Sluttbehandling. Detaljreguleringsplan for felt B3.2, Støver Øst

Transkript

1 Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /1984 L12 Byplankontoret Saksnummer Utvalg Møtedato 12/84 Komite for plan, næring og miljø /210 Bystyret Sluttbehandling. Detaljreguleringsplan for felt B3.2, Støver Øst Sammendrag Hensikten med planen er å tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse, som er ment til utleieboliger, med til sammen 80 boenheter. Planforslaget er presentert av Romerike arkitekter AS, på vegne av Støver Utleie AS. Planområdet, som er på ca. 9 dekar, ligger øst i Støverfeltet, med nordgrense mot jernbanelinja, i øst mot feltene B5 og B6, i sør mot Martha Støvers vei og i vest mot felt B19. Plansaken faller etter kommunens syn ikke inn under forskrift om konsekvensutredning. Saksopplysninger Planforslaget er utarbeidet av Romerike Arkitekter AS på vegne av Støver Utleie AS. Det ble holdt oppstartsmøte for planarbeidet den , og varsel om oppstart ble annonsert i Avisa Nordland den Planforslaget ble mottatt den , og lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet Støver Øst velforening fikk innvilget forlenget høringsfrist. Side392

2 Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel og Reguleringsplan for Støver Øst og vest, med noen avvik når det gjelder grad av utnytting og byggehøyder. Om planforslaget Planområdet tenkes bygd ut med to husrekker; én på den fremre del av tomta og én på den bakre delen (mot jernbanelinja). Sportsboder og carportanlegg mellom den bakre husrekka og jernbanelinja, er etter innspill fra Jernbaneverket tatt ut av planforslaget. Hver av de to husrekkene består av lavblokker i tre til fire etasjer, med byggehøyder på meter til gesims, over gjennomsnittlig planert terreng. Blokkene er knyttet sammen med svalganger og trappe-/heishus. Grad av tomteutnytting er redusert med 3 %, til BYA = 32 %, i forhold til opprinnelig planleveranse. Parkering for beboere er foreslått lagt i parkeringskjeller under bebyggelsen, mens gjesteparkering er tenkt plassert på markplanet. Det legges til rette for totalt 80 boenheter bestående av 3- og 4-roms leiligheter. Kjøreatkomst til planområdet er foreslått lagt fra vest, fra Martha Støvers vei. Kjørearealer innen planområdet er tenkt som gatetun der det tillates funksjoner som blandet trafikk, beplantning og aktivitetssoner for uteopphold. Vendt mot sør og sørøst i planområdet er det satt av uteoppholdsarealer, fordelt på lekeplasser ved inngangssoner, nærlekeplasser, felles uteoppholdsarealer samt en mindre andel av gatetunarealene, til sammen ca m2, herav ca. 500 m2 balkongareal. I et område på ca m2 like vest for planområdet, mellom bebyggelsen og jernbanelinja, kan det tilrettelegges for grendelek for hele Støver Øst. Det er utført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) basert på standard sjekkliste. ROS-analysen avdekker ikke forhold som kan være til hinder for gjennomføring av tiltak i reguleringsplanen, bort sett fra to forhold som må gis en nærmere vurdering i forbindelse med rammesøknad; kvikkleirerisiko og eventuelle radonforekomster. Etter høringsperioden, er det mottatt 8 uttalelser/merknader til planforslaget: Notat av , fra Eiendomskontoret, Bodø kommune Ingen merknader. Brev av , fra Sametinget Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk fredete kulturminner i det aktuelle området og har derfor ikke merknader til saken. Det bør likevel tas med følgende punkt i planbestemmelsene: «Skulle det imidlertid under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktiviteter i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående. Brev av , fra Nordland fylkeskommune Fylkeskommunen ser at dens innspill til planarbeidet i hovedsak er tatt hensyn til, og har ingen ytterligere planfaglige merknader i saken. Så langt fylkeskommunen kjenner til, er planforslaget ikke i konflikt med kjente verneverdige kulturminner, men viser til den aktsomhets- og meldeplikt tiltakshaver har dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner. Notat av , fra kommunalteknisk kontor Det må settes plankrav til m.h.t VA-anlegg. Det samme gjelder byggeavstand til kommunale ledninger. Eierform til friområder, gatetun, gang-/sykkelvei og øvrige trafikkarealer bør framgå av Side393

3 planbestemmelsene. Friområder/lek/utomhusarealer skal godkjennes av kommunalteknisk kontor, men overtas ikke til kommunal drift. Brev av , fra Jernbaneverket For at kommunen skal kunne foreta egengodkjenning av detaljreguleringsplanen, må det i rekkefølgebestemmelsene tas inn at gangbru over jernbanelinja i øst må etableres før arealer til utbyggingsformål kan tas i bruk. Krav om sikkerhetsgjerde og evt. støyskjerm mot jernbanelinja må tas inn i planbestemmelsene. Bebyggelse kan ikke komme nærmere jernbanesporets midtlinje enn 15 meter. Dette må fragå av planbestemmelsene. Brev av , fra Guro, Fredrik og Arnstein Føre, Sorenskriver Astrups vei 23 Deres eneboligtomt ligger like ved planområdet, sør for Martha Støvers vei. Det er sterk skepsis til at forliggende planforslag i så stor grad avviker fra gjeldende reguleringsplan for Støver Øst og vest. Det samme gjelder for nabofeltene B5 og B6, derfor bør disse feltene ses i sammenheng med felt B3.2. Det reageres på at legges opp til en altfor stor og tett bebyggelse inntil eneboligfeltet, som allerede er omgitt av betydelig leilighetsbebyggelse. Boenhetene i denne type bebyggelse leies til en viss grad ut, noe som fører til ustabilitet da leietakerne kun blir boende over kortere tidsrom og ikke engasjerer seg i nærområdet. En for stor leilighetsmasse i området vil føre til en «gettofisering» som ikke oppleves som positivt for de som allerede bor der. Eneboligfeltene vil bli «skviset» av store leilighetskompleks, noe som føles urettferdig, da beboerne i enebolig feltene med større sannsynlighet vil bo der over lang tid i motsetning til de som flytter inn i 50 kvm store leiligheter. I tillegg ser det merkelig ut rent visuelt med en liten klynge eneboliger omgitt av mange boligblokker. Det ville vært riktigere at det ble satset på større boenheter i form av større leiligheter eller flermannsboliger/rekkehus. Dette ville ført til at bomiljøet blir roligere, tryggere og mer attraktivt for barnefamilier. Det stilles spørsmålstegn ved skolestrukturen i området; at Støver skole skal legges ned og at Mørkvedmarka skole har manglende kapasitet for å dekke behovet fra en massiv utbygging av Støverfeltet. Brev av , fra Støver Øst Velforening Støver Øst Velforening ble etter anmodning overfor byplankontoret innvilget forlenget høringsfrist. Høringsuttalelsen er på 8 sider, derfor legges den i sin helhet som trykt vedlegg til saken. Planlegger ble forelagt uttalelsen for evt. kommentarer, da det fra velforeningen ble fremsatt sterke meninger om planlegger og byplankontoret. Kommentaren fra planlegger er også lagt som vedlegg til saken. I sin uttalelse til planforslaget tar velforeningen opp en rekke forhold utenfor planområdet for felt B3.2. Gjeldende reguleringsplan for Støver Øst og Vest, som er en flateplan, viser en grad av utnytting for felt B3.2 på BYA= 25 %. Mottatt planforslag hadde satt en BYA på 35 %, noe velforeningen mener er feil. Den totale utnyttelsen vil bli 45 %. Tomtestørrelsen for felt B3.2 er feil. Den skal være på m2 og ikke på m2. Det som i planforslaget er satt av til bebygd areal, har ikke tatt med varmehus, nok areal til parkering, samt sykkelparkering. Foreslått utnyttingsgrad er utypisk for nærområdet, da tilgrensende områder har en BYA fra %. Feltet i sør består av eneboliger og avviker vesentlig fra blokkbebyggelse. Det er satt av for lite areal til lek/uteområder i området. Henvisning til areal på 4.7 dekar mellom eksisterende bebyggelse og jernbanelinja vest for felt B3.2, til grendelek for Støver Øst, er neppe egnet til formålet. Dette på grunn av nærhet til jernbanelinja, uten at det er satt opp sikringsgjerde og støyskjerm mot jernbanelinja. Side394

