Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Årfuglveien 14D 3123 TØNSBERG Gnr. 82 Bnr Tønsberg kommune Benevnelse Rekkehus Garasjeplass BRA 94 m² 14 m² Byggeår 1974 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr./Ref.nr Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Teisbekk Takst og Eiendom AS Takstingeniør: Sturla Teisbekk Rønninglia 87, 3153 TOLVSRØD Tlf.: E-post:

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av10

3 Personvern Norsk takst og takstmannen behandler enkelte personopplysninger om kunden som takstmannen trenger for å utarbeide rapporten. For personvernerklæring og informasjon om bruk av personopplysninger gå til denne nettsiden: Norsk takst samarbeider med Vendu AS som utvikler tjenester som bidrar til en trygg bolighandel og et bærekraftig bolighold. For å kunne gjøre dette benyttes det tilstands- og eiendomsinformasjon fra rapporten. Les mer om tjenestene og få tilgang til å avstå fra bruk av dine data ved å gå til denne nettsiden: Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler Norsk Takst har fastsatt for medlemmene. Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud, reguleringsmessige forhold eller lignende. Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnede takstmann. Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvar for rapportens innhold tilbake til selger. Arealberegningene er gjort i henhold til "TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING AV BOLIGER ". Eiendomsopplysninger Adresse Årfuglveien 14D Postnr./sted 3123 TØNSBERG Kommune 0704 Tønsberg Gnr 82 Bnr 438 Fnr Snr Hjemmelshaver Arne Otto Adolfsen, Berith Adolfsen Rekvirent Berit Adolfsen og Arne Otto Adolfsen Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Eier som ga opplysninger Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Rekkehus 1974 Dokumentkontroll Arealer er målt på stedet. Eier-og eiendomsopplysninger er mottatt fra eiendomsmegler. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger Søk etter fukt er utført med fuktindikator Protimeter MMS2. Side3av10

4 Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Rekkehus i Eik Vestre sameie. Ansvar for utvendig vedlikehold tilfaller hver enkelt eier for egen bygning. Bygget er satt opp i 2 etg i tre på støpt plate på mark. Saltak med lagringsloft. Pappshingel som er år gammel. Garasjerekke fra 1996/1997 med egen garasjeplass. Sammendrag bolig: Boligen fremstår som normalt godt vedlikeholdt. Utvendig er det gjort noe oppgraderinger i Leiligheten er pusset opp innvendig fra 2003 til Kjøkken er nytt i 2003 og har profilerte fronter i Bjørk og laminat benkeplate. Ventilator med utblåsing ut. Integrerte hvitevarer. Fliselagt bad med varmekabler som er pusset opp i 2005 av firma. Dusjkabinett, innredning og toalett. Vaskerom har gulvbelegg fra byggeår og malte veggplater. Sikringskap med noen nye automatsikringer og noen skrusikringer fra byggeår. VVS anlegg er stort sett fra byggeår. Varmepumpe er montert i 2010/2012. Garasjeplass i felles garasjerekke. Det vises forøvrig til enkeltpunktene under hver bygningsdel med tilstandsgrad. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Rekkehus Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etg Gang, bad, vaskerom og 2 soverom Bod 2. etg Stue og kjøkken Sum Garasjeplass Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg Garasje Sum Sum alle bygninger Eiendomsbetegnelse m.m. Boligselskapets navn Eik Vestre Leilighetsnr. Andel-/aksjenr. Side4av10

5 Sted og dato Tønsberg, Sturla Teisbekk Side5av10

6 Bygg A: Rekkehus av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunnforhold er ukjente, men boligen antas være fundamentert på stedlige masser samt tilført stein/pukk. Fundamenter virker å være stabile ut ifra observasjoner på stedet. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Støpt plate på mark, antatt isolert etterdatides krav. Støpt plater virker å være i normalt god stand. Isolering mot grunnen er ikke som på dagens bygg = TG 2. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Grunnmur TG 1 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Bindigsverksvegger med som normalt isolert med 10 cm mineralull. Nordvegg og felt med stående panel mellom vinduer på inngangssiden i Musebånd i bunn på nordvegg i hht krav. Kledning forøvrig og platefelt mellom vinduer på stuesiden er fra byggeår. Malt utvendig i ca. 2014, noe kan være malt noen år tidligere. Vegger er i normalt god stand. I henhold til NBI har utvendig kledning en levetid på år før utskifting. Intervall for vedlikehold med maling er fra 6-12 år. Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer og terrassedør i 1 etg på soverom er fra byggeår. 2-lags isolerglass. Ytterdør er skiftet i lags energiglass. Vinduer på kjøkken og vaskerom er skiftet i lags energiglass. Øvrige vinduer og dører er skiftet i 2007 i stue og bod. 2-lags energiglass. Innerdører er fra byggeår, nyere dør med glass i gang. Vinduer og dører er stort sett skiftet og i god stand. Vinduer og terrassedør på soverom er fra byggeår. Ytterdør er nyere men sveller utvendig. Normal levetid for vinduer og ytterdører av tre er år. Normal levetid innerdører er år. TG 2 Side6av10

