Bygningsteknisk gjennomgang Tilleggsmoduler inkludert: Arealmåling

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang Tilleggsmoduler inkludert: Arealmåling RAPPORTANSVARLIG: 9060 LYNGSEIDET Ingeniørene Guttormsen & Solberg DA Gnr 98 Bnr Svein J Guttormsen Kommune: 1938 Lyngen Grønnegata 28, Befaringsdato: Rapportdato: igs@ingenioreneno

2 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF), NITO Takst, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt (NBT) og Norges Tilstandsrapport Forbund (NTRF), og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

3 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning Intervaller for vedlikehold 1997 Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Konklusjon / sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

4 Egne premisser 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Det medtas på generelt grunnlag at alder er en medvirkende faktor hva gjelder boligens tilstand Aldersmessig forringelse medfører høyere tilstandsgrad selv om beskrevet bygningsdel opprettholder tiltenkt funksjon sbetraktninger fra NBI er lagt til grunn og beskriver normal levetid for gitte bygningsdeler Befaring Rekvirent: Privat Takstingeniør: Svein J Guttormsen NITO Takst Svein J Guttormsen Befaringsdato: Tilstede: Eier Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Kjell Magne Stenhaug 2 Tomteareal: 1728m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 98 Bnr Adresse: LYNGSEIDET Dokumentkontroll Konklusjon Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig /2005 Underskrifter Tromsø, Takstingeniør Svein J Guttormsen Ken Stian Solberg Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

5 Bygg : Enebolig Arealer 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Et plan BTA (m ) BRA (m ) BOA (m ) Planløsning (BTA=Bruttoareal, BRA = Bruksareal, BOA = Boligareal) Gang m/trapp, 2 soverom Stue, kjøkken, gang m/trapp, soverom, bad/wc/vask Garasje, hobbyrom, 2 ganger, 2 innredete/disponible rom, dusj/wc, bod SUM Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt På inspiserte steder ble det ikke påvist vesentlige svekkelser Dette kan tyde på at byggegrunn er stabil Det presiseres imidlertid at det ikke er foretatt noen geologiske undersøkelser og dermed er det begrenset kjennskap til byggegrunn og stabilitet Fundamenteringsmetode er ikke kjent og følgelig ikke noe å anmerke Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Grunnmur i plasstøpt betong fra 1985 og sparesteinsmur fra 1951 Registrert vertikal sprekkdannelse i skjøt mellomm ny og gammel del på side mot vest TG 1-2 Antatt normal levetid / tid for reparasjon/ompussing for grunnmur / sokkel år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

6 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Drenering ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle TG: 1 Dreneringen ble skiftet i 2000 og vil således kunne ha lang restlevetid i hht levetidsbetraktninger fra NBI Grunnmursplast bør innfestet til mur med list Ingen tegn til svikt er registrert Antatt normal levetid for drenering år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Yttervegger av pløyd plank i opprinnelig del av boligen og 6" isolert bindingsverk i tilbygd del Yttervegger er utvendig kledd med trepanel fra hovedsaklig 1985 Nordvendt vegg har utvendig kledning fra 1951 Nordvendt vegg er preget av aldersmessig slitasje og har noen mindre råteskader Enkelte utbedringer må påregnes TG 1-2 Antatt normal levetid for trepanel år Antatt normal levetid for trepanel Reparasjon år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

7 Vinduer og dører 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet TG: 2 Vinduer av 3-lags isolerglass fra 1985 Vinduer framstår generelt som godt vedlikeholdt Ingen uregelmessigheter er registrert Antatt normal levetid for trevinduer år Antatt normal levetid for trevinduer Kontroll og justering 2-8 år Innvendige trefyllingsdører Ytterdør av teak Ansees å ha normal slitasjegrad i forhold til alder Antatt normal levetid for innvendige tredører år Antatt normal levetid for utvendig tredører år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Plassbygd sperrebind med saltakform Det er ikke registrert tegn til svikt i takkonstruksjonen Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Taktekking av stålplater og bølgeeternitt Ingen tegn til lekkasjer er registrert TG er vurdert ut ifra alder i hht levetidsbetraktninger fra NBI Utbedringer må således påregnes TG 2-3 Antatt normal levetid for stålplater m/ plastbelegg år Antatt normal levetid for asbestsementplater år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

