Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 42/19 Utvalg for teknikk og utvikling

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2019/1577 Arkivkode:REG325 Saksbehandler: Ole Anders Vister Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 42/19 Utvalg for teknikk og utvikling Endring av REG 325 Haug 2 Dokumenter som er vedlagt: - Reguleringsbestemmelser for REG 325 Haug 2. - Utkast til nye reguleringsbestemmelser REG 325 Haug 2. - Plankart REG 325 Haug 2. - Vurderingsskjema REG 325 Haug 2. - Brev fra Fylkesmannen i Oslo og Viken. Dokumenter som ikke er vedlagt: - Øvrige saksdokumenter RÅDMANNENS INNSTILLING: Følgende reguleringsbestemmelser for REG 325 Haug 2 endres: 1. 2 endres fra å angi utnyttelsesgrad U = 0,15 til maksimal tillat utnyttelsesgrad 30 %-BYA første punktum endres fra å angi at det skal oppføres eneboliger til at det skal oppføres frittliggende småhusbebyggelse. 3. Resterende deler av 3 oppheves endres fra å angi at høyde til møne ikke skal overstige 8,5 meter for hus med innredet underetasje, og ikke overstige 7 meter for 1 etasjes hus, til at maksimal mønehøyde er 9 meter, og maksimal gesimshøyde er 7 meter. Høyden skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal mønehøyde på garasje er 4,5 meter, målt fra garasjegulv. 5. Reguleringsplanens fellesbestemmelser oppheves. Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling Behandling: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. VEDTAK: Følgende reguleringsbestemmelser for REG 325 Haug 2 endres: 1. 2 endres fra å angi utnyttelsesgrad U = 0,15 til maksimal tillat utnyttelsesgrad 30 %-BYA.

2 2. 3 første punktum endres fra å angi at det skal oppføres eneboliger til at det skal oppføres frittliggende småhusbebyggelse. 3. Resterende deler av 3 oppheves endres fra å angi at høyde til møne ikke skal overstige 8,5 meter for hus med innredet underetasje, og ikke overstige 7 meter for 1 etasjes hus, til at maksimal mønehøyde er 9 meter, og maksimal gesimshøyde er 7 meter. Høyden skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal mønehøyde på garasje er 4,5 meter, målt fra garasjegulv. 5. Reguleringsplanens fellesbestemmelser oppheves. SAKSUTREDNING: Myndighet til å fatte avgjørelse i saken Myndighet til å fatte avgjørelse i saken fremgår av plan og bygningslovens (pbl.) annet ledd. Bestemmelsen gir kommunestyret hjemmel til å delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. I Enebakk kommune er denne myndigheten delegert til utvalg for teknikk og utvikling, jf. Enebakk kommunes delegeringsreglement punkt (pkt.) 8.2. Sammendrag Saken gjelder endring av reguleringsbestemmelser for reguleringsplan «REG 325 Haug 2» på Flateby. Endringer som foreslås er endring av bestemmelser om utnyttelsesgrad, byggehøyder, og type bebyggelse. Forslaget har vært ute på høring fra Bakgrunn Endringsforslaget baserer seg på vedtak i utvalg for teknikk og utvikling i Enebakk kommune, , sak 67/17: 1.Rådmannens anbefalinger om oppheving og endring av gamle reguleringsplaner tas til orientering. 2.Rådmannen bes fremme en sak med forslag til prioritering og finansiering av det videre arbeidet, med sikte på å få opphevet/endret de planene hvor behovet for endring er størst først. 3.Det vedlegges en oversikt over de reg.planer som er valgt bort. Videre ble det i mars 2018 gjort et vedtak i kommunestyret hvor reguleringsplanene ble fordelt og prioritert i ulike grupper: Vedtak i kommunestyret : 1. Det bevilges kr fra disposisjonsfondet på ansvar 4000, tjeneste 3010 til det videre arbeidet med gjennomføring av endringer og delvis oppheving av utdaterte reguleringsplaner i henhold til prioriteringsliste. Midlene settes av til et nytt bundet driftsfond.

3 2. Kommunens arbeid med endring av planene prioriteres som følger: 2.1 Gruppe 1 Planer hvor det foreslås at bestemmelse om utnyttelsesgrad endres til dagens %-BYA-beregning og økes noe. 2.2 Gruppe 2 Planer hvor det i tillegg foreslås endrede bestemmelser om bygningstyper, byggehøyder, etasjeantall og/eller utnyttelsesgrad. 2.3 Planer som foreslås delvis opphevet og/eller får så store endringer at det må utarbeides nye reguleringsplaner, i prioritert rekkefølge. 1. Østbyveien 1-15 («Østbykroken» på Flateby) 2. Som i rådmannens saksframlegg. 3. Kommuneplanfelt SF3 og TF4 som dekkes av REG322, Flateby Kjensliveien som har uavklarte infrastrukturforhold og betydelig utbyggingspotensial, forutsettes ny utbyggingsplan utarbeidet av private utbyggingsinteresser. Dette på bakgrunn av at det her er igangsatt reguleringsplanarbeid i regi av privat utbygger. REG 325 Haug 2 er en del av gruppe 2. Forslaget om å endre utnyttelsesgraden er en del av kommunens prosjekt om å oppnå en klimavennlig fortetting i Enebakks tettsteder. I kommuneplanens samfunnsdel punkt 3.3 er det slått fast at en del av veksten i kommunen skal skje gjennom fortetting i kommunens tettsteder. Det foreligger også nasjonale og regionale føringer for å legge til rette for fortetting. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (2015) har trukket frem Flateby og Ytre Enebakk som prioriterte vekstområder. Begrunnelsen for dette er stedenes gunstige plassering i det regionale kollektivsystemet, og vekstpotensialet i tettstedene som kan gi grunnlag for et bredt handels- og tjenestetilbud. I prioriterte vekstområder skal det legges til rette for høy arealutnyttelse. Regional plan skal legges til grunn ved kommunal planlegging, jf. pbl Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging trekker frem at i tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon, se retningslinjenes pkt Saksopplysninger «REG 325 Haug 2» ligger på Flateby. Planområdet ligger nord, og helt i ytterkant av Flateby. Største delen av området ligger i skråning ned mot fylkesvei 120. Adkomstveier til området er Furuveien og Skaugveien. Planen trådte i kraft Området omfatter følgende eiendommer (gårds og bruksnummer): 5/279, 5/297, 5/300, 5/334, 5/335, 5/336, 5/337, 5/338, 5/339, 5/340, 5/341, 5/342, 5/343, 5/344, 5/345, 5/346, 5/348, 5/349. Planen grenser til et uregulert område hvor kommuneplanens bestemmelser vil gjelde, et område som er avsatt til boligformål i kommuneplanen (BF 13), og til «REG 304 Haug- Ekeberg» som ligger inntil fylkesvei 120. Her er det bygd rekkehus.

4 Området er regulert til boligformål og er bygd ut i henhold til planen. Boligområdet består av frittliggende eneboliger. Det er én ubebygd tomt innenfor planområdet (5/337), resten av tomtene er bygd ut. Hvor høy utnyttelsen er varierer. Det er fire mindre arealer avsatt til lek (ca m 2 ). Det er kun ett lekeareal som er opparbeidet. For de andre arealene er det på det ene opparbeidet en trafostasjon, det andre blitt en del av en boligeiendom (5/348), og det tredje har ikke blitt opparbeidet. Avstanden til den opparbeide lekeplassen er i tråd med kommuneplanens krav til avstand til kvartalslekeplass på 200m, se kpl. pkt Til lekeplass med ballbinge/ballplass er det ca. 350 m, og ligger i tilknytning til Flateby barnehage. Avstandskravene i kommuneplanen for en slik lekeplass er 500 m. Det er to «tråkk» i området som går mellom boligveiene. Det er en regulert gangvei mellom Furuveien og Skaugveien, men gangveien er ikke opparbeidet på noen måte. Det andre er utenfor planområdet og uregulert, men «tråkket» går inn til planområdet fra Granveien. Disse gjøre det enklere og raskere å komme seg rundt på Flateby for gående og syklende. Det er også en trasé som er regulert til gangvei ut mot BF 13. Både Furuveien og Skaugveien er kommunale veier. De er regulert med 8 meters bredde, og har en byggegrense på 10 meter fra midtlinjen av veien. Dette er kun innenfor planområdet til Haug 2. Resterende deler av disse veitraséene er uregulert. Planområdets beliggenhet Planområdet ligger ikke sentralt på Flateby, men har flere sentrale institusjoner/servicetjenester i relativt kort avstand. Det er ca. 1,5 km til sentrum på Flateby, og m til Coop Extra Flateby og noen andre butikker. Nærmeste bussholdeplass er «Flateby boligfelt» langs fylkesvei 120 som ligger ca. 400m unna. Til bussholdeplass i Ødegårdsveien er det ca m. Ved begge holdeplasser er det avganger til både Lillestrøm og Enebakk kirke. Når det gjelder skole og barnehage ligger Flateby barnehage ca m fra planområdet, til Hauglia skole er det ca m, og til Stranden skole er det ca. 2,7km. «Flyfoto over Haug 2»

5 Gjeldende reguleringsbestemmelser for «REG 325 Haug 2» Dagens utnyttelsesgrad er satt til U = 0,15, og det skal oppføres eneboliger i området. Bebyggelsen skal være i en etasje. Det kan tillates innredet underetasje og at takrom/loft blir innredet til beboelsesrom. Når det gjelder byggehøyder skal ikke høyde til møne overstige 8,5 m for hus med innredet underetasje, og ikke overstige 7 meter for 1 etasjes hus. Garasjer oppføres på egen tomt. Det avsettes 1 garasjeplass og 1 biloppstillingsplass på egen grunn for hver leilighet. Reguleringsbestemmelsene skal tolkes etter regelverket som gjaldt på vedtakstidspunktet. Det er bygningsloven av 1965 og byggeforskrift av 1969 samt Norsk Standard (NS) utgave som legges til grunn i byggesaker som behandles etter planer fra perioden Forslag til nye reguleringsbestemmelser Rådmannen legger frem følgende forslag til endringer: Endring av bestemmelse om utnyttelsesgrad. Reguleringsbestemmelsenes 2 endres fra å angi utnyttelsesgrad (u) = 0,15 til 30 % - BYA (prosent bebygd areal). Endring av byggehøyder i 4. Det foreslås å endre byggehøydene til å være i tråd med kommuneplanens arealdel punkt (pkt.) Denne angir en maksimal mønehøyde på 9 meter og en maksimal gesimshøyde på 7 meter. Høyden skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal mønehøyde på garasje er 4,5 meter, målt fra garasjegulv. Bestemmelsen om at bebyggelsen skal være i én etasje oppheves, se 3. Dette må ses i sammenheng med endring av byggehøyder. Endring av type bebyggelse. I dag er det tillat å oppføre eneboliger, se 3 i reguleringsbestemmelsene. Det foreslås at det i tillegg kan tillates å oppføre frittliggende småhusbebyggelse i området. Endringene som foreslås vil gjelde for fremtidige tiltak i området. Prosent bebygd areal er en av metodene man i dag bruker for å beregne grad av utnytting, jf. byggeteknisk forskrift (TEK 17) 5-1 annet ledd. Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygd areal og netto tomteareal. Arealer som omfattes av regulert offentlig veg, regulert privat veg eller regulert felles avkjørsel inngår ikke i begrepet netto tomteareal. I bebygd areal medregnes alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser. Frittliggende småhusbebyggelse betegnes i KMDs veileder for grad av utnytting (2014) som frittliggende bolighus med inntil tre målbare plan, og der bygningens høyde faller innenfor 29-4 i plan og bygningsloven. Merknader/innspill

6 Planen var ute på høring fra Forslaget har vært sendt ut på høring til grunneiere, naboer, gjenboere, og offentlige myndigheter. Forslaget ble også publisert på kommunes hjemmeside. Fylkesmannen i Oslo og Viken har i brev datert kommet med sin bemerkning: «Fylkesmannen har vurdert forslaget til endring av reguleringsplan ut fra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. Basert på oversendt informasjon har vi ingen konkrete merknader til forslaget. For øvrig viser vi til kommunens ansvar som planmyndighet, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 1.mars 2018». Forøvrig har det ikke kommet inn noen andre innspill. Er saken vurdert fremlagt for FUN/ELD Nei, ikke aktuelt. Klima- og miljømessige forhold Forslaget om å endre reguleringsbestemmelser i eldre reguleringsplaner er en del av kommunens prosjekt om klimavennlig fortetting i tettstedene i Enebakk. Fortetting kan ha flere positive virkninger på klima og miljø. At mesteparten av veksten skjer i eksisterende tettstedsområder kan være med å stimulere til økt bruk av kollektivtransport, sykkel og gange, og mindre bruk av bil. Fortetting innebærer en høyere arealutnyttelse i eksisterende boligområder og hindrer utbygging av LNF-områder. På Flateby ligger det til rette for å kunne stimulere til økt bruk av kollektivtransport, sykkel, og gange. At flere kan ha gangavstand til daglig gjøremål er, ifølge regional plan for areal og transport, et av målene i de prioriterte vekstområdene. Her nevner man «Nasjonal gåstrategi» (utarbeidet av Statens vegvesen) som fremhever at en gangavstand på opp mot ca. 1km til ulike servicefunksjoner i nærområdet er det de fleste synes er en akseptabel avstand. «REG 325 Haug 2» ligger ikke sentralt på Flateby, men har en avstand til kollektivpunkter og andre tjenester som gjør at det vil være mulig å stimulere til økt bruk av andre transportmidler enn privatbiler. Det bør også være mulig å legge til rette for økt bruk av sykkel og gange internt på Flateby. Økonomiske forhold En økning av grad av utnytting og byggehøyder vil kunne virke positivt inn på eiendommenes verdi. Dette gir en økonomisk fordelaktig utbygging. Fortetting kan utnytte eksisterende infrastruktur, og er derfor en samfunnsøkonomisk gunstig utbygging. Risikovurdering En av fordelene med fortetting er som nevnt at man kan benytte seg av eksisterende infrastruktur, men fortetting kan også gi økt press på eksisterende infrastruktur. Hvis det kommer flere boenheter innenfor et utbygd boligområde vil dette kun gi økt press på for eksempel vei og avløp. Nedbygging av grøntområder og overvann er også risikofaktorer ved fortetting.

7 Boligbyggeprogrammet for Enebakk kommune ( ) planlegger at fortetting i kommunens tettsteder vil gi 20 boligenheter per år og 80 boligenheter totalt for hele perioden. Vei Hovedplan for vei i Enebakk kommune ( ) har kategorisert Furuveien som «ikke reparerbar», og Skaugveien er kategorisert som «dårlig til svært dårlig tilstand». Planen trekker frem at det er behov for reasfaltering på Furuveien. Veiene har en bredde på ca. 4m. Nye tiltak i området kan føre til økt anleggstrafikk. Anleggstrafikk på smale veier kan skape trafikkfarlige situasjoner. VA og overvann Behov for å pumpe kloakk kan utløses ved utbygging og fortetting i eksisterende boligområder. Hvorvidt kapasiteten på gravitasjonsnettet er tilstrekkelig eller om en utbygging utløser et lokalt behov for pumping av kloakk må vurderes i hver enkelt byggesak. Kostnadene ved en eventuell pumping må dekkes av utbygger. Fortetting fører ofte til flere harde flater, og dette kan skape en problematikk når det gjelder overvann. Klimaprofilen for Oslo og Akershus (2017) konkluderer med at det er økt sannsynlighet for episoder med kraftig nedbør som øker vesentlig både i intensitet og hyppighet. Dette vil også føre til mer overvann. Generelt sett har ikke Enebakk kommune store utfordringer med overvann. Overvann skal i utgangspunktet løses lokalt på hver eiendom. Man bør helst unngå påslipp på det kommunale nettet fordi man risikerer kapasitetsproblemer. «REG 325 Haug 2» har ingen reguleringsbestemmelser om overvann. Ved tiltak der overvann ikke er håndtert i reguleringsplan kan byggesak kreve overvannsplan og informasjon om valgt overvannshåndtering etter plan og bygningsloven og byggesaksforskrift (SAK10), men det er ikke hjemmel for å avslå søknader som ikke er tråd med kommunens overvannsveileder. Alternative løsninger Man kan velge å ikke endre bestemmelsene for REG 325 Haug 2. Området er i stor grad opparbeidet i henhold til reguleringsplanen. Dette vil innebære at eventuell utbygging vil skje etter de eldre reguleringsbestemmelsene som gjelder i dag. Vurderinger og begrunnelse Hensikten med endring av utnyttelsesgrad og byggehøyder er å legge til rette for at større deler av tomtene kan utnyttes. Dette vil kunne ha positiv innvirkning på tomtens verdi. Endring av bestemmelsen om type bebyggelse er begrunnet med at det vil være naturlig å legge til rette for at det kan bygges annet enn eneboliger. Frittliggende småhusbebyggelse vil være i tråd med strøkets karakter.

8 Hvordan utviklingen innenfor planområdet vil bli fremtiden er vanskelig å spå. Boligbyggeprogrammet legger opp til at fortetting i kommunens tettsteder skal utgjøre 11,4 % av utbyggingen i perioden De nye bestemmelsene vil være enklere å praktisere ved søknad om utbygging, og i tråd med det som brukes i nye reguleringsplaner. Planen har også flere områder som er sikret for grøntareal/lek. Endringene vil dermed sørge for at planen fortsatt kan være et fremtidig styringsverktøy for området. Rådmannens anbefaling er derfor at bestemmelsene for «REG 325 Haug 2» endres.