OFFENTLIG ETTERSYN - DETALJREGULERING FOR STUBBENGMOEN

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 13/26-27 Arkivnr.: PLAN 13/26 Saksbehandler: Planlegger, Ingun Bjørgli Juul-Hansen OFFENTLIG ETTERSYN - DETALJREGULERING FOR STUBBENGMOEN Hjemmel: Plan- og bygningsloven 12-10, Rådmannens innstilling: Administrasjonen gis fullmakt til å avgjøre om planprogrammet er oppfylt også for temaene naturmangfold og forurensing/støy. Administrasjonen gis fullmakt til å gjennomgå og rette planforslaget (beskrivelse med konsekvensutredning, bestemmelser, kart og ROS-analyse) før administrasjonen legger hele planforslaget ut til offentlig ettersyn. Maksimal gesimshøyde på bygg reduseres fra 42 meter til Adkomstvegen reguleres til privat veg.

2 Sammendrag: Lunner Almenning ønsker å detaljregulere Stubbengmoen næringsområde ved rv.4-krysset på Harestua. Oppstartsvarsel og høring av planprogram ble annonsert i avisa Oppland Arbeiderblad Viktige innspill fra denne høringen var trafikksikkerhet og valg av arealformål ifht balansen mellom Harestua sentrum (Sagtomta) og Stubbenmoen når det gjelder varehandel. Planprogrammet ble fastsatt av Kommunestyret i sak 36/13 i møtet Det skal nå vurderes om planprogrammet er oppfylt og om planforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Lunner Almenning ønsker å detaljregulere Stubbengmoen næringsområde på Harestua. Det skal nå vurderes om planprogrammet er oppfylt og om planforslaget med konsekvensutredning skal legges ut til offentlig ettersyn. Kartutsnittene til høyre viser henholdsvis utsnitt av kommuneplanens arealdel for Stubbengmoen og forslag til detaljregulering. 1.2 Formell prosess og medvirkning Planoppstart vedr. detaljregulering av Stubbengmoen og høring av planprogram ble varslet med annonse i avisa Oppland Arbeiderblad Planforslaget er drøftet i regionalt planforum hvor konklusjonen bla var at forslaget ikke medfører konflikt med landbruk, at hensynet til Sveselva må sikres og at det ikke er krav til planskilt kryssing mellom ny adkomstveg og Stubbengvegen. Planprogrammet ble fastsatt av Kommunestyret i K- sak 36/13 i møtet VURDERING/DRØFTING AV PLANBESKRIVELSEN MED KONSEKVENSUTREDNING Planforslaget omfatter plankart, planbestemmelser, planbeskrivelse med konsekvensutredning samt risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). 2.1 Generelt Detaljgraden i planforslaget er ikke i overensstemmelse med hva som er hensikten med en detaljregulering. Detaljregulering er, som navnet tilsier, en detaljert reguleringsplan som legger til rette for konkret gjennomføring av tiltak (planveilederen, T-1490 kap. 2.10). Konsekvensen av dette vil bli at byggesaksbehandlingen blir mer omfattende enn hva som normalt er ønskelig. Da hovedformålet er kombinert næringsbebyggelse med underformål

3 industri/kontor/lager (1340/1310/1350), er det imidlertid vanskelig for tiltakshaver å detaljregulere så lenge virksomhetene som skal etableres her ikke er kjent. Løsningen er å utrede bredt i forhold til konsekvenser, utelukke flest mulig virksomheter og samtidig gi rekkefølgebestemmelser, krav til utomhusplan, risiko- og sårbarhetsanalyse i byggesak m.m 2.2 Konsekvensutredningen Status og formål Som grunnlag for konsekvensutredningen ble det stilt krav om følgende: Status og formål danner grunnlaget for hvilke tema som skal konsekvensutredes samt innhold/omfang av utredningene. En grundig utredning av status for planområdet og formål dvs hva slags type næringsvirksomhet som det planlegges for, må framkomme som grunnlag for konsekvensutredningen. Konsekvensutredningens kap. 3 og 5.5 gir en tilfredsstillende utgreiing omkring dagens bruk