Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL 153a Arkivsaksnr.: 14/1326

Transkript

1 Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL 153a Arkivsaksnr.: 14/1326 PLANID 153A - REGULERINGSENDRING - DEL AV LISETRA 2 - GBNR 23/20, 23/39 OG 23/6 SLUTTBEHANDLING... Sett inn saksutredningen under denne linja Vedlegg: Reguleringsplankart, datert Reguleringsbestemmelser for Lisætra 2, sist revidert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sammendrag: I henhold til plan- og bygningslovens vedtar Kommunestyret i Øyer kommune detaljreguleringsplanforslaget for «Lisætra 2 gnr. 23 bnr. 20», med plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert , med rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn innarbeidet i planforslaget. Saksutredning: Forslagsstiller Planforslaget er utarbeidet av Planråd AS på vegne av grunneier Aud Jorun Mælum. Beliggenhet Planområdet utgjør en liten del av planområdet for reguleringsplan Lisætra 2, og dekker 6,6 daa. Gjeldende planer Gjeldende overordnede plan for dette området er kommunedelplan for Øyer sør, vedtatt Her er arealet på Lisætra avsatt til fritidsbebyggelse og LNF-formål. Det aktuelle området er avsatt til LNF2, og delvis omfattet av et område definert som NAT23, det vil si et «område med spesielle naturforvaltningsinteresser». Dette er ikke et juridisk bindende formål. NAT23 er beskrevet som et naturbeite. Gjeldende detaljreguleringsplan for dette området er Lisætra 2, datert Her er det aktuelle området i hovedsak L3 «jordbruk/skogbruk». En liten del av det aktuelle området er en del av H6 «Hytteområde utbygging» Planforslaget Reguleringsplan for Lisætra ble først vedtatt Planen ble erstattet av reguleringsplanen for Lisætra 2, vedtatt den Etter dette vedtaket har det vært

2 flere omreguleringer og mindre endringer av plankart og planbestemmelser. Bakgrunnen for de fleste endringene som har kommet etter at reguleringsplanen første gang ble vedtatt, skyldes hovedsakelig unøyaktigheter i kart- og tegningsgrunnlaget som er gammelt, sett i sammenheng med at planområdet er stort og innebefatter mange grunneiere og mange eiendommer. Reguleringsplanen for Lisætra 2 ble blant annet endret ved vedtak av en mindre vesentlig endring i Øyer Planutvalg , sak nr. 44/09. Reguleringsplanen ble endret etter vedtak om omregulering av delområde H10, vedtak i Øyer kommunestyre den , KST-sak nr. 2/11. Hensikten med planforslaget var da å foreta en tomtedeling av et tidligere flateregulert område for fritidsbebyggelse, for å kunne fradele tomter til fritidsformål. I 2012 ble en ny mindre vesentlig endring vedtatt, PU-sak nr. 27/12. Hensikten med dette planarbeidet er å tilrettelegge for videre fortetting i det eksisterende hytteområdet på Lisætra. I planforslaget ønsker man å regulere inn 3 nye tomter til fritidsbebyggelse der det i eksisterende reguleringsplan er avsatt til jordbruk/skogbruk. I tillegg inngår to eksisterende fritidseiendommer og en mindre del av en tredje fritidseiendom i planområdet. Dette for å gjøre mindre tilpasninger med tanke på vegatkomst. For å tilrettelegge for helhet på Lisætra og likhet for tomteeierne videreføres eksisterende reguleringsbestemmelser for Lisætra 2 i sin helhet. I reguleringsbestemmelsene tillates det på den enkelte tomt oppført en fritidsbolig, et anneks og et uthus. Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) for fritidsbolig, anneks og uthus skal ikke overstige 150 m2. Dersom det blir bygd to eller tre bygninger bør disse plasseres i tunform. Anneks og uthus skal hver for seg ikke overstige 20m2. Uthus kan ha garasjefunksjon. I tillegg til ovennevnte BRA kan det oppføres inntil 15 m² åpent areal (OPA), og terrasser uten takoverbygg på inntil 20m2. Planprosess: Reguleringsplanen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av planutvalget i møte , sak 67/15. Offentlig ettersyn av reguleringsplan for del av Lisetra 2, GBNR 23/22, 23/39 og 23/6 ble varslet i Byavisa torsdag 17. desember 2015, samt brev til regionale myndigheter, lokale høringsparter og naboer 16.desember Frist for merknader ved offentlig ettersyn av planarbeid ble satt til 9.februar Det kom inn 7 merknader. Merknadene er beskrevet og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Under følger et kort resymé. Merknader: 1. Fylkesmannen i Oppland, datert : Fylkesmannen viser til brev av 16. desember 2015 hvor endring av reguleringsplan Lisetra 2 for gnr 23,bnr 6,20 og 39 er sendt på høring. De viser også til deres svarbrev av 10. desember 2014 til melding om oppstart av planendring. Fylkesmannen har ikke vesentlige merknader til det foreliggende planforslaget, men oppfatter det slik at det allerede er meldt oppstart av endringer av planbestemmelsene for Lisetra 2 planen. De antar at denne endringen også vil gjelde denne planen. Dersom det ikke er tilfelle bør bestemmelsene oppdateres i forhold til TEK 10 både når det gjelder medtode for fastsetting av grad av utnytting og det må tydeliggjøres at parkering er inkludert i BYA/BRA, jf TEK Rådmannens kommentarer:

3 Rådmannen tar merknadene til etterretning. Endring av reguleringsbestemmelser for Lisetra 2 planen vil også omfatte dette planområdet. Gjeldendende bestemmelser for Lisetra 2, revidert , videreføres som i dag med unntak av endring av T-BRA til BRA. Reguleringsbestemmelsene videreføres slik de er i dag, med nevnte endring, og vil inngå i en samlet endring av bestemmelsene for Lisetra 2 dersom det vedtas en samlet planendring av reguleringsbestemmelsene for Lisetra Statens vegvesen, datert : Statens vegvesen har ikke merknader til planforslaget. Rådmannen tar merknaden til orientering. 3. Oppland fylkeskommune v/fagenhet for kulturvern og Regionalenheten, datert : Regionalenheten viser til uttalelse av samt til øvrig korrespondanse i saken og har ingen ytterligere merknader ved offentlig ettersyn av reguleringsendringen. Kulturarvenheten vil imidlertid bemerke at det er satt i gang reguleringsendring av bestemmelser for Lisetra 2. Til oppstartsvarselet spilte fylkeskommunen inn forslag til endring av bestemmelse i pkt 5.3. Rådmannen tar merknaden til orientering 4. Unni Ryden, Dag Eivin Rognlien, Anne Gunn Hagen,Halvor Berg, datert : Dette er en samlet uttalelse til høringen skrevet i fellesskap av flere av Lykkjas nærmeste naboer. De er bekymret for de planene som er skissert av eieren av tomten og flere har gitt tilbakemeldinger til planens rådgiver Planråd AS. Synspunktene er i liten grad hensynstatt under kommunens behandling av saken. I denne mailen gjentar de momenter de mener må hensyn tas i den videre behandlingen av saken. Da de kjøpte tomter hadde de selvsagt område og beliggenhet betydning for valget. En av grunnene til valget var at reguleringen la til grunn en mer spredt bebyggelse enn tilfelle for en del andre områder i Hafjell. At rammebetingelsene endres nå for nærområdet skapes lite forutsigbarhet. Det hjelper lite å sjekke gjeldende reguleringsplaner når rammebetingelsene endres i etterkant. Eier av tomten som nå ønskes omregulert ble forespurt om deltakelse i omregulering og utvikling da dagens planer, tomteoppdeling og reguleringsbestemmelser kom på plass. Eier takket nei, men når de i etterkant ønsker å omregulere til hytteformål blir dette uforutsigbart. De frykter at slik omregulering kan skape presedens da det også er andre mindre arealer i området regulert/brukt til landbruksformål. Det vil bli vanskelig for kommunen å si nei i tilsvarende situasjoner for andre. Det er flere forhold til planforslag utarbeidet av Planråd som de reagerer på. I. Planlagt byggetetthet er stor. II. Tomtenes størrelse er mindre enn det som er vanlig for tomter på Lisætra. III. To tomter vil være mer naturlig på dette området. IV. Denne oppdeling gjør også utforming av tomtene spesiell V. Når hytter skal plasseres vil disse måtte plasseres svært tett opp til deres eiendommer. VI. De frykter at dette i betydelig grad vil ødelegge solforhold og privatliv. Ryden og Rognlien er nabo til planområdet og de viser til at de kjøpte naboeiendommen for om lag ett år siden. En viktig årsak til at de kjøpte nettopp nabotomten var at det som nå

