Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling og markedsverdi Myrvangvegen STANGE Gnr. 96 Bnr. 261 Snr STANGE kommune Byggeår 2015 Benevnelse BRA Leilighet i 3 mannsbolig. 60 m² Tomteareal m² Markedsverdi Kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig BYGGTAKST ØST Takstingeniør: Per Johnny Nygård Skiferveien 4, 2322 RIDABU Tlf.: E-post: pejo@pejo.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av8

3 Egne premisser Utvendig befaring er fortatt fra bakkenivå i oppholdsvær. Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger, samsvarer ikke med byggeforskriftenes krav til rom for varig opphold. Takstmannen er selvstendig, uavhengig og har ingen bindinger til andre aktører i byggebransjen. Alder er også et symptom på slitasje og elde og benyttes ofte som eneste grunnlag for tilstandgrad TG:1 Når bygningsdelen er svært gammel, nært inntil eller har overskredet sin forventede levealder benyttes TG:2 Rommene er vurdert ut fra visuell befaring og bruk på befaringstidspunktet. Dog kan dagens bruk av enkelte rom være vurdert for varig opphold, selv om de ikke tilfredstiller enkelte forskrifter gjeldende blant annet - lyd, brannsikkerhet, størrelse og lysforhold. Denne vurderingen baserer seg på - og tilfredstiller imidlertid NS 3940 Opplysninger om eiendommen er gitt av eier og fremlagte dokumenter. Tilstandsanalyse kun for bolig eller hytte, ikke øvrige bygninger på eiendommen. Eiendomsopplysninger Adresse Myrvangvegen 66 Postnr./sted 2335 STANGE Kommune 0417 STANGE Gnr 96 Bnr 261 Fnr Snr 22 Hjemmelshaver Kim Hoffensetz, Zaneta Hoffensetz Rekvirent Kim og Zaneta Hoffensetz Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Kim og Zaneta Hoffensetz Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Selveierleilighet 2015 Dokumentkontroll Salgsoppgave Sønderhagen Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Intet å bemerke. Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger Rekkehusene leveres nøkkelferdige med kjøkken fra HTH, lyse, moderne flater og terrasseplatting. Store vindusflater i stuen som gir mye lys. Ekstra takhøyde gir ytterligere luft og romfølelse. I kombinasjon med balansert ventilasjon gir det et energiøkonomisk og meget behagelig inneklima. Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Boligen fremstår som ny. Side3av8

4 Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Leilighet i 3 mannsbolig. Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. Etasje Kjøkken og stue Bod og teknisk skap 2. Etasje soverom, bad og gang. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealer er oppmålt på stedet. Sportsbod i felles rekke, ca 5 m2 ikke medtatt i arealene, men kalkulert inn i leilighetspris. Kommentarer til planløsningen Effektivt utnyttet areal. Eiendomsbetegnelse m.m. Andel fellesgjeld Kr. 0,- Andel fellesformue Kr. 0,- Månedlig andel fellesutgifter Kr. 650,- Inkludert i andel fellesutgifter Snørydding. vedlikehold. Gartner/vaktmester. Regnskap. mm. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Reguleringsmessige forhold Regulert område. Side4av8

