Rapport for fjerde kvartal

Transkript

1 Q Rapport for fjerde kvartal

2 Hovedpunkter i fjerde kvartal 2016 Driftsinntekter NOK 886 millioner (882) EBITDA justert* NOK 170 millioner (133) og ordinært EBITDA-resultat NOK 134 millioner (95) 161 enheter solgt (209) og 171 enheter lagt ut for salg (191) Igangsatt bygging av 196 enheter (171) Ferdigstilt 255 enheter (258) og overlevert 254 enheter (235) Totalt enheter under bygging ved utgangen av året (1 339), hvorav 85 prosent er solgt (79), med samlet salgsverdi på NOK millioner (4 740) ved utgangen av kvartalet 98 prosent av boligene som ferdigstilles i 2017 er solgt, 87 prosent av boligene som ferdigstilles i 2018 er solgt Inngått avtale om kjøp av tomten Fornebu sentrum 50/50-samarbeid med Mohn-familien Styret foreslår et utbytte på NOK 0,95 per aksje for andre halvår Samlet utbytte for 2016 blir da NOK 1,60 per aksje. (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor) * EBITDA justert er fratrukket finanskostnader som inngår i prosjektkostnadene Nøkkeltall (beløp i kroner) Q Q IFRS hovedtall Driftsinntekter EBITDA EBITDA justert* Driftsresultat Resultat før skatt Kontantstrøm fra drift Netto kontantstrøm Rentebærende gjeld Totale eiendeler Egenkapital EK-grad 42,1 % 40,8 % 42,1 % 40,8 % Resultat per aksje i kroner 1,24 0,72 3,21 3,00 Segmentrapportering: Driftsinntekter EBITDA** EBITDA-margin 22,5 % 14,6 % 19,5 % 15,2 % Nøkkeltall: Antall solgte enheter Antall igangsatte enheter Antall overleverte enheter Antall ferdigstilte enheter * EBITDA justert er fratrukket finanskostnader som inngår i prosjektkostnadene, se note 6 for detaljer ** EBITDA er driftsresultat før avskrivninger, gevinst (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskaper 1

3 Finansiell gjennomgang Sammendratt totalresultat (beløp i kroner) Q Q Sum driftsinntekter Prosjektkostnader Andre driftskostnader, lønns- og personalkostnader og avskrivninger Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og øvrige gevinster (tap) Sum driftskostnader Driftsresultat Netto finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Resultat fjerde kvartal 2016 (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor. Tallene er ureviderte.) Selvaag Bolig hadde driftsinntekter på NOK 885,5 millioner i fjerde kvartal 2016 (882,0). Av dette utgjorde inntekter fra overleverte enheter NOK 808,2 millioner (870,0). Videre ble det solgt en næringstomt på Lørenskog for NOK 55,0 millioner. Øvrige inntekter kom fra aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie av næringslokaler. Det ble overlevert 254 enheter i perioden (235), hvorav 252 enheter var fra konsoliderte prosjektselskaper (235). Samlede prosjektkostnader utgjorde NOK 677,0 millioner i kvartalet (716,0), hvorav NOK 35,9 millioner var tidligere aktiverte finanskostnader (37,9). De samlede prosjektkostnadene var i hovedsak byggekostnader fra overleverte boliger, samt prosjektkostnader fra prosjekter som ikke kvalifiserte for aktivering som varelager. Driftskostnader eksklusive prosjektkostnader og resultatandeler fra tilknyttede selskaper endte på NOK 70,9 millioner i perioden (65,3). Av dette utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 35,4 millioner (29,3). Det ble i tillegg balanseført lønnskostnader knyttet til boliger under bygging på til sammen NOK 7,4 millioner (6,8) i kvartalet. Disse lønnskostnadene vil resultatføres som prosjektkostnad ved fremtidige overleveringer. Andre driftskostnader utgjorde NOK 33,7 millioner kroner i perioden (29,9), hvorav NOK 13,8 millioner (13,8) var salgs- og markedskostnader. Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter var NOK 5,3 millioner i kvartalet (-11,4). Tilsvarende kvartal i fjor inneholdt en nedskrivning på NOK 10,0 millioner. Øvrig nedgang skyldes flere deleide prosjekter der boliger ennå ikke er overlevert. EBITDA justert for finanskostnader som inngår i prosjektkostnadene ble NOK 170,1 millioner (133,3), tilsvarende en margin på 19,2 prosent (15,1). Ordinært EBITDA endte på NOK 134,2 millioner (95,4) i kvartalet. Det tilsvarer en margin på 15,2 prosent (10,8). Konsernets samlede avskrivninger utgjorde NOK 1,8 millioner i perioden (6,2). Lavere avskrivninger skyldes i hovedsak immaterielle eiendeler som er ferdig avskrevet. Driftsresultatet endte dermed på NOK 132,4 millioner (89,2). Netto finansposter var NOK -4,9 millioner i perioden (-8,6), slik at resultat før skatt utgjorde NOK 127,5 millioner i kvartalet (80,6). Skattekostnaden for kvartalet er beregnet til NOK 11,7 millioner (13,1), tilsvarende en effektiv skattesats på 9,1 prosent. Den lave skattesatsen skyldes skattefritt salg av aksjer i et av selskapets boligprosjekter på Løren og engangseffekt fra lavere utsatt skatt som følge av reduksjon i skattesats fra 25 prosent til 24 prosent gjeldende fra årsskiftet. Følgelig endte konsernets resultat etter skatt for 2

