MØTEBOK P304- BOLIGER VED FRØYSTAD (FRØYSTADTUNET) SKISSEPROSJEKT FREMMES FOR P3 VEDTAK

Transkript

1 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 13/ Ark.: 613 &53 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 22/14 Kommunestyret /14 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne /14 Formannskapet Saksbehandler: Guri Kjærem, fagleder plan og utvikling P304- BOLIGER VED FRØYSTAD (FRØYSTADTUNET) SKISSEPROSJEKT FREMMES FOR P3 VEDTAK KOMMUNESTYRETS VEDTAK: 1. Prosjekt 304 Boliger på Frøystad, nytt budsjett vedtas med kr Prosjekt 304 Boliger på Frøystad endrer navn til Frøystadtunet og kan starte videre prosess med forprosjektering og innhenting av anbud av totalentreprise for utførelse, P3 vedtak iht prosessbeskrivelse for investeringsprosjekter 3. Prosjekt 304 bringes frem for ny behandling før kontrahering av entreprenør, P4 vedtak iht prosessbeskrivelse for investeringsprosjekter 4. Det skal legges til rette for bruk av velferdsteknologi i prosjektet Behandling og avstemming: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt.

2 Sammendrag: Kommunedelplan, omsorg beskriver et behov for nye omsorgsboliger. Vedtatt budsjettramme ligger i Handlingsprogram og Økonomiplan og er beskrevet som Prosjekt 304 Boliger ved Frøystad I februar 2013 ble det satt ned en prosjekteringsgruppe ledet av SG-arkitektur, innleid på rammeavtale, for å forestå en prosjektering frem mot et skisseprosjekt Skisseprosjektet foreligger nå. Skisseprosjektet har foretatt en ny kostnadskalkyle og vedtatt ramme må økes til kr ,-. Økning i kostnader fremkommer som følge av. - For lavt anslag for brutto/netto faktor - Mer omfattende terrengbehandling - Et mer robust materialvalg enn «normalt» - Nytt behov fremkommet i 2013 Skisseprosjektet innehar en ny tidsplan for byggeriet med ferdigstillelse 3. tertial 2015 Saksutredning: FAKTA: Kommunedelplan, omsorg beskriver et behov for nye omsorgsboliger. Vedtatt budsjettramme ligger i Handlingsprogram og Økonomiplan og er beskrevet som Prosjekt 304 Boliger ved Frøystad (ofte benevnt Frøystadtunet) I møte med Kommunalsjef 21/2-13 ble Prosjektet overlevert prosjektgruppe bestående av Representanter fra Helse og Omsorgsiden i kommunen, Eiendom og Infrastruktur og Rådgivere i Lunner kommune, samt arkitekt (etter rammeavtale) som skulle dra prosjektet videre. Prosessbeskrivelse for investeringsprosjekter ble vedtatt etter at dette prosjektet hadde fått sin oppstart. Arkitekt ble i overleveringsmøte med kommunalsjef gitt oppgaven som prosjektadministrator og prosjektet har valgt å fremføre prosjektet til et P3 vedtak iht Prosessbeskrivelse for investeringsprosjekter i Lunner kommune. Tiltak foreslått i kommunedelplanene Tiltaket er beskrevet i kommunedelplan Omsorg. Se utfyllende beskrivelse pkt A1 Vedtak: Kommunedelplanenes tiltaksdel

3 KONSEPTFASE F1 A1 Etablering av prosjektbeskrivelse med tilhørende mandat for prosjektorganisasjon Historikk og behov synliggjort i planprosesser Ideskisse (presentert i formannskapet 15/11-11 dato) Ifb med budsjett for 2012, utredning av samordnet tilbud innen psykisk helse og behov for en fremtidig barnehageutbygging nord i bygda, framkom det en ide som hadde inngripen i flere sektorer barnehage, psykiatri og boliger for psykisk utviklingshemmede heretter kalt «ideskissa» Tilrettelagte tjenester har bemannede boligfellesskap (for psykisk utviklingshemmede) på Lunner, Roa og Haugentoppen. Antall beboere tilknyttet disse boligfelleskapene er 12 beboere. Ideskissa foreslo å bygge nye omsorgsboliger sentralt på Roa, med fleksible og moderne løsninger tilpasset mennesker med ulike behov. Beboere på Lunner, Roa og Haugentoppen boligfellesskap skulle tilbys nye omsorgsboliger. I tillegg er det flere som har behov og ønsker bolig. Forutsetningen for nye boliger og en flytting av driften var dialog med beboere og deres pårørende/hjelpeverger og brukerorganisasjoner. Ideen var å utvide og flytte nåværende drift. Utvidelsen har alt kommet med 2 personer i 2013 og Frøystadtunet må nå ansees som fylt. Psykiatri er et stadig voksende felt, og i Lunner ser man et økende behov for tjenester til mennesker med psykiske lidelser. Ved å tilby beboere på Lunner og Roa boligfellesskap nye omsorgsboliger kunne man ta i bruk dagens boligfelleskap på Lunner til psykiatriboliger. Ideskissa anbefaler samtidig å kjøpe eksisterende lokaler i Lunner sentrum til dagtilbud, kontorer, møterom mm til psykiatrien. Behovet er synliggjort i Kommunedelplan omsorg og vedtatt av kommunestyret, jfr Handlingsprogrammet den sak 124/12. Kommunedelplan omsorg : Kap strategiske valg: Utrede behovet for drift av ulike typer boliger, for eksempel rus, psykiatri mm. Ses i sammenheng med samhandlingsreformen Kap. 7.3 synliggjør utfordringer ift omsorg i bolig: - leiligheter som ikke er tilrettelagt for funksjonshemmede - boligfellskapene ligget geografisk spredt. dette fører til små enheter - lite attraktive stillingsstørrelser(mange deltidsstillinger) for de ansatte og små fagmiljøer. Tilrettelagte tjenester, med sine små enheter, har lite ressurser til ledelse og mangler støttefunksjoner i forhold til merkantile tjenester.

4 Kap. 7.3 synliggjør muligheter: - Samlokalisering vil gi et bedre tilbud slik som det foreslås i «ideskissa» og planlagt bygging på Harestua i Skolevegen. Kap 7.4 synliggjør utfordringer ift psykisk helse bla: - For få boliger med døgnkontinuerlig bemanning - Mangler samlokalisert botilbud til personer som kun trenger boveiledning - Boliger ligger geografisk spredt. Boliger på Lunner og midlertidige boliger på Kalvsjø fram til Kap 7.4 synliggjør muligheter ift psykisk helse: - Samordne psykiatritilbudet (boliger, dagtilbud og kontor for psykisk helse) Kap 7.5 synliggjør utfordringer i forhold til differensierte dagtilbud bla: - Flere grupper har behov for økt tilbud. Det er en utfordring at de benytter de samme lokalene (Bergo) I tillegg framkommer behovet for et dagsenter innenfor psykiatrien i utredningen av et samordnet tilbud innenfor psykisk helse og rus for voksne i Lunner (desember mars 2012), i prosjektet samhandlingsreformen på Hadeland (6. januar 2012), og i Reform i Lunner høsten A2 Vurdere og beskrive overordnet tidsplan når behovet er aktuelt å etablere Tidsplan presentert i Ideskisse for Formannskapet 15/11-11 Revidert tidsplan

5 Aktivitetsplan etter P3 vedtak P304 - Boliger på Frøystad Mars April Mai Juni Juli August September Oktober Uke P3 vedtak Brukermøter Prosjekteringsmøte Rådgivere Forprosjekt Ferdigstilles Utarbeide anbudsgrunnlag Doffin. Konkurranse utlyses Rammesøknad Anbudsfrist, evaluering innstilling P4 vedtak Kontrahere entreprenør Detaljprosjektering, Entrp Søknad igangsetting Oppstart byggeplass Ferdigstillelse 3.tertial 2015 Påske Prosjekteringsgruppen har brukt mye tid på å kartlegge brukernes behov og ønsker og diskutert dette. Fasen for skisseprosjekt ble derfor dratt ut i tid med ca 1 tertial. Prosjektgruppen fikk mot slutten av sitt arbeide med skisseprosjektet presentert ett nytt behov av fagtjenesten. Behovet ble synlig på forsommeren 2013 og vil vare over tid. Fagtjenesten er i behov av en forsterket og avskjermet boenhet på grunn av utfordrende og utagerende adferd Fagtjenesten mente dette faglig sett passet inn og burde tas med inn i prosjekteringen av boliger på Frøystad om mulig. Denne boenheten vil fremstå og kunne bli brukt på lik linje med de øvrige boenhetene om behovet for forsterkning og avskjerming ikke lenger er tilstede. Prosjekteier tillot at dette ble tatt inn på bekostning av tidsplanen og prosjektgruppen har innarbeidet denne i skisseprosjektet, inkl nye økonomiske beregninger. A3 Etablere ett forslag til organisering/ansvar Prosjektet er organisatorisk bygget opp i løpet av 2013 og blitt tilpasset den nye prosessen for investeringsprosjekter i Lunner kommune. Styringsgruppe: Prosjekt eier: Prosjekteringsgruppeleder og arkitekt, innl. på rammeavt. (PGL) Prosjektleder, TT (PL-F) Prosjektleder, E&I (PL-E) Rådmann og kommunalsjefene Kommunalsjef Idun Eid Ove Mork (SG-Arkitektur) Ann Herborg Fargerli Guri Kjærem A4 Opprette ESA sak og sørge for at arkiveringsrutiner etableres Sak i ESA er opprettet av PL-E, alle arkivverdige dokumenter vil legges inn der. A5 Budsjett for neste fase F2 konsept.

6 Dette prosjektet ble iverksatt før milepælsplanen ble tatt i bruk og fikk derfor ett økonomisk vedtak i «Handlingsprogram/Økonomiplan og Årsbudsjett for 2013» ikke bare for fase 2, men totalt for prosjektet. A6 Gjennomføre en usikkerhetsvurdering(risiko/muligheter) Det er gjort vurderinger som tilsier at prosjektet kan få husbanktilskudd, husbanken har sett både de tidligste planene og første utkastet til skisseprosjekt, begge har fått positiv tilbakemelding. Det er pr dato ikke søkt om tilskudd hos husbanken, men det vil bli gjort. Størrelsesorden på husbanktilskudd økte pr 1/1-14 fra 30 % til 45 % av godkjent anleggskostnaden pr omsorgsbolig, begrenset oppad til kr Tidlig i idefasen ble flere alternative plasseringer diskutert, men Roa sentrum ble sett på som eneste alternativ i forhold til den brukergruppen boligene er tiltenkt, da med henblikk på kommunikasjon, butikker og annen infrastruktur. Flere alternativer med henblikk på plassering i Roa har også vært drøftet før man endte på tomten i nær tilknytning til Frøystadanlegget som bl.a. skal huse dagaktivitetssenteret og vil gjøre flere i brukergruppen «selvhjulpne» med henblikk på adkomst til dette. A7 Avklare politisk mandat og utarbeide prosjektmandat Viser til pkt A5. Prosjektet Boliger ved Frøystad ble vedtatt med total kostnadsramme og det ble bestilt et skisseprosjekt for boliger på Frøystad i ett oppstartsmøte med bl.a. innleid prosjektgruppeledelse og arkitekt. I henhold til den nye prosessbeskrivelse for gjennomføring av investeringsprosjekter i Lunner ville en slik bestilling inneholdt mandat og prosjektmandat for så å gå inn i konseptfasen, for dette prosjektet ble det bestilt ett skisseprosjekt fra arkitekt. P2 Vedtak: Rammer for oppstart av konseptfase Viser til pkt A5 og A7. P2 vedtaket vil derfor måtte komme sammen med P3 vedtaket for dette prosjektet. KONSEPTFASE F2 A8 Økonomiske beregninger/analyser De første økonomiske beregninger og analyser ble gjort tidlig i prosjektet, vedtatt i «Handlingsprogram/Økonomiplan og Årsbudsjett for 2013». Skisseprosjektet presenteres med en endret kostnadsanalyse. (se vedlegg) I «Handlingsprogram/Økonomiplan og årsbudsjett for 2013» er prosjektet vedtatt med en total kostnadsramme på kr , fordelt med kr i årsbudsjett for 2013 og i 2014 med kr Kostnadsoverslaget er gjort etter en ideskisse beregnet på 15 boliger inkl fellesarealer og ca 300 kvm nytt areal ved dagsenteret. Husbankfinansiering var satt til kr , hvorav kr var tilskudd til boliger, viser beregninger overlevert prosjektadministrasjonen i overleveringsmøtet den 21. feb -13 De første økonomiske beregningene:

7 Budsjett Frøystadtunet omsorgsboliger Titak Kvm Pris pr kvm Sum 1 Bygging av 15 nye oms.b inkl pers.rom og kontor Bygging av nytt dagsenter Sum Finansieringsplan som ligger til grunn i økonomiplan/budsjett Tilskudd fra Husbanken Total kostn. Tilsk. Sats Tilskudd 1 Bygging av 15 nye oms.b inkl pers.rom og 40 kontor Bygging av nytt dagsenter Sum Mva kompensasjon Eks mva Mva Inkl mva Totalkostnad med fratrekk av Tilskudd fra Husbanken og MVA kompensasjon Totalkostnad Tilskudd fra Husbanken Mva kompensasjon Lånebeløp Lunner kommune De første økonomiske beregningene inneholder ikke driftsutgifter. Det vil være riktig å medta driftsutgifter i de økonomiske beregningene, da dette er utgifter kommunen ikke tidligere har hatt da boligfellesskapene på Roa og Lunner er eid av Lunner Boligstiftelse. Skisseprosjektet og nytt kostnadsoverslag som følge av det, viser en total kostnadsramme på kr ,-. Her er da arealer til dagsenteret tatt ut. Fra 1. januar 2014 økte husbanken sitt tilskudd til omsorgsboliger og finansierer nå inntil 45 % av anleggskostnader til omsorgsboliger inkl fellesarealer, begrenset oppad til maks kr ,- pr boenhet. Kalkylen viser at kommunen kan få maks tilskudd pr bolig, for

8 prosjektet vil dette utgjøre totalt kr ,-. Resterende beløp må finansieres via låneopptak Total prosjekt kostnad kr ,00 Husbanktilskudd(45% av anleggskost.) - kr ,00 MVA-komp - kr ,00 Lånebeløp = kr ,00 Lånebeløp kr ,00 Avdragstid 40 år Rente 4 % Gj.snitt kapitalkost./år kr ,00 Kapitalkostnad år 1 kr ,00 Inntekt Middels sats (7000 kr/mnd) Høy sats (8000 kr/mnd) Husleie pr leil/år kr ,00 kr ,00 ant 15 kr ,00 kr ,00 "spart" kontorleie Roa og Lunner pr år kr ,00 Utelatt driftskost. Årlig kostnad Middels sats Høy sats middels sats Driftskost (Holte byggsafe 2013) kr ,00 kr ,00 Kap.kost + kr ,00 kr ,00 kr ,00 Innt. Husl. - kr ,00 kr ,00 kr ,00 Spart leie - kr ,00 kr ,00 kr ,00 Faktisk utgift = kr ,00 kr ,00 kr ,00 I kalkylen er det brukt en gj.snitt kapitalkostnad pr. år, mens det reelt sett vil være serielån og dermed en høyere kapitalkostnad i starten av lånets løpetid. Det er gjort en vurdering av husleien, hvor det er tatt utgangspunkt i det brukerne betaler i dag og hva som vil være hensiktsmessig for de å betale i fremtiden utfra den generelle økonomiske situasjonen de har som gruppe. Denne vurderingen er gjort av fagenheten og en middels sats på husleien er vurdert mest hensiktsmessig. Kostnadsøkningen har flere årsaker: Det er i den første enkle ideskissens kostnadsoverslag benyttet en for nøktern brutto/nettofaktor. Brutto/nettofaktor angir forholdet mellom bruttoareal og netto funksjonsareal. Bruttoareal vil inneholde, i tillegg til konstuksjonsarealer (vegger/sjakter etc), tekniske rom, kommunikasjonsarealer, vrimlearealer med mer. Nettoarealet vil være de typiske drifts-/funksjonsarealene, i dette tilfelle bolig og personalenhetenes bruksrom. Den første ideskissen beregnet et areal på bygningene til 1344 m2, skisseprosjektet viser 1775 m2 Tomtens beskaffenhet var ikke nok vektlagt i den første enkle ideskissen. Tomten har stor høydeforskjell og vil måtte ha et betydelig grunnarbeid for å få bl.a. gangveier innenfor den stigningsfaktor som er tillatt (1:20) Prosjektet vil heller ikke kunne realiseres i tre bygg slik som forutsatt i den første skissen, men må realiseres på to bygg, dette vil kreve bl.a. heis. I utgangspunktet ble det forutsatte kun rivning av ett

9 hus (Fagerheimen), men plassbehovet krever at også Fjellstua rives, samt at Kløvertun bør taes ned, da det vil bli ett lite anvendelig område rundt nåværende bygg, som for øvrig er stengt av. Utendørs infrastruktur og rivning av ett hus ble beregnet til kr i den første skissen, mens kalkylen i skisseprosjektet viser utomhusarbeider for kr , rivning ikke medtatt. Utomhusarbeidene inkl rivning, carporter og boder er kalkulert til nærmere kr Skisseprosjektet tok tidlig med seg at ett par av boenhetene burde ha ett materialvalg som fremstår som noe mer robust for å takle en hardere bruk i bosituasjonen enn det man kan kalle «normalt». Senere dukket det opp behov for en forsterket og avskjermet enhet for å ivareta både beboers og omgivelsenes sikkerhet og bokvalitet, den forsterkete avskjermete enheten vil bl.a. inneha mulighet for eget personell Difis (Direktoratet for forvaltning og IKT) anskaffelsesportal (anskaffelser.no) brukes det et interaktivt verktøy for tidlig LCC (Livssykluskostnader). Verktøyet angir en kvadratmeterpris på Omsorgsboliger på kr som basis. I definisjonen på Basisbygget nevnes det at det er ett bygg dobbelt så stort som det Frøystad vil bli totalt på to bygg, dette gir en lavere kvadratmeterpris. Hos Statistisk sentralbyrå er gjennomsnittskostnaden pr kvadratmeter ny enebolig i 2012 oppgitt til kr , dette er da ikke omsorgsboliger. Omsorgsboliger vil kreve noe mer i forhold til at de skal bebos av mennesker med nedsatt funksjonsevne av varierende grad, det kan nevnes noe større plass og tilpasninger som bl.a. innfestningsmulighet for takheis i hver boenhet og strengere brannkrav, samt noe annerledes materialvalg på boenheter på Frøystad da inkl en forsterket/avskjermet boenhet. Det kan samtidig nevnes at bygg kostnadene for enebolig har økt med 3,2 prosent det siste året (aug - 12 til aug -13) i følge SSB, kostnaden vil dermed være ca kr pr kvm i dag. Det antas, med de ekstra utfordringene som ligger i den type boliger som er tenkt på Frøystad, at en kvadratmeterpris på kr (ca 10% økning i forhold til vanlig bolig) er i henhold til markedet. Her er ikke utendørskostnader, boder, carporter og rivning medtatt. A9 Interessentanalyse Det vises til tidsplan skissert tidlig i prosjektet at brukere har vært involvert tidlig i prosessen, dette er gjort av fagtjenesten, Tilrettelagte Tjenester på hvert av de berørte bofellesskapene. Utfyllende kommentar sees i pkt A11 A10 Etablere prosjektorganisasjon med interessenter/tillitsvalgte/vernetj. Prosjektgruppen som har jobbet rundt skisseprosjektet har hatt en hovedvekt av personer med nær tilknytning til brukerne. Prosjektgruppen har bestått av: PGL Ove Mork PL-F Ann Herborg Fargerli PL-E Guri Kjærem Avd. leder Roa Bofellesskap Janne Lindstad Avd. leder Lunner boligfellesskap Lena Mjåltvedt Koordinator for mennesker med nedsatt funksjonsevne Gro Hagen Hovedverneombud Kari Didriksen Rådet for mennesker med

10 Nedsatt funksjonsevne Ergoterapeut Arkitekt/ Interiørarkitekt Rådgiver Helse, pleie og omsorg Ann Gøril Rustad Nina Horn Stenslien Unni Hauglann Tove Smeby Vassjø I tillegg er det gjort avtale med Bedriftshelsetjenesten(BHT) v/nina Mellem Tronbøl, Yrkeshygieniker om at skisseprosjektet oversendes BHT når det er vedtatt gjennomført. A11 Gjennomføre brukerprosess og medvirkning Det har vært dialog med beboere og deres pårørende/hjelpeverger og brukerorganisasjoner. Informasjonsmøter «Veien til eget hjem» er avholdt: Bergslia 4. juni 2012 Lunner Rådhus Møte med NFU (Norsk forbund for utviklingshemmede) 23 april 2012 tilstede daværende kommunalsjef Frode Holst, Ann Fagerli og Tove Smeby Vassjø I tillegg er Rådet for funksjonshemmede representert i prosjektgruppen A12Reguleringsarbeid Området er ikke detaljregulert. Det er avholdt ett møte med Arealtjenesten og de har bekreftet at området er avsatt til offentlig formål, og at tiltaket er i henhold til planformål. A13 Vurdere skisser/tekniske løsninger, tilgjengelig areal etc. Presentert i Ideskisse for formannskapet i møte 15/11-11:

11 Bearbeidet skisse presentert for Husbanken i januar 2013 og i oppstartsmøtet med prosjektadministrasjonen Vedlagte skisseprosjekt er den omforente løsningen prosjekteringsgruppen nå har kommet frem til, i de store trekk skiller den seg fra de forutgående skissene ved at det er blitt to bygg, ett med to etasjer. Fellesarealer og arealer til personell har økt i tråd med prosjektgruppens kartlegging av behov til disse formål og arbeidstilsynets krav. Skissen er presentert for Husbanken og har fått positiv tilbakemelding med noen justeringer vedr utomhus. A14 Alternative løsninger Underveis i prosjektgruppen er flere alternative planløsninger vært vurdert, skisseprosjektet er den løsningen man valgte å bearbeide nærmere. Det er brukt tid på å finne riktig plassering på tomten både med henblikk på tilgjengelighet, vei/gang- og utearealer og ikke minst dagslys og solforhold til hver boenhet A15 Bygg programmering Bygg programmeringen er nærmere beskrevet i skisseprosjektet kap 5, prosjektgruppen har vært en aktiv medspiller og har sett på flere løsningsforslag og varianter både i areal og utforming, og har kommet frem til det som presenteres i skisseprosjektet. Skisseprosjektet avviker noe fra opprinnelig bestilling ved å inneha en forsterket skjermet boenhet da ett slikt behov har gjort seg gjeldende underveis i prosessen. A16 Risiko for anslag/synliggjøre usikkerhet De forutgående økonomiske beregningene var gjort med bakgrunn i enkle skisser og ideer, skisseprosjektet presenterer således sikrere analyser av kostnadene ved bygget (se vedlegg). Endelig kostnad vil fremkomme ved anbudsinnhenting for Totalentreprise etter P3 vedtak. Prosjektgruppen har jobbet mye med hvilke behov som foreligger pr i dag og også tatt høyde for fremtidige behov og problemstillinger, dette vises ved at avskjerminger er mulig for en

