her kommer avgiftsrevolusjonen

Transkript

1 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet INVESTERING I NÆRINGSEIENDOM 2. UTGAVE DESEMBER 2007 Nå er det de høye leieprisene spesielt i de største byene ˆ kombinert med sterk investorinteresse som driver markedet. Bjørn erik andersen, anbalysesjef i dnbnor Eiendomsleasing: Parkering av egne eiendommer Eiendomsoverdragelser: Din rett ved reklamasjon Les mer side 16 Les mer side 13 Les mer side 4 Attraktivitet, attraktivitet, attraktivitet Å investere i næringseiendom handler om å finne attraktive eiendommer, som har den rette beliggenheten og funksjonaliteten. Les mer side 8 Finansiering: Bankene skjerper praksisen Les mer side 5 Vaktmester Per Roar Gulbrandsen, Malling & Co forvaltning AS. Profesjonelle vaktmestre Moderne bygg krever omfattende løsninger. Noen ganger kan det være lurt å overlate jobben til profesjonelle aktører. Les mer side 14 NYE JUSTERINGSREGlER - BRANSJEN SVARER les MER SIDE 18 ANNONSE6 her kommer avgiftsrevolusjonen TØFFERE TIDER: Regelverket for merverdiavgift av næringseiendom forandres kraftig første januar. Bransjen jobber på spreng for å imøtekomme en strengere hverdag. Særlig næringsbygg som kjøpesentre står i fare for å bli hardt rammet av de nye reglene. Les mer side 5 Foto: Ski Storsenter Les mer side ANNONSE6 Isolerglassvinduer fra kan inneholde miljøgiften PCB, og skal behandles som farlig avfall. Se for mer informasjon.

2 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet FORORD: Full fart i eiendomsmarkedet, både i inn- og utland AV: Anne Bruun-olsen Leder av NEFs Forum for næringsmeglere Norske investorer investerer mer enn noen gang i utlandet. Foreløpige tall indikerer at minst 15 NOK mrd. er hentet inn fra norske investorer til eiendomsinvesteringer i utlandet de siste to årene, noe som viser fortsatt stor investeringsinteresse for eiendom og at investorene også søker nye markeder. Oslo har de siste årene opplevd rekordtemperaturer i eiendomsmarkedet. Først kom et kraftig yieldfall og omsetningsøkning i transaksjonsmarkedet. Vi fikk en rekke porteføljesalg, nye fondsprodukter og nye børsnoterte selskaper som Oslo Areal, Norgani, Faktor Eiendom og Norwegian Property, og en økning i sale/leaseback-markedet med bl.a. IBM, DnB, Aker og Schibsted. Så i fjor høst tok leiemarkedet av for alvor. Ifølge DTZs internasjonale statistikk hadde Oslo verdens nest sterkeste leieprisvekst 1. halvår, bare forbigått av ett forretningsdistrikt i Singapore. På et snaut år har leiene for de beste lokalene i Vika økt fra under 3000 kroner pr m2 til godt over 4000 kroner pr m2. På utviklingssiden har aktiviteten hittil være mindre markant. I Oslo har arealtilveksten innen kontormarkedet ligget rundt m2 pr år de siste tre årene. Dette tilsvarer kanskje halvparten av behovet for nye arealer, utfra veksten i kontorarbeidsplasser. Det er i stedet bolig som har være det store temaet innen eiendomsutvikling. Antall igangsatte boliger økte med 10% bare fra august 2006 til august Tilbudet av næringsbygg trenger mer tid for å respondere på økt etterspørsel. Men nå kan heisekranene være på vei tilbake. Bare i Stavanger kan det i løpet av få år bli realisert opp mot kvadratmeter nye næringslokaler, godt hjulpet av de høye oljeprisene. I Oslo har DTZ registrert over m2 aktuelle kontorbygg i neste treårsperiode, og bygg er også på tegnebrettet i Bergen og Trondheim. Når utviklerne nå kaster seg i gang med nye næringsbygg, og entreprenørene fortsatt har hendene fulle med boligprosjekter, unngår man ikke at byggekostnadene går til værs. De siste tallene fra SSB viser at kostnadene for kontor- og forretningsbygg har steget med smått utrolige 10.6% på et halvt år, fra 2. halvår 2006 til 1. halvår I år har Scandinavian Property Development ASA hentet inn penger til Norges første børsnoterte utviklingsselskap. Pareto har kandidat nr 2, Hansa Property Group, under oppseiling. Og Skanska, NCC og de andre entreprenørselskapene rapporterer om rekordresultater. Når både kostnader og inntekter går til himmels er vel alle tegn på en klassisk byggeboble til stede? Kanskje ikke. Vi trenger rett og slett flere bygg for å huse alle kontoristene, og byggeaktiviteten er fortsatt ikke høyere enn den må være for å hente inn etterslepet fra tidlig 2000-tall. Selv om makrobildet fundamentalt sett er godt, er det et stadig mer krevende marked utviklerne opererer i. Offentlige forskrifter blir stadig mer omfattende. Nye momsregler gjør at utvikler potensielt kan bli etterlignet for moms 10 år etter at bygget er oppført. Og leietakerne stiller stadig høyere krav til kvalitet og fleksible løsninger. Det skulle forresten bare mangle, når leieprisene øker så sterkt! Alt i alt peker tegnene snarere mot at bransjen er i ferd med å normalisere seg, enn mot en byggeboble. Akkurat som i gamle dager må den som vil tjene penger arbeide hardt, investere egenkapital, kjenne markedet og akseptere risiko, - enten man investerer i inn eller utland. Anne Bruun-olsen Leder av NEFs Forum for næringsmeglere innhold: Et halvt år har gått siden Mediaplanet ga ut den første utgivelsen av Investering i Næringseiendom. Mye har skjedd siden vår forrige utgivelse i et dynamisk marked med hyppige endringer. Vi har denne gangen forsøkt å rette fokus mot dagsaktuelle problemstillinger som er høyst aktuelle for denne bransjen. Samtidig har vi videreført og gått dypere in i de ulike investeringsformene innenfor eiendom som kan være av interesse for småsparere og tyngre investorer. Forord side 2 Optimisme i hett marked side 4 Banken skjerper belåningsgraden side 5 Forlokkende sparegris side 6 Attraktivitet er alt side 8 Avgiftsrevolusjonen side Unngå skattefellene side 12 Kortere reklamasjon større risiko side 13 Forvaltningsspesialistene side 14 Parker egne eiendommer side 16 Bransjen svarer side 18 MED DAGSAVISENS REKKEVIDDE OG FAGBLADETS FOKUS Investering i Næringseiendom - 2.utgave, en tittel fra Mediaplanet. Prosjektleder: Erik Wangen, erik.wangen@mediaplanet.com, Produksjonsleder: Bjarne Svanfeldt Brokke, bjarne.brokke@mediaplanet.com Tekst: Marit Børød Kamark, Fredrik Grønningsæter, Jan Revfem Design: Tonja I. Sødal Repro: Ordbild Trykk: Dagblad-Trykk Korrektur: Edvard Reibo, Slett og Rett Mediaplanet er verdensledende innen temaaviser i dags- og kveldspresse. For informasjon kontakt: Mediaplanet: Distribueres med: Dagens Næringsliv, desember 2007 Synspunkter på Mediaplanets temaaviser: synspunkter@mediaplanet.no Brannklassifiserte glassvegger fra egen fabrikk

3 ANNONSE6 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet ANNONSE6 Eiendomskompetanse, ressurser, erfaring, nettverk og plasseringsevne har gitt resultater Kompetanse, ressurser, erfaring, nettverk, plasserings evne, utholdenhet og dokumenterte resultater er alle nøkkelord i vellykkede eiendomstransaksjoner uansett størrelse, kompleksitet og beliggenhet. SEB Enskilda har de siste fire årene gjennomført eiendomstransaksjoner i Norge, øvrige Norden og Baltikum for over 100 milliarder kroner. Dette gjør oss til den ledende aktøren innenfor eiendoms markedet i Norden og Baltikum. Rådgivningsoppdragene og utviklings prosjektene de siste tre årene omfatter over 300 eien dommer med nær fem millioner kvadratmeter næringsareal. SEB Enskilda har i perioden tilrettelagt børsnoteringen av fire eiendomsselskaper på Oslo Børs, og hentet inn nær 20 milliarder kroner i egenkapital. For investorer og eiendomsaktører i Europa, Russland og Nord-Amerika har vi også organisert, finansiert og tilrettelagt mellomstore og mindre transaksjoner. Våre Corporate Finance/Eiendoms team i Oslo, Stockholm, Helsinki, København, Riga, Vilnius og Tallin tilbyr et komplett spekter av finansielle og strategiske rådgivnings tjenester innenfor eiendomssektoren. Hansa Property Group Oslo Properties AS Acquisition of property projects November 2007 NOK 670 million Joint Lead Manager Listing Oslo Børs November 2007 Joint Lead Manager Equity issue November 2007 NOK 1.3 billion Property Broker Acquisition of K2 September 2007 NOK 280 million Financial advisor Acquisition of Norgani Hotels September 2007 NOK 10.5 billion Grant Eiendom Sjølyst Utvikling Financial advisor Voluntary offer for Norgani Hotels September 2007 NOK 3.3 billion Acquisition of Aker Brygge July 2007 NOK 1.7 billion Property Broker Sale of properties Several clients June 2007 NOK 1.5 billion Property Broker Acqusition of Hinna Park June 2007 NOK 620 million Sale of real estate portfolio in the Baltics April 2007 NOK 1.7 billion Sjølyst Utvikling Asset Management ASA Joint Lead Manager Equity issues March/April 2007 NOK 4.0 billion Property Broker Sale of Fornebu Several clients March/April 2007 NOK 5.1 billion Joint Lead Manager Equity issue March 2007 NOK 500 million Acquisition of shopping malls in the Baltic`s December 2006 NOK 1.4 billion Joint Lead Manager IPO and equity issue November 2006 NOK 1.5 billion Acquisition of Kapiteeli hotel portfolio August 2006 NOK 2.4 billion Private placement Norwegian Property ASA July 2006 NOK 300 million Financial Advisor Rights issue July 2006 NOK 540 million Property Broker Acquisition of properties 2H NOK 8.0 billion Property Broker Acquisition of properties May/June 2006 NOK 9.4 billion SEB Enskilda ASA i Norge er heleid av det børsnoterte bank- og finanskonsernet SEB. SEB Enskilda er Nordens ledende investeringsbank med betydelige aktiviteter innenfor Corporate Finance, analyse og verdipapirhandel. I Oslo har SEB Enskilda over 100 medarbeidere. Meglerhuset har også kontorer i Stockholm, København, New York, London, Helsinki, Frankfurt, Riga, Tallinn og Vilnius. Les mer om SEB Enskilda ASA på Kontaktpersoner Corporate Finance/Eiendom: Bård Bjølgerud; Deputy CEO, , bard.bjolgerud@enskilda.no, Even Bratsberg; Director, , even.bratsberg@enskilda.no, Joachim Wingerei; Associate Director, , joachim.wingerei@enskilda.no SEB Enskilda ASA P.O. Box 1363 Vika, Filipstad Brygge 1, N-0113 Oslo, Tel: , Fax:

4 4 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet Fortsatt optimisme i hett marked Økende leieaktivitet, få tilgjengelige lokaler og stigende leiepriser sørger for høy temperatur i kontorleiemarkedet i de største byene. AV: MARIT BØRUD KAMARK Utviklingen i markedet for næringseiendommer har vært formidabel. I løpet av de fem siste årene har omsetningen økt fra 8 til 68 milliarder kroner. Selv om det forventes et noe lavere omsetningsvolum i år, er det fortsatt stort trykk i markedet, sier Bjørn-Erik Anderssen, analysesjef i DnB NOR Næringsmegling. For noen år siden var det lave renter som førte til en hyggelig prisoppgang på næringseiendommer, men da var leiemarkedet heller labert. Nå er det de høye leieprisene spesielt i de største byene kombinert med sterk investorinteresse som driver markedet. tegn på fortsatt optimisme. Man kan godt leve med lav yield en stund, hvis man regner med å selge investeringen med stor gevinst eller at man kan øke leieinntektene innen rimelig tid. Lave yieldsnivåer er et symptom på at markedet forventer en fortsatt positiv prisutvikling, sier Jan Høegh, direktør i ECON. Positive markedsutsikter frem til 2009 Ifølge ekspertene er det enda en stund til markedet snur. DnB NORs markedsrapport for 2. halvår 2007 viser prognoser med fortsatt sterk vekst i leieprisene, dog noe lavere mot slutten av neste år. Etterspørselen etter kontorlokaler i hovedstaden vil vokse raskere enn tilbudsøkningen også i Den samlede ledigheten for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum anslås til 3,5 prosent i løpet av 2008, noe som ifølge DnB NOR er historisk lavt. Vi får et mer nyansert marked fremover. I 2009 og 2010 vil det bli ferdigstilt flere nye kontorbygg. Dette kombinert med utsikter til en noe lavere økonomisk vekst og sysselsetting i den perioden kan føre til at den samlede kontorledigheten igjen begynner å stige. Men investorer som har eiendommer med relativt kortsiktige leiekontrakter, vil ha glede av det høye leienivået en god stund fremover. Eiendommer som ligger utenfor storbyene, med andre ord der hvor leieprisene ikke går så markant opp, vil få en flatere utvikling i eiendomsprisene fordi renten har gått en del opp, sier Anderssen. kvartal Også Bergen, Trondheim og Stavanger melder om stigende leiepriser. Det igangsettes en del prosjekter som vil komme til levering i markedet i 2009 og I tillegg kontraheres det muligens ytterligere bygg for levering i 2009 og utover. Dette vil kunne dra arealledigheten oppover igjen, og det vil etter hvert slå ut på leieprisene. Men inntil da er det vanskelig å se for seg at leiemarkedet vil snu, sier Jørgen Haga, analysesjef i Akershus Eiendom. Han mener den videre markedsutviklingen avhenger av de underliggende faktorene i økonomien. Det generelle makroøkonomiske bildet i Norge er bra. Norsk økonomi går så det suser og sysselsettingsveksten har vært markant også innenfor kontorintensive bransjer og det er derfor ikke noen usunn vekst i næringseiendomsmarkedet som sådan. Men over tid vil effekten av økte renter gjøre seg mer gjeldende enn det vi har opplevd hittil. Usikkerhet knyttet til uro i kredittmarkedene Ingen kan imidlertid med sikkerhet fastslå hvordan uroen i kredittmarkedene vil påvirke markedet. Banker i utlandet er strengere på låneutmålingen enn de har vært før. Det har enda ikke skjedd i vesentlig grad i Norge, fordi makroøkonomien går godt og de store norske bankene ikke er blitt rammet av dette. Det ser stadig lyst ut for den norske økonomien, men det spørs hvordan ringvirkningene av kreditturoen vil forplante seg i tiden fremover, sier Anderssen. I utgangspunktet er dette et problem i det amerikanske boligmarkedet, og det har fint lite med det norske næringseiendomsmarkedet å gjøre. Det som kan forplante seg, er den psykologiske uroen altså at man blir usikker på fremtiden Totalomseting næringseiendom i Norge NOK mrd. 70 Økende kontorleiepriser og rekordlav yield Ifølge DnB NOR øker kontorleieprisene nå raskere enn antatt 60 i de mest attraktive områdene. 50 Leieprisøkningen i 2007 for de mest sentrumsnære og beste 44 lokalene i Oslo har vært opptil prosent. Dette gjenspeiler at det for tiden er få gode utleieobjekt tilgjengelig i forhold til etterspørse len, sier Anderssen. 20 Den positive utviklingen i kontorleieprisene har ifølge DnB NOR konomien Knapphet på ledige næ- 10 Utviklingen avhengig av makroø- 15 bidratt til nye rekordlave yieldnivåer ringsarealer i hovedstaden presser (netto leieinntekter/markedsverdi) leieprisene oppover også i randsonen 2007:Stabekkadvokatene til Oslo. Tall fra DnB NOR vi- Annonse Selv om det forventes et noe lavere omsetningsvolum i år, er det fortsatt stort trykk i markedet, for Stabekkadvokatene de beste kontoreiendommene Annonse Nov. i de største byene. Dette er i seg selv et ser en oppadgående kurve siden 1. sier Bjørn Erik Anderssen, analysesjef i DnB NOR Næringsmegling. og det kan ha en viss betydning for markedet i Norge, mener Høegh. Haga opplever imidlertid at den negative effekten er mer begrenset her hjemme. Hittil har uroen i de utenlandske kredittmarkedene hatt en viss positiv effekt på det norske markedet. Norske investorer som har sett etter objekter i utlandet, opplever at det har blitt såpass mye vanskeligere å få tak i fremmed kapital der at de nå vender blikket tilbake til markedet i Norge igjen. Han er mer bekymret for innenlandske forhold på sikt. Ved forrige nedgang var en stor del av kontoretterspørselen basert på fremtidig vekst. Så kom ikke den veksten firmaet regnet med, og så ble arealene dumpet på markedet og man fikk en nedgang i prisene. Dette kan godt skje igjen hvis vi ser noen år fremover i tid det vil si etter Å 68 *Pr. 1. halvår * ILLUSTRASJON: TONJA I. SØDAL KILDE: DNBNOR NÆRINGSMEGLING Juridisk bistand næringseiendom Stabekkadvokatene yter juridisk bistand ved omsetning og drift av næringseiendom. Spesialområder: Transaksjonsplanlegging Skatte- og avgiftsmessig rådgivning Kjøp/salg av aksjeselskap Due diligence for kjøper og selger Kontrakt, forhandlinger og oppgjør Syndikering Forvaltning med fast honorar spør oss om lov Vi samarbeider med eiendomsmeglere, takstmenn og regnskapsførere for helhetlig utførelse av oppdrag. Kontakt advokat Hans Rugset på telefon eller hans@stabekkadvokatene.no/ Nils Bull n.bull@haavind.no Håvard Skogvoll h.skogvoll@haavind.no Mikkel Vislie m.vislie@haavind.no