4 fjerde kvartal 2016 på NOK 115,8 millioner (67,5). Resultatet er fordelt med NOK 115,7 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (67,6) og NOK 0,1 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer (-0,1). Resultat 2016 (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor. Tallene er ureviderte.) For helåret 2016 hadde Selvaag Bolig driftsinntekter på NOK 3 000,4 millioner (3 245,0). Inntekter fra overleverte enheter utgjorde NOK 2 869,0 millioner (3 177,4). Øvrige inntekter var relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie. Det ble i løpet av året overlevert 869 boliger (893), hvorav 840 var fra konsoliderte prosjektselskaper (860). Prosjektkostnader for året utgjorde NOK 2 379,8 millioner (2 608,5), hvorav NOK 100,4 millioner var tidligere aktiverte finanskostnader (110,5). Dette var i hovedsak byggekostnader for overleverte boliger, samt prosjektkostnader fra andre prosjekter som ikke kvalifiserer for aktivering som varelager. Driftskostnader uten prosjektkostnader og tilknyttede selskaper var NOK 251,3 millioner i perioden (241,5). Av dette utgjorde lønns- og personalkostnader NOK 109,4 millioner (97,1). I tillegg ble det balanseført lønnskostnader på til sammen NOK 26,9 millioner på boliger under oppføring (31,4). Dette er kostnader som vil resultatføres som prosjektkostnad ved overlevering. Andre driftskostnader endte på NOK 121,9 millioner (120,4). Av dette utgjorde salgs -og markedskostnader NOK 49,3 millioner (51,4). Andel av resultat og gevinst/tap ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter var på NOK -7,1 millioner (8,3). Nedgangen skyldes hovedsakelig færre overleverte enheter i deleide prosjekter enn i EBITDA justert for finanskostnader som inngår i prosjektkostnadene ble NOK 514,4 millioner (538,9), tilsvarende en margin på 17,1 prosent (16,6). Ordinær EBITDA endte på NOK 414,0 millioner (428,4), tilsvarende en margin på 13,8 prosent (13,2). Konsernet solgte seg ned til 50 prosent eierandel i prosjektet Kaldnes Brygge i Tønsberg. Gevinsten inngår i linjen øvrige gevinster (tap), og er inkludert i både ordinært og justert EBITDA. Konsernets driftsresultat for 2016 endte på NOK 393,9 millioner (404,3). Netto finansposter utgjorde NOK -29,3 millioner i perioden (-33,1). Resultat før skatt ble NOK 364,6 millioner (371,2). Skattekostnaden utgjorde NOK 63,7 millioner (91,8), slik at konsernets resultat etter skatt for helåret 2016 endte på NOK 300,9 millioner (279,4). Resultatet er fordelt med NOK 301,2 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (281,1) og NOK - 0,3 millioner til ikke-kontrollerende aksjonærer (-1,7). Kontantstrøm Konsernets netto kontantstrøm fra driften var NOK 77,0 millioner i fjerde kvartal (149,3). Reduksjonen skyldes hovedsakelig økning i betalt skatt. For helåret hadde konsernet en kontantstrøm fra driften på NOK 440,3 millioner (465,9). Som for fjerde kvartal skyldes nedgangen fra året før økt betalt skatt inneholdt betydelige utbetalinger til kjøp av nye tomter. Disse ble motvirket av positiv effekt fra reduserte kundefordringer mot klientkonto hos oppgjørsformidler for overleverte boliger. Ofte vil innbetaling fra overleverte prosjekter skje i påfølgende kvartal fordi pengene står på meglers konto til tinglysning er klar. Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var NOK -11,1 millioner i kvartalet (5,4). Endringen fra fjerde kvartal 2015 skyldes hovedsakelig økte investeringer i deleide selskaper og lån gitt til disse. Årets kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var NOK - 14,8 millioner (-15,5). Netto kontantstrøm fra finansieringsaktivitetene var på NOK 77,0 millioner i kvartalet (-287,0). Tilbakekjøp av egne aksjer i forbindelse med aksjeprogram til ansatte og salg av aksjer til ansatte utgjorde netto utbetalinger på NOK 5,3 millioner i kvartalet (10,4). Endringen i kontantstrøm fra fjerde kvartal 2015 skyldes hovedsakelig at denne inkluderte betaling av utbytte på NOK 65,6 millioner til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA, samt høyere nedbetaling av byggelån. 3

