Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Statsrådtunet EIDSVOLL VERK Gnr. 129 Bnr. 10 Snr Eidsvoll kommune Benevnelse 3-roms selveierleilighet Tomteareal BRA 74 m² m² Byggeår 2014 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Akershus Takst As Takstingeniør: Tommy Strøm Brånåshagen 39, 2019 SKEDSMOKORSET Tlf.: E-post: akershustakst@yahoo.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av9

3 Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Undertegnede er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet etter gjeldende instruks og retningslinjer for Nito Takst. Det elektriske anlegget og røropplegg er ikke vurdert. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette normalt fordi angjeldende forhold ikke lot seg bringe på det rene. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert og i bruk på befaringstidspunktet. Besiktigelsen ble kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonene. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander med mindre åpenbare grunner forelå for eventuelt å avdekke andre feil eller mangler enn de som er mulig å observere ved en normal besiktigelse. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Funksjonstesting av elektrisk anlegg, varmekabler, fyringsanlegg, røropplegg, tekniske innretninger/utstyr og lignende er ikke foretatt. Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS3420, dvs eventuelle skjevheter av gulv eller konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter målereglene i NS3940:2007, med endringer etter retningslinjene til Nito Takst. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Bygningen er oppført etter den byggeskikk som var vanlig på oppføringstidspunktet og det vil normalt alltid kunne registreresenkelte symptomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Det er viktig å huske at bygningen er oppført i henhold til de forskrifter/regler/byggemåter som var gjeldende ved oppføringstidspunktet. Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø mv. er strengere enn de som var gjeldende da bygningen ble oppført. Oppgradering eller ekstra standard er medtatt under beskrivelsen slik det er opplyst eller påvist vedbefaring. Merk at opplysninger om påkostninger mv i vesentlig grad er basert på opplysninger som er gitt ved befaring og at dette til stor grad ikke kan etterprøves. Eiendomsopplysninger Adresse Statsrådtunet 3 Postnr./sted 2074 EIDSVOLL VERK Kommune 0237 Eidsvoll Gnr 129 Bnr 10 Fnr Snr 8 Hjemmelshaver Nina Langfeldt og Eirik Noreide Rekvirent Nina Langfeldt og Eirik Noreide Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Leieboer Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år 4- mannsbolig 2014 Dokumentkontroll Opplysninger er innhentet fra forretningsfører og eiendomsregisteret EDR. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Side3av9

4 Andre opplysninger Med leiligheten følger 1 stk. utvendig sportsbod, samt garasjeplass i felles garasjerekke. KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig. Denne rapporten kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innhold av. Kjøper oppfordres derfor til å vederlagsfritt kontakte Takstingeniøren med spørsmål om innholdet i rapporten. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil eller mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell befaring. Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. 3-roms selveierleilighet oppført i Leiligheten fremstår som godt vedlikeholdt. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. 3-roms selveierleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 2 etg Entre, stue, kjøkken, bad og 2 soverom. Bod Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt opp på stedet. Kommentarer til planløsningen Leiligheten har en god planløsning. Side4av9

5 Eiendomsbetegnelse m.m. Boligselskapets navn Statsrådhagen Boligsameie Leilighetsnr. Andel-/aksjenr. Forretningsfører Bori Andel fellesgjeld Andel fellesformue Månedlig andel fellesutgifter 0,- 0, ,- Inkludert i andel fellesutgifter Inkludert i andel fellesutgifter er felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, forretningsførsel m.m. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Reguleringsmessige forhold Området er regulert til boligformål. Det er ingenting i reguleringsplanen som skal ha betydning for boligens beliggenhet. Tomt / område / miljø Tomteareal m2 Type tomt Eiet Sentralt, barnevennlig og trafikkskjermet beliggenhet på Råholt med kun 5 minutters gangavstand til Eidsvoll Verk stasjon og ytterligere ca. 3 minutter til nærmeste butikk. God kommunikasjon til Oslo og Oslo Lufthavn Gardermoen. Ca 7-8 min til Gardermoen og 31 min til Oslo med tog. Ca 15 min til Jessheim og Gardermoen med bil. Kort avstand til fine rekreasjons- og friarealer i området, så som båt- og badeplass ved Hurdalsjøen, preparerte skiløyper/lysløype, samt Råholthallen/Råholt Bad. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Boligen har offentlig adkomst og er tilknyttet offentlig vann og avløp. Teknisk verdiberegning Bygg A: Hovedbygg Beregnede byggekostnader Verdireduksjon 3% Beregnede byggekostnader etter fradrag = Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Sted og dato Skedsmokorset, Tommy Strøm Side5av9

