DETALJREGULERINGSPLAN FOR, DP MØVIK BUSTAD OG NÆRINGSPARK ( MFL) DATERT: SIST REVIDERT: VEDTEKEN:

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR, DP MØVIK BUSTAD OG NÆRINGSPARK ( MFL) DATERT: SIST REVIDERT: VEDTEKEN:

2 INNHALD 1 SAMANDRAG NØKKELOPPLYSINGAR BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Intensjonar og mål med planframleggjet Kvalitetar som planframlegget bidreg med Tidlegare vedtak i saka PLANPROSESSEN Oppstartsmøte Vedtak om oppstart Varsel om oppstart av planarbeidet Medverknadsprosess Møte undervegs Endring av planframlegg Utgreiing av konsekvens Konfliktar eller heimlar GJELDANDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINER Rikspolitiske retningsliner Regionale planar Kommunale planar Arealdelen til kommuneplanen Kommunedelplanar Temaplanar Reguleringsplanar Lokale retningsliner/normer Avvik frå planar og retningsliner FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTGREIING SKILDRINGAR AV PLANOMRÅDET I DAG Lokalisering Avgrensing og størrelse på planområdet Grunngjeving av planavgrensinga Skildring av bruken til planområdet i dag Topografi og landskap Sol- og lystilhøve Lokalklima Estetisk og kulturell verdi Karakteren til staden Eksisterande bygningar

3 7.7.2 Samspel mellom landskap og bygningsmassar Kulturminne og kulturmiljø Naturverdiar og landbruk Rekreasjonsverdi, rekreasjonsbruk og uteområde Born og unge sine interesser Trafikkforhold Vegtilkomst Vegsystem Sjø og hamn Kollektivtilbod Sosial infrastruktur og andre servicetilbod Skule og barnehage Idretts- og Kulturtilbod Helsetilbod Nærleik til arbeidsplassar Daglegvarehandel og andre servicetilbod Universell tilgjenge Teknisk infrastruktur Vatn og avlaup Trafo og kraftlinjer Energiforsyning og alternativ energi Miljø, klima og grunnforhold Stabilitetsforhold i grunn Mikroklimatiske forhold Støyforhold Beredskap og ulukkesrisiko Beredskap Rasfare Flomfare Overvatn Vind Potensielle forureiningskjelder Ulukkesrisiko Privatrettslege bindingar SKILDRINGAR OG VERKNADER AV PLANFRAMLEGGET Innleiing Planlagt arealbruk Formål knytt til bygningar og anlegg Type bygningar og anlegg Leike- og opphaldsareal ute Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Landbruks-, natur- og friluftsformål Bustadmiljø og kvalitetar

4 8.5 Folkehelse Støytiltak Terreng, landskap og estetikk Naturmangfald Overordna planar og retningsliner Krav til utbyggingsrekkjefølgje og føresegner Krav til samtidig opparbeiding Rekkjefølgjekrav Universell utforming Anna KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET Overordna planar og mål Eksisterande reguleringsplanar Natur- og ressursgrunnlaget Terreng- og landskap Verknader for naboar og interessemotsetnader Friluftsliv, naturområde, born og unges interesser i nærmiljøet Universell utforming og tilgjenge Trafikkforhold og teknisk infrastruktur Sosial infrastruktur og servicetilbod Kulturminne og kulturlandskap Miljøkrav småbåthamn Risiko og sårbarheit Juridiske/økonomiske konsekvensar for kommunen Energibehov og forbruk Konsekvensar for næringsinteresser AVVEGING AV VERKNADANE RISIKO- OG SÅRBARHEITSANALYSE UTTALER OG MERKNADER Uttaler og merknader ved oppstart av planarbeidet AVSLUTTANDE KOMMENTAR FRÅ FORSLAGSSTILLAR

5 1 SAMA NDRAG Planforslaget er utarbeidd av Akons AS på vegne av Møvik Næringspark AS. Planen er e i n endring av plan frå 2006, og opnar for inntil 40 nye bustader i kombinasjon med næringsverksemd. Spørsmålet om regulering har vore førelagt KPU som har gjort eit positivt vedtak. Planen svarer godt til dei utfordringar og mål som er skildra i Kommunedelplan for bustadutvikling Viktigaste endring er at bygg j eområde som er der i dag og som gjeld forretning/ kontor/ industri er endra til bustad/ næring. Dette er ei endring som harmoniserer betre med tilgrensande bustader. Endringane er ikkje i konflikt med kulturminne, natur - og landskapsverdiar. Småbåthamn og naust områder vert vidareført som i dag. Planen legg opp til ein utbetring av vegen og nytt fortau. Det er planlagt to leikeareal, parkeringskjellar og funksjonelle uteopphaldsareal. Tilgang til kai for allmenta vert om lag som i dag. For å unngå privatiseri ng er det lagt til rette for næring på kaien. Byggjehøgder er redusert i nord av omsyn til naboar. Elles vert byggjehøgda innanfor planen fastset med kotehøgde, noko som sikrar betre styring enn plan frå 2006 som opnar for høgare bygg enn dette planfors laget. Ein legg opp til å inngå ein utbyggingsavtale med kommunen som gjeld infrastruktur og utbetringstiltak på veg. I utbyggingsavtalen kan ein og sikra at utbygginga gjev bustader av varierande storleik. Innkomne merknader frå naboar, høyringsuttaler til varsel om start og aktuelle tema frå ROS analysen er søkt innarbeidd og løyst med dette planforslaget. Etter handsaming i KPU 22 oktober 2014 er planframlegget endra på 19 punkt i dialog med administrasjonen i Fjell kommune

6 2 NØKKELOPPLYSINGAR Prosjektnamn Akons A/S Gnr./bnr. (hovudeigedommen) Gjeldande planstatus (regulerings- /kommuneplan) 1020 Møvik 11/116 m.fl. Møvik Småbåthavn gnr 11/116 m.fl. Plan id , Del av plan Fv210, Møvika-Skålvika,Utbetring (11,15) Privat kai, Naust ( mfl) Arealdelen til kommuneplanen Forslagstillar Grunneigarar Plankonsulent Møvik Næringspark AS 10/188 Statens vegvesen. 11/1 Fjell kommune 11/4 Lars Arne Nilsen 11/5 Bergljot Møvik ved Bodil Solsvik 11/6 Linda Marie Møvik, Jan Gunnar Møvik 11/72 Fjell kommune 11/86 Birger Møvik, John Møvik, Kåre Møvik, Nils Møvik, Berit Åse 11/111 Leif Andreas Ekren 11/116 Møvik Næringspark AS 11/121 Jan Gunnar Møvik 11/123 Statens vegvesen. 11/124 Hordaland Fylkeskommune ved Statens vegvesen. 11/127 Møvik Næringspark AS 11/129 Lars Arne Nilsen 11/131 Fjell kommune Akons AS ved Even Akerø Hovudformål Storleik på planområdet i daa Grad av utnytting Tal på nye bustadeiningar/størrelse på nytt næringsareal (BRA) Er det varsla motsegn? (ja/nei) Konsekvensutgreiingsplikt (ja/nei) Formålet med reguleringsendring er å legge til rette for kombinert bygg med bustader og næring. Ca 22,5 daa. Varierande. Inntil 40 bustader. Inntil 1000 m2 næringsareal. Nei Nei Oppstartsmøte, dato Kunngjering oppstart, dato 20 april 2013 ( ) Vedtak om oppstart (gjeld off. reg. planar). Nei (ja/nei) Informasjons- folkemøte, dato Nei Vedtak om offentleg ettersyn, dato Høyringsperiode, dato frå - til