4 fremmes som hyttetomter var en kvalitet for deres tomt, med et friområde som nærmeste nabo. Deres nærmiljø blir etter dette vesentlig endret og de mener derfor reguleringsplanen som er vedtatt må gjelde, og slik skape forutsigbarhet for eksisterende og nye grunneiere. Fortetting av området med nye planer bør ikke godkjennes. Etter deres oppfatning er det for sent å komme med slike ønsker nå etter at reguleringsplanen er vedtatt. Rådmannen understreker at nabotomten ikke er en tomt som er regulert til friområde, men til jord/skogbruksformål og er privat eiet. Området som nå ønskes fortettet har aldri hatt til hensikt å være et friluftsområde eller grøntområde for hyttetomtene i nærområde eller i reguleringsplan for på Lisætra. De områdene som skal ha «grønne kvaliteter» for hyttetomtene på Lisætra skal være redegjort for i opprinnelig plan, og ikke være privat eiet uten bestemmelser om bruk. Private områder som ligger innen regulerte områder, vil kunne omreguleres til ønsket formål, på lik linje med de fleste nabotomtene til dette prosjektet. Flesteparten av disse tomtene er selv et resultat av fortetting og videreutvikling av reguleringsplanen for Høghaugen. I. Fortetting av eksisterende og allerede utbygde områder som på Lisætra, er i henhold til nasjonale føringer og Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. II-III. 2 tomter på dette arealet gir tomtestørrelser på 1,8 daa. Tomtestørrelser varierer i hele Lisætra 2 området og tomtene i tilgrensende fra ca 1000 m2 til 1600 m2. Tomter på 1200 m2 ligger dermed innenfor det som er variasjon i tomtestørrelser i tilgrensende området og for Lisætra 2. IV-V. Oppdelingen i 3 tomter gir som det her påpekes litt spesielle utforminger av tomtene med tomter med trapesform med minste sidekanter ned mot va 4 m innenfor byggegrenser. På grunn av tomteform og byggegrenser, se plankart, vil det arealet hvor bebyggelsen kan lokaliseres variere fra 480 m2 til 740 m2. Mer regulære tomter er enklere å bebygge. Det viktige her blir å plassere bebyggelsen i forhold til møneretninger i eksisterende bebyggelse. Plassering av hyttene må gjøres med tanke på eksisterende hyttebebyggelse. IV. Rådmannen kan ikke se at bebyggelsen vil påvirke solforhold da bebyggelsen er lav og det kun er perioder med lav sol i vest dette vil kunne påvirke eiendommene. Dersom møneretning følger møneretning øst/vest (med mindre avvik), vil også dette kunne avdempe virkningen av solnedgang i vest tidlig vår/sen høst. Med hensyn til privatliv, gjelder dette i hovedsak en eiendom som utbyggingen kan påvirke i noen grad. Dette er eiendommen 18/176 som ligger ca 4 m øst for planområdet. Plassering av denne bebyggelsen på tomt kan ha sammenheng med situasjonen den gang da området ikke var utbyggingsområde. Rådmannen har derfor foreslått at byggegrensen for bebyggelsen øst for planområdet, - Gammellykkja 37 og 39, settes til 6 m. En utvidelse av byggegrense til 6 m gir en større avstand mellom ny og eksisterende bebyggelse. En utvidelse av tomtearealet mot ny bebyggelse for eiendommen gbnr. 18/176 ville gitt kontroll/ herredømme over et areal av betydning med tanke på ettermiddagssola for denne eiendommen. Dette er et privatrettslig forhold som ligger utenfor rådmannens ansvarsområde, men rådmannen finner det riktig å kommentere dette forholdet.

