SÆRUTSKRIFT Samlet saksframstilling

Transkript

1 Side 1 av 7 SÆRUTSKRIFT Samlet saksframstilling SAKNR STYRE/RÅD/UTVALG: MØTEDATO: 68/18 Planutvalget Ark.: L12 Lnr.: 13241/18 Arkivsaksnr.: 18/ Saksbehandler: Lars Kristian Hatterud SAMLET SAKSFREMSTILLING - SLUTTBEHANDLING - MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR BOKSTAD SETER MM Vedlegg: 1. Plankart, datert Planbeskrivelse, Planbestemmelser, 4. ROS- analyse, Overvannsplan, datert Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: Det søkes om endring fra «utleieleiligheter» til «hytter med mulighet for utleie». Rådmannen mener endringen ikke vil komme i konflikt med intensjonene som ligger bak reguleringsplanen og tilrår at endringen vedtas. SAKSOPPLYSNINGER: Areal+ søker på vegne av Tinde Utvikling om mindre endring av reguleringsplanen for Bokstad seter mm. Denne reguleringsplanen ble vedtatt i Området som søkes endret er i gjeldende plan regulert til utleieleiligheter. Det har vist seg vanskelig å få etablert utleieleiligheter i området. Tinde Utvikling har derfor et ønske om å etablere hytter for utleie i stedet for leiligheter. Det søkes om følgende endringer: - Endre planbestemmelser fra «utleieleiligheter» til «hytter med mulighet for utleie». - Tilpasning av plankart til hytter for utleie og veg. - Justere byggegrense - Justere parkeringsalternativene slik at det blir tilpasset behovet for hytter med utleie.

2 For utdypning av hva endringsforslagene går ut på vises det til vedlegg 1, side 4 og 5. Kommunen har satt som krav om at det skulle utarbeides en overvannsplan. Dette er utført av COWI, rapporten ligger vedlagt. Rapporten tar utgangspunkt i 3-trinns strategi om håndtering av overvann. 1. Infiltrere lett nedbør på de grønne områdene i feltet. 2. forsinke og fordrøye mer omfattende nedbør. 3. Sikre trygge flomveger for den ekstreme nedbøren. Rapporten konkluderer med at det bekken, bekkelukking og stikkrenner slik de ligger pr i dag ikke har tilstrekkelig kapasitet for større flommer. Det må gjøres inngrep i bekken, ved at tversnittet utvides. Stikkrenne under Veslesetervegen må oppgraderes til større dimensjon og det anbefales å legge en ny stikkrenne lengre meter øst for denne, som skal fungere som overløp. Det kan være nødvendig med fordrøyningsløsninger nederst på feltet for å forsinke de store flomtoppene. Mindre endring av vedtatt reguleringsplan, lovgrunnlag Endring og oppheving av reguleringsplan For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg. Fra rundskriv til endringer i plan- og bygningsloven, kommentaren til i pbl: 1. Med «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder». Hva som ligger i «ikke går utover hovedrammene i planen» må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Justering av grenser og arealformål vil som tidligere kunne være aktuelt. Det kan også vær mulig å gjøre endringer i arealformål. Det må videre konkret i det enkelte tilfelle vurderes om endringen «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig» En endring som berører viktig infrastruktur eller har sammenheng med andre tiltak planen vil kunne falle utenfor. «heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder», Det må gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfellet av om det er tale om viktige natur- og friluftsområder og grøntområder. Størrelsen behøver i så måte ikke å være avgjørende, både små og store områder kan være viktige. Forslag til planendring har vært på høring hos berørte myndigheter i perioden til , og i perioden til til eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, dette grunnet tekniske problemer med utsendelsen. Det har kommet inn 5 merknader i høringsperioden.