4 Sol- og lysforholdene er ikke tilstrekkelig hensynstatt i planforslaget. Lekeplassene innen planområdet vil helt eller delvis bli liggende i skygge mesteparten av dagen hele året. Det samme gjelder gatetunet bak bakre husrekke. Planforslaget er ikke tilfredsstillende på dette området og må følgelig endres eller forkastes. Velforeningen krever at det ikke det ikke tillates å bygge så tett mellom bakre og fremre husrekke. Avstanden på 6 meter fra balkonger i bakre husrekke og til svalganger i fremre rekke er direkte uansvarlig. En så vidt tett bebyggelse vil utvilsomt medføre støy og sjenanse ut over hva som er akseptabelt. Innsyn og skjerming av innsyn vil bli svært vanskelig for den enkelte beboer. Den tette plasseringen mot jernbanelinja vil gi store utfordringer med hensyn til støy, vibrasjon, støv og snø-/steinsprut. Bebyggelsen er foreslått oppført 20 meter fra jernbanesporet og bryter dermed med regelen om at avstanden skal være 30 meter. Alle kjørearealer inne i planområdet er tenkt som gatetun der det tillates blandet trafikk, beplantning og ulike aktivitetssoner. Dette vil legge opp til farlige situasjoner mellom mennesker og kjøretøyer, et samspill som synes lite gjennomtenkt. Det vises til at det hverken i planforslaget eller i nabofeltene B5 og B6 er satt krav om planskilt kryssing med jernbanelinja. Velforeningen krever at enten kommunen eller feltene B3.2, B5 og B6, pålegges å bekoste planskilt kryssing av jernbanelinja, samt sikkerhetsgjerde mot denne. Velforeningen stiller spørsmål om hvorvidt prosjektet er forsvarlig ut fra branntekniske hensyn, og ønsker en kvalifisert vurdering av dette forholdet. Utforming av sykkelparkering for områdene PS2 PS5 er ikke i samsvar med parkeringsvedtektenes generelle krav. Utformingen vil medføre konflikt med gang-/sykkelveien (GS1) som vil skape spenning og kunne medføre farlige situasjoner, og kan følgelig ikke godtas. Alle barn har rett til en trygg og god oppvekst, jfr. plan- og bygningslovens 1-1. I følge plan- og bygningslovens 3-1 skal planer blant annet: Legge til rette for god forming av bygde omgivelser, gode bomiljøer og gode oppvekst- og levekår. Fremme befolkningens helse, samt bidra til å forebygge kriminalitet. Velforeningen mener at slik forslag til planbestemmelsene til planforslaget foreligger, er dette ikke utarbeidet i tråd med plan- og bygningslovens 3-1. Detaljplanforslaget slik det foreligger, kan verken legges til grunn eller vedtas, da barns rett til trygg og god oppvekst ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Brev av , fra Norges vassdrags- og energidirektorat Løsmassekartet for området viser at det er tynne forekomster av hav-/strandavsetning og ikke tilgrensede områder med tykk havavsetning. Det er i tillegg stilt krav i planbestemmelsene om at faren for kvikkleireskred skal vurderes før byggetillatelse gis. Det vil derfor i dette tilfellet ikke bli fremmet innsigelse til planen. Brev av , fra Romerike Arkitekter AS I brevet kommenteres en del påstander framsatt av velforeningen. Det vises til brevet som er vedlagt. Side395

5 Vurderinger: Felt B3.2 ligger lengst nordøst i Støverfeltet, i bakkant av og nordøst for eksisterende bebyggelse. Gjeldende reguleringsplan (vedtatt av bystyret den ) er en flateplan, det vil si at den kun viser overordnede arealformål, så som overordnede veier og overordnede grøntområder. Avsatte utbyggingsområder i denne planen viser brutto boligfelt, som for eks. felt B3.2. Det vil si at framtidige feltinterne anlegg, som internveier, bakkeparkering og friområder/lek, ikke er trukket fra i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting (BYA). I detaljreguleringene for hvert enkelt byggefelt er BYA beregnet ut fra netto tomteareal, det vil si at netto tomt er lik brutto tomt minus interne veier, parkering på bakken og friområder/lek. Derfor vil prosent BYA kunne framstå høyere i en detaljregulering enn i en overordnet plan for samme området. I foreliggende planforslag, som er revidert under veis, er BYA beregnet til BYA=32 %. Hensikten med foreliggende planforslag er å tilrettelegge for konsentrert boligbebyggelse som er ment til utleieboliger. Siden behovet for denne boligtypen er stort, har byplankontoret stilt seg positivt til at det fremmes en detaljregulering med denne type boliger for øyet. Fra boligkontoret i kommunen er nevnte behov bekreftet og det vises til at det i inneværende år er 173 husstander som har ønske om utleiebolig, men som står uten tilbud fra kommunen. Om det er ønskelig å prioritere denne kategori boligsøkende, vil det planlagte prosjektet kunne bidra til å avhjelpe behovet for utleieboliger. Byplankontorets kommentarer til enkelttemaer fra innkomne uttalelser/merknader Grad av utnytting (BYA) I gjeldende reguleringsplan fra ble ikke parkeringsareal tatt med i beregningsgrunnlaget for BYA. Se for øvrig vår kommentar ovenfor. I revidert planforslag, slik det nå foreligger, er BYA satt til 32 %, noe som anses som akseptabelt. Det har ikke vært praksis for at sykkelparkering på bakken regnes inn i BYA, i motsetning til bakkeparkering for biler. I veileder Grad av utnytting, 3. utgave juni 2012, er det ikke nevnt noe om at sykkelparkering skal regnes med i BYA. Konsekvensutredning (KU) Foreliggende planforslag legger ikke opp til formålsendring, men er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Derfor kommer ikke plansaken inn under Forskrift om konsekvensutredning. Arealer til lek/uteopphold I planforslaget er det satt av m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, noe som er i samsvar med kommunens vedtekt til plan- og bygningsloven. Å hevde at uteoppholdsarealene er ubrukbare er nok å ta for hardt i. Hele feltet er sør-/sørøstvendt, der lekeområdene i hovedsak er foreslått plassert i den sør-/sørøstre delen, som er den mest solrike delen av feltet. Selvsagt vil en del av bygningsmassen gi en del skyggevirkninger på uteområdene på deler av dagen, noe som ikke er uvanlig i utbyggingsområder. Foreliggende planforslag har løst plassering av lekeområdene på en akseptabel måte. Når det gjelder areal til framtidig grendelek for hele Støver Øst, så er det foreslått et område mellom eksisterende bebyggelse og jernbaneområdet. Dette er et areal som i gjeldende reguleringsplan var avsatt i et 45 meter bredt belte til framtidig riksveitrase. Deler av dette området er omregulert til felles grøntareal der det kan tilrettelegges for uteoppholdsaktiviteter, for eks. etablering av grendelek, men da selvsagt forutsatt at det settes opp sikringsgjerde mot jernbanelinja. Avstand mellom bebyggelse og jernbanelinja Foreslått bebyggelse har en avstand til senter jernbanespor på 20 meter. Jernbaneverket har i sin uttalelse til planforslaget akseptert en byggegrense med avstand på 15 meter fra senter jernbanespor, og er foreslått tatt inn i planbestemmelsene. Side396

