Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 123/14

Transkript

1 Arkiv: 8057 Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Judit Dahl Sluttbehandling i MPR og Kommunestyret Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 123/ Kommunestyret 101/ Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 123/14 Votering: Enstemmig vedtatt (11-0) Vedtak: Med hjemmel i Plan og bygningsloven vedtar Kommunestyret Plan 8057 «Detaljregulering for Sjøveien vest» med tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert , sist revidert Saksprotokoll - Kommunestyret sak 101/14 Behandling: Votering: Innstillingen fra utvalg for miljø, plan og ressurs ble enstemmig vedtatt (36-0). Vedtak: Med hjemmel i Plan og bygningsloven vedtar Kommunestyret Plan 8057 «Detaljregulering for Sjøveien vest» med tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert , sist revidert Rådmannens innstilling Med hjemmel i Plan og bygningsloven vedtar Kommunestyret Plan 8057 «Detaljregulering for Sjøveien vest» med tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert , sist revidert

2 Saksopplysninger Bakgrunn Detaljregulering for Sjøveien vest er et privat reguleringsforslag som er utarbeidet av Tegneverket arkitekter AS (fagkyndig) på vegne av Tangen gartneri og hagesenter AS (oppdragsgiver). Forslagstiller skriver at formålet med planen er følgende: «Hensikten med planen er å regulere for boliger på området som tidligere var regulert til gartneri. En del av området planlegges det bebygd med eneboliger og den andre delen planlegges det konsentrert småhusbebyggelse/eneboliger.» I kommuneplan for Mo og omegn er området avsatt til fremtidig boligområde med krav om regulering. Planområdets beliggenhet og avgrensninger Området ligger på Båsmoen i Rana kommune og har innkjøring fra Gamle Nesnaveien nedenfor Museum på Stenneset. Plangrensen følger eiendomsgrensen til eiendom 135/124 og 135/125. Omkringliggende område i nord, øst og sør er regulert til boliger innenfor plan 8033 Båsmobakken. Område nord/vest er regulert til friområde i plan 8001 Munkliområdet. Planområdet grenser til ikke regulert område i sør/vest, hvor det i kommuneplan for Mo og omegn er avsatt til fremtidig offentlig formål (museum) med krav om reguleringsplan. Gjeldende plan Planområdet ligger under Plan 8033 Båsmobakken, hvor det er regulert til formål gartneri. Forholdet til KU-forskriften Plan og tiltak ligger innenfor område som er avsatt til boligformål i kommunedelplan for Mo og Omegn og planen vil ikke ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning etter 3 i Forskrift for konsekvensutredning. Planprosess Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble gjort med annonse i Rana Blad og med brev til berørte parter. Det kom 4 innspill til planarbeidet, disse var redegjort for i tiltakshavers planbeskrivelse som var vedlagt MPR-sak 84/14. MPR-utvalget vedtok den å legge planforslag datert ut til offentlig ettersyn. Ettersynet ble varslet ved annonse i Rana Blad og brev datert til berørte parter. Frist til å komme med merknader var satt til Merknader under offentlig ettersyn Nordland Fylkeskommune Plan ikke i strid med regionale interesser jfr. Fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Planforslaget er ikke i konflikt med registrerte verneverdige kulturminner, men Fylkeskommunen viser til aktsomhet- og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner, jfr. Kulturminnelovens 8 andre ledd. NVE Side 2 av 7

3 Positivt til at det er stilt krav om geoteknisk vurdering i forbindelse med byggesaken. Dette vil bidra til å oppfylle kravene om sikker byggegrunn. NVE er generelt lite begeistret for å legge bekkesig fra nordsiden av Gamle Nesna veg i rør, da dette er uheldig med tanke på kontroll av vannet. Tette og skadde rør kan medføre følgeskader på nærliggende bygningsmasser og/eller eiendom i forbindelse med flomhendelser. Plankontorets kommentar Etter befaring på området anbefales det at bekkesiget ledes ut i åpen grøft vest for eiendommene. Behov for å legge store deler av bekkesiget i rør vil da være mindre. Statens vegvesen Ingen innspill eller merknader til planforslaget. Fylkesmannen i Nordland Risikovurdering om forurensning av grunn, jfr. forurensningsforskriften kap.2 om opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider, er mangelfullt vurdert. Gartneridriften kan ha medført forurensninger knyttet til bruk av plantevernmidler og olje fra fyringsanlegg. Plankontorets kommentar Henry Tangen har i brev fra 25.oktober 2014 redegjort for driften av Tangen Hagesenter. Plantevernmidler ble kun brukt på planter inne i veksthusene. Gammel fyringsoljetank i bakken ble forsvarlig tømt, renset og fylt med grus. Senere ble det brukt tank som sto oppå bakken. Det var aldri mistanke om lekkasje ved bruk av tankene. Det ble jevnlig utført peiling av oljenivået og en eventuell lekkasje ville ha vært oppdaget og hadde hatt konsekvenser for driften, miljø- og kostnadsmessig. Vi finner det derfor ikke sannsynlig at det er forurensning i området som følge av gartneridriften. Beskrivelse av planforslag og virkninger Strøkets karakter og bebyggelsesstruktur Planområdet ligger i ytterkanten av boligbebyggelsen på Båsmoen og grenser til ubebygd areal mot sørvest. Bebyggelsen i nabolaget består av eneboliger i varierende størrelse. Tomteutnyttingsgraden i området varierer fra 13%-34% BYA. Området skrår mot sørvest fra Gamle Nesnaveien på kote 33 ned til kote 17 i snuplassen i Sjøveien. Planområdet har gode solforhold ved at det er sørvestvendt. Arealformål 1. Boligbebyggelse Et areal på 1805 m2 (felt BFS) med BYA =30 % planlegges det å bygge inntil 4 frittstående eneboliger. Arealet på 3165 m2 (felt BKS) planlegges det å bygges konsentrert småhusbebyggelse med BYA =40% eller som frittstående boliger med BYA =30 %. Eneboliger skal ha saltak, mens småhusbebyggelse skal ha lik utforming, takutforming er ikke spesifisert. 2. Energianlegg Helgelandskraft har en nettstasjon på planområdet, hvor det settes begrensninger for bygging av hus med varig opphold ikke nærmere enn 10 meter. En 22kV høyspentkabel nedgravd i bakken krysser området og må om nødvendig flyttes av utbygger. Side 3 av 7