7 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 Intensjonar og mål med planframleggjet Planen skal leggja til rette for nye bustader samstundes som ein skal ha moglegheit for næringsverksemd, drift av småbåthamn og ulike servicetilbod. Ein skal utbetra tilkomstveg og skapa varierte område for leik og opphald. 3.2 Kvalitetar som planframlegget bidreg med Planen legg til rette for etterspurde, sjønære leilegheiter av varierande storleik og utforming. Dette vil bidra til meir differensiert bustadstruktur samstundes som kaifronten vil vera offentleg tilgjengeleg på same måte som i dag. Ein legg opp til tett utbygging som utnyttar eksisterande infrastruktur, med gode fellesareal og møteplassar. Meir effektiv arealbruk er ein sentral strategi for å nå kommunen sitt klimamål. Lettstelte leilegheiter gjev folk moglegheit til å bu heime også når helsa sviktar. 3.3 Tidlegare vedtak i saka Spørsmålet om reguleringsendring var handsama i Komite for plan og utvikling i møte , utvalgssaksnr. PS 31/13: Førespurnad om endring av reguleringsplan for Møvik småbåthamn, gnr 11/116 mfl. Sjå og punkt PLANPROSESSEN Planprosessen starta i 2011 da arkitektkontoret tegn_3 vart engasjert til å utarbeide eit skisseprosjekt for alternativ utnytting av området. Dette resulterte i ei førespurnad om reguleringsendring som vart handsama i KPU februar Vedtak i KPU opnar for at ein kan starta planlegging for mellom 25 og 50 bustader. Det kom innspel frå naboar til varsel om oppstart som gjaldt trafikk og utsikt, elles ingen vesentlege merknader frå høyringsinstansar. Ny vurdering av eksisterande bygg i 2013 tilseier at dette bør rivast for å få til optimale løysningar på tomten. I 2013 ble det difor arbeidd mykje med vidare utvikling av konsept for utbygging på tomten, for å sikra ein fleksibel plan med tydelege rammer for utbygging. 4.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte vart heldt med Fjell kommune. Viktigaste avklaring var avgrensing av planområdet i varsel om oppstart. 4.2 Vedtak om oppstart I førespurnad om reguleringsendring (KPU ) vart det gjort vedtak om at ein kan starte planarbeid som omsøkt. 4.3 Varsel om oppstart av planarbeidet Varsel om start av planarbeid vart kunngjort i Vestnytt 20 april Naboar og høyrings instansar vart varsla med brev med høyringsfrist 24. mai. I tillegg vart planarbeidet kunngjort på Akons AS sin heimeside:

8 Det kom inn 12 innspel til planarbeidet. Naboar har vore opptatt av utsikt, parkering og plangrense. Statens vegvesen har innspel som gjelder trafikksikring og veikryss. Andre høyringsinstansar sine uttaler har vore av generell karakter. Varsel om start av planarbeidet har med halve området til FjellVar. Ein har utvida planen til å ta med heile dette området. Ein har varsla FjellVar og nabo 11/4 i sør om denne utvidinga våren Dei hadde ikkje merknader til dette. Planområdet er elles redusert og tilpassa gamal plangrense, med unntak av tilkomstvegen. Ny veg er tilpassa eigedomsgrensene til vegen, slik at naboeigedomar ikkje må stå i frå grunn til utbetring av veg. 4.4 Medverknadsprosess Det har vore dialog med nabo i sør i samband med at han har kome med innspel til kommuneplanen, for å sikre at det ikkje er konflikt med ein vidare utvikling i området. FjellVAR har vore kontakta for å sikre at planen tek omsyn til deira interesser i tilknyting til anlegget ved Møvik kai

9 Det har og vore dialog med eigar av 11/56 for å finne beste løysning på avkjørsel, og oppfølging ovanfor andre naboar som har vore uroa over at varsel om start viste ein planavgrensing som gjekk inn over deira eigedom. 4.5 Møte undervegs vart det møte undervegs hos Fjell kommune med planavdeling og samferdsel. Tema var standard på tilkomstveg, moglegheit for å reservera båtplassar til nybygget og parkeringsdekning for desse. Naust på 11/121, sikring av båt opptrekk og forhold til eksisterande plan for 11/111 vart diskutert. Kommunen gav utrykk for at ein burde ha med heile det regulerte sjøområdet, dersom ein regulerte i sjø. Det føreligg referat frå møtet. 4.6 Endring av planframlegg Planframlegg var innlevert til Fjell kommune mai Det var så endra på fleire punkt etter ønske frå administrasjonen. Revidert plan vart innlevert juli Den var handsama av KPU i møte 22 oktober Rådmannen hadde innstilling med framlegg til 19 endringar av planen. KPU bad i vedtak administrasjonen gå i dialog med utbyggjar for å rette opp planen med utgangspunkt i merknadene i saksutgreiinga og dei signal som er gjevne. Planframlegget er no endra på bakgrunn av dette vedtaket. 4.7 Utgreiing av konsekvens I oppstartsmøte med kommunen var konsekvensutredningsplikt drøfta. Planen vart ikkje vurdert som utredningspliktig. 4.8 Konfliktar eller heimlar Tiltakshavar kjenner ikkje til at det er heimlar eller privatrettslege tilhøve som er til hinder for gjennomføring av planen. 5 GJELDANDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINER Gjeldande reguleringsplan er Møvik Småbåthavn gnr 11/116 m.fl. Plan id , frå 2006, seinare justert med ein utviding av sjøområde i Tilkomstveg og kringliggjande område er kommuneplanen sin arealdel frå Kryss med hovudveg er regulert i 85 RP Fv210, Møvika-Skålvika,Utbetring (11,15) Eit naust og deler av offentleg kai innanfor planen er regulert i 330 DP Møvik Småbåthamn, Privat kai, Naust ( mfl) Førespurnad om regulering handsama av KPU opnar for at ein kan fremja ny plan for området med bustader som del av kombinert byggeområde. 5.1 Rikspolitiske retningsliner Aktuelle retningsliner: Samordna areal- og transportplanlegging Styrking av barn- og unge sine interesser i planlegging Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø Støy i arealplanlegging Utbygging i fareområder

10 5.2 Regionale planar Aktuelle regionale planar: Fylkesplan for Hordaland Fylkesdelplan for kystsona i Hordaland Fylkesdelplan for hamner 2004 Fylkesdelplan for kulturminne Klimaplan for Hordaland Fylkesdelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av service og handel 2002 Fylkesplan Deltaking for alle universell utforming Kommunale planar Arealdelen til kommuneplanen Kartutsnitt viser formålet i arealdelen til kommuneplanen opp mot planomriss. Planomriss ev gjeldande plan i kommuneplanen er ikkje oppdatert etter siste reguleringsendring. Dette planframlegget inneber ikkje utviding av sjøområde Kommunedelplanar Det er ikkje kommunedelplan for arealbruken i dette området Temaplanar Aktuelle temaplanar: Trafikksikringsplan /2020 Idrett og fysisk aktivitet Kommunedelplan for bustadutvikling Energi-, miljø- og klimaplan Kulturplanen Landbruksplan Vassforsyning og avløp/vassmiljø 2011 Skulestruktur for Fjell kommune

11 5.4 Reguleringsplanar 93 RP Møvik Småbåthamn ( mfl) Dette er reguleringsplan frå 2006 som gjeld næringsbygg og småbåthamn. I 2009 vart det gjort ein reguleringsendring som gjaldt utviding av sjøområda i planen. 330 DP Møvik Småbåthamn, Privat kai, Naust ( mfl) Reguleringsplan gjelder naust på gnr 11, bnr 111. Vedteken 11 januar RP Fv210, Møvika-Skålvika, Utbetring (11,15) Reguleringsplan fr 1999 som omfattar kryss mot Møvik kai, og fylkesvei 210 vidare nordover. Bilete er frå Fjell kommune si kartteneste på nett, og syner 4 gjeldande reguleringsplanar i området. Til høgre reguleringsplan for Halsvarden frå 1982 som ligg aust for planområdet RP Halsvarden, Utviding (10)

12 Planforslaget syner dei viktigaste endringar som er bustadformål som del av kombinert byggjeområde, regulert veg, fortau og uteopphalds- og leikeareal. 5.5 Lokale retningsliner/normer Aktuelle lokale retningsliner: Retningsliner for god byggjeskikk i Fjell kommune Retningsliner for felles areal og parkering Retningsliner for bruk av utbyggingsavtalar. 5.6 Avvik frå planar og retningsliner Planforslaget er ein endring av arealplan frå Det samsvarer med prinsipp for samordna planlegging av areal- og transport, strategiar i Kommunedelplan for bustadutvikling og vedtak i KPU. Planen er ein tilpassing til eksisterande situasjon, kor ein har søkt å finna dei beste løysningane i høve til leik, trafikktryggleik, naboar og universell utforming. Viktigaste avvik er nytt fortau, leikeareal og bustad som del av kombinert byggjeformål. I føresegn til kommuneplanen har Fjell kommune krav til uteopphaldsareal som gjelder byggeområder for bustader. Planen har følgt desse krava for leilegheiter under 65m2, men har lagt seg på 75% av krav for leilegheiter over 65m

