Detaljregulering for Stien, Sokndal kommune PLANBESKRIVELSE. Datert:

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering boliger Stien Sokndal kommune Datert:

2 Innholdsfortegnelse 1 SAMMENDRAG BAKGRUNN Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent og eierforhold Tidligere vedtak i saken Krav om konsekvensutredning? PLANPROSESSEN Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, ev. planprogram PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Overordnede planer Gjeldende reguleringsplan Tilgrensende planer Temaplaner Statlige planretningslinjer/rammer/føringer BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planlagt arealbruk Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Bebyggelsens plassering og utforming Bomiljø/bokvalitet Parkering

3 6.6 Tilknytting til infrastruktur Universell tilgjengelighet Uteoppholdsareal Landbruksfaglige vurderinger Kollektivtilbud Kulturminner Sosial infrastruktur Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Plan for avfallshenting Rekkefølgebestemmelser VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer Landskap Stedets karakter Kulturminner og kulturmiljø Forholdet til naturmangfold Rekreasjonsinteresser/Rekreasjonsbruk Uteområder Trafikkforhold Universell tilgjengelighet Energibehov energiforbruk ROS Kommentar ROS Jordressurser/landbruk Teknisk infrastruktur Økonomiske konsekvenser for kommunen

4 1 SAMMENDRAG To av grunneierne av planområdet har engasjert til å omregulere de 3 regulerte fritidsboligene som ligger på planområdet til boligbebyggelse med kjøreveg frem til tomt. Det ønskes romslige rammer for areal til bebyggelse og terrasser. Det foreslås at det reguleres inn tomtegrenser og nye byggesoner. Planområdet omfatter gnr.82, bnr.133, og del av gnr.82, bnr.9. 2 BAKGRUNN 2.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er omregulere 3 tomter for fritidsboliger til boligbebyggelse med kjøreveg frem til tomt innenfor planområdet. Formålet med planen er primært å endre utnyttelsen fra hytteformål til boligformål. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent og eierforhold På vegne av grunneierne Per Albert Grure, Åse Støle og Espen Pettersen fremmer Prosjektil Areal AS forslag til omregulering av planen for Stien, vedtatt av kommunestyret i Tidligere vedtak i saken Ingen tidligere vedtak i denne saken. 2.4 Krav om konsekvensutredning? I oppstartsmøtet for igangsetting av planarbeid fremkom ingen forhold som krever at planen skal behandles etter forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven. 3 PLANPROSESSEN 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, ev. planprogram Oppstartsmøte ble holdt med Sokndal kommune v/ Roger Egeli og Rita Ørsland, oppdragsgiverne Per Albert Grure, Åse Støle, Espen Pettersen, samt Trond Heskestad,. Reguleringsendringen ble annonsert på Sokndal kommune sin hjemmeside og i Dalane Tidende , samt ved brev til tilstøtende grunneiere og myndigheter. Fristen for å komme med merknader ble satt til , og det ble mottatt 3 merknader. Innkomne merknader Den kom inn totalt 3 merknader. Følgende merknader har kommet inn: 1. Fylkesmannen i Rogaland, Fylkesmannen frykter at omregulering fra fritidsboliger til boligbebyggelse kan skape presedens og viser til at boligbebyggelse ikke samsvarer med kommuneplanen som viser 4

