Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Hjortefaret UNDRUMSDAL Gnr. 142 Bnr. 68 Snr RE kommune Byggeår 2016 Benevnelse BRA Selveierleilighet 111 m 2 Tomteareal m 2 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig VEDVIK TAKSERING Takstingeniør: Marius Vedvik Strandliveien 98, 3160 STOKKE Tlf.: E-post: post@vedvik-taksering.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av8

3 Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Alle bygningsdeler er under vedvarende aldring og forventet levealder er oppgitt under levetidsbetraktninger. I mange tilfeller kan levetid i praksis være både kortere og lengre. Graden TG 2 er i enkelte tilfeller benyttet på forhold og bygningsdeler som ikke har synlig svekkelse og der normal restlevetid er marginal. Det gjøres oppmerksom på at det ved Tilstandsgrad 2 eller høyere må påregnes behov for nærmere undersøkelser av bygningsdelen, dette som en følge av at omfang av svikt ikke kan avdekkes på dette undersøkelsesnivået. Dette er en leilighet som er organisert i sameie. Dette innebærer at det utvendige vedlikeholdet påhviler sameiet. Denne rapporten tar i hovedsak kun utgangspunkt i tilstand på innvendige arealer. Eiendomsopplysninger Adresse Hjortefaret 87 Postnr./sted 3176 UNDRUMSDAL Kommune 0716 RE Gnr 142 Bnr 68 Fnr Snr 25 Hjemmelshaver Silje Jensen, Kristian Søndenå Rekvirent Kristian Søndenå Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt Silje Jensen, Kristian Søndenå og Marius Vedvik av Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Selveierleilighet 2016 Dokumentkontroll Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Selveierleilighet i firemannsbolig som er bygget i Den vurderte leiligheten ligger i byggets første etasje. Boligen holder gjennomgående god standard, og tilstand vurderes å være god. Det er ikke registrert bruksslitasje av betydning i boligen. Det er ikke gitt informasjon til takstmann som tilsier at det er skader, lekkasjer, problemer skadedyr eller maur. For ytterligere informasjon og andre viktige bemerkninger se under egne premisser og byggebeskrivelser med respektive tilstandsgrader og levetidsbetraktninge. Det skal nevnes at boligen var bebodd og fullt møblert ved befaring, med de begrensninger det innebærer for besiktigelsen. Når det gjelder tilstanden for øvrig, henvises det til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler i rapporten. Eventuelt skader i konstruksjonen kan ikke avdekkes uten bygningsmessige inngrep. Side3av8

4 Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Selveierleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje Vindfang, 3 soverom, bad, vaskerom, stue og kjøkken. Garasje m/gulvet loft Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er basert på plassmålinger beregnet med utgangspunkt fra Takstbransjensretningslinjer for arealmåling. Det gjøresspesielt oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke ersammenfallende med kravene i retningslinjene, og at det derfor kan forekomme forskjeller på hva som defineressom målbart areal. Målbart areal etter Takstbransjensretningslinjer for arealmåling betyr derfor nødvendigvisikke at arealene er godkjent hos bygningsmyndighetene. Det forekommer avvik ihh dagens krav til rom for varig opphold. Romfordelingen er kun beskrevet ihht bruken ved befaring, og hensyntar ikke eventuelle avvik fra gjeldene byggeforskrift. Tomt / område / miljø Tomteareal m2 Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Bortfesters navn Beskrivelse Belegningsstein i gårdsplass og hage planert for plen. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Sted og dato Stokke, Marius Vedvik Side4av8

5 Bygg A: Selveierleilighet Tilstandsrapport Grunn og fundamenter TG 1 av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Anntatt fundamentert på betongsåle over faste masser Grunnmur TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Grunnmur består av betong. Ingen tegn til setningsskader. Drenering TG 1 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Stedvis synlig fuktsikring av boligen i form av grunnmursplast. Utvendig fuktsikring er av stor betydning, fordi dette kan ha direkte årsak til uønsket fuktgjennomgang. Like viktig som den finnes, er om den er montert tilfredsstillende. Normal levetid for drenering er 20 til 60 år og avhenger bla. av kvaliteten på tilbakefylte masser og vanntilsig/fuktpåkjenning i grunn. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger over terreng er av tre utvendig kledd med liggende trepanel. Veggkonstruksjon av bindingsverk. Veggkonstruksjoner og utvendige fasader fremstår i normalt god stand. Normal levetid for trepanel: år. Normal levetid for trekonstruksjon: år Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. VINDUER I leiligheten er det vinduer med 2 lags glass i trekarmer, fra byggeår. Det er på befaringsdagen ikke observert avvik av betydning. DØRER Inngangsdør i tre, og terrassedør i tre med 2 lags glass. Begge er fra byggeår. Innerdører av formpresset materiale med profilert oveflate. Dørkarmer med gummipakning. Det er på befaringsdagen ikke observert avvik av betydning. Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år, kontroll og justering. 2-8 år. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Antatt normal levetid for innvendige tredører år. Antatt normal levetid for utvendig tredører år Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takstoler av tre. Kaldtloft med lufting i gesims og gavl. Side5av8