13 6 FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTGREIING Planforslaget er vurdert etter 4 i forskrifta, og er ikkje pliktig til utgreiing. I oppstartsmøte har ein og vurdert det slik at planforslaget ikkje treng å konsekvensutgreiiast. Vurdering etter forskrifta er vedlegg til planen

14 7 SKILDRINGAR AV PLANOMRÅDET I DAG Skråfoto sett frå nordaust, Kilde: Fjell kommune sin kartteneste. Planområdet er ved Møvik kai og inkluderer småbåthamn i sjø, eldre næringsbygg, naust kai og parkering. Tilgrensande område er i hovudsak bustad, men også naust, ein hytte og vatn/ avløpsanlegg. I tillegg kjem kommunal veg. Næringsbygnadene er lager og tidlegare produksjonslokale for fiskeindustri. Dagens næringsverksemd er utleige av båtplassar, bunkringsanlegg for diesel, båt og motorservice og utleige av lokalar til ulikt lagerformål. Praktisk talt heile planområdet er i dag bygd ut. 7.1 Lokalisering Planområdet ligg på Møvika vest i Fjell kommune. Tilkomst er frå aust på FV 559 frå Fjell senter, eller FV 210 frå Ågotnes i nord. Det er bussforbindelse forbi Møvika med linje 465 som går mellom Ågotnes og Straume terminal. I tillegg kjem linje 467 Mellom Syltøy og Straume terminal

15 Avstandar: Buss 210 m Nærbutikk 1,1 km Ulveset skule 2 km Skålvik skule 2,8 km. Fjell senter 4,4 km Kommunesenter, rådhuset 10 km. 7.2 Avgrensing og størrelse på planområdet Planområde omfattar småbåthamn, næringsbygg, offentleg kai, parkering og offentleg tilkomstveg. I vest grenser det til sjø, i nord er det naust og ein hytte, elles bustadområde mot nord og aust. I sør er det eit bustadhus, og LNF område med ein fritidsbustad. Planområdet er omlag 22,5 daa Grunngjeving av planavgrensinga Planavgrensing følgjer i hovudsak gammal plan, tilkomstveg er passa til eksisterande eigedomsgrenser. Reguleringsplan for naust på 11/111 er vidareført innanfor planen. I nord er det gjort ein tilpassing til eigedomsgrense som gjeld utviding på ca. 20m2. I sør har ein teke med Fjellvar sitt anlegg. Avvik frå eldre plan er vegtilkomst, tilpassing til grense i nord og Fjellvar sitt anlegg i sør. I vest er det eit avvik som kjem av at plankartet er frå 2006, og ikkje har med utviding i sjø som vart godkjent i

16 7.2.2 Skildring av bruken til planområdet i dag Bruken av planområdet i dag er i hovudsak knytt til offentleg kai, småbåthamn, næringsbygg, naust og Fjellvar sitt anlegg. Området inneheld veg, parkering, offentleg kai, nokre naust, småbåthamn og næringsbygg. Her er også privat kai med bunkringsanlegg for diesel og Fjellvar sitt driftsanlegg i sør. Viktigaste næringsverksemd er i dag båt og motorservice og maritim utstyrsbutikk, utleige av båtplassar og sal av diesel. Tidligare har her vore fiskemottak og laksepakkeri. Det har også vore kafé og kajakk kurs, og noko meir tilfeldig utleige av lager. På det meste har det vore mellom arbeidsplassar knytt til fiskeindustri innanfor området. Tilgrensande område er i hovudsak ikkje regulert bustadområde, naust og eit LNF område i sør. Det er ein fritidsbustad i nord, og eit i LNF område i sør. 7.3 Topografi og landskap Kartet syner dominerande høgder omkring planområdet. Planområdet (Unntatt veg) ligg lågare enn kote 15 moh. Planområde er i hovudsak bygd ut. Det ligg skjerma av høgareliggande terreng i sør, aust og nord. Fjernverknad vert i hovudsak frå sjø, og frå Veløyna og Grønholmen som ligg i vest. Herifrå vert det ikkje silhuettverknad sidan landskapet stig mot aust

17 Skråfoto frå Kilde: Fjell kommune sin kartteneste. Kartet synar viktigaste influensområde i høve til nær-verknad av tiltak innanfor planområdet

18 Planområdet sett frå sjø. (Foto: Planområde sett frå sør. Utforming av takflater er viktig for nær verknad. Helningskart frå Fjell kommune sin kartteneste syner at beste tilkomst til sjø er ved kaien. Brattaste områder er i sør ved Fjellvar sitt bygg, bak næringsbygg og nord ved tilkomstvegen

19 7.4 Sol- og lystilhøve Området er vendt mot vest. Det har gode soltilhøve om sommaren. Om vinteren vil delar av området vere skyggelagt ved lave solhøgder. Det er ope terreng mot sør og vest som gjer at det er gode lystilhøve heile året. 7.5 Lokalklima Vindkart frå ROS analyse til arealdelen i kommuneplanen Vindkart frå Fjell kommune sin ROS analyse til arealdelen i kommuneplanen syner at området ligg lunt til. Framherskande vindretning er frå nord og sør. Planområdet er godt skjerma mot vind frå nord og aust. Kraftigaste eksponering mot sjø og vind har ein på yste del av småbåtanlegget ved vind frå sør. Ein har likevel erfaring med fleire års drift av småbåthamna som tilseier at dette ikkje har vore eit problem. Nærleik til sjø inneber at det til tider kan vere høg fuktigheit i lufta. 7.6 Estetisk og kulturell verdi Området er dominert av næringsbygg som ber preg av at ein har vekta praktiske løysningar høgare enn det estetiske. Kulturelle verdiar ligg nok i den samfunnsmessige og historiske bruken av området. Dette er nærare skildra under kulturminne

20 7.7 Karakteren til staden I Møvik har det vore næringsverksemd i nesten 100 år. På kaien har det vore butikk, fiskemottak, sildesalteri og laksepakkeri. Staden har ei naturlig hamn skjerma frå veret vest i havet. Frå kaien gjekk det båt til øyane i vest, fram til desse vart landfast med bru. Området ber preg av å ha vore gjort om fleire gongar, og med ein meir praktisk enn estetisk tilnærming til utforming av bygg og anlegg. Ovanfor kaien er det ulike bustader som er bygd ut over tid, og med ulik utforming. Sjøen er eit dominerande element i opplevinga av området, og er saman med kaien med på å forklara kvifor ein har valt å byggja her. Offentleg kai Eksisterande bygningar Dagens næringsområde sett frå kai i nord. Innanfor planområdet ligg det fleire ulike typar bygg og anlegg. Mest dominerande er dei ulike bygnadene knytt til tidlegare fiskeindustri. Her er det bygg med varierande storleik frå ein garasje i sør, til hovudbygg med tre etasjar. Bygnadene er utforma for å tene konkrete oppgåver knytt til tidlegare verksemd, som produksjonslokale, fryseri o.a. Her er tre naust innanfor planområdet, fellesnaust i nord, nybygd naust på 11/111 ved den offentlege kaien, og eit eldre naust heilt i sør. Her er kaianlegg med ulike funksjonar, småbåtanlegg i sjø og parkering. Tilgrensande område i sør inneheld Fjellvar sitt nybygg, og

21 ein eldre bustad med løe. Mot nord og aust er det ulike einebustader som har vore utbygd over ein lengre tidsperiode utan reguleringsplan. Her er nokre hyttar, men også ein åttemannsbustad aust for planen tilhøyrande stiftelsen Eldrebustadene i Møvik. Det er eit naustområde nord for planen. Kringliggjande bustader er i hovudsak i to etasjar, og med varierande utforming både med omsyn til stil og takløysningar. Nybygg for Fjellvar Samspel mellom landskap og bygningsmassar Eksisterande bygnader innanfor planen er plassert lågt i terrenget. Bakanforliggande bustader ligg meir eksponert. Mønsteret i området er ei samanhengande utbygging (gult) mellom meir eksponerte, mindre utbygde områder. (grønt) Skråfoto teke i Frå Fjell kommune sin kartteneste

