Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Hollenderåsen SANDEFJORD Gnr. 108 Bnr. 179 Fnr. 0 Snr Sandefjord kommune Benevnelse Enebolig BRA 280 m² Tomteareal 0 m² Byggeår 1991 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Teisbekk Takst og Eiendom AS Takstingeniør: Sturla Teisbekk Rønninglia 87, 3153 TOLVSRØD Tlf.: E-post: sturla@teisbekk.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av11

3 Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler Norsk Takst har fastsatt for medlemmene. Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud, reguleringsmessige forhold eller lignende. Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnede takstmann. Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvar for rapportens innhold tilbake til selger. Eiendomsopplysninger er hentet fra nettstedet Ambita (Norsk Eiendomsinformasjon). Arealberegningene er gjort i henhold til "TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING AV BOLIGER ". Eiendomsopplysninger Adresse Hollenderåsen 44 Postnr./sted 3234 SANDEFJORD Kommune 0710 Sandefjord Gnr 108 Bnr 179 Fnr 0 Snr 0 Hjemmelshaver Arne Rogstad Rekvirent Arne Rogstad Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Eier som ga opplysninger Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig 1991 Dokumentkontroll Dette er en oppdatert Tilstandsrapport pga at disse er gyldige i kun 6 mnd. Forrige Tilstandsrapport fra Tønsberg Taksering AS fra er lest på stedet og opplysninger om alder, arealer etc er hentet herfra. Det er foretatt nye fuktsøk på bad, vaskerom og kjøkken samt at loft er inspisert for evt lekkasjer Snø på befaringen. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Andre opplysninger Søk etter fukt er utført med fuktindikator Protimeter MMS2. Der tilstandsgrad 2 eller 3 er benyttet vil bygningdelens gjenværende levetid være begrenset. Dette kan skyldes alder eller symptomer på svekkelser. Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Side3av11

4 Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Enebolig fra 1991 med sokkeletasje i mur og hovedetasje i tre. Saltak med betongtakstein. Boligen fremstår som godt vedlikeholdt og er i god stand. Det er likevel flere bygningsdel er som er fra byggeår og som begynner å få høy alder i forhold til antatt levetid og naturlig slitasje, slik at det må påregnes noe oppgraderinger på sikt. Taktekking er vasket og har ingen skader, men takstein har naturlig overflateslitasje. Opplyst fra befaring , snø på befaringen nå. Vinduer er i hovedsak fra byggeår og har naturlig slitasje. Bad i sokkel etg er pusset opp med nye overflater på vegger samt utstyr i Gulv er tilnærmet flatt. Dusjdører, innredning og toalett. Bad i hoved etg er fra Bad har lite fall på gulv. Dusjdører, innredning og toalett. Bad begynner å få høy alder. Nytt kjøkken i 2019 fra Epoq med laminat benkeplate. Intererte hvitevarer fra 2012 og Vaskerom er fra byggeår. Det er foretatt noe oppussing i Det er lagt nytt laminatgulv på kjøkken, stue og soveromsgang. Stue, kjøkken, soveromsgang samt hall er malt opp. Trapp er malt. Dobbel garasje som bygget inntil boligen med terrasse over. Det oppfordres til å lese enkeltpunktene under hver bygningsdel. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Sokkel etg Vindfang, hall, gang, kjellerstue, vaskerom og bad Boder, hobbyrom og garasje 1 etg Trappegang, tre soverom, bad, kjøkken og stue Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen BTA er beregnet ut i fra BRA med en omregningsfaktor og det gjør at de ikke er korrekte og kan ha avvik. BTA er arealer på utvendige mål og vurderes til å ikke ha noe praktisk betydning for markedsverdien på eiendommen. Garasje er på 44 m2 BRA og ca. 50 m2 BTA. Tomt / område / miljø Tomteareal 0 m2 Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Bortfesters navn Side4av11

