FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Rev:

Transkript

1 FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Rev: BERGEN KOMMUNE Årstad, gnr. 159 bnr. 396 mfl. FALSENS VEI. Arealplan-ID 1201_ Side 1 av 30

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET UTTALELSER OG MERKNADER FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Side 2 av 30

3 1. SAMMENDRAG Reguleringsplanen er utarbeidet av Alliance arkitekter AS på oppdrag fra Hagen Eiendom & Invest AS. Prosjektets medarbeidere: Angelica Kveen, Alliance arkitekter t: Charlotte Helleland, Alliance arkitekter t: Kristoffer Johan Gulbrandssen, Alliance arkitekter VA-planen er utarbeidet av Multiconsult v/ Simone Hoogeveen Trafikkløsning for Falsens vei er utarbeidet av Asplan Viak v/ Linda Telle Kulturmiljørapport er utarbeidet av Alliance arkitekter v/ Harriet Thayer Rikheim og Anette Mehren Naturmangfoldvurdering er utarbeidet av Alliance arkitekter v/ landskapsarkitekt Martina Andersson Planområdet ligger på Minde i Årstad bydel, vest for Inndalsveien og i gangavstand til bybanestoppet Wergeland. Planområdet består av en eksisterende boligeiendom samt offentlig vegareal og inkluderer gnr 159 bnr 396 og deler av gnr 159 bnr 340, 350, 392, 398, 399,401 og 403. Størrelsen på planområdet er ca. 1,3 daa. Formålet med reguleringsplanen og tilhørende reguleringsbestemmelser er å regulere Falsens vei 59, gnr 159 bnr 396 til boligfortetting med tilhørende atkomst, parkering og fellesarealer samt å forbedre trafikksituasjonen i Falsens vei med et noe justert gateløp som inkluderer fortau og hensynssoner for frisikt. Falsens vei 59 utgjør omtrent 0,72 daa av planområdet. Planområdet Side 3 av 30

4 Bebyggelsen i området er i dag variert boligbebyggelse, med eneboliger, rekkehus og leiligheter. Mot nord er Falsens vei bygget ut med en svært homogen og vakker bygningsmasse hovedsakelig bestående av rekkehus etter en reguleringsplan fra 1921, jfr. kulturmiljørapport. Det er gangavstand fra planområdet til bybanestopp, hhv. Inndalsveien og Wergeland. Bergen kommunes arealplaner på overordnet nivå gir tydelig uttrykk for at det forventes fortetting langs bybanen. Falsens vei 59, gnr 159 bnr 396 Side 4 av 30

5 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Årstad Gårdsnavn (adresse i sentrum) Falsens vei 59 Gårdsnr./bruksnr. Gnr 159 bnr 396 m.fl. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) KPA, senterområde S11 (Wergeland) Årstad, Finnbergåsen. PlanID Vedtatt Temaplan: Strategiprogram for lokalsenter S11 Wergeland. Forslagsstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Grad av utnytting Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Hagen Eiendom & Invest AS Hagen Eiendom & Invest AS, Bergen kommune (vei) m.fl. Alliance arkitekter AS Bolig 1,33 daa 150 % BRA 7 nye boenheter, totalt 350m 2 ny BRA bolig samt maks 276m 2 BRA p under terreng. Trafikksituasjon, volum n n Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Det er ikke avholdt informasjonsmøte, men de naboer som har tatt kontakt og ønsket dialog er fortløpende informert, jfr. notat i merknadsskjema. 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Hagen Eiendom & Invest AS ønsker å utvikle sin eiendom i Falsens vei 59 til bolig. Intensjonen med planforslaget Formålet med planen er å legge til rette for fortetting av Falsens vei 59 samt å bedre trafikkforholdene i Falsens vei. Forslaget er i tråd med målsettinger om fortetting i nærheten av bybanestopp. 4. PLANPROSESSEN Oppstartsmøte med kommunen Varsel om oppstart av planarbeid xx.xx gangsbehandling xx.xx xx.xx.2016 Offentlig ettersyn Side 5 av 30

6 Reguleringsplanen utløser ikke krav om konsekvensutredning jfr. Forskrift om konsekvensutredning, vedlegg 1, pkt GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Kommuneplan/ kommunedelplan Kommuneplanens samfunnsdel, Bergen 2030 Kommuneplanens arealdel, KPA 2010: Området er regulert som Senterområde, S11og er i parkeringssone P2. Hensynssone bevaring kulturmiljø, arkitektur Minde, jf. pkt Hensynssone med særlige krav til infrastruktur, konsesjonsområde fjernvarme, jf. pkt Kommuneplanens arealdel : Plan under arbeid. Planprogram - I arealdelen vil gode rammer for tilstrekkelig boligbygging i planperioden sikres, deriblant boliger nær bysentrum. Boligmelding , høringsutkast - En klar overvekt av nye boliger er lagt til grunn realisert ved bygging av blokk/leilighetsbygg, en naturlig følge av valgte strategier om fortetting i knutepunkter langs bybanetraseen. Reguleringsplan Årstad, Finnbergåsen. PlanID (1921) Side 6 av 30

