Tilstandsrapport for bolig

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Tilstandsrapport for bolig"

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Helgerødsletta STOKKE Gnr. 458 Bnr Sandefjord kommune Benevnelse Enebolig i kjede BRA 132 m² Tomteareal 297 m² Byggeår 2016 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Teisbekk Takst og Eiendom AS Takstingeniør: Sturla Teisbekk Rønninglia 87, 3153 TOLVSRØD Tlf.: E-post:

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av10

3 Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler Norsk Takst har fastsatt for medlemmene. Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud, reguleringsmessige forhold eller lignende. Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnede takstmann. Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvar for rapportens innhold tilbake til selger. Eiendomsopplysninger er hentet fra nettstedet Ambita/Eiendomsverdi. Arealberegningene er gjort i henhold til "TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING AV BOLIGER ". Eiendomsopplysninger Adresse Helgerødsletta 60 Postnr./sted 3160 STOKKE Kommune 0710 Sandefjord Gnr 458 Bnr 493 Fnr Snr Hjemmelshaver Ann-Christine Hvatum og Stian Hvatum Rekvirent Ann-Christine og Stian Hvatum Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Eier som ga opplysninger Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig i kjede 2016 Dokumentkontroll Eier-og eiendomsopplysninger er gitt av eier. Arealer er målt på stedet. Boligen er oppført av Snekkerkompaniet AS med Format Eiendom utbygger. Bygget er oppført med veggelementer. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger Søk etter fukt er utført med fuktindikator Protimeter MMS2. Side3av10

4 Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Boligen er oppført i 2016 og innflyttet i oktober måned. Boligen er bygget i 2 1/2 etg i tre med saltak og støpt isolert plate på mark. Boligen er oppført i hht TEK 10. Boligen er relativt ny og fremstår som pent hold og med kun mindre bruksmerker på overflater. Laminat og fliser på gulv. Vegger har malte gipsplater og MDF panelplater. Malte slette himlinger og noe MDF panelplater. Varmekabler under fliser ved inngangen og på begge bad. Panelovner forøvrig. BAD, VASKEROM OG KJØKKEN Fliselagt bad med varmekabler i 1 etg med opplegg for vaskemaskin. Dusjdører, innredning og vegghengt toalett. Fliselagt bad i 2 etg med varmekabler. Badekar, innredning og vegghengt toalett. HTH og noe Ikea kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminat benkeplate. Ventilator fra Integrerte hvitevarer, nisje for løst kjøleskap og fryseskap. TEKN UTSTYR Ensy boligventilasjon med varmegjenvinner. Sikringsskap med automatsikringer med jordfeilbrytere. Komfyrvakt og Water Guard (automatisk vannstopper) er montert. Egen utebod ved inngangspartiet. Støpt plate ute i samarbeid med nabo til garasje/carport. Nabo planlegger å bygge på sin del, eventuelt i samarbeid med kjøper. Avtales videre med nabo. Forøvrig henvises til rapportens enkeltpunkter med tilstandsgrader. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Enebolig i kjede Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg Gang, bad m/vaskemaskin og stue med åpen kjøkkenløsning og trapp. 2 etg Gang, 3 soverom og bad Bod Loft Loftstue og kontor Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Loft er innredet og har takhøyde på 1,98 meter. Krav til måling er 1,9 meter, og rommene er derfor medtatt i hht bruk. Kommentarer til planløsningen Det er bruken av rommene på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-rom eller S-rom. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannenes valg. Det er ikke undersøkt med kommunen om bygningsmessige arbeider er søkt om/godkjent. Side4av10

5 Tomt / område / miljø Tomteareal 297 m2 Type tomt Eiet Sted og dato Tønsberg, Sturla Teisbekk Side5av10

6 Bygg A: Enebolig i kjede av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunn som er fylt opp med steinmasser og komprimert pukk. Boligen er fundamentert på faste stabile masser, ut ifra observasjoner på stedet. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Støpt isolert plate på mark med radonduk. Støpt plate er i god stand. ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Ukjent løsning, men området er drenert i sin helhet i fbm oppfylling/pukking av utbygger. Taknedløp har utløp til rør som leder vann bort. Snø på befaringen, men dette vurderes å være en fungerende løsning. Normal levetid på drenering er i henhold til NBI 20 til 60 år. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Grunnmur TG 1 Drenering TG 1 Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Bindingsverksvegger i tre med 20 cm isolasjon. Liggende trepanel utvendig. Vegger er i god stand. Malt 2 strøk utvendig i I henhold til NBI har utvendig kledning en levetid på år før utskifting. Intervall for vedlikehold med maling er fra 8-12 år. Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Lakkerte vinduer og terrassedør i tre med glidehengsler og fastkarm. 3-lag energiglass. Isolert ytterdør. Hvite slette innedører/skyvedører utenom på loft der det er profilerte dører. Vinduer og dører er fra byggeår og er i god stand. Normal levetid på vinduer og ytterdører er år. Normal levetid på dører av tre innvendig er år. Side6av10

7 Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Saltak med lukket isolert konstruksjon. Antatt isolert 30 cm ut ifra krav TEK 10. Takkonstruksjon er lukket og ikke mulig å kontrollere, noe som er vanlig på nye hus idag. Kottrom på en side på loft, og her var det tørt og fint. Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Betongtakstein. Snøfangere er montert. Vindskier i tre. Taksteinvirker å være i god stand. Ingen skadet stein er observert. Tak er inspisert fra bakkeplan pga høyden. Normal levetid for asfaltbelegg/sveiset takpapp er år. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner og nedløp i metall. Takrenner og nedløp er i god stand. I henhold til NBI er normal levetid for metalltakrenner år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Utgang fra stue til terrasseplatting i impregnert tre. Nye terrassebord i Utelys og stikkontakt. Terrasse er i god stand. Piper og ildsteder TG 1 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Isolert ventilert stålpipe og vedovn med glassplate på gulvet. Montert av Peisselskapet med kontrollskjema. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Støpt gulv i 1 etg. Etasjeskiller i tre forøvrig. Ingen unormale skjevheter er registret. Side7av10

8 Bad - og vaskerom i 1 etg TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Fliselagt bad med opplegg for vaskemaskin. Støpt gulv med varmekabler. Gulv har fall mot sluk og nedsenket gulv i dusj. Plastsluk med synlig membran under klemring i sluk. Dusjdører, innredning og vegghengt toalett. Lekkasjehull i bunn ihht krav. Avtrekksventil i tak som styres via ventilasjonsanlegg. Luftespalte under dør. Bad er i god stand og det er ikke registrert unormal fukt på befaringen. Normal levetid for fliser på gulv, vegger og membran er år. Normal levetid for sanitærutstyr i i følge NBI år. Normal levetid på armaturer er 10 til 25 år. Bad - 2 etg TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Fliselagt bad. Støpt gulv med varmekabler. Gulv har fall mot sluk, men et lite område ved toalett har motfall. Plastsluk med synlig membran under klemring i sluk. Badekar med dusjvegg, innredning og vegghengt toalett. Lekkasjehull i bunn ihht krav. Avtrekksventil i tak som styres via ventilasjonsanlegg. Luftespalte under dør. Bad er i god stand og det er ikke registrert unormal fukt på befaringen. Gulv har 2 cm fall fra dør og til sluk, og det virker som membran er lagt opp under terskel på dør og blir da ca. 2,5 cm som er kravet. Normal levetid for fliser på gulv, vegger og membran er år. Normal levetid for sanitærutstyr i i følge NBI år. Normal levetid på armaturer er 10 til 25 år. Kjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning fra HTH med profilerte hvite fronter. Laminat benkeplate med underlimt kum. 1-greps armatur. Ny ventilator i 2019 med utblåsning ut. Supplert med ekstra innredning fra IKEA mot badet. Hvite profilerte fronter. Integrerte hvitevarer: Oppvaskmaskin, induksjon platetopp, komfyr og micro. Nisje for løst kjøleskap og fryseskap. Side8av10

9 Kjøkken er i god stand og fremstår som pent holdt. Det ble ikke funnet fukt på befaringen. Hvitevarer er ikke vurdert og tilstandsgrad gjelder ikke disse. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Gulv har laminat og fliser. Varmekabler under fliser. Vegger har malt gips og noe malte MDF panelplater. Himlinger har malte plater og noe malte MDF plater. Overflater er generelt pent holdt og kun med vanlige bruksmerker. Noe merker må påregnes ved utflytting. Et hakk i laminatgulv på soverom mot nord-øst på loft. Litt knirk i gulv i 2 etg ved soveromsdører. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Trapp i tre med tette trinn i eik. Malt vange. Rekkverk med malte spiler. Håndløper er montert på vegg. Trapp er i god stand. VVS TG 1 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Boligen er tilknyttet kommunalt vann og avløp. Avløpsrør og sluk i plast (PVC). Vannrør i plast type "rør i rør" system. VVS skap er plassert på bad i 1 etg. Automatisk vannstopper ved lekkasjer er montert i kjøkkenbenk. Varmtvannsbereder på 200 liter. Plassert i nisje i 2 etg med gulvbelegg og sluk. Frostfri utevannskran på inngangssiden. Skjøtestykke montert med slange til hagesiden. VVS anlegg fungerte bra på befaringen og ingen lekkasjer ble oppdaget. VVS anlegg er forøvrig ikke faglig vurdert, kun visuelt. Avløpsledninger i PVC har forventet levetid på 50 år. Vannrør (trykkvannsledninger) i plast og kobber har normalt en levetid på 50 år. Normal levetid for beredere er 10 til 25 år. Varmeelement kan bli defekt før. Normal levetid på armaturer og tekn utstyr er 10 til 25 år. Elektrisk anlegg Sikringsskap er plassert i gang. Automatsikringer med jordfeilbrytere. Hovedkurs på 40 amp. Varmekabler under fliser i gang og på bad. Panelovner forøvrig. Inntaksskap ute bak bod, hvor sikring til utebod i hagen også er plassert. Undertegnede har ikke godkjenning for el-anlegg. Tilstandsgrad er derfor ikke satt. Side9av10

10 Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Boligventilasjon med varmegjenvinner er montert. Enhet er plassert i 2 etg. Motor byttet på varmeveksler i 2019, reklamasjon. Fungerer bra ifølge eier. Filter byttes før salg. Teknisk utstyr er ikke vurdert, og gis ikke tilstandsgrad. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Ikke vurdert pga mye snø på befaringen. Bod TG 1 Egen bod ved inngangssiden. Støpt gulv. Lys og stikk. Bod er i god stand. Side10av10