PLANBESKRIVELSE for Planid: 1830 Detaljregulering for Kleppevarden vest BK18 Klepp kommune Team Bygg Prosjekt AS

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE for Planid: 1830 Detaljregulering for Kleppevarden vest BK18 Klepp kommune Team Bygg Prosjekt AS Datert:

2 Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent og eierforhold Krav om konsekvensutredning Planprosessen Oppstartsmøte Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting Antall boliger Utforming bebyggelse Boligmiljø/bokvalitet Parkering Tilknytting til infrastruktur Universell tilgjengelighet Uteoppholdsareal Sol/skygge Plan for avfallshenting Avbøtende tiltak/løsninger ROS Virkninger av planforslaget Stedets karakter Estetikk Trafikkforhold Naturmangfold og kulturminner Universell tilgjengelighet ROS...9 2

3 6.7 Økonomiske konsekvenser for kommunen Innkomne uttalelser/innspill

4 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Formålet med reguleringen er å endre arealbruken i området fra konsentrert bebyggelse til tomter for 2 eneboliger, dette av hensyn til naboskapet. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent og eierforhold Prosjektil Areal AS fremmer forslag om en reguleringsplan for Planid: 1830 på vegne av Team Bygg Prosjekt AS. Planområdet er på 1076,6 m 2 og utgjør en del av eiendommen 1/2239 som disponeres av Team Bygg Prosjekt AS. En liten del av 1/1391 inngår også i planområdet. 1.3 Krav om konsekvensutredning Planen er i henhold til kommuneplanen, og er derfor vurdert til ikke å utløse krav om konsekvensutredning. Reguleringen anses ikke å kunne få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. 2 Planprosessen 2.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble avholdt Varsel om planoppstart ble annonsert på Klepp kommune sine hjemmesider og i Jærbladet , samt ved brev til tilstøtende grunneiere og myndigheter. 3 innspill ble mottatt, se kapitel 7. 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Regional plan Regionalplan for Jæren Krav til tetthet i rene boligområder innen sykkelavstand (<3 km) til kommunesenter, er minimum 3 boliger/daa. Kommuneplan Klepp kommune, Kommuneplan Planområdet er avsatt til boligformål. Reguleringsstatus Området omfattes av reguleringsplan for Kleppevarden vest endring, planid 1750 der delfelt BK18 er regulert til konsentrert boligbebyggelse. Det er i reguleringsbestemmelsenes 4.09 stilt krav om egen detaljreguleringsplan for BK18. 4

5 Fig.1 - Gjeldende reguleringsplan med varslet nytt planområde 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet er lokalisert omtrent 0,6 km i luftlinje fra Kleppekrossen, like øst for søndre tunnelmunning på fv.44. Flott utsikt vestover mot havet! 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet omfattet et areal på ca. 1,1 daa og ligger brakk. Tilstøtende arealer har siden gjeldende reguleringsplan ble godkjent, vært under utbygging med boliger, veger og annen infrastruktur. 5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk Plan området er regulert til konsentrert bebyggelse, men foreslås nå oppdelt i 2 eneboligtomter på henholdsvis 567 og 510 m 2. 5

6 Fig. 2 - Planforslag BK Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Gesims-/mønehøyder skal ikke overstige henholdsvis 4,0/5,0 meter. Alle høyder målt fra golv 1. etasje (hovedetasje) som angitt på plankart. Maks høyde på frittstående boder er 2,7 meter Grad av utnytting Hver av de to tomtene kan i henhold til reguleringsbestemmelsene utnyttes med BYA inntil 250 m Antall boliger Det tillates 2 frittliggende boliger (1 etasje + sokkel), en boenhet i hver Utforming bebyggelse Tak skal være saltak med møneretning som vist på plankart, takvinkel grader. Tak skal være 6

7 med røde eller svarte takstein. Fasade mot nordvest på tomt 2 skal utføres med brannklasse i overensstemmelse med plan og bygningslovens krav. Sportsbod skal tilpasses bebyggelsen Samlet utnyttelse Når de 2 planlagte nye enheter medregnes, får vi følgende boligantall innenfor Kleppevarden vest: Boligtyper Antall boenheter Eneboliger 23 Eneboliger m/utleiedel 17 Tomannsboliger 12 Rekkehus 31 Blokkleiligheter 53 SUM: 145 Opprinnelig reguleringsplan åpner for minimum 125 boliger, dvs. at vi har et overskudd og derfor tilfredsstiller gjeldende krav til utnyttelse med god margin. Økningen skyldes planendring i forbindelse med ny adkomstveg. 5.3 Boligmiljø/bokvalitet Planforslaget legger til rette for to vestvendte eneboliger med flott utsikt og ikke mulighet for å bli innebygd. Boligene ligger solrikt til, men kan være noe utsatt for vind. Husene er lagt så lavt i terrenget og med møneretning parallelt med siktlinjer slik at bakenforliggende boliger i minst mulig grad vil bli sjenert. Kommunen har god barnehagedekning, og passer fint for barnefamilier som ønsker nærhet til Stavanger og Sandnes uten å miste ro og naturlige omgivelser. Til tross for landlige omgivelser, har man både Klepp sentrum og Jærhagen innen akseptabel gangavstand, hvor man kan finne det man trenger av handelstilbud. 5.4 Parkering Det er i bestemmelsene stilt krav om 2 bilparkeringer og 3 sykkelparkeringer per boenhet. Parkering er lagt opp på hver tomt, i form av garasje og carport. 5.5 Tilknytting til infrastruktur Området skal tilknyttes offentlig vann og avløp. Overvann er håndtert og utført for hele utbyggingsområdet og trenger ikke tiltak for delfelt BK Kjøreadkomst For å minske mulige trafikkulemper for naboer i Kjengaren og samtidig oppnå en lavest mulig bebyggelse på tomta har vi valgt å ta adkomst fra Sofie Steinnes veg og ikke fra Kjengaren. 5.6 Universell tilgjengelighet BK 18 har allerede kjøreadkomst fra Sofie Steinsnes veg til U.etg på boligene og vil ikke bli tilgjengelige boliger. 5.7 Uteoppholdsareal Det er avsatt tilstrekkelig areal til uteopphold på begge tomter. 7