4 3. Lekeplass Felles nærlekeplass for små barn etableres med lekeapparater og fysisk skille rundt før boliger ferdigstilles. 4. Veg Det planlegges to veier inn i planområdet, f_sv1 og f_sv2. Veiene vil få innkjøring fra Sjøveien og fra Gamle Nesnaveien. 5. Gangveg Felles gangvei etableres med fast dekke og anlegges mellom område for frittliggende eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse/eneboliger. Gangveien har forbindelse med lekeplass. 6. Hensynsone-Frisikt Sonen skal ivareta nødvendig frisikt og bidra til trafikksikkerheten for inn og utkjøring fra Gamle Nesnaveien. Teknisk infrastruktur Eksisterende boligbebyggelse på vestsiden av Sjøveien er knyttet til kommunalt vann- og avløp. Helgelandskraft har en nettstasjon innenfor planområdet. Eventuelt oppgradering av og tilknytting til vann- og avløpsanlegg i forbindelse med utbygging må kreves refundert ved salg av tomter. Eierform Veier f_sv1 og f_sv2, gangvei f_sgg og lekeplass f_blk har felles eieform. Øvrige formål i planen har annen eierform (privat). Eiendom Grunneiere av eiendom 135/124 og 135/125 er Tangen gartneri og hagesenter AS. Byggehøyder og utnyttingsgrad Det stilles krav om høydebegrensninger på bygg for å ivareta lys og utsikt til eksisterende hus på nabotomtene. For frittliggende eneboliger er maks mønehøyder satt til 6,3 m over eksisterende terreng, garasje skal integreres i boligbygg, det tillates ikke bygg i rekke og utnyttelsesgrad er maks 30 %. For konsentrert småhusbebyggelse er byggehøyde satt til kote 28,7, utnyttelsesgrad er maks 40 % og MUA skal tilsvare minst 20% av boligens bruksareal. Fire tomter på BFS vil gi tomtestørrelse på 451 m 2 og med eneboliger i en og halv etasje. Dette vil gi frittliggende boliger inkl. garasje på ca. 115 m 2. På feltene BKS med 10 boenheter vil dette gi tomtestørrelse på ca. 316 m 2. Tomtene vil være mindre enn tilgrensende tomter til planområdet. Parkering For hver boenhet skal det være minst 2 biloppstillingsplasser hvorav en plass i garasje. For konsentrert småhusbebyggelse kan parkering skje i felles garasje eller på felles parkeringsplass. Vurderinger: Grunnforhold Det stilles krav i bestemmelsene om fagkyndig geoteknisk vurdering før terrenginngrep eller bygge- anleggstiltak settes i gang. I følge grunneier består grunnen i planområdet av morenemasse og fast fjell. Basert på tidligere bygge- og grave virksomheter på området er det grunn til å anta at området er stabilt. Side 4 av 7