7 Tilstøtende planer PlanId Årstad, gnr 159 bnr 402 m.fl. Falsens vei sør (2013) (jfr. nedenfor) PlanId , Wergeland sentrum (2013) Kulturminnegrunnlag Wergeland lokalsenter S11 Temaplaner Arkitektur- og byformingsprogram, Bergen kommune, 2. mai 2011 Kommunedelplan for blågrønn infrastruktur i Bergen kommune Trafikksikkerhetsplan for Bergen, Rapporter Gangveger til bybanen, Kronstad Nesttun Politiske vedtak Strategiprogram for lokalsenter S11 Wergeland Statlige planretningslinjer/rikspolitiske retningslinjer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging: Vektlegger å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by for å sikre en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grøntstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Side 7 av 30

8 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Beliggenhet Planområdet ligger på Minde i Årstad bydel, omtrent 4,5 km sør for Bergen sentrum mellom to hovedutfartsårer, hhv E39/Fjøsangerveien og Inndalsveien. Avgrensning Planområdet omfatter en boligeiendom, Falsens vei 59, samt deler av Falsens vei frem til planavgrensning for PlanId Falsens vei sør. Dette for å ivareta frisikt fra avkjørsler langs med veien samt videreføre fortau. En oppgradering av veien vil medføre at mindre deler av naboeiendommene er inkludert. Tilstøtende arealers bruk/status Falsens vei går fra nord mot sør parallelt med Inndalsveien. Området rundt den sørlige delen av veien er regulert til bolig, og domineres av rekkehus fra 20-tallet og mindre leilighetsbygg fra 50-tallet. Side 8 av 30

9 Sør for planområdet er Wergeland sentrum, område S11 regulert til sentrumsformål med bybanestopp, som ivaretar tilbud så som forretninger, idrettshall, arbeidsplasser samt noe bevertning. Ulike forretninger med plasskrevende varer langs Fjøsangerveien ligger også i nærheten. Høyskolen har en ny campus i gangavstand nord for planområdet, i Inndalsveien 28. I tillegg er det flere større pågående utbyggingsprosjekter omkring Wergeland, med både bolig, kontor og forretning. Eksisterende bebyggelse Bygningen står på en høyde på en åsrygg som ligger mellom Finnbergåsen i vest og Inndalsveien i øst. Bebyggelsen i området er i dag variert boligbebyggelse, med eneboliger, rekkehus og leilighetsbygg i 2-4 etasjer. Mot nord er Falsens vei bygget ut med en svært homogen og vakker bygningsmasse hovedsakelig bestående av rekkehus etter en reguleringsplan fra Bebyggelsen i Svaneviksveien er i arkitektonisk slekt med rekkehusbebyggelsen i Finnbergåsen, og andre bygninger i området har også latt seg inspirere av den klare planen. Nabolaget umiddelbart rundt Falsens vei 59 består av eneboliger og noe større leilighetsbygg, som ikke støtter opp omkring den dominerende arkitekturen i området, men mer er individuelle prosjekter som samsvarer med byggestilen fra deres periode. Eneboligene er fra tallet og leilighetsbyggene fra 60-tallet. Mot øst, på den andre siden av Falsens vei, er det fire lameller på 3 etasjer tegnet av Paul Lambach, som ble oppført i Bebyggelsen mot nord og de større lamellene mot øst er i hovedsak murbebyggelse. Sør for planområdet har bebyggelsen i hovedsak trekledning. Bebyggelse mot nord. Side 9 av 30

10 Bebyggelse øst for Falsens vei. Eksisterende bebyggelse i planområdet er en villa tegnet av Arkitekt E. Øvrebotten i 1914, og ble bygget noe senere, i Det er et av de få husene som er fra tiden før reguleringsplanen for Finnbergåsen ble vedtatt i Bygningen planlegges bevart og er dokumentert i vedlagte kulturmiljørapport. Topografi/landskapstrekk Falsens vei ligger parallelt med Inndalsveien. Den stiger opp fra nord mot syd, og omtrent halvveis begynner den å falle igjen. Generelt i Falsens vei tar bebyggelsen opp endel høydeforskjeller og flere har hager med relativt høye forstøtningsmurer som danner små platåer som gir brukbare ute-/oppholdsarealer. Underveis i gateforløpet er det dessuten flere forbindelser til Inndalsveien i form av trapper. Side 10 av 30

11 Planområdet ligger langt sør og mot øst på denne åsryggen, som deler en større dal i to. Det er mellom 2 og 3m høydeforskjell fra Falsens vei og opp til inngangsnivå og hage for eksisterende villa. Høydeforskjellen tas opp av murer og trapper mot veien. Sokkelleiligheten har direkte utgang på terreng på et lavere nivå. Falsens vei stiger fra ca. kote 40 i sør til ca. kote 43,5 i nord innenfor planområdet. Falsens vei sett mot sør. Solforhold Falsens vei 59 har generelt gode solforhold hele dagen, men nabobebyggelsen mot vest gir litt skygge på ettermiddag/kveld. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Planområdets grønne arealer består av opparbeidet privat hage, som vedlikeholdes av tomteeieren. Det er utført en vurdering av naturmangfold, jfr. vedlagt notat. Hagen består til stor del av plenareal og 5 løvtrær hvor av en trerekke med 4 linder og 1 solitær bjørk, samt noen hageplanter/løvbusker. Langs veien er det en forstøtningsmur dekket med eføy. Det er ingen registreringer i kommunens grøntkart, Naturbase eller i Artskart som indikerer at planområdet har spesielle kvaliteter for biologisk mangfold eller andre grøntfaglige tema. Langs Falsens vei omfatter planområdet også deler av private hager som er opparbeidet med løvfellende hekker. Grønne interesser/offentlig tilgjengelige grøntarealer Lengst sør i Falsens vei er det et skrånende grøntområde med gangforbindelse ned til Inndalsveien. Det er ca. 200m til Leaparken, et parkanlegg med variert topografi og mange ulike parkrom med ulike kvaliteter og utsikter, samt lekeplasser. Det er en kommunal lekeplass rett nord for Falsens vei 51, ca. 40m fra planområdet, samt en lekeplass lenger nord ved Jacob Aalls vei. På andre siden Inndalsveien er det lekeplass samt ballplass, ca. 100m, respektive 300m fra planområdet. Eiendommene i planområdet inngår i henhold til kommunens grøntkart ikke i et større sammenheng med grøntstrukturer. Side 11 av 30