5 Sted og dato Sandefjord, Sturla Teisbekk Side5av11

6 Bygg A: Enebolig av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Fjelltomt med noe sprengte masser. Vurderes som sikker grunn. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Lettklinker grunnmur pusset utvendig og innvendig i de rom som mur var synlig. Murene er slemmet utvendig (malt med mørtelmaling). Murene er i forholdsvis god stand, de er godt vedlikeholdt. Er noe riss og oppsprekking av puss mot bakken, men ble ikke påvist vesentlig sprekker etter setninger. ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det ble påvist drensplast på hjørne ut for stue, skal i følge selger være lagt drenering rundt andre hjørne på oversien av huset også. Under store deler av bakvegg, under terrasse/ balkong, er det åpent under, ned til fundamenter. Det er god avstand bort til fjell. Det gjør at risikoen for fukt inn i kjeller og behov for drenering er begrenset. Dreneringens alder tilsier tilstandsgrad i området TG 1 til TG 2, men ut ifra nevnte forhold gis generelt TG 1. Murvegger mot oppfylt bakside og liten risiko for følgeskader. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Grunnmur TG 1 Drenering TG 1 Tilstandsgrad 2: Ble påvist noe fuktgjennomslag og saltutslag i en bod i kjeller, under soverom, men det er lite og kun i et bod rom hvor det er murvegger som ikke er foret ut på innsiden. Normal levetid for drenering er år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Ut i fra byggeår, antas det å være bindingsverk i konstruksjoner med 15 cm mineralull. Utvendig kledning, er liggende dobbeltfals kledning fra byggeår. Kledning er godt vedlikeholdt. Er noe vær slitasje og vridning av panelbord i felt. Nevnte forhold og alder, gjør at kledning har tilstand i området TG 1 til TG 2, men generelt gis TG 1 Normal levetid for utvendig trepanel er år. Vinduer og dører TG 2 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Dører og vinduer er fra byggeår. 2-lags isolerglass, med glidebeslag. Balkongdør ut fra kjøkken er nyere. Side6av11

7 Vinduer er over 50 % av antatte levetid. De er i forholdsvis god stand, men de har naturlig slitasje. Det må påregnes at pakninger, låsemekanismer og beslag har naturlig slitasje. Tilstandsgrad 1: Balkongdør fra kjøkken og innerdører. Normal levetid for tredører er år. Garantitid på isoler-og energiglass er 5-10 år. Normal levetid for trevinduer er år. Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Prefabrikkerte takstoler fra byggeår. Er noe svertesopp i undertaksplater. I følge selger kom det 1. året etter huset var nytt. Det er god lufting i gesimser. Svertesopp i undertak og tilstand på undertak er vurdert sammen med taktekking i neste avsnitt. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Tak er tekket med betongstein fra byggeår. Det er ikke overflatebehandlet stein. Det ble løftet på noen stein på befaringen , til stikkprøvekontroll av lekter, slisser og undertak. Stein er vasket og virker å være i forholdsvis god stand, men den har naturlig overflateslitasje. Lekter og slisser har moderat slitasje. Tilstandsgrad er gitt ut ifra alder og påvist slitasje i stein samt svertesopp i undertak. Normal levetid for betongtakstein er 30 til 50 år. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner og nedløp fra byggeår. Renner og nedløp har moderat slitasje, noe avskalling av lakk/ maling på oversiden, men generelt virker de å være i forholdsvis god stand. Normal levetid for takrenner/nedløp og beslag i sink eller plastbelagt/ lakkert stål er år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Fra kjøkken er det stor terrasse over garasje som er satt op i Utekjøkken med vask, gassbluss og peis. Eier opplyser at terrasse har sveiset takbelegg med påstøp og fliser. 2 sluk med varmekabel. Snø på befaringen og fliser er derfor ikke kontrollert. Rekkverk er festet i ytterkant i oppmurt Leca kant, som ble tettet med fugemasse og var tett tidligere, men er ikke helt tett nå i dag. Sluk må holdes rene, slik at avrenning og sluk fungerer, hvis ikke kan det komme mindre lekkasje i ytterhjørne mot øst. Fra stue er det terrasse i impregnert treverk, som går langs hele siden på huset. Det er originalt impregnert tregulv. Tregulv er meget godt vedlikeholdt, noe slitasje ble påvist, men moderat. Terrasse over garasje fungerer bra, men begynner å få noen antydning til lekkasjer, som er naturlig ut ifra alder. Side7av11