22 7.7.3 Kulturminne og kulturmiljø Møvika august Det kvite huset på kaien var bustad og butikk. (Fjell kommune sin fotosamling) Innanfor planområdet er det få spor av eldre bygg og anlegg. Om ein samanliknar med foto frå Fjell kommune sin fotosamling frå 1961 og 1968 ser det ut som om det berre er naustet ved den offentlege kaien som står att. Hordaland fylkeskommune har vore på synfaring juli 2013 i samband med varsel om oppstart av planarbeidet. Dei reknar moglegheitene for funn av automatisk freda kulturminne som marginale. Dei peikar likevel på at her er fleire bakkemurar i området som bør takast omsyn til i planarbeidet. Desse ligg utanfor planforslaget. Bergen sjøfartsmuseum har heller ikkje kjennskap til kulturminne i området. Ved naustområde nord for planen var det kyrkjeveg. Litt av kyrkjevegen skal liggja att på 11/55, nedanfor dagens veg. Kulturelle verdiar ligg nok hovudsakleg i den offentlege kaien sin plass i historia for samfunnet i vest

23 Innanfor planområdet er det i SEFRAK registrert ein fjerna bygning, og eit naust. Naustområde nord for planen. Herifrå starta kyrkjevegen til Fjell kyrkje

24 Fjell kommune sin fotosamling: Møvika juli Naturverdiar og landbruk Det er ingen kjende landbruks eller naturverdiar innanfor planområdet. Sør for planområdet er det noko dyrka mark, men det er lenge sida dette har vore drifta. Heile sjøfronten er bygd ut. Det er noko mark ved parkeringsplassen, og ein liten haug mellom næringsbygg og veg som ikkje er heilt bygd ut. Desse områda er regulert til parkering og byggeområde i plan frå Artsdatabanken.no har registrert funn i og ved planområdet. Turteldue som er registert som sårbar ved næringsbygget er ein feilregistrering. Den vart observert på nysådd mark ved Joker butikken i Nyaste registrering er frå 2013, og gjelder gulflankedelfin. Den har vore observert hoppande i området over tid. Den er likevel kartfesta på flytebryggja. Ved parkeringsplassen er det registrert villeple og karplanter i Andre observasjonar er registrert utanfor planområdet

25 Næraste områder det er registrert «viktige naturtypar» på miljøatlas.no er på Ulveset og på Åse. 7.9 Rekreasjonsverdi, rekreasjonsbruk og uteområde Bruken i dag til rekreasjon og friluftsliv er i hovudsak knytt til sjøområda utanfor. Det er mange som har båt i område, og nokre nyttar også offentleg kai for å komme seg til båt. Det er i kommuneplanen registrert ei lita badevik om lag 200 meter sør for planområde. Sjøområda i vest er registrert med verdi som regionalt friluftsområde. Frå kaien har det vore heldt kurs i bruk av kajakk. Området er elles ikkje tilrettelagt for friluftsliv Born og unge sine interesser Det bur i dag få born i området. Det er ikkje leikeplassar eller anna fellesareal i området. Området er i liten grad nytta av born og unge frå andre bustadområder i nærleiken. Ein kjenner heller ikkje til at området er nytta av skule eller barnehage. Unnateke barnehagar som skal ha nytta kaien for tilfeldig båttransport til Hitsøy

26 7.11 Trafikkforhold Hovudtilkomst er over FV 559 og ned KV62. Dette er tidligare RV 559 som enda på den offentlege kaien på Møvik. Dagens veg har enkel standard med eit køyrefelt og utan fortau. I trafikksikringsplanen til Fjell kommune er eit ekstra gatelys einaste tiltak for denne vegen. Ein kjenner ikkje til alvorlige trafikkulykker eller ulukkespunkt langs KV Vegtilkomst Dagens tilkomst til planområdet er tidligare RV 559 frå kryss med FV 210 og ned til offentleg kai. I NVDB er tilkomstvegen registrert som KV 62. Dagens tilkomstveg er av enkel standard med breidde på mellom 3,1 og 5 meter. Stigningsforholda er varierande, brattast heilt øvst med ein stigning på 1:8,6. Lengda er om lag 230 meter, og her er sju avkjørsler. Siktlengde mot møtande trafikk er varierande. Møteplassane er i avkjørslene

27 Vegsystem KV 62 er ein tilkomstveg med sju avkjørsler. Den gjev tilkomst for ni bustader og ein hytte, naust, næringsbygg og offentleg kai. Hastighet er som for tettbygde strok. Det er ikkje gjort registreringar av trafikkmengder på vegen. Svarte tal er bustader tilknytt dei ulike vegane. Raud line markerar skilje mot bustader som ikkje er tilknytt same vegstrekket. Akons har gjort ein berekning av mogleg trafikkbelastning basert på målpunkt som nyttar KV 62. Eit besøk er registrert som to kjøreturar, tur og retur. KV 62 Møvika Overslag ÅDT Bustadar Ni bustadar x fire turar pr. dag. (Høgt overslag) 36 Kai Offentlig kai fem besøk pr. dag. (truleg) 10 Småbåthamn Trafikk er rekna til eitt besøk pr. veke til kvar båtplass/ 13 og naust naust i sumarhalvåret: Ca 90 båtar x to turar/ uke x 26 ukar pr. år/ 365 dagar Anna Næringsbygget og Fjellvar, truleg ti besøkande pr. dag med same bruk som i dag Utrekninga syner at det er ca. 80 biler pr. døgn som trafikkerer vegen. (ÅDT) Trafikkmengda vil naturlig variere etter vekedag og årstid

28 Vegen motsvarer nesten A1 som er åtkomstveg i bustadområder med fartsgrense 30 Km/t. Denne vegstandarden er tilrådd løysing for inntil 50 bustader i blindveg. (ÅDT ca ). A1 veg ville hatt kapasitet for 2,5 gongar så mykje trafikk som det er i dag. KV 62 er stadvis av dårlegare standard enn A1 med omsyn til bredde, stigning og sikt. FV 210 nordover mot Skålvik er registrert med ein ÅDT på ca FV 559 mot Ulveset er registret med ÅDT på ca Det går gang- og sykkelveg ved hovudvegen frå Fjelly mot Ulveset skule og vidare til Fjell sentrum Sjø og hamn Sjøområda i Møvikaosen er for allmenn bruk. I 2006 var det regulert areal til småbåthavn som gjeld offentleg kai og småbåtanlegg. Bruk av sjøområda er i dag i hovudsak av fritidsbåtar som er heimehørande i Møvika, men og noko trafikk til offentleg kai og bunkringsanlegg. Ved regulering i 2006 var tilkomst til offentleg kai og vågen nord for planen vurdert, og det var stilt krav til minste avstand for småbåtanlegg i sjø. Krav var 55m frå land i nord, og 23 m frå offentleg kai. Ill. viser avstand mellom planområdet og land i nord. Småbåtanlegg får ikkje vere nærmare land enn 55m

29 Ill. viser avstand mellom offentleg kai og småbåtanlegg. Småbåtanlegg får ikkje vera nærmare offentleg kai enn 23m. Sjøområda rundt planområdet er vist som vannareal for allmenn fleirbruk i kommuneplanen Kollektivtilbod Det er bussforbindelse forbi Møvika med line 465 som går mellom Ågotnes og Straume terminal. Den går åtte gonger om kvardagane frå Ågotnes, og 15 mot Ågotnes. I tillegg kjem line 467 Mellom Syltøyna og Straume terminal med fem til seks daglege avgangar. Det er om lag 250m frå kaien til busstoppet Sosial infrastruktur og andre servicetilbod Skule og barnehage Dei næraste barnehagane er på Ulveset og Langøyna. Det er barneskule på Ulveset, ca. 2 km og på Skålvik, ca. 2,8 km. Ungdomsskulen er på Ågotnes, ca. 10 km, og på Bildøy, ca. 9 km. Næraste vidaregåande skule er Sotra vidaregåande skule på Bildøy, ca. 9 km