5 Kommentar til grunnboksblad (evt. sameiekontrakt) Hver av partene eier 1/ del hver HOFFENSETZ KIM 1 / 2 MYRVANGVEGEN STANGE HJEMMELSHAVER HOFFENSETZ ZANETA 1 / 2 MYRVANGVEGEN STANGE HJEMMELSHAVER Ingen negative servitutter. Tomt / område / miljø Tomteareal m2 Type tomt Eiet Beskrivelse Flat felles tomt. Stor parkeringsplass. Rolig miljø. Muligheter for sol det meste av dagen. Stange ligger i hjertet av Hedmark på solsiden av Mjøsa med Hamar som nærmeste by. Gardermoen er bare 45 minutters unna på 4-felts motorvei. Stange er en kommune i vekst og har nå over innbyggere. Fra Sønderhagen går du til jernbanestasjonen på 15 minutter, og du er i Oslo på en time. Rett utenfor døra har du et flott turterreng. Boligene ligger like ved Stangehallen, hvor du også finner et stort treningssenter. Tomten er felles eiet. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Adkomst fra offentlig veg. Offentlig vann og avløp. Teknisk verdiberegning Bygg A: Hovedbygg Beregnede byggekostnader Kr Verdireduksjon 2% - Kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = Kr Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Kr. Kr. Kr Markedsanalyse Eiendomsmarkedet er hetere enn normalt. Eiendom har de siste år steget i pris og det er stor etterspørsel etter boliger. Små leiligheter har svært mange aktuelle kjøpere og leiligheten anses som populær og lett å selge. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Sted og dato Ridabu, Markedsverdi Kr ,- Per Johnny Nygård Side5av8

6 Bygg A: Selveierleilighet Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Byggegrunn antas å bestå av fast stabil masse. Bygget er fundamentert på støpt betongsåle. Tilstandsrapport Drenering TG 1 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. På en ny bolig må man anta at drenering er etablert i grunnen. I følge Sintef er normal levetid for drenasje 20 til 60 år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Veggkonstruksjon av isolert bindingsverk med innvendige plater og panel og liggende utvendig panel. I følge Sintef er normal levetid for trepanel 40 til 60 år. I følge Sintef bør trepanel overflatebehandles i intervaller fra 6-12 år. Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer med 2 og 3 lags isolerglass. Innvendige dører, alt fra byggeåret. I følge Sintef er normal levetid for vinduer av tre 20 til 60 år. I følge Sintef er normal levetid for dører av tre 20 til 40 år. Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Flatt tak i trekonstruksjon. Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Banebelegg av type: Nord Bitumi Super A. Gesimser er kledd med metallbeslag. I følge Sintef er normal levetid på utvendige metall beslag 15 til 35 år. I følge Sintef er normal levetid for shingel og asfalt takbelegg 20 til 30 år. Side6av8

7 Bad, Bad i 2. etasje. TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Belegg på gulv. Plater på vegger. Malt tak. Opplegg for vaskemaskin. Toalett. Dushjørne med buede glassvegger. Innredning i laminert skrog og glatt utførelse. Helstøpt benkeplate med 2 servanter. Speil. Oversskap. I følge Sintef er normal levetid for sluk av plast år I følge Sintef er normal levetid for vasker, servanter, klosett 30 til 50 år. I følge Sintef er normal levetid for banebelegg/vinylbelegg på golv 10 til 20 år. I følge Sintef er normal levetid for baderomspanel på vegg 5 til 15 år. Kjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Laminat på gulv. Malte vegger og tak. Innredning i laminert skrog og benkeplate. Glatt front. Blank vask. Oversskap med ventilator. Komfyr og oppvaskmaskin. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Laminat på gulv. Malte vegger og takflater. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Trapp har håndløper på kun en side. VVS TG 1 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Elektrisk gulvvarme i 1 etasje. Det er også gulvvarme på baderom i 2 etg. I tillegg leveres rekkehusene med stålpipe om man vil sette inn vedovn. I følge NBI er normal levetid for kobberrør/plastrør 25 til 50 år. I følge NBI er normal levetid for tappearmatur 10 til 25 år. I følge NBI er normal levetid for varmtvannsberedere 15 til 25 år. I følge NBI er normal levetid for sluk av plast år. I følge NBI er normal levetid for avløpsledninger av plast 50 år. Elektrisk anlegg Automatsikringer. Overspenningsvern. Merkede kurser i sikringsskap som er plassert i bod under trapp. Terrengforhold TG 1 av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Flatt terreng. Side7av8

8 Terrasseplating Terrasseplatting med impregnerte terrassebord uten for stue. Side8av8