DETALJREGULERING LIA FJELLHOTELL 097/005, SKURDALEN

Transkript

1 Arkivsak-dok. 12/ Saksbehandler Liv Sundrehagen Saksgang Utvalg for plan og utvikling DETALJREGULERING LIA FJELLHOTELL 097/005, SKURDALEN Saken avgjøres av: Utvalg for plan og utvikling Vedlegg: Bestemmelser datert Plankart datert Planbeskrivelse datert Konsekvensutredning datert Avløpsplan og kart datert den Illustrasjonsplan datert Helningskart datert Snitt gjennom utleiehytter datert Dokument i saka: Journal 09/339 Journal 12/00161 Saksopplysninger: Planen omfatter Lia fjellhotell og 77 fritidstomter for salg og 10 utleiehytter. Det er innarbeidet fem nye boligtomter og tre eksisterende boliger. Hotellet er innarbeidet. Et område er regulert til bolig/fritidsbolig og et område til hotell/fritidsleiligheter. Hensikten med planen er å utvikle Lia fjellhotell sin standard fra 3 stjerner til 4 stjerners kvalitet og sikre stabil helårsdrift av hotellet. Ved å regulere inn fritidstomter for salg vil hotellet kunne få tilført kapital som skal brukes til oppgradering av hotellet og anlegget rundt, Det er ønske å utvikle badeanlegg og konferanseavdeling. Vann og avløpsplan er utarbeidet for området. Den skal legges til grunn for videre detaljprosjektering. Teknisk hovedutvalg vedtok oppstart av planarbeid for Lia fjellhotell i sak THU-57/09. Kommunen krevde at det måtte utarbeides planprogram som la grunnlaget for planarbeidet. Fylkesmannen og fylkeskommunen krevde at det også ble utarbeidet konsekvensutredning siden innarbeidelse av tomter for fritidsbebyggelse var i strid med kommuneplanen. Planprogrammet ble stadfestet i sak 111/10 den i 1

2 2 teknisk hovedutvalg. Det ble varslet oppstart av planarbeid Følgende merknader kom inn: Fylkesmannen i Buskerud: Fraråder at det blir innarbeidet ny fritidsbebyggelse i strid med kommuneplanen. Planarbeidet må ta hensyn til landskap og estetiske forhold ved lokalisering og utforming av bygninger. Det må redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Ber om at vassdragsinteressene blir synliggjort i planarbeidet og at det blir avsatt tilstrekkelige grøntsoner langs vann og vassdrag. Viser til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og nasjonale mål for reduksjon i utslippene for klimagasser. Behovet for tiltak knyttet til kollektivtransport må derfor vurderes og omtales i utredningene. Ber om at det utarbeides mål og juridiske bindende planbestemmelser om universell utforming. Buskerud fylkeskommune: Det er uheldig med regulering av så stort omfang i strid med kommuneplanen, Det vil føre til at kommuneplanen blir lite forutsigbar og vil uthule planverktøyet. I kommunalt vedtak må det gå fram at dersom det under anleggsarbeidet skulle fremkomme automatisk freda kulturminne, må arbeidet straks stanses opp og fylkeskommunen varsles etter kulturminneloven 8. Det er ved kulturminneregistrering ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Nyere tids kulturminner som våningshuset fra 1880-åra og stabburet fra tallet er av høy verneverdi. I den sørøstre delen av planområdet er det registrert steingjerder, rydningsrøyser og gammel vei. Dette er verdifulle kulturminner i jordbrukslandskapet. Midt i planområdet ligger Hølavollen hvor det er stølsbu og tufter av et fjøs. Stølsvollen med hus har en viss verneverdi. Ber om at det blir tatt hensyn til disse kulturminnene i den videre planleggingen. Statens vegvesen: Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter må avklares. Eventuelle endringer av vei- og trafikkforholdet må tas vare på i planarbeidet. Kryssløsningen fra Fv 40 til planområdet må vurderes i forhold til siktsone, fartsgrense og antall kjørende i avkjørselen. Støyforholdene må dokumenteres og nødvendige tiltak må innarbeides i planen. Hallingdal renovasjon: Det er behov for å avsette tilstrekkelige areal til håndtering av avfall. Alternative oppsamlingsenheter for avfall bør vurderes og muligheter for å etablere løsninger som er mer estetiske enn den tradisjonelle stålkontaineren. Hol viltnemd: Viltområdekartverket i Hol kommune viser at det foreslåtte reguleringsområdet ikke omfatter habitater av særlig viktighet for viltet.