12 Kulturminneverdier Det er ingen registrerte kulturminner i området. Det er utarbeidet kulturminnedokumentasjon, jfr. vedlagt rapport. Bygningsmiljøet i området er dominert av rekkehusbebyggelse fra 20-tallet. Det er denne bebyggelsen som gir området identitet med høy arkitektonisk status. Falsens vei 59 er et ordinært bygg fra samme periode, men ikke med tilknytning til 20-tallsbebyggelsen. Eksisterende bygg bevares og at planforslaget legger opp til et nybygg på den romslige tomten vil ikke forringe verdier i området. Vei og trafikkforhold Planområdet har i dag tilkomstvei langs Falsens vei. Atkomst fra Bergen sentrum er via Inndalsveien. Dette skyldes at den søndre forbindelsen mellom Falsens vei og Inndalsveien er enveiskjørt med atkomst kun til Inndalsveien, og ikke fra. Falsens vei og Finnbergåsen er svært smale og lite tilrettelagt for myke trafikanter. Gangbanen som brukes er den samme som bilene kjører i. Mange boliger langs Falsens vei har ikke tilrettelagt for parkering egen eiendom, slik at kantparkering langs vegen er eneste alternativ. Krysset mellom Falsens vei og Svaneviksveien oppgraderes som følge av utbygging i Falsens vei 67 (planid ) og det etableres fortau på vestsiden av Falsens vei fra Svaneviksveien og opp gjennom dette planområde. For fotgjengere i området er det en tverrforbindelse fra Svaneviksveien via grøntområdet i øst til Inndalsveien og mot Wergeland mot sør via en trapp. Gangveiene/snarveiene i området oppgraderes også i forbindelse med planid Gatetverrsnittet i Falsens vei er rundt 5 meter, men omfattende bruk av kantparkering gjør at effektiv kjørebredde er svært smal og uoversiktlig. Fartsgrensen er 30 km/t. Veien har en stigning som er tilfredsstillende for gjeldende standard. For Falsens vei har Statens vegvesen gjennomført automatisk trafikktelling like ved tomt 159/402, Falsens vei 69, som viser et gjennomsnitt på 18 biler i timen. Støy Tomten ligger i andre husrekke og tilbaketrukket i forhold til nærliggende veier, samt godt utenfor gul støysone som er en vurderingssone for støy. Bergenskart og Miljøstatus.no viser uavhengige beregninger, men viser omtrent samme utstrekning. Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Området har svært god kollektivdekning. Bybanestoppen Wergeland og Brann stadion er i gangavstand fra planområdet. Bybanen går døgnet rundt og bruker 10 min til bystasjonen. Ut av byen kan man ta bybanen til Nesttun, som er 11min reisetid fra Wergeland. Fra Wergeland har man dessuten et busstilbud som gir tverrforbindelser både til Haukeland sykehus, Minde på motsatt side av E39, Grønnestølen og Oasen via Kråkenes. Avstanden til Flesland er omtrent 14 km, 19 min reisetid i bil og min med buss. Vann og avløp Vannet i området leveres fra Svartediket vannbehandlingsanlegg. Statisk trykkhøyde på offentlig vannledningsnett i området er normalt maks 110 moh. Avløpet i området føres til Holen kommunale avløpsrenseanlegg. Side 12 av 30

13 Kommunalt vann- og avløpsnett i området: Vann: Ø150 mm vannledning i grått støpejern, i Falsens vei. Slukkevannuttak: Hydrant er etablert utenfor Falsens vei 66. Spillvann: Ø22 5mm avløp fellesledning i betong i Falsens vei. Overvann: Ø400 mm overvannsledning i betong i Inndalsveien. Overvannshåndtering skal håndteres lokalt ved hjelp av infiltrasjon og fordrøying. Det er utarbeidet en VA-rammeplan for planforslaget som viser at det er mulig å tilrettelegge planområdet med vann og avløp, innenfor de regler og normer som gjelder for utbygging, se vedlegg. Energi Planområdet er innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. (KPA) Innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme er det tilknytningsplikt for nybygg og feltutbygging med samlet areal på over 500 m 2 BRA. Tilknytningsplikten gjelder også for areal under 500 m 2 BRA dersom arealet er en del av et fremtidig større utbyggingsprosjekt. Det regulerte tiltaket er ikke en del av et fremtidig større prosjekt. Privat og offentlig servicetilbud Det ligger tre skoler innenfor en radius på 600 meter fra planområdet. Mot nord er det DaVinci Montessoriskole, med gangtilkomst langs Falsens vei og Jacob Aalls vei. Fridalen barneskole og Langhaugen videregående skole ligger i østlig retning, med gangtilkomst langs Falsens vei, ned til krysset mot Svaneviksveien og over Inndalsveien. Kapasiteten på skolene i bydelen er jevnt over godt utnyttet og noen av skolene har kapasitetsutfordringer. Det er flere barnehager i området også, men dekningen er ikke optimal. Det er større idrettsanlegg i området. Høgskolen i Bergen er i gangavstand fra planområdet. Wergeland sentrum har diverse butikk- og sentrumstilbud. Risiko og sårbarhet Det er gjennomgått en sjekkliste for ROS, se vedlegg. Det er ikke noen spesielle risikoer som må hensyntas i planarbeidet. Privatrettslige bindinger Ikke aktuelt. 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt. 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Planområdet omfatter i hovedsak boligeiendommen gnr 159 bnr 396 og planforslaget er motivert utifra et ønske om å etablere et nytt boligbygg i hagen til eksisterende villa. Eksisterende bolighus på eiendommen skal bevares, hvilket medfører at det kun er en mindre del av eiendommen som kan bebygges med ny bebyggelse. Eksisterende bebyggelse reguleres til bebyggelse som inngår i planen. Side 13 av 30

