Kvartalsrapport Q4 2018

Transkript

1 Q4 Kvartalsrapport 2018

2 Nøkkeltall Q Driftsinntekter endte på NOK 27 millioner (NOK 294 millioner) EBITDA endte på NOK -6 millioner (NOK 29 millioner) Driftsinntekter etter løpende avregning endte på NOK 425 millioner (NOK 353 millioner) EBITDA etter løpende avregning endte på NOK 73 millioner (NOK 59 millioner) Totalt 468 (260) enheter under bygging ved utgangen av kvartalet, hvorav 82 % (87 %) av disse enhetene var solgt til en total salgsverdi på NOK millioner (NOK millioner) 0 (49) enheter ferdigstilt og 2 (49) overlevert Rettet emisjon på NOK 84,8 millioner gjennomført i desember Styret vil foreslå et utbytte på NOK 122 million (NOK 2,0 per aksje) for Driftsinntekter økte til NOK 924 millioner (NOK 883 millioner) EBITDA økte til NOK 203 millioner (NOK 108 millioner) Driftsinntekter etter løpende avregning økte til NOK millioner (NOK millioner) EBITDA etter løpende avregning økte til NOK 299 millioner (NOK 207 millioner) 145 (126) enheter ferdigstilt og 144 (125) overlevert Tall i parentes er for tilsvarende periode i foregående år Enheter refererer til antall leiligheter eller hus 123 Enheter solgt Enheter overlevert Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q3 18 Q4 18 Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q3 18 Q4 18 (Beløp i kroner) Q Q IFRS-rapportering: Driftsinntekter EBITDA (6 285) Resultat før skatt (15 522) EK-grad 22 % 24 % 22 % 24 % Segmentrapportering: Driftsinntekter EBITDA EBITDA-margin 17 % 17 % 20 % 18 % Prosjektmargin 21 % 20 % 24 % 23 % Salg og produksjon Antall solgte enheter Antall enheter under bygging Antall ferdigstilte enheter Antall overleverte enheter

3 Operasjonell og markedsoppdatering Salg I fjerde kvartal 2018 solgte Solon Eiendom 38 enheter med en samlet salgsverdi på NOK 204 millioner, sammenlignet med 11 enheter med en samlet verdi på NOK 113 millioner i fjerde kvartal Justert for Solon Eiendoms eierandel i samarbeidsprosjekter ble salget i fjerde kvartal 38 enheter til en samlet salgsverdi på NOK 204 millioner, sammenlignet med 10 enheter med en samlet verdi på NOK 102 millioner i fjerde kvartal I 2018 solgte Solon Eiendom 310 enheter med en total salgsverdi på NOK millioner, tilsvarende en økning på 94 % i antall enheter og en 45 % økning i salgsverdi sammenlignet med samme periode i fjor. Justert for Solon Eiendoms eierandel i samarbeidsprosjekter ble det i perioden solgt 296 enheter til en samlet salgsverdi på NOK millioner, sammenlignet med 153 enheter med en samlet verdi på NOK millioner i Gjennomsnittlig salgspris per enhet i 2018 var NOK 6,5 millioner sammenlignet med NOK 8,7 millioner i Nedgangen i gjennomsnittlig salgspris skyldes i hovedsak at selskapet i 2017 solgte flere enheter i Oslo og at flere enheter var eneboliger. Salgsverdien av solgte enheter (NOK millioner) #of units Av 310 solgte enheter i 2018, er 295 enheter i Stor-Oslo området og 15 enheter i det sentrale Oslo. Ferdigstillelser I 2018 ble det ferdigstilt 145 enheter og overlevert 144 enheter til sluttkunde, sammenlignet med 126 ferdigstilte og 125 overleverte i Stor-Oslo 86 Enheter under bygging 5% 4 95% Sentrale Oslo Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q3 18 Q enheter 123 enheter 108 enheter enheter Geografisk inndeling av salg hittil i enheter Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q3 18 Q % solgt Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q3 18 Q4 18 Av 468 enheter under bygging per årsslutt er 82 % av enhetene og 81 % av den totale salgsverdien solgt. Enhetene under bygging kan hovedsakelig henføres til prosjektene Ski (184 enheter), Storebukta (80 enheter), Lier (20 enheter), Skaret (61 enheter), Nesodden (24 enheter), Bygdøynes (18 enheter), Kollentunet (33 enheter) og Jegerveien (25 enheter). 2