8 5.7.1 Sol/skygge Figur 3 Sol/skygge kl. 15:00 Figur 4 - Sol/skygge kl. 15:00 Området har gode solforhold med en fordelaktig helning mot vest. Figur 3-4 viser skyggefohold ved maks tilatte byggehøyder for boligene. Boligene får gode solfolhold gjennom hele dagen til alle årstider. Det samme vil gjelde for nabobebyggelsen. 5.8 Plan for avfallshenting Det er etablert renovasjonsanlegg med nedsenkede kontainere innenfor kort gangavstand. 5.9 Avbøtende tiltak/løsninger ROS Det er ikke avdekket forhold som gir grunn for å anta at tiltaket medfører behov for utredning av spesielle aspekter knyttet til samfunnssikkerhets eller sårbarhet. Boligbebyggelsen er støyskjermet i tråd med miljøverndepartementets retningslinjer. 6 Virkninger av planforslaget 6.1 Stedets karakter Stedets karakter vil bli marginalt påvirket av to nye huskropper i området, både opplevd fra fv.44 og fra naboskapet. Vedlagte solplaner viser at det ikke blir skygge inn på tomtene for bakenforliggende naboer. Det blir noe skygge inn på naboeiendom mot nord, men dette er helt marginalt og neppe til sjenanse for naboeiendommen. Bolighusene forventes å tilføre området arkitektonisk kvalitet. 6.2 Estetikk Det er nedfelt i reguleringsbestemmelsene at estetikk skal ivaretas ved utforming av bebyggelsen både internt i reguleringsområdet og i forhold til bygde omgivelser. Fastsatt maks tillatt bygningshøyde sikrer at planlagt ny bebyggelse ikke blir for høy og dominerende i forhold til omkringliggende hus og terrengformasjoner. Figur 5 - Lengdesnitt med nabobebyggelse 8

9 6.3 Trafikkforhold Atkomst vil skje via etablert vegnett i reguleringsplanen for Kleppevarden vest. Barns interesser er ivaretatt ved eksisterende lekeplasser og grøntarealer i feltet. 6.4 Naturmangfold og kulturminner Er vurdert og utredet ved utarbeidelsen av gjeldende reguleringsplan. 6.5 Universell tilgjengelighet Er ikke ivaretatt da parkering og inngang til boligenes hovedinngang ligger på forskjellige høydenivå. 6.6 ROS Det er knyttet en lav risiko til planforslaget, se sjekkliste nedenfor. NATURRISIKO Forhold som kartlegges Vurderin g Utredningspunktnr/ kommentar Ja Nei Skred/ras/ ustabil grunn (snø, is, stein, leire, jord og fjell) Er området utsatt for snø- eller steinskred Er området geoteknisk ustabilt? Fare for utglidning? Er området utsatt for springflo/flom i sjø? Flom Er området utsatt for flom i elv/bekk, (lukket bekk?) Kan drenering føre til oversvømmelser i nedenforliggende områder? Radon Er det radon i grunnen?? Ivaretas i TEK10 Ekstremvær Kan området være ekstra eksponert for økende vind/ekstremnedbør som følge av endring i klima? Lyng/ Skogbrann Vil skogbrann/lyngbrann i området være en fare for bebyggelse? Regulerte vann Er det åpent vann i nærheten, med spesiell fare for usikker is eller drukning. Terrengformasj oner Finnes det terrengformasjoner som utgjør en spesiell fare (stup etc.) VIRKSOMHETS RISIKO Forhold som kartlegges Vurderin g Utredningspunktnr/ kommentar Ja Nei 9