14 Illustrasjonsplan Eksisterende hage ligger mellom 2 og 3 meter over Falsens vei og kravet om parkering på egen eiendom medfører at parkering kan legges inn under eksisterende hage/terreng, med avkjørsel på samme nivå som Falsens vei. Det byggbare arealet er for lite til å kunne plassere parkeringen lavere enn gatenivå. Dermed kan ny bebyggelse etableres med inngangssituasjon og utearealer på samme nivå som eksisterende villa. Det planlegges et nybygg som forholder seg til den eldste strukturen i området med enkeltbygg/villaer i hage. Det er planlagt bebyggelse i 4 etasjer (3 etasjer med bolig samt en underetasje med parkering). Nybygget er planlagt med saltak og vil være ca. 1m høyere enn eksisterende bygg på eiendommen. Side 14 av 30

15 Snitt A Reguleringsformål Plankart Planforslaget har som formål å regulere gnr 159 bnr 396 til bolig og sikre atkomst til adressen. For øvrig legges det opp til en forbedring av trafikksikkerheten i Falsens vei ved at det foreslås fortau langs veiens vestside. Side 15 av 30

16 reguleringsformål arealbetegnelse SOSI areal i m 2 tilleggsinformasjon Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BFS Boligbebyggelse Blokkbebyggelse BBB %BRA=150% Veg SV Kjøreveg SKV Fortau SF Kombinert formål for samferdselsanlegg SKF SUM ,7m 2 av dette er i dag del av private eiendommer langs vei, jfr. grunnervervskart. Kjøreveg 2011 og Fortau 2012 Byggeformål Felt BBB foreslås bebygd med et nytt bygg som inneholder opptil 7 boligenheter. Feltet reguleres til boligbebyggelse blokkbebyggelse. Eksisterende villa på eiendommen inneholder 3 boenheter og beholdes regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Bebyggelsen planlegges bevares og reguleres til bebyggelse som inngår i planen. Utnyttelse/høyder Nybygget foreslås tilpasset eksisterende bebyggelse på eiendommen. Det foreslås derfor en utnyttelse som er lavere enn det legges opp til i kommuneplanen. Tiltaket tilsvarer en utnyttelse på %BRA=150%, inklusiv areal for parkering, boder mm som er skjult under eksisterende hage. (KP tillater opp til 250% BRA). Totalt areal for eiendommen gnr 159, bnr 396 er 748 m 2. I forbindelse med regulering av ny veiløsning går 20m 2 bort til nytt fortau, dvs feltstørrelse for felt BFS og BBB er 728m 2. BRA for eksisterende bebyggelse er 209m 2 BRA, og for planlagt ny bebyggelse 626m 2 BRA, dvs totalt 835m 2 BRA for hele eiendommen (inkl. parkering, boder og avfallsrom som er plassert skjult delvis under terreng). Planlagt ny bebyggelse foreslås med 4 etasjer - 3 etasjer med bolig samt parkering under terreng, og med leiligheter som går over en og to etasjer. Maksimal tillat mønehøyde er 10,9m, hvilket tilsvarer kote 56,9. Maksimal mønehøyde for eksisterende bebyggelse på eiendommen er kote 55,5, jfr. snitt og fasader. Snitt B Side 16 av 30

17 Plassering/skala Bebyggelsen foreslås plassert langt mot øst på eiendommen for å gi et verdifullt og sammenhengende uteoppholdsareal mot syd og vest til beboerne i prosjektet. Plasseringen tilrettelegger også for en klassisk bergensk arkitektonisk sammenheng mellom bygg og murer langs Falsens vei og det eleverte hagelandskapet, og opprettholder det tydelige skillet mellom private og offentlige soner som en ser ellers i området. Plan Finnbergåsen Strukturen i området med ny bebyggelse inntegnet Det planlagte bygningsvolumet har et fotavtrykk som er lignende i skala som eksisterende bebyggelsesstruktur i området, for eksempel de mindre byggene i den gamle planen for Finnbergåsen samt byggene nærmest vest for eiendommen. De forskjellige typene av lamellbebyggelse i området er plassert både i nord/sør retning samt øst/vest retning. Det nye bygget skiller seg heller ikke ut i fotavtrykk, skala, høyde eller takform i sammenligning med den opprinnelige villabebyggelsen i området. Byggegrensene er regulert 4m fra eiendomsgrensene mot nord og vest. Dermed er siktlinjer i øst/vestlig retning, mellom Finnbergåsen og Falsens vei, ivaretatt. Mot Falsens vei er det planlagt murer og rampe langs med veien opp til inngangs- og hagenivå. Parkering skal plasseres under terreng og innenfor bestemmelsesgrensen. Ny bebyggelse sees i sammenheng med eksisterende bebyggelse på tomten, og det må gjøres tiltak mellom byggene for å sikre tilstrekkelig brannsikkerhet. Planlagt ny bebyggelse forholder seg til eksisterende nabobebyggelse i høyde. Det er tenkt saltak, som er den dominerende takformen i området. Side 17 av 30

