Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Øvre Rikardsbråtan EIDSVOLL Gnr. 36 Bnr. 5 Fnr. 0 Snr Eidsvoll kommune Byggeår 1941 Benevnelse Fritidseiendom Uthus 1 m/ utedo Uthus 2 Tomteareal BRA 27 m² 11 m² 5 m² 980 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Agenda Taksering AS Takstingeniør: Einar Sørevik Landskronaveien 181, 2013 SKJETTEN Tlf.: E-post: einar@agendataksering.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av7

3 Egne premisser Denne tilstandsrapporten er utarbeidet i forbindelse med salg av fritidseiendommen Øvre Rikardsbråtan 12 på Gullverket i Eidsvoll kommune. Rapporten er utarbeidet av en ekstern takstmann uten noen nære forbindelser av noen art til oppdragsgiver. Rapporten er basert på opplysninger gitt av oppdragsgiver og utført med en visuell befaring uten inngrep i byggverket og det er ikke flyttet på innbo og løsøre. Tilstanden relateres til byggeåret eller når de enkelte bygningsdelene ble tatt i bruk. Forskriftenes referanser er Plan- og bygningslov gjeldende ved oppføringstidspunktet. Oppfylling av krav til tetthet, isolering og ventilasjon er vanskelig å påvise/ oppdage uten en mer omfattende kontroll, og inngår ikke i mandatet for denne rapporten. Kontroll av offentlige godkjenninger, byggesøknader etc. inngår heller ikke i mandatet for rapporten. Tilstandsrapporten omfatter kun boligen og ikke eventuelle uthus, boder, frittliggende garasjer etc., disse byggene er kun enkelt beskrevet og ikke tilstandsvurdert. Eier av rapportobjektet må selv gå gjennom denne rapporten og straks melde fra til undertegnede dersom det skulle vise seg at noen av opplysningene ikke er korrekte, eller dersom relevante opplysninger som eier har kjennskap til har uteblitt. Eiendomsopplysninger Adresse Øvre Rikardsbråtan 12 Postnr./sted 2080 EIDSVOLL Kommune 0237 Eidsvoll Gnr 36 Bnr 5 Fnr 0 Snr 0 Hjemmelshaver Deborah Louise South Rekvirent Deborah South Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Einar Sørevik Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidseiendom 1941 Uthus ukjent Uthus ukjent Dokumentkontroll Kommunale opplysninger Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Ikke fremlagt. Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Fritidseiendom med påstående hytte og 2 uthus. Eiendommen er beliggende på Gullverket i Eidsvoll kommune. Hytta holder enkel standard og det er ikke innlagt vann eller avløp. Vegger er oppført av laftekasse med utvendig påforet trekledning. Deler av kledningen (gavl mot sør) har endel råteskader. Vinduer er av eldre årgang og må påregnes utskiftet. Arealopplysninger Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Fritidseiendom Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etg Stue, kjøkken, soverom Sum Side3av7

4 Uthus 1 m/ utedo Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etg Uthus, utedo Sum Uthus 2 Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etg Uthus/ bod Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen BRA er oppmålt med lasermåler, BTA er estimert. Vf / kott er ikke måleverdig pga. lav takhøyde. Kommentarer til planløsningen Boligen har en arealeffektiv og praktisk planløsning med god utnyttelse av bruksarealet. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i et område som i kommuneplan er avsatt til LNF-formål. Kommentar til grunnboksblad (evt. sameiekontrakt) Grunnboksblad er ikke sjekket. Tomt / område / miljø Tomteareal 980 m2 Type tomt Eiet Fritidseiendom med usjenert beliggenhet og stor tomt. Eiendom ligger i et landlig og barnevennlig område i nærheten av Gullverket i Eidsvoll. Nærområdet byr på gode friluftsmuligheter. Om vinteren er stedet et hovedområde for skiløyper i kommunal regi. Om sommeren er området populært blant sykelister og blant folk til fots. Det er kort vei til Eidsvoll sentrum/sundet, hvor det er kommunal administrasjon, barnehage, skoler, idrettshall og ellers nødvendige servicetilbud. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen ligger ved privat vei. Vann fra eget borehull med elektrisk pumpe. Utedo med bøtte som må tømmes ved behov. Sted og dato Skjetten, Einar Sørevik Side4av7

