Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken /

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Bygg Tjenester AS Aniksdalsvegen VIGRESTAD Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken / AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 93 Bnr 129 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Adresse Ikke Definert : Kjetil Songstad : Nybygg fritidsbolig Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt og Søknaden gjelder: Oppføring av fritidsbolig på 1 etasje + hems i LNF-område. Omsøkte tiltak er oppgitt til å ha et bruksareal på 73,4 m 2. Tomteutnyttelse er oppgitt til å være BRA= 3,26 %. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 1, Plankrav, for oppføring av fritidsbolig i LNF område. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.4.1, Byggegrenser langs sjø og vassdrag, for etablering av fritidsbolig nærmere enn byggegrense på 100 m fra sjø. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 25, Landbruks-, natur- og friluftsområder, for oppføring av fritidsbolig i LNF område. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til oppføring av fritidsbolig på 1 etasje + hems i LNF-område avslås, jf. gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 1, Plankrav, pkt. 4.1, Byggegrenser langs sjø, og pkt.25, Landbruks-, natur- og friluftsområder.

2 2.1. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 1, pkt.4.1 og pkt.25 om oppføring av fritidsbolig på 1 etasje + hems i LNF-område avslås, jf. plan- og bygningsloven Ansvarsretter Følgende ansvarsretter er erklært: Foretak Org.nr Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde BYGG TJENESTER AS SØK Tiltaksklasse 1 ansvarlig søker BYGG ENGROS AS PRO Tiltaksklasse 1 arkitektur 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som LNF-område. Den ligger i hensynsområde funksjonell strandsone og hensynssone landskap Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader Atkomst og avkjørsel Det foreligger uttalelse fra Statens vegvesen datert : Side 2 av 11

3 Det foreligger uttalelse fra Statens vegvesen datert : Side 3 av 11

4 3.4. Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt utslippstillatelse datert med saksnummer Side 4 av 11

5 3.5. Andre uttalelser eller vedtak Etat for landbruk har gitt uttalelse datert : Grønn etat har gitt uttalelse datert : Søknaden er sendt Fylkesmannen/Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav, pkt.4.1, Byggegrense langs sjø i LNF område, og pkt. 25, Landbruks-, natur- og friluftsområder, for oppføring av fritidsbolig i LNF område 25 m fra sjø. Side 5 av 11

6 En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Plankrav Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sikre en bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken og ressursdisponeringen i et bestemt område og ikke ved en enkelt sak. Overordnede forhold kan eksempelvis være infrastruktur, byggegrenser, og størrelser på bygg før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først og fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, hvor det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av de hensynene som plankravet skal ivareta. I den konkrete saken søkes det om oppføring av fritidsbygning med et fotavtrykk på 84,6 m2 og bruksareal 73,4 m2 i LNF- område. Den søkes oppført i strid med byggegrense langs sjø. Fritidsboligen etableres 25 m fra strandlinjen på et høydedrag fra strandkanten. Fritidsboligen vil bli godt synlig sett fra sjøsiden. Aktuelle eiendom markert med rødt av bygningsmyndigheten. Rød hytte på bilde ble godkjent i Ansvarlig søker oppgir at det tidligere var godkjent fritidsbolig på eiendommen med BYA 46,7 m2. Nevnte fritidsbolig er brent ned. Søker henviser til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, 2011, hvor søker mener det ikke er behov for reguleringsplan for tiltaket, da reguleringsplan er ment for større bygge og anleggsarbeider. Bygningsmyndigheten tolker søkers henvisning til å gjelde følgende avsnitt: For ny vesentlig utbygging av bolig- eller fritidsbebyggelse, bør det kreves reguleringsplan, jfr. planog bygningsloven Kravet om at det skal foreligge reguleringsplan før det kan gis tillatelse til gjennomføring av større bygge- og anleggsarbeider er videreført fra plan- og bygningsloven av Byggegrense skal angis i planene, jfr. plan- og bygningsloven 1-8 tredje ledd. Innenfor de områder i kommunen som ikke er gjenstand for omfattende press på arealene, kan styring av utbygging skje gjennom bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Bygningsmyndigheten vil gjøre oppmerksom på at det er byggeforbud i LNF-områder, med unntak av stedbunden næring jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.25. Dersom det hadde vært aktuelt med utbygging i dette området ville det vært vist i kommuneplanens areadel. Side 6 av 11

7 Ansvarlig søker skriver videre at (utdrag): Bygningsmyndigheten ser ikke en direkte sammenheng mellom tidligere godkjent nedbrent hytte og den nye fritidsboligen som søkes oppført. Plan og bygningsloven har ingen bestemmelser som gir fortrinnsrett for oppføring av nye tiltak, selv om tidligere objekt har blitt brent ned. Alle tiltak blir behandlet etter det lovverk og gjeldende bestemmelser som er aktuelle på det tidspunkt et tiltak blir omsøkt. Lovverket for angjeldende eiendom har endret seg fra 1959 til 2016 og bygningsmyndigheten understreker at det i de senere år har blitt en innskjerpet praksis på søknader knyttet til tiltak i strandsonen i LNF områder. Når det gjelder omsøkte fritidsbolig fremstår den med en størrelse og plassering som avviker fra tidligere godkjent hytte. Omsøkte fritidsbolig har et fotavtrykk på 84,6 m2, som er nesten 40 m2 større enn tidligere godkjent hyttestørrelse (godkjent i 1959 med en størrelse på 47 m2). Se innsendt tegningsdokumentasjon. Innsendt tegning som viser fritidsboligens fotavtrykk. Tidligere godkjent hytte markert med rødt. Omsøkt fritidsbolig etableres etter bygningsmyndighetens beregning 3,4 meter nærmere mot sjø enn tidligere godkjent hytte. Se innsendt tegningsdokumentasjon. Side 7 av 11