18 Oppriss øst (Falsens vei) Oppriss vest Oversiktsbilde sett fra sørøst Side 18 av 30

19 Det er en sammensatt struktur i området med bebyggelse plassert i forskjellige retninger, og det er flere bygg som er plassert i vei- eller fortauskant eller med kort avstand til vei. Prosjekt Falsens vei 67- Wergeland hage Krysset Hjelms vei x Falsens vei med bebyggelse helt med bebyggelse helt ut til fortaukant ut i veikant. (annerledes utført, men lik plassering av bygg). Bebyggelse i boligområdet som er plassert nær vei/fortau Side 19 av 30

20 Avstand til senter vei Uteoppholdsareal Det er planlagt en felles atkomstsituasjon fra fortau opp til en felles forplass mellom eksisterende og ny bebyggelse. Både eksisterende og nye boenheter har innganger fra denne forplass. Uteoppholdsaraealer er plassert mot sør, vest og nord på forskjellige nivåer som følger eksisterende terreng og eksisterende forhold mest mulig. Hele eiendommen med eksisterende og ny planlagt bebyggelse ses på som et prosjekt. Dermed vil også uteoppholdsareal være felles for felt BFS og BBB. Det nye tiltaket medfører at eksisterende bebyggelse får oppgradert parkerings- og avfallsløsning samt atkomstforhold. Totalt sett vil det kunne etableres 10 boenheter på eiendommen og det er dermed avsatt minimum 15m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet, i tråd med kommuneplanens bestemmelse om områder langs bybanen. Uteoppholdsarealer utformes iht kommuneplanen for Bergen, både med hensynet til helning, størrelse og tilgjengelighet. Minimum 50 % av minimumsarealkravet får sol ved vårjevndøgn kl 15:00 I tillegg vil hver enhet få minimum 7m 2 privat uteoppholdsareal på terreng alternativt balkonger og takterrasser. Side 20 av 30

21 Plassering i forhold til eksisterende bebyggelse Parkeringsplassene er stort sett plassert direkte under bebyggelsen, men mot nord vil det være en mindre del uteoppholdsareal over p-anlegg. Eksisterende hage og beplanting bevares i stor grad sørvest for eksisterende villa, men oppgraderes i forhold til krav til uteoppholdsareal. Atkomst til den planlagte bebyggelsen samt hoveddelen av uteoppholdsarealet er plassert på kote +46. Eksisterende bebyggelse har inngang på kote +45,5 med et par trappetrinn opp for de 2 øvre leilighetene, respektive ned for sokkelleiligheten. Fra Falsens vei/parkering er det planlagt rampe opp til felles uteoppholdsareal og innganger, med gangforbindelse fra parkeringen til rampen på egen eiendom. I dag er det kun trapp direkte fra veien med en tett mur som rekkverk, jfr. foto samt stipling av eksisterende situasjon på fasadetegninger. Ny rampe er planlagt med et transparent rekkverk. Rampen går opp til samme nivå som terrassen til eksisterende bygg før man kommer opp til nivå på forplassen og dette vil bidra til å dempe opplevelsen av høydeforskjellen fra gate til inngangsnivå i forhold til eksisterende situasjon. Hekk og busker i eiendomsgrensen mot vei mot sørvest må flyttes lenger inn på tomten ved etablering av nytt fortau men den grønne opplevelsen av hekk mot gaten vil være det samme. Side 21 av 30

22 Solbelyst uteoppholdsareal kl 15 jevndøgn Eksisterende situasjon mot Falsens vei Side 22 av 30

23 Planlagt situasjon mot Falsens vei Barn og unges interesser i planområdet Planområdet ligger i et område som fremstår som barnevennlig, med bymessige uterom med lav fartsgrense for bilene og jevne mellomrom med lekearealer. Planforslaget legger opp til felles uteoppholdsarealer for ny og eksisterende bebyggelse, med ulike romdannelser, som kan bli spennende for barn. Det er uvisst om det er foretatt barnetråkkregistreringer i området, da denne informasjonen er svært utilgjengelig for private planleggere og barnas representant er fraværende som sparringspartner. Parkering/garasje Falsens vei er svært smal, og dagens gateparkering erstattes av fortau i planforslaget. Planområdet ligger innenfor sone P2 i kommuneplanen, og dermed skal det etableres mellom 1,2 og 1,4 p-plasser per 100 m 2 BRA. Forslaget legger opp til en lavere parkeringsdekning i tråd med ønske fra Bergen kommune. Prosjektet er illustrert med totalt 5 p-plasser hvorav en hcp. Dette tilsvarer 0,9 p-plasser per 100 m 2 BRA. Det foreslås maksimalt 0,9 plass per 100 m 2 BRA i bestemmelsene. Parkeringsplasser felles for felt BFS og BBB planlegges på egen eiendom, i et p-anlegg under eksisterende terreng/hage, men med innkjøring på samme nivå som Falsens vei. Anlegget vil være delvis synlig langs Falsens vei og forbindes med uteoppholdsarealene via rampe langs med veien. Det er foreslått avkjørsel til p-anlegg lengst mot nord på eiendommen og atkomsten er tilrettelagt med en sikker og oversiktlig situasjon for gående, syklende og kjørende. Sykkelparkering foreslås til største del i parkeringskjeller, langs med muren mot nord. Det er i tillegg mulig med sykkelparkering på terreng på inngangsnivå, med atkomst via rampe. Det skal etableres minimum 2 sykkeloppstillingsplasser per 100m 2 bolig innenfor felt BFS og BBB, hvilket innebærer totalt 12 plasser. Side 23 av 30