8 Renner, nedløp og beslag 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm TG: 2 Renner og nedløp består av plast og stål Ingen skader er registrert utover enkelte mindre deformasjoner Antatt normal levetid for takrenne/nedløp i sink eller plastbelagt stål år Antatt normal levetid for luftelyrer, ventilasjonshetter år Antatt normal levetid for beslag Overgang tak/vegg beslag/skottrenne år Antatt normal levetid for snøfangerutstyr år Antatt normal levetid for takrenne/nedløp i plast år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres TG: 1 Østvendt balkong og vestvendt trapp i inngangsparti er bygd i 2006 og framstår med lav slitasjegrad Antatt normal levetid / påregnelig reparasjon for balkong/terrasse/veranda i tre år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

9 Piper og ildsteder 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale TG: 1 Elementpipe Pipen og ildstedet er ikke teknisk kontrollert For denne type kontroller kontakt det stedlige brann-og feiervesen Antatt normal levetid for pusset pipe Behov for ompussing mv år Peisinnsats Ildstedet er ikke teknisk kontrollert For denne type kontroller kontakt det stedlige brann-og feiervesen Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Etasjeskillere av 8" isolert trebjelkelag Ingen vesentlige skjevheter er registrert TG 1-2 Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt TG: 1 Hele boligdelen i kjeller ble renovert i 2005 med bla etablering av nytt gulv med fuktsperre Takhøyden i underetasje er på 193 meter og er således noe lav I nordvendt rom er takhøyden 190 meter Ingen uregelmessigheter er registrert Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

10 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Bad, 0 etasje Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr TG: 1 Badet er etablert i forbindelse med renovering av kjeller i 2005 Ingen skader er registrert Antatt normal levetid for fliser m/ /tettesjikt år Antatt normal levetid for våtromsplater 6-14 år Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for utslagsvask, servant, klosett, badekar år Antatt normal levetid for plastsluk år Antatt normal levetid for kobberrør år Bad, 1 etasje Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr TG: 1 Bad på hovedplan er komplett flislagt og renovert i 2005 To stk plastsluker er montert i gulvet og har bra fall Av sanitærinstallasjoner finnes det 1 servant, 1 wc, 1 massajekar m/belysning, opplegg for vaskemaskin Mekanisk avtrekk i yttervegg Badet er utstyrt med div spother, downlight og elektrisk tørkestativ Badet framstår med god standard Ingen uregelmessigheter er registrert Antatt normal levetid for fliser m/ /tettesjikt år Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for utslagsvask, servant, klosett, badekar år Antatt normal levetid for plastsluk år Antatt normal levetid for kobberrør år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

11 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Kjøkkenet har innredning med malte profilerte fronter fra 1985 Innredning er noe preget av aldersmessig slitasje, hovedsaklig av kosmetisk art Vegger og gulv er renovert i 2006 TG 1-2 Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for utslagsvask, servant, år Antatt normal levetid for kobberrør år Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Gulv: Gulvbord, laminat, vinyl og fliser Vegg: Trepanel, malt miljø og fliser Tak: Trepanel og malte plater Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

12 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Offentlig vanntilførsel og privat avløp med utløp til sjø Vann- og avløpsrør er skiftet i 1985 Testing avdekket ingen problemer med trykket eller evt lekkasjer Tilstandsgrad 2 er satt grunnet alder Antatt normal levetid for kobberrør år Antatt normal levetid for plastrør år Enkel testing avdekket ingen problemer vedr avrenningen Det kan ikke utelukkes at mindre skade på bunnledningen har eller vil oppstå i nær framtid Dette med bakgrunn i erfaringsmessig høy skadefrekvens på bunnledninger grunnet mekanisk påførte skader grunnet mindre setninger i grunnen Tilstandsgrad 2 er satt grunnet alder Antatt normal levetid for avløpsledninger av plast år Varmtvannsbereder på 300 ltr fra 1985 Berederen vil kunne ha kort restlevetid TG 2-3 Antatt normal levetid for varmtvannsbereder, elektrisk år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt

13 Elektrisk anlegg 9060 LYNGSEIDET Svein J Guttormsen Gnr: 98 Bnr: Grønnegata 28, igs@ingenioreneno Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon På generellt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el fagmann Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis dette ikke fremgår særskilt nedenfor Elanlegget er ikke kontrollert/vurdert av undertegnede Dette med bakgrunn i at denne type kontroller krever autorisasjon og spisskompetanse Dersom faktisk tilstand på anlegget ønses kontrollert anbefales det på generelt grunnlag bestilt/utført kontroll av godkjent el-takstmann Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard Tilstand på teknisk utstyr omfattes generelt ikke av denne rapporten Dette med bakgrunn i at denne type kontroller krever forskjellige typer teoretisk kompetanse og spesialutstyr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 12 NITO Takst - NBT, Norsk Byggvurdering og Takstinstitutt