4 Geografisk inndeling av enheter under bygging Av 468 enheter under bygging ved utgangen av 2018 er 369 i Stor-Oslo området og 99 i det sentrale Oslo. Forventede ferdigstillelser per kvartal (enheter) 51 21% Stor-Oslo 76 Solon Eiendom forventer å ferdigstille 180 enheter gjennom de neste fem kvartalene. 91 % av disse enhetene er solgt per årsslutt Tomtekjøp Inngåtte tomtekjøpsavtaler i Q4 utgjorde NOK millioner (NOK 104 millioner). I 2018 ble det inngått tomtekjøpsavtaler på totalt NOK millioner (NOK 449 millioner). 0 79% Sentrale Oslo Q1 19 Q2 19 Q3 19 Q4 19 Q1 20 Andel samarbeidspartnere Andel Solon Eiendom Oppsummering Antallet enheter som ble ferdigstilt og overlevert i 2018 økte som planlagt, sammenlignet med samme periode i Det er god fremdrift i prosjekter under utvikling og det har blitt foretatt attraktive tomtekjøp Utsikter Salget i 2018 er det beste selskapet har levert. Det ble solgt 310 enheter med en salgsverdi på NOK millioner. Selskapet konstaterer at salget har gått over all forventning i prosjekter lansert i Vi ser positivt på utviklingen i den delen av boligmarkedet Solon Eiendom opererer i. Markedet synes fortsatt å være differensiert med god etterspørsel etter premium boliger med attraktiv beliggenhet, høy kvalitet og med god arkitektur. Selskapet er godt kapitalisert og har en robust kontantbeholdning. Det gir selskapet en stor grad av fleksibilitet, både til å gjøre gode investeringer for å øke tomtebanken ytterligere og samtidig betale utbytte. Selskapet har god tilgang på, og vurderer fortløpende, mange potensielle prosjekter. Dette gir grunnlag for å opprettholde en selektiv og opportunistisk tilnærming til nye investeringer. Risikofaktorer Solon Eiendom er utsatt for ulike former for markeds-, operasjonell- og finansiell risiko, som kan påvirke resultatene, evnen til å møte strategiske målsettinger og selskapets rykte. Selskapets resultater påvirkes av prosjektgjennomføring, kundeadferd og markedsutvikling, inkludert svingninger i bolig- og eiendomspriser. Resultatene påvirkes også av kostnader, både selskapets egne og de som belastes av leverandører, samt kunders betalingsevne. Solon Eiendom er også utsatt for finansmarkedsrisiko, inkludert renteendringer, låneforskrifter, skatt og motpartsrisiko, samt risiko knyttet til tilgang på finansiering og finansieringsvilkår. Solon Eiendom har retningslinjer og prosedyrer som identifiserer, evaluerer og responderer på risiko aktivt og systematisk. Årsrapporten for 2017 gir en mer utfyllende vurdering av selskapets risikofaktorer, samt hvordan disse håndteres. 3