24 Oppriss nord Trafikkareal Falsens vei foreslås med ensidig fortau gjennom planområdet, iht til ønske fra Bergen kommune om en fortsettelse av fortau etablert i forbindelse med plan for Falsens vei sør. Utvidelsen av veien foreslås på vestsiden. Fortau er lagt på vestre side, og det er vist gjennomgående unntatt ved avkjørsel til Finnbergåsen. Kjørebane er 3,5 m og fortau 2m, jfr. normalprofil. I forbindelse med reguleringen er veilinjene rettet opp og det er regulert veiareal inntil eiendomsgrense øst for veien. Dermed varierer regulert veiareal mellom 3,5-ca 3,7m. Det er vist en skisse for mulig løsning av fortau frem til krysset med Hjelms vei, jfr. vedlagt veikart fra Asplan Viak. Det vil være mulighet for gående å krysse veien ved gang/snarvei nord for Falsens vei 62. Siktforhold Finnbergåsen /Falsens vei vil forbedres på grunn av fortausløsning på vestsiden. Normalprofil for Falsens vei Atkomstveg i boligområde A1 Felles avkjørsel for planlagt boligprosjekt er utformet med frisiktlinje 3 x 20 m. Det er regulert frisikt iht veinormalen for krysset Falsens vei/finnbergåsen og Falsens vei 65a. Falsens vei 65a er med i planen for Falsens vei sør men blir berørt på grunn av forlengelse av fortau. Side 24 av 30

25 Oppriss syd Støytiltak Tomten ligger tilbaketrukket i forhold til nærliggende større veier, samt godt utenfor gul støysone som er en vurderingssone for støy. Det er dermed ikke utført videre støyvurderinger. Tiltak innenfor planområdet skal tilfredsstille kravene til støy som er stilt opp i T-1442 både i anleggsperioden og driftsperioden. Dette er sikret i bestemmelsene. Avfallshåndtering/miljøstasjon Vei- og trafikksituasjonen i området er utfordrende. I samsvar med vilkår og krav til avfallsløsning fra BIR, kan det godkjennes tradisjonell/klassisk avfallsløsning for prosjektet, ved bruk av beholderløsning for restavfall/papir og sekkeløsning for plast. Avfallsrom etableres i p-anlegg, på sammen nivå som Falsens vei, og med kort avstand til veien. Returpunkt for metall og glass er plassert i krysset Svaneviksveien/Falsens vei. (Nyetablert i forbindelse med planid ). Herunder vises til krav om renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP), hvor tiltaket skal beskrives i detalj. Planen sendes BIR for godkjenning. Område for avfallshåndtering er sikret i bestemmelsene. Risiko og sårbarhet Det er utført en sjekkliste for ROS-spørsmål, jfr. vedlegg. Utover dette behandler VA-rammeplanen temaer så som overvannshåndtering og vannforsyning. Det er ingen temaer i ROS-analysen som vil få alvorlige konsekvenser for planområdet. Universell tilgjengelighet Planforslaget legger opp til en variert sammensetning av leiligheter med tilhørende parkering og uteområder. Planlagt bebyggelse er illustrert med 7 boenheter. Inngang vil være på nivå med felles gårdsplass og hage, samt en etasje opp via utvendig trapp. De øvre boenhetene går over to plan. Privat og felles uteoppholdsareal vil være på inngangsnivå for 1. etasje. Privat uteoppholdsareal/balkong for øvre etasjer vil ha trinnfri atkomst. Side 25 av 30