5 For helåret 2016 var netto kontantstrøm fra finansaktivitetene NOK 211,5 millioner (-344,1). Endringen i kontantstrøm sammenlignet med året før skyldes hovedsakelig lavere nedbetaling av byggelån og noe lavere utbetaling av utbytte. Ved utgangen av perioden utgjorde konsernets samlede beholdning av kontanter og kontantekvivalenter NOK 886,2 millioner (672,3), opp NOK 142,9 millioner fra tre måneder tidligere. Sammendratt kontantstrøm (beløp i kroner) Q Q Resultat før skatt Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt Finansiell stilling Ved utgangen av fjerde kvartal 2016 var Selvaag Boligs totale varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) bokført til NOK 4 284,0 millioner mot NOK 4 390,4 millioner ved utgangen av foregående kvartal og NOK 4 715,4 millioner på samme tid i fjor. Nedgangen i perioden skyldes hovedsakelig overleverte enheter, delvis motvirket av høy byggeaktivitet. Det henvises til note 5 for ytterligere spesifikasjon av varelageret. Egenkapitalen utgjorde NOK 2 699,2 millioner ved utgangen av perioden (2 549,2), tilsvarende en egenkapitalandel på 42,1 prosent (40,8). Selvaag Bolig ASA utbetalte utbytte på NOK 60,9 millioner i tredje kvartal (0,0) og NOK 75,0 millioner i utbytte i andre kvartal (112,5). Årets utbetalinger gjelder for henholdsvis første halvår 2016 og andre halvår 2015, mens fjorårets utbetaling var for helåret Ikkekontrollerende interesser utgjorde NOK 9,3 millioner (9,6) av egenkapitalen. Ved utgangen av kvartalet hadde konsernet annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld på NOK 666,2 millioner (582,8). Av dette utgjorde forskuddsbetaling fra kunder NOK 467,7 millioner (297,6). Konsernets samlede rentebærende gjeld ved utgangen av kvartalet var NOK 2 573,3 millioner (2 618,0), hvorav NOK 2 038,7 millioner var langsiktig (1 846,7) og NOK 534,7 millioner kortsiktig (771,3). Ved utgangen av perioden hadde konsernet tomtelån på til sammen NOK 946,1 millioner (1 094,2). Lånene konverteres normalt til byggelån i takt med utviklingen av de respektive byggeprosjektene. Per 31. desember 2016 hadde konsernet to ubenyttede kassakredittfasiliteter, hver på NOK 150,0 millioner. Konsernet har et usikret obligasjonslån på NOK 500 millioner, notert på Oslo Børs i tredje kvartal Lånet har fem års løpetid og kvartalsvis rentebetaling fra og med 27. september Lånerenten er tremåneders NIBOR pluss 475 basispunkter. Låneavtalen stiller betingelser om at konsernet må 1) ha minimum 25,0 prosent egenkapitalgrad frem til slutten av juni 2017, og deretter 27,5 prosent frem til forfall i juni 2018, og 2) ha en salgsgrad på minimum 60 prosent for boliger i produksjon. Per 31. desember 2016 var begge kravene overholdt med egenkapitalgrad og salgsgrad på henholdsvis 42,1 og 85 prosent. 4