av planområdet. Formålet er det gjort rede for både ved å eksemplifisere typer virksomhet som ønskes til området og ved å utelukke andre typer virksomhet i forhold til risiko og sårbarhet Nærmiljø med særlig vekt på barn og unge Konsekvenser for beboere innen planområdet (inkludert B47) og øvrige beboere i Stubbengvegen av planlagt næringsvirksomhet, utredes. Stubbengvegen som skoleveg, turveg, gang-/sykkelveg, opphold for uorganisert lek m.m, er et viktig tema her. Støy- og trafikksikkerhetsvurderinger fra planlagt virksomhet utredes her eller under temaene støy og trafikksikkerhet. I planbeskrivelsen kap.5.5 står det følgende: «med lett industri menes industri som ikke er til vesentlig ulempe for de omboende med hensyn til bla støy og trafikkmengde. Industri som medfører foruresning av vassdraget, tillates ikke etablert. Brann- og eksplosjonsfarlig industri tillates ikke etablert». Risiko- og sårbarhetsanalyse for den enkelte virksomhet må i byggesaken vise om omsøkt virksomhet er egnet for etablering på Stubbengmoen. Tilsvarende må støyveilederen oppfylles for den virksomheten som etableres. Det er lagt opp til sikker kryssing for mjuke trafikanter mellom ny adkomstveg og Stubbengvegen. Det er også lagt opp til å stenge Stubbengvegen der ny veg krysser. Dette vil være et positivt tiltak for beboerne langs Stubbengvegen. Det skal utarbeides en støyrapport for adkomstvegen. Dersom denne kvitteres ut under tema trafikk/adkomst, ansees planprogrammet for dette tema som oppfylt Naturmangfold Naturmangfoldkartlegging av alt areal som ikke er bebygd inkl. Sveselva, gjennomføres. Områdets verdi for elg og elgtrekket omtales, vises og hensyntas. Hensyn til- og konsekvenser for Sveselva utredes.

4 Status hagelupin i planområdet beskrives og tiltaksplan for å hindre spredning utarbeides. Det er foretatt en naturkartlegging av planteviter innenfor planområdet jf. COWI-rapport Natur-mangfoldkartlegging av Sveselva samt hensyn til- og konsekvenser for Sveselva, er ikke utredet. Planbeskrivelsen viser til at forurensende virksomhet ikke skal etableres og at kantsone mot elva vil sikre at dagens forhold for plante- og dyresammensetningen i elva ikke vil endres som følge av planlagt tiltak. I henhold til naturmangfoldlovens føre-var prinsipper er det nødvendig å gjennomføre en kartlegging av plante- og dyrelivet i elva nettopp for å kjenne til sårbarhetsstatus i forhold til framtidig påvirkninger fra planområdet. Selv om forurensende virksomhet i utgangspunktet ikke skal etableres, vil utslipp/forurensing alltid kunne skje i områder med motorferdsel og opphold. Områdets verdi som trekkveg, vinterbeite og oppholdsområde for hjortevilt, er omtalt og ivaretatt i planen. Status for hagelupin i området er omtalt og tiltak for å hindre spredning av denne svartelistede arten, er omtalt. Planprogrammet er ikke oppfylt Landskap/estetikk Illustrasjoner skal vise hvordan tiltaket vil framstå fra eksisterende bebyggelse og Rv.4. «Pilotveileder» benyttes som hjelpemiddel, og det omtales hvordan denne er/vil bli benyttet. Det er framlagt illustrasjoner som viser hvordan tiltaket kan framstå. Pilotveilederen er benyttet bl.a. i forhold til krav om bruk av tre i fasader. I tillegg nevnes glass som fasademateriale. I planbeskrivelsen står det bla følgene i kap. 6.5 om landskap/estetikk: «Det anbefales at næringsområdet blir utformet med tanke på en intern fordeling av bebyggelsen i mindre områder, tre eller fire næringsområder. Mellom hvert område skal det opparbeides en intern grønnstruktur med tilhørende gang- og sykkelveg som sikrer kommunikasjon mellom områdene. I utarbeidelsen av utomhusplanen skal