26 Fra Falsens vei er det i dag kun trapp som atkomst fra veien til nr 59. Planforslaget legger opp til en rampe opp til felles uteoppholdsareal og innganger. Rampen vil kunne få en stigning på 1:10 samt 1:12 og det er tatt høyde for hvileplan. På grunn av bevaring av eksisterende bygg og eksisterende situasjon på den sørlige delen av eiendommen vil det ikke være mulig med en slakere stigning. Rampen vil uansett medføre en forbedret atkomst i forhold til eksisterende situasjon. 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planforslaget vil bidra til økt fortetting i området med opptil 7 boenheter. Enkelte naboer har uttrykt skepsis til økt fortetting på grunn av de relativt dårlige atkomstforholdene. Tanken med prosjektet er at det er svært mange ulike grupper som ikke er avhengige av privatbil i dagligdagen. De som bosetter seg her har muligheten til å benytte seg av bybanen og annet kollektivtilbud dersom de studerer eller har en arbeidsplass eller annet de skal som ligger utenfor gangavstand. De som er så heldige å ha en arbeidsplass i nærheten kan gå eller sykle. Da høyskolen i Bergen er etablert svært nærme planområdet, antas at lærere og studenter vil være interesserte i å bosette seg i området. Også øvrig fortetting med bymessige funksjoner rundt Wergeland stasjon gjør det mulig for mange å etablere seg svært tett på fremtidige arbeidsplasser. På grunn av atkomstforholdene legges det opp til at parkeringsplasser for nye beboere skal være på egen eiendom, og istedenfor eksisterende gateparkering skal fortau som ble etablert i plan , Falsens vei sør, videreføres i planforslaget. Overordnede planer og vedtak Planforslaget er motivert av Kommuneplanens målsetting om fortetting, der det tillates en utnyttelsesgrad helt opptil 250 % i området. Bebyggelsen over terreng samt en etasje garasje som kan bli stor nok til at krav til boder og parkering til boligbebyggelsen innenfor eiendommen tilsvarer en % BRA= 150% Dette fordi det i tillegg til fokus på høy utnyttelsesgrad er viktig med en tilpassing til omkringliggende bebyggelse, som er en kombinasjon av eneboliger og leilighetsbygg. Planprogrammet for kommuneplanen vil sikre gode rammer for tilstrekkelig boligbygging i planperioden, deriblant boliger nær bysentrum. En klar overvekt av nye boliger i høringsutkastet for Boligmeldingen er lagt til grunn realisert ved bygging av blokk/leilighetsbygg, en naturlig følge av valgte strategier om fortetting i knutepunkter langs bybanetraseen. En fortetting av byen er i tråd med overordnete mål fra blant annet Miljøverndepartementet og FNs klimapanel om å redusere klimagassutslipp. En oversikt fra de 13 byene som er med i programmet Framtidens byer viser at det er de tettest utbygde byene som er mest klima- og miljøvennlige. God arealutnyttelse gir muligheter for energieffektivisering som følge av korte transportavstander, og reduksjon av utslipp til luft (ref. Miljøverndepartementet). Eksisterende reguleringsplaner Plan for Finnbergåsen ble vedtatt i Prosjektet var et større satsingsprosjekt, med rekkehusbebyggelse langs Falsens vei og planen har gitt området tydelig karakter. Falsens vei sør var med i planen, men var allerede bebygd i 1921 og ble ikke tegnet ut som en del av det store prosjektet. Villaen i Falsens vei 59 ble bygget i 1920 og er et av de få husene som er fra tiden før reguleringsplanen ble vedtatt. Side 26 av 30

27 Planforslaget regulerer Falsens vei frem til planid , Falsens vei sør. Frisikt for avkjørsler for berørte eiendommer er sikret og det legges opp til en fortsettelse av fortau etablert i forbindelse med ovennevnte plan. Estetikk Planforslaget tilpasser seg skalaen i området ved at de nye boligene vil få et fotavtrykk som er lik eksisterende bebyggelse i området. Både boligblokker og rekkehus i nærhet til tomten har opptil fire etasjer, og den volummessige opplevelsen av høyder mot nabobebyggelsen foreslås å bearbeides gjennom lik skala, høyde og takform. Bokvalitet Bokvalitet i byer er en blanding av boligens, byggets, nærområdets og byens kvaliteter. Sammen utgjør dette opplevd bokvalitet som danner rammen for store deler av vårt liv og må derfor sees i sammenheng når man planlegger for nye boliger i byen. Sambruk og smart bruk av areal i leilighet, bygg og nabolag er nøkkelen til god boligkvalitet i byen. Byen tilbyr varer og tjenester, rekreasjon, arbeid, studier mm. Det er avgjørende for bokvaliteten i byen at disse funksjonene er lett å nå til fots, med sykkel eller kollektivt. På grunn av blant annet bybanen, nærheten til høyskole, bytilbud og fortetting ved Wergeland mm har den aktuelle eiendommen enkel tilgang til flere av byens tilbud og eiendommen egner seg derfor til fortetting. Leilighetstilbudet vil variere mellom 45-70m 2 og kompletterer øvrige tilbud i området. Konsekvenser for naboer Solforhold på alle eiendommer som grenser til planlagt utbygging av BFS og BBB er hensyntatt. Nabo nord for planområdet, Falsens vei 53, har innkjørsel til garasje nærmest eiendomsgrensen og uteoppholdsareal mot vest, nord for garasjen (jfr. illustrasjonsplan, garasje er ikke vist i solstudie). Beboerne i nr 53 har balkonger mot sør. Vedlagte solstudier viser at det for mars vil være noe skygge på nr 53 midt på dagen. Fra mai vil eiendommen ikke bli nevnvert berørt av skygge fra det nye tiltaket. Øvrige naboer, vest og øst for planlagt bebyggelse vil kun i mindre grad sjeneres av skygge på grunn av det nye bygget. Maksimal byggehøyde for planlagt ny bebyggelse er lik høyden for øvrig bebyggelse i området. Bebyggelsen mot øst har henvendelse mot sør og forholdsvis lukkete fasader mot vest og vil dermed i liten grad sjeneres. Utsikten i området som anses som den viktigste er mot øst. Nabobebyggelsen mot vest vil miste deler av denne utsikten. Øvrig bebyggelse blir ikke nevneverdig berørt. Siktlinjer mellom bebyggelsen fra Finnbergåsen til Falsens vei er hensyntatt. Side 27 av 30