3 Nedenfor følger et sammendrag av de merknadene som foreligger: Merknad Fylkesmannen i Oppland, e-post av , sak/dok.nr: 18/ Fylkesmannen har ingen merknader til endring av planen. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert , sak/dok.nr: 18/ NVE har gitt et generelt svar ved offentlig ettersyn. NVE minner om at det er kommunen som har ansvaret for at det blir tatt tilstrekkelig hensyn til flom- og skredfare i arealplaner, byggetillatelser og dispensasjoner, slik at ny utbygging blir tilstrekkelig sikker. Dette gjelder uavhengig av om NVE har gitt råd eller uttalelse i saken. Oppland fylkeskommune, brev datert , sak/dok.nr: 18/ Fylkeskommunen mener foreliggende plan ideelt sett burde vært behandlet som selvstendig plan. Bakgrunnen for dette er planens berøring med et viktig naturområde. Planen legger opp til å plassere hytter der en betydelig bekk ligger åpen. Slik sett berører planen et viktig naturområde. Planen endres også fra leilighetsbebyggelse til hyttebebyggelse. Et nytt utbyggingsmønster endrer i en viss grad rammene for planen. Kommentar Merknaden er tatt til etterretning. Merknaden er tatt til etterretning. Kommunen kan være enig i at det ideelt sett burde vært en egen reguleringsplan for området, men opprett holder vår vurdering om at endringen kan vedtas som en mindre endring. Fylkeskommunen vil ikke motsette seg at planen behandles som en mindre endring. Bebyggelsesmønster og parkering: Gjeldende plan var organisert med tunløsninger og fellesparkering. Foreliggende forslag legger opp til enkelt hytter og parkering foran egen dør. Dette vil gi mere areal til veger og mindre areal til bilfri områder. Dette er i utgangspunktet ikke noen heldig løsning for barn og unge, og burde vært bedre utredet. Vi vil derfor oppfordre Det innarbeides en bestemmelse om krav til illustrasjonsplan som viser hytteplassering, intern veger etc.

4 kommunen til å stille krav til en illustrasjonsplan som viser plassering av veger og hytter for å sikre at kvalitetene blir ivaretatt. Miljø og estetikk: Det bør etter våres oppfatning tilføyes bestemmelser som sikrer krav til miljø og estetikk, dette kan for eksempel være avblending/sensorstyrt uteblysning, bevaring av eksisterende vegetasjon, minimering av inngrep, fargebruk m.m Vassdrag: I oversendt planmateriale ser det ut til at noen av hyttene er tenkt plassert der bekken renner åpent i dag. Vi forutsetter derfor at planen er å legge om deler av bekketraseen. Det vil bli inngrep i bekken, det er i den forbindelse viktig å beholde variasjonen i både morfologi og substrat i bekken, slik at ikke miljømessige kvaliteter ikke blir redusert, jf. 4 i vannforskriften. 12 i vannforskriften omtaler hvilke vilkår som må være oppfylt for å tillate ny aktivitet eller nye inngrep i en vannforekomst. Planbestemmelsene gir ingen føringer om tiltak i bekken, og vi vurdere derfor at inngrep som direkte berører bekken må vurderes opp mot aktuelt lovverk. Vi støtter derfor formulering i nytt pkt i bestemmelsene. Det må sikres tilstrekkelig avstand fra tomtene til bekken. Åpne bekkeløsninger er å foretrekke framfor lukkede. Vi ser også at det er viktig å bevare et belte med kantvegetasjon på begge sider av bekken. Kantvegetasjonen bør avsettes som grønnstruktur og sikres i bestemmelsene. Overvannsplan: Støtter anbefalingene til håndtering av overvann slik det er beskrevet i overvannsplanen. Rådmannen er enig at det bør etterstrebes å benytte bærekraftige løsninger ved utbygging. Men ser bestemmelser om bestemmelser om avblending/sensorstyrt utebelysning etc. som vanskelig å håndheve. Vi mener i så fall bør vurdere dette som retningslinjer i kommuneplanens arealdel for all framtidig utbygging i hytteområder. Det øvrige som påpekes dekkes av de generelle bestemmelsene til planen. Rådmannen mener rapporten og bestemmelsene sikrer at overvann og vassdragsinngrep blir tilstrekkelig ivaretatt. Kulturarv: Har ingen merknader til planendringene. Merknaden delvis tatt til følge.

