Verditakst. over adkomstdokumentene i andelsleilighet. Heidmanns gate 12 B 2317 Hamar Gnr. 1 Bnr. 42 Anr. 222 Lnr. 4844/222 Hamar kommune

Transkript

1 Verditakst over adkomstdokumentene i andelsleilighet Heidmanns gate 12 B 2317 Hamar Gnr. 1 Bnr. 42 Anr. 222 Lnr. 4844/222 Hamar kommune Benevnelse BRA Andelsleilighet 52 m 2 Tomteareal 798 m 2 Markedsverdi Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Morten Silkebækken AS Takstingeniør: Morten Silkebækken Kristin Lavransdatters veg 32, 2316 HAMAR Tlf.: E-post: morten@hamartakst.no

2 Eiendomsbetegnelse m.m. Adresse Heidmanns gate 12 B Postnr./sted 2317 Hamar Område/bydel Vestbyen Kommune Hamar Gnr. 1 Bnr. 42 Fnr. Type bygg Andelsleilighet Byggeår 1955 Forsikringsselskap Tryg Type forsikring Fullverdi Polisenummer Rekvirent Elinor Samuelsen Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Elinor Samuelsen Eier(e)/adkomstdokumenter m.m Eier(e) til adkomstdok. Elinor Samuelsen Boligselskapets navn Heidmannsgt 12 borettslag Leilighetsnummer 4844/222 Andel-/aksjenr. 222 Forretningsfører OBOS Innlandet. Tlf.: Mail: even.sveen.oppegaard@obos.no Type leilighet Andelsleilighet tilknyttet boligbyggelag Antall enheter 31 Likningsverdi Ikke opplyst Pålydende aksje-/ andelsbrev kr 100,- Opprinnelig innskudd kr 2.750,- Månedlig andel fellesutgifter kr 4.473,- Inkludert i andel fellesutgifter Felleskostnader kr 3.119,-. Brensel kr 970,-. Kabel-TV-avgifter kr 384,-. Ikke opplyst om forhold som tilsier en umiddelbar økning i fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter, andel fellesformue og andel fellesgjeld er basert på informasjon fra forretningsfører. Premisser - generelle opplysninger - sammendrag Takstobjektet er en andelsleilighet i Heidmannsgt 12 borettslag, org.nr , i Hamar kommune. Konstruksjoner av støpt betong. Saltak/valmet takkonstruksjon som er tekket med betongtakstein. Borettslaget er ikke tilknyttet sikringsfond. Det anbefales at interessenter setter seg inn i borettslaget sine regnskaper, beretninger m.m. Befaringen er utført som en visuell besiktigelse/gjennomgang sammen med eier. Åpenbare slitasjeskader som skyldes normal elde og slitasje er ikke beskrevet. Leiligheten var normalt møblert da befaringen fant sted. Informasjon om tomteforhold, bygningers alder m.m. bygger på opplysninger fra eier, samt dokumenter som er beskrevet fremlagt. Informasjon om påkostninger, oppgraderinger, ombygginger m.m., samt tidspunkt for utførelsen, er også basert på opplysninger fra eier. Byggesaken og kommunen sine arkiver er ikke undersøkt. Det gjøres oppmerksom på at en verdi- og lånetakst ikke er en tilstandsrapport. På generelt grunnlag anbefales bruk av Tilstandsrapport ved omsetning av alle typer eiendommer. Denne rapporten er utarbeidet av uavhengig takstingeniør uten noen som helst bindinger til de involverte parter. Alle bygningsdeler er under vedvarende aldring. Noen har kort levetid, andre kan ha tilnærmet ubegrenset levetid. Jo eldre bygningen er, desto større tiltak må påregnes. En brukt bygning har ofte svakheter og egenskaper som en ny bygning ikke har. Eksempler på dette er slitasje, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter, tekniske løsninger som ikke holder dagens standard osv. Desto eldre bygningen er jo flere slike forhold må en kjøper forvente. Det gjøres oppmerksom på at bygningen er oppført i en periode med andre byggeforskrifter og krav enn de som gjelder i dag. Dette gjelder bl.a. krav iht. isolasjon, varmetap, tetthet osv. Det er foretatt fuktsøk med fuktindikator på normalt utsatte steder. Fuktsøk blir også foretatt i tilstøtende rom hvis dette vurderes som nødvendig. Alle steder hvor det er indikert eller påvist fuktighet krever ytterligere undersøkelser. Det gjøres oppmerksom på at skjulte feil og mangler i konstruksjonene ikke kan avdekkes uten bygningsmessige inngrep. Værforholdene ved besiktigelsen var opphold og klar himmel. Prosjektnummer: Tomt, områdebeskrivelse og miljø Tomteareal 797,7 m2 Type tomt Eiet Side2av6

3 Beskrivelse Eiendommen ligger meget sentralt til i vestre delen av Hamar sentrum. Området består av blokkbebyggelse, offentlige bygninger, næringseiendommer m.m. Avstanden til Stortorget er ca. 250 meter. Ca. 600 meter til Sagatun barnehage. Ca. 1,4 km til Greveløkka barneskole. Ca. 1,9 km til Ajer ungdomsskole og Hamar katedralskole. Ca. 1,1 km til kjøpesenteret Maxi med flere forskjellige butikker. Fasiliteter som bankfilial, postkontor m.m. i sentrumskjernen. Holdeplass for kollektiv transport i umiddelbar nærhet. Togforbindelse i østre delen av sentrum. Park/lekeplass i nærmiljøet. Friarealer på Koigen, ved Domkirkeodden og i Furuberget. Eiendommen har begrensede lys- og solforhold. Dette på grunn av tettheten mellom bygningene. Noe støy fra nærområdet og omgivelsene. Utsikten er god. Tomten består i all hovedsak av borettslagets bygninger. Kjøre-, gangveger og adkomstarealer er asfaltert. Opparbeidet felles arealer med enkelt beplantning i bakgården. Biloppstillingsplasser i felles garasjeanlegg. Det kan søkes om biloppstillingsplass. Disse fordeles etter boansiennitet i borettslaget. Øvrig parkering langs gaten etter gjeldende bestemmelser. Bygningen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Overvann til antatt system. Terrengforhold Eiendommen ligger i et svakt skrånende terreng. Naturgitt med interne fallforhold på tomten. Fallforholdene fra grunnmuren er ikke vurdert. Anbefalt fall er 1:50 i 3 meters lengde fra grunnmuren. Reguleringsmessige forhold Eiendommen er antatt regulert til bl.a. byggeområder m.m. Opplysninger med gjeldende reguleringsbestemmelser for området var ikke tilgjengelig i WebPlan. Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Opprinnelig byggegrunn av antatte jord- og morene. Byggegropen er antatt steinsatt. Fundamenter og øvrige konstruksjoner under terrenget av støpt betong. Ventilering av kjelleren via enkelte ventiler i ytterveggene. Forhold omkring radon er ukjent. Eksisterende drenering fra byggeåret. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger, etasjeskillere og øvrige konstruksjoner av støpt betong. Isolering er ukjent. Fasader av malt murpuss. Ytterveggkonstruksjonen har varierende tykkelser. Innervegger av trekonstruksjoner og støpt betong. Innervegger av treverk er antatt uisolert. Trapper mellom etasjene av støpt betong. Overflater i fellesarealer av varierende utførelse. Overbygget balkong. Gulv av støpt betong/metall. Gulvoverflater med trelemmer. Rekkverk og håndlist av glass, metall og treverk. Dører og vinduer Vinduer og balkongdør med 3-lags isolerglass. Produksjonsår for isolerglassene er Laminert leilighetsdør med glassfelt. Klassifisert B30/35dB. Døren har kikkhull. Innerdører i utførelse malt/slett. Dører med varierende utførelse i fellesarealene. Vedlikehold: Overflater med varierende alders- og bruksslitasje. Takkonstruksjon m/tekking Saltak/valmet takkonstruksjon av plassbygde taksperrer. Isolering er ukjent. Undertak av trepanel. Tekking av betongtakstein. Takrenner, nedløp og øvrige beslag er av metall. Det gjøres oppmerksom på at takflaten er besiktiget fra terrenget. Deler av takflaten er ikke synlig fra terrenget. Piper og ildsteder Leiligheten har ikke installert pipe og ildsted. Oppvarming Sentralt varmeanlegg. Vannbårne radiatorer på stuen, kjøkkenet og soverommet. Montert nye målere til radiatorene i 2015 iflg. eier. Bad og vaskerom Folierte plater i himlingen. Våtromsplater på vegger. Belegg på gulv. 1 støpejernsluk. Vegghengt servant. Ett-greps blandebatteri. Speilskap. Lyspunkt. Dusjkabinett med integrert dusjbatteri og garnityr. Gulvmontert toalett. Åpne og skjulte rørføringer av kobber, rustfritt, PVC og støpejern. Sentralavtrekk. Etablert tilluft. Badet er overflatefornyet i Sluket er fra byggeåret. Det er utført enkle fuktsøk på tilgjengelige og normalt utsatte steder. Påvist mindre variasjoner i indikasjonsverdiene ved sluket. Fall mot sluksonen. Fall er varierende. Synlig klemring og belegg i sluket. Våtromsplater uten bunnlist eller tilsvarende forsegling. Belegg med oppkant ved terskel. Kapasiteten til ventilasjonen er normal opprinnelig alder og løsning tatt i betraktning. Kjøkken Innredning av type IKEA. Slette fronter. Laminerte skrog. Laminerte benkeplater. Over-, under- og høyskap. Ikke takhøye skap. Malte MDF-plater i benkeryggen. Lyslister under overskap. Enkel kum med liten skyllekum. Ett-greps blandebatteri. Integrert kjøleskap. Side3av6

4 Plass for frittstående komfyr og oppvaskmaskin. Mekanisk avtrekk med kullfilter. Åpne og skjulte rørføringer av kobber, rustfritt, PVC og støpejern. Normal kapasitet hva gjelder skap- og benkeplass. Innredningen er fra Det er utført enkle fuktsøk på tilgjengelige og normalt utsatte steder. Ikke påvist variasjoner av betydning i indikasjonsverdiene. Innredningen har tidsriktige farger. Innvendige overflater Himlinger: Malt betong og folierte plater. Vegger: Malte plater, malt tapet, malt betong og våtromsplater. Gulv: Kork og belegg. Vedlikehold: Overflater med varierende alders- og bruksslitasje. Elektrisk anlegg En-faset elektrisk anlegg. 230 volt. Felles inntakssikring med ukjent størrelse. Sikringsskap med måler og porselenssikringer. Skapet er plassert i fellesgangen i 2.etg. Tavlen er merket. Hovedsikring 25A. 3 kurser. Åpent og skjult spredenett. Noe innvendig belysning. Felles utvendig belysning. Installasjonen har en varierende alder. Omfanget av installasjonen vurderes som liten i forhold til dagens standard. Ukjent når siste tilsyn ble utført iflg. eier. Teknisk tilstand på det elektriske anlegget er ikke vurdert. Dette bør utføres av fagkyndig personell. Det anbefales på generelt grunnlag en teknisk gjennomgang. Annet Opplegg for bredbånd og TV. Garderober på enkelte av rommene. Sentralavtrekk. Mekanisk punktavtrekk med kullfilter. Naturlig ventilasjon. Montert røykvarsler og pulverapparat. Hovedstoppekran er montert på badet. Montert waterguard. Installert porttelefon. Felles postkasseanlegg i oppgangen. Private boder i kjelleren og på loftplanet. Generell tilstand Innvendige overflater er pusset opp i eierperioden. Varierende alders- og bruksslitasje. Noen laminatgulv med mindre enn 30 cm mellom tverrskjøtene. Avvik fra leggeanvisningen. Badet er overflatefornyet i Montert nye overflater oppå opprinnelige overflater. Støpejernsluket er fra opprinnelig byggeår. Kjøkkeninnredningen er fra Balkongen ble pusset opp i Oppganger og inngangsparti ble pusset opp i Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Side4av6

5 Andelsleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Loftetasje Privat bod, fellesarealer. Ikke medtatt som 4. etasje Fellesarealer. Ikke medtatt som 3. etasje Fellesarealer. Ikke medtatt som 2. etasje Entré/gang, stue, kjøkken, bad/toalettrom, soverom. Fellesarealer. Ikke medtatt som 1. etasje Fellesarealer. Ikke medtatt som Kjeller Privat bod, fellesarealer. Ikke medtatt som Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med to desimaler og avrundet til nærmeste hele m2. Arealene er målt iht. NS uten at det tas hensyn til lover og/eller forskrifter. «Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling» legges til grunn, ved motstridende forutsetninger og/eller annen tvil om tolkningen mellom NS 3940 og «Takstbransjen retningslinjer». Beregning av BTA er basert på oppmåling av BRA, samt et estimert tillegg for arealet som opptar yttervegger, delevegger mot annen boenhet og fellesarealer. Arealene er beregnet iht. rommenes faktiske bruk selv om rommene kan være i strid med byggeforskrifter. Kommunens arkiver og byggesaksmappen er ikke undersøkt, og dagens planløsning er nødvendigvis ikke i samsvar med byggemeldte og godkjente tegninger. Fullt bruksareal for arealer omsluttet av innerveggene i leiligheten. Målbare arealer er medtatt som P-ROM. Eventuell fordeling mellom P-ROM og S-ROM er basert på bruken av rommene på befaringstidspunktet. Kommentarer til planløsning 2-roms leilighet over 1 plan i 2. etasje. Felles inngangsparti. Felles gang med trappesjakt. Ikke installert heis. Kjeller under 1. etasjen. Lagerarealer i kjelleren og i loftetasjen. Adkomst i 2. etasjen. Mange primære oppholdsrom i etasjeplanet. Leiligheten har ikke livsløpsstandard. Adkomst til overbygget balkong fra stuen. Teknisk og økonomisk verdiberegning Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Andel av tomt og fellesareal Sum beregnet teknisk og økonomisk verdi Andel fellesgjeld Andel fellesformue Adkomstdokumentets beregnede verdi 30% - = + = - + = Markedsanalyse blokkbebyggelse, offentlige bygninger, næringseiendommer m.m. Korte avstander til de aller fleste fasilitetene. Leiligheten er påkostet og oppgradert i eierperioden. Det må påregnes kostnader til normalt vedlikehold o.l. Sammenlignbare salg er metoden som er brukt for å fastsette dagens normale salgsverdi. Tilsvarende eiendommer med tilsvarende beliggenhet er tillagt størst vekt. Det er forventet at eiendomsmarkedet vil fortsette å stige i Salgsverdien gir uttrykk for hva som kan forventes av leiligheten i dagens marked standard, beskaffenhet, bygningens utforming og beliggenhet tatt i betraktning. Leiligheten vurderes som normalt omsettelig. Leiligheten vurderes som et kurant panteobjekt. Side5av6

6 Verdikonklusjon Sted og dato Hamar, Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Dokumentkontroll Fremlagt Boligopplysninger, datert Vedlagt Ingen. Morten Silkebækken Side6av6