det vektlegges fellesområder av god kvalitet som er tilgjengelig for almennheten. Innenfor hvert delområde er det tenkt bebyggelse med maks gesimshøyde på 25 meter. Dette tilsvarer omtrent høyden på trærne i området. Ved samtidig å bevare trærne rundt bebyggelsen, vil bebyggelsen framstå mer dempet og skjermet. Det åpnes for å tilrettelegge for tre høyere bygg med gesimshøyde på 42 meter. Det skal etableres maks tre slike bygg, og kun ett innenfor hvert næringsområde. Disse bygningene vil være synlige fra avstander langt bort og vil bidra til å skape en sterk identitet utover planområdet.» Dette er svært høge bygg som vil bryte med identiteten til omgivelsene på Harestua. I reguleringsplanen for Hadelandsparken som ligger litt lenger nord, er maks gesimshøyde 14 meter. Europrisbygget på Roa sør har høgde på 6,4 meter og maksimalt tillatt mønehøyde på 8 meter. På Bellmanntomta nord for Bunnpris er maksimalt tillatt mønehøyde 13 meter.

5 2.2.5 Forurensing/støy Informasjon om grunnforhold innhentes. Risiko for forurensing til grunnen og til Sveselva, utredes. Omfang av støy som planlagt virksomhet genererer til omgivelsene/nærmiljøet, utredes. Det er innhentet informasjon om grunnforholdene som slår fast at planområdet utgjøres av tykk morene. Risiko for forurensing til grunnen og til Sveselva, er ikke utredet. Dette begrunnes med at forurensende virksomhet ikke skal etableres. Dette er imidlertid ikke tilfredsstillende da det er subjektivt hva «forurensende virksomhet «oppfattes som, samt at uhell i form av lekkasjer, trailervelt m.m alltid kan skje. Når grunnen utgjøres av morene, er det særlig stor fare for at forurensning raskt infiltrerer grunnvann/sveselva med mindre det er anlagt overvannsløsninger som fanger dette opp i bassenger ol. Det vil bli utarbeidet støyrapport for adkomstvegen. Forøvrig begrunnes manglende støyutredning med at tiltakshaver ikke vet hva slags type næringsvirksomhet som vil etablere seg her. Støy fra dagens rv4 er vurdert og hensyntatt. Som avbøtende tiltak for støy nevnes buffersona (LNF-arealet mot bebyggelsen), at støyende virksomhet ikke skal etableres og at støyveilederen T-1442/2012 skal oppfylles for all virksomhet. I tillegg må det gjennom byggesak og ROS-analyse avklares hvorvidt omsøkte virksomheter kan etableres. Planprogrammet er ikke oppfylt for noen av de tre punktene Grønnstruktur/vegetasjonsbelter/friluftsliv Vilttrekk sør-nord gjennom området vises og ivaretas. Vegetasjonssone langs Sveselva avsettes og ivaretas. Buffersone mot eksisterende bebyggelse avsettes. Risiko for flom utredes og hensyntas ved planlegging av bebyggelse, veger m.m. Konsekvens for nærfriluftslivsområder, utredes. Vilttrekk er vist og ivaretatt. Vegetasjonssone langs Sveselva på 20 meter er avsatt og vist som hensynssone bevaring av naturmiljø. Buffersone mot eksisterende bebyggelse er avsatt som LNF-areal. Risiko for flom er ikke utredet, men det vises til vegetasjonssona samt øvrig lnf-areal som tilstrekkelig for å forebygge flom innenfor næringsarealene. NVE skriver bla følgende i sin merknad fra oppstartsvarselet: «NVE forutsetter at tilstrekkelig sikkerhet mot flom (jf TEK10) blir ivaretatt. NVE kan fremme innsigelse til planen dersom dette ikke er ivaretatt i tråd med TEK Dette kan enten gjøres ved å gjennomføre en vannlinjeberegning eller ved å benytte våre retningslinjer NVE 2/2011, der man setter igjen et belte med en bredde på mellom 20 og 50 meter på hver side, som en kombinert vegetasjonssone (jf vannressurslovens 11) og som en hensynssone flom (jf pbl 12-6) og tilknytter bestemmelser som ivaretar det hensynet sona er ment å vise (jf pbl 12-7).»