12 eller flere boenheter, samt at det tilrettelegges for mer utstrakt bruk av hjelpemidler og omsorgsteknologi. Bygningen har en god generalitet i sine boenheter. A17 Helhetlige samfunnskonsekvenser Endringens samfunnskonsekvenser er beskrevet i Ideskissen presentert for Formannskapet 15/11-11 og henger også sammen med både «Samhandlingsreformen» og «Reform i Lunner» A18 Utarbeide skisseprosjekt Skisseprosjekt er vedlagt A19 Driftskonsekvenser Ut fra dagens brukere og deres bistandsbehov vil det ikke være endringer i bemanningsbehovet for Tilrettelagte Tjenester på Frøystadtunet, da de ansatte følger brukerne over i ny bolig. Etablering av Frøystadtunet vil gi en reduksjon i nattevaktressurs (1,4 stilling) og endring av turnus kan gi en innsparing. Prosjektet fører til en økning av driftsarealer for Lunner Kommune og det vil være behov for driftsmidler til dette. Holte byggsafe, FDV-nøkkelen beregner for 2013 en kvm pris i bofellesskap på kr. 821,33 pr m2 (middelverdi FDV-kostnad, kr. pr m2 BTA) For Frøystadtunet slik skissen foreligger utgjør dette da en årlig FDV-kostnad på ca kr 1,4 mill. Ved å justere for renhold som ikke utføres i boenhetene vil den årlige FDV kostnaden beløpe seg til ca kr 1,2 mill. Byggets levetid hos Holte byggsafe, FDV-nøkkelen er beregnet til 30 år. A20 Prosjektforslag til politisk behandling Et vel gjennomarbeidet skisseprosjektet viser at det må vedtas nye budsjettrammer i tråd med skisseprosjektet og at prosjektprosessen da kan tas videre mot forprosjektering og anbudsrunde for Totalentreprenør med tanke på byggestart 3. tertial 2014 Konklusjon 1. Prosjekt 304 Boliger på Frøystad, nytt budsjett vedtas med kr Prosjekt 304 Boliger på Frøystad endrer navn til Frøystadtunet og kan starte videre prosess med forprosjektering og innhenting av anbud av totalentreprise for utførelse. P3 vedtak iht prosessbeskrivelse for investeringsprosjekter 3. Prosjekt 304 bringes frem for ny behandling før kontrahering av entreprenør. P4 vedtak iht prosessbeskrivelse for investeringsprosjekter DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Skisseprosjekt inkl tegninger, kart og kostnadskalkyle Referat oppstartsmøte 21.jan 2013 Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær

13 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 13/ Ark.: G70 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 23/14 Kommunestyret /14 Formannskapet /14 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Saksbehandler: Atle Holmstykket DAGSENTER PSYKIATRI P-307 KOMMUNESTYRETS VEDTAK: 1) Det vedtas at man går videre med alternativ A, presentert i saksutredningen. 2) Vedtaket er et P4 vedtak, med detaljprosjektering innenfor eksisterende butikklokale. 3) Prosjektet gis en tilleggsbevilgning på kr Behandling og avstemming: Formannskapets innstilling ble vedtatt med 23 stemmer mot 2 stemmer.

14 Sammendrag: Konseptet med samlokalisering av kontor for psykisk helse og dagsenter ligger til grunn for dette saksfremlegget. Behovet for dagsenteret fremkommer i kommunedelplan Omsorg , og i kommunedelplanen vedtatt for perioden , i utredning av et samordnet tilbud innen psykisk helse og rus for voksne i Lunner (des mars 2012), og i prosjekt «Samhandlingsreformen på Hadeland» (6 jan. 2012), samt i Reform Lunner høsten/ oktober Saken var oppe til behandling i budsjettprosessen/ handlingsprogram og økonomiplan for årsbudsjett 2013, vedtak ble fattet i kommunestyret 13. desember 2012 på bygging eller kjøp av eksisterende bygg i Lunner sentrum med ramme kr ,- Prosjektet i sin helhet ble stoppet av rådmannen tidlig i april 2013, for at administrasjonen skulle gjennomføre ny saksutredning i tråd med nye vedtatte retningslinjer for investeringsprosjekter. Det er vurdert tre ulike alternativ: Alt A B C Beskrivelse Videreføre prosjektets opprinnelige plan- detaljprosjektering av full bruksendring innenfor eksisterende butikklokale, klargjort for P4 vedtak Benytte tomten videre, men sannere/ rive gammelt butikklokale, til fordel for nybygg (ikke utleiedelen), P2- vedtak. Selge eiendommen. Detaljprosjekteringen viser at for alternativ A er prosjektkostnaden tilknyttet ombyggingen inklusive rigg og drift, generelle kostnader, spesielle kostnader, samt marginer og reserver og inventar kr ,- Dette betyr en økning på kr , i forhold til vedtaket som ble gjort i Handlingsprogram/ økonomiplan og årsbudsjett 2013, hvor ombyggingen var prissatt til kr ,- Rådmannen anbefaler at alterantiv A vedtas.

15 Saksutredning: FAKTA: Saken var oppe til behandling i budsjettprosessen/ handlingsprogram og økonomiplan for årsbudsjett 2013, vedtak ble fattet i kommunestyret 13. desember I Handlingsprogram/ økonomiplan og årsbudsjett 2013, s 142 er følgende tiltak vedtatt: 3 Dagsenter Lunner - Psykiatri Bygging eller kjøp av eksisterende bygg i Lunner sentrum. Kostnad usikker mht om det kjøp eller bygging. Kan da variere fra kr 7,3 mill (kjøp 4,3 mill + ombygging 3 mill) Bygging 400 kvm vil koste ca 10 mill. På bakgrunn av dette ble eiendommen «Tunet Jern & Farge» kjøpt av Lunner kommune i januar 2013, for kr ,- I tillegg kommer avgifter og tinglysningsgebyr slik at total kjøpesum ble kr ,- Beregninger av enkel ombygging til «Kontor for Psykisk helse og dagsenter» var tidligere fastsatt til kr ,- etter at kjøpesummen var fratrukket. Det ble i perioden januar til april 2013 gjennomført tre prosjektgruppemøter, utarbeidet romprogram og gjennomført detaljprosjektering av ombyggingen. Under utarbeidelsen av detaljplanene økte kostnaden utover tidligere vedtatt ramme. Som kjent ble prosjektet i sin helhet stoppet av rådmannen tidlig i april 2013, for at administrasjonen skulle gjennomføre en saksutredning i tråd med nye vedtatte retningslinjer for investeringsprosjekter. Prosjektet var da klar for byggemelding. Den ble det gjennomført et styringsgruppemøte der det ble konkludert med tre ulike utredningsalternativer: Alt A B C Beskrivelse Videreføre prosjektets opprinnelige plan- detaljprosjektering av full bruksendring innenfor eksisterende butikklokale, klargjort for P4 vedtak Benytte tomten videre, men sannere/ rive gammelt butikklokale, til fordel for nybygg (ikke utleiedelen), P2- vedtak. Selge eiendommen.

16 MILEPÆLSPLAN FOR INVESTERINGER. F1 Idefase, F2 Konseptfase, F3 Planleggingsfase er utført etter at Lunner kommune overtok eiendommen. Dette gjør at noen av aktivitetene er blitt slått sammen der det har vært hensiktsmessig, og noen aktiviteter er av naturlige årsaker falt bort. Dette blir forklart forløpende gjennom aktivitetsbeskrivelsene. A0 Idefase: Konseptet med samlokalisering av kontor for psykisk helse og dagsenter ligger til grunn for dette saksfremlegget. Videre bygger alternativene i dette saksfremlegget på det faktum at Lunner kommune står som eier av eiendommen. Behovsanalyse, Behovet for dagsenteret fremkommer i kommunedelplan Omsorg (og i kommunedelplanen vedtatt for perioden ), i utredning av et samordnet tilbud innen psykisk helse og rus for voksne i Lunner (des mars 2012), og i prosjekt «Samhandlingsreformen på Hadeland» (6 jan. 2012), samt i Reform Lunner høsten/ oktober Orientering om dagens kontor for psykisk helse, Kontor for psykisk helse har til enhver tid ca.100 tjenestemottakere. Det brukes i overkant av 110 timer i uka til direkte brukeroppfølging. Oppfølgingen består av stabilisering og behandling inkludert eksponering. Hyppighet, varighet og behandlingsforløp varierer etter den enkelte tjenestemottakers ønske og behov. Andre ressurskrevende oppgaver er blant annet koordineringsansvar, ansvarsgrupper, samarbeidsmøter, dokumentering og forebyggende arbeid. I tillegg deltar kontoret for psykisk helse i Tverrfagligteam rettet mot barn og unge under 16 år, og to ganger i året tilbyr Kontoret for psykisk helse kurs i mestring av depresjon (KID-kurs), samt at kontoret er en del av kommunens kriseteam. Kontoret for psykisk helse har 4,25 årsverk til disposisjon, inkl. leder, og tilbyr tjenestene på hverdager i tiden Orientering om dagsenteret og antall brukere, Dagens dagsenter «Møteplassen» holder til på Bergosenteret og er åpent tre dager i uka. Mandag og onsdag er åpent for alle, og torsdager er fortrinnsvis øremerket ungdom/unge voksne. Det er ca. 60 brukere som alternerer tilbudet, innenfor åpningstiden. Slik Møteplassen drives i dag, bemannes mandag og onsdag med to ansatte og torsdag med en person, til sammen utgjør dette et årsverk. Reform i Lunner (utdrag fra rapportens mandat- prosjektgruppe Lunner Psykiatritjeneste), «Innarbeide drift og investering som følge av pkt 2.1, 2.2 og 2.3 i tempo og aktivitetsplanen i Reform Lunner. Innarbeides i omsorgsplanen, teknisk plan og budsjett/handlingsplan. Utrede behovet for boveiledning/ambulante tjenester til mennesker som ikke har tilbud om, og /eller behov for døgnkontinuerlige tjeneste. Beregning av oppussingskostnader Lunner bofellesskap. Beregne kjøp/ ombygging av eks bygg i Lunner sentrum evt. nybygg.»

17 Prosjektgruppa har ikke valgt å utrede oppussing av Lunner bofellesskap i denne saksfremstillingen, da leilighetene er eid av Lunner boligstiftelse. Kommunedelplan Omsorg, vedtatt for perioden , I kapittel 2.5 Psykisk helse er det beskrevet strategiske valg om å gi hjelp og veiledning til innbyggerne for å forebygge mer kostnadskrevende tjenester, samt gi brukerne mulighet til å bo hjemme lenger. Det skal også vurderes organiseringen av tjenestene til personer med psykiske lidelser, for at dette skal kunne gi brukerne mer kontinuitet og fleksibilitet i tjenesten. Hensikten med differensierte dagtilbud er å gi brukerne en meningsfull hverdag, som bidrar til forebygging og sosialisering og er beskrevet i kapittel 2.6. Et av de strategiske valgene for å nå dette, er å utvide dagtilbudet innen psykisk helse fra tre til fem dager pr uke. A1 og A3 Mandat og prosjektorganisasjon Det ble nedsatt en prosjektgruppe januar 2013, som har vært delaktige i prosjektet. Prosjektgruppen består av; Kontoret for Psykisk helse, v/ Marte Marie Ohren Rådgiver helse- og omsorg, v/tove Smeby Vassjø Leder tilrettelagte tjenester v/ann Herborg Fagerli Leder Kalvsjøstua v/nils Magnus Ørnes Verneombud, Kari Didriksen Prosjekterende bygg v/byggmester Rolf Rustad Brukerrepresentanter fra Bergo/ Mental helse Prosjektgruppa har vurdert aktuelle planer som er hensiktsmessige for prosjektet. A2 Overordnet tidsplan Fremdriftsplan for alternativ A:

18 FREMDRIFTSPLAN FOR GJENNOMFØRING P307 Alternativ A Pos Aktivitet/ Uke feb mars april mai juni juli aug sept nov des jan feb mars april mai Ferie 100 Saksforbredelser 101 Møte i prosjektgruppa 102 Gjennomgang med styringsgruppen 103 Sak Formannskap og kommunestyret P4 104 Gjennomføringsfase 105 Avrop rammeavtaler 106 Oppstart møte og detaljprosjektering 107 Rigg og bestille materialer 108 Søknad arb. tilsynet 109 Søknad byggesak 110 Forhåndsmelding mattilsynet 111 Nabovarsel 112 Søknad Husbanken 113 Utarbeide detaljert fremdriftsplan alle fag 114 Gjennomføringsfase bygg 115 Anbud utvendige arbeider 116 Utvendige arbeider 117 Innregulering av ventilasjon/ idriftsetting 118 Anmode om utbetaling av tilskudd 119 Anmode om ferdigattest byggesak 120 Byggrenhold 121 IKT og inventar 122 Innflytting 123 Offisiell åpning av nytt dagsenter 124 Avsluttning av økonomi 125 P5 og P6 evaluering P5-P6 126 Overført driftsfase Drift Fremdriftsplan for alternativ B P2-vedtak RIVE F2-utredningsfase RIVE F3-Planlegge RIVE F4-Gjennomføring RIVE P2-vedtak NYTT BYGG F2-utred.fase NYTT BYGG F3-Planlegge NYTT BYGG F4-Gj.føring NYTT BYGG F5-evaluering kv. 3.kv. 4.kv. 1.kv. 2.kv. 3.kv. 4.kv. 1.kv. 2.kv. P3 P4 P3 P5/P6 Fremdriftsplan alternativ C Man kan legge eiendommen for salg umiddelbart etter et vedtak. Men hvis man oppnår en dårlig pris, lavere enn det man kjøpte eiendommen for, anbefales det å vente til senere på året og forsøke på nytt. A4 Arkiv sak / rutiner Det er opprettet saken i kommunen sak- og arkivsystem, ESA, og i byggesakarkiv. A5 utgår, se A29 Budsjett og prosjektkalkyle (tilskudd) P4 P5 P6

19 A6 Gjennomføre en usikkerhetsvurdering (risiko/muligheter) Det ble umiddelbart etter overtagelse av eiendommen gjennomført radonmålinger, hvor resultatet viser becquerel over anbefalt verdi. Dette medførte at balansert ventilasjon og radonbrønner ble tatt inn i prosjektet. Prosjektet har vært drøftet med aktuelle tilsynsmyndigheter som har kommet med sine kommentarer. Disse har blitt tatt til etterretning. A7 utgår For alternativ A fører denne saksutredningen til et P4-vedtak. For alternativ B, danner denne saksutredningen et grunnlag for å kunne fatte et P2-vedtak. A8 Økonomiske beregninger/analyser, se A 29 Prosjektkalkyle er gjennomført jf. A5 og A29. Se vedlegg 1. A9 Interessentanalyse Interessentanalyse er gjennomført og resultert i en oversikt over brukerinvolvering internt/ eksternt og høringsinstanser. Se vedlegg 2. A10, A 23 Etablere prosjektorganisasjon med interessenter /tillitsvalgte /vernetjeneste. Siden fasene F1, F2 og F3 har blitt kjørt sammen, har det vært den samme prosjektorganiseringen gjennom alle tre fasene. Prosjektorganisering SG Rådmannens styringsgruppe Rådmannen og kommunalsjefene PE Prosjekteier Kommunalsjef Idun Eid PL Prosjektleder E&I Avd. ingeniør EI Atle Holmstykket PL Prosjektleder fag Tj.leder Ann Herborg Fagerli Prosjektmedlem Rådgiver Tove Vassjø Prosjektmedlem Hovedverneombud Kari Didriksen Prosjektmedlem Fagleder Psykisk helse Marthe M. Ohren Prosjektmedlem Avd. Kalvsjøstua Nils M. Ørnes/ Prosjektmedlem Prosjekterende Bygg Rolf Rustand Prosjektmedlem Brukerrep Mental Helse N. Wirstad, P. Vestlund Det har i tillegg vært høringsuttalelser fra følgende instanser: Forhåndskonferanse med byggesak Forhåndskonferanse med arbeidstilsynet Avklaring mot vernemyndigheter og reguleringsstatus Kommunelege 1 (forvaltning av lov om miljørettet helsevern) Barn og unge under 18 år. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne Renholdsleder tilknyttet valg av overflater og daglig renhold

20 Mattilsynet for Hadeland og Ringerike (kjøkken/ kafè) BHT (Bedriftshelsetjenesten) Prosjekterende; RIV, RIB, RIBr, RIE, LYD Hadeland og Ringerike Bredbånd AS IKT-Data A11 Gjennomføre brukerprosess og medvirkning Som angitt i innledningen og i A10. Det er avholdt 3 prosjektmøter, flere særmøter for avklaringer underveis, med tilhørende høringsrunder. Se også vedlegg 2. A12 Reguleringsarbeid Eiendommen/ Lunner sentrum er regulert til «sentrumsformål», som ligger innenfor formålet kontor og tjenesteyting, og det er derfor ikke nødvendig med omregulering. Reguleringsplanen for Lunner sentrum krever tiltak/ utredning av støy (gul sone), 15 meter avstand til senter fylkesvei og 4 meter avstand til offentlige ledninger i grunnen. Dette medfører at vinduer som vender mot fylkesveien må ha støyklassifisering og at kravene til dette angis av godkjent lydrådgiver. A13 Vurdere skisser/tekniske løsninger, tilgjengelig areal etc. Foreslått løsning/ tegning har vært gjenstand for flere revisjoner underveis og innspill fra aktiv brukerinvolvering på mange nivåer har ført oss frem til en akseptert løsning for alle involverte parter. Flytting av kontor for psykisk helse (faste varige arbeidsplasser), samtidig med en god planløsning for brukere har vært en spennende og involverende prosess. A14 Alternative løsninger Det er jobbet med tre ulike alternative løsninger, som beskrevet i innledningen. A15 Byggprogrammering Gjennom prosjektgruppemøtene er det blitt utarbeidet et romprogram for ombygging av eksisterende bygg. Dette romprogrammet kan også benyttes hvis alternativ B velges. Det vises ellers til tegningene som er vedlagt. A16 Risiko for anslag/synliggjøre usikkerhet Henviser her til A29. A17 Helhetlige samfunnskonsekvenser Prosjektgruppen stiller seg bak lokaliseringen og mener at den sentrale beliggenheten passer godt for etableringen, med nærhet til etablerte bomiljøer, tog og bussforbindelse, gangveger for gående og syklister. Etableringen vil dessuten gi Lunner sentrum et løft ved at lokalene tas i bruk og gis et ansiktsløft. Adkomsten til dagsenteret er enkel med bil og for bevegelseshemmede.

21 A18 (A31, A32) Utarbeide skisseprosjekt og forprosjekt, Skisseprosjekt/ forprosjekt er gjennomført for Alt. A. Omforent plantegning og utomhusplan fremkommer i vedlegg 3. A19 Driftskonsekvenser Direktoratet for forvaltning og IKT, DIFI, har utarbeidet et kalkulasjonsverkøty som benyttes for å frembringe livsløpskostnader for et bygg. Se for øvrig beregningene under drøftingskapittelet. Beregningene er gjort ut i fra maksimalt tilskudd fra Husbanken, MVA kompensasjon og fremtidige leieinntekter. A20 Prosjektforslag til politisk behandling med oppdatert budsjettforslag Prosjektets historie og tidligere utredninger knyttet til alternativ A, gjør oss i stand til å fremlegge dette alternativet som et P4 vedtak. A21 Identifikasjon og omfang av aktiviteter /mengder Nedfelt i prosjektkalkyle jf. A29. A22 Beskrive prosjektets leveranser/produkter i nedbrytningsstruktur og forslag til entreprisemodell Prosjektet egner seg spesielt godt med utførelse i egenregi, med eget håndverkerlag og samtidig tilknyttet mindre ansvarlige foretak på inngåtte rammeavtaler og at dette administreres som byggherrestyrte sideentrepriser. Henviser også til A3. A23 Utgår Som angitt i A10 A24 Brukerprosess og medvirkning Det henvises også til A1, A9 og A11. A25 Avrop rammeavtaler rådgivere etc. Prosjekteringsoppgavene er avklart og bemannet for alt A. Funksjonsprogrammet skal nå sikre forsvarlige arbeidsforhold, helsemessig og sikkerhetsmessig, for brukere og personale. Noe rådgiver honorar er påløpt for å kunne skape grunnlag for denne utredningen, øvrige avrop skjer først etter P4 vedtak. A26 Kvalitetsplan Ved hjelp av forhåndskonferanser med arbeidstilsynet, plan- og byggesak, samtidig som andre aktuelle tilsynsetater og rådgivere har bistått oss til å identifisere hvilke risikofaktorer prosjektet har og mulige tiltak vi kan iverksette for å redusere risikoen. Mener vi nå å ha vurdert virkemidler som kan hindre at risikofaktoren oppstår eller som kan minske konsekvensene hvis det skjer.

22 A27 Utarbeide PA-bok og SHA plan for byggherre Utarbeides og fremlegges/ signeres i oppstartmøte etter P4 vedtak. A28 Tidsplan og fremdrift Beskrevet under A2. A29 Budsjett, kostnadsplan, tilskuddsordninger og oppfølgingsrutiner Detaljprosjekteringen viser at for alternativ A er prosjektkostnaden tilknyttet ombyggingen inklusive rigg og drift, generelle kostnader, spesielle kostnader, samt marginer og reserver og inventar kr ,- Dette betyr en økning på kr , i forhold til vedtaket som ble gjort i Handlingsprogram/ økonomiplan og årsbudsjett 2013, hvor ombyggingen var prissatt til kr ,- Finansieringen blir da som følger: Økning i ramme på prosjekt 307 for alternativ A Total ramme Bud 2013 Økning prosjekt 307 Ramme Antatt tilskudd Lån Mva Entreprenører plikter å varsle ved avvik i økonomi, fremdrift og kvalitet, herav også endringer av tekniske løsninger. Jf. signert kontrakt/ rammeavtale. Timelister skal signeres av BL og materielluttak følger med forhåndsdefinerte påslagsprosenter. Skyggeregnskap etableres for god oppfølging av prosjektregnskapet. Husbankens ekstranett benyttes som søkeportal og aksept for tilskudd er en premiss for oppstart. Rådgivere med ansvarsrett innen respektive fag angir tekniske krav, med påfølgende kostnadsberegning. Det er innhentet forpliktende pristilbud på de fleste kostnadsbærer i kalkylen. Husbanken er kontaktet og gjort kjent med planene. Søknaden behandles først etter at P4 vedtaket foreligger. Eventuelle reduksjoner i tilskudd og endringer i finansering som følge av søknadsbehandlingen i Husbanken, krever nytt P4 vedtak. A30 Kommunikasjonsplan Som angitt i A3 og i tillegg ukentlige bygge- og fremdriftsmøter i oppstartfasen. Herav også HMS/ vernerunder på egne sjekklister. Sikkerhet- helse og arbeidsmiljø (SHA) gjennomføres i henhold til Byggherreforskriften, med egen SHA plan og signerte avtaler med koordinator prosjektering (KP) og koordinator utførelse (KU). A31 Forprosjekt Er utført for Alt. A.

23 A32 Funksjonell og teknisk løsningsbeskrivelse Angitt i A5- A6- A13- og A14 A33 Plan for usikkerhet/risiko og gjennomføring Angitt i A6 A34 Fremdriftsplanlegging Angitt i A2 A35 Planlegge å utarbeide anbudsdokumenter Angitt i A5 A36 Gjennomføre og evaluere anbudskonkurranser (ikke kontrahering) Etablerte rammeavtaler benyttes i stor grad for dette prosjektet. Enkelte mini konkurranser med mindre aktører/ leveranser utføres ved å innhente tre tilbud/ etablere og signere anskaffelsesprotokoll for kjøp under NOK A37 Sammenstille og fremlegge politisk saksfremlegg For alternativ A: saken bringes frem til politisk behandling og innstilling om et P4-vedtak, Oppstart/realisering, med endelig romprogram og budsjettramme. Rådgivere med ansvarsrett innen respektive fag angir tekniske krav, med påfølgende kostnadsberegning. Det er innhentet forpliktende pristilbud på de fleste kostnadsbærer i kalkylen. Husbanken er kontaktet og gjort kjent med planene. Søknaden behandles først etter at P4 vedtaket foreligger. Eventuelle reduksjoner i tilskudd og endringer i finansering som følge av søknadsbehandlingen i Husbanken, krever nytt P4 vedtak. DRØFTING For å øke presisjonsnivået og belyse usikkerhetsfaktorene, drøftes de tre ulike alternativene: Alternativ A: Bruksendring av eksisterende butikklokale til dagsenter/kontorer Alt A Prosjekt- Kostnad Inkludert kjøp av eiendom og prosjektering Årlige driftskostnader (389 m2) Forvaltning, Løpende drift, Renhold, Energi, Vann og avløp, Avfallshåndtering, Vakt og sikring, vedlikehold. Faktisk kapitalutgift, første drifts år , , ,- Fordeler - Husbanken dekker antatt 55 % av fellesarealer/ (nytt 2014). - Brukerinvolvering er gjennomført, omforente tegninger og prosjektunderlag kan benyttes. - Økonomisk gunstig - Godt egnet egenregi prosjekt med egne håndverkere. Ulemper - Bygget krever mer utvendig vedlikehold på sikt, kontra alt. B (nybygg). - Energikostnader blir høyere enn nybygg etter dagens PBL (TEK 10) - Begrensninger i utforming pga. eks. bygg og ved fremtidige endringer.

