Boligmarkedenes utvikling, miljørapporten og Oppdal

Transkript

1 Boligmarkedenes utvikling, miljørapporten og Oppdal Sjeføkonom Jan L. Andreassen Eika Gruppen, November ) Internasjonalt bakteppe 1) Bokostnader, teori 2) Verdsetting 3) Demografi og prognoser 4) Miljørapporten 5) Langsiktige utfordringer

2 0) Et normalt år

3 0) Kina er ikke uten grunn blitt verdens industrielle arnested..

4 0) Den nye normal for langsiktige realrenter - Demografi, produktivitet, spareoverskudd og gjeld - USA & Euro: Long term real interest rates

5 0) Et normalt land?

6 1) Teorien om tilbud og etterspørsel er i virkeligheten to teorier en statisk og en dynamisk Statisk likevekt er punktet der tilbud og etterspørsel møtes Bevegelsen fra XXX, eller fra et annet punkt mot likevekt, er noe annet XXX

7 1) En modell for prising av brukte boliger Før vi ser på makro-effekter- Etterpørselssiden: Alle boliger er delbare Alle boliger er relativt like Konstant andel av inntekt går til bolig Tilbudssiden: Konstant mengde boliger Renter på virker ikke husleiene direkte Tid kan inndeles i perioder

8 1) Hva bestemmer husleiene? - Likevektsprisen, den ene, i utleiemarkedet - Husleier Kortsiktig tilbud og etterspørsel: Kritiske forutsetninger: Leiekostnader er ganske så like eierkostnader Ingen endringer i leietakeres kvalitet, eller deres rettigheter R= f(l, W, Reguleringer) KVM Konstant tilbud Alle boliger er like: Luksus, bondegårder, artistiske boliger Normale familieboliger Ghetto Teknisk verdi betyr ingenting

9 1) Dette hensyntar ikke: Byer som opplever store sjokk Nedbygging av middelklassen:

10 1) Disruptive krefter i leiemarkedene tas ikke hensyn til 6/oct/06/the-airbnb-effect-amsterdamfairbnb-property-prices-communities I think it s obvious that Airbnb contributes to gentrification, Veracruz says. It drives up real estate prices that are already searing in Amsterdam. Neighbourhood business that create ties between residents are replaced by businesses that only focus on tourists. Bike rental companies replace local grocery shops. And apartments that are continuously rented out to tourists are lost to people who want to actually live here.

11 1) Mer om leieinntekter, som likevekt Leiene vil stige i samme takt som lønningene : Spareratene er konstante Utgifter til boliger som andel av samlet konsum hodes konstant Ingen endring i makroforhold: Ingen opp- eller nedturer Ingen endringer i demografiske faktorer eller familiestørrelse

12 1) Hva består netto husleieinntekter? Netto husleier = Husleier (spart av selveiere) Driftskostnader Oppussing Fortjeneste= Netto husleier ( minus 24 pst) boligskatter + spart formuesskatt (Langsiktige fortjenestenivåer må også hensynta kjøps/salgskostnader) Hvordan vokser husleiene? I takt med inflasjonen

13 2) Hvordan neddiskonteres? Hva er disse strømmer av inntekter (tjenester) verdt? Evige og varige forutsigbare kontantstrømmer som vokser i takt med inflasjonen Boliger blir da som realrenteobligasjoner å regne Netto Husleier Kjøpesum % rente på 60% av 5 mill ,76% for formueskatt Netto før skatt Egenkapitalavkastning 3 vs. Kjøpesum % rente på 60% av 3 mill ,76% for formueskatt Netto før skatt Egenkapitalavkastning 7

14 2) En skulle i så fall tro at boligpriser, som verdien av realrenteobligasjoner, svingte i takt med realrenta SSB frem tom 2kv 2017: Eiendom Norge (september):

15 2) Øvelser: Hvordan påvirker endrete arveregler, utlendinger prisingen av boliger Gjennom risikopremien Nye klienter? (lavere) Fjerning av arveavgift? (lavere) Flyktninger? - White flight eller kosmopolitisk livsstil? - Høyere leieinntekter Prising uten krav til egenkapitalavkastning Netto Husleier Kjøpesum % rente på 60% av 5 mill ,76% for formueskatt Netto før skatt Egenkapitalavkastning 3 vs. Kjøpesum % rente på 60% av 3 mill ,76% for formueskatt Netto før skatt Egenkapitalavkastning 0