6 Netto rentebærende gjeld (beløp i kroner) Q Q Langsiktig rentebærende gjeld Kortsiktig rentebærende gjeld Kontanter og kontantekvivalenter Netto rentebærende gjeld Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i tre kategorier, 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA, 2) tomtelån og 3) byggelån. Per 31. desember 2016 hadde konsernet topplån på NOK 496 millioner, tomtelån på NOK 946 millioner og byggelån på NOK millioner. Topplånet besto av en obligasjon bokført til netto amortisert kost på NOK 496 millioner. Rentebærende gjeld per (NOKm) Per 31. desember 2016 ble rentene knyttet til tomtelån på NOK 539 millioner aktivert, mens renter knyttet til tomtelån på NOK 408 millioner ble belastet resultatet. Lån der rentekostnaden belastes resultatet (NOKm) Topplån Tomtelån Byggelån Totalt Rentekostnader på tomtelån belastes normalt resultatet frem til tomten er ferdig regulert. Tomtelånsrenter blir aktivert på tomten fra den dagen et prosjekt blir regulert, og belaster resultatet som del av varekostnaden ved overlevering av boligene. Byggelånsrenter aktiveres i byggeperioden og belaster varekostnaden på samme måte. 5

7 Driftsrapportering Hvert enkelt prosjekt følges opp individuelt i den daglige driften og driftsrapporteringen har således ett hovedsegment; Boligutvikling. I tillegg rapporteres segmentet «Øvrig». Segmentet Øvrig inneholder hovedsakelig servicetjenester i ferdigstilte Pluss-prosjekter og konsernadministrasjon som ikke er allokert ut på hovedsegmentet. I driftsrapporteringen benyttes løpende avregning av inntekter og fortjeneste, som er forskjellig fra IFRS som inntektsfører fortjeneste ved overlevering. I note 4 vises segmentinformasjonen avstemt mot regnskapstallene (IFRS). Segmenter fjerde kvartal 2016 Driftsinntekter EBITDA Driftsresultat (beløp i kroner) Q4 16 Q4 15 Q4 16 Q4 15 Q4 16 Q4 15 Boligutvikling Øvrig IFRS justeringer Sum konsern Segmenter 2016 Driftsinntekter EBITDA Driftsresultat (beløp i kroner) 12M 16 12M 15 12M 16 12M 15 12M 16 12M 15 Boligutvikling Øvrig IFRS justeringer Sum konsern Boligutvikling I segmentet Boligutvikling inngår alle Selvaag Boligs prosjekter uavhengig av geografisk beliggenhet da hvert enkelt prosjekt følges opp separat. Driftsinntektene fra boligutvikling utgjorde NOK 938,8 millioner i fjerde kvartal (713,6). Inntektene kommer fra totalt 26 prosjekter i produksjon, samt salg av en tomt på Lørenskog for NOK 55 millioner. Driftskostnadene, hovedsakelig bygge- og salgskostnader, er direkte relatert til prosjektene, og var i kvartalet på NOK 678,6 millioner (572,8). I segmentrapporteringen inkluderer Øvrig uallokert Segmentet Øvrig er sammensatt av flere aktiviteter i konsernet som alene ikke anses som kjernevirksomhet. I tillegg består segmentet av administrasjon og ledelse som ikke direkte kan henføres til prosjektene og således ikke er allokert til boligutviklingssegmentet. ikke byggekostnadene direkte relaterte finanskostnader (renter på byggelån). Dette avviker fra IFRS-resultatet hvor finanskostnader er en del av prosjektkostnaden ved overlevering. EBITDA (driftsresultat før avskrivninger, gevinster (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskaper) endte på NOK 260,2 millioner i perioden (140,9). Det tilsvarer en resultatmargin på 27,7 prosent (19,7). Den økte marginen kan i hovedsak tilskrives utviklingen i salgsprisene som blir realisert i prosjektene. I fjerde kvartal utgjorde driftsinntektene i segmentet NOK 8 millioner (4,6), mens driftskostnadene utgjorde NOK 54,8 millioner (40,8). Kostnadene er i hovedsak lønn til administrasjon og ledelse, samt sentral markedsføring. EBITDA endte dermed på NOK 46,8 millioner (-36,2). 6