6 Konsekvens for nærfriluftsområder er ikke utredet, men gjennom barnetråkk-kartlegging og annen virksomhet er kommunen kjent med at de deler av planområdet som har verdi som nærfriluftsområder ligger innenfor LNF-arealene nærmest bebyggelsen. Den såkalte «lokale overvannshåndteringen» som omtales her må spesifiseres og drøftes som mulig avbøtende tiltak under temaene forurensing og/eller naturmangfold. Planprogrammet oppfylles ved at det avsettes et belte på 50 meter som kombinert vegetasjonssone og som hensynssone-flom Trafikk/adkomst Analyse av type- og mengde trafikk tiltaket genererer. Alternative adkomstmuligheter vurderes i forhold til konsekvens for nærmiljø og infrastruktur for øvrig. Trafikksikkerhet både internt i planområdet og for nærmiljøet utredes her eller under tema nærmiljø. Internt vegnett vises. Forslag til navnsetting av nye veger, fremmes. Det er det ikke gjennomført noen analyse/utredning av type.- og mengde trafikk tiltaket generer. Støyrapporten som skal gjennomføres for adkomstvegen vil muligens gi tilstrekkelig svar på dette. Det må finnes utredninger fra andre industriområder i Osloområdet som har gjennomført tilsvarende analyser og som kan benyttes som eksempler. Alternative adkomstmuligheter er drøftet tilstrekkelig med kommunen i forkant av planprosessen. Trafikksikkerhet for nærmiljøet er tilstrekkelig redegjort for. Trafikksikkerhet internt i planområdet (næringsområdet) er ikke utredet Internt vegnett er ikke vist. Det er imidlertid satt krav i bestemmelsene til utomhusplan og internt gang-/sykkelvegnett. Forslag til navnsetting av adkomstveg er gitt. Planprogrammet er oppfylt dersom støyrapporten for adkomstvegen gir tilfredsstillende svar på type- og mengde trafikk tiltaket genererer Landbruk Det settes opp et arealregnskap for avgang av lnf-areal inndelt i dyrkingsklasser og bonitetsklasser. Konsekvens for landbruksarealer nær/inntil planområdet vurderes. Et forenklet arealregnskap er satt opp. Konsekvens for landbruk er vurdert Næringsliv/sysselsetting Tiltakets effekt på næringslivet dvs om og evt i hvilket omfang tiltaket bidrar til etablering av arbeidsplasser, utredes.