16 2) Noe som også preger andre prising av andre aktiva - TINA and it s dangers - What this means for the very character of the stock market and the way it behaves is very important. It means that, almost no matter what happens, each week advisors of every stripe have money to put to work and they re increasingly agnostic about the news of the day. They ve all got the same actuarial tables in front of them and they re well aware that their clients are living longer than ever hence, a gently increased proportion of their managed accounts are being allocated toward equities. And so they invariably buy and then buy more. The first of the three major peaks in the price-earnings ratio since 1881 occurred in June 1901, right at the dawn of the twentieth century. Prices had achieved spectacular increases over the preceding twelve months, and in mid observers reported real speculative fervor There was another important theme in 1901: that stocks were now being held in strong hands : The ownership of stocks has changed hands. The public speculators do not now own them. They are owned by people who are capable of protecting them under any circumstances, such as Standard Oil, Morgan, Kuhn Loeb, Gould and Harriman Interests. These people who are the foremost financiers of the country evidently know when they go into a proposition what ultimate results may be expected. This theory, like theories expressed at other market peaks, finds it inconceivable that there could be a selling panic. In the shortest run, perhaps this theory is right. But those strong hands did not stop the stock market crash of 1907, nor the dramatic slide of stock values between 1907 and Gary Schiller Irrational Exuberance 2005

17 2) Finansiell stabilitet og husholdningenes gjeld. Boligkjøp er langt mer belånt enn aksjekjøp Husholdningenes gjeld 1987M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M04 I alt

18 2) Over tid vil imidlertid tilbudet av boliger påvirkes av høye priser Når tilbudssiden tar av, blir det som en kreft for leieinntektene Økt tilbud kan ødelegge for de fleste gode boligmarkeder Multiplene er helt annerledes for der hvor husleier er usikre eller fallende

19 2) Det norske skattesystem oppmuntrer til overinvesteringene Eier av boliger Fradrag for gjeldsrenter Ingen skatt ved salg av selveierbolig, men fradrag hvis du leier ut det siste år før salg Ingen skatt på delutleie Gunstige skatteordninger for utleie til egne barn Andre forhold: Relativt lav omsetningsavgift: 2,5 pst Noen bygder og byer har null i eiendomsskatt Noen kommuner gir bort tomt gratis

20 2) Kredittutfordringer Husk de tre C: Cash, Collateral and Character Tomteselskap, gjerne kjøpt fra hovedaksjonær Takster er ferskvare Finansieringsbevis kan misbrukes

21 Byggekostnader et eksempel År Trin n Salgspris Tomt Entrprise Margin Vår , , ,- 11,0% Ikke lansert (men like før) , , ,- 11,9% Lansert solgte raskt , , ,- 18,4% Lansert solgte raskt , , ,- 12,3% Lansert raskt salg i starten så stopp , , ,- 6,6% Lansert 7. nov ? , , ,- 8,6% Ny lansering når entrpr Presentasjon er redusert?

22 2) Boliginvesteringer: På boblete 7 pst av Fastlands-BNP Igangsettingstillatelser Igangsetting av boliger Boliginvesteringer i mrd NOK M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M07 Igangsatte boliger, sesongjustert Igangsatte boliger, trend

23 2) Og leieutviklingen tar skade 1,5 % Endring i leieinntekter i 3.kvartal 1,0 % 0,9 % 0,5 % 0,0 % -0,5 % -1,0 % 0,4 % 2011K3 2012K3 2013K3 2014K3 2015k3 2016k3-0,2 % 2017k3-0,4 % -0,6 % -0,7 % -1,5 % -2,0 % -2,5 % -2,3 %

24 3) Demografiske faktorer svekkes i det vi trenger dem som mest Befolkningsendringer på landsbasis 1997K4 1998K4 1999K4 2000K4 2001K4 2002K4 2003K4 2004K4 2005K4 2006K4 2007K4 2008K4 2009K4 2010K4 2011K4 2012K4 2013K4 2014K4 2015K4 2016K4 Nettoinnv Nettofødsler Sum Trend

25 3) Prognosesenteret

26

27 3) Mere deflasjon? M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M05 Byggekostnader I alt Arbeidskraft

28 3) Vil vi se langsiktige fall i byggekostnader?