6 Interntrafikk i feltet Planforslaget legger opp til at over 85 % av beboerparkeringen legges i parkeringskjeller i bebyggelsen. Biltrafikk i gatetunarealene vil dermed først og fremst gjelde atkomst til parkeringsanlegg og varetransport, så som frakting av tyngre vareslag til boligene. Barn og unges oppvekstvilkår De ulike uteoppholdsarealene har atkomst via det interne gangveisystemet og etter gang-/sykkelvei langs feltets sørøstgrense, innen nabofeltet B5. Plassering av leke-/uteoppholdsarealene og atkomst til disse, anses som egnet og er akseptable ut fra trafikksikkerhetshensyn. Planbestemmelsene Planbestemmelsene er foreslått rettet opp i samsvar med innkomne uttalelser. De mest omfattende endringene i forhold til planleveransen, er at det foreslås tatt inn bestemmelser om etablering av gangbru over jernbanelinja og sikkerhetsgjerde langs denne. Likeens foreslås det i planbestemmelsene at det stilles krav om oppsetting av støyskjerm mot jernbanelinja, dersom støyvurderinger viser at det er behov for slik skjerming. Dette skal være avklart i forbindelse med behandling av rammesøknad. Når det gjelder de etableringene som her nevnes, så må det trolig til et samarbeid med nabofeltet B5 (har fått tilsvarende krav) for å få disse realisert. Gjennomføring av tiltakene er en forutsetning for at det ikke blir gitt innsigelse fra Jernbaneverkets side. Konklusjon og anbefaling Byplansjefen anbefaler at forslag til detaljregulering av felt B3.2, Støver Øst, vedtas slik det er vist påplankart med planid 2528, datert , med tilhørende planbestemmelser sist revidert og planbeskrivelse datert Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B3.2, Støver Øst, slik det er vist på plankart, planid 2528, datert , med tilhørende planbestemmelser sist revidert og planbeskrivelse datert Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering Innstilling enstemmig tiltrådt. Innstilling fra komite for plan, næring og miljø Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B3.2, Støver Øst, slik det er vist på plankart, planid 2528, datert , med tilhørende planbestemmelser sist revidert og planbeskrivelse datert Side397

7 Rolf Kåre Jensen rådmann Annelise Bolland byplansjef Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Bjørn Føre Trykte vedlegg: 1 Plankart felt B3.2, Støver Øst 2 Planbestemmelser, sist datert Planbeskrivelse. Detaljplan for felt B3.2, Støver Øst 4 Illustrasjoner - Støver Øst 5 Støver Øst velforening - Klage 6 Romerike arkitekter - kommentar til klage 7 Rosanalyse felt B3.2 Utrykte vedlegg: 1. Notat av , fra Eiendomskontoret, Bodø kommune 2. Brev av , fra Sametinget 3. Brev av , fra Nordland fylkeskommune 4. Notat av , fra kommunalteknisk kontor 5. Brev av , fra Jernbaneverket 6. Brev av , fra Guro, Fredrik og Arnstein Føre - klage 7. Brev av , fra Støver Øst Velforening - klage 8. Brev av , fra Norges vassdrags- og energidirektorat 9. Brev av , fra Romerike Arkitekter AS kommentar til klage Side398

8 Side399

9 FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR DELOMRÅDE STØVER ØST B3.2 Dato for siste behandling i PNM komiteen den.. Vedtatt av bystyret i møte den Under K. Sak nr. formannskapssekretær 1 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert , sist revidert den Planlagt bebyggelse er vist med heltrukken strek, og påført formålsbetegnelser. 2 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål : BEBYGGELSE OG ANLEGG - Boligbebyggelse- blokkbebyggelse BB1, BB2, BB3 - Renovasjonsanlegg RA1, RA2 - Uteoppholdsareal FA1, FA2, FA3 - Lekeplass LEK1, LEK2, LEK3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR - Gatetun GT1, GT2, GT3 Side400

10 - Gang-/sykkelveg GS1, GS2, - Jernbane J1 - Parkeringsplass P1, P2, P3, P4 - Parkering sykkel PS1, PS2, PS3, PS4, PS5, PS6, PS7, PS8, PS9 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Plankrav. I forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:200 som viser detaljutforming for opparbeidelse av alle ubebygde arealer med høydeangivelser, nye og gamle koter, overflatetyper, parkeringsplasser, kjøreveger/avkjørsler og gangarealer med stigningsforhold, lekeplasser og andre uteoppholdsarealer med utstyr, samt beplantning. Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske og landskapsmessige utformingen. Detaljplan for VA skal foreligge ved søknad om tiltak/rammesøknad. Mellom kommunal VA-ledning og nærmeste bygningsdel skal det være en byggeavstand på minimum 4 meter. Det ikke etableres faste installasjoner nærmere kommunale ledninger enn 4 meter på hver side av ledningstraseen. 3.2 Tomteutnyttelse. Utnyttelsesgraden beregnes som maks BYA i % av tomtearealet. 3.3 Uteoppholdsarealer. Innenfor planområdet avsettes minimum 45 m2 leke- og oppholdsarealer pr. boenhet som kan fordeles på balkongarealer, lekeplasser ved inngangssonene, nærlekeplasser, felles uteoppholdsarealer, samt ved deler av felles gatetunarealer. 3.4 Byggehøyder. Tillatte gesimshøyder over gjennomsnittlig terreng angis for de ulike byggeområdene BB1- BB3. Unntak fra makshøyder kan gjøres for heis- og trappehus der dette er nødvendig. 3.5 Byggegrense. Der hvor ikke byggegrense er angitt i plankartet gjelder en byggeavstand på minst 4 meter fra tomtegrensen. Balkonger kan ligge inntil 2 meter fra tomtegrensen. Byggegrense for boligdelen mot jernbanen skal være minst 15 meter fra jernbanesporets senterlinje. Støyskjerm mot jernbanen kan plasseres i tomtegrensen. 3.6 Bebyggelsen. Bebyggelsen skal plasseres som vist på plankartet. Bebyggelsen skal ha en enhetlig utforming. Hovedmaterialer i fasader er tre- og platekledninger. Takformen skal være en kombinasjon mellom flate tak og pulttak. 3.7 Parkering. Forskrift om parkeringsvedtekter for Bodø kommune, sone C, skal legges til grunn for parkeringsdekningen med 1,5 bilplasser og 2 sykkelplasser pr. leilighet. 80 % av parkeringsdekningen skal være beboerparkering. Beboerparkeringen løses med én p-plass Side401