10 Tidligere bruk Virksomheter med fare for brann og eksplosjon Virksomheter med fare for kjemikalieutslipp eller annen akutt forurensning Høyspent Er området (sjø/land) påvirket/forurenset fra tidligere virksomheter? Industrivirksomhet, herunder avfallsdeponering? Militære anlegg, fjellanlegg, piggtrådsperringer? Gruver, åpne sjakter, steintipper etc.? Landbruk, gartneri Er nybygging i området uforsvarlig? Vil nybygging legge begrensninger på eksisterende anleggs mulighet for videreutvikling? Vil nybygging utgjøre en økt brannrisiko for omliggende bebyggelse dersom spredning? Er nybygging i nærheten uforsvarlig? Vil nybygging legge begrensninger på eksisterende virksomhet? Går det høyspentmaster gjennom området som påvirker området med magnetiske felt? Er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? x TRAFIKK Forhold som kartlegges Vurderin g Utredningspktnr/ kommentar Ulykkespunkt Farlig gods Er det kjente ulykkespunkt på transportsnettet i området? Er det transport av farlig gods gjennom området? Foregår det fylling/tømming av farlig gods i området? Ja Nei 10

11 Myke trafikanter Ulykker i nærliggende transportårer Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportsnettet for gående, syklende og kjørende innenfor området? Til barnehage/skole Til idrettsanlegg, nærmiljøanlegg Til forretninger Til busstopp Er området utsatt for støy? Er området utsatt for luftforurensning? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportsårer (industriforetak med mer) utgjøre en risiko for området? Hendelser på veg Hendelser på jernbane Hendelser på sjø/vann/elv Hendelser i luften x Støy og luftforrurensning SAMFUNNS- SIKKERHET Forhold som kartlegges Vurdering Utredningspunktnr/ kommentar Kritisk infrastruktur Høyspent Beredskapstiltak Terror og sabotasje Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet Tele Vannforsyning Renovasjon/spillvann Veier, broer og tuneller (særlig der det ikke er alternativ adkomst) Vil tiltaket endre (styrke/svekke) forsyningssikkerheten i området? Har området utilstrekkelig brannvannforsyning? (mengde og trykk) Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil? Er det spesiell fare for terror eller kriminalitet i området? (ved plassering av utsatt virksomhet) Ja Nei Er tiltaket i seg selv et sabotasje/terrormål? Er det ev terrormål i nærheten 11

12 6.7 Økonomiske konsekvenser for kommunen Utbygger står selv for kostnadene, og det skal ikke ligge noen økonomiske konsekvenser for kommunen i prosjektet. 7 Innkomne uttalelser/innspill Innkomne uttalelser ved oppstartsvarsel Fylkesmannen Fylkesmannen mener at planvarselet er i konflikt med nasjonale jordvernhensyn og statlige retningslinjer. Når jordbruksareal blir regulert til boligformål, må det stiles krav om høg arealutnyttelse. Det vises i den sammenheng til regionalplan for Jæren og statlige retningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging (ATP) Klepp energi Det er lagt fram strøm og fiberrør til tomten. Det må tas hensyn til lysmaster langs vegene som grenser mot tomta. Kart over strømledningsanlegg var vedlagt Fylkeskommunen Har ikke merknader til planendringen, men ber om at kommuneplanen ved neste revisjon blir endret slik at den samsvarer med ny reguleringssituasjon. Innkomne private innspill Kleppevarden sør vellag + naboer Følgende momenter nevnes: Man mener at politikerne tidligere har sagt nei til utbygging av denne tomten. Det er en god løsning at tomten ikke er planlagt med adkomst fra Kjengaren. Beboerne har tidligere fått informasjon om at tomten skulle være friområde/grøntområde/lekeplass. Nedgravd søppelanlegg var planlagt på området, men har nå fått en annen plassering. Utbygging skulle skje på nordsida av gammel steingard/kjerreveg, som lå mellom Kjengaren 69 og 71, ifølge lovnader fra grunneier/kommune. Terrenget på tomten er nylig blitt hevet. Nabolaget er blitt forespeilt et grøntområde. Tomt kan nyttes som erstattende utsiktspost for Åse- Marie Nesse monumentet, som nå ligg ved Klepp kyrkje. Kommentarer Angjeldende tomt er allerede regulert til konsentrert bebyggelse i plan Utnyttelsen for øvrig i Kleppevarden overstiger reguleringsplanens minimumskrav, se oversikt i avsnitt Tas til etterretning. Tas til etterretning. Angjeldende tomt er allerede regulert til konsentrert bebyggelse i plan Adkomst til området vil bli fra Sofie Steinnes veg, og bebyggelsen planlegges på et lavt høgdenivå i 1 etasje med sokkeletasje. Påført masse på tomtearealet vil bli fjernet slik at bebyggelsen kan legges lavt. 12

13 Planprosessen har ikke vært ryddig da planområdet trass i lovnader er blitt regulert til boligformål. Har savnet dialog med utbygger. Man reagerer på at det blir bygd hus som kan stenge for havutsikt. Dersom det blir godkjent bygging på tomta, må hus planlegges lavest mulig plassert og få flate tak. Adkomst må tas fra Sofie Steinnes veg. Flatt tak vil ikke passe inn da alle hus i området er bygd med skråtak. 13