6 Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Tekket med sutakplater, lekter og betongtakstein. Normal levetid for taktekking av betongtakstein er 30 til 50 år. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Plastbelagt stål. Normal levetid for renner og nedløp av stål er 25 til 50 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Balkong på 12 kvm bestående av betongdekke med rekkverk av stål/glass. Piper og ildsteder TG 1 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Pusset lecapipe med feieluke i stuen. Ikke montert ildsted. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Boligen har etasjeskiller bestående av trebjelkelag mellom etasjene. Etasjeskillere fremstår i normalt god stand på bakgrunn av alder, visuelle observasjoner og uten bruk av nivilleringsutstyr. Bad TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Badet inneholder vegghengt klosett, baderomsmøbel med servant og dusjhjørne med svingbare glassvegger. Taket er belagt med malte plater. Vegger og gulv er belagt med flis. Badet har sluk av plast med synlig overgang til membran. Rommet er mekanisk ventilert, og har luftespalte i dør. Ikke indikert utslag ved fuktsøk på befaringsdagen. Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt år. Normal levetid forsilicon er 8 til 20 år. Normal levetid for fugemasse er 15 til 30 år. Antatt normal levetid for plastsluk år Side6av8

7 Vaskerom TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerommet inneholder vermtvannsbereder, utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Taket er belagt med malte plater. Vegger er belagt med malt gips. Gulv er belagt med fliser. Rommet har sluk av plast med synlig overgang til membran. Rommet er mekanisk ventilert, og har luftespalte i dør. Ikke indikert utslag ved fuktsøk på befaringsdagen. Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt år. Normal levetid for silicon er 8 til 20 år. Normal levetid for fugemasse er 15 til 30 år. Antatt normal levetid for plastsluk år. Kjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Innredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Fuktbestandige plater på vegg over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer: Oppvaskmaskin, platetopp, komfyr og ventilator. Det ble ikke registrert synlige tegn til skader, utover normal bruk og aldringsslitasje. Det ble ved befaring heller ikke indikert avvikende fukt ved søk med med fuktindikator. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Vegger: Malte gipsplater Tak: Malte takessplater Gulv: Eikeparkett VVS TG 1 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vannrør: Inspiserbare rør er av kobber, og plast. Avløpsrør: Inspiserbare rør er av plast. For VVS-sanitærutstyr er dette kun en enkel overflatebeskrivelse, ingen tilstandsbeskrivelse. Røropplegget er derfor ikke faglig vurdert. Varmtvannsbereder: Boligen har en varmvannsbereder plassert på vaskerom. Fabrikkår: 2016 Volum: 190 Varmtvannsbereder er ikke teknisk vurdert av undertegnede og må eventuelt gjøres av autorisert fagpersonell. Fabrikkår vil normalt være vurderingskriterium for forventet levetid. Side7av8

8 Vannrør: Antatt normal levetid for kobberrør år. Antatt normal levetid for plastrør år. Avløpsrør: Antatt normal levetid for avløpsledninger av plast år. Antatt normal levetid for plastsluk år. Normal levetid for bereder er 15 til 25 år. Elektrisk anlegg Boligen har et skjult el-anlegg med automatsikringer. Sikringsskap er plassert i vaskerom. For el-anlegget er dette kun en enkel beskrivelse, ingen tilstandsbeskrivelse. Det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert. Garasje TG 1 I tilknytning til boligen er det en garasje med overliggende gulvet loft. Vegger i garasjen består av gipsplater. Gulv av betong. Automatisk garasjeport med motor. Side8av8