5 fritidsbebyggelse på dette sted. Dersom det åpnes for boliger, vil man på sikt få langt mer dominerende bygninger i landskapet. Kommunen har satt av arealer til boligbebyggelse på egnede steder i kommunen. Boliger på dette sted bryter med prinsipper i statlige planretningslinjer for samordna bolig-, areal- og transportplanlegging. Kommentar: Det var et bolighus på dette området før det ble bygd fritidsboliger her, så boligformålet er ikke av ny dato. Området har en gunstig beliggenhet i forhold til synlighet ved at boligene ligger inntrukket på kotenivå moh med en krapp kant ned mot sjøen. Det legges opp til 1.etasjes bolighus med bestemmelse om at husene skal ligge lavest mulig i terrenget og ikke komme i silhuett fra fylkesvegen eller sjøen. Det er kun tale om å bygge ett nytt hus, og det blir liggende tilbaketrukket i et naturlig søkk i terrenget. Tilskudd av nye boliger og dermed nye fastboende i en utkant av kommunen vil være positivt for det sosiale miljøet i bygda. 2. Statens vegvesen, Veganlegget skal gis en teknisk utforming iht. vegvesenets krav. Avkjørsel fra planområdet må ikke flyttes. Frisikt må fastsettes til 4x50 m og omtales i reguleringsbestemmelsene. Byggegrense langs fv.33 inntegnes med 15 meter. Det må reguleres inn et 3 meter bredt belte langs fv.33 til «annen veggrunn». Tekniske planer for tiltak som berører fv.33 må sendes vegvesenet til gjennomsyn og sikres i reguleringsbestemmelsene. Kommentar: Fv.33 danner planområdets avgrensning mot vest og sør og opprettholdes som i gjeldende reguleringsplan. Eventuell framtidig utvidelse ivaretas ved at det inntegnes 3 meters ekstra bredde til «annen veggrunn». Byggegrense 15 m ivaretas. Vegvesenets forslag til reguleringsbestemmelser inntas. 3. Fylkesrådmannen, Fylkeskommunen er i likhet med fylkesmannen kritisk til endring i strid med kommuneplanen. Også fylkeskommunen viser til prinsippene for areal- og transportplanleggingen. Også dette understreker behovet for vurdering i kommuneplansammenheng. Områdets plassering i 100-metersbeltet tilsier at det ikke skal være større utbygging enn det som ligger i allerede godkjente planer. Foreslått planformål har høyt konfliktnivå, og fylkesrådmannen fraråder at man går videre med planen. Kommentar: Viser til kommentarene til fylkesmannens uttalelse. 5

6 4 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 Overordnede planer Fylkeskommunale planer o Fylkesdelplan for areal og transport i Dalane o Fylkesdelplan for friluftsliv, idrett, naturvern, kulturvern fra 2004 (FINK) Her viser det hvor FINK berører planområdet. Figur 1: Regionale friluftsområder (FINK 2004) Nåværende og planlagt bebyggelse ligger utenfor FINK området. 6

7 o Kommuneplan o Kommuneplanens arealdel med tilhørende bestemmelser Her viser det at planområdet er regulert til fritidsboliger og at det er en faresone i planområde for ras- og skredfare. Figur 2: Kommuneplanens arealdel 7

8 4.2 Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan for området Stien, Sokndal kommune som ble vedtatt Figur 3: Gjeldende reguleringsplan. 4.3 Tilgrensende planer Det er to tilgrensende planer til planområdet. Måkehei/ Vågan PlanID: , er en eldre reguleringsplan, vedtatt Planen omhandler et hyttefelt, med sanitæranlegg og vannposter, parkering til hyttegjester og sportsfiskere. Det er nå varslet om endring av reguleringsplanen for dette området, der de ønsker punktfeste erstattet med festet / selveid tomt, øke utnyttelsesgrad på hyttestørrelse, kjørbar veg etablert frem til de fleste hytter, samt nye parkeringsplasser langs vegene. Igletjøn gnr 82, bnr 4 og PlanID: , vedtatt Planen omfatter fritidsboliger med veg, parkering og noen stier. 4.4 Temaplaner Strekningsanalyse fv.33 parsell Rekefjord-Nesvåg, fra Har resultert i nedsatt fartsgrense på strekningen. 4.5 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging er relevant for dette planområdet. Disse retningslinjene skal ivareta at arealplanleggingen ikke legger opp til en arealbruk som øker behovet for transport og trafikk på vegnettet. 8

9 5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 5.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Sokndal kommune. Figur 4: Planområdets beliggenhet. 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Dagens arealbruk er i dag fritidsboliger. Områdene rundt er også fritidsboliger. Det er oppført bebyggelse i områdene FB1 og FB3. Eksisterende bebyggelse er tilknyttet godkjente anlegg for vann/ avløp og benyttes som helårsboliger. Det er anlagt større terrasser ved den etablerte bebyggelsen. Bildet i figur 5, viser at det historisk har vært bolighus i planområdet. 5.3 Stedets karakter På planområdet i dag er det to bygg, med en gruset adkomstveg inn til området. Byggene ligger slik at de ikke synes godt fra vegen. Området har en gunstig beliggenhet i forhold til synlighet ved at byggene ligger inntrukket på kotenivå moh med en krapp kant ned mot fylkesvegen og sjøen. 9