8 Piper og ildsteder TG 1 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Elementpipe, helbeslått over tak. Innvendig pipeløp er ikke kontrollert. Er bygget peis, med innsats i stue. På kjøkken er det åpen peis. Avstand fra bunn ildsted og ut skal være 80 cm, her er det 77 cm. Ingen kjente pålegg ifølge eier. Ble ikke påvist vesentlige sprekker og riss i pipe. Ovn virker å være i god stand, den ble ikke funksjonstestet. Skifer ved peis i stue løsner litt, og fugemasse sprekker opp. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Tradisjonelt trebjelkelag. Vanlig aldersslitasje. Etasjeskillet er i normalt god stand, og det ble ikke påvist unormale skjevheter. Noen mindre ujevnheter, målt 1 cm i stue, regnes som normalt. Det er noe skjevhet ved pipe, ellers er det kun jevnt, vurderes ikke til å ha noe vesentlig betydning for bruken av boligen. Rom under terreng TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Det er rom under terreng, men de rom som ligger under terreng, har ikke utforede vegger på innsiden. Ble ikke påvist vesentlig avvik. Litt fukt på et rom har overflater i mur og liten risiko for skader. Bad - 1 etg TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Flis på støpt gulv og flis på vegger. Av utstyr er det montert to servanter i innredningen, dusjvegger, dusjoppheng på vegg og toalett. Ventilasjon er gjennom ventil i tak, med tilluftventil under dør. Flatene er fra byggeår, De er i god stand i forhold til alder. Støpt gulv er lagt over vinylbelegg, som er sveiset og brettet opp på vegg. Det er nesten flatt gulv med noe motfall. Oppkant ved dør og under dusjvegger er like høye, uheldig løsning ved en vannlekkasje. Det ble påvist slitasje i fuger, nederst i vegg, under blandebatteri til dusj. Ble indikert fukt i området, men fuktindikasjon i flislagte flater, gir ingen god indikasjon på om noe er galt, da det er naturlig med fukt når det dusjes på overflatene. Da normal levetid har utgått, vurderes resterende levetid til å være noe begrenset. Normal levetid generelt for utstyr er år. Normal levetid keramiske fliser, membran og belegg er år. Side8av11

9 Bad - sokkel etg TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Flis på støpt gulv og baderomsplater på veggene. Flis på gulv er fra byggeår. Det er montert nye veggplater med flismønster som står ned i aluminiumslist mot gulv og er fuget over. Ventilasjoner gjennom ventil i tak og tilluftsventil under dør. Det er ikke fall i gulv, svakt motfall noen steder pga ujevnt lagt flis. Oppkant ved dusjvegger er høyere enn dørterskel. Ved eventuell lekkasje vil vann renne ut i gang, før det renner til sluk. Rommet er pusset opp for ca. 4 år siden i følge selger. Fuge, mellom veggplater og gulv er hel og god. Det er ikke en riktig løsning, plater skal stå opp fra gulv og har dryppkant med fuget beslag. Beslag skal være lagt i underkant. Ble ikke indikert unormale fuktverdier i utsatte områder. Nevnte forhold gjør at rommet gis TG 2 Normal levetid generelt for utstyr er år. Normal levetid keramiske fliser og membran er år. Normal levetid for vinyl-og malt tapet på vegg i våtrom er 5-12 år. Vaskerom TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Flis på støpt gulv med oppkantflis og malt glassfiberstrie på veggene. Sluk i gulv. Av utstyr er det montert skyllekum i stål, benkeplater og noe innredning. Ventilasjon gjennom ventil i tak og tilluft under dør. Rommet er fra byggeår, men tilstand er forholdsvis bra. Gulv er tilnærmet flatt, men et par steder er det noe motfall. Vaskerom har normalt liten vannbelastning og rommet gis derfor tilstandsgrad 1. Normal levetid for utstyr generelt er år. Normal levetid for vinyl-og malt tapet på vegg i våtrom er 5-12 år. Normal levetid keramiske fliser og membran er år. Kjølerom / andre rom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet. Det er bygget prefabrikkert kjølerom, av skumelementer med aluminiumsplater. Tilstand virker bra, men det er ikke mulig å få gjort en tilfredsstillende vurdering. Det er ikke mulig å gjøre fuktindikasjoner på grunn av aluminiumsplatene. Ble ikke påvist skader. Side9av11