3 3 Advokatene Rolf B. Nybakk og Jostein S. Valla på vegne av Hildegunn og Arne Lien: Brønnene innenfor planområdet må tegnes inn på kartet. Det er påkrevet med sikringssone. Er negativ til plassering av hytter i denne delen av området. Adkomst til planlagte hytter må være langs den nye veien mot fjellhotellet Skiløype til fjellhotellet må plasseres på Lia sin egen grunn og bør legges ovenfor 97/14. I tillegg skal ikke skiløypa og lysløypa kobles sammen jfr. tilbakemelding fra utmarksteknikker. På 97/14 ligger en fritidsbolig tilhørende Lien. Plassering av veier og skiløyper må gjøres slik at 97/14 får sin rettmessige del og normal tomteutnyttelse på arealet. Kan være aktuelt å utvide planområdet til å omfatte areal på 97/14 nedenfor den nye veien til fjellhotellet. Advokatene Rolf B. Nybakk og Jostein S. Valla på vegne av Hildegunn og Arne Lien Det er sendt inn et nytt innspill etter brevet ovenfor. På grunn av samarbeidsproblemer ønsker de at 97/14 blir tatt ut av planen. Tilbakemelding fra ABO plan & arkitektur på merknadene Fylkesmannen i Buskerud: Som grunnlag for plassering av hyttene, har en benyttet helningskart. Hyttene er forsøkt plassert på de flateste partiene, for å unngå store skjæringer og murer. Møneretningen skal være tilnærmet parallelt med kotene. Slik at en unngår gavler som virker dominerende i terrenget. Kryssing av skiløype og terreng skjer på relativt flate partier. Buskerud fylkeskommune: Teknisk hovedutvalg har vedtatt oppstart av planarbeid for fritidsbebyggelse i området i strid med kommuneplanen. Det er sendt innspill til ny arealbruk i forbindelse med rulleringen av kommuneplanen. Det er innarbeidet bestemmelse angående automatisk fredete kulturminner. Nyere tids kulturminner, slik som rydningsrøyser, røyser og gammel vei er tatt hensyn til i planforslaget, ved at de er regulert til naturområde eller LNF- område med hensynssone- bevaring kulturmiljø. Våningshus og stabbur vil bli flyttet nedenfor hotellet og tatt vare på. Statens vegvesen Vegkrysset ved Lia fjellhotell er utformet i samsvar med statens vegvesen sin håndbok 017. Det er regulert inn støyvoll langs Fv 40 innenfor planområdet. Ved utbygging av hyttefeltet kan det være aktuelt å utvide tilbudet for privat transport for gjester som Lia fjellhotell driver. Det er dårlig kollektivdekning i området. Renovasjon Boliger og fritidsboliger skal levere avfall til godkjent kommunal avfallsplass. Avfallet fra hotellet og utleiehyttene skal løses innenfor hotellområdet. Det bør vurderes alternative oppsamlingsenheter for avfall som er mer estetiske enn den tradisjonelle stålcontaineren.

