AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Boligsenteret Bergen AS Ervikveien 70B 5106 ØVRE ERVIK Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anja Egebakken / AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 44 Bnr 211 Klokkarlia 10 Tiltakshaver Tiltaket : Glenda Anfinsen og Thorolf Riving eksisterende bolig- Nybygg firemannsbolig Søknaden gjelder: Riving av eksisterende bolig. Oppføring av firemannsbolig med tilhørende parkeringsanlegg. Omsøkte tiltak er oppgitt med et bruksareal på 544,6 m2 BRA. Tomteutnyttelse er oppgitt til å være BRA = 52,02 %. Det søkes dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav, for oppføring av firemannsbolig med tilhørende parkeringsanlegg. VEDTAK Søknad om tillatelse til riving av eksisterende bolig og oppføring av firemannsbolig avslås, jf. plan- og bygningsloven 11-6, Rettsvirkning av kommunedelplanens arealdel jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav. Søknad om tillatelse til riving av eksisterende bolig og oppføring av firemannsbolig avslås, jf. plan- og bygningsloven 29-2, Visuelle kvaliteter, jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, Byforming og arkitektur. Søknad om tillatelse til riving av eksisterende bolig og oppføring av firemannsbolig avslås, jf. plan- og bygningsloven 29-4, Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt og

2 Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1, Plankrav, avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Eiendommen er ikke regulert. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg. Østlige deler av eiendommen ligger i Grønnstruktur. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra følgende: Gnr44/bnr186, Emilia og Øyvind Andersen Gnr44/bnr182, Kjerstin Lervik og Odd Lervik på vegne av Kjerstin Lervik Gnr44/bnr210, Rannveig Vatshelle Bovim og Egil Bovim Gnr44/bnr190, Erik Løe og Trude Selvik Løe Gnr44/bnr163, Rolf B. Langlo og Vivian L. Grahl-Madsen Gnr44/bnr209, Kristin Jordheim Bovim og Brigt Bovim Merknadene går oppsummert i hovedsak på følgende: Bekymringer for økt bruk av kommunalvei Klokkarlia som reduserer trafikksikkerheten. Tap av utsikt. Tiltaket har dårlig terrengtilpasning og fasaden vendt ut mot Klokkarlia oppleves som en høy massiv vegg. Parkeringsanlegget som omsøkes er for stort og oppleves som et arkitektonisk fremmedelement. Omsøkte tiltak er i strid med strøkets karakter. Ansvarlig søker svarer på merknadene: Bygningsmyndigheten vurderer merknadene: Forhold som gjelder vei er avklart fra uttalelse fra Trafikketaten datert Bygningsmyndigheten vil derfor ikke tilføye ytterligere kommentarer som gjelder infrastruktur. Det kommer ikke tydelig frem i hvor vesentlig stor grad tap av utsikt utgjør fra aktuelle merknadshaver, og bygningsmyndigheten kan derfor ikke ta konkret stilling til nevnte merknad. Bygningsmyndigheten vurderer omsøkte prosjekt til å ha en svært uheldig terrengtilpasning sett i forhold til seg selv og i forhold til eksisterende omgivelser, og kan ikke se at omsøkte bebyggelse innpasser seg eller underordner seg i bestående struktur. Det kommer også frem fra ansvarlig søkers motargumenter at omsøkte firemannsbolig er 2 m Side 2 av 8