11 pr. leilighet i felles parkeringsanlegg i kjelleretasje. Øvrig beboerparkering legges ut som åpen markparkering. Gjesteparkering og sykkelparkering løses som åpen markparkering. 3.8 Universell utforming. Alle uteområder og adkomstforhold skal tilfredsstille kravet til universell utforming, og sikre tilgjengelighet for alle. 3.9 Sikkerhet mot jernbane. Langs grenselinjen mot jernbanen skal det etableres et sikkerhetsgjerde i form av et 1,8 meter høyt flettverksgjerde Gangbru over jernbanelinja Feltet skal være med å bidra til etablering av gangbru over jernbanelinja Støyskjerm Dersom støyvurderinger i forhold til jernbanetrafikk viser det nødvendig, skal det etableres støyskjerm i grenselinja mot Jernbaneverkets eiendom. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Boligbebyggelse, blokkbebyggelse, BB1, BB2, BB Bebyggelse. Det skal oppføres 6 lavblokker hvor to og to er sammenbundet med felles trappe- og heishus. Trappe-/heishusene går ned til parkeringskjeller. Fremste rekke, BB1, har 3 etasjer, mens bakre rekke, BB2 og BB3, har 4 etasjer. Blokkene er parvis knyttet sammen med frittstående svalganger som er flyttet ut fra vegglivet. Hoveddelen av parkeringen etableres i parkeringskjeller under blokk BB1 og BB Utnyttelse. Maks % BYA = 32 % av netto tomteareal i planområdet Gesimshøyde. Følgende begrensninger gjelder for bebyggelsen: BB1 med maks gesimshøyde over gjennomsnittlig terreng = 11,00 meter. BB2 og BB3 med maks gesimshøyde over gjennomsnittlig terreng = 14,00 meter. 4.2 Renovasjonsanlegg, RA1, RA2. Renovasjon anlegges innenfor formål for renovasjonsanlegg. RA1 tilrettelegges for sambruk med B19.2, og skal opparbeides samtidig med BB1. RA2 skal opparbeides samtidig med BB2 og BB Uteoppholdsareal, FA1,FA2, FA3. FA1, FA2 og FA3 er privat, felles uteoppholdsareal for BB1, BB2 og BB3. Arealene skal dels opparbeides som nærlekeområder, dels som oppholdsareal med benker og bord. FA1 og FA2 opparbeides samtidig med BB1. FA3 skal opparbeides samtidig med BB2 og BB3. Side402

12 4.4 Lekeplass, LEK1, LEK2, LEK3. LEK1, LEK2 og LEK3 er private, felles lekeplasser for BB1, BB2 og BB3, og skal utformes med hovedvekt på mindre barn med lekeutstyr tilpasset denne aldersgruppen. Deler av lekeapparatene skal kunne benyttes av barn med nedsatt funksjonsevne. LEK1-LEK3 skal opparbeides samtidig med BB1-BB3. Friområder, lek og utohusarealer skal godkjennes av kommunalteknisk kontor, men overtas ikke til kommunal drift. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Eierformen til gatetun, gang-/sykkelveier og øvrige trafikkarealer er privat/felles. 5.1 Gatetun, GT1, GT2, GT3. Innenfor planområdet opparbeides kjørevegene for adkomst til parkeringskjeller, garasjeog bodanlegg og gjesteparkering, samt til de regulerte renovasjonspunktene RA1 og RA2. GT1-GT3 opparbeides som gatetun med tillatt av- og påstigning(bil), vare- og flyttetransport, samt gang- og sykkeltrafikk. GT3 tillates også å ha mindre møbleringssoner, beplantninger og lekesoner. GT1 og GT2 opparbeides samtidig med BB1. GT3 opparbeides samtidig med BB2 og BB Gang-/sykkelveg, GS1og GS2. Innenfor planområdet skal det opparbeides gang-/sykkelveger som sammenbinder de ulike formålene. GS1 og GS2 opparbeides samtidig med BB Parkeringsplass, P1, P2, P3 og P4. P1- P4 skal opparbeides som åpen markparkering. P1 og P2 skal være gjesteparkeringsplasser for BB1 og BB2, og skal opparbeides samtidig med BB1. P1 skal ha én HC-plass. P3 er gjesteparkering for BB2 og BB3, og opparbeides samtidig med BB2. P3 har én HCplass. P4 er beboerparkering og skal opparbeides samtidig med BB Parkering sykkel, PS1, PS2, PS3, PS4, PS5, PS6, PS7, PS8, PS9. PS1-PS5 er sykkelparkering for BB1. PS6-PS9 er sykkelparkering for BB2 og BB3. PS1-PS5 skal opparbeides samtidig med BB1. PS6-PS7 skal opparbeides samtidig med BB2. PS8-PS9 skal opparbeides samtidig med BB3. Deler av PS1 kan avsettes som gjesteplasser for BB1 og BB2, og deler av PS6 og PS7 kan avsettes som gjesteplasser for BB2 og BB Trase jernbane, J1. Eksisterende areal til jernbane. Byggegrense for bebyggelsen i BB2 og BB3 skal være minimum 15 meter fra senter jernbanespor. 5.6 Kulturminner Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser tegn til eldre aktiviteter i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående. Side403

13 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 Støyberegning. Det skal være dokumentert støyskjermingstiltak som sikrer at utendørs støynivå ved fasadene til bolig/bygning og innendørs støynivå ikke overskrider grenseverdiene for støy gitt i retningslinjene T-1442, tabell 2 og i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven NS8175, klasse C før det gis brukstillatelse for nye boliger. 6.2 Leke- og oppholdsarealer. Leke- og oppholdsarealer innen planområdet skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for nye boliger. 6.3 Skjerming/sikkerhet mot jernbanetraseen. Sikkerhetsgjerde mot jernbanetraseen skal være oppsatt, og godkjent av Jernbaneverket, før det gis brukstillatelse for nye boliger. 6.4 Støyskjerm mot jernbanelinja Det må foretas støyvurderinger i forhold til jernbanetrafikk. Dersom vurderingene viser at tillatte grenseverdier overskrides, skal det etableres støyskjerm, om mulig i kombinasjon med sikkerhetsgjerdet. Utførte støyberegninger må forelegges Jernbaneverket. 6.5 Gangbru over jernbanelinja Planskilt kryssing med jernbanelinja skal være etablert før det gis igangsettingstillatelse for nye boliger innen planområdet. 6.6 Grunnforhold. Før det gis byggetillatelse må det foreligge vurderinger av fare for kvikkleireskred basert på NVE s retningslinjer nr. 2/2011 Flaum- og skredfare i arealplaner. Bodø den , sist revidert den Side404