10 Figur 5: Tidligere bolighus på planområdet. 5.4 Landskap Landskapet på området består av det meste fjell og jord- og skogsområde. Området har gode solforhold. Området blir ikke påvirket av fjellet i nord med tanke på solforholdet på planområdet. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Ingen kjente kulturminner på området. 5.6 Naturverdier Ingen registrerte naturverdier. 5.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Området regulert til bebyggelse ligger for seg selv uten noen naturlig gjennomgangsmulighet for allmennheten og er ikke i bruk som friluftsområde. Gnr. 82, bnr. 9 har en egen privat undergang under fylkesvegen ned til naust ved sjøen. 5.8 Landbruk Drives ikke aktivt landbruk innenfor planområdet. 5.9 Trafikkforhold Området er knyttet til fv. 33 som er en smal og uoversiktlig veg med en fartsgrensen på 50km/t. Det har ikke vært noen kjente store ulykker på fv. 33 ved planområdet, utenom 2 mindre ulykker der bil kjørte ut av vegbanen Barns interesser Det finnes ingen lekeplasser i området, men det er god boltreplass for barn/ unge på tomtearealene Sosial infrastruktur Kapasitet i skoler og barnehager er tilstrekkelig for aktuell regulering Universell tilgjengelighet Er ikke ivaretatt for nåværende bebyggelse Teknisk infrastruktur Nåværende bebyggelse er koblet til offentlig vannforsyning og privat avløpsanlegg. 10

11 5.14 Grunnforhold På aktsomhetskartene til NVE er det registrert et utløpsområde for snøskred på deler av planområdet. Dette er automatisk generert kart på grunnlag av terrengkoter. I kyststrøkene i Rogaland vil det erfaringsmessig ikke kunne bygge seg opp slike snømengder at snøskred er en aktuell problemstilling. Figur 6: Snøskredfare område Støyforhold Planområdet grenser til fv. 33 og har en fartsgrense på 50km/t,og en trafikkmengde på ca.350 ÅDT. Området har en beskjeden trafikkstøy-belastning da fv. 33 i hovedsak ligger nedenfor fjellskrenter mot planområdet. 11

12 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.1 Planlagt arealbruk Planlagt arealbruk innenfor planområdet er boligbebyggelse, renovasjon, veg, annen veggrunn, landbruksformål og friluftsformål Reguleringsformål Formålet med reguleringen er å omregulere 3 tomter for fritidsboliger til boligbebyggelse med kjøreveg frem til tomt. Det er kun tale om å bygge ett nytt hus, og det blir liggende tilbaketrukket i et naturlig søkk i terrenget. Figur 7: Forslag til reguleringsplan. 12

13 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Under følger en oversikt over formålene som er benyttet i planen og funksjoner knyttet til formålene. Boligbebyggelse tillater inntil 3 bygninger på planområdet, som gir mulighet for oppføring av 1 ny bolig. Eksisterende boligbebyggelse med tilhørende anlegg inngår i planen. Renovasjons området er regulert i tilknytning til snuplass i offentlig veg inne på området. Vegen på området går videre til tomtene som privat veg og utenfor planområdet er vegen koblet til fv. 33. Annen veggrunn på 3 m er med i planen med krav fra Statens vegvesen for mulighet til å utvide fv. 33. Landbruksformål er en del av en større landbrukseiendom gnr. 82 bnr. 4. Friluftsområde på området ligger på opp siden av den private vegen i fjell terreng og strekker seg litt nedover i planområdet. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Fasadematerialene skal være tre eller naturstein. Byggene skal ha farger som glir godt inn i naturen. Kommunen fastsetter endelig plassering og høyde på grunnmuren. Bygg skal plasseres lavest mulig i terrenget og må ikke komme i silhuett fra fylkesvegen eller sjøen. Taktekking skal ha stedstilpasset/naturtilpasset farge Bebyggelsens høyder og takform Underetasje/ kjeller kan tillates der terrenget ligger tilrette. Maksimal mønehøyde for bolighus, målt fra golvnivå hovedetasje, er 6 meter ved skråtak. Takvinkel for skråtak skal ligge mellom 18 og 25. For hus med flatt tak skal høyde ikke overstige 4,5 meter. Garasje/bod skal stilmessig tilpasses bolighuset. Høyde skal ikke overstige 4,5 meter ved saltak og 3,5 meter ved pulttak eller flatt tak Grad av utnytting (veileder) Forskrift Maksimalt tillatt BYA for tomt er 150 m2. Areal til parkering kommer i tillegg. Terrasser tillates med areal inntil 100 m 2 og skal ikke overstige en høyde på 0,5 meter over terreng. Arealet skal ikke medregnes i BYA Antall boliger Det tillates inntil 3 boliger på planområdet. 6.4 Bomiljø/bokvalitet Bomiljø/bokvalitet er preget av områdets landlige beliggenhet med god avstand mellom hus i et naturlandskap. Det er rikelig med uteoppholdsarealer, turområder og områder for fri lek i naturlige og landlige omgivelser. 13

