Rapport for 2018 tredje kvartal

Transkript

1 Q3 Q4 Rapport for 2018 tredje kvartal 2017

2 Hovedpunkter i tredje kvartal 2018 Driftsinntekter NOK 473 millioner (379) EBITDA justert** NOK 85 millioner (45) og ordinært EBITDA-resultat* NOK 75 millioner (26) 182 enheter solgt (178) Igangsatt bygging av 102 enheter (77) Ferdigstilt 117 enheter (81) og overlevert 126 enheter (75) Totalt enheter under bygging ved utgangen av kvartalet (1 582), hvorav 74 prosent er solgt (78), med samlet salgsverdi på NOK millioner (7 047) ved utgangen av kvartalet 96 prosent av boligene som ferdigstilles i 2018 er solgt (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor) Nøkkeltall (beløp i kroner) Q Q M M IFRS hovedtall Driftsinntekter EBITDA* EBITDA justert** Driftsresultat Resultat før skatt Kontantstrøm fra drift Netto kontantstrøm Rentebærende gjeld Totale eiendeler Egenkapital EK-grad 40,9 % 42,4 % 40,9 % 42,4 % 45,0 % Resultat per aksje i kroner 0,61 0,18 2,21 2,57 4,35 Segmentrapportering: Driftsinntekter EBITDA*** EBITDA-margin 21,9 % 20,7 % 21,5 % 25,3 % 22,9 % Nøkkeltall: Antall solgte enheter Antall igangsatte enheter Antall overleverte enheter Antall ferdigstilte enheter * EBITDA er resultat før finansposter, skatt, avskrivninger og amortisering ** EBITDA justert er fratrukket finanskostnader som inngår i prosjektkostnadene, se note 6 for detaljer *** EBITDA er driftsresultat før avskrivninger, gevinst (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskaper 1

3 Finansiell gjennomgang Sammendratt totalresultat (beløp i kroner) Q Q M M Sum driftsinntekter Prosjektkostnader Andre driftskostnader, lønns- og personalkostnader og avskrivninger Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og øvrige gevinster (tap) Sum driftskostnader Driftsresultat Netto finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Resultat tredje kvartal 2018 (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor. Tallene er ureviderte.) Selvaag Bolig hadde driftsinntekter på NOK 473,2 millioner i tredje kvartal 2018 (379,4). Av dette utgjorde inntekter fra overleverte enheter NOK 458,6 millioner (359,2). Øvrige inntekter kom fra aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie av næringslokaler. Det ble overlevert 126 enheter i perioden (75), hvorav 99 var fra konsoliderte prosjektselskaper (64). Samlede prosjektkostnader utgjorde NOK 372,0 millioner i kvartalet (297,4), hvorav NOK 9,9 millioner var tidligere aktiverte finanskostnader (18,8). De samlede prosjektkostnadene var i hovedsak byggekostnader fra overleverte boliger, samt kostnader fra prosjekter som ikke kvalifiserte for aktivering som varelager. Driftskostnader eksklusive prosjektkostnader og resultatandeler fra tilknyttede selskaper endte på NOK 57,8 millioner i perioden (53,5). Av dette utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 30,9 millioner (26,0). Det ble i tillegg balanseført lønnskostnader knyttet til boliger under bygging på til sammen NOK 5,3 millioner (5,5) i kvartalet. Disse lønnskostnadene vil resultatføres som prosjektkostnad ved fremtidige overleveringer. Andre driftskostnader utgjorde NOK 26,0 millioner kroner i perioden (26,5), hvorav NOK 10,4 millioner (8,6) var salgs- og markedskostnader. Andel av resultat fra tilknyttede selskaper var NOK 30,5 millioner i kvartalet (-3,3). Forbedringen skyldes økt antall overleveringer i deleide selskaper. EBITDA justert for finanskostnader som inngår i prosjektkostnadene ble NOK 84,8 millioner (44,9), tilsvarende en margin på 17,9 prosent (11,8). Ordinært EBITDA endte på NOK 74,9 millioner (26,1) i kvartalet. Det tilsvarer en margin på 15,8 prosent (6,9). Økningen i EBITDA skyldes hovedsakelig flere overleverte enheter og økt resultatandel fra tilknyttede selskaper. Konsernets samlede avskrivninger utgjorde NOK 0,9 millioner i perioden (1,0). Driftsresultatet endte dermed på NOK 73,9 millioner (25,1). Netto finansposter var NOK -4,0 millioner i perioden (-5,1). Resultat før skatt utgjorde NOK 69,9 millioner i kvartalet (20,1). Skattekostnaden for perioden var NOK 13,4 millioner (3,7). Følgelig endte konsernets resultat etter skatt for tredje kvartal 2018 på NOK 56,5 millioner (16,4). Av resultatet knytter NOK 56,5 millioner seg til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (16,4) og NOK 0,0 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer (0,0). 2

4 Resultat første ni måneder 2018 I årets ni første måneder hadde Selvaag Bolig driftsinntekter på NOK 1 717,4 millioner (1 970,1). Inntekter fra overleverte enheter utgjorde NOK 1 628,9 millioner (1 521,0). Videre ble det solgt næringseiendom for NOK 42,5 millioner, mens det i samme periode året før ble solgt to tomter som totalt utgjorde NOK 405 millioner. Øvrige inntekter var relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie. Det ble overlevert 428 boliger i perioden (382), hvorav 362 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper (370). Prosjektkostnader i årets ni første måneder utgjorde NOK 1 294,3 millioner (1 449,9). Dette var i hovedsak byggekostnader for overleverte boliger, samt prosjektkostnader fra andre prosjekter som ikke kvalifiserer for aktivering som varelager. Driftskostnader uten prosjektkostnader og tilknyttede selskaper var NOK 188,8 millioner i perioden (172,7). Av dette utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 100,2 millioner (83,4). Økte lønnskostnader skyldes hovedsakelig avsetninger til etterlønn og kompensasjon i forbindelse med effektiviseringsprosesser og avsluttede ansettelsesforhold. I tillegg ble det balanseført lønnskostnader på til sammen NOK 16,0 millioner på boliger under oppføring (17,1), kostnader som vil resultatføres som prosjektkostnad ved overlevering. Andre driftskostnader utgjorde NOK 85,7 millioner (86,2). Av dette utgjorde salgs -og markedskostnader NOK 23,8 millioner (30,3). Andel av resultat fra tilknyttede selskap var på NOK 45,0 millioner (-17,3). Forbedringen skyldes økt antall overleveringer i deleide selskaper og at fjoråret inneholdt en nedskrivning på NOK 10 millioner i et deleid selskap på Vestlandet. EBITDA justert for finanskostnader som inngår i prosjektkostnadene ble NOK 313,8 millioner (383,3), tilsvarende en margin på 18,3 prosent (19,5). Ordinært EBITDA endte på NOK 282,2 millioner (333,3) i perioden. Det tilsvarer en margin på 16,4 prosent (16,9). Nedgangen i EBITDA må sees i sammenheng med økningen i lønnskostnader omtalt ovenfor, samt at det i 2017 ble gjort to tomtesalg, se avsnitt om driftsinntekter. Konsernets driftsresultat for årets ni første måneder endte på NOK 279,4 millioner (330,2). Netto finansposter utgjorde NOK -15,9 millioner i perioden (-37,3). Reduksjonen skyldes hovedsakelig engangskostnader i forbindelse med nedbetaling av obligasjonslån i 2017 og påfølgende lavere finanskostnader etter dette. Resultat før skatt ble NOK 263,5 millioner (292,9). Skattekostnaden utgjorde NOK 59,9 millioner (54,0), slik at konsernets resultat etter skatt endte på NOK 203,6 millioner (238,9). Av resultatet knytter NOK 203,7 millioner seg til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (238,8) og NOK -0,1 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer (0,1). Kontantstrøm Konsernets netto kontantstrøm fra driften var NOK 202,8 millioner i kvartalet (-163,4). Endringen fra tilsvarende periode i fjor skyldes hovedsakelig positiv effekt fra reduserte kundefordringer for overleverte boliger, det henvises til avsnitt om kundefordringer nedenfor for mer informasjon. I årets ni første måneder hadde konsernet en kontantstrøm fra driften på NOK 248,1 millioner (-203,1). Nedgangen skyldes hovedsakelig at fjoråret inneholdt oppgjør fra salget av tomten Lørenveien 64. Dette ble delvis motvirket av flere overleverte enheter. Det henvises til note 5 varelager for mer informasjon. Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var NOK 47,4 millioner i kvartalet (-45,7). Endringen fra tredje kvartal 2017 skyldes hovedsakelig mottatt utbytte fra deleid selskap og at 2017 inneholdt betydelige investeringer i deleide selskaper og kapitaltilførsel til disse. I årets ni første måneder var kontantstrøm fra investeringsaktivitetene NOK 79,8 millioner (-143,7). Endringen fra fjoråret skyldes hovedsakelig at 2017 inneholdt betydelige investeringer i deleide selskaper og kapitaltilførsel til disse, samt at konsernet har mottatt utbytter fra deleide selskaper i Netto kontantstrøm fra finansieringsaktivitetene var på NOK -261,2 millioner i kvartalet (107,2). Endringen fra tilsvarende periode i fjor skyldes hovedsakelig økt nedbetaling av byggelån og økt utbetalt utbytte i I årets ni første måneder var netto kontantstrøm fra finansieringsaktivitetene NOK 104,9 millioner (-300,3). Fjoråret inneholdt nedbetaling av obligasjonslån og utbetalinger fra tilbakekjøp av aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte. Dette ble delvis motvirket av økt utbetalt utbytte i

5 Ved utgangen av perioden utgjorde konsernets samlede beholdning av kontanter og kontantekvivalenter NOK 422,1 millioner (239,1), ned NOK 11,0 millioner fra tre måneder tidligere og opp NOK 183,0 millioner fra et år tidligere. Sammendratt kontantstrøm (beløp i kroner) Q Q M M Resultat før skatt Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt Finansiell stilling Ved utgangen av tredje kvartal 2018 var Selvaag Boligs totale varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) bokført til NOK 4 944,8 millioner mot NOK 4 784,8 millioner ved utgangen av foregående kvartal og NOK 4 778,8 millioner på samme tid i fjor. Økningen i tredje kvartal skyldes hovedsakelig byggeaktivitet i pågående prosjekter. Det henvises til note 5 for ytterligere spesifikasjon av varelageret. Konsernets kundefordringer var NOK 228,7 ved utgangen av kvartalet. Til sammenligning var kundefordringene NOK 483,6 millioner tre måneder tidligere og NOK 142,1 millioner et år tidligere. Reduksjonen i tredje kvartal skyldes at mange boliger ble overlevert ved slutten av andre kvartal slik at oppgjøret ble mottatt påfølgende måned. Dette anses som normale svingninger og innebærer ingen kredittrisiko da midlene står på klientkonto hos oppgjørsformidler fra overlevering av bolig til endelig mottak av oppgjør. Egenkapitalen utgjorde NOK 2 731,7 millioner ved utgangen av perioden (2 688,7), tilsvarende en egenkapitalandel på 41,0 prosent (42,4). Selvaag Bolig ASA utbetalte NOK 184,9 millioner i utbytte i tredje kvartal (109,9) basert på resultatet i første halvår. Ikke-kontrollerende interesser utgjorde NOK 9,3 millioner (9,4) av egenkapitalen. Ved utgangen av kvartalet hadde konsernet annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld på NOK 867,3 millioner (765,3). Av dette utgjorde forskuddsbetaling fra kunder NOK 337,2 millioner (476,5). Konsernets samlede rentebærende gjeld ved utgangen av kvartalet var NOK 2 695,0 millioner (2 496,7), hvorav NOK 1 897,1 millioner var langsiktig (1 923,0) og NOK 797,9 millioner kortsiktig (573,7). Økningen i kortsiktig gjeld fra fjoråret skyldes hovedsakelig prosjekter som nærmer seg ferdigstillelse. Ved utgangen av perioden hadde konsernet tomtelån på til sammen NOK 1 226,0 millioner (1 193,2). Lånene konverteres normalt til byggelån i takt med utviklingen av de respektive byggeprosjektene. Selvaag Bolig ASA har en kredittfasilitetsavtale med DNB. Denne er utvidet fra NOK 400 millioner til NOK 500 millioner i 2018 og forfaller i april I tillegg har selskapet en kredittfasilitet på NOK 150 millioner med årlig fornyelse. Per 30. september var det ikke trukket opp gjeld på noen av disse kredittfasilitetene. 4

6 Netto rentebærende gjeld (beløp i kroner) Q Q Q Langsiktig rentebærende gjeld Kortsiktig rentebærende gjeld Kontanter og kontantekvivalenter Netto rentebærende gjeld Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i tre kategorier, 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA, 2) tomtelån og 3) byggelån. Per 30. september 2018 hadde konsernet ingen topplån, tomtelån på NOK millioner og byggelån på NOK millioner. Rentebærende gjeld per (NOKm) Rentekostnader på tomtelån belastes normalt resultatet frem til tomten er ferdig regulert. Tomtelånsrenter blir aktivert på tomten fra den dagen et prosjekt blir regulert, og belaster resultatet som del av varekostnaden ved overlevering av boligene. Byggelånsrenter aktiveres i byggeperioden og belaster varekostnaden på samme måte. Per 30. september 2018 ble rentene knyttet til tomtelån på NOK 861 millioner aktivert, mens renter knyttet til tomtelån på NOK 365 millioner, fordelt på tre prosjekter, ble belastet resultatet Topplån Tomtelån Byggelån Totalt 5

7 Driftsrapportering Hvert enkelt prosjekt følges opp individuelt i den daglige driften og driftsrapporteringen har således ett hovedsegment; Boligutvikling. I tillegg rapporteres segmentet «Øvrig». Segmentet Øvrig inneholder hovedsakelig servicetjenester i ferdigstilte Pluss-prosjekter og konsernadministrasjon som ikke er allokert ut på hovedsegmentet. I driftsrapporteringen benyttes løpende avregning av inntekter og fortjeneste, som er forskjellig fra IFRS som inntektsfører fortjeneste ved overlevering. I note 4 vises segmentinformasjonen avstemt mot IFRS-resultatet. Segmenter tredje kvartal 2018 Driftsinntekter EBITDA Driftsresultat (beløp i kroner) Q3 18 Q3 17 Q3 18 Q3 17 Q3 18 Q3 17 Boligutvikling Øvrig IFRS justeringer Sum konsern Segmenter første 9 mnd 2018 Driftsinntekter EBITDA Driftsresultat (beløp i kroner) 9M 18 9M 17 9M 18 9M 17 9M 18 9M 17 Boligutvikling Øvrig IFRS justeringer Sum konsern Boligutvikling I segmentet Boligutvikling inngår alle Selvaag Boligs prosjekter uavhengig av geografisk beliggenhet da hvert enkelt prosjekt følges opp separat. Driftsinntektene fra boligutvikling utgjorde NOK 695,9 millioner i tredje kvartal (487,6). Inntektene kommer fra totalt 19 prosjekter i produksjon mot 18 prosjekter på samme tid i fjor. Driftskostnadene, hovedsakelig bygge- og salgskostnader, er direkte relatert til prosjektene, og var i kvartalet på NOK Øvrig uallokert Segmentet Øvrig er sammensatt av flere aktiviteter i konsernet som alene ikke anses som kjernevirksomhet. I tillegg består segmentet av administrasjon og ledelse som ikke direkte kan henføres til prosjektene og således ikke er allokert til boligutviklingssegmentet. 509,5 millioner (355,5). I segmentrapporteringen inkluderer ikke byggekostnadene direkte relaterte finanskostnader (renter på byggelån). Dette avviker fra IFRS-resultatet hvor finanskostnader er en del av prosjektkostnaden ved overlevering. EBITDA (driftsresultat før avskrivninger, gevinster (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskaper) endte på NOK 186,4 millioner i perioden (132,1). Det tilsvarer en resultatmargin på 26,8 prosent (25). I tredje kvartal utgjorde driftsinntektene i segmentet NOK 9,7 millioner (10), mens driftskostnadene utgjorde NOK 41,5 millioner (39,3). Kostnadene er i hovedsak lønn til administrasjon og ledelse, samt sentral markedsføring. EBITDA endte dermed på NOK 31,8 millioner (-29,2). 6

8 Operasjonell gjennomgang Drift I løpet av kvartalet ble det solgt brutto 201 boliger med en samlet verdi på NOK 861 millioner kroner. Selvaag Bolig sin andel utgjorde 182 solgte enheter med en samlet verdi på NOK 771 millioner. For å synliggjøre verdiskapingen i konsernet viser segmentrapporteringen inntekter og kostnader fra de ulike prosjektene med løpende avregningsmetode som regnskapsprinsipp. Det er høy aktivitet i konsernet med boliger under bygging. Det ble igangsatt bygging av 102 boliger og ferdigstilt 117 boliger i perioden. Prosjekter Konsernet har prosjekter i Oslo, Bærum, Asker, Lørenskog, Moss, Ski, Stavanger, Sandnes, Sola, Tønsberg, Trondheim, Bergen og Stockholm. I Asker, Bærum, Ski og Sandnes var det imidlertid ingen prosjekter under bygging i tredje kvartal. Kvartalsvis utvikling i prosjektportefølje Q3 17 Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q3 18 Antall solgte enheter Antall igangsatte enheter Antall ferdigstilte enheter Antall overleverte enheter Antall enheter under bygging Andel solgte enheter under bygging 78 % 73 % 73 % 72 % 74 % Antall ferdigstilte ikke solgte enheter Salgsverdi av bolig i produksjon (NOK millioner) Kjøp og salg av eiendom Det er ikke inngått nye avtaler om kjøp eller salg av tomter i kvartalet. Salgsutvikling og fremdrift I tredje kvartal 2018 solgte Selvaag Bolig 182 enheter (178). Salgsvolumet omfatter selskapets konsoliderte prosjektselskaper, samt konsernets relative andel av solgte boliger i deleide prosjekter. 7

9 Antall solgte enheter Ved utgangen av tredje kvartal 2018 hadde Selvaag Bolig enheter (1 582) under bygging. De enhetene fordelte seg på enheter i Stor-Oslo, 210 enheter i resten av Norge og 65 enheter i Utlandet. Ordrereserven, det vil si salgsverdien til de enhetene (1 582) som var under bygging ved utgangen av kvartalet, var på NOK millioner (7 047) Q1 Q2 Q3 Q4 Det totale salget, inkludert Selvaag Boligs relative andel i samarbeidsprosjekter, var 182 enheter i tredje kvartal. Den samlede salgsverdien av de 182 enhetene som ble solgt i perioden var på NOK 771 millioner. I tilsvarende periode i fjor ble det solgt 178 enheter til en verdi av NOK 684 millioner. Verdi av solgte enheter (NOKm) Det ble i løpet av perioden ferdigstilt 117 enheter (81) og overlevert 126 enheter (75), inkludert tidligere ferdigstilte enheter. De ferdigstilte enhetene fordelte seg på de tre prosjektene Hovinenga, Tiedemannsfabrikken og Lørenskog Stasjonsby. Ved utgangen av kvartalet hadde konsernet 12 ferdigstilte enheter som ikke var solgt (30). Av de overleverte enhetene var 99 (64) i konsoliderte prosjektselskaper og 27 i deleide prosjektselskaper (11). Ferdigstilte enheter fordelt på prosjekt Prosjekt # enheter Boligtype Region Hovinenga 36 Leiligheter Stor-Oslo Tiedemann Felt F 26 Leiligheter Stor-Oslo Lørenskog Stasjonsby 40 Leiligheter Stor-Oslo Lørenskog Stasjonsby 15 Rekkehus Stor-Oslo Totalt Basert på forventet fremdrift i prosjektene, er det i fjerde kvartal 2018 ventet ferdigstillelse av 441 enheter. For året 2018 antas ferdigstillelse av totalt 854 enheter. Forventet antall ferdigstilte enheter # enheter 178 # enheter 168 # enheter 185 # enheter 181 # enheter 182 Q3 17 Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q I perioden hadde Selvaag Bolig salgsstart på et prosjekt som omfatter 134 boliger (172). Q Q Q Q Q Forventet antall ferdigstilte deleide enheter Forventet antall ferdigstilte heleide enheter Salgsstarter i kvartalet Prosjekt # enheter Boligtype Region Snølia Lørenskog 134 Leiligheter Stor-Oslo Totalt 134 Det ble igangsatt bygging av 102 enheter (77) i løpet av kvartalet. Det kan være store variasjoner i antall igangsettelser fra kvartal til kvartal. Igangsettelser skjer normalt først når 60 prosent av verdien i et prosjekt er solgt. 8

10 Aksjeinformasjon Ved utgangen av tredje kvartal 2018 var det totalt 93,77 millioner utestående aksjer i selskapet, fordelt på aksjonærer. De 20 største aksjonærene kontrollerte tilsammen 79,7 prosent av totalt antall utestående aksjer. Største aksjonær er Selvaag Gruppen, med en eierandel på 53,5 prosent. Selvaag Boligs aksjekurs har i løpet av perioden variert mellom NOK 38,00 og NOK 46,10. Sluttkurs ved utgangen av kvartalet var NOK 38,75. Aksjekursen ved utgangen av foregående kvartal var NOK 41,80, slik at aksjekursen er ned 7,3 prosent i løpet av kvartalet. Totalt ble det i løpet av perioden omsatt 6,3 millioner aksjer, eller 6,7 prosent av totalt antall utestående aksjer. Samlet aksjeomsetning var på NOK 264,9 millioner i perioden, tilsvarende en gjennomsnittlig dagsomsetning på rundt NOK 4,1 millioner. 20 største aksjonærer per Aksjonær Antall aksjer Eierandel SELVAAG GRUPPEN AS ,5 % LANDSFORSAKRINGAR FASTIGHETSFOND ,2 % MORGAN STANLEY & CO. INT. PLC. *) ,0 % PARETO AS ,2 % VERDIPAPIRFONDET PARETO INVESTMENT ,7 % SEB PRIME SOLUTIONS SISSENER CANOP ,7 % SELVAAG BOLIG ASA **) ,4 % HOLBERG NORGE ,3 % FLPS - GL S-M SUB ,0 % STATE STREET BANK AND TRUST COMP *) ,0 % Baard Schumann ,8 % HOLTA INVEST AS ,8 % DEUTSCHE BANK AKTIENGESELLSCHAFT *) ,8 % JPMORGAN CHASE BANK, N.A., LONDON *) ,7 % REGENTS OF THE UNIVERSITY OF MICHI ,7 % MSIP EQUITY ,7 % STATE STREET BANK AND TRUST COMP *) ,6 % STOREBRAND NORGE I VERDIPAPIRFOND ,6 % BANAN II AS ,6 % SPARHANS AS ,5 % Sum 20 største aksjonærer ,7 % Øvrige aksjonærer ,3 % Totalt antall aksjer ,0 % *) For ytterligere informasjon vedr. aksjonærer henvises det til: **) Gjelder kjøp av egne aksjer til bruk i aksjeprogram for ansatte. 9

11 Risiko og usikkerhetsfaktorer Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko som kan påvirke konsernets virksomhet og økonomi. Risikofaktorene er knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av boligprosjekter, og kan deles inn i kategoriene markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko. Konsernet prioriterer arbeidet med risikostyring og - håndtering, og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense og kontrollere risikoeksponeringen. Makroøkonomiske forhold, spesielt arbeidsledighet og rentenivå, samt demografiske endringer er faktorer som påvirker konsernets utvikling. For en utfyllende redegjørelse av selskapets risiko- og usikkerhetsfaktorer henvises det til selskapets årsrapport som er tilgjengelig på selskapets nettsider. Transaksjoner med nærstående Selvaag Bolig har ikke gjennomført vesentlige transaksjoner med nærstående parter i kvartalet. Se note 23 i selskapets årsrapporter for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år. Boligmarkedet Ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) var de sesongjusterte nasjonale bruktboligprisene i gjennomsnitt 0,4 prosent høyere ved utgangen av tredje kvartal 2018 enn tre måneder tidligere, og 3,0 prosent høyere enn ved utgangen av tredje kvartal Prisutviklingen i kvartalet var ulik i Selvaag Boligs respektive kjerneområder. I Oslo med Bærum økte prisene samlet med 0,3 prosent i kvartalet og var 4,0 prosent høyere enn ved utgangen av tredje kvartal I Akershus utenom Bærum økte prisene med 0,8 prosent og var 2,1 prosent høyere enn for ett år siden. I Stavanger var prisutviklingen i kvartalet flat og prisene 1,1 prosent høyere enn på samme tid i Prisene i Bergen like som i forrige kvartal og 0,9 prosent høyere enn for ett år siden. I Trondheim falt prisene med 1,2 prosent og var 0,3 prosent lavere enn ett år tidligere. 10

12 Kvartalsregnskap IFRS Oppstilling av totalresultat (beløp i kroner, unntatt resultat per aksje) Q Q M M Salgsinntekter Øvrige inntekter Sum driftsinntekter Prosjektkostnader Lønns- og personalkostnader Avskrivninger Andre driftskostnader Øvrige gevinster (tap), netto Andel av resultat fra tilknyttede selskaper Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Netto finanskostnader Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Øvrige resultatelementer Omregningsdifferanser Totalresultat for perioden Resultat etter skatt for perioden fordelt på: Ikke-kontrollerende interesser Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Totalresultat for perioden fordelt på: Ikke-kontrollerende interesser Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Resultat per aksje for resultat etter skatt fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA: Resultat per aksje (ordinært og utvannet) i kroner 0,61 0,18 2,21 2,57 4,35 Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 11

13 Oppstilling av finansiell stilling (beløp i kroner) Note Q Q Q EIENDELER Anleggsmidler Goodwill Andre immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Andre anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager (eiendom) Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Ikke-kontrollerende interesser Sum egenkapital GJELD Langsiktig gjeld Pensjonsforpliktelser Forpliktelse ved utsatt skatt Avsetninger Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld Langsiktig rentebærende gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Kortsiktig rentebærende gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 12

14 Oppstilling av endringer i egenkapital Annen innskutt kapital Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Akkumulerte omregningsdifferanser Ikkekontrollerende interesser Overkursfond Andre Tilbakeholdt Sum egen- (beløp i kroner) Aksjekapital reserver resultat kapital Egenkapital per 1. januar *) Transaksjoner med eierne: Utbytte Tilbakekjøp av aksjer Salg av aksjer til ansatte Totalresultat for perioden: Resultat etter skatt for perioden Øvrige resultatelementer for perioden Egenkapital per 30. september *) Egenkapital per 1. januar *) Transaksjoner med eierne: Utbytte Tilbakekjøp av aksjer Salg av aksjer til ansatte Totalresultat for perioden: Resultat etter skatt for perioden Øvrige resultatelementer for perioden Egenkapital per 30. september *) Transaksjoner med eierne: Utbytte Tilbakekjøp av aksjer Salg av aksjer til ansatte Totalresultat for perioden: Resultat etter skatt for perioden Øvrige resultatelementer for perioden Egenkapital per 31. desember *) Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert *) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig Konsern. 13

15 Oppstilling av kontantstrømmer (beløp i kroner) Q Q M M KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Resultat før skatt Betalt skatt Avskrivninger Øvrige gevinster (tap), netto Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Endring i varelager (eiendom) Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endringer i øvrige arbeidskapitaleiendeler Endringer i øvrig arbeidskapitalgjeld Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt Innbetalinger ved avgang av tilknyttede selskaper Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer Utbytter og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved opptrekk av gjeld Nedbetaling av gjeld Netto endring i kassekreditt Utbytte betalt til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Tilbakekjøp av aksjer Selvaag Bolig ASA Salg av aksjer Selvaag Bolig ASA Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 14