5 5. Nina Bøe og Pål Ernst, datert : De viser til at tidligere innspill til omregulering av nevnte tomt i liten eller ingen grad er tatt hensyn til. Om tomten skulle reguleres synes de det kan virke veldig fortettende med 3 tomter da disse vil bli mindre enn snittstørrelse på tomter i nærheten. Mange har valgt Lisetra som hytteområde grunnet mindre fortetting enn lenger sør. De kan vanskelig se for seg at deres kjørerett kan opprettholdes i en bygge/utgravings periode og etter oppsetting av hytter, slik det kommenteres fra rådmannen. Denne veien er tenkt som reserve og gjesteplass. De uttrykker også bekymring i fbm varslet omregulering/ønsker fra Hafjell Nord, hvor de ønsker at regler for nytt område «Seterberget» skal gjelde for hele Lisetra 2 planen. Dette med tanke på at Hafjell Nord ønsker å kunne bebygge tomter på 1,2 daa med 2 boenheter. Med en slik endring åpner man for en stor fortetting i området, da de aller fleste tomter allerede er mer enn 1,2 daa. Rådmannen tar merknaden til orientering. De eiendommene som grenser til det regulerte området, varierer i tomtestørrelse fra ca til 1600 m2. Det er riktig at det er mange store tomter innenfor reguleringsplan for Lisetra 2, men eiendomskart over Lisetra 2 viser en variasjon hvor flere eiendommer har tomter både større og mindre enn 1200 daa. Rådmannen mener dette er en naturlig variasjon i tomtestørrelser. Det er riktig at eiendommen mister sin adkomst eller kjørerett fra sør. Dette er et privatrettslig forhold. Eiendommen er sikret god adkomst i planforslaget og eiendommen er også av en slik størrelse at gjesteparkering også kan ivaretas på egen tomt. Parkering skal i utgangspunktet sikres på egen eiendom. Dette er et privatrettslig forhold. Det er varslet oppstart av endring av reguleringsbestemmelser for Lisetra 2 med bestemmelser tilsvarende grad av utnytting som for Seterberget. Bygging av 2 enheter på tomter på 1,2 daa gir en fortetting av området og en annen tomtedeling/tomtestørrelse enn det som er gjeldende i området. 2 enheter på en tomt på 1,2 daa medfører en fortetting og da må prinsipper, lokalisering av aktuelle tomter, plankart som viser hvor disse ligger mv. legges frem for berørte naboer/parter, regionale myndigheter ved 1. gangs behandling og utlegging av planforslaget til offentlig ettersyn. Det er ikke fremlagt en plan for fortetting for rådmannen pr dato og antall enheter som ligger i reguleringsplan for Lisetra 2 er grunnlaget for endring av bestemmelsene, dvs samme antall hytter som allerede ligger i gjeldende reguleringsplan for Lisetra 2. Rådmannen er av den oppfatning at flere enheter innen Lisetra 2 planen krever en mer omfattende prosess enn endring av bestemmelser. Det er pr dato ikke presentert andre endringer i møter med administrasjonen som dreier seg om flere enheter innenfor Lisetra 2 planen. 6. Ragnhild Strangstad, datert : Strangstad er hjemmelshaver av gnr. 23 bnr. 6, som ligger rett på nedsiden av «Lykkja», benevnt Einbu. Strangstad ønsker en utvidelse av sin tomt inn på det nye arealet, siden hun ønsker å bygge på hytta og da dette nye arealet ligger tett opp mot hennes hytte. Det vises videre til at det har vært kontakt med grunneier og at dette synes som en mulighet. Det er vedlagt et kart som viser ønsket arealdisponering som utgjør om lag 400 kvm ekstra areal. Rådmannen tar merknaden til etterretning. Forslagsstiller har i reguleringsplanforslaget imøtekommet og lagt til rette for en liten utvidelse av Strangstads tomt mot vest. Tomten