7 Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Saltak med tilfredsstillende ventilering. Nyere loftsluke på kjøkken. Loft er isolert 15 cm. Loft er godt ventilert og var tørt og fint på befaringen. Delvis gulvet. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Pappshingel som antas være ca. 20 år gammel. Papp er tett (ingen synlige lekkasjer på loft) men begynner å få litt alder og er noe grodd/grønske. Tiltak / konsekvens Tak bør kontrolleres som en del av forebyggende vedlikehold før hver høst. Normal levetid for takshingel er år. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner og nedløp i plastbelagt stål. Er i normalt god stand. I henhold til NBI er normal levetid for plastbelagt stål år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Utgang fra stue til balkong på 26 m2 som var ny/utvidet for ca år siden. Terrassebordsgulv. Rekkverk i tre. Skjermvegger. Ny terrassemarkise i 2017 med motor. Utelys og stikkontakt. Utgang fra et soverom til uteplass på bakkeplan. Betong heller. Det er ikke tettet opp mot balkong over. Utelys. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Uteplasser er i normalt god stand. Betongheller av 2 typer, ligger litt ujevnt. Piper og ildsteder TG 2 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Stålpipe som er kledd inn i etasjene. Ildsted er ikke montert. Eier opplyser at pipe antas være fra byggeår. Er ikke i bruk og anbefaler kontroll før denne tas i bruk. Trolig behov for utbedringer/ikke i hht dagens krav. Videre undersøkelser og vurderinger er ikke gjort, da undertegnede har ikke spesiell kompetanse på piper. Side7av10

8 Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskiller i tre i 2 etg og støpt gulv i 1 etg. Det er målt 2,5 cm skjevhet. Antatt fra byggeår. Er ikke uvanlig for boliger i området fra denne tiden. Bad TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Fliselagt bad som er pusset opp i 2005 av firma. Støpt gulv med varmekabler. Plastsluk med klemring. Synlig membran ned i sluk, men vanskelig å sjekke om der er lagt under klemring da det er trangt under dusjkabinett. Gulv har fall mot sluk, men ikke like mye som krav var i Dusjkabinett er montert. Toalett og innredning fra Dusjkabinett fra Veggventil. Luftespalte under dør. Bad virker å være i god stand. Dusjing foregår i kabinett. Det er ikke funnet unormal fukt på befaringen. 50 % av normal levetid er brukt opp, og rommet gis derfor tilstandsgrad 2. Dette ut ifra forventet levetid på bad. Normal levetid for bad med fliser og dusjkabinett er år. Normal levetid for sanitærutstyr i i følge NBI år. Vaskerom TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom har gulvbelegg fra byggeår og malte veggplater. Sluk fra byggeår med klemring for belegg. Gulv har fall mot sluk. Opplegg for vaskemaskin. Ny skyllekum og armatur i ca Veggventil. Luftespalte under dør. Vaskerom har eldre overflater men virker å fungere greit. Det er ikke funnet unormal fukt på befaringen, litt fukt i gulv som kommer fra grunnen pga støpt plate på mark. Normal levetid for belegg er år. Normal levetid for sanitærutstyr i i følge NBI år. Kjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Sigdal kjøkkeninnredning fra 2003 med profilerte fronter i Bjørk. Laminat benkeplate med nedfelt oppvaskbenk med 2 kummer. Fliser over benk. Ventilator med utblåsing ut. Integrerte hvitevarer. Platetopp, komfyr, oppvaskmaskin og kmicro. Nisje for kjølskap. Kjøkken er i god stand. Det er ikke funnet fukt på befaringen. Side8av10

9 Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Gulv har parkett, laminat og teppe. Vegger har malte plater, malt tapet, malt panel og tapet. Malte himlinger. Leiligheten fremstår som normalt godt vedlikeholdt. Overflater er pusset opp i når boligen ble solgt, noen rom pusset opp et par år tidligere. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Ny trapp som er lakkert og har trinn i eik i Trapp er i god stand og fungere bra. VVS TG 1 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vann-og avløpsrør er stort sett fra byggeår. Noe oppgradert i fbm med nytt kjøkken og bad. Stoppekran er plassert på vaskerom. Utevann montert på nordvegg. Stenges og tømmes før frost. Vannrør i kobber og avløpsrør i plast. Varmtvannsbereder på 198 liter fra Plassert på vaskerom. VVS anlegg fungerte bra på befaringen og ingen lekkasjer ble oppdaget. Anlegget er fra byggeår, slik at noe oppgraderinger må påregnes på sikt = TG 2. VVS anlegg er forøvrig ikke faglig vurdert, kun visuelt. Normal levetid for avløpsrør i plast er 50 år. Trykkvannsledninger har normalt en levetid på år. Normal levetid for beredere er 10 til 25 år. Varmeelement kan bli deffekt før. Elektrisk anlegg Sikringsskap er plassert i gang. 4 nyere automatsikringer, hvor 2 har jordfeilbrytere. Nyere automat hovedkurs og overspenningsvern på 50 amp. Øvrige kurser er skrusikringer fra byggeår. Undertegnede har ikke godkjenning for el-anlegg. Tilstandsgrad er derfor ikke satt. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Varmepumpe er montert i ca Service tatt og motor skiftet. Fungerer bra i følge eier. Teknisk utstyr er ikke vurdert, og gis ikke tilstandsgrad. Side9av10

10 Terrengforhold TG 1 av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Tomt med noe fall ut fra boligen. Vurderes som fungerende bortleding av vann. Garasjeplass i felles rekke TG 1 Garasjeplass i felles garasjerekke fra ca Asfaltert gulv. Impregnert bunnsvill med trevegger og liggende kledning. Vippeport i tre. Ny portåpner med fjernkontroll i ca Innlagt strøm med lys og stikk kontakter. Benk og skap i bakkant. Garasjer er i god stand. Side10av10