10 Kjøkken TG 0 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Epoq innredning fra 2019 med slette fronter. Laminat i benkeplate med nedfelt dobbel kum. Plate med flismønster over benk. Lys og stikk over benk. Integrerte hvitevarer ble ikke funksjonstestet og er ikke vurdert. Oppvaskmaskin og vifte fra Øvrige hvitevarer er fra Komfyrvakt er ikke montert. Innredning er ny og i god stand. Ble ikke påvist vesentlig avvik. Det ble foretatt søk etter fukt med fuktindikator på befaringsdagen, uten at det ble registrert unormale fuktverdier. Hvitevarer er ikke vurdert eller funksjonstestet, og tilstandsgrad gjelder ikke disse, men vil ut ifra alder ligge mellom 1 og 2. Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Innvendige overflater er av varierende alder, men generelt har de høy alder i forhold til antatt levetid. Det er foretatt noe oppussing i Det er lagt nytt Berry Alloc laminatgulv på kjøkken, stue og soveromsgang. Stue, kjøkken, soveromsgang samt hall er malt opp. Ut i fra nevnte gis innvendige flater av eldre årgang. Sprekk i et par fliser ved utgangsdør. Noe "bom" dvs svak liming på noe flis. TG 2 Nyere overflater gis Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Original svingtrapp. Trapp er malt i Høyde på rekkverk i 1.etg., åpninger mellom trinn og åpninger i rekkverk, er i henhold til krav. Trappen har god gangbane. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Tilførsel av vann, kommer inn i vaskerom og har påmontert stoppekran. Vannrør som ble påvist er i kobber og avløpsrør som ble påvist, er i plast. Stor varmtvannsbereder på 300 liter fra 2017, er montert i vaskerom. Tilstandsgrader er ikke vurdert da vvs er et autorisasjonsfag, som ligger utenfor takstmannens fagområde. TG 1 Side10av11

11 Normal levetid for blandeventil er 10 til 25 år. Normal levetid for reduksjonsventil er 10 til 30 år. Normal levetid for tappebatterier er 10 til 30 år. Normal levetid for utslagsvask, servant, klosett og badekar er 10 til 50 år. Normal levetid for bereder er 15 til 25 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25 til 60 år. Elektrisk anlegg Sikringsskap med automatsikringer, er montert i to skap i bod i u.etg. Noe nyere og noe originalt av lysopplegget, av den grunn bør det regnes med noe slitasje. Tilstandsgrader er ikke vurdert da el-innstallasjon, er et autorisasjonsfag, som ligger utenfor takstmannens fagområde. Terrengforhold TG 1 av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Det er noe skrående terreng på eiendommen, med fjellgrund. Ble ikke påvist vesentlig avvik, blir kan medføre noe utfordring i forhold til drenering, men det er kun mindre deler av terreng, som er under terreng. Garasje TG 1 Dobbel garasje som er bygget inntil boligen Dør mellom garasje iog hobbyrom er en vanlig ytterdør, skulle vært en branndør (gasstett dør). Leddport i metall med åpner. Varmekabler i gulv. Garasje er i normalt god stand. Dør inn til boligen gis TG 2 Side11av11