Rammetillatelse - Ekebergveien 200 A

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Enerhaugen Arkitektkontor AS Postboks 6645 Rodeløkka 0502 OSLO Deres ref.: Vår ref.: Oppgis alltid ved henvendelse Dato: Saksbeh.: Annelise Christiansen Arkivkode: 531 Byggeplass: EKEBERGVEIEN 200A Eiendom: 183/12/0/0 Tiltakshaver: UNDERVISNINGSBYGG OSLO KF Adresse: Postboks 6473 Etterstad, 0605 OSLO Søker: Enerhaugen Arkitektkontor AS Adresse: Postboks 6645 Rodeløkka, 0502 OSLO Tiltakstype: Skole/høyskole Tiltaksart: Vesentlig endring/reparasjon Rammetillatelse - Ekebergveien 200 A Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om påbygg og fasadeendringer som vi mottok Rammetillatelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl.) Vi gir dispensasjon fra: reguleringsplan: o 3 krav om bebyggelsesplan o 7 maksimalt brutto gulvareal o 7 maksimalt antall etasjer Det er merknader til søknaden. Rammetillatelsen er gitt med vilkår som må oppfylles før dere kan få igangsettingstillatelse. Vilkårene finner dere under avsnittet «vilkår i den videre prosessen». Opplysninger om byggesaken Kort beskrivelse av søknaden Ungdomsskolebygningen ved Nordseter skole i bydel Nordstrand skal rehabiliteres, og omfatter påbygg, fasadeendringer, og innvendige bygningsmessige endringer. Bygget ble oppført i 1969 i tre etasjer med bærekonstruksjon i plasstøpt betong. Skolen består i tillegg av en barneskole som ble oppført i For å bedre kravene til luftkvalitet og luftmengder oppgraderes byggets tekniske anlegg, og to eksisterende ventilasjonsrom på tak erstattes med ett nytt rom sentralt på taket. For å gi plass til føringsveier for ventilasjon, heves deler av taket. Videre etableres det en båreheis. Bygningen er i dag på 8022 m 2 brutto areal (BTA), og rehabiliteringen (heretter kalt tiltaket) øker BTA med 1614 m 2. Høyden øker fra kote +137,71 til kote +142,66. Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord, tlf: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Boks 364 Sentrum Vahls gate 1 Kundesenteret, tlf: Oslo 0187 Oslo Bankgiro: Org.nr.: NO MVA

2 Saksnr: Side 2 av 8 Plangrunnlaget for eiendommen Eiendommen er regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt Eiendommen er regulert til underformål tomt for offentlig bygning (ungdomsskolebygning) i reguleringsplan S-2161, vedtatt Deler av eiendommen er berørt av regulert trasé for jernbane og andre sikringssoner i forbindelse med Follobanen i reguleringsplan S-4735, vedtatt Denne delen av eiendommen er i kommuneplanen angitt som hensynssone H190-1 (trasé for jernbane). Uttalelser og merknader til søknaden Merknader fra naboer og gjenboere Nedenfor har vi oppsummert merknaden etter tema. Merknaden kan leses i sin helhet i søknaden. Det har kommet inn merknader til søknaden fra Nordseter Borettslag v/ styreleder Mai Dalen, Jordbærveien 12, gnr.157/bnr. 626, og Ivar Knutsons vei 11, gnr.157/bnr.628. Merknaden gjelder: byggets høyde solforhold fargevalg på fasaden Ansvarlig søkers redegjørelse og kommentarer til merknader Ansvarlig søker har innsendt soldiagram som viser at påbygget i svært liten grad forandrer solinnfall på borettslagets boliger. Videre må materialvalg følge Standard Kravspesifikasjon til Oslo kommune (SKOK2015) som ikke legger til rette for bruk av tre på fasaden. Vi viser for øvrig til ansvarlig søkers fullstendige redegjørelse i søknaden. Plan- og bygningsetatens vurdering Kommuneplanens konsekvenser for tiltaket Vurdering av plankravet Vi har vurdert at tiltaket ikke medfører vesentlig økt miljøbelastning for omgivelsene i form av trafikk, støy og forurensning, vesentlig negative virkninger for nærmiljøet (bygde og naturgitte omgivelser, kulturminner, verdifull vegetasjon, byrom m.m.), vesentlig negative virkninger for nasjonale og vesentlige regionale kulturminneverdier som angitt på temakart for kulturminnevern T5. Tiltaket utløser derfor ikke kravet om reguleringsplan, jf. kommuneplanen 3.2, jf. pbl nr. 1, 12-1.

3 Saksnr: Side 3 av 8 Tiltakets kvaliteter Eiendommens og tiltakets plassering i naturgitte omgivelser Når tiltaket berører spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold), fastslår naturmangfoldloven (nml.) 7 at prinsippene i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer for vår vurdering. Det er ikke registrert spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold) i området rundt tiltaket, og prinsippene i nml er dermed ivaretatt. Tiltakets utforming Etter pbl skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det, etter kommunens skjønn, innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Vinduer og brystningsvegg utskiftes og erstattes med ny fasadekonstruksjon. Tre av fasadene kles med grå teglstein. I de tette feltene mellom vinduene vil det være innslag av farger. I brystningen mellom vindusbånd og opp mot gesims brukes fasadekledning med solceller, i mørkegrå glass. Plan- og bygningsetaten vurderer at ny fasadekledning fremstår som særdeles mørk, og samsvarer i liten grad med nabobebyggelsens lyse fasader. Vi har imidlertid kommet frem til at materialvalget er akseptabelt. Etablering av parapet og etterisolering av eksisterende tak medfører at gesimshøyde på hovedvolumet øker med 40 cm. Påbygget kles med metallkledning i en lys tone. Videre er det planlagt å plassere solceller på store områder av taket som ikke blir synlig fra bakkeplan. Teknisk anlegg er samlet i ett volum på tak, og fremstår som mer ryddig enn om det var flere mindre anlegg. Videre er volumet tilbaketrukket fra ytterkant gesims slik at det blir mindre synlig og mindre dominerende. Vi forutsetter at anlegget oppføres i materialer av høy kvalitet. Vi anser at tiltaket i tilstrekkelig grad er tilpasset omkringliggende bebyggelse, og er tilstrekkelig utformet med tanke på fasader, og dermed i henhold til pbl Tiltakets tekniske kvaliteter Tiltaket medfører utbedring av det tekniske anlegget slik at bygningen oppfyller kravene til luftmengder og luftkvalitet. Videre vil flere bygningsdeler tilleggsisoleres. Det vil også etableres solcellepanel. Innvendig rives ikke-bærende vegger, og erstattes med konstruksjoner som tilfredsstiller dagens lyd- og brannkrav. Søker opplyser om at de videre i prosjekteringen vil se på mulighetene for å oppnå tilnærmet passivhusnivå. Vår vurdering av nabomerknader Plan- og bygningsetaten har vurdert nabomerknader opp mot plan- og bygningsloven med forskrifter, gjeldende reguleringsplan, og uttalelser fra ansvarlig søker og andre myndigheter. Nabomerknader som ikke er nevnt i dette avsnittet, er vurdert under andre avsnitt i vår vurdering. Dispensasjon Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse.

4 Saksnr: Side 4 av 8 Plan- og bygningsloven 19-2 åpner for å gi dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen vi gir dispensasjon fra, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon skal også være klart større enn ulempene. Dispensasjonssøknad med søkers begrunnelse. Dispensasjon fra reguleringsplan 3 krav om bebyggelsesplan Søker begrunner søknad om dispensasjon med at tiltaket ikke medfører noen endring av bebyggelsesstruktur, fotavtrykk eller bruk. Utomhusanlegget forandres ikke. Tiltaket er nødvendig for å videreføre bygningens bruksformål skoleanlegg da det foreligger pålegg fra bydelsdirektøren med krav om utbedring av inneklimaet. Dispensasjon fra reguleringsplan 7 maksimalt brutto gulvareal Tiltaket øker bygningens brutto gulvareal (BTA) med 1614 m 2. I forbindelse med oppføring av barneskolebygget ble maksimalt tillatt utnyttelsesgrad oppgitt å være overskredet med 867 m 2 da tiltaket førte til en utnyttelsesgrad på m 2. Da ble arealet imidlertid oppgitt som BRA. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at økningen utelukkende stammer fra tiltak som bedrer innemiljøet og energieffektiviteten i eksisterende bygning. Dispensasjon fra reguleringsplan 7 maksimalt antall etasjer Bygget er i dag på tre etasjer med to mindre ventilasjonsrom på tak. Pålegg om retting fra bydelsdirektøren i forbindelse med inneklima, og krav til luftmengder og luftkvalitet, utløser behov for utbedring og utvidelse av det tekniske anlegget. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at skolens arealbehov og byggets struktur fører til at det er nødvendig å plassere teknisk rom på tak. Påbygget for føringsveier er inntrukket 5,4 m 5,9 m fra ytre gesimskant for å redusere virkningen av påbyggene. Gesimshøyde øker fra kote +137,71 til kote + 142,66. Plan- og bygningsetatens begrunnelse for å gi dispensasjon fra reguleringsplan 3 krav om bebyggelsesplan Hensynet bak bestemmelsen er ikke vesentlig tilsidesatt Hensynet bak kravet om bebyggelsesplan er å sørge for at tiltak innenfor et planområde bygger på en grundig og helhetlig vurdering både faglig og politisk av blant annet bruk, plassering, bebyggelsesstruktur, utforming, parkering, og trafikale forhold for et nærmere avgrenset område. Bebyggelsesplaner ble tatt ut ved innføring av ny plan- og bygningslov, og etter gjeldende lov vil en detaljregulering ligge nærmest en bebyggelsesplan. En utarbeidelse av en detaljregulering vurderes til å ikke være hensiktsmessig for omsøkte tiltak. Tiltaket ivaretar områdets formål offentlig bygning (ungdomsskole), og vil ikke medføre en endring i elevtallet. Videre forandres ikke bygningens fotavtrykk som følge av tiltaket, og det fraviker ikke fra bebyggelsesstrukturen, eller fører til krav om flere parkeringsplasser. Vi konkluderer med at dispensasjonen ikke setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. Fordelene ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene Fordelene ved å gi dispensasjon er at inneklimaet utbedres, og bygget kan fortsette å tas i bruk som ungdomsskole uten å måtte gå igjennom en omstendelig planprosess der det ikke er behov for dette. Plan- og bygningsetaten anser at dispensasjon fra plankravet ikke medfører vesentlige ulemper for omgivelser og naboer.

5 Saksnr: Side 5 av 8 Vi har vurdert fordelene og ulempene opp mot hverandre og mener at det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon. Plan- og bygningsetaten mener at vilkårene for dispensasjonen er oppfylt jf. pbl. 19-2, og vi gir derfor dispensasjon. Plan- og bygningsetatens begrunnelse for å gi dispensasjon fra reguleringsplan 7 maksimalt brutto gulvareal Hensynet bak bestemmelsen er ikke vesentlig tilsidesatt Hensynet bak bestemmelsen er å begrense bygningers volum og å sikre lys og luft mellom bygninger. Tiltaket vil ikke øke bygningens fotavtrykk. Videre er påbygget trukket inn fra gesims med 5,4-5,9 m, slik at lys og luft mellom bebyggelse ikke i vesentlig grad svekkes. Dette medfører også at påbygget virker mindre massivt da det blir mindre synlig fra bakkeplan. Vi konkluderer med at dispensasjonen ikke setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. Fordelene ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene Fordelene ved å gi dispensasjon er at inneklimaet forbedres, og bygget kan fortsatt tas i bruk som ungdomsskole med like stort undervisningsareal som tidligere. Ulempen kan være at naboers solforhold svekkes. Med bakgrunn i innsendte soldiagram, anser etaten at tiltaket ikke vil svekke naboers solforhold i vesentlig grad. Vi har vurdert fordelene og ulempene opp mot hverandre og mener at det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon. Plan- og bygningsetaten mener at vilkårene for dispensasjonen er oppfylt jf. pbl. 19-2, og vi gir derfor dispensasjon. Plan- og bygningsetatens begrunnelse for å gi dispensasjon fra reguleringsplan 7 maksimalt antall etasjer Hensynet bak bestemmelsen er ikke vesentlig tilsidesatt Hensynet bak bestemmelsen er å begrense bygningens høyde for å sikre brukbarhet, lys og luft mellom bygninger, og hindre at miljøet og bybildet skal bli skadelidende. Tiltaket medfører at bygningen øker med én etasje, og gesimshøyde øker med 4,95 m. Plan- og bygningsetaten vurderer at tekniske anlegg ideelt sett burde vært plassert inne i bygningsvolumet, men i dette tilfellet vil det vanskelig la seg gjøre. Da etasjen er inntrukket fra ytre gesimskant, vil påbygget i mindre grad svekke lys og luft mellom bygninger, og blir mindre synlig. Soldiagrammet viser videre at tiltaket ikke fører til vesentlig negative konsekvenser for naboers lysforhold. Tiltaket er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk, og etaten anser at hensynet bak bestemmelsen ikke vesentlig tilsidesettes. Vi konkluderer med at dispensasjonen ikke setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. Fordelene ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene Fordelene ved å gi dispensasjon er at inneklimaet forbedres, og bygget kan fortsatt tas i bruk som ungdomsskole med like stort undervisningsareal som tidligere. Ulempen kan være at naboers

6 Saksnr: Side 6 av 8 solforhold svekkes. Med bakgrunn i innsendte soldiagram, anser etaten at tiltaket ikke vil svekke naboers solforhold i vesentlig grad. Vi har vurdert fordelene og ulempene opp mot hverandre og mener at det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon. Plan- og bygningsetaten mener at vilkårene for dispensasjonen er oppfylt jf. pbl. 19-2, og vi gir derfor dispensasjon. Godkjente tegninger og kart Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Situasjonsplan 1 D /36 Utomhusplan /41 Plan kjeller /56 Plan 1. etasje /57 Plan 2. etasje /58 Plan 3. etasje /59 Plan ventilasjonsrom /60 Plan tak /61 Snitt E /62 Fasade nord og vest E /63 Fasade sør og øst E /64 Perspektiv fra øst og vest 1/67 Perspektiv fra naboer i øst 1/68 Ansvar og kontroll Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket, sak Organisasjonsnr Navn Beskrivelse BORO-BYGG A/S PRO, tkl. 2 Konstruksjonssikkerhet BREKKE & STRAND AKUSTIKK AS PRO, tkl. 3 Premisser for lyd og vibr. forhold Enerhaugen Arkitektkontor AS SØK PRO, tkl. 3 Prosjektering arkitektur GRINDAKER AS PRO, tkl. 2 Landskap- og terrengbehandling INGENIØRKONTORET INGENIA AS NORCONSULT AS PRO, tkl. 3 Sanitærinstallasjoner PRO, tkl. 3 Varme- og kuldeinstallasjoner PRO, tkl. 3 Slukkeinstallasjoner PRO, tkl. 3 Ventilasjon- og klimainstallasjoner PRO, tkl. 3 Vannforsynings- og avløpsanlegg PRO, tkl. 3 Brannteknisk konsept iht. byggdetaljer , nivå A. Gjelder rehabilitering av eksisterende bygg PRO, tkl. 2 Bygningsfysikk prosjektering. Gjelder rehabilitering av eksisterende bygg

7 Saksnr: Side 7 av ÅF REINERTSEN AS PRO, tkl. 3 Miljøsanering. Gjelder rehabilitering av eksisterende bygg PRO, tkl. 3 Brannalarmsystem PRO, tkl. 3 Ledesystem Byggesaksforskriften stiller krav om obligatorisk uavhengig kontroll Byggesaksforskriften (SAK10) 14-2 stiller krav om obligatorisk uavhengig kontroll for prosjektering (PRO) og utførelse (UTF) av enkelte fagområder. Kontrollen skal gjennomføres slik ansvaret er beskrevet i SAK Plan- og bygningsetatens konklusjon Tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens bestemmelser, og vi godkjenner søknaden. Rammetillatelsen er hjemlet i pbl Vilkår i den videre prosessen Erklæringer om ansvarsretter for utførelse må være sendt inn før arbeidene starter. Gjennomføringsplanen må oppdateres og innsendes hver gang det skjer en endring i ansvarsforholdene og ved søknad om endring, igangsettingstillatelse, brukstillatelse og ferdigattest. Vilkår for igangsettingstillatelse Når du søker om igangsettingstillatelse, må du sende oss følgende dokumentasjon: samtykke fra Arbeidstilsynet Vilkår for midlertidig brukstillatelse Dersom du søker om midlertidig brukstillatelse før du søker om ferdigattest, må du sende oss følgende dokumentasjon: driftstillatelse for heis Vilkår for ferdigattest Når du søker om ferdigattest, må du sende oss følgende dokumentasjon: sluttrapport og avfallsplan for bygg- og anleggsavfallet, med kvitteringer fra avfallsmottaker driftstillatelse for heis Når tiltaket er ferdig må dere søke om ferdigattest. Dersom dere ønsker å søke om midlertidig brukstillatelse før ferdigattest, skal det kun gjenstå mindre vesentlig arbeid. Dere må opplyse om gjenstående arbeid, bekrefte at sikkerhetsnivået er tilfredsstillende og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse.

8 Saksnr: Side 8 av 8 Rammetillatelsens varighet og klageadgang Rammetillatelsen gjelder i tre år Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller tillatelsen bort. Det betyr at vi må ha gitt igangsettelsestillatelse, og dere må ha satt i gang arbeidene i tilstrekkelig tid før fristen løper ut. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdatoen, og den kan ikke forlenges, jf. pbl Dersom det klages på vedtaket, er fristen tre år regnet fra det endelige vedtaket i klagesaken. Klagefristen er tre uker Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er tre uker fra dere mottar dette vedtaket. Se våre nettsider Plan- og bygningsetaten Avdeling for byggeprosjekter Tett by Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Annelise Christiansen - saksbehandler Per-Arne Horne - enhetsleder Kopi til: UNDERVISNINGSBYGG OSLO KF, Postboks 6473 Etterstad, 0605 OSLO, elisabeth.person@ubf.oslo.kommune.no Nordseter Borettslag v/ Mai Dalen, c/o OBOS Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 OSLO, dalenmai@gmail.com