30 Idretts- og Kulturtilbod Registrerte anlegg i kommunedelplan for idrett og fysisk aktivitet. På Møvik er det mellom anna leikeplass/ ballbinge. Fylkesdelplan fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv Lister opp følgjande anlegg som kan betre tilbodet på Møvik: Skålvika (kunstgrasbane) Fotballanlegg Fjell kommune Møvika (stall) Rideanlegg Sotra Trav og Hestesp.l Møvika (ridehall) Rideanlegg Sotra Trav og Hestesp.l Skålavika (liten kunstgrasbane) Fotballanlegg Fjell kommune Apalvågen Klubb-/idrettshus Sotra Dykkarklubb Bowlinganlegg Bowling anlegg Fjell kommune Anlegget til bowling er realisert på Fjelly, ca. 550 m frå planområdet. Næraste ballbinge er på Ulveset, ca. 2 km Helsetilbod Det er ikkje etablert eige helsetilbod i området Nærleik til arbeidsplassar Det er i dag nokre arbeidsplassar knytt til verksemd på Møvik kai. Elles er viktigaste lokale arbeidsplassar innanfor 2-3 km avstand knytt til nærbutikk, skule og barnehagar. Innanfor ca. 10 km finn ein fleire store arbeidsplassar, mellom anna på Straume og Ågotnes Daglegvarehandel og andre servicetilbod Næraste daglegvarebutikk er i dag Kiwi butikken i Vestre Signalvegen på Skoge, om lag 1 km/ 17 minuttars gange frå planområdet. På Fjelly er det leirskule med mogligheit for overnatting, selskapslokale, konferansar, catering m.v. avstand ca. 550m. I den gamle Jokerbutikken på Møvik er det bruktbutikk Universell tilgjenge Tilkomsten langs KV 62 er brattare enn dagens krav til stigning for gåande på 1:20. Næringsbygget og anlegget innanfor planområdet er i liten grad tilpassa nye krav til universell tilgjenge

31 7.14 Teknisk infrastruktur Vatn og avlaup Næringsbygget er i dag tilknytt offentleg vassforsyning og avløp. Fjellvar har nytt anlegg på kaien for drift av vassforsyning og avløp Trafo og kraftlinjer BKK har 22 kv. jordkablar og 2 nettstasjoner innanfor planområdet. Anlegget er dimensjonert for tidligare industriverksemd Energiforsyning og alternativ energi I dag er området forsynt med elektrisk energi. Mest aktuelle alternativ for framtidig oppvarming er truleg varmepumpe som hentar varme frå sjø Miljø, klima og grunnforhold Stabilitetsforhold i grunn Det er fjell i dag, og grunnlendt mark. Deler av kaien har fast grunn, men noko ligg også på steinfylling mot sjø Mikroklimatiske forhold Enkel solstudie syner planområdet ved vår/haustjamndøgn kl , og Vi ser at offentlig kai og deler av planområdet ikkje får sol før på ettermiddagen. Ved lågare solhøgdar vart mønsteret styrka. Om sommaren får ein særs gode solforhold på dag og kveld. Modellen syner området utan dagens næringsbygg. Bygnadene i modellen er illustrasjonar utan nøyaktig høgde

32 Kl Kl Kl

33 Her er ikkje inversjonsfare ettersom området ligg ope mot sjø. Nærleik til sjø kan gje høg luftfuktighet og kondens på nattetid. Området er skjerma mot dei mest framherskande vindretningane Støyforhold Området ligg skjerma frå hovudveg. Det er ikkje andre lokale støykjelder i området Beredskap og ulukkesrisiko Beredskapsmessige forhold blir omlag som for andre bustadområde i nærleiken. Ein kjenner ikkje til spesielle farar i den situasjonen ein er i dag. I høve til framtidig bruk har ROS analysen funne 13 tema som er analysert. Fire av desse hadde uakseptabel risiko. For tre av desse er risiko redusert med tiltak i planen. Drukningsfare i sjø er ein risiko i området som ikkje kan løysast i planen Beredskap Området kan verte nådd frå nord på FV 210, eller frå aust på FV 559. Det er ikkje alternativ tilkomst til KV 62 som går ned til kaien på Møvik. Det er brannstasjon på Ågotnes og Straume. Avstand ca. 10 km. Sotra og Øygarden lensmannskontor held til på Straume. Avstand ca. 10 km. Legevakt held til på Straume helsesenter. Avstand ca. 10 km

34 Rasfare Skredområder og marin grense. Kart frå skrednett.no Det er ikkje registrert skredhendingar eller rasfare i eller nær planområdet. Det er lite lause massar. Området er likevel stadvis bratt, og steinsprang kan difor ikkje ute lukkast. Det er kort ned til fjellgrunn. Veg og kai er bygd ut over tid. Ein kjenner ikkje til tilstanden på desse anlegga. Det er likevel ikkje grunn till å tru at desse ikkje er trygge Flomfare Ein kjenner ikkje til rasfare i sjø som kan gje flodbølgje. Her er ikkje elv som kan flomme over. På sikt kan likevel klimaendringar føre til høgare nivå på stormflo Overvatn Området grensar til sjø, og overvann kan førast direkte til sjø Vind Området er ikkje spesielt vindutsett. Størst vindpåverknad er det truleg på yste del av småbåtanlegget. Vind har likevel ikkje vore noko stort problem i område etter det ein kjenner til Potensielle forureiningskjelder Potensielle forureiningskjelder i området er i dag småbåthamna og bunkringsanlegg for diesel. Fjell kommune sin kartlegging tyder på at området ikkje er spesielt utsett for radon. Tidlegare verksemd har vore fiskeindustri. Ein forventar difor ikkje at det er farleg forureining i grunn som følgjer av tidlegare bruk Ulukkesrisiko Det er utarbeidd eige ROS analyse (Akons 22/2-2014) for planområdet som er vedlegg til planen. Her er det peika på trafikkulukker, bratte skrentar og drukning som mogleg fare. Erfaring seier likevel at ein ikkje har grunnlag for å seie at området er spesielt utsett for ulukke. Dette kan ha samanheng med at enkel vegstandard gjev låg fart, og at det er få personar som går i terrenget

35 7.17 Privatrettslege bindingar Fellesnaust i nord har rett til tilkomst over planområdet. Tiltakshavar kjenner ikkje til andre bruksretter/klausular som er knytt til eigedommane

36 8 SKILDRINGAR OG VERKNADER AV PLANFRAMLEGGET 8.1 Innleiing Viktigaste verknad av planframlegget er at ein opnar for bustader innanfor eit kombinert byggjeformål. Dette er same område som i dag er bygd ut med eit næringsbygg for forretning/ kontor/ industri. Bustadane løyser ut krav om leikeareal, parkering og fortau. Leikeareal er løyst med to store leikeplassar som både skal gje rom for leik til born, men også for aktivitetar eller opphaldsareal retta mot «vaksne» brukarar. Dei er plassert på kvar si side av byggjet, for å gje lune uteareal ved ulikt ver. Parkering er tenkt løyst med parkeringskjellar som får tilkomst frå sørvest. Det vil også vera parkering i dagen, som kan skje innanfor planområdet. Tilkomst blir over eksisterande KV62. Denne skal få betre standard og fortau. Ein har søkt å få til beste løysning som ikkje kjem i konflikt med naboeigedomar. Bustader får ikkje etablera seg i første etasje for å unngå privatisering av kaien. Kaifronten og strandsonen vil vera like tilgjengelig som i dag. Planen er ein vidareutvikling av eit eksisterande byggjeområde, noko som inneber at ramane for ny bruk i stor grad har måtte følgje eksisterande situasjon. Ulemper som følgjar av auke i trafikk vert kompensert med utbetring av veg. Endring til bustadformål og fornying av bygningsmassen vil redusere potensiell konflikt i høve til andre bustader i området. Av omsyn til naboar har ein redusert byggehøgda i nord. Ein har lagt til grunn at det vil bli inngått ein utbyggingsavtale med Fjell kommune som gjelder veg og anna infrastruktur. Formålet med reguleringsendringa er å opne for bustader, samstundes som ein skal halda på moglegheita til å ha næringsverksemd knytt til kai. Formålet med næringsverksemd er todelt, ein skal unngå privatisering av kai, og vidareutvikle den verksemda som er her i dag. I dette prosjektet startar ein med ein plan som skal gje naudsynte føringar for ei framtidig utbygging. Planen er lagd med tanke på eit kombinertbygg som skal innehalde både parkering, næring, bustader og ulike fellesareal. Den er likevel ikkje til hinder for at ein kan dele opp bygningsmassen i enkeltbygg. I illustrasjonane som er vedlegg til planen er det synt døme på tenkt utnytting innanfor planen