4 4 Advokatene Rolf B. Nybakk og Jostein S. Valla på vegne av Hildegunn og Arne Lien: Det er ikke planlagt hytter eller boliger i nærheten av brønnene. Det er regulert inn sikringssone rundt brønnene. Forhold til overordna plan: Kommuneplanen for Hol gjelder for området. Området er regulert til turisme, slalåmbakke og LNF-område der spredt boligbebyggelse er tillatt. Det kan bygges 10 boliger i dette området Miljøkonsekvenser: Vurdering i forhold til naturmangfoldloven 8-12 er gjort i planbeskrivelsen s 34 og 35. Denne vurderingen er basert på konsekvensutredning datert Planforslaget vil ha liten negativ konsekvens for naturmiljø og biologisk mangfold. Vurdering: Vurdering av merknadene. Fylkesmannen Det er utarbeidet planprogram og konsekvensutredning for området siden reguleringsplanen omfatter en stor utbygging i strid med kommuneplanen. Planprogrammet er stadfestet av teknisk hovedutvalg. Fylkesmannen mener at planarbeidet må ta hensyn til landskap og estetiske forhold ved lokalisering og utforming av bygninger. Området er bratt og det er en stor utfordring å plassere så mange fritidsboliger. Etter administrasjonens vurdering er det derfor ønskelig å redusere antallet hytter noe slik at det blir bedre plass mellom hyttene. Dette blir nærmere vurdert i et punkt senere. Det er tre bekker i området. Bare deler av bekkene er tegnet inn. De bør tegnes inn gjennom hele planområdet. Det er målt inn noen punkter og tegnet inn bekk som går vest i området. Her bør det måles inn flere punkter siden bekken går så nær område for fritidsbebyggelse. To av bekkene går gjennom byggeområder. I bestemmelsene står det følgende: «Bekker skal i hovedregel holdes åpne, men det kan tillates å legge bekk i rør gjennom område UH3 og KBA1». Denne setningen bør tas ut av bestemmelsene. Bekken bør tilpasses i byggeområdene, og det bør innarbeides bestemmelse om det. Det er innarbeidet bestemmelser om universell utforming i pkt.2.8. og pkt Statens vegvesen Hovedadkomsten til Lia er opparbeidet i henhold til vegvesenets krav. Det er innarbeidet bestemmelse om at den andre avkjøringen, som går over 97/14 må godkjennes av vegvesenet før den kan benyttes av boligene i området. Det er dermed en tilfredsstillende løsning for adkomst til planområdet i planfoslaget. Hallingdal renovasjon Det er innarbeidet bestemmelse i pkt 3.16 om at avfallsplassen skal skjermes og gis en estetisk tiltalende form.

5 5 Advokat Valla på vegne av Hildegunn og Arne Lien. De ønsker at 97/14 blir tatt ut av planen. Kommunen ser det som en fordel at deler av eiendommen blir liggende innenfor planområdet siden det går lysløype over eiendommen. Det vil være vanskelig å legge om lysløypen slik at den går utenom eiendommen. De ønsker ikke at lysløype og skiløype kobles sammen. I reguleringsplanen er disse løypene likevel koblet sammen siden vi finner dette hensiktsmessig. Det er en fordel at skiløpere går lysløypen istedenfor veien. Formål I reguleringsplanen er det innarbeidet område for boliger, boliger/fritidsleiligheter og hotell/fritidsleiligheter. Disse områdene ligger innenfor område turisme i kommuneplanen. Boligområdet er tenkt brukt til boliger for ansatte. Kommuneplanens arealdel er under revisjon. ABO plan & arkitektur har på vegne av Knut Arne Lia kommet med innspill til revisjon av kommuneplanen. De ønsker å endre noe på formålene innenfor området som i dag er regulert til turisme i kommuneplanen. I kommuneplanens samfunnsdel har Hol kommune et hovedmål om å bidra til å styrke og opprettholde eksisterende næringsliv og kompetanse. Som strategi har Hol kommune å legge til rette for at turistbedrifter skaper flere varme