8 Operasjonell gjennomgang Drift I løpet av kvartalet ble det solgt 161 boliger med en samlet verdi på NOK 764 millioner kroner. Boligmarkedet var spesielt sterkt i Stor-Oslo der Selvaag Bolig i dag har majoriteten av sine prosjekter. Det er stor aktivitet i konsernet og det ble igangsatt bygging av 196 boliger i perioden. For å synliggjøre verdiskapningen i konsernet viser segmentrapporteringen inntekter og kostnader fra de ulike prosjektene med løpende avregningsmetode som regnskapsprinsipp. Prosjekter Konsernet har prosjekter i Oslo, Bærum, Asker, Lørenskog, Moss, Oppegård, Stavanger, Sandnes, Sola, Tønsberg, Trondheim, Bergen og Stockholm. I Stockholm, Asker, Stavanger, Sandnes og Sola var det imidlertid ingen prosjekter under bygging i fjerde kvartal. Kvartalsvis utvikling i prosjektportefølje Q4 15 Q1 16 Q2 16 Q3 16 Q4 16 Antall solgte enheter Antall igangsatte enheter Antall ferdigstilte enheter Antall overleverte enheter Antall enheter under bygging Andel solgte enheter under bygging 79 % 80 % 83 % 90 % 85 % Antall ferdigstilte ikke solgte enheter Salgsverdi av bolig i produksjon (NOK millioner) Kjøp og salg av eiendom Selvaag Bolig har inngått avtale om kjøp av tomten Fornebu sentrum. Prosjektet skal utvikles i et samarbeid med Mohn-familien. Dersom reguleringsprosessen går som planlagt, vil de første boligene på området være klare for salg i Det ble solgt en næringstomt på Lørenskog i kvartalet. Salgsutvikling og fremdrift I fjerde kvartal 2016 solgte Selvaag Bolig 161 enheter (209). Salgsvolumet omfatter selskapets konsoliderte prosjektselskaper, samt konsernets relative andel av solgte boliger i deleide prosjekter. 7

9 Antall solgte enheter Verdi av solgte enheter (NOKm) Q1 Q2 Q3 Q4 # enheter 209 # enheter 280 # enheter 326 # enheter 277 # enheter 161 Q4 15 Q1 16 Q2 16 Q3 16 Q4 16 Det totale salget på 161 enheter i fjerde kvartal fordelte seg på 137 enheter i Stor-Oslo og 24 enheter i resten av Norge. Salgsallokering 15% 0% I perioden hadde Selvaag Bolig salgsstart på fem prosjekter som til sammen omfatter 171 boliger (191). Salgsstarter i kvartalet Prosjekt # enheter Boligtype Region Bjørnåsen 20 Rekkehus Stor-Oslo Hovinenga 63 Leiligheter Stor-Oslo Kaldnes 12 Leiligheter Stor-Oslo Lørenporten 58 Leiligheter Stor-Oslo Nybyen Økern 18 Leiligheter Stor-Oslo Totalt % Det ble igangsatt bygging av 196 enheter (171) i løpet av kvartalet. Det kan være store variasjoner i antall igangsettelser fra kvartal til kvartal. Igangsettelser skjer normalt først når 60 prosent av verdien i et prosjekt er solgt. Stor Oslo Resten av Norge Utland Den samlede salgsverdien av de 161 enhetene som ble solgt i perioden var på NOK 764 millioner. I tilsvarende periode i fjor ble det solgt 209 enheter til en verdi av NOK 751 millioner. Igangsatte boliger (# enheter) Prosjekt # enheter Boligtype Region Heimdal Stasjon 42 Leilighet Trondheim Lørenporten 85 Leilighet Stor-Oslo Nybyen Økern 69 Leilighet Stor-Oslo Totalt 196 Ved utgangen av fjerde kvartal 2016 hadde Selvaag Bolig enheter (1 339) under bygging. De enhetene fordelte seg på enheter i Stor-Oslo og 139 i resten av Norge. Ordrereserven, det vil si salgsverdien på de enhetene (1 339) som var under bygging ved utgangen av kvartalet, var på NOK millioner (4 740). Det ble i løpet av perioden ferdigstilt 255 enheter (258) og overlevert 254 enheter (235), inkludert tidligere ferdigstilte enheter. De ferdigstilte enhetene fordelte seg på de seks prosjektene Lade Allé, Kornmoenga, Løren 5, Lørenskog Stasjonsby, Nybyen Økern og Vestparken. Ved utgangen av 8

10 kvartalet hadde konsernet 43 ferdigstilte enheter som ikke var solgt (65). Av de overleverte enhetene var 252 (235) i konsoliderte prosjektselskaper og to i et deleid prosjektselskap (0). Ferdigstilte enheter fordelt på prosjekt Prosjekt # enheter Boligtype Region Lade Alle 72 Leiligheter Trondheim Kornmoenga 27 Leiligheter Stor-Oslo Løren 5 36 Leiligheter Stor-Oslo Lørenskog Stasjonsby 55 Leiligheter Stor-Oslo Nybyen Økern 35 Leiligheter Stor-Oslo Vestparken 30 Leiligheter Stor-Oslo Totalt 255 Basert på forventet fremdrift i prosjektene, er det i første kvartal 2017 ventet ferdigstillelse av 63 enheter. For helåret 2017 antas ferdigstillelse av totalt 685 enheter. Forventet antall ferdigstilte enheter Q Q Q Q Q Forventet antall ferdigstilte deleide enheter Forventet antall ferdigstilte heleide enheter Aksjeinformasjon Ved utgangen av fjerde kvartal 2016 var det totalt 93,77 millioner utestående aksjer i selskapet, fordelt på aksjonærer. De 20 største aksjonærene kontrollerte tilsammen 81,1 prosent av totalt antall utestående aksjer. Største aksjonær er Selvaag Gruppen, med en eierandel på 53,5 prosent. Selvaag Boligs aksjekurs har i løpet av perioden variert mellom NOK 36,10 og NOK 43,60. Sluttkurs ved utgangen av kvartalet var NOK 40,00. Aksjekursen ved utgangen av foregående kvartal var NOK 40,40, slik at aksjekursen er ned 1 prosent i løpet av kvartalet. Totalt ble det i løpet av perioden omsatt 4,9 millioner aksjer, eller 5,2 prosent av totalt antall utestående aksjer. Samlet aksjeomsetning var på NOK 200,2 millioner i perioden, tilsvarende en gjennomsnittlig dagsomsetning på rundt NOK 3 millioner. 20 største aksjonærer per Aksjonær Antall aksjer Eierandel SELVAAG GRUPPEN AS ,5 % SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB *) ,6 % MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL *) ,0 % FLPS - ALL SECTOR SUB ,8 % PARETO AS ,2 % VERDIPAPIRFONDET PARETO INVESTMENT ,7 % HOLTA INVEST AS ,3 % VERDIPAPIRFONDET ALFRED BERG GAMBA ,1 % REGENTS OF THE UNIVERSITY OF MICHI ,1 % STOREBRAND NORGE I VERDIPAPIRFOND ,1 % MP PENSJON PK ,0 % EVERMORE GLOBAL VALUE FUND ,0 % JPMORGAN CHASE BANK, N.A., LONDON *) ,9 % J.P. MORGAN SECURITIES LLC *) ,8 % HOLBERG NORGE ,8 % STATE STREET BANK AND TRUST COMP *) ,7 % VERDIPAPIRFONDET DNB SMB ,7 % SELVAAG BOLIG ASA **) ,7 % JPMORGAN CHASE BANK, N.A., LONDON *) ,6 % BANAN II AS ,6 % Sum 20 største aksjonærer ,1 % Øvrige aksjonærer ,9 % Totalt antall aksjer ,0 % *) For ytterligere informasjon vedr. nominee-konti henvises det til: **) Gjelder kjøp av egne aksjer til bruk i aksjeprogram for ansatte. 9

11 Risiko og usikkerhetsfaktorer Som boligutvikler er Selvaag Bolig eksponert for risiko som kan påvirke konsernets virksomhet og økonomi. Risikofaktorene er knyttet til tomteutvikling, salg og gjennomføring av boligprosjekter, og kan deles inn i kategoriene markedsrisiko, operasjonell risiko og finansiell risiko. Konsernet prioriterer arbeidet med risikostyring og - håndtering, og har etablert rutiner og kontrollsystemer for å begrense og kontrollere risikoeksponeringen. Makroøkonomiske forhold, spesielt arbeidsledighet og rentenivå, samt demografiske endringer er faktorer som påvirker konsernets utvikling. For en utfyllende redegjørelse av selskapets risiko- og usikkerhetsfaktorer, henvises det til selskapets årsrapport, tilgjengelig på selskapets nettsider. Transaksjoner med nærstående Selvaag Bolig har i kvartalet solgt en næringstomt på Lørenskog til et datterselskap av Selvaag Gruppen AS for NOK 55 millioner. Se note 23 i selskapets årsrapporter for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år. Boligmarkedet Boligprisene økte kraftig i fjerde kvartal Ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) var de sesongjusterte boligprisene i gjennomsnitt 2,7 prosent høyere ved utgangen av fjerde kvartal 2016 enn tre måneder tidligere, og 10,1 prosent høyere enn ved utgangen av fjerde kvartal Prisene på blokkleiligheter steg mest, med en økning på 4,4 prosent i fjerde kvartal. I samme periode hadde småhus og eneboliger en prisvekst på henholdsvis 1,9 og 1,8 prosent. Prisutviklingen i kvartalet har vært positiv i alle Selvaag Boligs kjerneområder. I Oslo og Bærum økte prisene samlet med 5,2 prosent i kvartalet og var 21,7 prosent høyere enn ved utgangen av fjerde kvartal I Akershus utenom Bærum økte prisene med 4,7 prosent og var 14,3 prosent høyere enn for ett år siden. I Stavanger økte prisene med 2,6 prosent og var 0,4 prosent høyere enn på samme tid i Prisene i Bergen økte med 3,0 prosent og var 3,2 prosent høyere enn for ett år siden. I Trondheim økte prisene med 1,9 prosent og var 9,1 prosent høyere enn på samme tidspunkt i Statistikk fra Eiendomsverdi viser at det er historisk høy etterspørsel etter og lavt tilbud av boliger i Oslo-området, mens det i Trondheim og Bergen er bedre balanse. Markedet i Stavanger-området er i bedring, med prisvekst og vesentlig fall antall brukte boliger til salgs. Fremtidsutsikter Urbanisering og høy befolkningsvekst gir, ifølge SSB, et stort behov for nye boliger i Norge og da spesielt i Selvaag Boligs kjerneområder i og rundt Stor-Oslo, Stavanger, Bergen og Trondheim. Selskapet er godt posisjonert med store prosjekter sentralt i alle disse områdene. Dersom ikke varelageret av boliger vokser betydelig eller de makroøkonomiske forholdene forverres vesentlig, ligger alt til rette for et godt marked for Selvaag Bolig i kommende perioder. 10

12 Kvartalsregnskap IFRS Oppstilling av totalresultat (beløp i kroner, unntatt resultat per aksje) Q Q Salgsinntekter Øvrige inntekter Sum driftsinntekter Prosjektkostnader Lønns- og personalkostnader Avskrivninger Andre driftskostnader Øvrige gevinster (tap), netto Andel av resultat fra tilknyttede selskaper Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Netto finanskostnader Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Øvrige resultatelementer Omregningsdifferanser Totalresultat for perioden Resultat etter skatt for perioden fordelt på: Ikke-kontrollerende interesser Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Totalresultat for perioden fordelt på: Ikke-kontrollerende interesser Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Resultat per aksje for resultat etter skatt fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA: Resultat per aksje (ordinært og utvannet) i kroner 1,24 0,72 3,21 3,00 Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 11

13 Oppstilling av finansiell stilling (beløp i kroner) Note Q Q EIENDELER Anleggsmidler Goodwill Andre immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Andre anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager (eiendom) Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Ikke-kontrollerende interesser Sum egenkapital GJELD Langsiktig gjeld Pensjonsforpliktelser Forpliktelse ved utsatt skatt Avsetninger Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld Langsiktig rentebærende gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Kortsiktig rentebærende gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 12

14 Oppstilling av endringer i egenkapital Andre Tilbakeholdt reserver resultat Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Overkursfond (beløp i kroner) Aksjekapital Annen Akkumulerte innskutt omregningsdifferanser kapital Ikkekontrollerende interesser Sum egenkapital EGENKAPITAL PER 1. JANUAR *) Transaksjoner med eierne: Utbytte Tilbakekjøp av aksjer Salg av aksjer til ansatte Utdeling til ikke-kontrollerende aksjonærer Totalresultat for perioden: Resultat etter skatt for perioden Øvrige resultatelementer for perioden EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER *) EGENKAPITAL PER 1. JANUAR *) Transaksjoner med eierne: Utbytte Tilbakekjøp av aksjer Salg av aksjer til ansatte Utdeling til ikke-kontrollerende aksjonærer Totalresultat for perioden: Resultat etter skatt for perioden Øvrige resultatelementer for perioden EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER *) Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert *) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig Konsern. 13

15 Oppstilling av kontantstrømmer (beløp i kroner) Q Q KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Resultat før skatt Betalt skatt Avskrivninger Øvrige gevinster (tap), netto Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Endring i varelager (eiendom) Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endringer i øvrige arbeidskapitaleiendeler Endringer i øvrig arbeidskapitalgjeld Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt Innbetalinger ved avgang av tilknyttede selskaper og tilknyttede virksomheter Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper Innbetalinger ved avgang av andre investeringer Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer Utbytter og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved opptrekk av gjeld Nedbetaling av gjeld Netto endring i kassekreditt Utbytte betalt til aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Utbetaling av overskuddsdeling og utbytte til ikke-kontrollerende interesser i datterselskaper Tilbakekjøp av aksjer Selvaag Bolig ASA Salg av aksjer Selvaag Bolig ASA Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 14

16 Utvalgte noter til kvartalsregnskapet 1. Generell informasjon og regnskapsprinsipper Selvaag Bolig ASA ("Selskapet") og dets datterselskaper (samlet Konsernet ) er et eiendomsutviklingskonsern hvor hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger. Den konsoliderte finansielle informasjonen består av konsernet og konsernets eierinteresser i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Konsernets konsoliderte finansielle informasjon er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapportering. Rapporten inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som kreves for årsregnskap og må leses i sammenheng med konsernregnskapet for Selvaag Bolig ASA for Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av den finansielle informasjonen for kvartalet samsvarer med prinsippene benyttet i konsernregnskapet for regnskapsåret Konsernet har ennå ikke evaluert effekten av å innføre nye, reviderte eller endrede standarder med senere implementeringsdato. 2.Regnskapsmessige vurderinger, estimater og antakelser Ledelsen må som del av utarbeidelsen av delårsregnskapet foreta vurderinger, estimater og antakelser som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og rapporterte beløp på eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader. Faktiske resultater kan avvike fra disse estimatene. I utarbeidelsen av den konsoliderte finansielle informasjonen for kvartalet er de vesentlige vurderingene foretatt av ledelsen i anvendelsen av konsernets regnskapsprinsipper og hovedkildene til estimatusikkerhet i hovedsak de samme som ble anvendt i konsernregnskapet for regnskapsåret Transaksjoner med nærstående parter Se note 23 i konsernregnskapet for året 2015 for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år. 4. Segmentinformasjon Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling. I tillegg består segmentet Øvrig av servicetjenester, samt uallokerte inntekter og kostnader. Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av risiko og kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under "Avstemming EBITDA til Driftsresultat". Konsernet vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før "Avskrivning", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter". Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon. 15

17 Fjerde kvartal 2016 (beløp i kroner) Bolig- utvikling Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA til Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A I/A Overleverte enheter 254 I/A I/A Fjerde kvartal 2015 (beløp i kroner) Bolig- utvikling Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA mot Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A I/A Overleverte enheter 235 I/A I/A 16

18 Per 31. Des 2016 (beløp i kroner) Bolig- utvikling Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA til Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A I/A Overleverte enheter 869 I/A I/A Per 31. Des 2015 (beløp i kroner) Bolig- utvikling Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA mot Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A I/A Overleverte enheter 893 I/A I/A 17

19 5. Varelager - eiendom Konsernet har tomter og bygg som utgjør eiendom og er ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, eiendom for videresalg, og eiendom under utvikling og bygging. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. (beløp i kroner) Q Q Råtomt Prosjekter under utvikling Ferdigstilte enheter Regnskapsført verdi Prosjektkostnader og EBITDA Konsernet kostnadsfører alle direkte henførbare kostnader i byggeprosjekter som prosjektkostnader. Dette inkluderer også finanskostnader. Nedenfor er en splitt som viser prosjektkostnaden og EBITDA med og uten finanskostnader. (beløp i kroner) Q Q Prosjektkostnader hvorav: Finanskostnader Øvrige prosjektkostnader (beløp i kroner) Q Q EBITDA EBITDA-margin 15,2 % 10,8 % 13,8 % 13,2 % EBITDA justert (ekskl. finanskostnader) EBITDA-margin justert (ekskl. finanskostnader) 19,2 % 15,1 % 17,1 % 16,6 % 18

20 For mer informasjon: Baard Schumann, administrerende direktør Selvaag Bolig ASA Telefon: , e-post: Sverre Molvik, finansdirektør Selvaag Bolig ASA Telefon: , e-post: Om Selvaag Bolig Selvaag Bolig ASA er et boligutviklingsselskap som styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har til enhver tid flere tusen boliger under utvikling, og fokuserer på vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. Selvaag Bolig viderefører Selvaags 60 år lange historie og erfaring, og har et bredt utvalg boligtyper som deles inn i merkenavnene Start, Hjem og Pluss. Selskapets hovedkontor er på Ullern i Oslo.