5 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet 5 Bankene skjerper belåningsgraden Investorer som skal låne til næringseiendom, må belage seg på en viss innstramming fra bankenes side. Hovedårsakene er renteøkningen og en til dels kraftig verdistigning. 20% 80% 60% Egenkapital Belåning 100% = Forsvarlig verdigrunnlag Espen A. Jorvang, Fokus Kreditt. AV: JAN REVFEM Ifølge avdelingsdirektør Tore Vatne i Nordeas datterselskap Norgeskreditt, har ikke Nordea endret den generelle utlånspolicyen til næringseiendomssektoren. Den seneste tidens verdistigning, kombinert med økte renter, har imidlertid ført til at mange eiendomsselskaper ikke har likviditet til å tåle samme belåningsgrad som tidligere, sier Vatne. Høy låneutmåling vil kunne føre til at restgjelden er for høy i forhold til hva det koster å bygge nytt, noe som gjør at belåningsgraden må reduseres. Vi vil også være forsiktig med å legge forventet leieøkning til grunn når verdier og kontantstrømmer beregnes. En økning i leienivået vil være investorenes risiko og eventuell fortjeneste, fremhever Tore Vatne. Grundig vurdering Han sier at Nordea alltid har hatt en grundig vurdering av de enkelte prosjekters kvaliteter, og sunne prosjekter vil fremdeles oppnå finansiering, der Nordea vurderer eiendommenes alternative anvendelse. Hva med krav om mer egenkapital fremover? Det vil ofte være nødvendig med mer egenkapital i prosjektene, ettersom både eiendomsverdiene og rentenivået har økt. Dette gjør at mange prosjekter ikke lenger tåler en like høy belåningsgrad som tidligere, svarer Vatne. Han beskriver det seneste året som en litt spesiell periode, med fallende avkastningskrav og stigende renter. Dette har medført at risikotillegget har falt relativt dramatisk. Noe av dette kan forklares med at leieprisene har økt, og at det forventes at leiekontrakter kan reforhandles på høyere nivåer enn de eksisterende. Kombinasjonen av økte priser og økte renter har ført til at kontantstrømmen ikke er tilstrekkelig til å forsvare en høy låneutmåling, sier Vatne. Tilpasser belåningen Direktør Jørn Aleksandersen, ansvarlig for næringslån til BNbank i Oslo, sier finansiering av næringseiendom er og fortsatt skal være bankens hovedsatsingsområde. Når det er sagt, er det klart at vi tilpasser belåningsgrad og øvrige vilkår i tråd med den oppfatningen vi til enhver tid har om fremtidig markedsutvikling, sier han. Som følge av lavere direkteavkastning (yield-fall) og den senere tids økning i rentenivået, gir det et behov for høyere egenkapitalandel. Årsaken er at kontantstrømmen skal være tilstrekkelig til å dekke drifts- og rentekostnader, samt en fornuftig tilbakebetaling. Vi tror at mye av verdiøkningspotensialet er tatt ut, og dette tilsier også en høyere egenkapitalandel, sier Jørn Aleksandersen. BNbank har ifølge Aleksandersen alltid vært tilbakeholdne med å finansiere eiendom med begrenset alternativanvendelse, som for eksempel spesialiserte industribygg. Unntaket er om kontantstrømmen fra eiendommen er sikret gjennom spesielt gode leietakere. Banken har de større byene som primært nedslagsfelt, med hovedtyngden på Østlandet og i Trøndelag, men vil følge gode kunder ut, både innenlands og utenlands. For øvrig er vi fortsatt interessert i å finansiere alle typer næringseiendom så lenge de tilfredsstiller våre krav til kvalitet, sier Aleksandersen. Lav avkastning Vi har et ekstra fokus på eiendommer med lav yield, der det er en risiko for negativ verdiutvikling. Ellers er vi som alltid opptatt av sikker kontantstrøm, sier Espen A. Jorvang i Fokus Kreditt. Fokus Bank har ikke økt egenkapitalkravet eller kravet til sidesikkerheter, men sikre kontantstrømmer er helt avgjørende for at de skal kunne opprettholde finansieringsgraden. Banken opererer med en høy grad av lang rentesikring, slik at renteoppgangen det seneste året ikke får store utslag. Å Individuelle vurderinger Lån til næringseiendom handler om individuelle vurderinger, som det meste av bankenes utlånsarbeid. våre vurderinger er individuelle, det er Alle ingen standard. Generelt ligger belåningsgraden mellom 60 og 80 prosent, avhengig av beliggenhet, standard og ikke minst sikkerheten i den underliggende kontantstrømmen fra eiendommene, sier Espen A. Jorvang i Fokus Kreditt. Slik vil det også være fremover. Kontantstrøm, beliggenhet og standard får stor betydning, men Fokus ser også på risikoen for en negativ verdiutvikling prosent Tore Vatne i Norgeskreditt sier belåningsgraden fastsettes etter en vurdering av blant annet debitors økonomi, eiendommens ILLUSTRASJON: TONJA I. SØDAL Tore Vatne avdelingsdirektør i Norgeskreditt sier belåningsgraden fastsettes etter en vurdering av blant annet debitors økonomi, eiendommens kvalitet, beliggenhet og leietakersituasjon. Normalt vil belåningsgraden være prosent, med maksimal belåningsgrad rundt 80 prosent. kvalitet, beliggenhet og leietakersituasjon. Normalt vil belåningsgraden være prosent, med maksimal belåningsgrad rundt 80 prosent av verdien banken legger til grunn. Vatne sier at lengde på leiekontrakten, eksponering i forhold til byggekostnader, antatt leienivå på reforhandlingstidspunktet og kundens rentesikringsstrategi også blir vurdert fremover. Vi vil i tillegg legge vekt på at prisingen av lånene gjenspeiler prosjektets risiko og tilfredsstiller bankens avkastningskrav. De seneste årene har marginene på utlån til næringseiendom vært historisk lave, og vi forventer at marginene vil øke i tiden fremover, sier Vatne. BNbank har heller ingen absolutte begrensninger på for eksempel 60 eller 80 prosent belåningsgrad. I datterselskapet BNkreditt begrenser vedtektene at låneutmålingen ikke skal overstige 80 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag. Å

6 6 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet Forlokkende sparegris Dag Fladby, investeringsdirektør i Norwegian Property ASA Investering i børsnotert eiendom har blitt populært de to siste årene. God likviditet og en konstant cashflow kan gjøre eiendomsaksjer spesielt fristende. AV: FREDRIK GRØNNINGSÆTER En koloss parkert i solsiden på Aker Brygge, med eksklusiv utsikt og tapetsert med teknologiske hjelpemidler, kan være en gylden sparegris. Investering i børsnotert eiendom har kommet som et skudd de siste to årene. Investeringsdirektør i Norwegian Property ASA, Dag Fladby, tilskriver noe av årsaken eiendomsaksjens funksjon på børsen. Eiendomsaksjer generelt er sårbare for svingninger. Likevel kan enkelte eiendomsaksjer i mindre grad være påvirket av børsen enn andre aksjetyper. Dette på grunn av den underliggende sikre kontantstrømmen, sier han. Det vil si husleie. Svære næ- ringsbygg med gode leietakere som betaler penger inn i systemet, gjør ifølge Fladby aksjen trygg. I tillegg spiller beliggenhet en stor rolle. Trippel A-bygg (høykvalitetsbygg), som er sentrale, er mest ettersøkt. Det gjelder å sikre en god cashflow. En kontantstrøm basert på langsiktige leieavtaler med solide leietakere som har en gjennomsnittlig lengde på ca. sju år. Investering i eiendomsaksjer er gammelt nytt. Men hovedregelen har vært at moderfirmaet sitter på størsteparten av aksjebeholdningen. For to år siden begynte selskaper, som Norwegian Property, å selge aksjer i større skala. Skal en aksje være attraktiv som børsnotert, må det være omsetning i den. Store eiendomsselskaper, hvor det er begrenset fri flyt, vil oppleve dårligere omsetning i aksjen. God likviditet er viktig for å skape interesse i aksjer, og riktig prising, forklarer Fladby om modellen. Selger til utlandet Mange utenlandske aktører velger denne investeringsformen for å komme seg inn i det norske eiendomsmarkedet. Norwegian Property ble børsnotert i november De frir spesielt til utenlandske interesser, som i dag besitter hele 60 prosent av aksjebeholdningen. Vi tilbød utlendinger å komme inn i makrobildet i Norge da det var som mest attraktivt, sier Fladby. Fra starten har selskapet hatt en eksplosiv vekst, og er regnet som det største eiendomsselskapet i Norge. Fladby er overrasket over at nordmenn ikke investerer mer i aksjer. Jeg stusser litt på hvorfor nordmenn investerer såpass mye i eiendomsfond hele tiden. Vanlig struktur i fondene er at tilretteleggerne tar mellom prosent i honorarer av det som investorene legger inn. I en børsnotert aksje betaler du minimalt for å gå inn i aksjen. Samtidig er du veldig likvid. Du kan gå inn og ut når det passer deg. I et fond er man mer bundet, sier Fladby. Et paradoks er at nordmenn har en tendens til å investere i eiendomsfond som skal investere i utlandet, mens utlendingene kommer hit. Det er nærliggende å tro at spesielt privatpersoner som lokkes inn til fondene ikke fullt ut tar hensyn til risikoen som er forbundet med investeringene, sier Fladby. Styrt av svingninger Men aksjer, selv eiendomsaksjer, er følsomme for svingninger i markedet. Nå er det en periode med nedgang i eiendomssektoren, og det påvirker et paradoks er at nordmenn har en tendens til å in vestere i eiendomsfond som skal investere i utlandet, mens utlendingene kommer hit. forventningene på børsen. Det er alltid en risiko å være på børs. Eiendomsmarkedet i Europa har generelt sett gått ned i år som følge av renteøkninger og den generelle finansuroen. Dette har også påvirket markedet her i Norge, sier Fladby. Dette blir bekreftet av direktør i Aberdeen Property Investors, Espen Klevmark. Han viser til at aksjeinvestorer legger forventninger til at verdiene i fremtiden blir høyere enn verdiene i dag. Eiendommer har en tydelig verdi i eiendomsmarkedet, men når de pakkes inn i børsnoterte selskaper er det aksjemarkedets syn på den eiendomsaksjer generelt er sårbare for svingninger. Likevel kan enkelte eiendomsaksjer i mindre grad være påvirket av børsen enn andre aksjetyper. videre utviklingen som dominerer. Dette er forhåpninger som gir utslag på børsen. I år har markedet vært fallende. Dermed avtar interessen for denne form for investering i aksjemarkedet. Aksjemarkedets varhet kan være et tegn på at eiendomsaktørene går mot dårlige tider, sier Klevmark. Å Dagens marked er nøkternt Avkastningene i 2006 og vårparten 2007 var enorme for aksjer i børsnoterte eiendommer. I dag er markedet mer forsiktig og forventningene lavere. Norwegian Property seilte opp som Norges største eiendomsselskap i Bare to måneder etter at de ble børsnotert, kunne de gi sine aksjonærer en avkastning på 40 prosent. Det tilsvarte da hele 2 milliarder kroner. Siden da har kursen for eiendomsaksjer falt. Interessen for denne form for investering har avtatt. Aksjemarkedets varhet kan være et tegn på at eiendomsaktørene går mot dårlige tider, eller at kursene faller pga. at markedet generelt er fallende. Markedet blir mer nervøst, men du må huske at ved eiendom er de underliggende verdiene alltid til stede, sier direktør i Aberdeen Property Investors, Espen Klevmark. Han har ingen tro på at markedet vil rase sammen, men mer at aktørene vil oppføre seg mer forsiktig. Deler av verdistigningen var substansiell og skyldtes at eiendommene faktisk steg i verdi. Den andre delen var markedets forventninger. Jeg tror ikke det vil ha stor betydning. Rask vekst er ikke så viktig for eiendom. Til det er markedet for stort. En fallende aksjekurs kan faktisk trekke til seg andre aktører. Når aksjekursen ligger lavere enn underliggende eiendomsverdier tilsier, kan det hende at kapitalsterke aktører kjøper opp aksjene. På plussiden er det at du får en ekstra likviditet. Du kan selge aksjene på dagen. God likviditet vil folk betale for. Det betaler de gjerne med å avgi noe avkastning, sier Klevmark. Halden Tønsberg Stockholm Faktor Eiendom ASA er en eiendomsutvikler som kanskje først og fremst er kjent gjennom de heleide datterselskapene i Planbo-systemet. Faktor Eiendom ASA satser også i næringseiendom, samt at de innehar rettighetene til bygging/drifting av Marriott-hoteller i Skandinavia og i de baltiske land.