28 Sol/skygge kl 15 jevndøgn - med nybygg Sol/skygge kl 15 jevndøgn - eksisterende Sol/skygge kl juni - med nybygg Sol/skygge kl juni - eksisterende Ved oppgradering av Falsens vei vil privat areal på vestsiden reguleres til fortau. Dette gjelder fremst forslagsstillers eiendom men også gnr 159/ bnr 392, 398, 399 samt 401. Området er satt av til fortetting i kommuneplanen på grunn av nærhet til bybane, kontor, undervisning og forretning. I dette tilfellet vil en ny bygning på stedet være bærekraftig i et helhetlig perspektiv, da flere leiligheter i området betyr økt fortetting på et sted, der det er mulig å etablere seg på grunn av nærhet til et svært godt kollektivtilbud, høyskole, arbeidsplasser og forretninger. Trafikk- og parkeringsforhold Økt fortetting fører til økt aktivitet i området. Nærheten til bybanen og høyskolen i Bergen gjør at en må anta at flere vil velge andre fremkomstmidler enn privat bil, både fremtidige beboere i de nye boligene og andre beboere i området. Side 28 av 30

29 Planforslaget innebærer en økt trafikksikkerhet for Falsens vei blant annet ved at det etableres parkeringsplasser på egen eiendom til eksisterende leiligheter i Falsens vei 59 i tillegg til parkering for nybygg. Parkering til nr 59 er i dag i en lomme langs med veien. Fortau langs med veien vil bidra til en sikker skolevei, samt forbedre siktforhold i krysset Finnbergåsen /Falsens vei. Planforslaget legger også opp til at det reguleres frisiktsoner for eksisterende avkjørsler langs med veien og at kantparkering ikke lenger er mulig. Via nytt fortau sikres forbindelser til Svaneviksveien samt Wergeland torg via parkområdet ved Falsens vei sør, samt til gangvei nord for Falsensvei boliglag ned til Inndalsveien. Kulturminner Det er ingen registrerte kulturminner i området. Det er utarbeidet kulturminnedokumentasjon, jfr. vedlagt rapport. Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Nytt fortau vil bedre situasjon og fremkommelighet for barn og unge. Privat og offentlig servicetilbud Tiltaket legger opp til et variert tilbud av ulike leilighetstyper. Prosjektet er ikke stort nok til å være en trussel mot kapasiteten i området alene. Nye enheter rundt bybanestoppen vil bidra til at området får en reell befolkningsvekst, og til sammen kan det bety at barnehagetilbudet må styrkes. Planforslaget legger opp til en oppgradering av Falsens vei med fortau som vil gi sikrere skolevei. Risiko og sårbarhet Det er ingen temaer i ROS-analysen som vil få alvorlige konsekvenser for planområdet. Før tiltak i Falsens vei 59 igangsettes, må det redegjøres for grunnforholdene. Grunnarbeider vil bli redegjort for som en del av byggesøknaden. Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc.) VA-rammeplanen ivaretar temaer ifht vann-avløp og overflatevannhåndtering. Foreløpig antas det ikke å være behov for egen rapport med trafikkplan i anleggsperioden, men dette vil bli vurdert fortløpende før arbeidene igangsettes. Konsekvenser for næringsinteresser Ikke aktuelt. Juridiske/ økonomiske konsekvenser for kommunen Enkelte grensejusteringer foreslås i forbindelse med etablering av nytt fortau og ny vegtrase. Kommunen vil ha ansvaret for fremtidig vedlikehold av fortau, gangveger samt veg. 10. MEDVIRKNING Oppstart med detaljreguleringsarbeidet er varslet direkte til alle relevante offentlige instanser samt naboene innenfor og rundt planområdet, jfr. kapittel 4 planprosessen. Annonse er varslet i aviser, hjemmesiden til Bergen kommunes samt Alliance arkitekter. Forslagsstiller har lagt til rette for medvirkning fra naboer og andre berørte i reguleringsprosessen. Naboene i Falsens vei 61A samt borettslaget Falsens vei har tatt kontakt med Side 29 av 30

30 Alliance arkitekter for utfyllende informasjon eller spørsmål til prosjektet og det har vært etterfølgende dialog om mulige løsninger. Sammendrag av uttalelser og merknader med forslagstillers kommentar er gjengitt i vedlagte merknadsskjema. 11. FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Planforslaget legger opp til en ønsket fortetting, som er i tråd med RPR og KPA. Prosjektet planlegges med en bymessig utforming av bebyggelse og gode uteområder. Falsens vei domineres i dag av rekkehusbebyggelse som også har tilsvarende kvaliteter. Det planlagte fortauet vil bidra til at gaten vil fremstå på en mer oversiktlig og sikker måte. Parkering planlegges skjult og delvis under terreng, slik at det både blir estetisk tiltalende og samtidig sikrer at parkeringssituasjonen i området ikke forverres. Eksisterende bebyggelse ønskes bevart og sikres bevart med planlagt utbygging, jfr. for eksempel utbygging i Falsens vei 67 hvor eksisterende bebyggelse ble revet. Wergeland er et vakkert område, og planforslaget er tenkt som et bidrag til en videreutvikling og fortetting, som skal bidra positivt i nærmiljøet og i Bergen. Oppsummering Positive konsekvenser for hele nabolaget som vil kunne gjennomføres i forbindelse med denne plansaken: - En regulering av en større del av Falsens vei med nytt fortau bidrar til sikrere situasjon for fotgjengere og spesielt sikrere skolevei. - Oppgradering av avkjørsler i et større område bidrar til økt trafikksikkerhet. - Opprydding i situasjonen med gateparkering. - Det nye tiltaket bidrar til at eksisterende bygg få lagt parkering på egen grunn Side 30 av 30