37 8.2 Planlagt arealbruk Tabellen gjev oversyn over alle arealformål innanfor planen. Ein har ikkje rekna bruksareal av bunkringsanlegg, slipp, småbåthamn m.v. Utvendig parkering innanfor kombinert byggjeformål er del av BYA, men ikkje BRA. Innvendig parkering er med i BRA. Arealtabell BYA% BRA Nr. 1 - Bygningar og anlegg Areal (m²) Angitt byggje- og anleggsformål kombinert med andre 2764, * angitte hovudformål Bensinstasjon/vegserviceanlegg 90,7 90 ** Energianlegg 34, ,4 Leikeplass (2) 509,6 - ** Renovasjonsanlegg 42, ,3 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende 187,2 90 ** strandsone Uteopphaldsareal (3) 879,2 - ** Uthus/naust/badehus (4) 387,7 BRA 290 *** Vass- og avløpsanlegg **** Sum areal denne kategori: 5505, Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (m²) Annan veggrunn - grøntareal 280,9 - Annan veggrunn teknisk anlegg (4) 256,9 - Fortau (3) 600,2 - Kai (4) 1439,3 - Køyreveg (3) Parkeringsplassar (3) 2028,1 - Veg Sum areal denne kategori: 6521, Nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhøyrande strandsone Areal (m²) Hamneområde i sjø 1453,6 - Småbåthamn 8898,7 - Sum areal denne kategori: 10352,4 Totalt alle kategoriar: , *) Parkeringskjeller inngår i arealet. **) Ikkje planlagt bygg med bruksareal. ***) Areal av nybygg med 8 naust på 40m 2. Vidareføring av dagens bygg vil avvike noe. ****) Areal er 609m2 x 0,8= 487m2 som kan byggas ut i 2 etg. Men parkering og avstand til nabogrense gjør at utnytting blir lågare. Illustrert bygg har grunnflate på 200m2 som svarar til BRA 400 m2 med 2 fulle etasjar. Om en tar bort 37 m2 til parkering og bygger helt til nabogrense er teoretisk utnytting 900 m

38 8.3 Formål knytt til bygningar og anlegg Type bygningar og anlegg 5 - BYGG OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) Bunkringsanlegg - B B skal sikre anlegg for sal av drivstoff til båtar. Avgrensing er tilpassa eksisterande anlegg, og føresegn opnar for installasjonar som er i samsvar med denne bruken. Sidan formålet berre omfattar ca. 90 m2, har ein set BYA til 90%. Anlegget er privat, og registrert med annen eigeform i kartet. Formålskode er bensinstasjon/vegserviceanlegg Energianlegg - E Det er avsett eit område på 35 m2 for å sikra eksisterande nettstasjon, og å ha moglegheit for andre tekniske anlegg. BYA er set til 50%, maks byggehøgde kote 13. Eksisterande trafo er bygd på terreng som ligg på kote ca. 10moh. Området vert felleseige for det kombinerte byggeområdet. Ein har nytta formålskode energianlegg Vass og avløpsanlegg - VA Formålet VA skal ivareta eksisterande bygg og anlegg tilhøyrande FjellVAR. Det omfattar del av 11/72 og 11/129. Byggjet er på omlag 200 m2 BYA. VA utgjer omlag 609 m2. Det er set BYA=80% og maks høgde til kote 15 moh. for å sikra eventuelle framtidige etterspurnader. Formålet avsluttas 5-6 m framfor eksisterande bygg for å sikra verksemda sine ynskjer, men det er satt ein byggjegrense som gjer at ein ikkje kan byggja så langt fram. Anlegget er privat, og registrert med annen eigeform i kartet. Ein har nytta formålskode vass- og avløpsanlegg

39 Renovasjon - R Det er avsett eige formål på 43m2 for oppføring av bosshus. Formålet kan nyttast til bosshus og sykkelskur for BN. BYA=80%. Maks høgde 4m. Området er felles for BN, ein har nytta formålskode Renovasjonsanlegg Småbåtanlegg - SB SB skal nyttast til slipp for småbåtar. Slipp er vidareført med same plassering som i tidligare plan frå Slippen har ikkje vore realisert ennå. Formålet er trekt litt ut i sjø, og har fått ein kileform som gjer det mogleg å vri slippen litt for å tilpasse denne til beste løysning for trafikken, når BN vert bygd ut. BYA er 90%. Føresegnene opnar også for rullestolrampe for tilkomst til småbåt med rampe. (Illustrasjon er frå Stigningstilhøve vil vera brattare enn krav til universell utforming, men dette er den moglegheita ein har til å gje eit slikt tilbod innanfor planen. Det er høve til å oppføre bosshus innanfor formålet. Det er ikkje knytt rekkefølgjekrav til opparbeiding av formålet. Planen tek heller ikkje stilling til kven som skal eiga eller ha ansvar for anlegget. Det kan til dømes vera småbåthamna, felleseige for BN, eller del av næringsverksemd. Anlegget er registrert med anna eigeform i kartet. Føresegn har med krav til forsvarlig handtering av avfallstoff om ein driv vedlikehald av båt. Ein har nytta formålskode småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone Naust - N Innanfor planen er det 3 områder for naust. N1 er eit nytt område som gjeld eigedomen 11/121 som ligg i sjø vest for eksisterande fellesnaust nord i planen. N2 skal sikre eksisterande fellesnaust. N3 skal sikra eit eldre naust sør i planen. N1 er nytt naust etter denne planen, mens N2 og N3 er ein vidareføring frå tidlegare planer. Ein har nytta formålskode uthus/naust/badehus Føresegna er basert på kommunedelplan for Ågotnes. Det vil seie at det kan førast opp naust på inntil BRA 40 m2. Maks mønehøgde er 5m over til grensande kai. Vindaugsarealet si dagslysflate skal ikkje overstige 3 % av hovudplanet sitt bruksareal (BRA). Altan, utkraging eller terrassar er ikkje tillate. Takvinkel skal vera mellom 35 o og 45 o, men dette kan fråvikast ved tilpassing til omgjevnadane. Nye naust skal ha minst ein parkeringsplass. Alle naust er privat, og registrert med annen eigeform i kartet. N2 og N3 kan vedlikehaldas og gjenreisast ved brann eller anna skade. N1 er tomta som er stipla i sjø midt på kartet. Tomten er i dag ubygd sjøområde. I ny plan vert den foreslått som nausttomt

40 Bilete visar N2 som er avsett til felles naust for fleire brukarar, eller inntil fem naust i rekkje. Maks mønehøgd er 5m over tilgrensande Kai 1. Eksisterande naust kan vedlikehaldas og gjenreising av naust etter brann eller naturskade er tillate. Det er og regulert et naust i 330 DP Møvik Småbåthavn, Privat kai, Naust ( mfl). Dette arealet inngår ikkje i planen

41 N3 skal sikra eksisterande naust. Sjøområder Sjøområder i planen gjeld offentleg hamn og småbåthamn. I tillegg kjem at om lag 83m2 av formålet småbåtanlegg (SB 1588) er regulert ut i sjø der ein skal etablera slipp. Hamneområde i sjø o_h o_h skal sikre fri tilkomst til kai. Avgrensing er vidareført frå tidlegare plan. Formålskode er 6220, Hamneområde i sjø, eigeform offentleg. Småbåthamn - SH SH er sjøområde for småbåtanlegg. Avgrensing er vidareført frå tidlegare plan, men sjøfront er justert ved N1, f_u1, Kai2 og SB. Avstandskrav som gjeld frå offentleg kai og til land i nord er vidareført med 23m frå offentleg kai, og 55m frå land i nord. I tillegg er det kome ny avgrensing i høve til maksimalt tal på båtplassar. Formålskode er småbåthamn 6230, det er registrert med anna eigeform i kartet. Småbåtanlegg i sjø og vassdrag - SB Formålet Småbåtanlegg i sjø og vassdrag, S 1588, går ut i sjø med om lag 80m2. SB er i sør avgrensa av eigedomsgrense til nabo. I sjø følger avgrensinga i sør «midtdele-prinsippet» mellom eigen grense og nabogrense. I vest er det avslutta tilpassa slipp som er vidareført frå tidlegare plan. Det er registrert med anna eigeform i kartet. Det er ikkje kome innspel eller merknader til sjøområda i planen. Når det gjeld sjøområda nord for planen synes dagens løysning å fungere bra. I høve til offentleg kai har det tidvis vore problem med båtar som har lagt til i dagevis, og blokkert kaien for anna bruk. Dette er likevel ikkje noko som kan løysast i planen