24 Alternativ B: Rive og bygge nytt på samme tomt Alt B Prosjekt- Kostnad Inkludert kjøp av tomt og prosjektering ,- Årlige driftskostnader (389 m2 nybygg) Forvaltning, Løpende drift, Renhold, Energi, Vann og avløp, Avfallshåndtering, Vakt og sikring, vedlikehold ,- Fordeler - Husbanken dekker antatt 55 % av fellesarealer/ (nytt 2014), antagelig også kjøp og rivning for å få tilgang til tomt. - Nytt bygg etter TEK10 - Lavere energi, drift og vedlikeholds kostnader. - Større muligheter for å endring av lokalene i fremtiden. - Færre begrensinger ved utformingen av nytt bygg. - Godt egnet egenregi prosjekt med egne håndverkere Ulemper - Større binding av kapitalkostnader - Ny tidkrevende brukerprosess, nye høringsrunder og utarbeidelse av saksfremlegg nå gjennomføres. - Mangel på egenregi prosjekter med egne håndverkere i 2014 Alternativ C: Selge til antatt markedsverdi jf. takst. Alt C Forventet tap Ved salg til antatt markedsverdi; ,- (renter og avdrag inkludert) Påløpt på P307 pr. dd. Fordeler Begynne med blanke ark Se alle planer i enda større sammenheng. Ulemper Mangler tomt for etablering av kontor og dagsenter for psykiatri , ,- Kan risikere å måtte selge med tap, usikkerhet tilknyttet næringsmarkedets respons. Krevende å finne ny og egnet tomt Konklusjon: 1. Konklusjon med begrunnelse. Prosjektgruppa er enstemmig i forslaget til utforming og omfang tilknyttet alternativ A. Det forutsettes tilleggs finansieres med kr ,- DOKUMENT I SAKEN: Vedlegg 1- Prosjektkalkyle Vedlegg 2 - pkt. 2.5 Prosessbeskrivelse investerings prosjekter, Brukerinvolvering internt/ eksternt og høringsinstanser Vedlegg 3 - Tegninger- utomhusplan og plantegning Vedlegg 4 - Takst

25 Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær

26 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 13/ Ark.: L12 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 24/14 Kommunestyret /14 Formannskapet Saksbehandler: Ingun Bjørgli Juul-Hansen, planlegger OFFENTLIG ETTERSYN - DETALJREGULERING FOR KIWI HARESTUA SENTER Lovhjemmel: Bygningslovens 12-10, KOMMUNESTYRETS VEDTAK: I medhold av plan- og bygningsloven legges forslag til detaljregulering for Kiwi Harestua senter ut til offentlig ettersyn forutsatt følgende rettinger i plandokumentene: Planbeskrivelsen: Rettes opp i henhold til saksframlegget kap Planbestemmelsene: Rettes opp i henhold til saksframlegget kap Plankartet: Rettes opp i henhold til saksframlegget kap Vannbåren varme: Planforslaget oppfyller ikke kommuneplanens bestemmelser om tilrettelegging for vannbåren varme. Dette er delvis akseptabelt grunnet intern produksjon av overskuddsvarme med dagens og planlagt drift. Planbestemmelsene forutsettes endret slik at kommuneplanens bestemmelser oppfylles for nybygget samt at planen sikrer høg andel fornybare energiløsninger for byggeriet i framtiden. Utearealet, herunder vei, fortau, parkeringsplass, gatebelysning mv. skal ha en bymessig utforming. Veien skal ha en slik utforming og bredde at to lastebiler kan møtes I medhold av plan- og bygningsloven legges forslag til oppheving av del av reguleringsplan for Furumo I, II, III og Furumohaugen som omfattes av ny plan ut til offentlig ettersyn. Behandling og avstemming: Repr.Thomas Jacobsen (H) fremmet følgende tilleggsforslag: «Nye punkter: Utearealet, herunder vei, fortau, parkeringsplass, gatebelysning mv. skal ha en bymessig utforming. Veien skal ha en slik utforming og bredde at to lastebiler kan møtes» Thomas Jacobsens tilleggsforslag ble votert over hver for seg. Begge ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling med vedtatte tilleggspunkter ble enstemmig vedtatt.

27 Sammendrag: AD Arkitekter AS har sendt inn forslag til detaljreguleringsplan for Kiwi Harestua senter. Harestua Eiendom AS planlegger påbygg/utvidelse av Harestua senter, spesielt større butikkareal for Kiwi og nytt vegkryss mot Hadelandsvegen. Det kom inn 8 innspill ved oppstartvarsel. De viktigste innspillene gjaldt planens avgrensning, kryssløsning/kjøremønster, barn og unge og universell utforming. Kommunen skal nå vurdere planmaterialet i forhold til offentlig ettersyn Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Hjemmelshaver Harestua Eiendom AS (Norgesgruppen AS) ønsker å utvide KIWI-butikken på Harestua. Samtidig ønsker de å utbedre trafikk- og parkeringsforholdene ved senteret som er trafikkfarlige og lite oversiktlige. 1.2 Formell prosess og medvirkning Forhåndskonferanse ble holdt Oppstartvarsel ble annonsert i avisa Hadeland Planstatus Planforslaget ligger innenfor reguleringsplan for Furumo I, II, III, Furumohaugen m.m. med arealformål erverv og veg. Denne reguleringsplanen ble stadfestet av Fylkesmannen i 1982 og gjelder foran kommuneplanens arealdel Planforslaget er i tråd med arealformål i gjeldende reguleringsplan. Planforslaget er ikke i tråd med ny kommuneplans bestemmelse 1.2 om krav til tilrettelegging for vannbåren varme, om at overvann skal håndteres på egen grunn og 6.5 om krav til 3Dmodell. Gjeldende reguleringsplan må oppheves for området som omfattes av nytt planforslag. 2. VURDERING/DRØFTING Planforslaget omfatter planbeskrivelse med risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS), planbestemmelser og plankart. Som del av planbeskrivelsen foreligger støyrapport, trafikkanalyse og illustrasjonsplan. Nedenfor gjennomgås plandokumentene. 2.1 Planbeskrivelse med risiko- og sårbarhetsanalyse Kap : Kommuneplan Rett opp henvisningene og legg til kommuneplanbestemmelsene 1.2 og slik: «1.1 Utbyggingsavtaler 1.2 Krav til vannbåren varme Rekkefølgekrav for teknisk og sosial infrastruktur 1.4 Universell utforming/krav til tilgjengelighet 1.6 Skilt- og reklameinnretninger 1.7 Lokalisering, bruk og strenghetsklasser for avkjørsler til veg 1.8 Byggegrenser langs riks- og fylkesvegnettet Overvann» Kap. 3.1: Plankartet, illustrasjon, arealtabell Det framgår av planbeskrivelsen at bygningsmassen skal benyttes til forretningsformål. I planbestemmelsene 3.1 står det imidlertid kombinert formål forretning/kontor. Trafikkanalysen i kap tar høyde for at bebyggelsen fortsatt skal benyttes til kontor i 2. etasje. Dersom bygget også skal benyttes til kontor, må arealformål være kombinert forretning/kontor fordi ensidig

28 arealformål forretning ikke dekker kontorformål. Håndverksvirksomhet og tjenesteyting (salg av tjenester) kan også tillates under forretning. Det framgår av formålet med planen at forretningsformålet gjelder dagligvarer og ikke plasskrevende varehandel. Det bør framgå av bestemmelsene hvordan kombinasjonen av formål er tenkt. Det kan være angivelse av maks bruksareal for de ulike formålene, hvilke områder/etasjer som kan benyttes til ulike formål eller et tidsavgrenset skille mellom ulike formål i kombinasjonen. Kap og 3.2.3: Trafikkanalyse/beskrivelse av nytt vegkryss Hadelandsvegen/Furuveien Rambøll har laget en enkel trafikkanalyse der de bl.a. har vurdert trafikksikkerhet spesielt knyttet til myke trafikanter. Analysen konkluderer med at den nordligste busslommen flyttes mot sør og at fotgjengerfeltet over fv.16 på nordsiden av krysset Hadelandsvegen/Furuveien, flyttes eller fjernes. Grunnet stipulert antall kryssende personer på under stk., anbefales det at fotgjengerfeltet fjernes og at det i stedet etableres et sikkert krysningspunkt som er godt opplyst. Lunner kommune forutsetter at den del av veganlegget som gjelder fylkevegen (veg, bussholdeplass, lyssatt fortau, lyssatt krysningspunkt for gående/syklende) planlegges og bygges i tråd med krav fra Statens vegvesen og at den del av veganlegget som gjelder kommunal veg og - fortau planlegges og bygges i tråd med krav fra Lunner kommune. Kap : Utvidelse av Kiwi-bygget og estetisk oppgradering Beskrivelsen tar inn i seg lite fra pilotveileder for utvikling av Harestua sentrum, i strid med hva som refereres fra veilederen i planbeskrivelsen kap Kommunestyret behandlet pilotveilederen , og i vedtaket heter det at pilotveilederen skal være en inspirasjonskilde for det videre arbeidet med detaljregulering av og bygging i Harestua sentrum. Som et minimum bør det framgå at fasader skal domineres av tre og at farger på all ytterkledning skal være matte jordfarger. Dette av hensyn til landskap/kultur og eksisterende materialbruk på Harestua. Dette er også i tråd med kommuneplanens bestemmelse for forretningsbygg ( ). 3D-modell: Det er satt krav i kommuneplanbestemmelsene 6.5 om 3D-modell ved reguleringsplaner for større byggeprosjekt eller større enkeltbygg. Kravet er stilt for at høringsparter og beslutningstakere lettere skal kunne ta stilling til konsekvensene av planforslaget. For Harestua senter er det viktig at nybygget åpner seg mot omgivelsene med glass og innsyn/fasader som inviterer inn. Kap : Teknisk infrastruktur Her framgår at tekniske planer for samferdselstiltakene skal utarbeides og godkjennes av henholdsvis Statens vegvesen og Lunner kommune. Her er omtalt at håndtering av spillvann og overvann/takvann vil bli tatt opp i forbindelse med utbyggingsavtale for nytt vegkryss. Kap : Samfunnsberedskap (ROS-analyse) Analysen må rettes opp i forhold til at eiendommen 115/14 ikke lenger inkluderes i planen. Planforslaget medfører tette flater med bygg og asfalt. Overvannshåndtering er beskrevet. Valgt løsning for overvannshåndtering er nabohager og nærhet til Harestuvannet. Dette er ikke i tråd med kommuneplanens bestemmelser om at overvann skal håndteres på egen grunn ved infiltrasjon og fordrøyning eller på annen måte. Kap : Forurensning og energiforbruk Her beskriver og begrunner tiltakshaver valgt energiløsning, og ber på bakgrunn av dette om å få slippe å tilrettelegge for vannbåren varme. Tiltakshaver skriver bl.a. følgende om energiforbruket i byggeriet: 60 % av varmebehovet for alt byggeriet dekkes i følge tiltakshavers beregninger av kondensatorvarme fra Kiwi-butikken. Dette utgjør ca. 80 kilowatt. Det betyr at det er anslått et totalbehov for alt byggeri på ca. 135 kw.

