Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken /

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Ing K Dømbe Fanavegen 221C 5239 RÅDAL Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken / AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 36 Bnr 195 Adresse : Nordeidåsen 48 Tiltakshaver Tiltaket : Sifro AS : Nybygg tomannsbolig Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Søknaden gjelder: Oppføring av tomannsbolig over 2 etasjer på planlagt fradelt parsell. Omsøkte tiltak er oppgitt til å ha et bruksareal på 285,6 m2 eksl. parkering. Tomteutnyttelse er oppgitt til å være BRA = 41,6 %. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 1, Plankrav. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av tomannsbolig over 2 etasjer på planlagt fradelt parsell avslås, jf. plan- og bygningsloven 11-6, Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 1, Plankrav. Søknad om tillatelse til oppføring av tomannsbolig over 2 etasjer på planlagt fradelt parsell avslås, jf. plan- og bygningsloven 29-1, Utforming av tiltak, jfr pbl 28-7, Den ubebygde del av tomta. Søknad om tillatelse til oppføring av tomannsbolig over 2 etasjer på planlagt fradelt parsell avslås, jf. plan- og bygningsloven 29-4, Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense.

2 2.1. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse pkt.1, Plankrav, avslås, jf. planog bygningsloven Ansvarsretter Følgende ansvarsretter er erklært: Foretak Org.nr Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde ING K DØMBE SØK Tiltaksklasse 1 ansvarlig søker SIVILARKITEKT E PRO Tiltaksklasse 1 arkitektur BRODER LUND AS 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra følgende: Gnr36/bnr318, Kari-Ann og Kjetil Birkeland Gnr36/bnr193, Gunnar Haga Gnr36/bnr194, Jorunn Kristin Bø Scheie Roald Laurantsen Gnr36/bnr191, Magne Nordeide Merknadene går i hovedsak på: Misnøye med byggets høyde Misnøye med biloppstillingsplasser og manøvrering ut i vei (private eiendommer) Usikkerhet rundt v/a anlegg, samt økt trafikk/ belastning på infrastruktur Ansvarlig søker skriver (utdrag): Merknadene går i hovedsak på høyde på bebyggelsen og tap av sol og utsikt. Byggene er planlagt innenfor Pbl sine krav om avstand til grenser og tillatte høyder, og soldiagrammer vedlagt søknaden viser at evt. ulempe er liten og ikke mer enn en må forvente ved bygging på en nabotomt. Sol i sommerhalvåret går over nybyggene og skygger ikke for naboer. At utsikt blir litt redusert ved bygging på en nabotomt er noe en må forvente. Tiltak vedrørende overvann er også kommentert. Dette vil bli ført til terreng og ivaretatt på en god måte. Når det gjelder den private vegen tilsier Vegnormalen at denne veitypen (bredden) uten fortau har kapasitet til 30 eneboliger og er pr i dag benyttet av stk. Rettigheter til bruk av vei, vann- og avløpsledninger foreligger. Utbygger vil ha dialog med naboene om tekniske løsninger for vann- og avløpsledninger, og om oppgradering dersom det er nødvendig. Stolper og luftstrekk over tomten. Det er gjort avtaler med BKK om at luftstrekk legges om til kabel i grøft. Side 2 av 9

3 Parkering på egen tomt. Det er lagt opp til parkering for to biler pr. bolig. Husene ligger nesten i enden av en blindvei med lite trafikk, så det medfører ikke trafikale problemer med at det rygges fra veien og inn på tunet til boligene. Snuing på naboens tun er således ikke aktuell problemstilling. Bygningsmyndigheten vurderer at boligen med sine 2 etasjer ikke vesentlig skiller seg ut fra øvrige eneboliger, da flere av boligene er på 2 etasjer. Derimot skiller tiltaket seg ut fra øvrig bebyggelsesstruktur ved etablering av biloppstillingsplasser ut mot privat vei hvor bilene ikke har plass til å kunne manøvrere på egen eiendom. Fagetaten vurderer at dette er uheldig i forbindelse med nyetablering av bolig. Situasjonsplan. Omsøkt biloppstillingsplass og avkjørsler. Biloppstillingsplassene etableres utenfor byggegrense. I tillegg har tiltaket prosjektert to utkjørsler fra tenkt fradelt parsell. Bygningsmyndigheten vurderer det som uheldig at prosjektet har utflytende avkjørsler. Det følger av bestemmelsen i 29-1 at ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon. Begrepet «arkitektonisk utforming» omfatter ikke bare tiltakets utseende, men innebærer at alle krav som stilles til tiltaket skal innarbeides i den endelige utformingen av tiltaket. Kravene knyttes til plassering av biloppstillingsplass. Bygningsmyndigheten kan ikke se at prosjektet har en tilfredsstillende god arkitektonisk utforming som gjelder parkeringsløsning/ atkomstsituasjon for tiltaket. Flere av merknadshaverne er bekymret for at egne eiendommer/ nabolaget vil bli brukt til snuplass. Bilmanøvrering som ikke lar seg gjøre på egen eiendom kan få en betydelig innvirkning på naboeiendommene som kan medføre vesentlige ulemper. Det følger av pbl 28-7 at utearealet blant annet skal sikre forsvarlig avkjørsel og parkering av biler til eiendommen. Bygningsmyndigheten kan ikke se at omsøkte tiltak imøtekommer denne bestemmelsen. Bygningsmyndigheten vil også nevne at biloppstillingsplassene er i strid med avstandsbestemmelsene i pbl Etter pbl 29-4 andre ledd skal byggverk oppføres minst 4 m fra nabogrensen. Kravet til avstand fra byggegrense gjelder ikke bare byggverk men også varige konstruksjoner og anlegg som for eksempel intern veg etter pbl Innsendt situasjonsplan viser noen tykke svarte streker i forbindelse med Side 3 av 9