14 1 PLANBESKRIVELSE Detaljreguleringsplan for delområde Støver Øst B3.2, Bodø kommune. Dato : OPPSTARTSPROSESS. Tiltakshaver. Støver Utleie AS, v/hans Marius Brekke, Paal Anderson og Tom Ringberg. Adr.: Boks 383, 8001 Bodø. Ansvarlig søker. Planen utarbeides av : Romerike Arkitekter AS, v/sivark.mnal/daglig leder Ole Bj. Folmo. Adr.: Boks 166, 2151 Årnes Plangrunnlag. Reguleringsplan for Støver Øst og Støver Vest. Planområdet er det samme som delområdet B3.2 i den eksisterende planen. Gjeldende formål er bolig. Formålet med reguleringen. Tiltakshaver ønsker å planlegge for konsentrert boligbebyggelse i området B3.2. Byplankontoret har avgjort at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning. Eiendomsforhold. Gnr. 55 brnr Areal er ca m2 innenfor tomtegrensen. Jernbaneverkets grunn innenfor plangrensen kommer i tillegg til dette arealet, og er ca m2, totalt ca. 12 dekar. Området ligger i dag som et utmarksareal i fortsettelsen av B19 i Støver Øst-utbyggingen. Oppstartsmøte. Oppstartsmøte med Byplankontoret ble avholdt I oppstartsmøte ble det klargjort fra kommunens side at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning. ROMERIKE ARKITEKTER AS 2150 Årnes - Norway Telf.: Fax : Side405

15 2 Det ble fremmet ønske om parallellbehandling av reguleringsplan og byggesak. VARSLINGSPROSESS. Varsling. Varsling om oppstart av arbeider med detaljreguleringsplan ble annonsert i Avisa Nordland Varslingslister er mottatt fra Byplankontoret. Kartutsnitt med plangrense er avklart med plankontoret før annonsering. Det ble også varslet om igangsetting av utbyggingsavtale mellom Støver Utleie AS og Bodø kommune. Kopi av annonse og varslingsbrev m/kartutsnitt er vedlagt som del av planmaterialet. Innspill etter varslingen. Det er mottatt følgende innspill : Offentlig myndigheter mv. - Nordland Fylkeskommune, Plan og miljø - Nordland Fylkeskommune, Kulturminner i Nordland - Norges vassdrags- og energidirektorat - Jernbaneverket - Statens Vegvesen - Bodø kirkelige fellesråd Grunneiere og naboer : - ingen innspill på varslingen Innspillene er kommentert fra tiltakshaver i det følgende avsnitt. Kopi av alle innspill er vedlagt som del av planmaterialet. Kommentarer til innspill. Vedlegg 1. Navn : Nordland Fylkeskommune, Plan og miljø Dato : Planfaglig innspill som peker på uttalte fylkeskommunale mål for arealpolitikk, tilrettelegging for alle grupper, estetiske forhold og tilrettelegging for medvirkning i planprosessen. Kommentar : Når det gjelder fylkets overordnede mål for arealpolitikken i perioden, så antas disse å være knyttet opp mot hovedplanen som B3.2 er en del av. Når det gjelder tilrettelegging for alle grupper, og at hensynet til barn og unges behov ivaretas i planen, så anses dette oppfylt. Det er gjort tiltak for lett tilgjengelighet gjennom området, og det er sikre lekearealer godt beskyttet fra trafikk. Når det gjelder tilgjengelighet og tilrettelegging for alle grupper, er dette ivaretatt ved oppfølging av aktuelle forskriftskrav til stigningsforhold, heisløsninger etc. Det er gjennomført nabomøte med tanke på direkte medvirkning i planprosessen. ROMERIKE ARKITEKTER AS 2150 Årnes - Norway Telf.: Fax : Side406

16 3 Naturmangfold og estetiske hensyn kan til stor grad vurderes samlet for planområdet. Utforming av byggene, rommene mellom byggene og den tilknyttede naturgitte situasjonen er prøvd å skulle utfylle og ta hensyn til hverandre. Det er ønsket å opprettholde den eksisterende terrengformasjonen i størst mulig grad, og det er mulig å bevare eksist. vegetasjon i områdets yttersoner. Dette medfører en tilnærming av bebyggelsen mot terreng uten store masseinngrep. Prosjektet vil bli vurdert energimessig ut fra ett vannbårent oppvarmingssystem. Det er rimelig å tenke seg at energikilden vil bli basert på en type varmepumpeløsning. Vedlegg 2. Navn : Nordland Fylkeskommune, Kulturminner i Nordland Dato : Bemerker hensynet til kulturminner, men ser ikke at planeområdet er i konflikt med verneverdige kulturminner. Har ellers ingen merknader. Vedlegg 3. Navn : Norges vassdrags- og energidirektorat. Dato : Påpeker hensynet til bekk/lita elv som renner igjennom planområdet. Viser ellers til at det for området er grunn til å vurdere fare for kvikkleireskred nærmere. Kommentar : Den aktuelle bekken går et stykke utenfor det aktuelle planområdet, og er derfor ikke vurdert i plansammenhengen. Vedr. vurdering av fare for kvikkleireskred er dette sikret i planbestemmelsene under 5 Rekkefølgebestemmelser, pkt 5.4 Grunnforhold. Vedlegg 4. Navn : Jernbaneverket Dato : Påpeker behov for sikringsgjerde/støyskjerm mot jernbanen. Henviser til 30-meters grensen som gjeldende, med har som foreløpig svar sagt at boliger kan tillates ned mot 20 meter fra jernbanesporets midtlinje. Carporter, parkering og lekearealer kan legges nærmere forutsatt nødvendig skjerming. Påpeker også behov for planfri kryssing, og at kostnader må forutsettes dekket av utbygger/tiltakshaver. Kommentar : Planen legger en byggegrense på 22 meter fram til nærmeste del av boligbebyggelsen. Planlagt bebyggelse er utført med frittliggende svalganger, og selve husveggen vil derfor bli liggende i avstand fra 26,5 til 28,5 meter fra senterlinje jernbanespor. Dette vurderes derfor å være akseptabel løsning. Garsjer/carporter og boder ligger med rygg opp mot tomtegrense, og med bakveggen som en del av skjermingskonstruksjonen. Sikringsgjerde og støyskjerm kombineres da i samme konstruksjon, og blir som en naturlig del av bebyggelsen mot jernbanesporet. ROMERIKE ARKITEKTER AS 2150 Årnes - Norway Telf.: Fax : Side407