14 6.5 Parkering Det skal etableres min. 2 parkeringsplasser pr boenhet, inkl. bilplass i garasje. Garasje/bod skal stilmessig tilpasses bolighuset. Høyde skal ikke overstige 4,5 meter ved saltak og 3,5 meter ved pulttak eller flatt tak. 6.6 Tilknytting til infrastruktur Områdets veg er tilknyttet fv Tilgjengelighet for gående og syklende Planforslaget endrer ikke tilgjengeligheten for gående og syklende Felles atkomstveger, eiendomsforhold Det er i reguleringsbestemmelsene tatt stilling til hvem de felles vegene er felles for. Det har betydning for fordeling av utgifter til drift/vedlikehold. 6.7 Universell tilgjengelighet Teknisk forskrifter sine tilgjengelighetskrav skal legges til grunn for all planlegging og utbygging innenfor planområdet der dette er mulig. 6.8 Uteoppholdsareal Det kan opparbeides stier i frilufts - området. Stier skal ha grusdekke eller naturstein, evt. trestokker der det er nødvendig, og kan opparbeides i en bredde på inntil 1,0 meter. Stiene skal plasseres slik at de medfører minst mulig terrenginngrep. Stiene er åpne for allmenn ferdsel. Gjerder som er til hinder for den frie ferdsel, tillates ikke. Uteoppholdsarealet til tomt 2 legges på kote 17, Landbruksfaglige vurderinger Planforslaget innebærer ikke endret bruk av landbruksarealer Kollektivtilbud Kun skolebuss Kulturminner Ingen kjente kulturminner på planområdet Sosial infrastruktur Økt innslag av fastboende kan bidra positivt til sosial infrastruktur Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Alle bygg skal kobles til offentlig vann og privat godkjent avløpsanlegg. 14

15 6.14 Plan for avfallshenting Det er avsatt et område f_r for oppstilling av søppeldunker Rekkefølgebestemmelser Ikke forslag til rekkefølgebestemmelser. 7 VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 7.1 Overordnede planer Planforslaget får en endring i forhold til eksisterende overordnede planer med tanke på at det er foreslått endring fra fritidsboliger til boligbebyggelse. 7.2 Landskap Landskapet vil bli lite påvirket av det nye huset som det legges til rette for, da dette får en diskre og tilbaketrukken plassering. 7.3 Stedets karakter Stedets karakter og identitet kam bli noe endret da det legges opp til vesentlig økt byggeareal i forhold il gjeldende plan. 7.4 Kulturminner og kulturmiljø Ingen konsekvens. 7.5 Forholdet til naturmangfold Vi kan ikke se at planforslaget vil gå på bekostning av spesielle naturverdier 7.6 Rekreasjonsinteresser/Rekreasjonsbruk Ingen kjente konsekvenser. 7.7 Uteområder Mer bebyggelse vil naturlig nok i noen grad gå på bekostning av uteområder. Vi kan imidlertid ikke se at viktige benyttede uteområder vil gå tapt som følge av reguleringsplanen. 7.8 Trafikkforhold Det vil bli noe økt trafikk når fritidsboliger blir omregulert til boligbebyggelse. Det forventes ingen endring i kollektivtilbudet som følge av reguleringsplanen. 7.9 Universell tilgjengelighet Teknisk forskrift sine tilgjengelighetskrav gjelder. 15

16 7.10 Energibehov energiforbruk Energibehovet og forbruket øker i takt med utbyggingen og vil være større for bolighus enn for fritidsboliger. Aktuell energikilde vil fortsatt i hovedsak være elektrisitet ROS NATURRISIKO Forhold som kartlegges Vurdering Utrednings -punktnr/ kommentar Ja Nei Skred/ras/ ustabil grunn (snø, is, stein, leire, jord og fjell) Er området utsatt for snø- eller steinskred Er området geoteknisk ustabilt? Fare for utglidning? Er området utsatt for springflo/flom i sjø? Flom Er området utsatt for flom i elv/bekk, (lukket bekk?) Kan drenering føre til oversvømmelser i nedenforliggende områder? Radon Ekstremvær Er det radon i grunnen?? Kan området være ekstra eksponert for økende vind/ekstremnedbør som følge av endring i klima? Lyng/ Skogbrann Vil skogbrann/lyngbrann i området være en fare for bebyggelse? Regulerte vann Er det åpent vann i nærheten, med spesiell fare for usikker is eller drukning. Terrengformasj oner Finnes det terrengformasjoner som utgjør en spesiell fare (stup etc.) VIRKSOMHETS RISIKO Forhold som kartlegges Vurdering Utrednings -punktnr/ kommentar Ja Nei Tidligere bruk Er området (sjø/land) påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? Industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering? Militære anlegg, fjellanlegg, piggtrådsperringer? 16