senger og åpne for at turistbedriftene kan utvikle sine nærområder. Område KBA1 er regulert til bolig og fritidsleiligheter. En blanding av formål for bolig og fritidsleiligheter vil være uheldig og vil lett kunne føre til konflikter. Område KBA1 ligger nært hotellet og det vil være hensiktsmessig at dette området kan benyttes av hotellet. Lia ligger langt unna skole og det går ikke gangvei hit. Dette bidrar også til at området ikke er spesielt godt egnet til boligområde. Formålet i område KBA1 bør endres fra bolig og fritidsleiligheter til hotell og fritidsleiligheter og fargene bør endres til formålsfargene lilla og oransje. I dag er området vist som kombinert bebyggelse og anleggsformål. Det bør innarbeides bestemmelser om fordelingen mellom fritidsleiligheter og hotell. Fordelingen bør være 50/50. Område KBA2 er regulert til hotell/ fritidsleiligheter. Her bør også fargene endres til formålsfargene lilla og oransje. Fordelingen mellom fritidsleiligheter og hotell bør være at 50/50. Det er ikke regulert inn adkomst til området KBA2. Det må reguleres inn. Mønehøyden er her 12 meter, fordi låven er så høy. Mønehøyden på nye bygninger bør reduseres til 10 meter. Bygninger her kan bli dominerende i det bratte terrenget. Tomter for fritidsbebyggelse Området er bratt og på grensen av hva som kan bebygges etter kommunens mal for planfremstilling og miljøverndepartementets retningslinjer. Fritidsboligene er forsøkt plassert på de flateste områdene. Likevel har mange av fritidsboligene blitt liggende på tomter som hovedsakelig er brattere enn 1:6 og noen steder brattere enn 1:4. I miljøverndepartementet sin veileder står det følgende: «Terreng med brattere fall enn 1:4: Slike områder bør ikke bygges ut. En eventuell utbygging vil gi store terreng- og vegetasjonsinngrep. Terreng mellom 1:4 og 1:6: Området kan bygges ut med bygninger som tar spesielle hensyn til terrengtilpasning f.eks. med maksimal bredde på bygninger på 5,5-6 meter. Det bør stilles strenge krav til dokumentasjon i planlegging og utbygging.

6 6 Administrasjonen har gitt planfremmer tilbakemelding om at antallet tomter som hovedsakelig ligger i område brattere enn 1: 4 og i område mellom 1:4 og 1:6 bør reduseres. Tomtestørrelsen er fra 441 m2 til 1327 m2. Administrasjonen har anbefalt at tomtestørrelsen ble økt til 1-1,5 mål og at antallet inneklemte tomter med andre tomter på alle kanter er ble redusert. Planfremmer har redusert med en tomt etter tilbakemeldingen slik at det nå er 77 tomter for fritidsbebyggelse. På de små tomtene under ett mål er utnyttelsesgraden BRA= 90 m2. I forhold til tomtestørrelsen er likevel utnyttelsesgraden høy og noen steder vil det kunne være vanskelig å få plassert hyttene. Noen av tomtene ligger i bratt terreng og noen er inneklemt mellom andre tomter eller veier. Ved å ta ut noen tomter vil det føre til at andretomter kan utvides noe. Følgende tomter bør tas ut: tomt nr. 1,4,6,7,19, 22, 25,27,29,31,46,56,59,61. Noen større tomter på rundt ett mål ligger inneklemt eller i bratt terreng bør også tas ut. Følgende av de store tomtene bør tas ut: tomt nr. 16,19,43,66, 69,70,72. Selv om noen tomter tas ut vil det likevel være høy utnyttelsesgrad og det vil kunne være vanskelig å få plassert hyttene. En hytte med BRA= 200 m2 vil kunne ha en bredde på 10 meter og en lengde på 20 meter. Noen av tomtene ligger hovedsakelig i gult og rødt område i helningsanalysen. På slike tomter foreslår miljøverndepartementet en bredde på 5,5-6 meter. Ved en bredde på 6 meter vil hyttene bli 33 meter lange og ikke få plass på eiendommene. På bratte tomter vil mye av arealet måtte benyttes til skjæringer og