17 4 Den finansielle situasjonen vedr. planfri kryssing diskuteres ikke i planbeskrivelsen, da dette anses som egne forhandlinger tilknyttet utbyggersiden. Vedlegg 5. Navn : Statens vegvesen Dato : Statens vegvesen har ingen særskilte merknader til planarbeidet da området ikke står i direkte forbindelse med riks- eller fylkesvegnettet. Vedlegg 6. Navn : Bodø kirkelige fellesråd Dato : Bodø kirkelige fellesråd har ingen merknader til planarbeidet. Undervegsmøte. Det er blitt avholdt Undervegsmøte med Byplankontoret Tiltakshaver fremla foreløpige skisser til bebyggelsestruktur for planområdet. Bebyggelse er løst med relativt korte, selvstendige lavblokker forbundet med svalganger. Svalgangskonstruksjonene er flyttet ut fra vegglivet for å unngå gangtrafikk tett inn på vindusrekkene. To og to blokker er forbundet med trappe-/heishus. Tiltakshaver fremla foreløpige beregninger for uteoppholdsarealer og parkeringsbehov basert på forskrift om parkeringsvedtekter for Bodø kommune. Det ble også fremlagt en foreløpig BYA-beregning for planområdet på 30-35%. Det legges opp til en felles søppelhåndtering med nabobebyggelsen i B19.2 Møtet konkluderte med at det var grunnlag for videreføring av det fremlagte planmaterialet. Nabomøte. Det er blitt avholdt møte med de nærmeste naboene til planområdet Innkalling ble gjort i h.h. til naboliste som også ble benyttet ved varsling av planarbeidet. Tiltakshaver orienterte om den planlagte utbyggingen, og redegjorde for tenkt plassering av bebyggelse, parkering/garasjeanlegg, lekeplasser/utearealer, og om antall enheter. Følgende punkter ble belyst : Byggehøyder - 3 etasjer i forkant og 4 etasjer i bakre rekke Søpperhåndtering, nye kontra eksist. bygg - samordningsløsning med B19.2 blir vurdert Beplantning - vil bli vurdert av utbygger Fremdrift og byggestart - planlagt oppstart i løpet av 2013 Ønskes bredere engasjement og deltakelse i velforeningsarbeid fra utbygger - tas til etterretning Adkomst til boligene ROMERIKE ARKITEKTER AS 2150 Årnes - Norway Telf.: Fax : Side408

18 5 - vil bli via Martha Støvers vei Alternativ adkomst til boligene mellom jernbanen og B15-B19 - anses av utbygger som et vanskelig og ikke realistisk trasevalg Avstand fra bebyggelse til jernbane, og spørsmål om skjerming - anslått avstand meter, skjerming skal bygges Fasader i likhet med tidligere Støverutbygging (Innerdammen etc.) ønskes - endelig fasader ikke fastlagt, men antas å måtte tilpasses eksit. bebyggelse Vil det bli kvelds- og helgearbeid under byggeprosessen - dette er vanskelig å styre utover det som ikke er lovligpålagt Tiltakshaver tar de aktuelle kommentarer til etterretning, og har fulgt opp det som anses som realistisk i forhold til planprosessen. PLANPROSESS. Beskrivelse av planforslaget. Hoveddisposisjon. Området tenkes utbygget med to husrekker, en på den fremre del av tomta, BB1, og en på den bakre delen, BB2 og BB3. I tillegg etableres det et eget garasje-/carportanlegg og sportsboder mellom bakre husrekke og jernbanen. Hver av de to husrekkene består av relativt korte lavblokker. Disse er sammenknyttet med svalganger og trappe-/ heishus. Det er også plassert parkeringsarealene på kjellerplan under deler av bebyggelsen. Gjesteparkeringen er organisert utvendig på markplan. Fremre husrekke består av 2 stk lavblokker i tre etasjer med totalt 24 leiligheter. Bakre rekker består av 4 stk lavblokker med fire etasjer, og med totalt 56 leiligheter. Hele planen inneholder 80 boligenheter, 40 stk 3-roms av 59 m2 og 40 stk 4-roms a 77 m2. Adkomst. Kjøreadkomsten er lagt inn på området fra Vei B2 (Martha Støvers vei) via regulert adkomst øst for B19.2. Det er også lagt ut en gjesteparkeringsadkomst i fortsettelsen av Vei B2. Fra denne parkeringen kommer enn direkte inn i området via gang-/sykkelveg. Fra kjøreadkomsten kan en komme rett ned til parkeringsgarasjen med trapp og heis opp til leilighetene. Det er lagt kjøreadkomst på innsiden av den bakre blokkrekka. Her er det også et carport- og bodanlegg langs skjermveggen mot jernbanen, samt gjesteparkering. Alle kjørearealer inne i planområdet er tenkt som gatetun hvor det tillates blandet trafikk, beplantning og ulike aktivitetssoner. Tanken med dette er at kjøretrafikken må underordne seg de myke trafikantene, dvs. beboerne i området. Dette medvirker til senket hastighet, og en tryggere trafikksituasjon, samtidig som veiarealene får en multifunksjonell bruk, og blir en integrert del av området. Opplevelsesmessig vil en slik funksjonblanding medvirke til vitalisering av rommet mellom de bakre byggene og garasje/skjermingsveggen mot jernbanen. Det er vert å merke seg at dette er et solbelyst areal på ettermiddagstid i store deler av året, jmf vedlagte soldiagram. ROMERIKE ARKITEKTER AS 2150 Årnes - Norway Telf.: Fax : Side409

19 6 Adkomst og bevegelesmessig er det lagt opp til gang- og sykkelveger mellom byggene inne på området. Hovedtraseen går mellom fremre og bakre rekke, og knytter sammen bebyggelsen med tverrforbindelser i nord-sydretning. Sykkelparkeringen er også knyttet opp til disse adkomstårene. Parkering og garasjeanlegg. Det er lagt opp til 1,5 bileoppstillingsplasser pr. leilighet. Det er tatt utgangspunkt i Forskrift om parkeringsvedtekter for Bodø, sone C. Fordelingen mellom gjesteparkering og beboerparkering er 20/80, og det er av satt av 5% av plassene til hc-parkering. All beboerparkering er i fellesanlegg enten i P-kjeller eller som garasje/carportanlegg. Gjesteparkering er organisert på markplan. Sykkerparkeringen er basert på 2 sykler pr. leilighet, dette vil si 160 sykkelplasser. Disse er fordelt rundt i anlegget med kort vei fra inngangene. Det er foreslått at det på de tre nærmeste feltene mot adkomstområdet skal kunne avsettes gjesteplasser for sykler. Uteoppholdsarealer. Det er foreslått avsatt 35 m2 uteoppholdsareal pr. boligenhet. Dette er arealer som dekkes inn av balkonger, lekeplasser ved inngangssoner, nærlekeplasser, felles uteoppholdsareler, samt en mindre andel av gatetunarealene, jmf. vedlagte MUA-beregning. Uteoppholdsarealene ligger plassert i ulike sammenhenger, og skal også tjene som sosiale møtepunkter for beboerne. Det er lagt tre lekeområder tett opp til trapp- og heishusene. Her vil lekearealet for de minste barna, - som er avhengig av voksenoppsyn, være lokalisert ved et sosialt treffpunkt. Dette formidler og forsterker kontakten mellom beboerne i området. Disse plasseringene er også med på å understreke rommet mellom byggene, og bryter med lengdevirkningen av bebyggelsen, jmf. vedlagte 3D-illustrasjoner. Nærlekarealer og områder for felles aktiviteter er lagt i tre mer eller mindre sammenknyttede fellesarealer, (FA1-3 i planen). Arealene ligger sydvendt, og vil ha sol på større eller mindre deler av områdene igjennom hele dagen, jmf. vedlagte soldiagram. Uteopphold- og aktivitetsarealer tilknyttet gatetundelen, vil hovedsakelig være knyttet til området innenfor bakre rekke. Som tidligere nevnt er dette også et solbelyst areal på ettermiddagstid. Møblering av disse arealene vil være gjenstand for ytterligere detaljering tilknyttet byggemeldingen for prosjektet. Utnyttelsesgrad. Det er gjort en beregningsskisse på BYA, jmf. vedlegg. Her er det brukt planområdets tomteareal eksklusive tomtearealet tilhørende JBV. Som grunnlag for BYA-arealet er det benyttet de samlede arealene for bygningskroppene inklusive balkonger, svalganger og trappe-/heisrealer samt arealer for den utvendige markparkering og garasjebygg/boder. Dette er markert og synliggjort på vedlegget. Dette gir en BYA=35%, noe som anses å være innenfor det som kan vurderes som en normalsituasjon i Støver Øst-området. ROMERIKE ARKITEKTER AS 2150 Årnes - Norway Telf.: Fax : Side410