5 Finansiell gjennomgang Resultat Driftsinntekter Konsernets driftsinntekter i fjerde kvartal 2018 var totalt NOK 27 millioner (NOK 294 millioner). Nedgangen fra 2017 skyldes færre overleverte enheter i kvartalet med 2 enheter i fjerde kvartal 2018 mot 49 enheter i samme periode i fjor. Per 31. desember 2018 er konsernets driftsinntekter NOK 924 millioner (NOK 883 millioner). Økningen skyldes at det i løpet av 2018 er overlevert 144 enheter mot 125 enheter i samme periode i fjor. Prosjektkostnader Prosjektkostnader består hovedsakelig av byggekostnader på overleverte enheter. I fjerde kvartal 2018 var prosjektkostnadene NOK 17 millioner (NOK 245 millioner). Nedgangen skyldes få overleverte enheter i fjerde kvartal I 2018 var prosjektkostnadene på NOK 648 millioner (NOK 705 millioner). Nedgangen skyldes bedre marginer på overleverte enheter i 2018 sammenlignet med 2017, som skyldes hovedsakelig gunstige tomtekjøp med tidlig etablering på Kolbotn. Lønns- og personalkostnader Lønns- og personalkostnader beløp seg til NOK 9 millioner i fjerde kvartal 2018 (NOK 15 millioner). Nedgangen skyldes hovedsakelig aktivering som varelager av lønn knyttet til utviklingsprosjekter. I 2018 beløp lønnskostnadene seg til NOK 49 millioner (NOK 45 millioner). Økningen skyldes hovedsakelig økt avsetning til bonus og flere ansatte. Andre driftskostnader Andre driftskostnader endte på NOK 8 millioner i fjerde kvartal 2018 (NOK 6 millioner). I 2018 beløp andre driftskostnader seg til NOK 24 millioner, mot NOK 18 millioner i samme periode i fjor. Driftsresultat Driftsresultatet i fjerde kvartal 2018 endte på NOK -7 millioner mot NOK 27 millioner i fjerde kvartal Reduksjonen skyldes få overleveringer i fjerde kvartal Driftsresultatet i 2018 er NOK 199 millioner (NOK 106 millioner). Økningen skyldes flere overleverte enheter og bedre marginer enn i Finansielle poster Finanskostnader knytter seg i hovedsak til rentekostnader til finansielle institusjoner. Rentekostnader knyttet til tomter er kostnadsført frem til detaljregulering av tomtene. Etter detaljregulering blir rentekostnadene aktivert i varelager. Netto finanskostnader var på NOK 8 millioner i fjerde kvartal 2018 mot netto finanskostnader på NOK 3 millioner i fjerde kvartal Økningen skyldes åpning av tomtelån på tomter som ikke er detaljregulerte. I 2018 var netto finanskostnader på NOK 21 millioner mot NOK 11 millioner i Økningen skyldes flere tomtekjøp som ikke er detaljregulerte. Skatt Skattekostnaden i fjerde kvartal 2018 var på NOK 1 millioner mot NOK 5 millioner i fjerde kvartal Skattekostnaden i 2018 var NOK 44 millioner, sammenlignet med NOK 21 millioner i Kontantstrøm Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter I fjerde kvartal 2018 var kontantstrøm brukt på operasjonelle aktiviteter NOK 158 millioner mot NOK 225 millioner brukt på operasjonelle aktiviteter i fjerde kvartal Endringen skyldes i hovedsak en større reduksjon av kundefordringer. I 2018 var kontantstrøm brukt på operasjonelle aktiviteter NOK 622 millioner. I 2017 ble det brukt NOK 402 millioner på operasjonelle aktiviteter. Hovedforskjellen er et økt varelager grunnet kjøp av tomter og aktivering av kostnader på prosjekter under bygging. Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Fra investeringsaktiviteter beløp kontantstrømmen seg til NOK -1 million (NOK 22 millioner). Endringen skyldes at det i fjerde kvartal 2017 ble innbetalt lån fra ikkekontrollerende interesser. 4

6 I 2018 var kontantstrøm fra investeringsaktiviteter NOK -1 millioner (NOK 61 millioner). Endringen skyldes salg av selskaper i Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter endte på NOK 480 millioner i fjerde kvartal 2018 (NOK 342 millioner). Årsaken til økningen er at selskapet har overtatt tomter og økt belåningen som følge av dette, i tillegg til opptrekk på byggelån. I 2018 var kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter NOK 851 millioner (NOK 453 millioner). Årsaken er overtakelse av flere tomter og høyere opptrekk på byggelån som følge av flere enheter under bygging. Finansiell stilling Varelager Per 31. desember 2018 er konsernets varelager på NOK millioner mot NOK millioner per 31. desember Varelageret øker som følge av tomtekjøp og aktiverte kostnader på prosjekter under bygging. I de siste fire kvartalene er det blant annet overtatt tomter for ca. NOK 783 millioner i tillegg til at antall enheter under bygging har økt. Fordringer Kundefordringer og andre kortsiktige fordringer beløp seg til NOK 5 millioner per 31. desember Det er en nedgang fra NOK 81 millioner per 31. desember Beløpet varierer hovedsakelig ut fra hvor mange enheter som blir overlevert på slutten av kvartalet. Kontanter og kontantekvivalenter Kontantbeholdningen var på NOK 578 millioner per fjerde kvartal 2018 mot NOK 351 millioner per 31. desember Egenkapital Egenkapitalen var på NOK 741 millioner ved utgangen av fjerde kvartal 2018 mot NOK 514 millioner per 31. desember Rentebærende gjeld (NOK millioner) 850 Byggelån Tomtelån Konsernets rentebærende gjeld var på totalt NOK millioner per 31. desember 2018 mot NOK millioner per 31. desember Dette inkluderer lån til tomter som normalt konverteres til byggelån i forbindelse med byggestart. Konsernet hadde byggelån på totalt NOK millioner per 31. desember 2018 mot NOK 701 millioner per 31. desember Ved utgangen av fjerde kvartal var tomtelån på totalt NOK 850 millioner sammenlignet med NOK 527 millioner ved utgangen av foregående år. Den gjennomsnittlige rentekostnaden for rentebærende gjeld er 3,3 % i fjerde kvartal Per 31. desember 2018 var netto rentebærende gjeld (NIBD) totalt NOK millioner (NOK 878 millioner per 31. desember 2017). Se «Alternative resultatmål» for beregning av NIBD. Annen langsiktig gjeld og annen kortsiktig gjeld Annen langsiktig gjeld var på NOK 88 millioner per 31. desember 2018 mot NOK 2 millioner per 31. desember Økningen skyldes hovedsakelig en selgerkreditt i forbindelse med kjøp av tomt. Annen kortsiktig gjeld beløp seg til NOK 30 millioner per 31. desember 2018 sammenlignet med NOK 51 millioner per 31. desember Nedgangen skyldes hovedsakelig mindre avsetninger til entreprisekost og lønnsrelaterte avsetninger. Konsernet hadde per 31. desember 2018 en ubenyttet kassekreditt på NOK 50 millioner, samt en ubenyttet trekkfasilitet på NOK 150 millioner. 5