3 høyere enn eksisterende bolig. Bygningsmyndigheten vurderer omsøkte tiltak til å vesentlig øke høyden i bygningsmasse sett i sammenheng med eksisterende mønehøyde oppgitt til å være 107,3 mot omsøkt 109,25. Omsøkte bygningsmasse har en gesimshøyde på 7,7 m ut mot Klokkalia jfr innsendt tegningsdokumentasjon, med svakt hellende pulttak. Valgt takform forsterker høyden av boligen ut mot Klokkarlia og gir bygget en dominerende effekt. Mesteparten av bebyggelsen langs Klokkarlia har en etasje og kjeller med saltak som gir en bebyggelsesstruktur med et nedtrappende og avdempet uttrykk. Organisering av eksisterende bygningsmasse gir strøkskarakteren en vesentlig lavere gesimshøyde enn omsøkte tiltak. Således kan ikke bygningsmyndigheten se at tiltaket spiller på lag med de bygde omgivelsers karakter. Tiltaket med sin bygningstypologi fremstår som et arkitektonisk fremmedelement i sine omgivelser. Spesielt uheldig er tilhørende terrenginngrep i forbindelse med atkomstsituasjon/ parkeringsanlegg. Det etableres store høye murer både mot øst og nord. Murene er lite helhetlig utformet sammen med omsøkt firemannsbolig, og parkeringsanlegget med 6 biloppstillingsplasser fremstår med sitt omfang som dominerende i terrenget ut mot Klokkalia. Tiltaket skiller seg vesentlig ut fra eksisterende bygningsmiljø som hovedsakelig består av grønne hager uten terrenginngrep. Bygningsmyndigheten kan ikke se at omsøkte tiltak tilfredsstiller pbl 29-2, Visuelle kvaliteter eller gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6. Atkomst og avkjørsel Trafikketaten har i vedtak datert godkjent avkjørsel for firemannsbolig til eiendommen. Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt forhåndsuttalelse datert med saksnummer Visuelle kvaliteter Det søkes om riving av eksisterende bolig og oppføring av firemannsbolig med tilhørende parkeringsanlegg på angjeldende eiendom. Etter pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Formålet med pbl 29-2 er å ivareta visuelle kvaliteter i prosjekteringen og dermed ta vare på god byggeskikk. Omsøkte tiltak ønskes oppført i et etablert eneboligstrøk i Klokkarlia. Eksisterende boligområde har en tydelig definert bebyggelsesstruktur som kjennetegnes av eneboliger plassert i nord-sørgående retning langsmed høydekotene. Den dominerende bebyggelsesstrukturen preges hovedsakelig med saltak eller valmtak og videre er en utstrakt bruk av arker, karnapper, samt varierte byggehøyder og vindusformater et gjentagende visuelt virkemiddel for å nedskalere bygningsvolumene. Side 3 av 8

4 Dagens situasjon. Angjeldende eiendom markert med rødt Omsøkte tiltak skiller seg ut fra den omkransende bebyggelsen i form av både takform og organisering av byggetiltaket i terrenget. Bygningsmyndigheten kan ikke se at omsøkte firemannsbolig har synlige arkitektoniske kvaliteter. Bygningsmassens venstre del er speilvendt den høyre, og tiltaket fremstår som lite arkitektonisk bearbeidet. Tilhørende terrenginngrep som følge av etablering av parkeringsplasser fremstår som tilfeldig og dårlig integrert med omkringliggende terreng. Det etableres store høye murer både mot øst og nord. Murene er lite helhetlig utformet sammen med omsøkt firemannsbolig, og parkeringsanlegget med 6 biloppstillingsplasser fremstår med sitt omfang som dominerende i terrenget ut mot Klokkarlia. Innsendt perspektiv som viser firemannsboligen med tilhørende parkeringsanlegg og store murer/ terrenginngrep Bygningsmyndigheten vurderer omfanget av murene til å være uheldig vurdert opp mot eksisterende bebyggelsesstruktur og tiltaket imøtekommer ikke gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.6, som sier at nye tiltak skal ha minst mulig bruk av skjæring/ fylling/ murer. Bygningsmyndigheten kan heller ikke se at tiltaket med sine terrenginngrep innpasser seg i bestående bygningsstruktur. Omsøkte tiltak oppfattes totalt sett til å være ruvende i sin Side 4 av 8