20 7 Slik området ligger nær opp mot store uberørte friarealer i nord og øst, synes det uproblematisk å kunne forsvare en BYA på 35%. Anlegget vil oppleves som et romslig og godt terrengtilpasset prosjekt. Det vises her til de vedlagte perspektivillustrasjonene. Estetikk og utforming. Prosjektet bygges opp rundt prefabrikkerte bygningsvolumer. Disse er typiske trekonstruksjoner basert på bindingsverk og bjelke/sperreløsninger i gulv og tak. Modulene leveres med ferdige gulv/himlingskonstruksjoner, og får et dobbelt etasjeskille bestående av isolert himlingsbjelkelag fra underliggende modul og isolert gulvbjelkelag i overliggende modul. Dette skaper stabile konstruksjoner med særlig god lydisolasjon mellom leilighetene. Bygningsvolumenes formuttrykk er basert på panelarkitektur. Fasadematerialene vil veksle mellom planelte og platekledde flater med et helhetlig farge- og formmessig uttrykk. På heisog trappehus kan det benyttes lettklinker-materiale i pusset og malt utførelse. Det legges stor vekt på et enhetlig arkitektonisk uttrykk. Det er foretatt en rytmisk oppdeling av bygningsvolumene i mindre enheter som størrelsesmessig gir god tilpassing til eksisterende bebyggelse. Det vises for øvrig til vedlagte 3D-illustrasjoner. Forhold for barn. Det er vektlagt en trafikksikker plassering av leke- og oppholdsarealer i planområdet. Arealene er delt i ulike soner for å kunne skille på ulike bruksmåter og på ulike brukergrupper. Dette spenner fra sandlek i et beskyttet nærområde tilknyttet trappehusene mellom byggene, og til utfordrende aktiviteter med rullebrett og street-basket i gatetunet. I ytterkant av planområdet mot øst og syd finnes det større arealer definert som Felles uteoppholdsarealer i planen. Her kan det legges til rette for ulike lekeaktiviter. Samhandlingssoner for barn, ungdom og voksne tenkes langs gang- og sykkelveiene der hvor de tangerer trappehus og kommunikasjonspunktene i anlegget. Her skapes det lett naturlige treffpunkter for alle aldersgrupper. Universell utforming. Alle leiligheter har tilgjengelighet via heisløsning. Dette gjelder også fra parkeringskjeller. Det tilrettelegges også slik at det er mulig å komme ut på ulike terrengnivåer fra heis/trappehusene. Dette gir full tilgjengelighet over hele området, og til alle uteoppholdsarealene. Leilighetene utformes med livsløpsstandard. Kommunaltekniske forhold mv. Det er avsatt to områder for renovasjon, på illustrasjonsplanen er disse benevnt som Miljøstasjon. Miljøstasjonene er plassert i henhold til en trinnvise utbygging. Den ene stasjonen er plassert i tilknytning til naboområdet B19.2 som en fellesløsning. Den andre miljøstasjonen ligger innerst på området. Miljøstasjonene er tenkt som et nedsenkbart containersystem, f.eks. Subvil eller tilsv. Risiko og sårbarhet. Det er utført en ROS-analyse basert på en standard sjekkliste, jmf. vedlegg ROS-analyse. ROMERIKE ARKITEKTER AS 2150 Årnes - Norway Telf.: Fax : Side411

21 8 ROS-analysen avdekker ikke forhold som skal være til hinder for gjennomføring av tiltaket i reguleringsplanen. Det er knyttet kommentarer til to forhold i analysen, kvikkleirerisiko og usikkerhet rundt radonforekomst. Begge disse temaer vil bli underlagt vurdering og blir ivaretatt i forbindelse med byggesaken. INFRASTRUKTUR. Trafikk. Planområdet ligger som siste utbyggingsfelt tilknyttet Vei B2 (Martha Støvers vei) på Støver Øst. Det betyr at den adkomst- og tilgjengelighetsmessige situasjonen er tilsvarende som for all bebyggelsen langs Vei B2, for eksempel direkte sammenlignbart med B15 og B19. Planområdet vil for fotgjengere og syklende få en enklere tilgjengelighet ned mot hovedveg og busstopp når gang-/sykkelvegen opparbeides på sydøstsiden av planområdet (G/S11 i eksist. plankart). Denne er imidlertid knyttet opp mot reguleringen av B5-området, da gang/sykkelveien ligger innenfor dette planområdet. Skole. I skolekretsen som omfattes av Støver Øst ligger Støver skole som nærmeste aktuelle skole for barnetrinnet. Skolen ligger i gangavstand fra planområdet. Barnehage. Det er stort tilbud av både private og offentlige barnehager innenfor rimelig avstand fra planområdet. Innenfor gangavstand, og som nærmeste nabo til Støver skole, ligger Innstranden barnehage. Det oppgis å være full barnehagedekning i Bodø kommune. Forretning, nærservice. Nødvendig nærservice for planområdet anses dekket innenfor eksisterende dagligvaretilbud i nabolaget med Kiwi Mørkved som det antatt nærmeste, og i gangavstand. Øvre tilbud som post, bank, lege, treningstudio etc. finnes ved Mørkved bydelssenter som ligger innenfor rimelig sykkel-avstand fra planområdet. Vann, avløp, vei. Eksisterende kommunal infrastruktur ligger fremført til Støver Øst-området, og ny utbygging innen planområdet anses ikke medføre endrede forhold. Energikilder. En ønsker å etablere varmepumpeløsninger som energigiver for oppvarming av bebyggelsen. Det vil bli benyttet et vannbårent system med gulvvarme. Varmepumpeanlegget vil imidlertid bli opparbeidet som et eget infrastrukturelement tilknyttet det aktuelle planområdet. PLANDOKUMENTER. Oversikt over leverte plandokumenter. Planbeskrivelse : - oppstartprosess, varslingsprosess, planprosess, infrastruktur, plandokumenter - oversiktskart Varsling : ROMERIKE ARKITEKTER AS 2150 Årnes - Norway Telf.: Fax : Side412