5 Trafikkforhold Planområdet har i dag 1 avkjørsel fra Gamle Nesnaveien og 2 avkjørsler fra Sjøveien. Vi kjenner ikke til noen spesiell ulykkesrisiko i tilknytning til planområdet. Kommunedelplan for Mo og omegn stiller det krav om gang- og sykkelvei før det kan bygges flere boliger langs Gamle Nesnaveien, men fra planområdet i Sjøveien vest kan myke trafikanter benytte Båsmobakken, som er en lite trafikkert vei, mot skole og gangveisystem på Båsmoen. Avstand fra planområdet til Båsmoen barneskole og Båsmoen ungdomsskole er ca. 800 m - 1 km. Nærmeste busstopp for bybuss er ved Båsmobakken barnehage, m fra planområdet. Gangvei mellom f_sv1 og Sjøveien har avkjøring rett ut i Sjøveien og bør sikres slik at det ikke er mulig å løpe/sykle rett ut i veien. Avkjørsel fra f_sv1 til Gamle Nesnaveien vil være en ny avkjørsel og det må stilles krav til at siktforholdene og høyde på avkjørsel oppfyller gjeldende bestemmelser i vegnormalen. I plankart er det tegnet inn Hensynsone-frisikt, for å ivareta trafikksikkerhet for inn og utkjøring fra Gamle Nesnaveien. Stigningsforholdet på f_sv1 vil bli likt med Sjøveien. Sjøveien er bratt og kan være vanskelig å komme opp på glatt føre. Ny vei f_sv1 bør ha en bedre fremkommelighet, fordi den har ingen annen alternativ rute på vinterstid. Barnas interesser Planområdet har tidligere vært brukt til hagesenter. Barn har ikke tidligere hatt tilgang til eller interesser i området. Lekeplass på ca. 200 m 2 etableres i planområdet for de minste barna. På nordsiden av Gamle Nesnaveien er det regulert friområde med tursti opp til en større lekeplass (2100 m2) i tilknytning til Øvergata. Avstand fra planområdet er ca. 190 m. Båsmofjellet kan nås via etablerte turstier fra friområdet og Steneset. Lekeplass etableres nær Sjøveien i et kryss og det må stilles klare krav til at den avgrenses med gjerde slik at ikke barn løper ut i veibanen. Det er tatt inn en rekkefølgebestemmelse som sier at lekeplass med fysikk skille mot boligareal og gjerde mot veg skal være opparbeidet og tilrettelagt før ferdigattest til boliger kan gis. Risiko og sårbarhet Høyspentsone: Helgelandskraft har en nettstasjon på planområdet og en 22kV høyspentlinje i nedgravd kabel. Nettselskapets retningslinjer må følges ved byggearbeider. Dersom det er aktuelt å bebygge sørlige del av området må utbygger ivareta eventuell flytting av nedgravd høyspentkabel. Boligbygg må plasseres i tilstrekkelig avstand til nettstasjon. Ras: Området er bebygd og det er ikke grunn til å tro at det er spesielt vanskelige grunnforhold eller rasfare. Det er fjell i dagen på området og løsmasser som er avdekket ved tidligere byggearbeider består av morenemasse. Det forutsettes at grunnen er egnet for byggeformål, men det må likevel sikres at eventuelle nye byggetiltak ivaretar krav til sikkerhet mot ras. Det stilles krav om geoteknisk vurdering ved byggesak. Flom: Bekkesig som kommer fra nordsiden av Gamle Nesnaveien kommer fra en kilde og berøres ikke av flom. Bekkesiget forutsettes lagt i rør, eller ledet inn i grøft vest for eiendommene. Side 5 av 7

6 Forurensning i grunn: Det har tidligere vært drevet gartnerivirksomhet på eiendommen. Det har vært brukt sprøytemiddel på planter og drivhus har vært oppvarmet ved hjelp av oljefyring. Det har ikke vært registrert oljelekkasje eller drevet med unødvendig bruk av sprøytemiddel, jfr. brev fra Tangen 25.oktober Vi finner det derfor ikke sannsynlig at det er forurenset grunn i området som følge av gartneridriften. Landbruk Det er ikke knyttet landbruksverdier til området. Kulturminner. Kulturmiljø Det er ikke spesielle kulturverdier innenfor planområdet. Det vises til aktsomhet- og meldeplikt dersom en under markinngrep skulle støte på fornminner, jfr. Kulturminnelovens 8 andre ledd. Naturmangfold Det er ikke registrert forhold i Naturbasen eller artskart som kommer i konflikt med tiltaket. Området har tidligere vært bebygget og brukt i forbindelse med gartneridrift og har ingen spesielle naturverdier innenfor planområdet. Tilgjengelighet Universell utforming I henhold til Plan- og bygningsloven stilles det krav til universell utforming ved etablering av ny bebyggelse. Deler av planområdet er relativt flatt og vil gi gode muligheter til trinnfri adkomst fra kjøreadkomst til hver bolig. Adkomstveier reguleres inn slik at bebyggelsen nås med minst mulig stigning. Veg f_sv2 har liten eller ingen stigning og vil ligge til rette for trinnfri adkomst. For veg f_sv1 vil stigningsforholdet gjøre tilgjengeligheten mindre tilfredsstillende for universell utforming. Rekkefølgekrav i planbestemmelsen Det stilles rekkefølgekrav om opparbeiding av gang- og kjøreveger, lekeplass, eventuelle felles parkeringsplasser og uteoppholdsareal før ferdigattest til boliger kan gis. Konklusjon og anbefalinger Plankontoret anbefaler at reguleringsplan 8057 «Detaljregulering for Sjøveien vest» med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse, datert , revidert , vedtas. Vedleggsliste Trykte vedlegg: - Plankart, datert , revidert Planbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert Utrykte vedlegg - Merknader fra offentlig høring - Brev fra Henry Tangen, datert Saksbeskrivelsen i MPR-utvalget sak 84/14 Side 6 av 7

7 Teknisk avdeling Sverre Å. Selfors Teknisk sjef Inger Blikra Plansjef Side 7 av 7