5 situasjon grunnet dårlig terrengtilpasning, samt valgt bygningstypologi. Tiltaket skiller seg vesentlig ut fra eksisterende bygningsmiljø. Med hjemmel i pbl 29-2,Visuelle kvaliteter, avslås søknad om riving av eksisterende bolig og oppføring av firemannsbolig med tilhørende parkeringsanlegg, da tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Det vises også til gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt. 6, Byforming og arkitektur. Bygningsmyndigheten er ikke imot nybygg på angjeldende eiendom men et eventuelt tiltak må i større grad tilpasse seg områdets strøkskarakter, både med tanke på arkitektur og terrengtilpasning. Arkitektoniske kontraster kan være spennende men det må prosjekteres på en tilfredsstillende måte sett opp imot eksisterende bygningsmiljø. Et moderne formspråk er ikke ensbetydende med pulttak, men samtidsarkitektur handler like mye om stedstilpasning og bruk av eksisterende arkitektoniske elementer på en ny måte. Dispensasjon Plankrav Tiltaket kommer i strid med gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav, for riving av eksisterende bolig og oppføring av firemannsbolig med tilhørende parkeringsanlegg. Hovedhensynet bak bestemmelsen er blant annet å sikre en rekke overordnede hensyn som f.eks å samspille med eksisterende bebyggelsesstruktur i et gitt område. Dette gjøres bl.a. ved å regulere grad av utnytting, byggehøyder og byggelinjer, samt å gi føringer for andre visuelle faktorer, som utforming av tak, fasader, terrengtilpassing m.m. I den konkrete saken søkes det om riving av eksisterende bolig og oppføring av firemannsbolig med tilhørende parkeringsanlegg. Ansvarlig søker anfører at strøkskarakteren i området er variert, samt at boligen ligger godt integrert i terrenget og at omsøkte byggetiltak ikke representerer noe nytt i området. Bygningsmyndigheten er av en annen oppfatning. Eksisterende boligområde har en tydelig definert bebyggelsesstruktur som kjennetegnes av linært nord-sørgående plasserte eneboliger langs med vei, Klokkarlia, hovedsakelig med saltak eller valmtak. Eiendommene er luftige, omkranset av store hager. Mange av boligene har grøntareal vendt ut mot vei. Omsøkte tiltak er en firemannsbolig med slakt hellende pulttak. Firemannsboligen fremstår som lite arkitektonisk bearbeidet, og består av en bygningsmasse med to boenheter som er speilvendte til å bli 4 boenheter. Tiltaket som vender ut mot Klokkalia etablerer et parkeringsanlegg med 6 p-plasser, som beslaglegger eksisterende hageareal til manøvreringsareal for biler. Sammenlignet med omkringliggende eiendommer med tilhørende store hager vurderer bygningsmyndigheten dette som uheldig virkning basert på eksisterende bebyggelsesstruktur. Spesielt uheldig er tilhørende terrenginngrep som omsøkes som følge at det etableres parkeringsanlegg. Murene som etableres mot nord og øst har varierende høyde på 3-4 m og lengder på 8 m. Terrengarbeidet fremstår som lite helhetlig bearbeidet både i forhold til seg selv og i forhold til tomtens beskaffenhet. Omsøkte terrenginngrep bryter vesentlig med eksisterende bebyggelsesstruktur. Det nevnes at gnr44/bnr158 og gnr44/bnr177 har lite grøntareal ut mot vei, men disse eiendommene har ingen store terrenginngrep vendt ut mot Klokkarlia. Bygningsmyndighetene vurderer at omsøkte tiltak ikke er utformet i samspill med de bygde omgivelsenes karakter eller i forhold til tomtens beskaffenhet. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn planen skal ivareta. Side 5 av 8

6 Fordelen med omsøkte tiltak er fortetting. Likevel vurderes omsøkte tiltak til å bryte vesentlig med de hensyn som skal ivaretas ved en eventuell fortetting som gjelder arkitektur og terrenginngrep jfr kommuneplanens bestemmelse pkt.6. Et eventuelt tiltak må i vesentlig grad bearbeides til å inneha arkitektoniske kvaliteter og spille på lag med tomtens beskaffenhet og øvrig bebyggelse. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.1, Plankrav, for riving av eksisterende bolig og oppføring av firemannsbolig med tilhørende parkeringsanlegg på eiendommen. Øvrige forhold Omsøkte tiltak er i strid med pbl 29-4, Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Det etableres terrenginngrep og oppføring av mur nærmere enn 4 m fra eiendomsgrense mot gnr44/bnr210. Det foreligger ikke skriftlig samtykke fra nabo. Det er ikke søkt dispensasjon fra nevnte bestemmelse. Omsøkte tiltak er i strid med pbl 29-4, Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Det etableres terrenginngrep og oppføring av bod nærmere enn 4 m fra eiendomsgrense mot gnr44/bnr139. Det foreligger ikke skriftlig samtykke fra nabo. Det er ikke søkt dispensasjon fra nevnte bestemmelse. Det gjøres oppmerksom på at tiltaket krever 7 biloppstillingsplasser basert på oppgitt bruksareal. Bygningsmyndigheten kan ikke se at det foreligger plantegninger som gjelder krav til bod TEK andre ledd. Ifølge bygningsmyndighetens måling ser det ut til at plassering av utebod kommer i konflikt med arealformålet Grønnstruktur. Det er ikke søkt dispensasjon fra nevnte bestemmelse jfr gjeldende kommuneplans bestemmelse pkt.24. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Anja Egebakken - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Side 6 av 8

7 Kopi: Glenda Anfinsen og Thorolf, Klokkarlia 10, 5223 NESTTUN Fylkesmannen i Hordaland plan og samfunnsavdelingen, pb 7310, 5020 BERGEN Emilia og Øyvind Andersen, Klokkarlia 11, 5223 NESTTUN Kjerstin Lervik, Klokkarlia 7, 5223 NESTTUN Rannveig Bovim / Egil Bovim, Klokkarlia 8, 5223 NESTTUN Kristin Jordheim Bovim og Brigt Bovim, Klokkarlia 6, 5223 NESTTUN Rolf B. Langlo og Vivian L. Grahl-Madsen, Klokkarlia 4, 5223 NESTTUN Erik Løe og Trude Selvik Løe, Klokkarlia 3, 5223 NESTTUN Side 7 av 8

8 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 8 av 8