7 Segmentrapportering Boligutvikling I segmentrapportering benytter konsernet løpende avregning hvor salgsgrad og fullføringsgrad på prosjektene legges til grunn ved inntekts- og kostnadsføring. Driftsinntekter fra boligsegmentet i fjerde kvartal 2018 utgjorde NOK 425 millioner, sammenlignet med NOK 353 millioner i fjerde kvartal Driftsinntekter fra boligsegmentet i 2018 utgjorde NOK millioner, sammenlignet med NOK millioner i Den vektede gjennomsnittlige fullføringsgraden i fjerde kvartal 2018 var 75 % mot 75 % i fjerde kvartal Den vektede gjennomsnittlige salgsgraden var 90 % i fjerde kvartal 2018 og 91 % i samme periode året før. Segment EBITDA endte på NOK 73 millioner i fjerde kvartal 2018, sammenlignet med NOK 59 millioner i fjerde kvartal Segment EBITDA endte på NOK 299 millioner i 2018, sammenlignet med NOK 207 millioner i samme periode Økningen i segment EBITDA skyldes økt omsetning samt økt EBITDA-margin sammenlignet med tilsvarende periode foregående år. Bokførte tomtekjøp i fjerde kvartal utgjorde NOK 128 millioner, mot NOK 46 millioner i samme periode i Bokførte tomtekjøp i 2018 utgjorde NOK 781 millioner (NOK 348 millioner). Q Q Q Q Q Q Q Q Antall enheter solgt: Antall enheter solgt (i produksjon) Antall enheter solgt (før produksjon) Salgsverdi enheter solgt (NOK tusen) Enheter startet bygging Enheter ferdigstilt Enheter overlevert Enheter under bygging Enheter under bygging, solgt Enheter under bygging, % solgt 82 % 84 % 89 % 89 % 87 % 87 % 88 % 87 % Gjennomsnittspris enheter solgt (NOK tusen) Antall enheter solgt: Antall enheter solgt (i produksjon) Antall enheter solgt (før produksjon) Salgsverdi enheter solgt (NOK tusen) Enheter startet bygging Enheter ferdigstilt Enheter overlevert Enheter under bygging Enheter under bygging, solgt Enheter under bygging, % solgt 82 % 87 % Gjennomsnittspris enheter solgt (NOK tusen) *Tallene over er ikke justert for Solon Eiendoms eierandel i prosjektene 6

8 Oppstilling av konsolidert totalresultat (Beløp i kroner, unntatt resultat per aksje) Note Q Q (urevidert) (urevidert) (urevidert) Driftsinntekter fra kontrakter med kunder Sum driftsinntekter fra kontrakter med kunder Prosjektkostnader Lønns- og personalkostnader Avskrivninger Andre driftskostnader Øvrige tap (gevinster) Sum driftskostnader Tap investeringseiendom Driftsresultat (7 199) Finansinntekter Finanskostnader (9014) (4967) (23 724) (16 760) Netto finansposter (8323) (3423) (21 244) (10 828) Resultat før skatt (15 522) Skattekostnad 665 (5 315) (43 759) (21 053) Resultat fra videreført virksomhet (14 857) Avhendet virksomhet Resultat etter skatt fra avhendet virksomhet ( ) Resultat etter skatt (14 857) (62 381) Øvrige resultatelementer Totalresultat for perioden (14 857) (62 381) Resultat etter skatt for perioden fordelt på: - Aksjonærer i Solon Eiendom ASA (12 125) (66 722) - Ikke kontrollerende interesser (2733) (7812) (2 756) Resultat per aksje fordelt på aksjonærer i Solon Eiendom ASA Resultat per aksje (NOK) ordinært (0,212) 0,633 2,460 (1,380) Resultat per aksje (NOK) utvannet (0,212) 0,633 2,457 (1,380) Resultat per aksje for videreført drift Resultat per aksje (NOK) ordinært (0,212) 0,542 2,460 1,442 Resultat per aksje (NOK) utvannet (0,212) 0,542 2,457 1,442 7