6 Bygg A: 4- mannsbolig av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Støpt plate fundamentert på antatt faste masser. Ingen synlige feil eller mangler observert på befaringen. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Ingen nødvendige tiltak. Normal levetid før reparasjon av plass-støpt betonggulv på lastbærende isolasjon er år. Normal levetid før utskifting av tilfarergulv på betong er år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger er oppført i bindingsverk. Plateslått på innvendig side med overflatebehandling, samt utvendig stående panel som er overflatebehandlet. Ingen synlige feil eller mangler ble observert på befaringen. Normal levetid på utvendig panel er avhengig av vedlikeholdet. Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer i 3 lags isolerglass. Vinduene har malte karmer på utvendig og innvendig side. Innvendige dører i malt profil utførelse, samt malt ytterdør, terrassedør i 3 lags isolerglass. Vinduer og dører har en normal slitasje i forhold til alder. Vinduer har en normal levetid på år ved normal vedlikehold. I henhold til NBI har vinduer i tre en levetid på 20 til 60 år før utskifting. I henhold til NBI har ytterdører en levetid på år. Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Saltak tekket med takstein fra byggeår. Side6av9

7 Taket er inspisert fra bakkeplan. Ingen synlige feil eller mangler ble observert på befaringen. Ingen tiltak nødvendig Sementbasert takstein har en normal levetid fra år. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner, nedløp og beslag i lakkert stål fra byggeår. Ingen synlige feil er observert på befaringen. Ingen tiltak nødvendig Normal levetid på renner, nedløp og beslag i lakkert stål er år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Veranda utenfor stue på 8 kvm, overbygget. oppført med impregnerte materialer med rekkverk, fundamentert på faste masser. Felles veranda i trappegang på 8 kvm. overbygget, oppført med impregnerte materialer, fundamentert på faste masser. Vedlikeholdsintervall for oljede terrassebord er årlig påføring av ny olje. For beisede terrassebord og rekkverk er det avhengig av type beis eller eventuell maling. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Leca elementpipe ført over tak og beslått. Vedovn i stue. For nærmere kontroll av ildsted og pipe, må dette utføres av det lokale feievesen. TG er derfor ikke vurdert. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskiller i trebjelkelag, antatt isolert med 20 cm. min-ull. Ingen synlige skjevheter er observert på befaringen. Side7av9

8 Bad - Bad. TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Badet er bygget opp med flislagte gulv og vegger med gulvvarme. På badet er det dusj med glassdører, vegghengt toalett og innredning med servant. Det er søkt etter fuktforskjeller, uten at dette er observert. Sluket er kontrollert og funnet i orden. I henhold til NBI har flislagte vegger, som eksponeres for direkte fukt, en levetid fra 10 til 20 år. en for denne type bad er avhengig av bruk og vedlikehold. Bruk av dusjkabinett gir vesentlig mindre belastning på flislagte områder i dusj-sone. Kjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning i malt profil utførelse med laminat benkeplate. Kjøkkenet har en normal slitasje i forhold til alder. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Leiligheten fremstår i lyse og trivelige farger. Gulvene er belagt med fliser på bad. Parkett i alle oppholdsrom. Vegger er belagt med smartpanel og våtromspanel på bad og mellom benkeplate og overskap på kjøkken. Alle himlinger er belagt med takess. leiligheten har en normal slitasje i forhold til alder. VVS TG 1 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Rør i rør system med fordelingsskap plassert i bod og plast avløpsrør. 200 liter varmtvannsbereder fra byggeår. Ingen synligefeil eller mangler observert på befaringen. Side8av9

9 Normal levetid for avløpsrør er ca. 50 år. Vann, varme og sanitærutstyr har svært forskjellig levetid avhengig av utstyr, bruk og vedlikehold. Fastsatte tilstandsgrad gir en veiet gjenomsnittskarakter. I følge NBI har trykkvannsrør og avløpsrør en levetid på 25 til 75 år. Normal levetid på varmtvannsbereder er år. Elektrisk anlegg 400 v anlegg med jordfeilautomater plassert i bod. Det elektriske anlegget er ikke vurdert, da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Diverse utstyr TG 1 Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. I leiligheten er det sentralstøvsuger, og ventilasjonsanlegg. Terrengforhold TG 1 av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Fellesarealer er pent opparbeidet med plen, prydbusker, lekeplasser og asfalterte stikkveier. Oppvarming. TG 1 Elektrisk oppvarming med panelovner i alle oppholdsrom, gulvvarme på bad og vedfyring. Side9av9