29 Dette betyr igjen at fellesareal og andre butikker og kontorer foreslås oppvarmet med elektriske panelovner i størrelsesorden ca. 55 kw. Dersom dagligvarehandelen opphører i bygget, opphører også produksjon av kondensatorvarme /overskuddsvarme. Det er positivt og riktig å bruke overskuddsvarme til oppvarming av byggeriet. Det er imidlertid lite framtidsrettet ikke å tilrettelegge for vannbåren varme i nybygget. Med tilrettelegging for vannbåren varme i den nye delen vil det bli fleksibelt hva slags fornybar oppvarmingsløsning som velges nå og i framtiden (varmepumpe, fjernvarme/nærvarme m.m.) samtidig som det trygger senterets framtid dersom dagligvarehandel opphører og kun kontorformålet består. Det bør stilles krav om tilrettelegging for vannbåren varme i nybygget. Det bør stilles krav om at minst 60 % av energiforsyningen skal dekkes av overskuddsvarme/ kondensatorvarme og/eller annen energiforsyning enn elektrisitet og/eller fossile brensler. I bestemmelsene til områdereguleringsplanen for Harestua sentrum er det stilt krav om at minimum 60 % av energiforsyningen skal dekkes av annen energiforsyning enn elektrisitet og/eller fossile brensler (bygg på 500 m 2 og over). 2.2 Planbestemmelsene Bebyggelse og anlegg (PBL) 12-5: Dersom det kun skal drives forretning i bygget, er forretning riktig arealformål. Dersom bygget også skal benyttes til kontor, må dette også framgå som formål. Kombinert bebyggelse og anlegg, forretning/kontor (1810) blir i så tilfelle riktig arealformål. 2 FELLESBESTEMMELSER Da plandokumentene ikke oppfyller kommuneplanens bestemmelse om overvannshåndtering, foreslår administrasjonen følgende: Ny 2.4: «Ved søknad om tillatelse til tiltak etter pbl 20-1 skal det følge en beregning som viser stipulerte overvannsmengder og hvordan dette skal ivaretas på egen grunn.» Da plandokumentene ikke omtaler brannvannskapasitet utover at denne ikke er kjent, forslår administrasjonen at dette løses slik: Ny 2.5: «Ved søknad om tillatelse til tiltak etter pbl 20-1 skal det følge en beregning som viser behov for brannvannsdekning og hvordan dette behovet skal dekkes/løses.» 3.1 FORRETNINGER (FORRETNING/KONTOR) Situasjonsplanen må suppleres med/vise: «Kjøreveg til varemottak og boliger fysisk adskilt fra parkeringsarealene.» «Plan for ivaretakelse av sikkerhet for myke trafikanter under anleggsperioden.» «3D-modell av nybygget.» Utforming av bygninger og anlegg estetiske forhold Tilføy: «Fasademateriale skal domineres av trematerialer. Fasader skal ha lyse matte farger. Tak skal være tekket med matt materiale.» Sykkelparkering Her vises det til planbeskrivelsen kap hvor det framgår at det er avsatt 36 sykkeloppstillingsplasser. Dette er godt over minstekravet og svært positivt grunnet nærhet til boliger, skole, idrett, jernbanestasjon og nytt Harestua sentrum. Erstatt tekst med: «Det avsettes 36 sykkeloppstillingsplasser.»

30 3.1.7 Avkjøringer Her må adskilt internveg lengst øst i planområdet sikres. Ny overskrift:» Avkjøringer og internveg» Nytt avsnitt: «Internveg til boliger og varelevering skal være fysisk avstengt fra parkeringsarealene». Ny 3.3 Oppvarming For å oppfylle kommuneplanens bestemmelse om tilrettelegging for vannbåren varme og for å sikre høg andel miljøvennlig oppvarming i framtiden, foreslås følgende bestemmelse: «Det skal tilrettelegges for vannbåren varme i nybygget» «Minst 60 % av energiforsyningen skal dekkes av overskuddsvarme/kondensatorvarme og/eller annen energiforsyning enn elektrisitet og/eller fossile brensler.» 4.4 ANNEN VEGGRUNN, GRØNTAREAL o_avg/f_avg. Kun offentlig vegareal (kommunalt og fylkeskommunalt). Fjern ordet «f_avg» som er betegnelse på felles privat areal. 6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1: 6.3: Tilføy «lyssatt kryssingspunkt for myke trafikanter» etter «kollektivholdeplass» både i 1. og 2. setning. Erstatt «fortau«med «lyssatt fortau.» Tilføy «lyssatt kryssingspunkt for myke trafikanter» etter «kollektivholdeplass». Erstatt «fortau» med «lyssatt fortau.» 6.5: Bytt ut ordet «utomhusplan» med «illustrasjonsplan». Ny 6.6: «Før det gis brukstillatelse for bebyggelse skal fotgjengerfelt være fjernet.» 2.3 Plankartet F_AVG endres til o_avg. 2.4 Illustrasjonsplan Må forbedres slik at den viser intern kjøreveg for varetransport og til boliger fysisk adskilt fra parkeringsplassen. Parkeringsplasser øst for kjøreveg til varelevering og boliger skal fjernes. 3. MERKNADER Merknader fra oppstartsfasen er referert og kommentert av tiltakshaver i planbeskrivelsen. Merknadene ligger også vedlagt saken. Her følger administrasjonens oppsummering av merknadene og administrasjonens kommentarer til disse: 3.1 Fra Solveig Myrvoll datert : Opplyser at vegen nord for senteret er privat, og lurer på hvorfor denne er tatt med i planen. Administrasjonens kommentar: Plangrensa er som følge av dette innspillet trukket sørover slik at den går i eiendomsgrensa til Harestua Eiendom AS. 3.2 Fra Magne Fjeldstad datert :

31 1. Foreslår at Piperveien rettes ut i den skarpe svingen og fortsetter rett over eiendom 115/14 og deretter ut på fylkesvegen. 2. Sette opp bom i Piperveien mellom 115/14 og 173/ Beholde dagens innkjøring til Harestua senter. 4. Senteret får hele plassen disponibel til parkering noe som gir flere parkeringsplasser og mer orden. 5. Kjøremønsteret blir mer ryddig. Administrasjonens kommentar: 1. Denne løsningen er diskutert med tiltakshaver tidlig i prosessen. Berører boligeiendommer og krever ny avkjørsel fra fv.16. Planforslaget vurderes som en bedre løsning. 2. Viser til punkt 1 over. 3. Viser til punkt 1 over. To avkjøringer fra fv.16 så tett på hverandre, ville være vanskelig å få til trafikksikkerhetsmessig. 4. Viser til punkt 1 over. 5. Viser til punkt 1 over. 3.3 Fra Eva Christiansen datert : 1. Søker om ny innkjørsel fra parkeringsplassen til Kiwi. 2. Ser det som mye tryggere å bytte innkjørsel da vår innkjørsel er i en sving og uoversiktlig da høyden på tomta er lavere enn Piperveien. Administrasjonens kommentar: 1. Dette er imøtekommet av tiltakshaver. 2. Tas til orientering. 3.4 Fra Eva Christiansen datert : 1. Vil støtte Mange Fjelstad sitt forslag om hvor Piperveien skal gå. 2. Kjøremønsteret blir mer ryddig med hans forslag. 3. Det er en belastning for oss å ha støy fra Kiwi samt en så trafikkert veg inntil tomta vår. 4. Mener trafikkbelastningen kan fordeles. Slik det er nå får vi bilkjøring på begge sider av tomta, og ville vært mer rettferdig å dele på denne belastningen slik han foreslår. Administrasjonens kommentar: 1. Tas til orientering. 2. Tas til orientering 3. Planforslaget med ny innkjørsel for 115/27 vil ikke skape vesentlig endring av støysituasjon for eiendommen 115/27 i forhold til dagens situasjon. 4. Eiendommen 115/27 ligger utenfor gul støysone for Hadelandsvegen. 3.5 Fra Statens vegvesen (SVV) datert : 1. Planforslaget er i tråd med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. 2. Positivt at det legges til rette for gående og syklende. 3. Forutsetter at kryss med fylkesvegen planlegges i henhold til SVV s håndbok Byggeplan for nytt kryss må godkjennes av SVV. 5. Anbefaler at utforming av kryssløsning avklares med SVV før offentlig ettersyn. 6. Frisiktlinjer i kryss må påføres plankartet og det må framgå av reguleringsbestemmelsene at det ikke tillates objekter høyere enn 50 cm innenfor sikttrekanten. 7. Byggegrense til fylkesveg 16 er 20 meter. 8. Byggegrensa må avmerkes i plankartet og tas inn i bestemmelsene. 9. Forventer at støyforholdene blir vurdert i henhold til anbefalte grenseverdier jf. T- 1442/2012, og at ev. behov for støytiltak innarbeides i planen. Administrasjonens kommentar: 1. Ok.

32 2. Ok. 3. Ivaretas. 4. Ivaretas. 5. Ivaretas. 6. Ivaretatt. 7. Tas til etterretning. 8. Ivaretatt 9. Ivaretatt. 3.6 Fra Fylkesmannen i Oppland datert : 1. Forutsetter at planen legger opp til: Høy arealutnyttelse og korte avstander til daglige gjøremål Klimavennlige energiløsninger Barn og unges interesser ivaretas Universell utforming Medvirkning 2. Forventer at det gjennom plankart og bestemmelser stilles krav til utforming av bygningsmiljø og uteområder som bidrar til en helhetlig sentrumsutvikling og ivaretar hensyn til lokal byggeskikk og stedets struktur. 3. Forventer at støyretningslinjen følges (T-1442/2012) og at ev. behov for støytiltak innarbeides i planen. 4. Tilrettelegging for vannbåren varme, lavenergibygg eller bygg med passivhusstandard bør vurderes. 5. Bruk av tre som bygningsmateriale bør vurderes som et positivt klimatiltak. Administrasjonens kommentar: 1. Planen legger opp til høy arealutnyttelse. Planbeskrivelsen kap svarer på dette. Barn og unges interesser er ikke direkte berørt da planforslaget innebærer økt utnytting av eksisterende næringsbebyggelse. Trafikksikkerhetsmessig innebærer planforslaget en forbedring i forhold til dagens situasjon både grunnet nytt kryss, bedre avgrensning mellom kjøreveg og parkering samt fortausløsning. Barnetråkkregistreringer er også vurdert inn i planforslaget. Se bl.a. kap Universell utforming, se kap Det er varslet planoppstart i lokalavisa. I tillegg har dokumentene ligget tilgjengelig på kommunens hjemmesider. Barnetråkkregistreringer er omtalt i planbeskrivelsen. 2. Tas til etterretning. 3. Ivaretatt 4. Se kap Tas til etterretning. 3.7 Fra Oppland fylkeskommune datert : 1. Planforslaget er i tråd med regionalplan for Hadeland. 2. Positivt av «Pilotveilederen for utvikling av Harestua» legges til grunn da en helhetlig materialbruk med bakgrunn i pilotveilederen vil gi en stedsidentitet for Harestua. 3. Høy kvalitet og universell utforming på uteoppholdsarealene er vesentlig for utvikling av attraktive steder. 4. Kommunen må vurdere i hvilken grad planmaterialet må suppleres med illustrasjoner for å belyse hvordan utbyggingen vil opptre i landskapet/omgivelsene. 5. Viktig å bygge universelt i sentrumsnære områder. 6. Forventer at det gjøres grundige vurderinger i forhold til universell utforming og tilgjengelighet for alle.