29 3) Prognoser for boligmarkedene fremover Nyboligprisene må ned nok til at byggeaktiviteten avtar. Gjetning er på pst prisnedgang i nypriser på bolig Brukte priser er litt i limbo. Når vil leiligheter nok en gang bli realobjekter? Gjetning er at prisfallet her blir mindre enn normalt fordi folk har langsiktig tro på norsk økonomi

30 4) Miljørapporter - Interaksjonen du og din bolig har - 1) Trær mm 2) Sosial kapital 3) Jenter og sånn 4) NHO

31 Om trær: Definerer størrelsen på gata - trær midt i gata halverer dens størrelse Definerer gangveiene - senker gatas tak Demper hastighet på biler Hva gir dette nabolag karakter? Demper sollys der det skulle være behov for slikt Bringe rorden til gata Gir vakre skygger Endrer lukt, utseende og introduserer sesonger til gateplan

32 Urbaniseringens gåte: Hvorfor ønsker folk seg til en dyr, farlig, forurenset og stressende by? For å være nær andre: Kokker Kunstnere Likesinnede Fremmede Kloke, Rare og Spennende Må ha nok forskjellige typer aktiviteter Må ha mangfold av arbeidsplasser Men også kritisk masse for store fagmiljø?

33 Ett skritt tilbake: Teoribiten - Hva er kapital?- Penger, verdipapirer, gull og bygg Miljøkapital: Bedre med fisk på doggerbank enn i Vekselbanken? Human kapital: Utdanning Sosialkapital: Verdien av menneskene du omgås

34 Sosial kapital - bedre enn penger i banken? - Reduserte transaksjonskost Faktorer bak økonomisk vekst Netverk Brobygging Sanksjo ner? Fryse ut, Straffe Normer Samarbeid og tillit Bedre info Gjensidig tillit ved avtaler Avtaler enkle å overholde, rette på og rydde opp i Investeringer i offentlige goder Innovasjon Enklere å være entrepenør Investering og handel Effektiv konkurranse Effektiv bruk av ressurser

35 Endring i befolkning Varsko for boligbygging der det er nettoutflytting Folk jan17 FødeoverskuddNettoinnflytting 16 Sør-Trøndelag Trondheim Hemne Snillfjord Hitra Frøya Ørland Agdenes Rissa Bjugn Åfjord Roan Osen Oppdal Rennebu Meldal Orkdal Røros Holtålen Midtre Gauldal Melhus

36 Jenter som kommer og jenter som. Fylkets % Andel ugifte Univ kort Univ lang KVMpris Av befolkn. kvinner pst pst juli 01 Østfold 5,6 4,7 4,8 3, ,0 02 Akershus 11,6 9,7 12,2 14, ,0 03 Oslo 12,7 18,9 16,4 26, ,0 04 Hedmark 3,7 3,3 3,3 2, ,0 05 Oppland 3,6 3,2 3,2 2, ,0 06 Buskerud 5,3 4,6 5,0 4, ,0 07 Vestfold 4,7 4,0 4,7 3, ,0 08 Telemark 3,3 2,9 2,9 2, ,0 09 Aust-Agder 2,2 1,8 2,1 1, ,0 10 Vest-Agder 3,5 3,0 3,3 2, ,0 11 Rogaland 9,0 8,2 8,4 8, ,0 12 Hordaland 9,9 10,6 10,1 10, ,0 14 Sogn og Fjordane 2,1 1,9 1,9 1, ,0 15 Møre og Romsdal 5,1 4,5 4,7 3, ,0 16 Sør-Trøndelag 6,0 7,0 6,2 7, ,0 17 Nord-Trøndelag 2,6 2,4 2,4 1, ,0 18 Nordland 4,6 4,4 4,1 2, ,0 19 Troms - Romsa 3,1 3,4 3,0 3, ,0 20 Finnmark 1,4 1,4 1,3 0, ,0 Kilde: Eika Gruppen