7 Her er gjort en vurdering av antall arbeidsplasser tiltaket kan generere Teknisk infrastruktur Konsekvens av å innlemme areal med formål byggeområde offentlig bygning (trafostasjon), i planen. Konsekvens av kraftlinjer gjennom/inntil planområdet. Behov for vann og avløp i forhold til kapasitet på kommunalt nett utredes. Annen teknisk infrastruktur som berører planområdet, omtales og vurderes. Konsekvens av trafostasjon og to sett el-linjer gjennom planområdet er vurdert og ivaretatt i planforslaget. Dialog med nettselskapet tilsier at linjestrekket nord-sør skal legges ned i jordkabel og traseen er derfor ikke vist med hensynssone fare i plankartet. Det er konkludert med behov for ny vann- og spillvannsledning i planområdet Kulturminner og kulturmiljø (Deler av området er kartlagt tidligere i forbindelse med planlegging av Rv4, uten at kulturminner er funnet) Oppland fylkeskommune kjenner ikke til at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Oppland fylkeskommune vil gjennomføre en overflatekartlegging av området. Evt. funn kan få virkninger for tiltaket. SEFRAK-registrert bygning finnes sør i planområdet. Denne kartfestes og omtales. SEFRAK-registrert bygning ligger innafor planområdet det ble varslet planoppstart for. Den burde vært bedre omtalt og kartfestet. Evt. funn av fornminner/verna kulturminner må hensyntas i planen Klima og energi Vurdere energisparende tiltak ved utforming av området. Vurdere bruk av fornybar energi som energikilde. Vurdere om områdereguleringsplanens bestemmelser om fornybar energi (minimumskrav på 60/ 40 % av energiforsyningen fra annen energiforsyning enn elektrisitet og/eller fosssile brensler), skal gjelde også her. Konsekvenser dersom det åpnes for detaljhandel. Energisparende tiltak er vurdert. Bruk av fornybar energi som energikilde er vurdert. Det er satt krav om fornybar energi i bestemmelsene 5.6. Konsekvenser dersom det åpnes for detaljhandel er vurdert i den forstand at det er spesifisert at detaljhandel ikke inngår i formålet på Stubbengmoen og at slik handel skal skje i Sagparken. Dette er en svært viktig vurdering som berører hele tettstedet og spesielt områdereguleringsplanen for Harestua sentrum både i forhold til hvor vellykket et nytt sentrum vil bli og hvordan bilbruk/trafikk-bildet vil bli på Harestua i framtiden (klima, miljø,

8 trafikksikkerhet m.m). Det vises også til Formannskapets innstilling til kommuneplansaken, kap (dok.nr.66 i sak 13/516) der det omtales at møbler, hvitevarer/brunevarer (Bohus, Elkjøp) henvises til sentrum mens trelast/byggevarer (Maxbo) lokaliseres utenfor sentrum. 3. Risiko- og sårbarhetsanalysen Denne er gjennomført på et grunnlag som er svært usikkert i forhold til å gi et troverdig svar på viktige spørsmål. Så lenge det ikke er gjennomført noen naturmangfoldkartlegging av plante- og dyrelivet i Sveselva og detaljreguleringen ikke viser internt vegnett og bebyggelse og heller ikke begrenser type virksomheter tilstrekkelig i forhold til risiko og sårbarhet, blir analysen slik den er besvart lite troverdig. Det er likevel positivt at planforslaget i utgangspunktet utelukker industri som medfører forurensning til vassdraget, brann- og eksplosjonsfarlig industri og industri som er til vesentlig ulempe for de omboende med hensyn til bla støy og trafikkmengde. I den enkelte byggesak må det framgå gjennom virksomhetens ROS-analyse om denne kan etableres på Stubbengmoen eller ikke. 4. Planbestemmelser og plandokumentene for øvrig Disse vil bli rettet av administrasjonen før offentlig ettersyn. 