7 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet 7 Nye MVA-justeringsregler Er du forberedt? Hovedpunkter i justeringsreglene som trer i kraft 1. januar 2008: Gjelder for MVA på investeringer i næringseiendom på over kr eks MVA Endret bruk av eiendommen innen 10 år etter fullføring av byggearbeidene gir rett eller plikt til korreksjon av opprinnelig avgift MVA korreksjonene kan gi tilbakebetaling eller innbetaling av MVA PricewaterhouseCoopers tilbyr: MVA justeringsmodul for næringseiendom Opplæring i de nye reglene MVA klausuler i leieavtaler og avtaler om kjøp/salg Justeringsmodulen er et verktøy for informasjon og dokumentasjon: Excelbasert modul som er enkel å benytte Gir dokumentasjon og link til fordeling av MVA på bygg, arealer og leietakere Dokumenterer årlig beløp for justering enten dette gjelder innbetaling eller tilbakebetaling av MVA Dokumenterer avgiftsmessige konsekvenser ved endret bruk, herunder skifte av leietaker, fremleie og salg Dokumenterer latent justeringsforpliktelse/rett ved overføring av justeringsforpliktelse (salg, fusjon, fisjon mm) For mer informasjon kontakt Trond Ingebrigtsen, tlf *connectedthinking 2007 PricewaterhouseCoopers. PricewaterhouseCoopers-navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers-organisasjonen. *connectedthinking er et registrert varemerke for PricewaterhouseCoopers. Vi kan næringseiendom Vi er tett på markedet og kundene våre over hele Norge, og det innebærer at våre dyktige lokalkjente rådgivere besitter en unik kompetanse. I tillegg har de hele konsernets bredde i tjenester og spisskompetanse å trekke på ved behov. Våre finansielle løsninger er fleksible, og tilpasses i hvert enkelt tilfelle dine behov og ønsker. DnB NOR - Nærhet og bredde. Ring og ta en prat med en av våre dyktige rådgivere på finansielle løsninger for næringseiendom.

8 8 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet Kontantstrømmen er viktigst Sikker og god kontantstrøm fra leietakere med høy kvalitet, er nøkkelkriteriet når Acta og samarbeidspartnerne vurderer eiendommer. Objektene skal ligge i områder med sterk økonomisk vekst som har en positiv demografisk utvikling. Det er viktig å ha et bredt og kompetent kontaktnett som er lokalkjent i de markedene vi investerer i. Videre må vi sikre at eiendommene forvaltes på en god måte, og at byggene er fylt med langsiktige leietakere. Så må man ha evnen til å finansiere store transaksjoner på kort tid, uttaler informasjonsdirektør Rune Wangsmo i Acta. Acta har investert i næringsbygg i Norge, Sverige, Finland, Baltikum og USA, og forvalter eiendomsverdier for flere titall milliarder kroner på vegne av kundene. Espen Klevmark adm.dir. i Aberdeen Property Investors medgir at investeringer i eiendomsfond er lite likvide plasseringer. Investorene bør helst være investert i løpetiden på 7 10 år, men vi jobber med å utvikle annenhåndsmarkedet. Attraktivitet er alt Sunn korreksjon Hva med eiendomsutsiktene fremover? Vi tror utsiktene er gode. En del av de mer risikoorienterte aktørene har falt fra etter høstens turbulenser i kredittmarkedet. I markedet fokuserer man nå mer på kontantstrømmer og trygg inntjening over investeringstiden. Rentene er om lag på samme nivå som før sommeren, men risikopremiene har økt. Vi tror det var en sunn og nødvendig justering i markedet, svarer Rune Wangsmo. Yield er overvurdert Det viktigste ved å velge ut næringseiendommer er attraktivitet, og det inkluderer både subjektiv og objektiv attraktivitet. AV: JAN REVFEM Så enkelt og så vanskelig beskriver adm.dir. Espen Klevmark i Aberdeen Property Investors de kritiske faktorene for å velge ut næringseiendommer til Aberdeen-fondene. Alle bygg skal brukes av leietakere, og brukerne legger vekt på beliggenhet, funksjonalitet, profil, design og bygningsmessig kvalitet. Vi ser også på bevegelser i bybildet hvor lett det er å få leietakere over i et nytt bygg, sier Klevmark om utvelgelsen. Parallelle prosesser Aberdeen bruker en top down-prosess og bottom up-prosess parallelt når de velger ut objektene. Vi gjør ikke egne makroprognoser, vi innhenter konsensusestimater, men vi fastsetter egne eiendomsprognoser. Bottom up gjøres av lokale team gjennom brede kontakter mot meglerhus, der vi ser hva som er tilgjengelig og mulig i markedet. Top down skal så matche med bottom up og ende opp i en investeringsstrategi, sier Klevmark. Han sier enkeltvurderinger kan variere +/- 10 prosent, men for en samlet portefølje er avviket kanskje +/- 1 2 prosent. De store talls lov gjelder. Løpende verdifastsettelser skjer gjennom tre uavhengige anslag, der eiendommene vurderes som om de skal selges i morgen. Lite likvid Espen Klevmark medgir at investeringer i eiendomsfond er lite likvide plasseringer. Investorene bør helst være investert i løpetiden på 7 10 år, men vi jobber med å utvikle annenhåndsmarkedet, sier han. Hvor mye betyr skattebesparelse for å investere i eiendom? Det betyr ingenting for institusjonelle investorer. Men eiendomsfondene er egne aksjeselskaper, som er med på å gjøre det interessant for privatpersoner, svarer Klevmark. Å Espen Klevmark mener løpende direkteavkastning yield er overvurdert for å avgjøre gode og dårlige investeringsobjekter. Det er meningsløst å si at 6 prosent yield er bedre enn 5 prosent hvis man ikke ser på forventet økning i leieinntekter og verdistigning, sier Klevmark. Over tid bidrar yielden med drøyt halvparten av totalavkastningen for de fleste av Aberdeen-fondene, verdiutviklingen resten. Hvis totalavkastningen er 10 prosent, er det likegyldig hvordan denne kommer fra, hevder Klevmark. Hvor negativt er økt rente for avkastningen? En økt rente er selvfølgelig isolert sett negativt, men renteøkninger kommer ikke alene. De skyldes bevegelser i økonomien. Når presset øker, stiger leieinntektene. Gjennom en lang konjunktursyklus er det ikke sikkert at eiendom utvikler seg dårlig som følge av høyere renter. Høyere leieinntekter vil dominere over høyere finanskostnader, svarer Espen Klevmark. Økt inflasjon som følge av økt press i økonomien gir en stigende yield SOLU_ANN_246X107.indd 1 07/06/07 14:51:09

9 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet PROBLEM ELLER MULIGHET? CB Richard Ellis er et megler og rådgivningsselskap innen næringseiendom med kontorer over hele verden. I Norden er vi representert av CBRE Atrium i Norge, CBRE Cederholm i Danmark, CB Richard Ellis i Sverige og CBRE Realia Management i Finland. I Norge er vi 13 ansatte som, uansett om du er utleier, leietaker, selger eller investor, hjelper deg til en god avtale. Vår målsetning er å utgjøre en forskjell, og skape muligheter der andre ser problemer. Kontakt oss gjerne så forteller vi mer. Velkommen! CB Richard Ellis Atrium AS. Bryggegata 7, 0250 Oslo. Tlf CB Richard Ellis Group Inc. med hovedkontor i Los Angeles, er verdens største kommersielle eiendomsrådgiver med over ansatte i fler enn 300 kontorer over hele verden. I 2007 ble CB Richard Ellis både plassert på BusinessWeeks liste over de 50 bransjeledende selskaper i verden og også på Fortunes liste over verdens 100 raskest voksende selskap. EIENDOMSTRANSAKSJONER VERDIVURDERING & ANALYSE UTLEIE SØK RÅDGIVNING

10 10 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet Avgiftsrevolusjone Fra første januar neste år kommer kraftige forandringer i regelverket for merverdiavgift av næringseiendom. Bransjen står i giv akt foran nye kompliserte regler og uavklarte spørsmål. Hvis bygget er et kjøpesenter, kan bruken forandre seg drastisk i en tiårsperiode. Eller hvis du har flere ledd med leietakere. Hvis du som eier brenner deg her, kan du risikere å måtte tilbakebetale merverdiavgiften for hele perioden. AV: FREDRIK GRØNNINGSÆTER river seg i håret nå om dagen. De Mange har innført lignende regelverk i resten av Europa, men for oss i Norge vil dette bli en krevende øvelse. Spesielt nå i starten, sier advokat i Haavind Vislie AS, Nils F. Bull. Bull jobber som rådgivende advokat, og har travle dager med å guide næringseiendomsbransjen gjennom de nye reglene. Den mest markante forskjellen og utfordringen som kommer, er bortfallet av dagens treårsregel. Frem til i dag har det vært en regel om at når du oppfører bygg eller anlegg, og vil foreta fradragsføring på byggekostnader, må du holde deg til den virksomheten du har søkt om i tre år. I denne perioden kan ikke bygget, i prinsippet, skifte eier eller bruksområde. Hvis så skjer, må man betale tilbake momsen på byggekostnadene. Etter de tre årene blir bygget så fristilt, og man kan innkassere merverdiavgiftsfradraget med endelig virkning, forklarer Bull. Treårsregelen blir nå erstattet med en justeringsplikt for visse kostnader. Disse kostnadene skal ses i et tiårsperspektiv. Her vil flere forskjellige faktorer spille inn. Først og fremst kommer et skille mellom påbygning og vedlikehold. Påbygning over en viss verdi er justeringspliktig. Den andre delen er en justeringsplikt i forhold til byggets bruk. Forskjellige terskler Du får en terskelvirkning på verdi og en terskel på størrelse, sier Bull. Terskelen på verdi gjelder utbygninger eller påbygninger som beløper seg til mindre enn kr eks. mva. Påbygninger som koster mer enn dette, er justeringspliktige i tiårsperioden. For påbygninger som er billigere, er momsen fradragsberettiget umiddelbart. Vedlikehold unngår derimot justeringsretten. Helt korrekt er det en grense på kr i betalt moms på påbygninger. Små summer kan du kreve fradrag av med en gang. Denne justeringen gir et visst hodebry hos dem som vil ha momsfradraget. For eksempel er det ikke helt klart hva som gjelder som påbygning og vedlikehold. Når du skifter ut et gulv til et annet materiale, kan man spørre seg om dette kun er vedlikehold eller en justeringspliktig påkostning, sier Bull. Den andre terskelvirkningen gjelder byggets bruk. For at byggekostnader skal være fradragsberettiget i utgangspunket, fordrer det at bygget brukes av momspliktige leietakere eller direkte i momspliktig næringsvirksomhet. I utleietilfelle bør byggherren sørge for å ha en signert leieavtale som slår fast den fremtidige bruken. I de gamle reglene måtte bruken være konstant i bare tre år. I et tiårsperspektiv blir dette mer komplisert. Et salg vil eksempelvis medføre en omlegging at myndighetene har lagt opp til at man skal summere leietakeres påkostninger i tillegg til egne, betyr at eier er avhengig av å få inn informasjon fra leietakerne. av bruken. Men akkurat som med kostnadsjusteringene er det en minstegrense. Hvis bruksforandringene er under 10 prosent, faller de utenfor justeringsplikten. Et av de store problemene med Din juridiske samarbeidspartner innen næringseiendom Kontakt Oslo Kontakt Bergen Christian Müller Vidar Havsgård Telefon Telefon Epost cmu@thommessen.no Epost vha@thommessen.no Thommessen Krefting Greve Lund AS Advokatfirma Profilannonse Investering Næring :13:01

11 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet 11 n dette er å holde oversikt over alle leietakerne. Hvis bygget er et kjøpesenter, kan bruken forandre seg drastisk i en tiårsperiode. Eller hvis du har flere ledd med leietakere. Hvis du som eier brenner deg her, kan du risikere å måtte tilbakebetale merverdiavgiften for hele perioden. Man må hele tiden være forberedt på å dokumentere den faktiske bruken av bygget i opptil ti år, forklarer Bull. I det gamle systemet har det vært en liberal praksis i forhold til å unnlate tilbakeføring også innenfor treårsperioden. Nå kommer det en kraftig innstramming ved at kun brann eller riving vil bli akseptert som grunnlag for å opprettholde fradraget. Skjer det et salg av selve eiendommen under oppføring eller rehabilitering, medfører innstrammingen at momsfradraget knyttet til byggearbeidet er endelig tapt. Administrativt utfordrende Orden på leietakere og kontrakter vil føre til et enormt administrativt problem ifølge ekspertene. Bull råder eiere til å lage gode systemer med en gang. Han får støtte av partner i Pricewaterhouse- Coopers Norge, Trond Ingebrigtsen. Det blir enda viktigere å få en signert husleieavtale med momspliktige leietakere. Det gjelder stort sett alle næringsdrivende, med unntak av bank, undervisning, finans, forsikring og staten. Frykten nå er en mye større administrasjon rundt dette. Hvordan skal man rent praktisk klare å holde orden på fordelingsnøkler, leieavtaler osv. i en tiårssyklus? Allerede i dag er det en stor utfordring å få inn de praktiske opplysningene knyttet til leietakerne, sier Ingebrigtsen. Han påpeker at problemet med å skaffe oversikt ikke bare gjelder bruken av lokalene, men også eventuelle påkostninger leietakerne gjør. Hvis den samlede summen av eiers og leietakers påbygninger i bygget overstiger grensen på kr på betalt moms, må eier tilbakebetale fradragene. At myndighetene har lagt opp til at man skal summere leietakeres påkostninger i tillegg til egne, betyr at eier er avhengig av å få inn informasjon fra leietakerne. For å unngå at eieren blir sittende med regningen dersom leietaker ikke gir den nødvendige informasjon, anbefaler jeg at eierne går gjennom kontraktklausulene på alle leietakerne så snart som mulig, slår Ingebrigtsen fast. Due diligence Behovet for inngående due diligence av leietakere eller kjøpere blir ifølge Ingebrigtsen veldig forsterket. Ved salg i tiårsperioden, blir bruken av bygget forandret, og ved forandring skal merverdiavgiften tilbakebetales. Det gjelder såfremt ikke kjøperen overtar justeringsforpliktelsen og beholder den samme momspliktige bruken av lokalene. Spesielt ved salg av eiendom, er due diligence kritisk. Kjøperen må være momsregistrert med samme fordelingsnøkkel som selgeren for at justeringsplikten skal unngås. Hvis det er en uoverensstemmelse i tallene, er nøkkelen feil, og du står igjen med regningen. Dersom ikke kjøper overtar justeringsforpliktelsen, må eier forsøke å plusse på den tapte momsen i salgssummen. Ingebrigtsen venter fremdeles på informasjon om de nye reglene. Alt er ikke på plass. I disse dager er det lite informasjon. Veldig mye kommer til å bli basert på hvordan de gjør det i Sverige. Dette er det største som har skjedd innenfor skatter og næringseiendom på mange år, og vil påvirke store deler av bransjen. Det er betenkelig at informasjonen kommer såpass sent i forhold til når reglene trer i kraft, sier han. Ekspertenes råd Staten skor seg Staten tjener over 170 milliarder kroner i året på momssystemet. Med et slikt inntektsgrunnlag burde lovgiver kunne ta kostnaden med å forme et enkelt og strømlinjeformet regelverk som ville gitt næringslivet bedre mulighet til å skape merverdi. Avgiftsmyndighetene satser i altfor stor grad på detaljregler og formaljuss. Dette taper næringslivet på men den som taper mest på dette, er staten selv, sier advokat i Deloitte, Bjørn Petter Indahl. Han mener den nye ordningen fører seg pent inn i en statlig tradisjon med å komplisere regelverket. De næringsdrivendes mulighet til en enkel og praktisk tilnærming til avgiftshåndteringen er fraværende. De nye reglene gir ingen rom for tilgivelse, og innebærer en altfor stor belastning på de næringsdrivende sett i forhold til den gevinst staten oppnår. Under dagens regelsett har det vært klausuler for tilgivelse i tilfelle misforståelser. Så lenge bruken i praksis har vært den samme, er det blitt utvist kjønn. Fra nyåret forsvinner slike muligheter. Villniset av regler er enormt. Moderne leieavtaler har momsklausuler på over en A4-side. Dette sier noe om at de ressurser som næringslivet i dag må bruke på sin rolle som momsoppkrever for staten, er altfor store i forhold til de utfordringer næringslivet har som verdiskaper i samfunnet, konkluderer Indahl. Å Fremtiden for dem som vil få momsen tilbakebetalt på næringseiendom blir fra nyttår betydelig komplisert. Under er ekspertenes råd til hvordan fradragene kan sikres i det nye tiårsregimet. Trond Ingebretsen, PWC Bjørn Petter Indahl, Deloitte Nils F. Bull, Haavind Vislie AS Due Diligence Hvis du skal selge, eller overdra, eiendommen din til en ekstern aktør. Kjør en grundig due diligence. Det er meldingen fra partner i PriceWaterhouseCoopers, Trond Ingebrigtsen. - Selve eiendomssalget utløser tilbakebetalingsplikt med mindre kjøperen overtar justeringsplikten. For at det skal gå må en kjøper ha samme momspliktige næringsdrift som selgeren. Kjøperen må være momsregistrert med samme nøkkel som selgeren. Jeg anbefaler på det sterkeste en due diligence fra begge parter. Kontraktssjekk For å forhindre at bruken i bygget forandres, eller eventuelle uforutsette påbygninger blir utført, ha omstendelige kontrakter. Avklar alt på forhånd til tross for de administrative kostnadene, mener advokat i Deloitte, Bjørn Petter Indahl. - Utleier vil i en helt annen grad enn tidligere vil måtte forholde seg til leietakernes virksomhet. Sikre dine interesser gjennom detaljert kontraktsfesting av leietakers plikter og gode ansvarsklausuler. Aksjeselskap Salg av prosjekter kan være risikofylt og bør unngås. Hvis du likevel tar sjansen er den mest praktiske måten et single purpose aksjeselskap som bygget er registrert på, anbefaler advokat i Haavind Vislie AS, Nils F.Bull. - Slik kan du selge ut aksjene til den nye eieren i stedet for bygget. Det medfører ingen forandring i justeringsforpliktelsene og bruken av bygget forblir den samme. NÆRINGSEIENDOM - forretningsforståelse og juridisk kompetanse Wiersholm er et internasjonalt orientert advokatfirma, konsentrert om å dekke næringslivets behov for forretningsjuridisk rådgivning, juridisk bistand og prosedyre. Wiersholm leverer juridiske tjenester innenfor alle aspekter ved kjøp, salg, utvikling og forvaltning av næringseiendom. Transaksjoner Skatt og avgift Utleie og forvaltning Finansiering Rehabilitering/Nybygg Kontakt: Tom Rune Lian, trl@wiersholm.no For karrieremuligheter, ta kontakt med vår HR-sjef Kari Strande, kst@wiersholm.no Les mer på Wiersholm, Mellbye & Bech, advokatfirma AS - M.N.A. Ruseløkkveien 26, Oslo T:

12 1 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet Unngå skattefellene Thor Leegaard, skatteadvokat hos rådgivningsselskapet KPMG. Investering i fast eiendom er fortsatt gunstig sett fra et skattemessig synspunkt i alle fall om man er formuende. Lave ligningsverdier kombinert med skattefradrag på gjeldsrentene gir lavere formuesskatt. AV: MARIT BØRUD KAMARK Selv om ligningsverdiene på eiendom oppjusteres, er det fortsatt mye å gå på før denne skattefordelen forsvinner. Antall private aksjonærer på børsen reduseres stadig, og det Ligningsverdi Ligningsverdiene på næringseiendom ble oppjustert med 25 prosent for 2006 og 10 prosent for Regjeringen har også foreslått en 10 prosents oppjustering for Fra 2007 er det innført et tak, slik at ligningsverdien (formuesverdien) maksimalt kan settes til 80 prosent av markedsverdien. Det er tilnærmet samme skatteregler for aksjeselskaper og deltakerlignende selskaper. Men investerer man i deltakerlignede selskaper (KS, ANS og så videre), vil gjelden i selskapet fordeles ut på de enkelte deltakerne. Disse selskapsformene kan derfor være interessante for investorer med høy formue. er ikke uten grunn. Fra et skattesynspunkt er det fortsatt mye gunstigere å investere i fast eiendom fremfor børsnoterte aksjer, sier Thor Leegaard, skatteadvokat hos rådgivningsselskapet KPMG. KILDE: SKATTEBETALERFORENINGEN Næringsdrivende? Men skal man investere i eiendom, må man tenke på langt mer enn å redusere formuesskatten. Først og fremst bør man klarlegge hvorvidt man faller inn under begrepet næringsdrivende eller ikke, sier advokat Gry Nilsen i Skattebetalerforeningen. I utgangspunktet er man næringsdrivende dersom man leier ut til forretningsformål og eier mer enn 500 kvadratmeter. Leier man ut til boligformål, regnes man som næringsdrivende om man eier fem leiligheter eller mer. Men dette er kun en tommelfingerregel; er man i tvil, bør man be om en forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet, sier Leegaard. Direkte eie eller aksjeselskap? Som næringsdrivende er det nemlig ikke likegyldig hvordan man organiserer seg. Valg av selskapsstruktur kan gi vesentlige utslag på skatten. Driver man næringsvirksomhet, er det ikke smart å eie eiendommen direkte. Da får man nemlig toppskatt og trygdeavgift på leieinntektene, og ender opp med et skattetrykk på 50,7 prosent (51 prosent fra 2008). Dersom man ikke er næringsdrivende, må man for all del ikke legge eiendommen inn i et aksjeselskap. Da organiserer man seg til mer skatt, sier Leegaard. Vurder investeringsselskap Med skattereformen kom nye skatteprinsipper for aksjeselskaper. Alminnelig inntekt skattlegges med 28 prosent. I tillegg skal aksjonæren også betale skatt på utbytte med 28 prosent. Skal man avhende eiendommen, må aksjeselskapet betale skatt på 28 prosent. Tar man penger ut av selskapet, må man i tillegg betale 28 prosent på dette, fratrukket det såkalte skjermingsfradraget. Spørsmålet er derfor om det lønner seg å etablere et investeringsselskap som igjen eier et eiendomsselskap. Aksjeselskap er nemlig fritatt for utbytteskatt. Ekstrabeskatningen inntrer først når man tar ut utbytte til privat forbruk. Med andre ord: Denne formen er gunstig for den som skal bygge opp kapital i et selskap for så å selge det på et senere tidspunkt. Redusert avskrivningsgrunnlag og kjøpesum Selger man et aksjeselskap i stedet for eiendommen direkte, sparer man også dokumentavgift. Ulempen er at kjøperen overtar avskrivningsgrunnlaget for eiendommen. I teorien innebærer dette et tap for kjøperen i form av lavere fremtidige avskrivninger. Men dette reflekteres som regel i kjøpesummen. Tommelfingerregelen i dagens marked er at kjøperen får et avslag på 7 prosent, som tilsvarer differansen mellom virkelig og skattemessig verdi. Å driver man næringsvirksomhet, er det ikke smart å eie eiendommen direkte. da får man nemlig toppskatt og trygdeavgift på leieinntektene Eiendomsforvalterstudiet Utdannelsen som gjør deg kompetent til å utøve rollen som eiendomsforvalter!» Eiendomsteknikk» Eiendomsjuss» Eiendomsøkonomi» Kommunikasjon og markedsplanlegging KOMBINER JOBB OG UTDANNING Studiestart i januar

13 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet 1 Kortere reklamasjonsfrister gir større risiko Anne Sofie Bjørkholt, partner i Wikborg Rein. Opphetet marked har ført til at selger i stor grad dikterer betingelsene ved kjøp av næringseiendom. Kjøper får blant annet kortere frister for reklamasjon og større risiko. AV: MARIT BØRUD KAMARK så man ofte at partene som hovedregel avtalte Tidligere en reklamasjonsfrist på to år. Nå ser vi en klar tendens til at det avtales kortere frister, sier Christian Müller, advokat i Thommessen Advokatfirma. Anne Sofie Bjørkholt, partner i Wikborg Rein, mener dette er betenkelig. Hvis reklamasjonsfristen er så kort at man ikke rekker å klargjøre ett års regnskap, er det vanskelig for kjøper å ha noen formening om hvordan det står til i selskapet. Overtar mer enn eiendomsmassen Ettersom nesten alle større eiendomstransaksjoner nå skjer som overdragelse av selskap og ikke eiendom, overtar kjøperen mer enn selve eiendomsmassen. Selskapets rettigheter, plikter og avtaler følger med på kjøpet. Dersom selskapet for eksempel har et skattekrav hengende over seg, kan kjøperen risikere å få skattemyndighetene på døra, og det inntil ti år etter at lovbruddet har skjedd. Det er viktig å være klar over at mange av vilkårene for kjøp er låst allerede ved bud og aksept. Hvis kjøper ikke på forhånd har klargjort hvilke avvik han vil kreve i forhold til prospekt og kjøpekontrakt, er det veldig vanskelig å kreve noe i forhandlinger, sier Bjørkholt. Forarbeid Det er imidlertid ikke bare skatte- og avgiftskrav man bør ta høyde for. Reklamasjonsfrister i forhold til forurensning er også et sentralt tema. Det er to ting kjøper kan gjøre for å prøve å sikre seg mot uventede krav og kostnader i etterkant. Det ene er å foreta en grundig gjennomgang av selskapet og eiendommen på forhånd, en såkalt due diligence. Da kan kjøper eventuelt prøve å få prisavslag på grunn av funn som blir gjort eller regulere forholdet på annen måte i kjøpekontrakten. Det andre er at kjøperen sikrer seg ved garantier og generell mangelsregulering i kjøpskontrakten, slik at kjøper kan gå på selger hvis disse bestemmelsene blir brutt, eksempelvis fordi selger bevisst har holdt unna informasjon om forhold som har betydning for verdien av selskapet, sier Müller. Depotkonto Kjøper man selskapet av mange småaksjonærer, kan det i praksis være vanskelig å forfølge et eventuelt krav. I slike tilfeller bør man søke å sette av en sum på en depotkonto til å dekke eventuelle feil og mangler. Ved syndikerte eiendommer sier eierne ofte at de ikke ønsker å være solidarisk ansvarlig for eventuelle krav. Da settes det ofte et sikkerhetsbeløp på depotkonto, sier Bjørkholt. Reklamasjonsfrist må ikke bli sovepute Den absolutte reklamasjonsfristen er bare en siste frist for å fremme krav. Kjøper har en generell plikt til å varsle selger innen rimelig tid etter at kjøper oppdager en feil, avslutter Müller. Å Kjøp og salg av eiendom Ved kjøp og salg av eiendom, er det avhendingsloven med en reklamasjonsfrist på fem år som gjelder. Ved kjøp og salg av selskaper med eiendommer i, er det kjøpsloven som gjelder. Den har standard reklamasjonsfrist på to år, men profesjonelle parter kan alltid avtale noe annet. Vanlig foreldelsesfrist er tre år. Forhandler man seg til reklamasjonsfrister utover dette, kan det være at et eventuelt krav allerede er foreldet når man reklamerer eller at kravet blir foreldet mens man forhandler om det. Husk at reklamasjonsfristen og foreldelsesfristen løper samtidig, og at det skal mer enn reklamasjon til for å avbryte foreldelse. Høyesterett har fastslått at foreldelsesfristen begynner å løpe ved overtakelse. Er forholdet skjult, får man en ett års forlengelse av foreldelsesfristen fra man ble klar over forholdet.

14 14 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet Forvaltningsspesialistene Vaktmester Narvestad som ofte gjemmer seg i fyrrommet har fått sterk konkurranse fra profesjonelle aktører. Flere og flere byggherrer outsourcer forvaltningstjenestene for bygget sitt til spesialistbedrifter. AV: FREDRIK GRØNNINGSÆTER Mange firmaer spesialiserer seg på å tilsidesette de tradisjonelle vaktmestrene. De tar ansvaret for hele bygg, og leverer alt fra vedlikehold til utbygningsprosjekter. Noen tar også over det administrative ansvaret for bygget. Hvis du skal kjøpe en oppegående vaktmester og utstyre vedkommende med bil, maskinpark og kunnskap, ligger der minst kroner i året for et årsverk. Forvaltningsselskaper stiller med alt på 24 timers beredskap. Biler, maskiner og all nødvendig kompetanse på ett brett, sier daglig leder i B.O. - Drift AS, Pål Vidar Bøhlerengen. Bedriften er en av et økende antall aktører som tilbyr eiendomsforvaltning. Det vil si at de tar over driften, og leverer alt fra renhold og vaktmestertjenester til nye byggeprosjekter. Først sjekkes hele bygget. Så utfører selskapet en vurdering, og anbefaler hva som bør gjøres i forhold til kunden. Mye handler om enkle tekniske løsninger, sier Bøhlerengen. Han forteller om en situasjon hvor leietakerne ikke alltid er bevisst hvilke besparelser det er mulig å gjøre. Mange driver ineffektivt i forhold til blant annet lyskilder og varmesystemer. Effektive grep, som å ha ur og tidskontroller på varmekabler og renner, er ofte fraværende. Vaktmester Per Roar Gulbrandsen viser frem teknisk rom på Lørenveien 51. Forvaltet av Malling & Co forvaltning AS. Mange bygg er pengesluk grunnet dårlig vedlikehold og løsninger. Jeg har eksempler på eiendommer som midt på sommeren har alle anlegg gående på full guffe. Leietaker sitter da og betaler enorme felleskostnader. Ur og fotoceller må fysisk kontrolleres. Teknikken er ofte allerede installert av byggherren, men den må følges opp, sier Bøhlerengen. Stigende trend Outsourcing av eiendomsforvaltning har tradisjonelt vært amerikanernes lekegrind. Relativt få norske bedrifter har fulgt denne forretningsideen. Ifølge professor ved NTNU, Tore I. Haugen, prøvde en del amerikanske selskaper å få fotfeste i det norske markedet for ti år siden, men uten særlig hell. Nå øker interessen i Europa spesielt i Tyskland og England. Her i Norge er også trenden økende, noe Haugen tilskriver nye eierformer. Vi ser flere og flere eksempler på syndikering i næringslivet. Med det mener jeg at mange bedrifter eier hver sin andel av en eiendom. Spesielt banker og meglerfirmaer bruker slike løsninger. Det begynte for alvor å ta av for fem år siden. Mange av de eierformene knytter til seg profesjonelle eiendomsforvaltere. Det har vært en betydelig Sparer tid For utleiefirmaer kan det være fortvilende, og tidkrevende, å administrere alt fra vaktmestertjenester til oppussing. Å overlate forvaltningstjenestene til bare én aktør, sparer ikke bare penger, men også tid. Å bare ha én part å forholde seg til, sparer oss for mye. Først og fremst tidsbruk. Når vi sender en e-post og ber dem fikse ting, tar de tak i det med én gang. Med tanke på at vi bestyrer leiligheter i alle de store byene, er løsningen effektiv, sier daglig leder i Utleiemegleren avdeling Frogner, Geir Skogheim. Allerede i oppstarten så firmaet etter en slik løsning, men det er først de siste årene de har funnet aktører som besørger alt. Jo flere ledd som er involvert, jo saktere går det. Det går ut over våre kunder. Dette sparer oss for bekymringer, og vi har god kontroll. vekst i markedet, sier Haugen. Her hjemme har det vært mest investeringsselskap som leaser ut slike tjenester, men flere har fått øynene opp for muligheten. Offentlige kontrakter Staten har til nå gjort sitt eget husarbeid, men flere og flere statlige institusjoner begynner å hyre eiendomsforvaltere. Det er få eksempler på at private har kommet inn på kommunal bygningsmasse. Bare noen offentlige organisasjoner, som NRK, kjøper en del av disse tjenestene, men det kan endre seg. Det som kommer fremover, er et bedre skille mellom eieransvar og forvaltningsansvar i kommunene. På sikt kan det bety at forvaltningsdelen kan bli tatt av enkelttjenester, forklarer Haugen. Eiendomsforvaltning kan være effektivt for eierne. Forvalterne passer på bygget gjennom hele dets livsløp. I første omgang er det byggherrer og store leietakere som er kundegruppen. Norge har hengt etter. Mange er av den gamle garden, med en driftsleder Narvestad som styrer alt. Eiendomsbransjen er preget av en periode med veldige oppkjøp. Jeg vet at det etterspørres mye i markedet nå, konkluderer Bøhlerengen. Å Consilio Kommunikasjon Foto: Dag Nordsveen Næringseiendom i Vestfold og Telemark Med beliggenhet sentralt i Larvik har Alfa Eiendoms drift AS nærhet til markedet i både Vestfold og Tele mark. Velger du å jobbe med Alfa Eiendomsdrift AS er du garantert tett oppfølging og et sterkt eierskap til verdi utviklingen av de eiendom mene vi forvalter. Eier du næringseiendom i Vestfold og/eller Telemark er du velkom men til å kontakte oss for en uforpliktende prat. Du kan ringe daglig leder Lars Egill Olavesen på telefon eller markedsansvarlig Geir Christoffersen på telefon AlfA Gruppen er bredt engasjert innenfor utvikling og forvalt ning av nærings eiendommer. Vi tilbyr komplette tjenester innen områdene marked, teknisk drift og økonomi. Hovedkontoret ligger i Larvik. Alfa Eiendoms drift AS er en del av ALFA GRUPPEN. FØRST OG FREMST BELIGGENHET

15 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet 15 BliR din EiEndOm ivaretatt? Eiendomsforvaltning - hva er det? Som eiendomsforvalter har Malling & Co Eiendomsforvaltning A/S på seg eierhatten Som eiendomsforvalter utøver vi eierrollen Som eiendomsforvalter er vi profesjonelle eiere Vår virksomhet er å behandle andres eiendom som vår egen. Det har vi gjort i mer enn 40 år PRØV OSS! Eiendomshuset Malling & Co AS er blant landets ledende eiendomsaktører. Selskapets kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom mer enn 40 år. Gruppen består av ca. 50 ansatte, og tilbyr tjenester innen forvaltning, megling, analyse, rådgivning, utvikling og syndikering. Staben inkluderer siviløkonomer, advokater, ingeniører, statsautoriserte eiendomsmeglere, og et eget selskap for byggteknisk drift med 15 ansatte. Eiendomshuset Malling & Co AS forvalter eiendommer med en samlet verdi på ca. 12 milliarder kroner. Selskapet er kåret til Norges beste eiendomsforvalter i 2006 av Euromoney Magazine. Nye MVA-justeringsregler vi har løsningen Er ditt eiendomsselskap forberedt på de nye reglene? Nye regler fra 1. januar 2008 vil by på store utfordringer for eiendomsbransjen. Investeringer må fordeles mellom ulike lokaler/leietakere, mellom påkostning og vedlikehold, og inngående avgift må kunne identifiseres gjennom en 10-årsperiode. I tillegg må det holdes oversikt over utskiftning av leietakere og andre hendelser som utløser rett eller plikt til justering. Ernst & Young kan tilby et Excel-basert verktøy som håndterer justeringsreglene på en enkel og oversiktlig måte. Verktøyet viser hvilket beløp selskapet hvert år skal betale inn eller kreve utbetalt fra staten. Det er basert på en svensk løsning som i en årrekke har vært benyttet av mange større svenske eiendomsselskaper. Ernst & Youngs justeringspakke inneholder Excelbasert justeringsverktøy Manual til verktøyet Opplæring i regelverket og bruk av verktøyet Oppfølging etter første gangs bruk av verktøyet Ønsker du en uforpliktende presentasjon? Ta kontakt med: Jørgen Grønlie: tlf e-post: jorgen.gronlie@no.ey.com Randi Kvalsnes: tlf e-post: randi.kvalsnes@no.ey.com Knut Leinæs: tlf e-post: knut.leines@no.ey.com Ernst & Young Tax Norge har over 140 medarbeidere, herunder landets største private avgiftsmiljø med 35 spesialister på nasjonal og internasjonal merverdiavgift, toll og særavgifter. Vi har omfattende kompetanse innen fast eiendom, herunder utbyggingsprosjekter og frivillig registrering for utleievirksomhet.

16 16 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet DnB NORs hovedkontor på Aker Brygge. Selger for 4 5 milliarder DnB NOR har solgt hovedkontoret, og legger ytterligere 20 store kontorbygg ut for salg. Eiendomsbesitteren blir nå en stor leietaker. AV: JAN REVFEM Parkerer egne eiendommmer I sommer solgte DnB NOR hovedkontoret på Aker Brygge for 1,74 milliarder kroner, med en gevinst på 865 millioner kroner. Dermed frigjorde konsernet mye kapital og mer kan det bli. Banken går bra, og målet er en egenkapitalavkastning på 16 prosent fremover. Vi har valget mellom å legge pengene i bygg eller annen bankvirksomhet som vi tror vil gi høyere avkastning, sier investeringsdirektør Bjørn Berg i DnB NOR om salgene. 6 prosent I vinter gjorde vi en ny vurdering av eiendomsmarkedet som tilsa at det var best å selge byggene nå, med de høye verdiene. Forventet avkastning fra byggene er lav, rundt 6 prosent, fortsetter Berg. DnB NOR selger hovedkontoret i Bergen, likeledes flere bygg i kvadraturen i Oslo og byggene i Lørenfaret i Oslo. Inklusiv Aker Bryggesalget ventes salgsverdien å ligge mellom 4 og 5 milliarder kroner. DnB NOR har ikke opsjon på tilbakekjøp av byggene, altså sale leaseback, kun på å forlenge leieperioden. Denne er fem år på Aker Brygge, med rett til fem års forlengelse, mens de andre byggene vil få leieavtaler på syv til ti år, med rett til forlengelse. Det som taler imot salg, er at vi mister eiendomsretten og en del kulturperler, men vi har vurdert at eierretten ikke er så viktig lenger med dagens høye eiendomspriser. Det viktige er at vi mener det er et gunstig tidspunkt å selge nå. Banken har god økonomi, og er ikke på noen måter presset til å selge, sier Berg. DnB NOR har mottatt indikative bud på de 20 byggene, og en budrunde fremover vil avgjøre salgssummen. Salgene avsluttes trolig i januar. Å Per Gustav Granum Dahl i Danske Bank eide Nordania eiendomsleasing. Ønske om frigjøring av kapital, synliggjøring av reelle verdier og ikke minst økt avkastning på investert kapital, gjør at flere bedrifter velger å lease egne eiendommer. AV: JAN REVFEM av eiendom for en lengre tidsperiode, kaller Per Gustav Parkering Granum Dahl i Danske Bank-eide Nordania eiendomsleasing dette. Selskapene avstår eiendomsretten til bygg i år og leaser dem tilbake i perioden. Leasingobjektene til Nordania er bygninger som kundene bruker selv, som lagerbygg, kontorer og kombinerte bygg i sentrale strøk. Granum Dahl sier at de beste objektene er lagerbygg langs motorveiene, samt sentrale kontoreiendommer. Byggene er lett tilgjengelige, omsettelige og anvendbare. Nordania finansierer ikke hoteller og kjøpesentre. Solide selskaper Eiendomsleasing er ikke for nye aktører som sliter med å få bankfinansiering. Våre kunder er store, solide selskaper. Svært mange av kundene er internasjonale datterselskaper i Norge, typisk i oljeindustrien. Disse selskapene har gjerne en policy om at de ikke skal være eiendomsbesittere, men konsentrere seg om kjernevirksomheten. Vi har også børsnoterte selskaper som benytter eiendomsleasing for å få byggene ut av balansen og øke avkastningen på egenkapitalen, sier Granum Dahl. Den løpende leasingkostnaden er marginbasert i forhold til interbankrentene (NIBOR). Marginen er litt høyere enn bedriften betaler på et alternativt lån innenfor 60 eller 80 prosent, men da har de høye egenkapitalkostnader i tillegg. Vi finansierer 100 prosent, slik at samlet kapitalkostnad blir gunstigere, sier Per Gustav Granum Dahl. Ulempen ved eiendomsleasing er at selskapene må binde seg langsiktig, men de kan komme ut før bindingstiden mot en kostnad, fortsetter han. Indeksregulering Leasingkostnadene er også indeksregulert, akkurat som leieinntekter. Eiendommene driftes av kundene, som også betaler forsikringen. Dessuten er 95 prosent av byggene aksjeselskap, slik at noen selskapsmessige kostnader kommer i tillegg. Det er ingen aktivering i balansen ved operasjonell leasing (se undersak). Selskapene fører de fradragsberettigede leasingkostnadene i resultatregnskapet og oppnår i realiteten en skattekreditt, men mister avskrivningsfradraget på 2 prosent. Å Eiendomsleasing ILLIUSTRASJONSFOTO Eiendomsleasing er ikke for nye aktører som sliter med å få bankfinansiering. Typiske kunder er store, solide selskaper. Svært mange er internasjonale datterselskaper i Norge, typisk i oljeindustrien. Det vanlige innenfor eiendomsleasing er såkalte sale leaseback - avtaler. Nordania Leasing kjøper bygget av kunden til markedspris, der bedriftene får en opsjon om å kjøpe tilbake bygget til en forhåndsavtalt pris etter et visst antall år, eksempelvis 15 år. Bedriften kan også velge å inngå en ny leasingavtale ved opsjonstidspunktet, basert på nye verdier. Hvis eiendommen er steget i verdi, fra eksempelvis 100 til 150 millioner kroner, og leasingbeløpet er nedbetalt fra 100 til 80 millioner, kan bedriften få frigjort merverdien, i dette tilfellet 70 millioner. De aller fleste benytter denne opsjonen og får glede av en eventuell verdistigning, sier Per Gustav Granum Dahl. Mens offentlige bedrifter velger finansiell leasing, velger de fleste bedriftene operasjonell leasing. Ved operasjonell leasing vil ikke det leasede objektet fremkomme i bedriftens balanse eller påvirke nøkkeltallene. I Norge er under 2 prosent av forretningseiendommene leaset. Tilsvarende tall for Danmark er 8 prosent, for Tyskland 12 prosent og for Frankrike hele 17 prosent. I andre kvartal 2007 var nytegningen av eiendomsleasing 480 millioner kroner i Norge.

17 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet 17 Overlat regnskapet og inkasso til oss Vår spesialitet: regnskapsførsel og inkasso for boligselskaper og eiendomsselskaper: Årsregnskap og rapportering Ligningspapirer Lønninger Budsjettering Innberetning av skatter og avgifter Våre kunder er: Fakturering og innkreving Inkasso Tilgang til regnskapet og inkassosaker via internett Alle typer boligselskaper Næringsselskaper Selskaper som ønsker bistand til fakturering og innkreving Privat personer og personlige selskaper som driver utleievirksomhet Barnehager Vi tilbyr profesjonell hjelp til fornuftig pris! HBRI AS Hammersborg regnskapsog innbetalingsservice Tlf: e-post: HI AS Hammersborg Inkasso Tlf , e-post:

18 18 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet Bransjen svarer: I forbindelse med de nye justeringsreglene for MVA og næringseiendom som trer i kraft 1. januar 2008, har vi stillt følgende spørsmål. Morten Fjermeros Partner, Thommessen Krefting Greve Lund AS Oddgeir Kjørsvik Advokat, KPMG Law Agenete Hagerud Partner, Ernst & Young Hvilke utfordringer står eiendomsmarkedet overfor når de nye justeringsreglene trer i kraft? Hvordan berøres leietakers investeringer i utleiebygg av de nye reglene? 1. Utfordringen består i første rekke i å sette seg inn i og forstå hvordan reglene virker. Ettersom reglene er kompliserte, kan dette være krevende. Det er viktig å lære seg spillereglen godt for det kan bli dyrt å trå feil. Aktørene vil fort se at de nye reglene stiller store krav til dokumentasjon og at kontraktspraksis på enkelte områder må justeres. 2. Finansdepartementet publiserte 16. november 2007 en fortolkningsuttalelse som blant annet omhandler leietakers investeringer. Finansdepartementet legger her til grunn at justeringsreglene får tilsvarende anvendelse på leietakers investeringer dog slik at huseiers og leietakers investeringer må vurderes under ett i forhold til terskelverdiene ( kr regelen ). Spørsmålet illustrerer det mangfold av problemstillinger justeringsreglene reiser, samt at det er nye behov for kontraktuell regulering. 1. Utleiere av næringseiendom, som får de største utfordringene, må implementere system som fanger opp alle egne investeringer så vel som leietakernes investeringer, slik at disse kan henføres med beløp til konkrete areal over en periode på 10 år. Avgiftskonsekvensene av endret bruk av lokalene må vurderes årlig i perioden. Foruten administrativt merarbeid, kommer nye utfordring av juridisk art, herunder ved omorganiseringer og salg. 2. Leietaker får en selvstendig justeringsforpliktelse for merverdiavgift på egne investeringer. Dessuten vil leietakers investeringer telle med i forhold til de terskelverdier som er bestemmende for om utleier plikter å justere sin avgift. Dette fordrer at utleier via kontraktene og årlige erklæringer sikrer seg tilstrekkelig informasjon fra leietakerne. 1. Den største utfordringen blir trolig den praktiske gjennomføringen av reglene. Det stilles krav til at investeringer må fordeles på ulike lokaler, det må skilles mellom påkostning og vedlikehold, og inngående avgift på påkostningene pr. lokale må kunne identifiseres gjennom en 10-årsperiode. Særlig for selskaper/ konserner med mange bygg og leietakere vil det administrative arbeidet bli betydelig. 2. For det første skal leietakers investeringer hensyntas når eieren skal vurdere om investeringer på eiendommen i et år overstiger beløpsgrensen for justeringsplikt på kr eks mva. For det andre kan leietaker selv få rett og plikt til å justere inngående avgift på sine investeringer. Et foreløpig uavklart spørsmål er hvordan reglene slår ut når leietaker flytter ut før 10 år er gått. Hvorfor bør kjøper gjennomføre due diligence ved kjøp av næringseiendom når de nye reglene trer i kraft? 3. Ved aksjetransaksjoner er det mange gode grunner til å foreta due diligence. Etter innføringen av justeringsreglene må kjøper også undersøke om det hefter fremtidige justeringsforpliktelser (eller rettigheter) på eiendelene herunder eiendommene, aksjeselskapet eier. Overtas justeringsforpliktelser vil det være særlig sentralt å undersøke; omfanget av forpliktelsene, hvor lang tid av justeringsperioden gjenstår samt risikoen for at justeringsforpliktelsen kan inntre. 3. Ved overdragelse av næringseiendom kan kjøper overta selgers justeringsforpliktelse, noe selger må forventes å kreve for å unngå tilbakebetaling av tidligere fradragført merverdiavgift. Dermed blir kjøper prisgitt selgers historiske avgiftshåndtering for en periode på opptil ti år. Slik jeg ser det, er det liten tvil om at de nye reglene øker behovet for due diligence med fokus på merverdiavgift. 3. Avgiftsmessig DD ved kjøp av eiendomsselskap er alltid viktig, da feil i tidligere avgiftbehandling kan ha store økonomiske konsekvenser. Risikoen for feil vil øke betydelig med de nye reglene, og ved en DD bør man både kontrollere at selskapet tidligere har håndtert justeringsreglene korrekt og at selskapet har tilstrekkelig dokumentasjon for å foreta fremtidige justeringer. Nå kan du få tegnet opp dine gamle plantegninger for 5 kroner meteren Vi kan tilby følgende: digitalisering av plantegninger, også i stor skala Opptegning fra 2D til 3D Opptegning av papirtegninger Arealberegning etter NS3940 Oppmåling av Bygg Idéskisseringer / Innredningsforslag 3D-modellering, Fugleperspektiv og miljøbilde Prosjektering av Elektro, VVS, Vent GIS-tegning Rømmningstegninger for Brann Lagring av tegninger med utvekslingsdatabase NYHET! Nå bistår vi også med teknisk tilstandsrapport på bygg. Kontakt oss i dag, for et tilbud på dine eiendommer: Svein Nyhus. Telefon: E-post: svein@tegning.no Hammersborg Torg 3, 0179 Oslo T: E: svein@tegning.no b y g g t e k n i s k t e g n e o g d o k u m e n t a s j o n s s e n t e r w w w.t egning.no

19 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet 19 Østbanehallen, Oslo Sentrale butikklokaler i Østbanehallen i Oslo. Lokalene har ICA Nær som nærmeste nabo. Andre butikker i senteret er blant annet B-Young, Mc Donalds, Dressmann, Outland, Mestergrønn, Apotek, Narvesen, Frisør, Free Recordshop m.fl. Lokalet er ca 471 kvm og ønskes utleid i sin helhet. Kontakt: Eiendomssjef Camilla Fahlstrøm Telefon: / Sannergaten 11, Oslo Hyggelig næringseiendom i teglstein med fleksible kontorer. Inngang fra portrom. Lokalene virker lyse og trivelige. Indre vegger består i stor grad av lettvegger og vil enkelt kunne tilpasses leietakers behov. Lokalene egner seg både til åpent landskap, teamrom og celler. Det største lokalet er beliggende i loftsetasje med bjelker i skråtak - ca. 328 kvm bta. Etasjen leies ut som en enhet i et større felleskap. Felles entre, toaletter, tekjøkken og 2 møterom inkl. Lokalene har et tøft uttrykk med takvinduer og bjelker. Vifter i tak. I 2. etasje er det et mindre lokale til leie på 53 kvm. Egner seg best til lager. Adkomst med heis i etasjen. Mulighet for leie av parkeringsplasser i parkeringskjeller. Gjesteparkering med parkometer på utsiden. Sentral beliggenhet på Øvre Grünerløkka/Nedre Torshov. Eiendommen er beliggende på hjørnet Sannergt/Falsensgt. Nært offentlig kommunikasjon. Trikk og bussholdeplass i nærheten. til leie w w w. i c a e i e n d o m. n o Kontakt: Cecilie Eidslott Telefon: /

20 20 Denne temaavisen er en annonse fra mediaplanet Alt innen eiendomstjenester Sandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester innen næringseiendom. Til sammen kan våre fire selskaper hjelpe de fleste med det meste. Og de vi hjelper blir stadig flere. Om du vil vite hva vi kan gjøre for deg; ta kontakt. Sandia Megling AS Forestår kjøp, salg og utleie av alle typer næringseiendom. Sandia Forvaltning AS Håndterer drift, forretningsførsel, gårdsbestyrelse, økonomisk og teknisk forvaltning. Sandia Eiendomsutvikling AS Tilbyr eiendomsutvikling og rådgivningstjenester. Dette innebefatter bl.a. konseptuvikling, leietakertilpasning, vedlikeholdsarbeider og prosjektledelse. Multiparking Skandinavia AS Forestår markedsføring, salg, prosjektering og levering av automatiske parkeringssystemer. Se våre ledige lokaler eller les mer om oss på Ta kontakt for mer informasjon: Tlf: E-post: sandia@sandia.no -