42 Bustad/Næring BN (Angitt byggje- og anleggsformål kombinert med andre nemnde hovudformål) Det finnes ikkje kombinerte byggjeformål som svarer til akkurat denne typen utbygging. Ein skal inkludere visse næringar, og hindra andre. Ein har nytta formålskode for kombinert formål: Angitt byggje- og anleggsformål kombinert med andre gitte hovudformål , og definert innhaldet i føresegn til planen. Funksjoner på ulike vertikalnivå er ikkje regulert i kart, men i føresegn, ettersom ein ønskjer å ha ein viss fleksibilitet på organiseringa av 1 og 2 etasje. Det har vore viktig å få til ein fleksibel plan, samstundes som den skal vere eit godt styringsverktøy kor naboar og offentlege interesser vert teke vare på. Viktigaste reguleringane er: Krav om opparbeiding av fortau og leikeareal. Krav om parkering. Maksimalt 40 bustader. Bustader er ikkje tillate i 1. etasje. Maksimalt BRA m2 med næringsareal/ BRA m2 total utnytting. Næring skal vere i dei 2 nedste etasjane. Differensierte høgder, lågast i nord. (Av omsyn til naboar på 11/41 og 11/50.) Eventuell 5. etasje får ikkje vera større enn 70% av etasjen under. (Skal sikra avtrapping av bygningskroppen) Føresegn set krav til bruk av 1 etasje. Denne kan nyttas til parkering, forretning, kontor treningsrom, bodar og fellesareal for bustadene. Detaljvarehandel med høg besøksfrekvens er ikkje tillate. Tyngre varehandel som sal av t.d. båtar og båtutstyr er tillate. Cafe, catering, lettare handverk og verkstad som ikkje er i konflikt med bustadføremål er tillate. 2 etasje kan nyttast til kontor, bodar til bustad og fellesareal for bustadene. 3 etasje og høgare får berre nyttast til bustadføremål

43 Tilkomst til byggeområdet er frå Kai 1eller f_kv3. Det er også lagt til rette for ein avkjørsel til o_veg1 der denne er på omlag kote 6m. Ein skal da kunne køyre inn på tak til parkeringskjeller. Dette skal sikre varelevering til bustadene, men også gje moglegheit for søppelbil og noko parkering. Denne avkjøringa er vist med frisiktsone 3x20m. Utnytting Byggeområde utgjer om lag 2764 m2. BYA er set til 90%, som gjeld bygg og parkering. Det er likevel sett andre avgrensingar av utnyttinga som gjeld maksimalt 1.000m2 med næringsverksemd og 40 bustader. Total utnytting får heller ikkje vera over 6500m2. Høgder Ein har planlagd for bygg med flatt tak, eller pulttak med låg helling. Det er difor sett maksimal kotehøgd innanfor byggeområdet, og ikkje differensiert på møne eller gesimshøgd. Av omsyn til naboar har ein delt området inn i soner med ulik høgde. Det er gjort ved å nytte bestemmelsesområde for utforming i kartet, og angitt maksimal byggjehøgde innanfor kvart delområde. Lengst i nord er maksimal byggehøgde sett til kote 9,5 moh, dernest 13 moh og så 18,5 moh. Mot sørvest er maksimal kotehøgde 14 moh. Berekning av framtidig havnivåstigning tydar på at ein skal opp 2,8 moh. for å vera trygg for nytt nivå på storflo. Ved fastsetjing av byggehøgder har ein difor teke utgangspunkt i planert grunn på kote 3 moh. Ein har så lagt til 3m for kvar etasje, men også lagt til 0,5-1m for å gje rom for gode arkitektoniske løysningar av taka. Dette inneber 2 etg. innanfor område med byggehøgde 9,5m, 3 etg. innanfor byggehøgde på 13m og 14m, og inntil 5 etg. innanfor byggehøgde på 18,5 m. Ein eventuell 5 etasje får ikkje være større enn 70% av etasjen under. Planen syner at eksisterande bygg skal fjernast. Dette er likevel ikkje eit krav i planen, slik at ein også kan løyse utbygging med ein ombygging av eksisterande bygg. (Truleg berre aktuelt om utnyttingsgraden vert låg.) Utbyggingsforma som er valt for dette prosjektet skal sikra ein arealeffektiv utbygging med låge energikostnader og høg kvalitet på leikeareala. Bustadene er vestvendt, men også vridd litt mot sør, noko som er etterspurd og gjev ekstra bukvalitet. Det er eit naturleg sted å leggja bygget for å tilpasse det terrenget med liten silhuettverknad. Ein langstrekt bygningskropp følgjer kystlina i landskapet, medan fløy i sør og nord bryt opp bygningskroppen på same vis som dei mange nesa bryt med den nord/sørgåande kystlina. Parkering Parkering som er sikra innanfor planen er til småbåthamn og verksemd innanfor BN og N1. Kai1-2, B og SB utløysar ikkje krav om parkering ettersom verksemda knytt til desse formåla inngår i BN og småbåthamna. Krav til parkering følger av aktuell utbygging. Småbåthamna nyttar i hovudsak P3. Parkering til BN skal i hovudsak skje med parkeringskjellar innanfor BN. Her er det mogleg med ein ca. 70m lang parkeringskjellar i retning nord/sør under hovudbygget. Den kan gje parkeringsplassar, avhengig av byggets konstruksjon og tilkomst. Det kan bli aktuelt å ha noko parkering som nyttar avkjørsel til o_veg1. Det kan til dømes vera HC eller gjesteparkering. Besøksparkering til næring bør ligge i tilknyting til desse lokala

44 8.3.2 Leike- og opphaldsareal ute Uteopphaldsareal for bebuarar innanfor BN skal løysast innanfor f_l1-2, f_u1-3, med private terrassar og fellesareal innanfor BN. Det er sett krav til minimum 50m2 uteopphaldsareal for kvar leilegheit under 65m2, og min 75m2 uteopphaldsareal for kvar leilegheit over 65m2. Som uteopphaldsareal reknast leikeareal, alt felles og privat uteopphaldsareal, alle altanar og terrassar og del av BN som ikkje er bebygd, når dette arealet er opparbeidd og tilrettelagd for bruk. Det gjelder og inngangssoner og anna areal som trygt kan brukas til opphald eller ulike aktivitetar. Areal som er brattare enn 1:3 eller som nyttast til parkering og biltrafikk kan ikkje reknas som uteoppphaldsareal. Tabellen under viser krav til uteopphaldsareal med ulik samansetning av leilegheitsstorleik, og ved full utbygging med 40 einingar: Tal på leilegheiter Under 65m2 Tal på leilegheiter Over 65m2 Krav Privat uteopphaldsareal (40x20m2) f_l1-2 f_ U1-3 Anna uteoppholdsareal innanfor BN 30x50m2 10x75m m2-800 m x50m2 20x75m m2-800 m x50m2 30x75m m2-800 m I tabellen er det lagt til grunn at formåla leikeareal og uteopphaldsareal er tilrettelagt 100%, og at gjennomsnittsstorleiken på private uteopphaldsareal er 20m2. Ein ser da i høgre kolonne kor mykje uteopphaldsareal som må til rettelegast innanfor BN med desse føresetnadane. Om ein ikkje klarar å innfri desse krava må ein redusere tal på leilegheiter. Leikeplassar Leikeareal er løyst med to gode leikeplassar, f_l1 er på 255m2 og f_l2 er på 255m2, til saman 510 m2. Det er krav om UU tilkomst og andre kvalitetskrav knytt til areala. Dei er plassert på kvar si side av bygget, for å gje lune uteareal ved ulikt vær. Ein har nytta formål leikeplass Heile f_l1 skal opparbeidast universelt utforma, gjerdast inn og utstyrast med godkjente sittegrupper og leikeapparat, t.d. sandkasse, huskestativ og sklie. F_L1 ligg på kaien og er i dag et flatt område. Ved heving av terreng under bygg kan ein også justere nivået på leikearealet. Krav til inngjerding gjeld ikkje om f_u2 er inngjerda. f_l2 kan ha meir preg av naturtomt og vera på fleire nivå, men minimum 150m2 skal vera universelt utforma og utstyrast med sittegrupper og leikeapparat, t.d. sandkasse, huskestativ og sklie. Uteopphaldsareal Uteopphaldsareal f_u1-3 skal opparbeidast for opphald og ulike aktivitetar for både born og vaksne. Områda kan til retteleggast med benker, gangareal og opparbeiding med ulike aktivitetssonar. Inntil 20% av arealet kan vera tilplanta med bed og liknande. f_u1 skal sikra enkel tilkomst til sjø for kano, kajakk og liknande. f_u1-3 er felles for BN. Ein har nytta formål uteopphaldsareal Privat uteopphaldsareal vert terrasser eller altan innanfor BN