fyllinger og det vil være liten plass til uteområde. Utnyttelsesgraden på de store tomtene bør reduseres til BRA= 150 m2. Det bør innarbeides bestemmelse om at verandaer og terrasser skal være på gavlveggen slik at det ikke blir så store fyllinger. Det bør også innarbeides bestemmelse om at forholdet mellom skjæring og fylling skal være i forholdet 60/40. I områdeneff1a-b, FF6, FF8a-b, FF13 og FF15a-b er det ikke oppgitt hva som er maksimumsstørrelse på boder. Maksimumsstørrelsen bør være BRA=20 m2. Tomt 77 og 78 ligger delvis i område regulert til slalåmbakke, men det er ikke opparbeidet slalåmbakke her. Eier har ingen planer om å utvide slalåmbakken i dette området. Disse tomtene bør derfor kunne beholdes. Plassering for hytte på tomt nr. 38 bør flyttes lenger syd på tomten, siden den er så smal øverst. Utleiehytter Utleiehyttene ligger inneklemt mellom adkomstvei til Lia fjellhotell og skiløype. Det er et sted bare 12 meter mellom vei og skiløype. En hytte ligger nær bekk gjennom området. Hytte c, e og h bør tas ut. Plassering for hytte b og d bør flyttes noe sydover slik at det blir lengre avstand til skiløypen. Adkomst Fritidsboligen innenfor område FF3 ligger på 97/14. Det er regulert inn gangadkomst. Det bør i tillegg reguleres inn kjørevei fra FF2 og parkering. Dersom det er for liten plass på 97/14 til parkering, kan dette reguleres inn på 97/5

7 7 I område FF1a, FF6 og FF15b er det ikke tegnet inn adkomst frem til alle hyttene. Adkomst er planlagt over uteoppholdsareal. Her bør det reguleres inn gangvei til alle fritidsboligene GNR/BNR Gnr og bnr må skrives på de forskjellige eiendommene på kartet. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan og utvikling vedtar med hjemmel i PBL å legge forslag til detaljregulering for Lia Fjellhotell ut til offentlig ettersyn med følgende endringer. Plankartet Formålet for område KBA1 endres til hotell og fritidsleiligheter og innarbeides i henhold til formålsfargene lilla og oransje. Formålsfargene lilla og oransje innarbeides i område KBA2. Det innarbeides adkomst til område KBA2 Følgende små tomter for fritidsbebyggelse tas ut av planen: tomt nr 1,4,6,7,19,22,25,27,29,31,46,56,59,61 Følgende større tomter for fritidsbebyggelse tas ut av planen: tomt nr. 16,19, 43,66,69,70,72. Utleiehyttene: c, e og h tas ut av planen. Plassering på hytte b og d flyttes noe sydover Kjørevei og parkering reguleres inn til tomt FF3. Gangvei tegnes inn til hyttene i områdene FF1a, FF6 og FF15b gjennom uteoppholdsarealet. Gnr/bnr innarbeides på de enkelte eiendommene på plankartet. Bekker bør tegnes inn gjennom hele planområdet Bekk vest i området bør måles inn og tegnes inn med flere punkter. Bestemmelser Pkt endres til følgende: Bekkene tilpasses i byggeområdene. Pkt Det innarbeides følgende setning. «Forholdet mellom skjæring og fylling skal være 60/40.» Pkt Første setning endres til følgende: «I disse områdene kan det føres opp en fritidsbolig pr. tomt med maksimalt tillatt BRA=90 m2 inkl.bod på inntil maks. BRA= 20 m2 Pkt Maksimum tillatt bruksareal på tomten endres til BRA =150 m2 Pkt Følgende setninger innarbeides: «Verandaer og terrasser skal plasseres på gavlveggen av fritidsboligene. Bestemmelsen i pkt skal være oppfylt når det gjelder tilpassing av fritidsboligene til terrenget.» Pkt følgende setninger innarbeides: «Mønehøyde for nye bygninger skal være 10 meter. Forholdet mellom utnyttelse av området til hotell og fritidsleiligheter skal være 50/50.» Pkt 3.6 endres til formål kombinert hotell/fritidsleiligheter. Følgende setning innarbeides: «Forholdet mellom utnyttelse av området til hotell og fritidsleiligheter skal være 50/50.»