33 7. Utfyllende regler for å sikre at utforming av utearealer, gangveger m.m. skal utformes universelt bør tas inn i plankart og bestemmelser. 8. Viktig å avsette tilstrekkelig og godt egnet felles uteområder. 9. Uttalelse fra barn og unges representant i kommunen bør vektlegges. 10. Planens virkning og konsekvens for folkehelsa skal beskrives i planmaterialet. 11. Anbefaler at sosi-fil sendes kartverket før høring slik at evt. feil og mangler kan rettes før plankartet vedtas. 12. Forventer at planbeskrivelsen gjør rede for medvirkningsopplegget og hvordan man har lagt til rette for medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging. 13. Anbefaler at SEFRAK-registrerte bygninger markeres med juridisk RpBestemmelsesGrense og nummereres med SEFRAK-id. 14. Har ikke kjennskap til at planforslaget vil komme i konflikt med kulturminner. Minner imidlertid om meldeplikten etter kml 8, og ber om at følgende tekst innarbeides som retningslinje i planen: «Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssone på fem meter jf lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette.» Administrasjonens kommentar: 1. Tas til orientering. 2. Viktig at bruk av tre dominerer på fasadene. 3. Illustrasjonsplan må sikre høg kvalitet og trafikksikre løsninger. 4. Tilbygget må vises i 3D. Viktig at dette bygget «inviterer inn» og ikke er avvisende 5. Universell utforming ivaretas. 6. Se over. 7. Tas til orientering 8. Se punkt 3 over. 9. Medvirkning er ivaretatt og vil bli fulgt opp videre gjennom offentlig ettersyn. 10. Folkehelse er ivaretatt gjennom ny kryssløsning og økt tilgjengelighet og økt sikkerhet for gående og syklende. 11. Ivaretatt 12. Se over 13. SEFRAK-bygg ligger utenfor planområdet. 14. Ivaretatt. 3.8 Fra Norges Vassdrags- og energidirektorat datert : 1. Dersom planområdet berører vassdrag må tilstrekkelig sikkerhet knytta til flom være dokumentert og ivaretatt jf TEK Dersom vassdragskryssinger må disse dimensjoneres til å kunne ta unna for 200-års flom. 3. Inngrep i vassdrag generelt omfattes av Vannressursloven og slike tiltak må dokumenteres tilstrekkelig i plan. 4. Dersom snøskredfare, må fare utredes og sikkerhet dokumenteres. Administrasjonens kommentar: 1. ROS-analysen utelukker flomfare. 2. Ikke relevant. 3. Ikke relevant. 4. ROS-analysen utelukker skredfare. 4. KONKLUSJON I medhold av plan- og bygningsloven legges forslag til detaljregulering for Kiwi Harestua senter ut til offentlig ettersyn forutsatt følgende rettinger i plandokumentene:

34 Planbeskrivelsen: Rettes opp i henhold til saksframlegget kap Planbestemmelsene: Rettes opp i henhold til saksframlegget kap Plankartet: Rettes opp i henhold til saksframlegget kap Vannbåren varme: Planforslaget oppfyller ikke kommuneplanens bestemmelser om tilrettelegging for vannbåren varme. Dette er delvis akseptabelt grunnet intern produksjon av overskuddsvarme med dagens og planlagt drift. Planbestemmelsene forutsettes endret slik at kommuneplanens bestemmelser oppfylles for nybygget samt at planen sikrer høg andel fornybare energiløsninger for byggeriet i framtiden. I medhold av plan- og bygningsloven legges forslag til oppheving av del av reguleringsplan for Furumo I, II, III og Furumohaugen som omfattes av ny plan ut til offentlig ettersyn. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Plankart Planbestemmelser Planbeskrivelse Merknader fra oppstartsvarslingen ROS-analyse Støyvurdering Trafikkanalyse Illustrasjoner Øvrige dokument: 13/10107 Kiwi Harestua anmodning om oppstartmøte Avsender:AD Arkitekter AS reguleringsendring. 13/ /129, 109, 130 Nye planer - Kiwi Harestua. Avsender:AD Arkitekter AS 13/ /129, 109, Oversendelse av signert Avsender:AD Arkitekter AS møtereferat - Oppstart detaljregulering for Kiwi Harestua senter. 13/14126 Svar - 115/27 - Søknad om ny innkjørsel. Avsender:Eva Christiansen 13/17455 Planavgrensing Kiwi Harestua. Avsender:Terje Tollefsen 13/ /129, 109 og Forhåndskonferanse - Avsender:AD Arkitekter AS Signert. 14/1709 Detaljreguleringsplan Kiwi Harestua - Ros, støy, Avsender:AD Arkitekter AS trafikk og veikryssanalyse og tegninger. 14/685 Plandokumenter - tilbakemelding. Avsender:AD Arkitekter AS 13/14234 Reguleringsplan Kiwi-bygget - varsel om oppstartkopi av brev til AD Arkitekter AS. Avsender:Fylkesmannen i Oppland 13/ /27 - Søknad om ny innkjørsel. Avsender:Eva Christiansen 13/13019 Innspill - Magne Fjeldstad. Avsender:Magne Fjeldstad 14/1708 Detaljreguleringsplan Kiwi Harestua - plankart, Avsender:AD Arkitekter AS illustrasjonplan, planbeskrivelse, reguleringsbestemmelser. 13/12566 Varsel om oppstart av detaljplanregulering og Avsender:AD Arkitekter AS utbyggingsavtale for Kiwi-bygget ( 115/129 og 115/14 m fl ). 13/12332 Oppstart detaljplanregulering Kiwi-bygget - Avsender:AD Arkitekter A/S Harestua senter. 14/1710 Detaljreguleringsplan Kiwi Harestua - Referat, Avsender:AD Arkitekter AS annonse, naboliste, uttalelser, merkander. 14/1711 Detaljreguleringsplan Kiwi Harestua - Avsender:AD Arkitekter AS

35 Prosjekttegninger. 14/676 Kiwi Harestua - Foreløpig planmateriale. Avsender:Avisa Hadeland 14/68 Regplankart for kvalitetssikring. Avsender:Arkitekt/Designer - AD Arkitekter A/S 13/13738 Merknader til oppstart for Kiwi bygget. Avsender:Avisa Hadeland 13/14306 Uttalelse - Oppland fylkeskommune. Avsender:Avisa Hadeland 13/12531 Varsel om detaljplanregulering for 115/29, 14. Avsender:Per Oskar Myrvoll 13/13459 Innspill - Eva Christiansen. Avsender:Eva Christiansen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Parter på arkivsak 13/1245 Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær

36 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 13/ Ark.: GNR 98/33 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 25/14 Kommunestyret /14 Formannskapet Saksbehandler: Anne Elisabeth Låveg, byggesaksbehandler 98/33 - KLAGE PÅ AVSLAG (DS FSKAP 270/13) OM SØKNAD OM DISPENSASJON FRA TEK 10 FOR IKKE Å TILRETTELEGGE MED HEIS Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap VI KOMMUNESTYRETS VEDTAK: Tiltaket gjelder omgjøring av et eksisterende bygg i Lunner sentrum som skal inneholde til sammen 2 boenheter. Med bakgrunn i det beskjedne antall leiligheter (2) og den antatte økonomiske konsekvens en slik heisetablering vil medføre, mener Lunner kommune det er en overvekt av hensyn som taler for at det gis dispensasjon fra Teknisk forskrift 12-3 i dette tilfellet. Klagen tas med det til følge og dispensasjonssøknad innvilges. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. plan- og bygningsloven 1-9 innen tre uker fra underretning om vedtaket. Behandling og avstemming: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt.

37 Sammendrag: Ansvarlig søker Ing. Sverre Hagen søkte den om dispensasjon fra Kap i Teknisk forskrift (TEK10) på vegne av tiltakshaver, IBE Eiendom. Lunner kommune avslo søknad om dispensasjon i sitt vedtak den (sak DS FSKAP 270/13), da det ikke forelå en overvekt av hensyn som talte for å gi dispensasjon i dette tilfellet. Kommunens vedtak er påklaget av ansvarlig søker og kommunen skal nå ta stilling til klagen. Rådmannen kan ikke se at det framkommer nye opplysninger i klagen som ikke var kjent da avslaget ble gitt i desember 2013, og vektlegger at kravet til tilgjengelighet til nye boenheter ikke bør fravikes. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Eiendommen Lunnerlinna 34 i Lunner sentrum, er et tidligere banklokale med én leilighet i 2. etasje. Det er nå ønskelig å benytte både 2. og 3. etasje til leiligheter i tillegg til forretningslokale i 1. etasje. Eiendommens beliggenhet i kommunen er vist med pil på kartet til høyre. Nedenfor vises eiendommen Lunnerlinna 34 på flyfoto. 1.2 Plan- og sakshistorikk Ingeniør Sverre Hagen varslet i november 2012 igangsetting av endring av reguleringsplan for Lunner sentrum - Del 1 for eiendommen 98/33. Hensikten med planendringen var å endre formålet på eiendommen fra formål forretninger/kontor i kombinasjon med bevaring til bolig/forretning/kontor i kombinasjon med hensynsone bevaring av bygg.

38 Gammel plan Endret plan Endret plan har bl.a. følgende bestemmelse i 2.07: «Planløsning og bygningsdeler i byggverket skal tilrettelegges for alle i henhold til kap.12 i TEK10». Bestemmelsene om bevaring av bygg har samme ordlyd som den gamle planen: Intensjonen med formålet «bevaring» for områdene S3 og B/S1 er at områdekarakteren med bebyggelsesstruktur og bygningstyper skal bevares. Innenfor området kan eksisterende bygninger moderniseres eller omarbeides med en utforming tilpasset det bevaringsverdige miljøet. Målestokk, hovedtakform, fasader, vindusinndeling, dør-/vindusutforming og materialbruk skal opprettholdes eller mest mulig tilbakeføres. Tilbygg og nybygg kan tillates under forutsetning av at dette er tilpasset helheten i området og eksisterende bygg med hensyn til størrelse, form, materialbruk og farge. For øvrig vises det til uttalelse fra Oppland fylkeskommune datert 15. januar 2013 om tilgjengelighet og bevaring av bygg: Lunner kommune vedtok mindre endring av reguleringsplanen i vedtak DS FSKAP 113/13 den Ansvarlig søker, Ing. Sverre Hagen, søkte deretter ( ) om dispensasjon fra TEK om krav til heis i byggverk. Begrunnelsen for søknaden var:

39 Lunner kommune ga avslag på søknaden i sitt vedtak av , DS FSKAP 270/13 og vurderte at det å ikke ta hensyn til tilgjengelighet i forbindelse med søknad om å innrede til boligformål i 2. og 3. etasje av bygget ville være å sette bestemmelsen i TEK 10 vesentlig til side. Og videre at fordelene ved å gi dispensasjon ikke kan sies å være klart større enn ulempene. Kommunens vedtak er vedlagt saken her. 1.3 Overordnet planverk Kommuneplanens samfunnsdel I kommuneplanens samfunnsdel , som ble vedtatt av kommunestyret 20. juni 2013 (sak 47/13), er det nedfelt ambisiøse målsettinger om befolkningsvekst: Det skal planlegges for å oppnå en befolkningsvekst større enn 1,5 % pr. år i planperioden. Lunner skal være flere innbyggere i løpet av planperioden (12 år). Det skal være planlagt demografisk utvikling. I forhold til utbygging i tettsteder er det i tillegg viktig å merke seg følgende målsettinger: Kommunen skal bidra til at tettstedene er trygge og attraktive steder og bo og ferdes i. Arealplanlegging skal legge til rette for økt bruk av kollektivtransport. Tettstedsutvikling skal planlegges slik at det er gangavstand fra boligområder til offentlig tjenesteyting (barnehage, skole, pleie/omsorg/behandling samt næring og handelssentra) Kommunedelplan for samfunnsutvikling Målsettingene om befolkningsvekst er fulgt opp i kommunedelplan for samfunnsutvikling vedtatt av kommunestyret (sak 100/13): Befolkningsvekst >/=1,5 % i 2014 Befolkningsvekst >/=1,5 % i 2015 Befolkningsvekst >/=2 % i 2016 Befolkningsvekst >/=2 % i 2017 Det etableres årlig minimum 5 nye leiligheter pr. tettsted (Lunner, Roa, Grua og Harestua). Dette pga. at det er mangel på denne boligtypen i dag og at det bidrar til samordnet area- og transportplanlegging. Andel av befolkningen som bor i tettsteder skal være minst = kommunegruppe 7 (gruppe 7 var 72,9 i 2012, mens Lunners andel var 57,6) Kommuneplanens Arealdel Bestemmelser og retningslinjer I kommuneplanens arealdel 1.4 Universell utforming/krav til tilgjengelighet (lovhjemmel: pbl 1-1, femte ledd og 11-9 nr. 5) er det fastsatt bestemmelser som skal følges ved utarbeiding av nye reguleringsplaner:

40 Ved utarbeidelse av reguleringsplaner og ved nybygging, rehabilitering og ombygging skal det vektlegges at alle boliger, offentlige bygg, næringsbygg, fellesområder og utearealer skal l kunne brukes av alle mennesker i så stor utstrekning som mulig, uten behov for senere tilpassing eller spesiell utforming. For prosjekter med åtte boliger eller flere skal minimum 50 % av boligene tilfredsstille krav til tilgjengelighet. For prosjekter med færre enn åtte boliger skal det synliggjøres hvordan deler av bebyggelsen på sikt kan tilfredsstille krav til tilgjengelighet. Planer og tiltak skal baseres på prinsippene om universell utforming i samsvar med anbefalte løsninger i de til enhver tid gjelden e forskrifter og veiledninger Forholdet til PBL, Kap. 31 Krav til eksisterende byggverk 31-2 Tiltak på eksisterende byggverk: Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til teknisk krav (TEK 10) uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessige bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. 2. KLAGEBEHANDLING 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Lunner kommune har mottatt klage fra ansvarlig søker Ing. Sverre Hagen på vegne av tiltakshaver IBE-Eiendom AS på avslag om dispensasjon fra TEK 10 i sak DS FSKAP 270/13 av Klagen er datert og registrert mottatt i sakssystemet Klagefristen ble utsatt pga. julen. Ut i fra dette har klagen kommet inn i rett tid i forhold til den fristen kommunen aksepterte. Som tiltakshaver/hjemmelshaver på 98/33 er IBE Eiendom AS part i saken og har klagerett etter forvaltningsloven. 2.2 Innholdet i klagen Nedenfor gjengis klagen i sin helhet:

41 2.3 Kommunens vurdering av klagen Teknisk forskrift 12-3 har krav om at bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis. Hvis en enkelt leilighet går over 2. og 3. plan er det ikke krav til heis. Ombyggingen på 98/33 inneholder en separat leilighet i 2. etasje og en separat i 3. etasje og heiskravet slår dermed inn. Ved søknad om dispensasjoner, fra lov- og forskriftskrav, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvens for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Lunner kommune mener at å gi dispensasjonstillatelse i dette tilfellet vil være å sette loven vesentlig til side. På den annen side er det positivt at det ønskes etablert boliger sentralt i Lunner sentrum, jfr. de målsettinger som er fastsatt i kommuneplanens samfunnsdel og kommunedelplan for samfunnsutvikling Det må allikevel legges mer vekt på å skape gode bomiljøer så vel for barn og unge, som for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Klager peker på at eiendommen vil få en redusert kapasitet dersom heiskravet opprettholdes. Reduksjonen beskrives ved at man mister utleiearealer på 1. plan samt at 2. plan vil miste ett soverom. Om utleiearealet i 1. etasje blir mindre som følge av at man avsetter plass for heis eller om leiligheten i 2. etasje mister ett soverom kan ikke oppveie for at loven i dette tilfellet vil bli vesentlig tilsidesatt. Leiligheten i 2. etasje går over hele planet og burde ha muligheter for annen plassering av soverom 2. Vi kan ikke se at klager har gjort vurderinger av alternative løsninger for soveromplassering. I tredje etasje er det anført at heisen vil komme i konflikt med planlagt kjøkken. Vi kan ikke se at det er vurdert annen kjøkkenplassering, blant annet om det er vurdert å ha kjøkken over der kjøkken/bad er eller skal etableres i 2. etasje. Det er ikke innsendt tegninger som viser hele romløsningen for plan 2. Plan- og bygningslovens bestemmelser kap gir kommunen mulighet til å fravike bestemmelsen utfra to kriterier: - Når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav (her: TEK )uten uforholdsmessige kostnader - Når ombyggingen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk

42 Lunner kommune har ikke mottatt kostnadsberegninger som synliggjør om kostnadene er å betrakte som uforholdsmessige. Dog kan vi anta at denne etableringen vil ha en viss betydning for økonomien i prosjektet. Utover dette faktum er det ikke mulig for Lunner kommune å vurdere forholdet nærmere. Den planlagte ombyggingen i dette prosjektet er av en svært begrenset karakter slik vi oppfatter saken. At bruksendringen er nødvendig for å opprettholde en hensiktsmessig bruk av bygget har vi forståelse for, men vi kan ikke se at antall soverom skal tillegges en så avgjørende faktor. Økte investeringer betyr som oftest økte kvaliteter noe som synes å kunne være tilfellet her. En bokvalitet med eller uten heis når leiligheten ligger på «kvisten» vil uten tvil ha stor betydning for tilgjengeligheten beboerne. Skisser utarbeidet til søknad om dispensasjon. Pilen viser hvordan et heishuset vil påvirke fasaden. Fasadetegninger som viser fasade Nord og Øst. Skisse som viser manglende dagslys i soverom 2. etasje.

43 Skisse som viser leilighet 3. etasje med heis inn i kjøkkenet. Når det gjelder bygningens utseende, er ikke kommunen bekymret for byggets arkitektoniske uttrykk med en heisløsning. Planbestemmelsene åpner opp for å tillate tilbygg og nybygg under forutsetning av at dette er tilpasset helheten i området og eksisterende bygg med hensyn til størrelse, form, materialbruk og farge. Det er pr. nå usikkert hvordan kravene til eksisterende bygningsmasse og endret bruk vil bli utformet i forskriftene til plan- og bygningsloven fremover. Det har vært pekt på mange utfordringer når det gjelder å tilpasse TEK 10 til eksisterende bygningsmasse. Det er imidlertid slik at så lenge det ikke er vedtatt endringer i dagens lovverk er det dagens bestemmelser som skal legges til grunn for kommunens vurderinger. 2.3 Andre sammenlignbare saker Lunner kommune har ingen sammenlignbare saker. 3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 3.1 Avslag opprettholdes Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i sak DS FSKAP 270/13 da det ikke er kommet nye momenter inn i saken som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens Avslag omgjøres Tiltaket gjelder omgjøring av et eksisterende bygg i Lunner sentrum som skal inneholde til sammen 2 boenheter. Med bakgrunn i det beskjedne antall leiligheter (2) og den antatte økonomiske konsekvens en slik heisetablering vil medføre, mener Lunner kommune det er en overvekt av hensyn som taler for at det gis dispensasjon fra Teknisk forskrift 12-3 i dette tilfellet. Klagen tas med det til følge og dispensasjonssøknad innvilges. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. plan- og bygningsloven 1-9 innen tre uker fra underretning om vedtaket.

44 4. KONKLUSJON Lunner kommune opprettholder sitt vedtak i sak DS FSKAP 270/13 da det ikke er kommet nye momenter inn i saken som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling jf. Plan- og bygningslovens 1-9. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: 13/ /33 - Avslag på søknad om dispensasjon fra TEK 10 for å ikke tilrettelegge med heis. Avsender: Lunner kommune Øvrige dokument: 14/ /33 - Klage på avslag om dispensasjon. Avsender: Ingeniør Sverre Hagen 14/882 98/33 - Klage på vedtak om dispensasjon. Avsender: Ingeniør Sverre Hagen 14/538 98/33 Anmodning om utsatt klagerett Avsender: Ingeniør Sverre Hagen 13/ /33 - Søknad om dispensasjon for krav om heis. Avsender: Ingeniør Sverre Hagen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ingeniør Sverre Hagen, Pb 26, 2714 Jaren, e-post sverre.hagen@hebb.no IBE-Eiendom AS, Pb 75, 2715 Lunner Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær

45 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 13/ Ark.: PLAN Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 26/14 Kommunestyret /14 Formannskapet Saksbehandler: Gunn Elin Rudi, tjenesteleder arealforvaltning REVISJON AV KOMMUNEPLAN FOR LUNNER OPPFØLGING AV INNSIGELSE OMRÅDE 2D Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven og KOMMUNESTYRETS VEDTAK: Kommunen kan ikke akseptere at så stor andel av område 2D blir grøntområde, og mener at et mindre grøntområde ivaretar kulturminner, friluftsinteresser og landskapshensyn på en god nok måte. Det foreligger innsigelse fra Oppland fylkeskommune, og kommunen har dermed ikke vedtaksmyndighet. For område 2D må det anmodes om mekling mellom Lunner kommune og Oppland fylkeskommune i regi av Fylkesmannen i Oppland. Behandling og avstemming: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt.

46 Sammendrag: Oppland fylkeskommune fremmet innsigelse til byggeområde 2D på Grua ved 2. gangs høring av kommuneplanens arealdel. Det foreligger nå et utkast til løsning hvor fylkeskommunen frafaller innsigelsen. Kommunestyret må ta stilling til utkastet og vedta det hvis de er enige eller anmode om mekling i innsigelsessaken dersom de er uenige. Rettighetshaver Dal Utvikling AS har tatt del i prosessen og er ikke fullt ut enig i utkastet. Rådmannen anbefaler at kommunestyret vedtar de endringer i kommuneplanen som følger av utkastet da det ivaretar kulturminner, friluftslivsinteresser, landskapshensyn balansert opp mot utbyggingsinteresser på en god måte. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Kommunestyret i Lunner vedtok den (sak 83/13) kommuneplanens arealdel Oppland fylkeskommune hadde fremmet innsigelse til byggeområde 2D på Grua (boligområde) slik at dette området ikke er en del av den rettskraftige delen av ny kommuneplan. I vedtaket heter det bl.a.: Innen område 2D avsettes det en inngrepsfri grøntsone som ivaretar de funn som kulturminnemyndighetene har gjort av kulturminner og de registreringer som kommunen har gjort av friluftsinteressene i området. Disse to hensynene sammen med landskapshensyn, skal danne grunnlaget for avgrensing av «grøntområdet», formålet og utforming av bestemmelser. Vurderingen skal gjøres i tett dialog med Oppland fylkeskommune. Arbeidet må gjøres før fylkeskommunen evt. kan frafalle innsigelsen til område 2D. Hvis det ikke oppnås enighet mellom partene slik at innsigelsen kan frafalles, må det anmodes om mekling mellom Lunner kommune og Oppland fylkeskommune i regi av Fylkesmannen i Oppland. 1.2 Oppfølgingsarbeidet innen 2D I tillegg til de registreringer Oppland fylkeskommune har gjort av kulturminnene i området, har Lunner kommune dokumentert og gjort en analyse av friluftsinteressene i 2D. Denne er vedlagt saken. Kartleggingen er supplert slik at hele stisystemet framkommer. De kartlagte kulturminnene og stisystemet framgår med blå strek i kartet til høyre. 2. gangs høringsutgave av kommuneplanen er brukt som bakgrunnskart. Kommunen har etter kommunestyrets vedtak hatt dialog og diskusjon med Oppland fylkeskommune og også representant for rettighetshaver i området 2D, Dal Utvikling.

47 Diskusjonen med fylkeskommunen munnet ut i et utkast til løsning i form av kommuneplankart og bestemmelser. Utkastet er oversendt Oppland fylkeskommune og Dal Utvikling og vises på kartutsnittet nedenfor. På kartet framgår også høydekurver. I tillegg til kartet er også planbestemmelser og retningslinjer foreslått justert (utkast datert ). Disse er vedlagt saken. Oppland fylkeskommune ga tilbakemelding på utkastet i brev datert 13. februar Fylkeskommunen frafaller innsigelsen til boligområde 2D under forutsetning av at endringer i plankart og bestemmelser av vedtas og innarbeides i kommuneplanens arealdel. For øvrig ber fylkeskommunen om at ordet bør i siste setning i Del 2. Retningslinjer for hensynssone bevaring av kulturmiljø endres til skal. Dal utvikling AS ga tilbakemelding på utkastet den Som eiendomsutviklere er de tydelige på at de ønsker at mest mulig av 2D opprettholdes til boligformål, dvs. 230 daa og 175 boenheter. Videre at Lunner kommune ser på hvilke områder i 2D som egner seg best for boligbygging (infrastruktur, bokvalitet, terreng og lys-/solforhold. Ut i fra dette ønsker de at den nordre stien i rundsløyfa (kalt snarvegen) utgår fra grøntområdet. Hele begrunnelsen følger vedlagt saken. Nedenfor vises forslag til avgrensing av grøntområdet fra Dal Utvikling AS.