5 Stig Audun Melbø, tilbakemelding datert , sak/dok.nr: 18/ Har ingen merknader til den foreslåtte reguleringsendringen. Ebba C Nelson Giæver, brev datert , sak/dok.nr:18/ Har merknader knyttet til overvannsrapporten til COWI, ved en utbygging og ved å lede mere overvann mot bekken som renner gjennom området i stedet for å la dette absorberes i terrenget vil kunne øke vannmengden som kommer i bekkeløpet og inn på vår tomt. Det vil derfor bli svært viktig at en ny stikkrenne slik COWI`s rapport beskriver legges under Veslesetervegen meter øst for dagens stikkrenne. COWI`s overvannsrapport tar for seg ny utbygging på Bokstad, men sier ikke noe om forholdet til eksisterende bebyggelse. På denne bakgrunn finner vi de riktig å etterspørre en faglig vurdering med vannskaderisiko for vår hytte som ligger utsatt til på nedsiden av vegen med en vanndam helt inntil bebyggelsen. Vi ber derfor Gausdal kommune gjøre følgende: 1. Det må settes som krav til utbygger av Bokstad seter at de anbefalinger som COWI har kommet med i sin rapport vedr. ny stikkrenne under Veslesetervegen blir gjennomført. Det må også settes krav til fordrøyningsløsninger i nedre del av utbyggingsfeltet for å forsinke større flomtopper. 2. Gausdal kommune må sette krav om at det må gis en faglig begrunnet vurdering ab potensiell skade på vår eiendom gnr. 192 bnr. 32 ved det forslaget som nå foreligger, hvor 2 av 3 nedløpene av vann/bekkene føres inn på vår eiendom og kun ett nedløp føres inn i den evt. nye stikkrennen. Merknaden er tatt til orientering. Momentene som påpekes i pkt. 1 er tatt inn i bestemmelsene til endringen pkt Når det gjelder pkt. 2 om utredning av hvilke risikoer dere kan bli utsatt for ved at ekstra vann tilføres deres eiendom, så foreligger det ikke noen slik vurdering slik dere påpeker. Gausdal kommune ser bekymringene knyttet til dette, og innarbeider et nytt pkt. om at det må foreligge en slik rapport for det gi brukstillatelse på noen av de nye byggene. Merknaden tas til følge. VURDERING: Vurdering av endringen og virkning for miljø og samfunn

6 Kommunen vurderer at endringen faller inn under endringer som kan gjennomføres etter planog bygningsloven ledd. Det foreligger 4 høringsuttalelser til endringen, ingen av vesentlig betydning for saken. Administrasjonen ser ingen nevneverdige negative konsekvenser av endringen for berørte parter eller interessenter, og at planutvalget dermed har myndighet til å treffe vedtak i saken. Vurdering etter naturmangfoldlovens 8-12: Området er avsatt til vegetasjonsplan i gjeldende plan, en sjekk mot tilgjengelige databaser viser ingen treff som tilsier at endringen vil komme i konflikt med naturmangfoldlovens Mindre endring: Kommunen vurderer at saken skal behandles som mindre endring av vedtatt reguleringsplan. Endringen medfører at areal til friluftsformål og fritidsbebyggelse justeres i forhold til hverandre, endringene vil ikke påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, og vil ikke gå utover hovedrammene i planen, jf Kommunen så at tiltakene i overvannsplanen ikke var innarbeidet i bestemmelsene og endret dette før det ble sendt på høring. Merknaden fra Nelson Giæver om at det må gis en faglig begrunnet vurdering av potensiell skade på deres eiendom gnr. 192 bnr. 32 ved det forslaget som nå foreligger, hvor 2 av 3 bekkeløp føres inn på deres eiendom støttes av kommunen og det innarbeides en bestemmelse om dette før vedtak av endringen. I tillegg innarbeides det krav til illustrasjonsplan og krav til innholdet til denne før planendringen vedtas. Endring fra utleieleiligheter til utleiehytter: Utbygger anfører at det er vanskelig å få etablert utleieleiligheter i området, det er ønskelig fra utbyggers side om å endre dette til hytter med utleie mulighet. Gjeldende reguleringsplan sier ikke noe om antall enheter som skal bygges, det er utnyttelsesgraden som styrer dette, denne endres ikke i forslaget som sendes på høring. Den sentrale plassering av området gjør at administrasjonen mener at å endre planen slik at utleiemulighetene ikke forsvinner er et riktig grep, og at dette ikke vil medføre vesentlige virkninger for området sentralt på Skei som er under stor endring. Naturmangfold 8-12: Utbyggingsområdet endres ikke fra gjeldende reguleringsplan. Vi kan ikke se at endringen vil få annen virkning for naturmangfold enn da de opprinnelig utbyggingsplanene ble vurdert. En sjekk mot tilgjengelig databaser viser at det ikke foreligger nyere kunnskap eller registreringer som vil komme i konflikt med utbyggingen. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak:

7 Med hjemmel i Plan- og bygningslovens godkjennes mindre endring av reguleringsplan for Bokstad seter m.m. Planutvalget behandlet saken den sak 68/18 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens godkjennes mindre endring av reguleringsplan for Bokstad seter m.m.