45 8.3.3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Trafikk løysningar Ein har ikkje funnet noko aktuelt alternativ til vegtrase som er der no, og ein har valt å betra denne. Det inneber vidareføring av kurvar og stigningstilhøve, men utbetring av vegbreidde og nytt fortau. Ein har planlagt for ein fart på 30 km/t i samsvar med fartskrav for bustadområder i Fjell kommune sin trafikksikkerheitsplan. Fortau Plassering av fortau er resultat av ein vurdering kor 3 faktorar har vore viktig. Det gjeld målpunkt, tal på kryssande avkjørslar og sikttilhøve. Målpunkt er kor fotgjengarane skal når dei går i området. Når ein går opp bakken er viktigaste målpunkt busshaldeplass, butikk og skule. Desse er mot aust, noko som tilseier at dette er beste plassering av fortau. Når ein går nedover finn ein at målpunkta i hovudsak er på andre side av vegen. Ein vet og at fotgjengarar vel å gå kortaste veg og unngår å nytta fortau om det vert lengre å gå. Det inneber at optimal plassering av fortau er ulik på øvste og nedste del av vegen når det gjeld målpunkt og avstand. Tal på avkjørsler som kryssar fortau er likt for eit samanhengande fortau på høgre eller venstre side av vegen. For å sikre best mulig sikt i lengderetninga til vegen er beste plassering av fortau på innsidene av svingen. Det inneber at optimal plassering av fortau er ulik på øvste og nedste del av vegen når det gjeld sikt. På bakgrunn av dette er det lagt til rette for fortau på venstre side nedst, og med kryssing av veg mellom o_f4 og o_f3 etter om lag 80 meter. Trafikk Dagens trafikk har ein ÅDT på omlag 80 biler pr. døgn. Det er ikkje gjennomgangstrafikk, berre tilkomst til ulike bustader og verksemder. Med 40 nye bustader kan ein forventa ein trafikkauke på ÅDT mellom 80 og 160 til bustadene, og kanskje 20 til næring. Anna utbygging/ fortetting i området kan kanskje verte ein ÅDT på (Dette talet er basert på mogleg fortetting av andre eigedomar og innspel til kommuneplanen frå nabo i sør.) Samla vert dette ÅDT mellom 230 og 360. Framtidig trafikkmengde svarar til ein vegløysning som etter Statens vegvesen sin handbok 017 om veg og gateutforming er av type A1, 4m breidde + skulder, eller betre. Målet har vore å finne ein god trafikkløysning som er praktisk mogleg å gjennomføra. Ved val av vegstandard har ein søkt å ta omsyn til innspel frå naboar, og funne ein løysning som ikkje går inn på naboeigedomane

46 Kartutsnitt viser veg som den er no delt inn i fem delstrekningar med ulike utfordringar. Ny veg er regulert innanfor grenser som er synt i kartet. Forslag til normalprofil tilkomstveg o_veg1. Det er synt ein vegbreidde på 4m, og fortau på 2,5m på nedste del av vegen. Øvre del er synt med 2m breidde, men har krav om minimum 1,5m breidde på fortau. Dette skuldast terrengtilhøve for delstrekning 3. Det er også sett av ekstra breidde på delstrekning 2 og 5 for å sikre møtemoglegheiter. Endeleg utforming av veg er føresett avklart med utbyggingsavtale med kommunen

47 O_Veg1 er regulert med formål veg som også kan innehalde vegkant med mur og anna sikring. Andre vegar er regulert som køyreveg og er fellesvegar i planen. Del 1 gjelder kryss mot hovudvegen. Her er krysset opparbeidd vidare enn det som er regulert i reguleringsplan for FV 210. Dette er likevel ein løysning som synest å ha fungert godt, også for tyngre kjøretøy. For å få eit betre kryss må ein flytte hovudvegen lengre nord, eller tilkomstvegen lengre sør. Dette vil i praksis vera vanskelig å gjennomføre, og ein har difor valt å regulere krysset slik det er bygd. Regulert kryss og løysninga som er no sett frå nordaust. Del 2 er strekninga langs 11/56. Her er utfordringa avkjørsel og tilkomst til eksisterande garasje, og å unngå store terrenginngrep i sør. Garasjen er bygd lågare enn vegen, noko som gjer at direkte tilkomst ikkje er ei ønskjeleg løysing. Avstand til veg er også kort, slik at her ikkje er mogleg å få til ein fullgod løysning. Grunneigar ønskjer avkjørsle i sør, slik det er vist i planen. Tilkomst til garasje blir over eigen eigedom. Ved utviding av vegen må ein søka å opparbeide Anna veggrunn 1 framfor garasjen slik at ein får til beste løysing for grunneigar. Ved den nye innkjørselen til 11/56 er det lagt til rette for ein breiddeutviding av vegen slik at ein får ein mogleg møteplass. Delstrekning 2 sett frå aust

48 Delstrekning 3 med det mest kritiske punktet markert. Til venstre stig det bratt, og til høgre fell terrenget. Prinsipp for betring av veg er ALARP, «as low as reasonably practible». Det inneber at ein skal få til dei beste løysningane som er praktisk og økonomisk let seg gjennomføre. Det er gjort ein modellstudie av ny veg for å sjå verknadane av terrenginngrep i form av fylling/skjering som følgjer av vegutbetringa. Planen sikrar naudsynt areal for gjennomføring av utbygging av veg og fortau. Den syner at det er små utslag for delstrekning 1, 4 og 5. For delstrekning 2 og 3 er det terrenginngrep som kan innebere tydelege kostnadsreduksjonar om ein kan justere noko på breidda. Dette kan truleg ikkje avklarast før ein startar anleggsarbeida. Planen gjer difor rom for at endelig utforming av veg kan avklarast i ein utbyggingsavtale med kommunen etter at planen er vedtatt og ein har betre oversyn over omfang av utbygginga

49 Delstrekning 3 ligg mellom 11/50+59 og 11/55. Med fortau på innsida vert det mykje betre siktforhold. For delstrekning 3 gjeld det at her er avkjørsel til 11/50+59 på eine sida, og bratt ned til 11/55 kor ein del av den gamle kyrkjevegen ligg. Ein har difor valt å behalde ytterkant av vegen som i dag, samstundes som ein ikkje kan gå for langt inn ettersom det vil gjera tilkomst til 11/50+59 vanskeleg. Delstrekning 4 gjeld vegkryss. Her er tilkomst til ovanforliggjande eigedomar og ein mindre parkeringsplass i aust, og til parkering og nedanforliggjande eigedomar i vest. For delstrekning 4 gjeld at tilkomsten ovanfrå f_kv2 fungerer greitt i høve til sving og stigningsforhold. Med planlagt fortau får ein betre sikt og strammare geometri i avkjørselen. Når det gjeld tilkomst nedanfrå KV1, så kjem den inn på vegen parallelt med o_veg 1. Dette er ikkje ein god løysning, og beste kjøremåte er å kjøre ned på kaien og foreta u-sving. Det

50 blir likevel mogleg for personbilar å nytte avkjørsel med kjøremåte «C». Betring av denne avkjørselen vil innebere eit stort inngrep på tomt 11/41, samstundes som ein ikkje får gjort noko med vegstandarden vidare nordover som er svingete og bratt. P1 er vidareført som i dag, og tiltenkt bruk som gjesteparkering. Sikttilhøva her er gode, og det er lite trafikk på KV1. Utsnitt av kart med sporingskurve for personbil, og eksempel på kjøremåte C. Merk og at frisiktsone H140_3 frå f_kv2 er utvida mot sør for å betre sikt i vegens lengderetning. Delstrekning 5 er resten av vegen ned til offentleg kai. Her blir fortau langs leikeplass og byggeområde. Strekninga på om lag 90 meter får tre avkjørsler. Det gjeld P3, eigedommen 11/4 som ligg sør for planområdet og tilkomst til BN i nivå med 2. etasje. Avkjørsel til 11/4 går til ein garasje, men kan i framtida få utvida bruk. Bilete synar tilkomst til byggjeområde i svingen. Denne avkjørselen kan flyttast lengre opp om området vert planert på eit høgare nivå