17 Virksomheter med fare for brann og eksplosjon Virksomheter med fare for kjemikalieutslipp eller annen akutt forurensning Høyspent Gruver, åpne sjakter, steintipper etc.? Landbruk, gartneri Er nybygging i området uforsvarlig? Vil nybygging legge begrensninger på eksisterende anleggs mulighet for videreutvikling? Vil nybygging utgjøre en økt brannrisiko for omliggende bebyggelse dersom spredning? Er nybygging i nærheten uforsvarlig? Vil nybygging legge begrensninger på eksisterende virksomhet? Går det høyspentmaster gjennom området som påvirker området med magnetiske felt? Er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? TRAFIKK Forhold som kartlegges Vurdering Utrednings -pktnr/ kommentar Ulykkespunkt Farlig gods Er det kjente ulykkespunkt på transportsnettet i området? Er det transport av farlig gods gjennom området? Foregår det fylling/tømming av farlig gods i området? Ja Nei Myke trafikanter Støy og luftforrurensning Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportsnettet for gående, syklende og kjørende innenfor området? Til barnehage/skole Til idrettsanlegg, nærmiljøanlegg Til forretninger Til busstopp Er området utsatt for støy? Er området utsatt for luftforurensning? Ulykker i Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som 17

18 nærliggende transportårer SAMFUNNS- SIKKERHET kan inntreffe på nærliggende transportsårer (industriforetak med mer) utgjøre en risiko for området? Hendelser på veg Hendelser på jernbane Hendelser på sjø/vann/elv Hendelser i luften Forhold som kartlegges Vurdering Utrednings -punktnr/ kommentar Kritisk infrastruktur Høyspent Beredskapstiltak Terror og sabotasje Skipsfart 1 Skipsfart 2 Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet Tele Vannforsyning Renovasjon/spillvann Veger, broer og tuneller (særlig der det ikke er alternativ adkomst) Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningssikkerheten i området? Har området utilstrekkelig brannvannforsyning? (mengde og trykk) Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil? Er det spesiell fare for terror eller kriminalitet i området? (ved plassering av utsatt virksomhet) Er tiltaket i seg selv et sabotasje/terrormål? Er det ev terrormål i nærheten Er det planlagt en sjønær utbygging? Vil dette få konsekvenser for farleder eller strømforhold? Er det fare for at skipstrafikk fører til: Ja Nei? Utslipp av farlig last Oljesøl Kollisjon mellom skip Kollisjon med bygning Kollisjon med infrastruktur 18

19 7.12 Kommentar ROS Er området utsatt for snø- eller steinskred? o I kyststrøkene i Rogaland vil det erfaringsmessig ikke kunne bygge seg opp slike snømengder at snøskred er en aktuell problemstilling. o Fare for steinskred ikke registrert. Er det radon i grunnen? o Dette ivaretas i teknisk forskrifter. Er det åpent vann i nærheten, med spesiell fare for usikker is eller drukning. o Planområdet Stien ligger nær sjøen, og det vil alltid være en drukningsfare. Dette er en fare som kystens folk er vant til å forholde seg til og tar sine forholdsregler. Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnettet for gående, syklende og kjørende innenfor området? o Innenfor området er det en privat veg, med lite trafikk der myke trafikanter rimelig trygt kan ferdes. På fv.33 utenfor planområdet er det større fare for myke trafikanter fordi det ikke er noe fortau, hvilket tilsier at de må ferdes på vegen. Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil? o Boligbebyggelsen ligger i hovedsak slik at det kun finnes én adkomstmulighet for brannbil, hvilket er det normale i bygde-norge Jordressurser/landbruk Ingen endring fra tidligere plan Teknisk infrastruktur Ingen endring fra nåværende situasjon Økonomiske konsekvenser for kommunen Ingen kjente økonomiske konsekvenser for kommunen. 19