5. KONKLUSJON Administrasjonen gis fullmakt til å avgjøre om planprogrammet er oppfylt også for temaene naturmangfold og forurensing/støy. Administrasjonen gis fullmakt til å gjennomgå og rette planforslaget (beskrivelse med konsekvensutredning, bestemmelser, kart og ROS-analyse) før administrasjonen legger hele planforslaget ut til offentlig ettersyn. Maksimal gesimshøyde på bygg reduseres fra 42 meter til Adkomstvegen reguleres til privat veg. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse med konsekvensutredning og ROS-analyse: Dok.nr. 24 Fagrapport naturmiljø og skisser: Dok.nr. 25 Kommunestyrets vedtak ( PS 36/13): Dok.nr.23 Øvrige dokument: 13/3428 Uttalelse vedrørende oppstartsvarsel for Avsender:Egil Skøien reguleringsplan for Stubbengmoen. 13/6087 Møtereferat fra regionalt planforum 16. april Avsender:AVISAHadeland Reguleringsplan for Stubbengmoen. 13/723 Stubbengmoen - Innspill adkomst Avsender:COWI AS konsekvensutredning. 13/1824 Oversender oppstartsvarsel for reguleringsplan Avsender:COWI AS Stubbengmoen. 13/4673 Stubbengmoen, merkander samlet - oppdatert versjon. Avsender:Sigrid Hauglann Grimeli 13/4784 Merknader til oppstart/planprogram for Avsender:Steinar Myrdal

9 reguleringsplan Stubbengmoen. 13/8110 varselbrev, annonse m.m.. Avsender:Cathrine Fosen 13/1479 Oversender første utkast av planprogram. Avsender:COWI AS 13/2737 Merknader til varsel om oppstart og høring av Avsender:Avisa Hadeland planprogram - reguleringsplan for stubbengmoen. 13/4034 Innspill til reguleringsplan StubbengmoenKopi Avsender:Harestua Vel av brev til Cowi. 13/4787 Uttalelse til varsel om reguleringsplan/planprogram for Stubbengmoen. Avsender:Leder FAU Harestua v/ Hilde Jacobsen 13/4788 Høringsuttalelse fra Harestua IL vedr Stubbengmoen næringsområde. Avsender:Harestua IL v/ Svein Krakk 13/8108 Plankart, beskrivelse og bestemmelser for Avsender:Cathrine Fosen offentlig ettersyn. 13/8109 skisser og konsekvenser for naturmiljø. Avsender:Cathrine Fosen 13/1244 Forslag til planprogram-tilbakemelding fra Lunner kommune. Avsender:Sigrid Hauglann Grimeli COWI AS 13/5705 merknad fra Arne Øystein Lunner. Avsender:COWI AS 13/4331 NVEs innspill ved varsel om oppstart for Stubbengmoen - Lunner kommune, OpplandKopi av brev til Cowi. Avsender:Norges vassdragsog energidirektorat 13/5707 Notat merknader Stubbengmoen. Avsender:Cowi AS 13/107 Forespørsel om oppstartsmøtedetaljreguleringsplan for Stubbengmoen. Avsender:COWI AS 13/666 Adkomstveg og konsekvensutredning. Avsender:COWI AS 13/4786 Uttalelse til oppstartsvarsel for Stubbengmoen næringsområde. Avsender:Oppland fylkeskommune 13/5706 Merknad fra Fylkesmannen i Oppland. Avsender:Avisa Hadeland Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Lunner Almenning, Hadelandsveien HARESTUA Hadeland Energinett As, Jarenvegen JAREN Frogner Pauline, Stubbengvegen HARESTUA Frogner Arild Didrik, Stubbengvegen HARESTUA Larsen Anne Lise Smuk, Stubbengvegen HARESTUA Kristiansen Sigurd Buan, Vestbygda Stubbengvegen HARESTUA Snellingen Stine, Vestbygda Stubbengvegen HARESTUA Skoglund Villy Peder, Stubbengvegen HARESTUA Borgen Åge, Kvernhusvegen HARESTUA Eriksen Knut Henning, Vestbygda Kvernhusvegen HARESTUA Eriksen Aina, Vestbygda Kvernhusvegen HARESTUA Nygård Halvar A Karlsen, Kvernhusvegen HARESTUA Den Frie Evangeliske Forsa, Postboks HARESTUA Frie Venner, UKJENT Lunner Arne Øystein, Elvefaret 2 A 2743 HARESTUA Naalsund Cathrine, Stubbengvegen HARESTUA

10 Kveum Maria A Heggen, Stubbengvegen HARESTUA Kveum Lasse, Stubbengvegen HARESTUA Frogner Jacoba Abigal, UKJENT Johannessen Torgunn, Haakenstadlinna ROA Skøien Egil, Hønsfaret ASKER Skøien Hilde, Solveien OSLO Moe Cato, Stubbengvegen HARESTUA Lillegraven Rigmor Stavem, Stubbengvegen HARESTUA Lillegraven Torkel, Stubbengvegen HARESTUA Sigrid Hauglann Grimeli COWI AS, Geir Korneliussen COWI AS, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær