Rapport for fjerde kvartal

Transkript

1 Q Rapport for fjerde kvartal

2 Høydepunkter i fjerde kvartal 2013 Driftsinntekter på NOK 376 millioner (1 252) og EBITDA-resultat på NOK 2 millioner (229) Mange igangsettinger og økende byggeaktivitet, men lavere salgstakt enn i tidligere perioder Solgt 61 boliger (221) og lagt ut 9 boliger for salg (293) Igangsatt bygging av 296 enheter (383) Ferdigstilt 101 enheter (309) og overlevert 118 (309) inkludert 17 tidligere ferdigstilte enheter Totalt enheter under bygging ved utgangen av kvartalet (1 067), med samlet salgsverdi på NOK millioner (3 572) Tomtekjøp i Oslo og Ski NOK 690 millioner i merverdi på tomtebank (725) Styret foreslår et utbytte på NOK 0,5 per aksje for 2013 (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor) Nøkkeltall (beløp i kroner) Q Q IFRS hovedtall Driftsinntekter EBITDA Driftsresultat Resultat før skatt Kontantstrøm fra drift Netto kontantstrøm Rentebærende gjeld Totale eiendeler EK-grad 37,9 % 37,4 % 37,9 % 37,4 % Resultat per aksje 0,03 1,48 1,76 3,39 Segmentrapportering: Driftsinntekter EBITDA* EBITDA-margin 11,0 % 17,4 % 16,3 % 19,3 % Nøkkeltall: Antall solgte enheter Antall påbegynte enheter Antall overleverte enheter Antall ferdigstilte enheter * EBITDA er driftsresultat før avskrivninger, gevinst (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskaper 1

3 Finansiell gjennomgang Sammendratt totalresultat (beløp i kroner) Q Q Sum driftsinntekter Prosjektkostnader Andre driftskostnader, lønns- og personalkostnader og avskrivninger Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og øvrige gevinster (tap) Sum driftskostnader Driftsresultat Netto finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Resultat fjerde kvartal 2013 (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor. Tallene er ureviderte.) Selvaag Bolig hadde driftsinntekter på NOK 375,6 millioner i fjerde kvartal 2013 (1 252,1). Det ble overlevert 118 boliger i perioden (309), hvorav 117 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper (282). Inntekter fra de overleverte enhetene utgjorde NOK 288,0 millioner av konsernets samlede driftsinntekter i perioden (947,8). Overlevering av 96 enheter på Bjørnåsen er gjennomført som salg av aksjer i prosjektselskap og bidrar med NOK 186,4 millioner av inntektene. Dette er NOK 5,0 millioner lavere enn det ville vært dersom boligene hadde blitt solgt direkte siden kjøper får rabatt for skatteulempen. Selvaag Bolig får imidlertid en skattefri inntekt på aksjesalget som gir en tilsvarende positiv effekt på skattekostnaden. Videre er det overlevert seks rekkehus i Lier. Dette var et forskningsprosjekt med lavenergihus. Prosjektet ga inntekter på NOK 24,2 millioner og 0 i resultatmargin. I kvartalet gjennomførte Selvaag Bolig salg av næringsseksjoner på Løren. Salget utgjorde NOK 15,7 millioner av inntektene. Videre har konsernet solgt tomter i Tromsø, Stavanger og Tønsberg. Disse utgjør til sammen NOK 54,3 millioner av inntektene og ga et netto tap på NOK 1,4 millioner. Øvrige inntekter er relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie. Reduksjonen i driftsinntekter følger av færre overleverte enheter enn i tilsvarende periode i fjor, samt at fjoråret inkluderte en inntekt på NOK 212,5 millioner fra salg av tomt til Oslo kommune. Samlede prosjektkostnader utgjorde NOK 316,1 millioner i kvartalet (967,7). Dette er i hovedsak byggekostnader for overleverte boliger, samt prosjektkostnader fra prosjekter som ikke kvalifiserer for aktivering som varelager. Prosjektkostnadene inkluderer NOK 16,9 millioner fra salg av næringsseksjoner på Løren. I tillegg kommer belastning fra solgte tomter i Tromsø, Stavanger og Tønsberg på til sammen NOK 54,5 millioner. Nedgangen i prosjektkostnader skyldes færre overleverte enheter enn i tilsvarende periode i fjor, samt at det i fjor ble kostnadsført NOK 155,5 millioner fra salg av tomt til Oslo kommune og en nedskrivning på NOK 20,8 millioner på en tomt i Tromsø. Driftskostnader eksklusive prosjektkostnader og resultatandeler fra tilknyttede selskaper utgjorde NOK 63,6 millioner i perioden (75,3). Av dette utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 23,8 millioner i kvartalet (31,8). Nedgangen skyldes hovedsakelig en bonusavsetning på NOK 7,5 millioner som ble bokført i tredje kvartal i inneværende år, mens fjorårets avsetning ble bokført i fjerde kvartal. I tillegg ble det i perioden balanseført lønnskostnader knyttet til boliger under oppføring på til sammen NOK 7,3 millioner (8,0). Disse vil resultatføres som prosjektkostnad ved overlevering. Videre utgjorde andre driftskostnader 2

4 NOK 33,9 millioner kroner i perioden (36,5), hvorav NOK 15,4 millioner (16,3) knytter seg til salgs- og markedskostnader. Megler- og utleievirksomhetene ble solgt i tredje kvartal. Sluttoppgjør og avvikling av resterende del av disse ga en netto kostnad på NOK 2,9 millioner i fjerde kvartal. Andel av resultat og gevinst/tap ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter utgjorde NOK 0,4 millioner i perioden (13,2). Nedgangen skyldes færre overleverte enheter i deleide prosjekter. EBITDA endte på NOK 1,6 millioner (229,2) i kvartalet, tilsvarende en margin på 0,4 prosent (18,3). Den lave marginen for konsernet som helhet skiller seg sterkt fra marginen i de enkelte prosjektene og må ses i sammenheng med et lavere antall overleveringer i kvartalet. I tillegg ble ett prosjekt overlevert gjennom salg av aksjer i prosjektselskap. Dette prosjektet fikk et driftsresultat som var NOK 5 millioner lavere enn det ville vært dersom boligene hadde vært solgt direkte til sluttbruker. En tilsvarende positiv effekt på skattekostnaden gjorde at nettoeffekten ble 0. Konsernets samlede avskrivninger utgjorde NOK 5,3 millioner i perioden (7,0), slik at driftsresultatet endte på NOK -3,7 millioner (222,2). Til tross for fortsatt høy aktivitet var konsernets driftsresultat lavere enn i samme periode i fjor. Dette følger av et mindre antall overleveringer sammenlignet med samme kvartal i fjor og at det i fjor var et bidrag fra salg av skoletomt til Oslo kommune med NOK 57,0 millioner. Netto finansposter utgjorde NOK -2,9 millioner i perioden (-2,3). Resultat før skatt i kvartalet endte på NOK -6,6 millioner (219,9). Det er beregnet et netto positivt bidrag fra skatt på NOK 14,1 millioner i kvartalet, sammenlignet med en skattekostnad på NOK 55,6 millioner i tilsvarende periode i fjor. Årsaken til den positive effekten er hovedsakelig redusert utsatt skatt som følge av at skattesatsen reduseres fra 28 til 27 prosent fra 2014 og skattefrie salg av aksjer. Konsernets resultat etter skatt endte på NOK 7,5 millioner (164,3). Resultatet er fordelt med NOK 2,9 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA og NOK 4,6 millioner til minoritetsaksjonærer i to samarbeidsprosjekter. Resultat 2013 For helåret 2013 hadde Selvaag Bolig driftsinntekter på NOK 2 197,0 millioner (2 812,0). Det ble overlevert 687 boliger i perioden (776), hvorav 647 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper (704). Inntekter fra de overleverte enhetene utgjorde NOK 2 000,2 millioner (2 292,9). Øvrige inntekter er relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie. Prosjektkostnader for året utgjorde NOK 1 709,6 millioner (2 141,3). Dette er i hovedsak byggekostnader for overleverte boliger, samt prosjektkostnader fra andre prosjekter som ikke kvalifiserer for aktivering som varelager. Driftskostnader eksklusive prosjektkostnader og tilknyttede selskaper ble NOK 231,8 millioner i perioden (234,5). Av dette utgjorde periodens lønns- og personalkostnader NOK 87,7 millioner (76,8). I tillegg ble det balanseført lønnskostnader på til sammen NOK 28,9 (26,3) millioner på boliger under oppføring. Disse vil resultatføres som prosjektkostnad ved overlevering. Videre utgjorde andre driftskostnader NOK 121,1 millioner (135,9), hvorav NOK 52,8 millioner (78,2) knytter seg til salgs- og markedsføringskostnader. Andel av resultat og gevinst/tap ved avgang fra tilknyttede selskap og felleskontrollerte virksomheter var på NOK 10,9 millioner (53,4). Nedgangen skyldes færre overleverte enheter i deleide prosjekter. EBITDA endte på NOK 289,1 millioner (511,5) i perioden, tilsvarende en margin på 13,2 prosent (18,2). Prosjektet Løren 2B bidro sterkt til den høye EBITDA-marginen i fjor da garantien ble behandlet som overskuddsdeling og ikke prosjektkostnad. I tillegg inneholdt fjoråret NOK 124,3 millioner i bidrag fra salg av tomter og næringseiendom. Konsernets samlede avskrivninger utgjorde NOK 22,1 millioner (21,9), slik at driftsresultatet for året endte på NOK 267,0 millioner (489,6). Netto finansposter utgjorde NOK -30,0 millioner i perioden (-41,5). Finanskostnadene inkluderer en garantikostnad på NOK 13,0 millioner. Lavere finanskostnader skyldes hovedsakelig reduksjon i rentebærende gjeld som ikke balanseføres på tomter som følge av at andel av tomtelån har gått ned og byggelån har økt. Resultat før skatt ble NOK 237,0 millioner (448,1). Skattekostnaden utgjorde NOK 50,2 millioner (101,8), slik at konsernets resultat etter skatt for året endte på NOK 186,8 millioner (346,3). Resultatet er fordelt med NOK 165,4 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA og NOK 21,4 millioner til minoritetsaksjonærer i to samarbeidsprosjekter. 3

5 Kontantstrøm Konsernets netto kontantstrøm fra driften var NOK -152,9 millioner i kvartalet (715,4). Nedgangen skyldes hovedsakelig færre overleverte boliger og høy byggeaktivitet, delvis motvirket av oppgjør for boliger overlevert i tredje kvartal. På årsbasis hadde konsernet en kontantstrøm fra driften på NOK 104,0 millioner (464,4). Nedgangen skyldes hovedsakelig at det var flere boliger under bygging. Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var på NOK -2,6 millioner (6,1) i kvartalet. Utdelinger fra deleide virksomheter utgjorde NOK 7,0 millioner (18,1). Kjøp av deleid selskap i Ski ga en utbetaling på NOK 10,0 millioner. Årets netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene ble NOK 48,8 (18,0). Utdelinger og tilbakebetaling av lån fra deleide virksomheter utgjorde NOK 91,1 millioner, mens kjøp av deleide virksomheter i Sandnes og Ski utgjorde til sammen NOK -43,5 millioner. Netto kontantstrøm fra finansieringsaktivitetene var på NOK 189,5 millioner i kvartalet (-589,2). Det ble i perioden utbetalt NOK 9,0 millioner i utbytte til minoritetsaksjonær i prosjektet Nesttun Pluss KS. Øvrige kontantstrømmer tilsvarer netto opptrekk av lån, hovedsakelig byggelån. For helåret var netto kontantstrøm fra finansieringsaktivitetene på NOK -123,7 millioner (-319,5). I andre kvartal utstedte konsernet et obligasjonslån på NOK 500 millioner. I forbindelse med utstedelsen av obligasjonslånet ble det nedbetalt en usikret lånefasilitet på NOK 224 millioner og et tomtelån på NOK 50 millioner. I tillegg ble det foretatt en nedbetaling av benyttede kassekredittfasiliteter på NOK 145,0 millioner. Det er videre utbetalt NOK 64,1 millioner i overskuddsdeling til ekstern garantist i prosjektet Løren 2B og NOK 9,0 millioner i utbytte til minoritetsaksjonær i prosjektet Nesttun Pluss KS. Øvrige kontantstrømmer tilsvarer netto nedbetaling av lån. Kontanter og kontantekvivalenter har økt med NOK 34,1 millioner i fjerde kvartal, og med NOK 29,1 millioner på årsbasis. Ved utgangen av desember utgjorde konsernets samlede beholdning av kontanter og kontantekvivalenter NOK 587,0 millioner (558,0). Sammendratt kontantstrøm (beløp i kroner) Q Q Resultat før skatt Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt

6 Finansiell stilling Ved utgangen av fjerde kvartal var Selvaag Boligs totale varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) bokført til NOK 4 283,9 millioner mot NOK 3 865,2 millioner ved utgangen av foregående kvartal og NOK 3 910,7 millioner på samme tid i fjor. Økningen fra fjerde kvartal i fjor skyldes en betydelig økning i antall boliger i produksjon. Det henvises til note 5 for spesifikasjon av varelageret. En intern verdivurdering av eiendommene som inngår i varelageret gjøres ved hvert årsskifte for å bestemme netto salgsverdi for den enkelte tomt/eiendom. I tillegg er en ekstern verdivurdering, utført av Akershus Eiendom, av konsernets eiendommer per 31. desember 2013 gjennomført på forespørsel fra konsernet. Den eksterne verdivurderingen indikerer en merverdi på NOK 690 millioner (725) utover bokført verdi for eiendommene som inngår i råtomt (tomtebank). Egenkapitalen var NOK 2 260,2 millioner ved utgangen av kvartalet (2 146,6), tilsvarende en egenkapitalandel på 37,9 prosent (37,4). Det ble utbetalt totalt NOK 64,1 millioner i overskuddsdeling og NOK 9,0 millioner i utbytte slik at minoritetsandelen av egenkapitalen ble redusert til NOK 23,7 millioner (74,4). Styret foreslår et utbytte til aksjonærene i Selvaag Bolig ASA på NOK 0,5 per aksje for 2013, noe som utgjør NOK 46,8 millioner. Per fjerde kvartal hadde konsernet annen kortsiktig ikkerentebærende gjeld på NOK 550,1 millioner (362,4). Av dette utgjorde forskuddsbetaling fra kunder NOK 277,7 millioner (145,5). Ved utgangen av kvartalet hadde konsernet en samlet rentebærende gjeld på NOK 2 785,2 millioner (2 830,3) hvorav NOK 2 116,2 millioner var langsiktig (1 461,5) og NOK 669,0 millioner kortsiktig (1 368,9). Ved utgangen av perioden hadde konsernet tomtelån på tilsammen NOK 1 177,6 millioner (1 566,0). Lånene konverteres normalt til byggelån i takt med utviklingen av de respektive byggeprosjektene. Per 31. desember 2013 har konsernet to ubenyttede kassakredittfasiliteter, hver på NOK 150,0 millioner, hvorav den ene er allokert til finansiering for oppstart av nye prosjekter. Konsernet utstedte i andre kvartal 2013 et usikret obligasjonslån på NOK 500 millioner. Lånet har 5 års løpetid og kvartalsvis rentebetaling fra og med 27. september Lånerenten er tremåneders NIBOR pluss 4,75 prosentpoeng. Låneavtalen stiller to finansielle betingelser, noe som innebærer at konsernet må ha 1) minimum 22,5 prosent egenkapitalandel, og 2) en salgsgrad på minimum 70 prosent for boliger i produksjon. Per 31. desember 2013 var begge kravene overholdt. Obligasjonslånet ble notert på Oslo Børs i tredje kvartal Netto rentebærende gjeld (beløp i kroner) Langsiktig rentebærende konserngjeld Kortsiktig rentebærende konserngjeld Sum bankinnskudd og kontanter Netto rentebærende gjeld

7 Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i tre kategorier; topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA, tomtelån og byggelån. Per 31. desember 2013 hadde konsernet topplån på NOK 488 millioner, tomtelån på NOK millioner og byggelån på NOK millioner. Topplånet besto av en obligasjon bokført til netto amortisert kost på 488 millioner. Rentebærende gjeld per (NOKm) ble belastet resultatet. Rentekostnader knyttet til gjeld til grunneiere i Stavanger er kun en regnskapsmessig kostnad fra nåverdiberegning uten kontanteffekt. Lån der rentekostnaden belastes over resultatet (NOKm) Topplån Tomtelån Byggelån Totalt Rentekostnader på tomtelån belastes normalt resultatet frem til tomten er ferdig regulert. Tomtelånsrenter blir aktivert på tomten fra den dagen et prosjekt blir regulert, og belaster resultatet som del av varekostnaden ved overlevering av boligene. Per 31. desember 2013 ble rentene knyttet til tomtelån på NOK 807,2 millioner aktivert, mens renter knyttet til lån på NOK 370,4 millioner 6

8 Driftsrapportering Driftsrapporteringen følger de definerte segmentene i Selvaag Bolig og har følgende inndeling; Boligutvikling fordelt etter geografi i Stor-Oslo, Resten av Norge og Utland. I tillegg rapporteres segmentet «Øvrig». Segmentet Øvrig inneholder modulleveranser, servicetjenester og administrasjon som ikke er allokert ut på andre segmenter på grunn av virksomhetenes størrelse. I note 4 til regnskapet vises segmentinformasjonen avstemt mot regnskapstallene (IFRS). Segmenter fjerde kvartal 2013 Driftsinntekter EBITDA Driftsresultat (beløp i kroner) Q4 13 Q4 12 Q4 13 Q4 12 Q4 13 Q4 12 Boligutvikling - Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig IFRS justeringer Sum konsern Segmenter jan.-des Driftsinntekter EBITDA Driftsresultat (beløp i kroner) 12M 13 12M 12 12M 13 12M 12 12M 13 12M 12 Boligutvikling - Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig IFRS justeringer Sum konsern Boligutvikling - Stor-Oslo Segmentet Stor-Oslo omfatter prosjekter fra Jessheim i nord til Moss i sørøst og Tønsberg i sørvest. Driftsinntektene for Stor-Oslo utgjorde NOK 571,0 millioner i fjerde kvartal (850,3). Inntektene kommer fra totalt 19 prosjekter som alle har hatt byggestart og således er i produksjon. I tillegg er det solgt et Næringsbygg og en tomt tilvarende henholdsvis NOK 15,7 millioner og NOK 11,8 millioner. Selv om konsernet har erfart en noe lavere salgstakt i perioden, er det allikevel god lønnsomhet og god fremdrift på prosjektene som er under bygging. Driftskostnadene, hovedsakelig bygge- og salgskostnader, følger prosjektene og endte i kvartalet på NOK 474,5 millioner (648,3). I segmentrapporteringen er byggekostnadene eksklusive direkte relaterte finanskostnader (renter på byggelån). Dette avviker fra IFRS-resultatet hvor finanskostnader er en del av prosjektkostnaden ved overlevering. EBITDA (driftsresultat før avskrivninger, gevinster (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskaper) endte på NOK 96,6 millioner i perioden (202,0), tilsvarende en resultatmargin på 16,9 prosent (23,7). I samme periode i 2012 ble det solgt en tomt til Oslo Kommune, som medførte at resultatmarginen da var merkbart høyere. 7

9 Boligutvikling Resten av Norge Selvaag Bolig satser i tillegg til Stor-Oslo også i store byer i andre deler av landet. Forretningsområdet "Boligutvikling Resten av Norge" dekker disse. Samlede driftsinntekter for segmentet var på NOK 179,8 millioner i kvartalet (185,0) og kommer hovedsakelig fra ni prosjekter i Stavanger, samt ett prosjekt i Bergen. Det er i tillegg solgt og overlevert to tomter for totalt NOK 42,5 millioner i perioden. Som for Stor-Oslo er driftskostnadene hovedsakelig relatert til bygge- og salgskostnader. Disse følger prosjektenes utvikling, og utgjorde i fjerde kvartal NOK 158,2 millioner eksklusive finanskostnader (174,8). EBITDA for segmentet var NOK 21,6 millioner (10,3), tilsvarende en margin på 12 prosent (5,5). Denne marginen er noe lavere enn tidligere kvartal i 2013 og skyldes salget av de ovennevnte to tomter, som ga et netto tap på NOK 1,4 millioner. I fjerde kvartal 2012 ble det gjennomført nedskrivning på en tomt i Tromsø, som ga den lave marginen. Underliggende drift og fremdrift er god i prosjektene. Boligutvikling Utland Per fjerde kvartal 2013 er det kun ett pågående prosjekt i segmentet Boligutvikling Utland. Prosjektet er i Stockholm og eies 50/50 med Veidekke Bostad AB. På grunn av felles kontroll konsolideres ikke prosjektet inn i konsernregnskapet. Driftsinntektene for Boligutvikling Utland i fjerde kvartal var på NOK 0,4 millioner (-0,4). Dette er i sin helhet leieinntekter. Driftskostnadene utgjorde NOK 0,7 millioner og er hovedsakelig relatert til forvaltning av utleie (0,5). Øvrig uallokert Segmentet Øvrig er sammensatt av flere aktiviteter i konsernet som alene ikke anses som kjernevirksomhet. I tillegg består segmentet av administrasjon og ledelse, som ikke direkte kan henføres til prosjektene og således ikke er allokert på boligutviklingssegmentene. Driftsinntektene i segmentet utgjorde NOK 3,9 millioner i fjerde kvartal (10,8) og kan i hovedsak henføres til servicetjenester. Årsaken til nedgangen fra i fjor skyldes at Meglerhuset Selvaag er overtatt av Eiendomsmegler Krogsveen AS fra og med tredje kvartal 2013, og er således ikke lenger en del av Selvaag Bolig sin virksomhet. Totale driftskostnader for segmentet utgjorde NOK 38,6 millioner i perioden (41,1). Dette kan i hovedsak henføres til ledelse og administrasjon, samt selskapsprofilering. I tillegg er det belastet avviklingskostnader relatert til Meglerhuset Selvaag med NOK 2,9 millioner i kvartalet. EBITDA for segmentet endte på NOK 34,7 millioner i kvartalet (-30,2). 8

10 Operasjonell gjennomgang Drift Salgstakten i kvartalet er lavere enn i tilsvarende periode i Det er likevel stor aktivitet i konsernet, og på grunnlag av godt salg i 2012 og 2013 ble det igangsatt bygging av et stort antall boliger. For å synliggjøre verdiskapningen i konsernet viser segmentrapporteringen inntekter og kostnader fra de ulike prosjektene gitt at konsernet skulle brukt løpende avregningsmetode som regnskapsprinsipp. Prosjekter Konsernet har prosjekter i Oslo, Lørenskog, Moss, Jessheim, Kristiansand, Stavanger, Tønsberg, Trondheim, Tromsø, Bergen og Stockholm. I Trondheim og Tromsø er det imidlertid ingen prosjekter under bygging for øyeblikket. Kjøp og salg av eiendom Selvaag Bolig har inngått avtale om kjøp av Økern Torgvei 30 for NOK 195 millioner. Prisen impliserer en tomtekostnad på om lag NOK per S-BRA. Kjøpet vil bli gjennomført i fjerde kvartal Videre har Selvaag Bolig inngått avtale om kjøp av tomt i Ski for NOK 70,0 millioner. Selvaag Bolig ASA vil eie 50 prosent av prosjektet mens AF Eiendom vil eie de resterende 50 prosentene. Forutsatt samme utnyttelse som i tilsvarende prosjekter i samme område impliserer dette en tomtekostnad på omlag NOK per S-BRA. Kjøpet ble gjennomført i fjerde kvartal Det ble også i løpet av kvartalet solgt næringsseksjoner på Løren 2B i Oslo for NOK 15,7 millioner. Salget ga et regnskapsmessig tap på NOK 1,2 millioner. I tillegg har konsernet solgt tomter i Tromsø, Stavanger og Tønsberg. Disse utgjorde til sammen NOK 54,3 millioner av inntektene og ga et netto tap på NOK 1,4 millioner. Kvartalsvis utvikling i prosjektportefølje Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q413 Antall solgte enheter Antall påbegynte enheter Antall ferdigstilte enheter Antall enheter i produksjon Andel solgte enheter i produksjon 86 % 86 % 83 % 80 % 75 % Antall ferdigstilte ikke solgte enheter Salgsverdi av bolig i produksjon (NOK millioner)

11 Markedsutvikling I fjerde kvartal 2013 solgte Selvaag Bolig 61 boenheter (221). Salgsvolumet omfatter Selvaag Boligs konsoliderte prosjektselskaper, samt konsernets relative andel av solgte boliger i deleide prosjekter. Boligsalget i fjerde kvartal var preget av et avventende og prissensitivt marked. Verdien på de solgte boenhetene var NOK 246 millioner (820). Verdi av solgte enheter (NOKm) Antall solgte enheter # enheter 221 # enheter 243 # enheter 200 # enheter 236 # enheter Q1 Q2 Q3 Q4 Salget på 61 enheter fordelte seg på 40 enheter i Stor- Oslo, 18 enheter i resten av Norge og tre i segmentet Utland. Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q413 I perioden hadde Selvaag Bolig salgsstart på ett prosjekt på 9 enheter (293). Markedssituasjonen i fjerde kvartal gjorde at konsernet valgte å holde igjen salgsstarter for flere prosjekter. Salgsallokering 5% Salgsstarter i kvartalet Prosjekt # enheter Boligtype Segment Kornmoenga 9 Rekkehus Stor-Oslo Totalt 9 29% Videre ble det igangsatt bygging av 296 (383) enheter i løpet av kvartalet. 66% Det kan være store variasjoner i antall igangsettelser fra kvartal til kvartal. Igangsettelser skjer først når 60 prosent av verdien i et prosjekt er solgt. Igangsatte boliger (# enheter) Stor Oslo Resten av Norge Utland Prosjekt # enheter Boligtype Segment Lørenskog Stasjonsby 140 Leilighet Stor-Oslo Lørenskog Stasjonsby 28 Rekkehus Stor-Oslo Lørenskog Stasjonsby 18 Leilighet Stor-Oslo Lillohøyden 89 Leilighet Stor-Oslo Jaasund 17 Leilighet Resten av Norge Jaasund 4 Rekkehus Resten av Norge Totalt

12 Ved utgangen av fjerde kvartal 2013 hadde Selvaag Bolig enheter i produksjon, mot enheter ved utgangen av fjerde kvartal Disse var fordelt med enheter i Stor Oslo, 279 i resten av Norge og 39 i utlandet. Basert på estimert ferdigstillelse ventes antallet overleveringer å stige gjennom I forhold til rapportering av antall overleveringer i forrige kvartal er 80 enheter på Øya Lervig Brygge i Stavanger fremskyndet fra andre kvartal 2015 til fjerde kvartal Ordrereserven, det vil si salgsverdien på de enhetene under bygging (1 067), var på NOK millioner per fjerde kvartal 2013 (3 572). Forventet antall overleveringer 386 Det ble i løpet av fjerde kvartal ferdigstilt 101 enheter (309), og overlevert 118 (309). De ferdigstilte enhetene fordelte seg på de to prosjektene Bjørnåsen og Jaasund. Av de overleverte enhetene var 117 i konsoliderte prosjektselskaper og en fra deleide prosjektselskaper Ferdigstilte enheter fordelt på prosjekt Prosjekt # enheter Boligtype Segment Bjørnåsen Syd 96 Leilighet Stor-Oslo Jaasund 5 Enebolig Resten av Norge Totalt 101 Q Q Q Q Q Forventet antall overleverte enheter deleide Forventet antall overleverte enheter heleide 11

13 Aksjeinformasjon Ved utgangen av kvartalet hadde selskapet 863 aksjonærer. 20 største aksjonærer per Aksjonær Antall aksjer Eierandel SELVAAG GRUPPEN AS ,5 % SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB ,3 % IKM EIENDOM AS ,8 % M P PENSJON PK ,7 % SKIPS AS TUDOR ,0 % HAVFONN AS ,3 % T S EIENDOM AS ,9 % PARETO AS ,6 % STOREBRAND VERDI ,3 % HOLBERG NORGE ,3 % HOLBERG NORDEN ,2 % HOLTA INVEST AS ,1 % UTHALDEN A/S ,1 % STOREBRAND NORGE I ,9 % J.P. M ORGAN CHASE BANK N.A. LONDON ,8 % VERDIPAPIRFONDET OM EGA INVESTM ENT ,7 % STOREBRAND AKSJE INNLAND ,7 % ODIN EIENDOM ,6 % HUSTADLITT A/S ,5 % SEB LONDON ,5 % Sum 20 største aksjonærer ,8 % Øvrige aksjonærer ,2 % Totalt antall aksjer ,0 % Risiko og usikkerhetsfaktorer Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko som kan påvirke konsernets virksomhet og økonomi. Risikofaktorene er knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av boligprosjekter, og kan deles inn i kategoriene markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko. Konsernet prioriterer arbeidet med risikostyring og -håndtering, og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense og kontrollere risikoeksponeringen. Makroøkonomiske forhold, spesielt arbeidsledighet og rentenivå, samt demografiske endringer er faktorene som ansees å påvirke konsernet på lang sikt. For en utfyllende redegjørelse av selskapets risiko- og usikkerhetsfaktorer, henvises det til selskapets halvårsrapport og årsrapport, tilgjengelig på selskapets nettsider. Transaksjoner med nærstående Konsernet solgte i fjerde kvartal seks rekkehus i Lier til Selvaag Gruppen AS. Totalt vederlag var NOK 24,2 millioner. Videre har konsernet overlevert 96 leiligheter på Bjørnåsen til et utleieselskap der Selvaag Gruppen AS har en eierandel på 26,7 prosent Se note 23 i konsernregnskapet for året 2012 for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år. 12

14 Boligmarkedet Ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) var boligprisene for 2013 totalt 3,9 prosent høyere enn i Prisene på blokkleiligheter økte med 4,2 prosent, mens småhus og eneboliger hadde en prisøkning på 3,7 prosent. Boligprisene i Trondheim og Akershus utenom Bærum økte mest, begge områder med 5,9 prosent fra 2012 til Av Selvaag Boligs kjerneområder hadde Rogaland og Stavanger lavest økning med henholdsvis 2,3 og 2,4 prosent for I fjerde kvartal 2013 falt boligprisene i gjennomsnitt med 2,6 prosent og var, ved utgangen av perioden, 1,0 prosent høyere enn ett år tidligere. I Oslo med Bærum falt prisene i kvartalet med 3,1 prosent og var 1,2 prosent lavere enn ved utgangen av fjerde kvartal I Stavanger falt prisene med 2,4 prosent i perioden, og var 1,8 prosent lavere enn på samme tid i I Bergen falt prisene med 4,1 prosent, og var 1,3 prosent høyere enn for ett år siden. I Akershus utenom Bærum falt prisene med 2,5 prosent, og var 2,8 prosent høyere enn for ett år siden. I Trondheim falt prisene med 3,2 prosent, og var 1,0 prosent høyere enn for ett år siden. Selvaag Bolig bygger fortrinnsvis leiligheter og delte boliger, og har i kvartalet opplevd størst etterspørsel etter boliger i prisklassen to til fire millioner kroner i randsonene rundt de store byene. Ifølge SSB var det blokkleiligheter som gikk mest ned i pris i fjerde kvartal. Prisene på blokkleiligheter gikk ned med 4,0 prosent, mens prisene på eneboliger og småhus sank med henholdsvis 2,8 og 1,7 prosent. Fremtidsutsikter Ifølge Statistisk Sentralbyrå (SSB) er det sterk befolkningsvekst og stort behov for nye boliger i Selvaag Boligs kjerneområder. I løpet av fjerde kvartal var det nedgang i boligprisene for alle boligtyper i hele landet. Varelageret for bruktboliger i perioden var stort ved utgangen av De høye volumene har bremset prisutviklingen. Tidligere perioder med prisnedgang har vist at nyboligmarkedet først får et oppsving når lageret av bruktboliger faller. Volumet i bruktboligsalget i januar 2014 var på linje med januar Selvaag Bolig erfarer nå at høye boligpriser fører til at boligkjøpere, spesielt i de yngre kjøpergruppene, orienterer seg mot prisgunstige boliger i randsonene til Stor-Oslo, Stavanger, Bergen og Trondheim. Dette er Selvaag Boligs kjerneområder, og områder der Selvaag Bolig er godt posisjonert med kostnadseffektiv produksjon og svært konkurransedyktige produkter. Konsernet har en industriell tilnærming til boligbygging som kan gi konkurransefortrinn i et mer prissensitivt marked. Regjeringen har varslet nye rammebetingelser for boligbygging som, på sikt, kan virke positivt på nyboligsalget. 13

15 Kvartalsregnskap IFRS Oppstilling av totalresultat (beløp i kroner, unntatt resultat per aksje) Q Q Salgsinntekter Øvrige inntekter Sum driftsinntekter Prosjektkostnader Lønns- og personalkostnader Avskrivninger Andre driftskostnader Øvrige gevinster (tap), netto Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Netto finanskostnader Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Øvrige resultatelementer Omregningsdifferanser Totalresultat for perioden Resultat etter skatt for perioden fordelt på: M inoritetsinteresser Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (majoritetsinteresser) Totalresultat for perioden fordelt på: M inoritetsinteresser Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (majoritetsinteresser) Resultat per aksje for resultat etter skatt fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Resultat per aksje (ordinært og utvannet) i kroner 0,03 1,48 1,76 3,39 Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 14

16 Oppstilling av finansiell stilling (beløp i kroner) EIENDELER Anleggsmidler Goodwill Andre immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Andre anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager (eiendom) Note Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Ikke-kontrollerende interesser Sum egenkapital GJELD Langsiktig gjeld Pensjonsforpliktelser Forpliktelse ved utsatt skatt Avsetninger Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld Langsiktig rentebærende gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Kortsiktig rentebærende gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 15

17 Oppstilling av endringer i egenkapital Andre Tilbakeholdt reserver resultat Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Aksjekapital Overkursfond (beløp i kroner) Annen Akkumulerte innskutt omregningsdifferanser kapital Ikkekontrollerende interesser Sum egenkapital EGENKAPITAL PER 1. JANUAR *) Overskuddsdeling til ekster n garantist Utdelinger til minor itetsaksjonær er Totalresultat for perioden: Resultat etter skatt for perioden Øvrige resultatelementer for perioden EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER *) EGENKAPITAL PER 1. JANUAR *) Transaksjoner med eierne: Emisjon i forbindelse med børsnotering Transaksjonskostnader i forbindelse med børsnotering Kapitalforhøyelse fra overtildelingsopsjon Greenshoe Totalresultat for perioden: - Resultat etter skatt for perioden Øvrige resultatelementer for perioden EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER *) Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert * ) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig Konsern. 16

18 Oppstilling av kontantstrømmer (beløp i kroner) Q Q KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Resultat før skatt Avskrivninger Øvrige gevinster (tap), netto Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Endring i varelager (eiendom) Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endringer i øvrige arbeidskapitaleiendeler Endringer i øvrig arbeidskapitalgjeld Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer Utbytter og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved opptrekk av gjeld Nedbetaling av gjeld Netto endring i kassekreditt Innbetalinger fra aksjeemisjon Utbetaling av overskuddsdeling og utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 17

19 Utvalgte noter til kvartalsregnskapet 1. Generell informasjon og regnskapsprinsipper Selvaag Bolig ASA ("Selskapet") og dets datterselskaper (samlet Konsernet ) er et eiendomsutviklingskonsern hvor hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger. Den konsoliderte finansielle informasjonen består av konsernet og konsernets eierinteresser i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Konsernets konsoliderte finansielle informasjon er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapportering. Rapporten inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som kreves for årsregnskap og må leses i sammenheng med konsernregnskapet for Selvaag Bolig ASA for Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av den finansielle informasjonen for kvartalet samsvarer med prinsippene benyttet i konsernregnskapet for regnskapsåret Konsernet har ennå ikke evaluert effekten av å innføre nye, reviderte eller endrede standarder med senere implementeringsdato. 2.Regnskapsmessige vurderinger, estimater og antakelser Ledelsen må som del av utarbeidelsen av delårsregnskapet foreta vurderinger, estimater og antakelser som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og rapporterte beløp på eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader. Faktiske resultater kan avvike fra disse estimatene. I utarbeidelsen av den konsoliderte finansielle informasjonen for kvartalet er de vesentlige vurderingene foretatt av ledelsen i anvendelsen av konsernets regnskapsprinsipper og hovedkildene til estimatusikkerhet i hovedsak de samme som ble anvendt i konsernregnskapet for regnskapsåret Transaksjoner med nærstående parter Se note 23 i konsernregnskapet for året 2012 for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år. 4. Segmentinformasjon Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling fordelt etter regionene Stor-Oslo, Resten av Norge og Utland. I tillegg består segmentet Øvrig av servicetjenester og Meglerhuset Selvaag, samt uallokerte inntekter og kostnader. Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av risiko og kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under "Avstemming EBITDA til Driftsresultat". Konsernet vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før "Avskrivning", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter". Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon. 18

20 For kvartalet Fjerde kvartal 2013 Boligutvikling (beløp i kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA til Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A Overleverte enheter I/A 118 Fjerde kvartal 2012 Boligutvikling (beløp i kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA mot Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A Overleverte enheter I/A

21 For jan.-des. Per 31. Des 2013 Boligutvikling (beløp i kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA til Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A Overleverte enheter I/A 687 Per 31. Des 2012 Boligutvikling (beløp i kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA mot Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A Overleverte enheter I/A

22 5. Varelager - eiendom Konsernet har tomter og bygg som utgjør eiendom og er ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, eiendom for videresalg, og eiendom under utvikling og bygging. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. (beløp i kroner) Råtomt Prosjekter under utvikling Ferdigutviklede enheter Regnskapsført verdi

23 For mer informasjon: Baard Schumann, administrerende direktør Selvaag Bolig ASA Telefon: , e-post: Haavard Rønning, finansdirektør Selvaag Bolig ASA Telefon: , e-post: Om Selvaag Bolig Selvaag Bolig ASA er et boligutviklingsselskap som styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har til enhver tid flere tusen boliger under utvikling, og fokuserer på vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Selvaag Bolig viderefører Selvaags 60 år lange historie og erfaring, og har et bredt utvalg boligtyper som deles inn i merkenavnene Start, Hjem og Pluss. Selskapets hovedkontor er på Løren i Oslo.