5 Bygg A: Fritidseiendom av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Det antas at hytta står på fjell, da det er synlig fjell enkelte steder rundt hytta. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Grunnen og fundamentets beskaffenhet er ikke kjent. en er gjort ut i fra tilstand på grunnmur. Det er ikke påvist sprekker eller setnings-skader på muren, noe som indikerer at grunnen er stabil. Grunnmur TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Grunnmur av murte steiner med noe betong/ puss. ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. TG2: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av krypkjeller. Drenering TG 2 Av naturlig årsaker er kontroll av drenering og drenerende masser begrenset. Dreneringen antas å være utført i henhold til praksis på byggetid og det antas at drenert vann renner langs fjellet under hytta. TG2: Dreneringen antas å være utført i henhold til praksis på byggetid og det antas at drenert vann renner langs fjellet under hytta. Forventet normal levetid for drenering er år. Anbefalt intervall for spyling av drensledning og drenskummer er 1-5 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 3 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Veggkonstruksjon er oppført av laftekasse. Utenpålagt stående falset kledning. TG3: Råte i kledning på gavl mot sør, samt ved vf/ bod mot nord. Bærekonstruksjonen synes å oppfylle sin funksjon. Det er utført visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikk-tagninger der det er treverk. Normal alderslitasje bortsett fra råteskader. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Isolering/tetting og skjulte konstruksjoner er ikke kontrollert. Normal tid for utskifting av trekledning er år Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er år. Normal tid for maling av trekledning er 8-12 år. Vinduer og dører TG 3 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer av tre med 2-lags glass, fra ca. 70-tallet, samt koblet kjøkkenvindu. Vinduer med enkelt glass i vf. Utvendig labank-dør. Innvendige malte fyllingsdører. TG3: Råteskadet kjøkkenvindu, samt alder og tilstand øvrige vindu. Side5av7

6 Forventet normal levetid for trevinduer er år. Forventet normal levetid for ytterdører er år. Forventet normal levetid for innerdører er år. Normal garantitid for forseglede doble ruter er 5-10 år. Vedlikeholdintervall for smøring av bevegelige deler samt skifte av pakninger er 2-8 år. Takkonstruksjon TG 2 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Tak-konstruksjon er av sadlet form. TG2: Ikke mulig å inspisere loft grunnet manglende tilkomst. Alder på konstruksjonen. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taktekking med lakkerte korrugerte plater av metall. Ikke mulig å inspisere undertak, vindskier og gesimser. Inspeksjon fra bakkeplan. Forventet levetid er for stålplater år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Nedløp, renner og beslag er av metall. TG2: Alder på taktekking. Renner, nedløp og beslag TG 2 TG2: Alder på bygningsdelen. Piper og ildsteder TG 2 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Tegsteinspipe fra byggeår. Vedovn i stue. Pipe er formelt ikke vurdert eller røykprøvd, og det forutsettes at de branntekniske krav er kontrollert og godkjent av det stedlige brann- og feievesen vedr. funksjonalitet/kvalitet. Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskillere er bjelkelag i tre med stubbloft motkrypkjeller. TG2: Alder på pipe Etasjeskillere TG 2 TG2: Manglende tilkomst til krypkjeller for inspeksjon av bjelkelag mm. Kjøkken TG 2 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Delvis plassbygget kjøkkeninnredning av eldre årgang. Kjøkkenbenk med underskap og høyskap. Heltre benkeplate. Frittstående kjøleskap og komfyr. TG2: Tilstand på innredning. Kjøkkenet har ikke innlagt vann eller avløp. Side6av7

7 Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Vegger: Malt panel Gulv: Lakkert furugulv Himlinger: Malt panel Overflater med normal bruksslitasje. TG er ikke vurdert da dette er en skjønnsmessig vurdering. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er ikke innlagt vann men det er borehull med elektrisk pumpe og tappekran i hagen. Elektrisk anlegg Skjult elektrisk anlegg av ukjent årgang. Sikringsskap med 4 kurser automatsikringer. Undertegnede takstingeniør har ikke kompetanse innen elektrofaget og tilstanden på det elektriske anlegget er derfor ikke vurdert. Det elektriske anlegget anbefales derfor kontrollert av en el. kontrollør eller en annen med kompetent ekspertise på området. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Naturtomt som skråner mot vest. Oppvarming Vedfyring Panelovner Bygg B: Uthus Enkel beskrivelse Tilstandsrapport Uthus oppført med vegger av grovt bindingsverk med utvendig stående kledning. Sadlet tak tekket med "bølgeblekk". Labankdører av tre. Utedo med bøtte. Bygg C: Uthus Enkel beskrivelse Uthus oppført med vegger av grovt bindingsverk med utvendig stående kledning. Sadlet tak tekket med "bølgeblekk". Labankdør av tre. Tilstandsrapport Side7av7