16 Utvalgte noter til kvartalsregnskapet 1. Generell informasjon og regnskapsprinsipper Selvaag Bolig ASA ("Selskapet") og dets datterselskaper (samlet Konsernet ) er et eiendomsutviklingskonsern hvor hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger. Den konsoliderte finansielle informasjonen består av konsernet og konsernets eierinteresser i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Konsernets konsoliderte finansielle informasjon er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapportering. Rapporten inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som kreves for årsregnskap og må leses i sammenheng med konsernregnskapet for Selvaag Bolig ASA for IFRS 15 Inntekter fra kundekontrakter er en ny standard for inntektsføring som er innført fra 1.januar Denne vil erstatte IAS 18 som blant annet gjelder salg av varer og tjenester og IAS 11 som gjelder anleggskontrakter, samt IFRIC 15 som har vært styrende tolkning for inntektsføringen av boligsalg. Inntektsføringen av eiendomsprosjekter i egenregi i Norge vil ikke endres fra dagens praksis ved implementeringen av IFRS 15. Problemstillingen er vurdert av den internasjonale fortolkningskomiteen (IFRIC) og endelig avgjørelse i saken forelå i mars For øvrig er regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av den finansielle informasjonen for kvartalet i samsvar med prinsippene benyttet i konsernregnskapet for regnskapsåret Konsernet har gjort en vurdering av endrede standarder med senere implementeringsdato og har identifisert at IFRS 16 Leieavtaler, som implementeres fra 1.januar 2019, vil ha effekt på regnskapet. Effekten er vurdert som ikke vesentlig. 2.Regnskapsmessige vurderinger, estimater og antakelser Ledelsen må som del av utarbeidelsen av delårsregnskapet foreta vurderinger, estimater og antakelser som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og rapporterte beløp på eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader. Faktiske resultater kan avvike fra disse estimatene. I utarbeidelsen av den konsoliderte finansielle informasjonen for kvartalet er de vesentlige vurderingene foretatt av ledelsen i anvendelsen av konsernets regnskapsprinsipper og hovedkildene til estimatusikkerhet i hovedsak de samme som ble anvendt i konsernregnskapet for regnskapsåret Transaksjoner med nærstående parter Se note 23 i konsernregnskapet for året 2017 for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år. 4. Segmentinformasjon Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling. I tillegg består segmentet Øvrig av servicetjenester, samt uallokerte inntekter og kostnader. Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av risiko og kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under "Avstemming EBITDA til Driftsresultat". Konsernet vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før "Avskrivning", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter". Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon. 15

17 Tredje kvartal 2018 (beløp i kroner) Boligutvikling Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA til Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A I/A Overleverte enheter 126 I/A I/A Tredje kvartal 2017 (beløp i kroner) Boligutvikling Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA mot Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A I/A Overleverte enheter 75 I/A I/A 16

18 Per 30. Sep 2018 (beløp i kroner) Boligutvikling Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA til Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A I/A Overleverte enheter 428 I/A I/A Per 30. Sep 2017 (beløp i kroner) Boligutvikling Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA mot Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A I/A Overleverte enheter 382 I/A I/A 17

19 5. Varelager - eiendom Konsernet har tomter og bygg som utgjør eiendom og er ment for salg i ordinær virksomhet, som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, eiendom for videresalg, og eiendom under utvikling og bygging. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. (beløp i kroner) Q Q Q Råtomt Prosjekter under utvikling Ferdigstilte enheter Regnskapsført verdi Prosjektkostnader og EBITDA Konsernet kostnadsfører alle direkte henførbare kostnader i byggeprosjekter som prosjektkostnader. Dette inkluderer også finanskostnader. Nedenfor er en splitt som viser prosjektkostnaden og EBITDA med og uten finanskostnader. (beløp i kroner) Q Q M M Prosjektkostnader hvorav: Finanskostnader Øvrige prosjektkostnader (beløp i kroner) Q Q M M EBITDA* EBITDA-margin 15,8 % 6,9 % 16,4 % 16,9 % 17,0 % EBITDA justert** EBITDA-margin justert 17,9 % 11,8 % 18,3 % 19,5 % 19,4 % * EBITDA er resultat før finansposter, skatt, avskrivninger og amortisering ** EBITDA justert er fratrukket finanskostnader som inngår i prosjektkostnadene 18

20 For mer informasjon: Olav Hindahl Selvaag, administrerende direktør Selvaag Bolig ASA Telefon: , e-post: Sverre Molvik, finansdirektør Selvaag Bolig ASA Telefon: , e-post: Om Selvaag Bolig Selvaag Bolig ASA er et boligutviklingsselskap som styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har til enhver tid fl ere tusen boliger under utvikling, og fokuserer på vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Selvaag Bolig viderefører Selvaags 70 år lange historie og erfaring, og har et bredt utvalg boligtyper. Selskapets hovedkontor er på Ullern i Oslo.