9 Oppstilling av konsolidert finansiell stilling (Beløp i kroner) Note (urevidert) Anleggsmidler Utsatt skattefordel Varige driftsmidler Tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Langsiktige fordringer Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager (eiendom) Kundefordringer og andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Aksjekapital Opptjent Egenkapital fordelt på aksjonærer i Solon Eiendom ASA Ikke-kontrollerende interesser (1 788) Sum Langsiktig gjeld Utsatt skatt Forskuddsbetaling fra kunder Langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Kortsiktig gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldig offentlig avgifter Forskuddsbetaling fra kunder Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum og gjeld

10 Oppstilling av endringer i konsolidert 2018 (urevidert) Tilhørende eiere av Solon Eiendom gruppen Aksjekapital Overkursfond Aksjebasert avlønning Opptjent Totalt (Beløp i kroner) Egenkapital per 1. januar ( ) Resultat etter skatt (2756) Øvrige resultatelementer Totalresultat for perioden (2756) Reparasjonsemisjon Emisjon Transaksjonskostnader - (2 036) - - (2 036) - (2036) Aksjebasert avlønning Utbytte - (64 546) - - (64 546) (3125) (67 671) Periodens transaksjoner (3125) Egenkapital per 31. desember ( ) (1 788) Q (urevidert) Tilhørende eiere av Solon Eiendom gruppen Aksjekapital Overkursfond Aksjebasert avlønning Opptjent Totalt (Beløp i kroner) Egenkapital per 30. september ( ) Resultat etter skatt (12 125) (12 125) (2733) (14 858) Øvrige resultatelementer Totalresultat for perioden (12 125) (12 125) (2733) (14 858) Reparasjonsemisjon Emisjon Transaksjonskostnader - (672) - - (672) - (672) Aksjebasert avlønning - - (1 700) - (1 700) - (1700) Utbytte Periodens transaksjoner (1 700) Egenkapital per 31. desember ( ) (1 788) Tilhørende eiere av Solon Eiendom gruppen Aksjekapital Overkursfond Annen Opptjent Totalt (Beløp i kroner) Egenkapital per 1. januar ( ) Resultat etter skatt (66 722) (66 722) (62 381) Øvrige resultatelementer Totalresultat for perioden (66 722) (66 722) (62 381) Reparasjonsemisjon Emisjon Transaksjonskostnader - (5 768) - - (5 768) - (5768) Kapitalnedsettelse (923306) Transaksjoner med ikke-kontrollerende interesser* (59 433) (59 433) (567) (60 000) Utbytte - (50 000) - - (50 000) (13 712) (63 712) Periodens transaksjoner (851780) (59 433) (14 279) Egenkapital per 31.desember ( ) *Kjøp av 30 % av aksjene i Ski Næring & Boligutvikling AS. Q (urevidert) Tilhørende eiere av Solon Eiendom gruppen Aksjekapital Overkursfond 9 Annen Opptjent Totalt Ikkekontrollerende Total interesser Ikkekontrollerende Total interesser Ikkekontrollerende Total interesser Ikkekontrollerende Total interesser (Beløp i kroner) Egenkapital per 1. januar ( ) Resultat etter skatt (7812) Øvrige resultatelementer Totalresultat for perioden (7812) Reparasjonsemisjon Emisjon Transaksjonskostnader - (1 582) - - (1 582) - (1582) Kapitalnedsettelse Transaksjoner med ikke-kontrollerende interesser* Utbytte Periodens transaksjoner Egenkapital per 30.september ( ) *Kjøp av 30 % av aksjene i Ski Næring & Boligutvikling AS.

11 Oppstilling av konsoliderte kontantstrømmer (Beløp i kroner) Note Q Q Operasjonelle aktiviteter Resultat før skatt (15 522) Betalt skatt (15 128) (15 870) (15 128) (15 870) Avskrivninger Realisert tap på investeringseiendom Realisert gevinst salg av selskap (2 947) Endring i varelager ( ) ( ) ( ) ( ) Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i øvrig arbeidskapitalgjeld (1 126) (5 207) (35 229) Betalte renter Netto kontantstrøm fra/(brukt i) operasjonelle aktiviteter (videreført virksomhet) ( ) ( ) ( ) ( ) Netto kontantstrøm fra/(brukt i) operasjonelle aktiviteter (nedlagt virksomhet) (16 196) Netto kontantstrøm fra/(brukt i) operasjonelle aktiviteter ( ) ( ) ( ) ( ) Investeringsaktiviteter Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler (933) - (3 639) (1 084) Innbetalinger ved avgang av virksomhet og datterselskaper Kjøp av virksomhet (33 500) Kjøp av aksjer (181) Tilbakebetaling lån ikke-kontrollerende interesser (27) Lån til ikke-kontrollerende interesser Netto kontantstrøm fra/(brukt i) investeringsaktiviteter (830) (782) Finansieringsaktiviteter Transaksjoner med ikke-kontrollerende interesser (60 000) Nedbetaling av gjeld (38 067) ( ) ( ) ( ) Innbetalinger ved opptrekk av gjeld Betalte renter (10 401) (9 536) (44 746) (28 836) Innbetalinger ved opptrekk av ikke rentebærende gjeld (56 487) Utbytte til minoriteter - - (3 125) (13 712) Utbytte til aksjonærer i Solon Eiendom ASA - - (64 546) (50 000) Kapitalforhøyelse ved emisjon Transaksjonskostnader emisjon (672) - (2 036) (5 767) Netto kontantstrøm fra/(brukt i) finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter i starten av perioden Kontanter og kontantekvivalenter i slutten av perioden

12 Utvalgte noter til kvartalsregnskapet 1. Generell informasjon og regnskapsprinsipper Solon Eiendom ASA ("Selskapet") og dets datterselskaper (samlet Konsernet ) er et boligutviklingskonsern hvor hovedaktiviteten er utvikling og salg av enheter. Den konsoliderte finansielle informasjonen består av konsernet og konsernets eierinteresser i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Konsernets konsoliderte finansielle informasjon er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapportering. Rapporten inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som kreves for årsregnskap og må leses i sammenheng med konsernregnskapet for Solon Eiendom ASA for Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av den finansielle informasjonen for kvartalet samsvarer med prinsippene benyttet i konsernregnskapet for regnskapsåret Regnskapsmessige vurderinger, estimater og antakelser Ledelsen må som del av utarbeidelsen av delårsregnskapet foreta vurderinger, estimater og antakelser som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og rapporterte beløp på eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader. Faktiske resultater kan avvike fra disse estimatene. I utarbeidelsen av den konsoliderte finansielle informasjonen for kvartalet er de vesentlige vurderingene foretatt av ledelsen i anvendelsen av konsernets regnskapsprinsipper og hovedkildene til estimatusikkerhet i hovedsak de samme som ble anvendt i konsernregnskapet for regnskapsåret Segmentinformasjon Ledelsen har fastsatt segment, basert på rapporter, gjennomgått av daglig leder og ledergruppen som brukes til å ta strategiske beslutninger. Informasjonen nedenfor ble rapportert til daglig leder og ledergruppen ved periodens slutt. Segmentet er definert som Boligutvikling, i tillegg har konsernet uallokerte inntekter og kostnader. Det som gjelder «øvrig» har i 2017 vært knyttet til drift i Bionor Pharma, samt andre aktiviteter som ikke er direkte knyttet til boligutvikling. Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte entreprisekostnader i forhold til totalt estimert entreprisekostnad og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også beregnet fortjeneste for enheter der det er inngått salgsavtaler. Konsernledelsen vurderer resultatene fra segmentet basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før «avskrivning og amortisering», «øvrige gevinster (tap)». I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av risiko og kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. 11

13 Bruk av nye standarder Nye standarder som har tredd i kraft IFRS 9 Finansielle instrumenter IFRS 9 vedrører finansielle instrumenter og har erstattet IAS 39 Finansielle instrumenter. Standarden tredde i kraft 1. januar Kategoriene for finansielle eiendeler har endret seg. Kategoriene som er relevante for Solon Eiendom er: - Amortisert kost - Virkelig verdi over resultatet - Virkelig verdi mot utvidet resultat De nye kategoriene har ingen innvirkning på måling av finansielle eiendeler. Dette har bare innvirkning på klassifiseringen av finansielle instrumenter i noteverket. IFRS 15 Inntekter fra kontrakter med kunder IFRS 15 gjelder for kontrakter med kunder, og tredde i kraft for regnskapsåret som begynte 1. januar Det grunnleggende prinsippet i IFRS 15 er at inntekter innregnes med en verdi som reflekterer vederlaget for varer og tjenester som overføres til kunder. Etter tidligere lovgivning har inntektene til Solon Eiendom fra boligutvikling blitt bokført ved overlevering av bolig til sluttbruker (fullført kontrakt). Ved innføring av de nye reglene vil det ikke være noen endring av dette prinsippet og ny standard får dermed ikke noen effekt på selskapets. I segmentnoten vil Solon Eiendom fortsette å bruke løpende avregning for å vise prosjektenes inntekt basert på fullførings- og salgsgrad. Nye standarder som ikke har tredd i kraft IFRS 16 Leieavtaler IFRS 16 erstatter IAS 17 og dens tolkninger, inkludert IFRIC 4. Solon Eiendom implementerer standarden med virkning fra 01.januar 2019 som er fristen for implementering. IFRS 16 angir prinsipper for innregning, måling, presentasjon og noteopplysninger for leieavtaler. Standarden krever at leietakere balansefører alle leieavtaler i tråd med modell tilsvarende den for finansielle leieavtaler under IAS 17. Solon Eiendom har et begrenset antall leiekontrakter, beregninger viser at innføring av IFRS 16 ikke vil ha noen vesentlig effekt på konsernets.