6 er ikke utvidet mot nord, da dette vil begrense muligheten for de andre tomtene som nå reguleres. 7. Christian Viig, brev datert : Ber om at F1 tas ut av detaljreguleringen. Med den nye planen har ikke F1 noen mening. Jeg har tidligere gitt tillatelse til Strangstad, gnr 23, bnr 6, til å kjøre over eiendommen om sommeren, men ikke til at denne veien røytes om vinteren. Avtalen kan fremlegges hvis ønskelig. Rådmannen tar merknaden til etterretning. Forslagsstiller har i reguleringsplanforslaget imøtekommet og lagt adkomst til eiendommen utenom F1. Tomten er foreslått utvidet mot vest med ny adkomst. Vurdering:

7 GENERELT. Generelt er det ønskelig å videreføre grad av tetthet for området der dette griper inn i eksisterende situasjon. Grad av tetthet er ikke bare en fysisk størrelse som viser utnyttelsesgrad, men har sammenheng med størrelse på hytter, vegetasjon, skjerming av bebyggelse, uteområder og fysiske avstander. Avstander mot eksisterende bebyggelse blir vesentlig å ta med i vurderingene. PLANFORSLAGET OG MERKNADER. Planforslaget viser ingen illustrert utbygging innenfor dagens arealrammer som er 150 m2 BRA. Rådmannen har derfor laget en illustrasjon som viser bebyggelse etter dagens arealgrenser. Tomtearealet er delt slik at samtlige tomter har et areal på 1,2 daa hver (forslag fra forslagsstiller med mindre justering av tomtegrensene etter offentlig ettersyn). På grunn av tomtenes form og byggegrenser vil areal innenfor byggegrenser, dvs. det areal hvor bebyggelse kan plasseres, variere med henholdsvis ca. 740, 510 og 480 m2 for den tomten som får det minste handlingsrom for plassering av bebyggelse. Dette forholdet er også kommentert i merknad i merknad 4 fra Ryden/Rognlien og Hagen/Berg. Rektangulære tomter er lettere å bebygge og rådmannen er ikke uenig i det som her er tatt opp. Tomtene gir et handlingsrom med tanke på utbygging etter dagens arealgrenser og rådmannen er av den oppfatning at utbygging etter disse rammer kan foretas på en forsvarlig måte. Nye tomter er angitt som F3, F4 og F5. Blå Rådmannen savner en nærmere vurdering av figurer angir en grunnflate på 150 m2 BYA. ulike scenarier for utbygging, - det være seg annen tomtedeling, illustrasjon av utbyggingsarealer utfra gjeldende bestemmelser og hva eventuelle fremtidige økninger av areal-utnyttelse for disse tomtene vil medføre. Dersom øvre rammer for bebyggelse i fremtiden skulle øke til 250 m2 totalt, gir dette også et annerledes utbyggingsmønster. En utbygging med en økning på 100 m2 (inkl 36 m2 til parkering) for disse tomtene må vurderes nærmere dersom det skal være en ytterligere utbygging med større arealer innenfor hver enkelt tomt. Det er varslet oppstart av endringer av reguleringsbestemmelser i reguleringsplan for Lisetra 2 med tanke på tillatt maksimalt byggeareal for den enkelte eiendom/tomt. Det er ikke pr dato innsendt forslag som er tatt opp til behandling av nevnte reguleringsendring. Planforslaget har derfor ikke tatt opp denne problemstillingen. Rådmannen er av den oppfatning at dette må tas opp senere på det tidspunkt hvor det foreligger et forslag om endring av disse arealgrensene for bebyggelse på hver enkelt tomt. Bevaring av «grønne lunger» i området / fortetting:

8 Flere av merknadene fra naboer bemerker at området er beskrevet for dem som et friområde, og som et område som vil bli liggende ubebygget. Det påpekes også at intensjonen i Lisætra 2-planen var en forsiktig utbygging, og at det aktuelle planforslaget vil bryte med det prinsippet. Rådmannen viser til at dette ikke er en tomt som er regulert til friområde, men til jord/skogbruksformål og er i privat eie. Dersom intensjonen med LNF-områdene i Lisætra 2-planen var skånsom fortetting og bevaring av kulturlandskapet og man ønsket en strengere bevaring, ville det vært hensiktsmessig å vise dette i planen ved tilpassede arealkategorier, bestemmelser eller avtaler. Andre områder i Lisætra 2-planen er for eksempel markert som spesialområder for «friluftsområde» eller «bevaringsverdi». Planforslag BYGGEAVSTAND MOT BEBYGGELSE I ØST På grunn av uteoppholdsarealer og byggeavstand for eiendommen gbnr 18/176, Gammellykkja 37, vil rådmannen anbefale at byggegrense mot denne bebyggelsen settes til 6 m. Om det er ønskelig å foreta en grensejustering av eiendomsgrense mellom planområde og denne eiendommen blir et privatrettslig forhold som rådmannen ikke tar stilling til. Rådmannen ser dette som et forhold som for den aktuelle eiendommen ville gitt en fremtidig kontroll og forutsigbarhet med tanke på bruk og disponering av uteoppholdsareal mot vest. KONKLUSJON Rådmannen tar merknad fra Christian Viig til etterretning og endret avkjøring til F2 er innarbeidet i plankartet. Merknadene fra Ragnhild Strangstad om utvidelse av tomt er delvis imøtekommet med unntak av utvidelse av tomt mot nord. Merknad fra Ryden, Rognlien, Hagen og Berg, i Gammellykkja 37 og 39, foreslås tatt noe hensyn til med tanke på sikring av avstand til ny bebyggelse med byggegrense satt til 6 meter mellom ny og eksisterende bebyggelse for nevnte eiendommer. Det er innarbeidet en bestemmelse, e, som fastlegger at; «Hovedmøneretning skal følge eksisterende bebyggelse med møneretning tilnærmet øst/vest som tilgrensende bebyggelse». Arealgrense for bebyggelse beholdes på 150 m2 med unntak av endring fra T-BRA til BRA da betegnelsen T-BRA ikke lenger er i bruk som betegnelse i grad av utnyttelse. De bestemmelsene som spesifikt gjelder for Lisætra 2 planen og som ikke har relevans for denne planendringen, er tatt ut av bestemmelsene etter offentlig ettersyn. De foreslåtte bestemmelser som gjøres gjeldende i dette planforslaget er identiske med bestemmelser Lisætra 2 planen med unntak av tilføyelse pkt 3.1e og endring av T-BRA til BRA i pkt 3.1 a. Rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn: PLANKART Byggegrense mot bebyggelse i øst settes til 6 m.

9 REGULERINGSBESTEMMELSER Pkt 3.1 a Tillatt grad av utnytting er endret fra T-BRA til BRA (T-BRA er utgått som betegnelse for grad av utnytting) Nytt pkt 3.1.e «Hovedmøneretning skal følge tilgrensende bebyggelse (tilnærmet øst-vest).... Sett inn saksutredningen over denne linja ::: Sett inn innstillingen under denne linja Rådmannens forslag til innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens vedtar Kommunestyret i Øyer kommune detaljreguleringsplanforslaget for «Lisætra 2 gnr. 23 bnr. 20», med plankart sist revidert og bestemmelser sist revidert , med rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn; PLANKART Byggegrense mot bebyggelse i øst settes til 6 m. REGULERINGSBESTEMMELSER Pkt 3.1 a Tillatt grad av utnytting er endret fra T-BRA til BRA bruksareal. (T-BRA er utgått som betegnelse for grad av utnytting). Nytt pkt 3.1.e «Hovedmøneretning skal følge tilgrensende bebyggelse (tilnærmet øst-vest). Sveinar Kildal Rådmann ::: Sett inn innstillingen over denne linja Helge Haugan