37 Om utdanningsnivå: Utdanningsnivå for personer 16 år og over. Bydeler i Oslo. Antall og prosent 1 Eiendom Norge Antall Prosent kvm pris Grunnskolenivskole-nivå Videre-gående- Fagskolenivå Universitets- og I alt 2 høgskolenivå jul.17 Oslo i alt ,8 27,1 2,2 49,9 Gamle Oslo ,7 24,5 2 50,9 Grünerløkka ,1 24,2 2,1 55, Sagene ,9 20,7 1,7 61, St. Hanshaugen ,3 21,7 2,1 62, Frogner ,5 23,6 2,4 61, Ullern ,4 23,7 2,7 62, Vestre Aker ,4 22,3 2,6 62, Nordre Aker ,4 23 2,1 61, Bjerke ,8 30,9 2,2 40, Grorud ,1 34,4 2 28, Stovner ,3 35,8 1,7 24, Alna ,5 34,4 2, Østensjø ,2 33,5 2,6 40, Nordstrand ,3 30,9 2,9 48, Søndre Nordstrand ,4 1,9 33, Kilde: SSB, Eiendom Norge, Eika Gruppen

38 Utdanningsnivå Utdanningsnivå for personer 16 år og over. Bostedskommune. Antall og pr 2016 Antall Prosent I alt Grunn-skole-nVideregående Fagskolenivå 2 Universitets- o Bostedskommune 1601 Trondheim ,1 33,8 2,3 42, Hemne ,7 2,6 17, Snillfjord ,6 51,3 1,6 15, Hitra ,4 45,1 2,3 20, Frøya ,8 37,3 2, Ørland ,4 44,5 4,2 21, Agdenes ,8 47,3 2,4 17, Rissa ,6 47 2,8 20, Bjugn ,2 43,9 3 19, Åfjord ,2 46,6 3, Roan ,2 43,4 1,7 16, Osen ,8 42,5 2,7 17, Oppdal ,8 44,8 1,9 23, Rennebu ,7 48,8 2,6 17, Meldal ,1 49,6 2,6 17, Orkdal , , Røros ,9 2,3 26, Holtålen ,7 51 2,6 18, Midtre Gauldal ,7 51,3 2,4 18, Melhus ,1 45,6 2,7 23,6 32,5

39 Kommunenes missekåring NHO Kommunekåring, Fylke Total Næringsliv Arbeidsmarked Demografi Kompetanse Kommuneøkonomi Østfold Akershus Oslo Hedmark Oppland Buskerud Vestfold Telemark Aust-Agder Vest-Agder Rogaland Hordaland Sogn og Fjordane Møre og Romsdal Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag Nordland Troms Finnmark

40 Plassering, delindikator 2016 NHO kommunekåring Næringsliv Arbeidsmarked Demograf i Kompetanse Kommuneøkon omi Kommune Plassering N A D U K Trondheim Hemne Snillfjord Hitra Frøya Ørland Agdenes Rissa Bjugn Åfjord Roan Osen Oppdal Rennebu Meldal Orkdal Røros Holtålen Midtre Gauld Melhus Skaun Klæbu Malvik Selbu Tydal

41 Tiltak: I stedet for lokale eiendomsskatter, ha nasjonale Beting sosialstøtte med hvor du bor Prioriter de flyktninger som ønsker å bosette seg i distriktene Redusert eiendomsskatt er neppe veien å gå hvis du ønsker å bedre effektiviteten og inntektsfordelingen i norsk økonomi. Tvert i mot. Som Winston Churchill i sin tid sa det, da han skulle argumentere for økte eiendomsskatter: Roads are made, streets are made, services are improved, electric light turns night info day, water is brought from reservoirs a hundred miles of in the mountains - and all the while the landlord sits still. Everyone of those improvements is effected by the labour and the cost of other people and the taxpayers. To not one of these improvements does the land monopolist, as land monopolist, contribute, and by every one of them the value of his land is enhanced.

42 XXX Fritidsmarkedet Helt uklart hvor sårbare hyttemarkedene er for bolignedturen

43