14 Note 2 Segmentinformasjon Q Q IFRS 15- IFRS 15- Boligutvikling Øvrig Total Boligutvikling Øvrig (Beløp i kroner) justeringer justeringer Total Driftsinntekter (255) ( ) (66 328) Prosjektkostnad (2 179) ( ) (39 933) Andre driftskostnader (324) (1 296) Avskrivninger (1 783) EBITDA (81 209) (6 285) (4 130) (26 395) EBITDA-margin 17 % 17 % Prosjektresultat* Solon Eiendoms andel Prosjektmargin* 21 % 20 % Enheter under bygging Overleverte enheter Solgte enheter *Se "definisjoner og utregninger" for beregning av prosjektresultat og prosjektmargin IFRS 15- IFRS 15- Boligutvikling Øvrig Total Boligutvikling Øvrig (Beløp i kroner) justeringer justeringer Total Driftsinntekter ( ) ( ) Prosjektkostnad (2 179) ( ) ( ) Andre driftskostnader Avskrivninger (1 469) EBITDA (3 889) (92 243) (13 107) (86 364) EBITDA-margin 20 % 18 % Prosjektresultat* Solon Eiendoms andel Prosjektmargin* 24 % 23 % Enheter under bygging Overleverte enheter Solgte enheter *Se "definisjoner og utregninger" for beregning av prosjektresultat og prosjektmargin 13

15 Note 3 Varelager Konsernet har tomter og varekost (utviklingskostnader) som er aktivert som varelager både for prosjekter under regulering og for salg / bygging. Varelageret vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. (Beløp i kroner) Tomter Prosjekter under utvikling Ferdigstilte enheter Sum varelager (eiendom) Note 4 Rentebærende gjeld (Beløp i 1000 kroner) Langsiktig rentebærende gjeld Tomtelån Byggelån Andre - - Sum langsiktig rentebærende gjeld Kortsiktig rentebærende gjeld Tomtelån Byggelån Andre Sum kortsiktig rentebærende gjeld Sum rentebærende gjeld Konsernet hadde per 31. desember 2018 en ubenyttet kassekreditt på NOK 50 millioner, samt en ubenyttet trekkfasilitet på NOK 150 millioner. Særskilte lånebetingelser Konsernet har låneavtaler som stiller finansielle betingelser om at konsernet må (a) ha minimum NOK 400 millioner i per 31. desember, (b) ha en akkumulert salgsgrad for enheter i produksjon på minimum 67,5 % og (c) ha en minimumslikviditet på NOK 50 millioner. I tillegg er det finansielle betingelser knyttet til standard informasjon relatert til endringer i eierskap, aksjekapitalnedsettelse, salg av forretningsområder og utbytte. Alle særskilte lånebetingelser er overholdt i hele regnskapsperioden. Pantsatte eiendeler Varelager, inkludert prosjekter under utvikling, tomter og ferdige enheter med bokført verdi den 31. desember 2018 på NOK tusen er stilt som sikkerhet. I tillegg er forskudd på 10 %, mottatt fra kunder, sikret som krevet gjennom 47 i Bustadoppføringsloven. Note 5 Transaksjoner med nærstående parter Det har i løpet av 2018 ikke vært noen vesentlige transaksjoner med nærstående. Se note 20 i konsernregnskapet for året 2017 for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år. 14

16 Note 6 Hendelser etter balansedato Selskapet har etter årsslutt gjennomført en reparasjonsemisjon som ble overtegnet. Provenyet fra den rettede emisjonen i desember samt reparasjonsemisjon vil brukes til ytterligere tomtekjøp samt styrking av selskapets. Alternative resultatmål (APM) Alternative resultatmål, det vil si økonomiske resultater utenfor rammebetingelsene for finansiell rapportering, benyttes av Solon Eiendom for å gi tilleggsinformasjon ved å ekskludere poster som i Solon Eiendoms syn ikke gir en god indikasjon på de periodiske driftsresultatene eller kontantstrømmene til konsernet. Alternative resultatmål gis for å kunne bedre sammenligningen mellom resultatene og kontantstrømmene fra periode til periode, og det er Solon Eiendoms erfaring at disse ofte brukes av analytikere, investorer og andre parter. Ledelsen benytter også alternative resultatmål internt for å måle ytelse når det gjelder langsiktige mål og som grunnlag for ytelsesrelatert lønn. Disse tiltakene er justerte IFRS-måltall som er definert, beregnet og brukt på en konsistent og gjennomsiktig måte gjennom årene og gjennom selskapets finansielle rapportering der det er relevant. Operasjonelle tiltak som, men ikke begrenset til, antall solgte enheter og overleverte enheter etc. er ikke definert som alternative resultatmål. Alternative resultatmål bør ikke betraktes som en erstatning for måltall i samsvar med IFRS. Opplysninger om alternative måltall er underlagt etablerte interne kontrollprosedyrer. Solon Eiendoms alternative resultatmål: Egenkapital-grad: Sum delt på sum og gjeld. Selskapet mener at dette viser styrken selskapet har til å oppta langsiktig gjeld i forbindelse med finansiering av virksomheten. EBITDA fra løpende avregning: Er driftsresultat i segmentet før amortisering og avskrivninger. Selskapet har inkludert Segment EBITDA som tilleggsinformasjon fordi Solon Eiendom mener at måltallet gir relevant informasjon om Selskapets evne til å betjene gjeld og for å sammenligne resultatene med andre selskap. Rapportert EBITDA: Er rapportert driftsresultat før amortisering og avskrivninger. Selskapet har inkludert EBITDA som tilleggsinformasjon fordi Solon Eiendom mener at måltallet gir relevant informasjon om Selskapets evne til å betjene gjeld og for å sammenligne resultatene med andre selskap. Netto rentebærende gjeld: Kortsiktig og langsiktig rentebærende gjeld justert for Solon Eiendoms kontanter og kontantekvivalenter. Solon Eiendom mener at netto rentebærende gjeld er en meningsfullt måltall fordi det gir en indikasjon over minimums finansiering nødvendig for Selskapet på balansedatoen. Resultat fra prosjekter løpende avregning: Segment driftsinntekter fra prosjekter minus segment driftskostnader fra prosjekter. Solon Eiendom mener at dette gir meningsfullt informasjon om inntjening fra prosjektene før andre driftskostnader målt etter løpendeavregning for å kunne sammenligne virksomheten mot andre selskap. Solon Eiendoms andel av resultat fra prosjekter: Resultat fra prosjekter minus minoritetens andel av resultat. Solon Eiendom mener at dette gir meningsfullt informasjon om inntjening fra prosjektene før andre driftskostnader målt etter løpendeavregning for å kunne sammenligne virksomheten mot andre selskap. Prosjektmargin løpende avregning: Resultat fra prosjekter delt på driftsinntekter fra prosjekter. Solon Eiendom mener at dette gir meningsfullt informasjon om prosjektene før å kunne sammenligne virksomheten mot andre selskap. 15

17 Alternative resultatmål (fortsetter) (Beløp i kroner) Q Q EK-grad Sum Sum og gjeld EK-grad 22 % 24 % 22 % 24 % EBITDA fra løpende avregning Driftsinntekter Driftsresultat Avskrivninger EBITDA EBITDA-margin 17 % 17 % 20 % 18 % EBITDA Driftsresultat (7 199) Avskrivninger EBITDA (6 285) Netto rentebærende gjeld Rentebærende gjeld Kontanter Sum netto rentebærende gjeld Resultat fra prosjekter - løpende avregning Driftsinntekter Andre inntekter Driftsinntekter fra løpende avregning Driftskostnader fra løpende avregning Resultat fra prosjekter Solon Eiendoms andel - resultat fra prosjekter Resultat fra prosjekter minoritetens andel av resultat fra prosjekter Solon Eiendoms andel av resultat fra prosjekter Prosjektmargin - løpende avregning Resultat fra prosjekter Driftsinntekter fra prosjekter Prosjektmargin 21 % 20 % 24 % 23 % 16

18 For mer informasjon, vennligst kontakt: Stig L. Bech, CEO Solon Eiendom ASA Telefon: , e-post: Scott Danielsen, CFO Solon Eiendom ASA Telefon: , e-post: Om Solon Eiendom Solon Eiendom er en norsk eiendomsutvikler som fokuserer på boligprosjekter i regionene Oslo og Akershus.