Tillatelse til tiltak

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten 4B ARKITEKTER AS Oscars gate OSLO Dato: Deres ref.: Vår ref.: Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh.: Aleksander Stein Engvoll Arkivkode: 531 Byggeplass: MELLOM SANDAKERVEIEN 100 OG LILLOGATA 5 Eiendom: 77/147/0/0 Tiltakshaver: LILLO GÅRD KS Adresse: c/o Eiendomsplan Management AS, Engebrets vei 3, 0275 OSLO Søker: 4B ARKITEKTER AS Adresse: Oscars gate 20, 0352 OSLO Tiltakstype: Vei/parkering Tiltaksart: Oppføring Tillatelse til tiltak Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om opparbeidelse av turvei mellom Sandakerveien og Akerselva ved Lillo gård, mottatt Rammetillatelsen er gitt med vilkår som må oppfylles før dere kan få igangsettingstillatelse. Vilkårene finner dere under avsnittet «vilkår i den videre prosessen». Ansvarlig søker har varslet om tiltaket til de naboene som etter ansvarlig søkers vurdering berøres av tiltaket, jf. plan- og bygningsloven 21-3 andre ledd. Det har kommet inn merknader til søknaden. Opplysninger om byggesaken Kort beskrivelse av søknaden Søknaden omfatter oppføring av en turvei fra Sandakerveien til Akerselva ved Lillo Gård i Nydalen. Tiltaket går over flere eiendommer, og plasseres i et eksisterende grøntdrag. Oppføringen av turveien omfatter også oppgraderinger av grøntdraget med tiltak for overvannshåndtering (regnbed), parkmøblering og planting av ny vegetasjon (kirsebærtrær). Plangrunnlaget for eiendommen Tiltaket plasseres på eiendommene gbnr. 77/147 og 223/37. Arealet tiltaket plasseres på er i sin helhet regulert til hovedformål Grønnstruktur (eksisterende) i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030 (KP), vedtatt Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord, tlf: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Boks 364 Sentrum Vahls gate 1 Kundesenteret, tlf: Oslo 0187 Oslo Bankgiro: Org.nr.: NO MVA

2 Saksnr: Side 2 av 8 Arealet tiltaket berører beliggende på eiendommen gbnr. 77/147 er regulert med underformål turvei/skiløype i reguleringsplan S-4485, vedtatt Arealet tiltaket berører beliggende på eiendommen gbnr. 223/37 er regulert av flere planer. Reguleringsplanene S-2255, vedtatt , og S-3645, vedtatt er delvis opphevet, jf. vedlegg 5 i kommuneplanen. Underformålene Friområde og Friområde (park) blir videreført uten tilhørende bestemmelser, jf. kommuneplanen kap. 15 pkt Reguleringsplan S-3904, vedtatt , er aktualisert og videreført av kommuneplanen. Samtlige reguleringsplaner på gbnr. 223/37 har regulert arealet tiltaket berører til Friområde. Uttalelser og merknader til søknaden Uttalelser fra andre myndigheter og etater Bymiljøetaten (BYM) I uttalelse datert opplyser BYM at de godkjenner byggeplanen slik den er oversendt med reviderte IN-tegninger , for det nevnte tiltaket, dog med enkelte merknader samt uttalelser og presiseringer gitt på e-post, tegninger og detaljer. Tiltaket forutsettes opparbeidet i henhold til godkjent byggeplan og alle merknader og uttalelser mm. Vi henviser til BYMs uttalelse i sin helhet i søknadens dokumenter. Vann- og avløpsetaten (VAV) VAV har uttalt seg til tiltaket i brev datert , hvor det fremgår at tiltaket ikke er i konflikt med kommunale hovedledninger. Igangsetting kan anbefales. Vi henviser til VAVs uttalelse i sin helhet i sakens dokumenter. Merknader fra naboer og gjenboere Nedenfor har vi oppsummert merknader etter tema. Merknadene kan leses i sin helhet i søknaden. Det har kommet inn merknader til søknaden fra Sameiet Elvebredden Øvre (gbnr. 223/23 og 223/60) ved NES Lundin, Sandakerveien 78 (233/44) ved Arne Henry Sørra og privatperson Benjamin Ashton. Merknadene går ut på følgende: Foreslått plassering av turvei er ikke utarbeidet i samråd med sameiet, og ivaretar kun utbyggers interesser, nærmere bestemt plassering av anleggsbrakker. Turveien vil medføre sjenanse for beboere i sameiet i form av støy og søppel. Naboer kan ikke se at hensyn til nybygg på Lillo Gård skal veie tyngre enn hensyn til eksisterende beboere i området. Sameiet har laget et alternativt forslag som plasserer turveien lenger unna bygningene i Lillogata 5 L,M,N og P,Q,R, som men mener tar bedre hensyn til samtlige beboere i området.

3 Saksnr: Side 3 av 8 Naboer opprettholder sine tidligere merknader ifm. nabovarsling av justert tiltak den Opparbeidelse av friarealet synes å komme i konflikt med planlagt utvikling i Sandakerveien 78, som er under omregulering til boligformål. Det er felt flere trær i friområdet, som synes å være i strid med gjeldende friområderegulering. Vi henviser til innkomne merknader i sin helhet i sakens dokumenter. Ansvarlig søkers redegjørelse og kommentarer til merknader Til merknader fra Sameiet Elvebakken Øvre har ansvarlig søker følgende tilsvar i søknaden: Det har vært gjennomført møter med sameiet hvor det har blitt lagt frem flere skisser med alternative plasseringer av turveien. I disse møtene har plassering av anleggsbrakker, turvei, trær og håndtering av overvann blitt diskutert. Det har i tillegg blitt gjennomført en befaring med Bymiljøetaten i forkant av at anleggsbrakkene ble satt opp, for å høre deres innspill til utformingen av turveien, slik at brakkeriggens plassering tar størst mulig hensyn til dette. Den foreslåtte plasseringen av turveien er ikke valgt på bakgrunn av en tilfeldig plassering av anleggsbrakkene. Bygningene til Sameiet Elvebredden Øvre og Lillo gård har forskjellige plasseringer i relasjon til friområdet. Elvebredden ble regulert med byggelinje i tomtegrensen, i likhet med den opprinnelige bebyggelsen for å maksimere felles utearealer mot syd. Forutsetningen for dette var at privatisering av friområdet skulle forhindres, noe som har resultert i innmurte terrasser uten adkomst mot friområdet. Det ble også gitt tillatelse til å etablere skjermende vegetasjon i tomtegrensen for å skape avstand til brukere av friområdet. Dette er beholdt i forslaget. Lillo Gård er tilbaketrukket fra friområdet for å skape sydvendte utearealer med avstand til turveien innenfor planområdet. Snittavstand mellom Elvebredden og foreslått turvei er større enn mellom Lillo Gård og turvei i planområdet. Forslaget fra Sameiet Elvebredden Øvre om å plassere en turvei i friområdet med rett utforming plassert midtveis mellom bygningene synes ikke til å ta hensyn til bygningenes forskjellige plassering mot friområdet, og vil resultere i en landskapsfaglig svak løsning som ikke tilfører kvaliteter til friområdet eller brukere av turveien. Turveien med grøft på nordsiden løser et problem med overvannshåndtering i friområdet, som Sameiet har bemerket i reguleringsprosessen, og belysning er vendt mot nord for å være minst mulig skjemmende for beboerne. Turveien vil kunne gi noe økt trafikk gjennom friområdet, men samtidig mindre trafikk gjennom Sameiets fellesarealer. Den endelige løsningen som er godkjent av BYM, som er basert på to ulike utforminger, har kommet som følge av hensyn til Sameiets kommentarer. Det bør også nevnes at det i det endelige forslaget er lagt til rette for en uformell gangsti fra sørøstre til sørvestre hjørne av friområdet, hvis intensjon er å trekke den etablerte gangsonen lenger bort fra Sameiet.

4 Saksnr: Side 4 av 8 Beplantning av kirsebærtrær foran snuplassen gir en god visuell skjerming for biler mot Sameiet. Forslag om å flytte turveien lengre mot nord har ingen effekt på opplevd støynivå fra brukere av turveien, og vil gi en noe høyere plassering i terreng, men større grad av innsyn til terrassene. Tiltaket er justert i samarbeid med BYM for å tilpasse seg utviklingsplanene i Sandakerveien 78. Vi viser til ansvarlig søkers redegjørelser i sakens dokumenter. Plan- og bygningsetatens vurdering Kommuneplanens konsekvenser for tiltaket Tiltaket omfatter opparbeidelse av turvei i et offentlig parkområde i samsvar med rekkefølgebestemmelser for utbyggingen av Lillo Gård. Plan- og bygningsetaten har etter en konkret vurdering kommet frem til at tiltaket ikke medfører konsekvenser for nærmiljøet (miljøbelastning, bygde og naturgitte omgivelser, kulturminner, verdifull vegetasjon, byrom o.l.), som forutsetter vurderinger og medvirkning som kun kan oppnås gjennom en planprosess. Tiltaket utløser derfor ikke kravet om ny reguleringsplan, jf. KP 3.2, jf. pbl nr. 1 og Eiendommens og tiltakets plassering i naturgitte omgivelser Når tiltaket berører spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold), fastslår naturmangfoldloven (nml.) 7 at prinsippene i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer for vår vurdering. I dette tilfellet ar Bymiljøetaten godkjent byggeplan for turveien, og prinsippene i naturmangfoldloven anses med dette å være ivaretatt. Tiltakets relasjon til gjeldende plangrunnlag Rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplan S-4892, nærmere bestemt 27.2 vedrørende rekkefølgebestemmelser utenfor planområdet, sier følgende: "Før det gis brukstillatelse til bebyggelsen i felt A1 skal turveiforbindelse fra Sandakerveien ned til Akerselva, gjennom arealet som er regulert til friområde (park) sør for planområdet, være opparbeidet eller sikret opparbeidet. Turveien gjennom friområdet skal knyttes til turveien gjennom planområdet. Opparbeidelsen skal skje i samsvar med byggeplan som er godkjent av Bymiljøetaten." Tiltaket berører regulert friareal gjennom flere eldre reguleringsplaner, herunder S-2255, vedtatt , S-3645, vedtatt , S-3904, vedtatt og S 4485, vedtatt Samtlige har regulert det aktuelle parkområdet mellom Sandakerveien og Akerselva til friområde inklusiv enkelte ytterligere underformål (park, turvei). Sistnevnte er ikke vist med konkrete plasseringer, eller differensieringer fra samlebegrepet friområde.

5 Saksnr: Side 5 av 8 Opparbeidelse av turvei relaterer seg til friområdereguleringen, og på bakgrunn av ovennevnte anser vi at tiltaket denne saken omfatter er i samsvar med de berørte eiendommenes gjeldende plangrunnlag. Tiltakets utforming Den foreslåtte turveien tilpasses det skrånende terrenget med fallretning mot vest, fra Sandakerveien til parkområdene langs østbredden av Akerselva, som gir en slakt buktende vei gjennom grøntområdet. Plasseringen og utformingen av turveien bidrar til å gi grøntområdet ulike soner, og økt grad av intimitet. Vi mener dette gir et godt grunnlag for gode brukskvaliteter og ulike soner for opphold, idet parken får en karakter som møteplass og sted for lek og rekreasjon fremfor at den kun representerer en transportetappe. En tiltenkt møteplass opprettes der den nye turveien møter eksisterende turvei nordfra, og plasseres midt ute i friområdet med god avstand til tilliggende boligfelt. Tiltaket vurderes å være i overenstemmelse med intensjonen bak friområdereguleringen, og gjør området til en naturlig forlengelse av miljøparken langs Akerselva inn i den tilliggende byveven. Etter en konkret vurdering, anser vi samtidig at turveiopparbeidelsen innehar gode visuelle kvaliteter i seg selv og i relasjon til omgivelsene, jf. pbl Overvann er ansvarsbelagt som en del av landskapsutformingen, jf. pbl femte ledd, og forutsettes løst på egen grunn som en del av utformingen og opparbeidelsen av turveien, jf. KP 4.2 og 6.2. Vår vurdering av nabomerknader Plan- og bygningsetaten har vurdert nabomerknader opp mot plan- og bygningsloven med forskrifter, gjeldende reguleringsplan, og uttalelser fra ansvarlig søker og andre myndigheter. Nabomerknader som ikke er nevnt i dette avsnittet, er vurdert under andre avsnitt i vår vurdering. Vi har forståelse for at opparbeidelse av et regulert grøntområde som inntil nå ikke har hatt et klart definert formål endrer situasjonen i nærområdet, og at dette kan oppleves som en ulempe for nærliggende boliger. Vi mener likevel at justeringene som er foretatt underveis så langt mulig har tilnærmet seg naboers innvendinger, og at turveiens endelige plassering ikke vil føre til utilbørlig sjenanse for naboer. Samtidig vil etableringen av turveien gjennom et offentlig tilgjengelig friområde gjøre at tilliggende boligers fellesarealer i mindre grad benyttes som offentlige gangforbindelser til Akerselva. Trefelling i forkant av tiltakets gjennomføring er uheldig dersom dette omfatter større trær, jf. KP 7.6 med tilhørende retningslinjer. Vi legger derimot til grunn at registrerte større trær, avmerket i kartgrunnlaget, bevares, jf. tiltakets landskapsplan. Privatrettslige forhold Vi gjør oppmerksom på at en tillatelse etter plan- og bygningsloven kun tar stilling til den offentligrettslige siden av saken og at det kan foreligge privatrettslige forhold til hinder for gjennomføringen av tiltaket.

6 Saksnr: Side 6 av 8 Produktdokumentasjon og vesentlige mangler Vi forutsetter at produkter som blir benyttet i byggverket, har nødvendig produktgodkjenning, og at produktsertifikatene samsvarer med de produktene som faktisk blir benyttet. Ved umiddelbar fare for liv, helse og sikkerhet kan ikke kommunen gi midlertidig brukstillatelse. Dersom det ved kommunalt tilsyn blir avdekket vesentlige mangler ved byggverket, produkter i byggverket eller produktdokumentasjon, må kommunen vurdere om vi kan gi eller om vi må trekke tilbake den midlertidige brukstillatelsen / ferdigattesten. Godkjente tegninger og kart Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Landskapsplan fremtidig opparbeidelse - E /7 rev Krav til plassering av tiltaket Før dere kan sette i gang tiltaket, må et kvalifisert foretak beregne hvor tiltaket skal ligge i plan og høyde. Dette skal sikre at byggverket får riktig plassering på eiendommen slik det er vist på situasjonsplanen og tegningene som ligger til grunn for tillatelsen. Oppmålingsteknisk prosjektering av tiltaket skal være basert på kvalitetssikrede koordinater for eiendoms- og reguleringslinjer. Tiltaksplan for forurenset grunn Tiltaksplan er godkjent , med vilkår. Se eget vedtak. Sluttrapport for forurenset grunn skal sendes inn når arbeidene er ferdige. Ansvar, kontroll og tilsyn Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket, sak Organisasjonsnr Navn Beskrivelse ASPLAN VIAK AS PRO, ttk. 2, Infiltrasjonssandfang BAR BAKKE LANDSKAPSARKITEKTER AS PRO, ttk. 2, Utforming av landskap BRAATHEN LANDSKAPSENTREPRENØR AS GOLDER ASSOCIATES AS (NORWAY) UTF, ttk. 2, Utomhusarbeider, herunder etablering av turvei PRO, ttk. 2, Geoteknikk, begrenset til vurdering av forurenset grunn SIV. ING. STENER SØRENSEN AS PRO, ttk. 1, Turvei B ARKITEKTER AS SØK, ttk. 2, Ansvarlig søker

7 Saksnr: Side 7 av 8 Byggesaksforskriften stiller krav om obligatorisk uavhengig kontroll Byggesaksforskriften (SAK10) 14-2 stiller krav om obligatorisk uavhengig kontroll for prosjektering (PRO) og utførelse (UTF) av enkelte fagområder. Kontrollen skal gjennomføres slik ansvaret er beskrevet i SAK Plan- og bygningsetatens konklusjon Tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og vi godkjenner søknaden. Tillatelsen er hjemlet i pbl Vilkår i den videre prosessen Erklæringer om ansvarsretter for utførelse må være sendt inn før arbeidene starter. Gjennomføringsplanen må oppdateres og innsendes hver gang det skjer en endring i ansvarsforholdene og ved søknad om brukstillatelse, ferdigattest samt ved eventuelle endringer. Når tiltaket er ferdig må dere søke om ferdigattest. Dersom dere ønsker å søke om midlertidig brukstillatelse før ferdigattest, skal det kun gjenstå mindre vesentlig arbeid. Dere må opplyse om gjenstående arbeid, bekrefte at sikkerhetsnivået er tilfredsstillende og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse. Vilkår for midlertidig brukstillatelse Dersom du søker om midlertidig brukstillatelse før du søker om ferdigattest, må du sende oss følgende dokumentasjon: bekreftelse på at sluttdokumentasjonen er sendt til Vann- og avløpsetaten bekreftelse fra Bymiljøetaten på at turveien er opparbeidet i tråd med tidligere godkjent prosjektering Vilkår for ferdigattest Hvis det er satt vilkår for brukstillatelse må disse være oppfylt før du kan få ferdigattest. Dette må være dokumentert enten ved søknad om brukstillatelse eller søknad om ferdigattest. I tillegg må du sende oss følgende dokumentasjon: bekreftelse på at den grunnen som turveien er plassert på, er utskilt, matrikkelført og overdratt til Oslo kommune Søk via byggesakens prosjektside Alle byggesaker har en egen prosjektside, der dere kan søke om igangsettingstillatelse, midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Prosjektsiden finner dere på

8 Saksnr: Side 8 av 8 Tillatelsens varighet og klageadgang Tillatelsen gjelder i tre år Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller tillatelsen bort. Det betyr at dere må ha satt i gang arbeidene i tilstrekkelig tid før fristen løper ut. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdatoen, og den kan ikke forlenges, jf. pbl Dersom det klages på vedtaket, er fristen tre år regnet fra det endelige vedtaket i klagesaken. Klagefristen er tre uker Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra dere mottar dette vedtaket. Se våre nettsider Plan- og bygningsetaten Avdeling for byggeprosjekter Tett by Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Aleksander Stein Engvoll - saksbehandler Bjørn Wikan - fungerende enhetsleder Kopi til: LILLO GÅRD KS, c/o Eiendomsplan Management AS, Engebrets vei 3, 0275 OSLO, harald@eiendomsplan.no Sameiet Elvebredden Øvre, elvebreddenovre@gmail.com Benjamin Ashton, benjamin.ashton@gmail.com SANDAKERVEIEN 78 EIENDOM AS, Stensberggata 27, 0170 OSLO, arne.henry.sorra@prosjektutviklerne.no