4 biloppstillingsplassene som bygningsmyndigheten oppfatter til å være mur/ terrenginngrep. Også disse er delvis plassert nærmere eiendomsgrense enn 4 m. Forhold vedrørende privat v/a anlegg og private veiretter skal være dokumentert tinglyst ved søknad. Det er innsendt erklæring i privat veirett (ikke tinglyst) som gjelder over gnr36/bnr1. Det mangler private veiretter over eiendommer gnr35/bnr750, gnr35/bnr296, gnr35/bnr383, gnr35/bnr181. Det fremgår uklart for bygningsmyndigheten om innsendt tinglyst erklæring for påkobling til v/a anlegg gjelder for de faktiske eiendommene som tiltaket eventuelt må krysse Atkomst og avkjørsel Det foreligger uttalelse fra Trafikketaten datert : Det foreligger uttalelse fra Statens vegvesen datert : Side 4 av 9

5 Side 5 av 9

6 3.4. Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt forhåndsuttalelse for privat v/a anlegg datert med saksnummer Det fremgår uklart for bygningsmyndigheten om innsendt tinglyst erklæring for påkobling til v/a anlegg gjelder for de faktiske eiendommene som tiltaket eventuelt må krysse Dispensasjon Plankrav Tiltaket kommer i strid med gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav, for oppføring av tomannsbolig på tenkt fradelt parsell eiendommen gnr36/bnr195. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sørge for at areal og ressursdisponeringen avklares ved en overordnet planprosess, og ikke ved en enkelt sak. Overordnete forhold kan blant annet være infrastruktur, tomteutnyttelse, og bygningstypologi. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknad om dispensasjon blir begrunnet slik (utdrag): Side 6 av 9

7 Området omsøkte tiltak ønskes etablert i, er et boligområde med eneboliger med store grønne hager. I denne konkrete saken vurderer bygningsmyndigheten at dersom området skal utbygges ytterligere, vil boligfortetting være et naturlig arealformål. Angjeldende eiendom ligger omkranset av mange ubebygde eiendommer i området som har potensiale til boligfortetting. Det nevnes eksempelvis gnr36/bnr303, gnr36/bnr578, gnr36/bnr594, gnr36/bnr302, gnr36/bnr560 og gnr36/bnr561. I tillegg eksisterer det store bebygde boligeiendommer som også ytterligere kan bebygges. Bygningsmyndigheten mener det er uheldig at utbygging av dette området skjer gjennom dispensasjon. Til sammen kan mange dispensasjoner danne et uheldig mønster som gir området et oppstykket og vilkårlig preg både i form av bygningstypologi, tomteutnyttelse og en dårlig utbygget infrastruktur. Det understrekes at området har bilbasert bosetting. Det henvises også til Bergen brannvesen sin veileder som angir krav i forhold til kjørevei ved utrykning. Området bør bli utviklet gjennom en reguleringsplan som gir en helhetlig planlegging og som sikrer gode infrastrukturelle kvaliteter både for eksisterende og nye boliger. I tillegg pekes det på en lite hensiktsmessig prosjektert atkomst til angjeldende eiendom som kan medføre en vesentlig ulempe for berørte naboeiendommer med tanke på manøvreringsareal for bil jfr pbl 29-1 jfr pbl Tiltaket er også i strid med avstandsbestemmelsene i pbl Det henvises til punkt nabomerknader for utfyllende drøfting. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelen med omsøkte tiltak er at tiltakshaver får gjennomført ønsket tomannsbolig. Ulempen er at tiltaket legger premisser for en utbyggingspresedens som kun er til fordel for utbygger, samtidig som tiltaket ikke tar sikte på å utbedre infrastrukturen i område eller utvikles gjennom en overordnet plan for boligutbygging. Bygningsmyndigheten vurderer det som uheldig dersom utbygging på dette området skjer gjennom dispensasjon. Konsekvensen kan være fortetting av området som gir et oppstykket og vilkårlig preg med uheldige atkomstløsninger og dårlig infrastruktur. Bygningsmyndigheten har nevnt flere ubebygde (og bebygde) eiendommer i nærområder med fortettingsmuligheter. Utbygging/ fortetting av området gjennom dispensasjoner har store konsekvenser for miljø og samfunn som ikke blir tilstrekkelig vurdert gjennom enkle dispensasjonssøknader. I dette tilfellet vil utbygging på området forringe mulighetene for helhetlig og langsiktig arealforvaltning i et område under stort utbyggingspress med dårlig infrastruktur. En videre utbygging på dette området bør det vurderes gjennom en helhetlig reguleringsplanprosess som tar hensyn til blant annet miljø, byggepress, naturverdier og transportbehov. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. Side 7 av 9

8 3.6. Øvrig Det påpekes at det ikke foreligger godkjent avkjøringstillatelse fra Statens vegvesen. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Anja Egebakken - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal og samfunnsplanavdelingen, 5020 BERGEN Sifro AS, Sandviksboder 5, 5035 BERGEN Magne Nordeide, Elvegaten 4, 5700 VOSS Bergen revisjon v/ Rolad Laurantsen, Strandgaten 9, 5013 BERGEN Jorunn Kristin Bø Scheie, Nordeidåsen 42, 5251 SØREIDGREND Gunnar Haga, Nordeidåsen 44, 5251 SØREIDGREND Kari-Ann og kjetil Birkeland, Nordeidåsen 17, 5251 SØREIDGREND Side 8 av 9

9 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 9 av 9