22 9 - varsel om oppstart, Avisa Nordland varslingsbrev til naboer, myndigheter og andre spesielt berørte - kart over planområdet som vedlegg til varslingsbrev - innspill etter varsling, vedlegg 1-6 ROS-analyse : - skjema Natur- og miljøforhold - skjema Virksomhetsbasert sårbarhet - skjema Infrastruktur Detaljreguleringsplan : - plankart 1:1000, datert , (pdf og SOSI) - reguleringsbestemmelser, datert beregning BYA - beregning MUA - soldiagram Illustrasjonsmateriale - illustrasjonsplan 1:500 - tomtesnitt med ny bebyggelse - fasadeoppriss - 3D illustrasjoner ROMERIKE ARKITEKTER AS 2150 Årnes - Norway Telf.: Fax : Side413

23 Side414

24 Støver Øst Velforening Klage på forslag til detaljregulering av delområde Støver Øst B3.2 Viser til vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av delområde Støver Øst B 3.2, løpenummer 19013/2012 og arkivsaksnr. 2012/1984. Vi aksepterer ikke dette forslaget til detaljregulering av området. For øvrig må også detaljregulering for feltene B5 og B6 ses i sammenheng med denne detaljreguleringen. «Prinsipielt og overordnet» Viser til gjeldende reguleringsplan for området vedtatt av Bodø bystyre datert Denne reguleringsplanen tilsier maks BYA for området ikke får overstige 25 %, mens gjeldende søknad ønsker BYA 35 % (dessuten feil da faktis BYA er 45 %). Dette godtar vi ikke. Reguleringsplanen tilsier konsentrert gruppebebyggelse i inntil 3 etasjer, mens gjeldende søknad ønsker gruppebebyggelse i bakre rekke med 4 etasjer. Dette godtar vi ikke. Grunnen er at bebyggelsen i området er allerede svært konsentrert som den er. Området B3.2 innebefattet tidligere et større område som i senere reguleringsplan datert er omgjort til B13 (BYA 48 %), B14 (BYA 54 %), B15 (BYA 33%), B18 (BYA 28%) og B19 (BYA 29%). Dette er vesentlig større enn tidligere skissert maks 25 %. Nå skal man altså øke utnyttelsesgraden ytterligere ved at resterende del av den opprinnelige B 3.2 får en utnyttelsesgrad på hele 45 % (oppgitt til 35 % som er feil). Dette er en vesentlig endring som innebærer en vesentlig fortetning av området, noe som forverres ved at også forslaget for felt B5 og B6 økes til over 40 % (125 boenheter) mot opprinnelig 25 %. Området var fra tidligere tiltenkt som et midtpunkt i gang/sykkelvei systemet. Dette ser vi på ingen måte at det har fått, og i enda mindre grad kommer til å få om forslaget får gjennomslag. Området var i reguleringsplan tiltenkt etablering av parkanlegg; vi ønsker en uttalelse fra Bodø Bystyre på hvor dette parkanlegget er blitt av? Hele området er fortettet av blokkbebyggelse. Det mangler friarealer og parkanlegg for rekreasjon, lek og friluftsglede på grunn av en langt høyere utnyttelsesgrad enn tiltenkt. En naturlig løsning på dette vil dermed være at gjenværende område B3.2 lages om til et parkanlegg inn mot marka som eksisterende bebyggelse vil kunne få glede av. Det er av reguleringsplan fra angitt at parkering fortrinnsvis anordnes i daværende skissert garasjeanlegg FA1-FA2 som etter nyere reguleringsplan datert er omgjort til FAG2. Vi godtar ingen avvikelse fra denne planen. Til dette vil det bli altfor mye gjennomgående trafikk til den øvre delen av feltet, med tilknyttende støy- og støvproblematikk. Tidligere skissert turveier/stier for området er ikke ferdigstilte, og det finnes dessverre heller ingen gjennomgående grønn tråd som knytter lekeplassene sammen uten å krysse veibanene. Dette medfører økt trafikk av barn og unge over veiene, og økning av gjennomgående trafikk i området vil gi økt risiko for skader/ulykker noe vi ikke er villige til å akseptere. Side 1 av 8 Side415

25 Støver Øst Velforening Av reguleringsplan datert er angitt at støyberegninger skal foreligge ved byggesøknad for feltene B11, B12, B16 og B17. Ber om at disse støyberegningene oversendes Støver øst velforening for gjennomgang. Konsekvensutredning Viser til Forskrift om konsekvensutredninger datert Byplankontoret har avgjort at gjeldende søknad ikke faller inn under den forskriften. Gjeldende søknad kommer inn under 3 c) og 3 d) pga vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan og inn innebærer detaljregulering som innebærer endring av kommuneplan/områderegulering. Dette forsterkes også av detaljreguleringen av feltene B5 og B6 som også avviker vesentlig fra gjeldende reguleringsplan. I tillegg må man også ta hensyn til at det allerede har betydelige endringer i området ved planbestemmelse for reguleringsplan datert , som gjør en konsekvensutredning ytterligere nødvendig. Vi aksepterer ikke at det ikke gjennomføres en konsekvensutredning i denne saken. Vi ønsker en uttalelse fra Bodø kommune på om det ble gjennomført en konsekvensutredning ved planbestemmelse for reguleringsplan datert Om det ble gjennomført en konsekvensutredning ønsker vi denne tilsendt Støver Øst velforening. Om det mot formodning ikke ble gjennomført konsekvensutredning ønsker vi en forklaring på hvorfor dette ikke ble gjennomført med tanke på om det strider mot forskriften. Forutsigbarhet og kvalitet Reguleringsplaner utformes blant annet for å gi områder kvalitet, helhet og forutsigbarhet. Etterfølgende detaljreguleringsplaner skal følgelig være i overenstemmelse med de overordnede reguleringsplaner. For eksempel er infrastruktur planlagt og laget etter en reguleringsplan. Når man så får etterfølgende detaljreguleringer som avviker vesentlig mht til fortetning vil situasjonen fort være den at vei, fortau, gang- og sykkelvei ikke er utformet med tanke på den økte belastningen, med dertil økt risiko. Forutsigbarhet er viktig også for beboerne på Støver. Vi godtar ikke at gjeldende reguleringsplaner gang på gang blir pulverisert med etterfølgende detaljreguleringsplaner. Vi krever på lik linje med øvrige beboere i Bodø kommune en viss forutsigbarhet! «Innvendinger mot planbeskrivelsen og detaljreguleringen et lite dykk i detaljer» Forelagte planbeskrivelse samt forslag til planbestemmelser for detaljreguleringsplanen for Støver Øst B3.2 inneholder svakheter, feil og mangler som tilsier at planene må forkastes slik de foreligger. Oppgitt BYA er feil. Total BYA utgjør hele 45 % (4.420 kvm) og ikke 35 % som oppgitt. Selve beregningen og metode for beregning er beheftet med så mye feil at det ikke kan tas seriøst. Kravene i TEK- 10 er ikke overholdt. Dette godtar vi ikke. 1. Netto tomtestørrelse som inngår i beregning av BYA: Tomt som skal inngå i BYA utgjør kvm, jf. kommunens digitale kart. Side 2 av 8 Side416