8 Retning sjø Innsendt fasade. Rød hytte er den som ble godkjent i Ny fritidsbolig etablerer seg 3,4 m lenger nærmere sjø. Omsøkt fritidsbolig er søkt plassert 25 m fra strandkanten og er i strid med både arealformålet og byggegrensen mot sjø. I en planprosess ville eksempelvis grønnstruktur, størrelse på bygg og byggegrense til sjø kunne avklares nærmere. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn kravet om utarbeiding av reguleringsplan skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver kan få gjennomført planlagt tiltak uten urimelige kostnader og ressursbruk i en planprosess. Ulempene med å innvilge dispensasjon vil være at de forhold og konsekvenser som det ville blitt redegjort for i en planprosess ikke blir tilstrekkelig belyst ved å innvilge dispensasjon. Det påpekes at i Arealpolitiske retningslinjer, fylkesplan for Hordaland står det følgende: «I LNF-områda i strandsona skal bygging ikkje tillatast utanom i samband med tradisjonelt landbruk og fiske og havbruk knytt til gardsdrifta. I LNF område avsett til spreidd utbygging skal som hovedregel ikkje lokaliserast i 100 metersbeltet eller i areal definert som funksjonell strandsone.» En utstrakt bruk av dispensasjoner er med på å undergrave kommuneplanen som informasjons og avgjørelsesgrunnlag. Søker peker også på presedensen og henviser spesielt til naboeiendommer (gnr93/bnr250). Igjen understreker fagetaten at det i de senere år er blitt en innskjerpet praksis på tiltak i strandsonen. Bygningsmyndigheten påpeker at i Bergen er mer enn 70 % av strandsonen nå bygget ut jfr Råd om planlegging og forvaltning i strandsonen fra Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune utgave 2007 s12. Ethvert tiltak i en sårbar strandsone vurderes til å kunne gi noe privatiserende effekt. Fagetaten vil således ikke tillate en vilkårlig utbygging av fritidseiendommer i strandsonen i LNF-områder. Dette kan medføre en uheldig disponering av natur og friluftsverdier som gir lite helhetlig utvikling av området og nedbygging av en sårbar strandlinje. Ved ytterligere fortetting i LNF-område bør dette skje som et helhetlig grep hvor forhold som byggegrense langs sjø, naturverdier og landskapsestetiske hensyn blir planlagt på et overordnet plan. Det påpekes at det er flere store ubebygde nærliggende eiendommer i aktuelle LNF-område, henholdsvis nevnes gnr93/bnr273, gnr93/bnr12, gnr93/bnr13,37. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Byggegrense langs sjø Hovedhensynet bak byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø i LNF-område er hensynet til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Side 8 av 11

9 Omsøkte fritidsbolig søkes oppført på et høydedrag fra strandlinjen med en avstand til sjø på 25 m. Ethvert tiltak sett fra sjøsiden medfører økt privatisering av strandsonen. Selv om aktuelle fritidsbolig ikke søkes plassert i direkte tilknytning til sjølinjen vil det påvirke byggeforbudssonen med hensyn til naturmiljø og landskap. Omsøkt tiltak vil føre til videre oppstykking av sjønært område og kan skape presedens for flere ubebygde sjønære eiendommer i nærheten av angjeldende tomt. Søker begrunner dispensasjonen med at eiendommen allerede er bebygget med en godkjent fritidsbolig. Bygningsmyndigheten kan ikke se sammenhengen mellom tidligere godkjent hytte, da omsøkte tiltak er ca 40 m2 større i fotavtrykk og strekker seg 3,4 m nærmere mot sjø. Søker anfører videre at fritidsboligen vil virke lite dominerende i landskapet grunnet godt materialvalg og lav fasade ut mot sjø. At fritidsboligen har en lav fasade anses ikke som et tungtveiende argument, da samlet belastning på området øker dersom tiltaket godkjennes. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Søker nevner at fordelen med tiltaket er at det ikke er til sjenanse eller til ulempe for omkringliggende bebyggelse. Ulempene ved å innvilge dispensasjon vil være at tiltaket kan skape presedens og at arealene rundt Austrevågen vil fremstå som ytterligere privatisert og således svekker allmennhetens interesser. Etter bygningsmyndighetenes syn vil endringen av landskapsbildet fra sjøen også påvirkes negativt ved at landskapet brytes opp for oppføring av nybygg. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. LNF-område Hovedhensynet bak byggeforbudet i LNF-område er hensynet til å ivareta sammenhengende landbruk-, natur- og friluftsområder, og tillater kun tiltak som er tilknyttet drift av landbrukseiendommer og tilrettelegging for friluftsliv. Fritidsboligen som søkes oppført er tenkt plassert 25 m fra sjø. Omsøkte tiltak er et tiltak i private interesser som ikke er tilknyttet overnevnte drift. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får oppført ønsket fritidsbolig, men det private tiltaket i seg selv er i strid med hensynet bak bestemmelsen, da det kun tillates oppført tiltak/ anlegg som støtter opp om næringsmessig landbruk, fiske og fangst tilknyttet gårdsdrift. Bygningsmyndigheten påpeker at utbygging i LNF-områder er strengt forvaltet og har fått en innskjerpet praksis de senere år. I tillegg etablerer fritidsboligen seg 25 m fra sjø, hvor byggegrensen er satt til å være 100 m. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. Side 9 av 11

10 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Anja Egebakken - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Kjetil Songstad, Steintræbakken 1, 5238 RÅDAL Statens Vegvesen Region Vest Leikanger Kontorsted, Askedalen 4, 6863 LEIKANGER Fylkesmannen I Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 10 av 11

11 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 11 av 11