Rapport for fjerde kvartal

Transkript

1 Q Rapport for fjerde kvartal

2 Høydepunkter i fjerde kvartal 2012 Driftsinntekter på NOK 1 252,1 millioner (166,9) og driftsresultat på NOK 222,2 millioner (-34,8) Godt salg med 221 solgte enheter (145) Det var salgsstart på 293 boliger (124) Det ble igangsatt bygging av 383 enheter (98), samt ferdigstilt 309 enheter (80) hvorav 302 ble overlevert. I tillegg ble det overlevert syv tidligere ferdigstilte enheter. Totalt enheter var under bygging ved utgangen av fjerde kvartal 2012 (1 014). Samlet salgsverdi er NOK millioner (3 243) Overlevering av næringstomt til Oslo kommune for NOK 212,5 millioner (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor) Nøkkeltall (beløp i kroner) Q Q IFRS hovedtall Driftsinntekter Driftsresultat Resultat før skatt Kontantstrøm fra drift Netto kontantstrøm Rentebærende gjeld Totale eiendeler EK-grad 37,4 % 24,2 % 37,4 % 24,2 % Resultat per aksje 1,48-0,44 3,39-0,15 Segmentrapportering: Driftsinntekter EBITDA* EBITDA-margin 17,4 % 10,0 % 19,3 % 12,3 % Nøkkeltall: Antall solgte enheter Antall påbegynte enheter Antall overleverte enheter Antall ferdigstilte enheter * EBITDA er driftsresultat før avskrivninger, gevinst (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskaper 1

3 Finansiell gjennomgang Tallene for fjerde kvartal og året 2012 er ikke direkte sammenlignbart med tidligere år fordi prosjekter tidligere hovedsakelig har vært eiet gjennom deleierskap (tilknyttede selskap). Etter fusjonen med Hansa Property Group AS og oppkjøp av Selvaag Pluss Eiendom KS i tredje kvartal 2011, samt oppkjøp av Bo En AS i fjerde kvartal 2011 konsolideres majoriteten av prosjektene nå inn i Selvaag Bolig ASA. Sammendratt totalresultat (beløp i kroner) Q Q Sum driftsinntekter Prosjektkostnader Andre driftskostnader, lønns- og personalkostnader og avskrivninger Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og øvrige gevinster (tap) Sum driftskostnader Driftsresultat Netto finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Resultat fjerde kvartal 2012 (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor. Tallene er ureviderte.) Selvaag Bolig hadde inntekter på NOK 1 252,1 millioner i fjerde kvartal 2012 (166,9). Det ble overlevert 309 boliger i perioden (78), hvorav 282 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper. Disse overleverte enhetene utgjorde NOK 947,8 millioner av totale inntekter (115,8). I kvartalet overleverte konsernet en næringstomt til Oslo kommune som utgjorde NOK 212,5 millioner av inntektene. I tillegg er det inkludert inntekter fra salg av næringseiendom på Løren og realisasjon av merverdi ved etablering av deleid selskap i Tønsberg på totalt NOK 61,1 millioner. Øvrige inntekter er relatert til aktiviteter utenfor kjernevirksomheten, hovedsakelig utleie. Samlede prosjektkostnader utgjorde NOK 967,7 millioner i kvartalet (129,3). Kostnadene er hovedsakelig relatert til byggekostnader for overleverte boliger, samt prosjektkostnader fra andre prosjekter som ikke kvalifiserer for aktivering som varelager. Prosjektkostnadene er belastet med kostpris på næringstomt solgt til Oslo Kommune på NOK 155,5 millioner, samt en nedskrivning på NOK 20,8 millioner på en tomt i Tromsø. I tillegg er det inkludert kostnader fra salg av næringseiendom på Løren og kostnadsført bokført verdi av eiendeler som er overført i forbindelse med etablering av deleid selskap i Tønsberg på totalt NOK 64,1 millioner. Økningen i samlede prosjektkostnader må ses i sammenheng med at det var vesentlig færre overleveringer fra konsoliderte prosjektselskaper i fjerde kvartal Driftskostnader eksklusive prosjektkostnader og resultatandeler fra tilknyttede selskaper utgjorde NOK 75,3 millioner i perioden (80,5). Lønns- og personalkostnader utgjorde NOK 23,5 millioner (27,7). I tillegg ble det i perioden balanseført lønnskostnader på boliger under oppføring på til sammen NOK 16,3 millioner. Disse vil resultatføres som prosjektkostnad ved overlevering. Tilsvarende ble det balanseført lønnskostnader på boliger under oppføring på til sammen NOK 8,1 millioner i samme periode i fjor. Andre driftskostnader utgjorde NOK 44,8 millioner kroner i perioden (48,0). Av dette utgjorde salgs- og markedskostnader NOK 24,6 millioner (21,2). 2

4 Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskap og felleskontrollerte virksomheter utgjorde NOK 13,2 millioner i perioden (8,1). Dette er hovedsakelig bidrag fra 25 overleverte enheter på prosjektet Tangen i Kristiansand (Selvaag Bolig sin andel). Som følge av den betydelige økningen i overleverte enheter endte konsernets driftsresultat for kvartalet på NOK 222,2 millioner (-34,8). Netto finansposter ble NOK -2,3 millioner i perioden (-2,6). Resultat før skatt i kvartalet ble NOK 219,9 millioner (- 37,4). Skattekostnaden for kvartalet utgjorde NOK 55,6 millioner, sammenlignet med en skatteinntekt på NOK 7,2 millioner i fjerde kvartal Konsernets resultat etter skatt endte på NOK 164,4 millioner (- 30,1) hvorav NOK 138,3 millioner er fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA og NOK 26,0 millioner er fordelt på minoritetsaksjonærer. Resultat 2012 (Tall i parentes er for tilsvarende periode i fjor. Tallene er ureviderte.) For helåret 2012 hadde Selvaag Bolig inntekter på NOK 2 812,0 millioner (309,8). Det ble overlevert 776 boliger (78), hvorav 704 av boligene var fra konsoliderte prosjektselskaper. Disse overleverte enhetene utgjorde NOK 2 292,9 millioner (115,8) av totale inntekter. Samlede inntekter i 2011 inkluderte NOK 55,1 millioner fra eksterne modulleveranser. Det har ikke vært eksterne modulleveranser i Prosjektkostnader for året utgjorde NOK 2 141,3 millioner (199,0) Driftskostnader eksklusive prosjektkostnader og resultatandeler fra tilknyttede selskaper ble NOK 234,5 millioner for året (179,1). Årets lønns- og personalkostnader utgjorde NOK 68,5 millioner (76,3). I tillegg ble lønnskostnader på til sammen NOK 34,5 millioner (8,1) balanseført på boliger under oppføring. Andre driftskostnader utgjorde NOK 144,2 millioner (96,7). Av dette utgjorde salgs- og markedskostnader NOK 78,2 millioner (32,0). Økningen følger Selvaag Boligs fortsatte profilering av konsernet som Norges ledende boligutbygger, samt salgsstart på flere prosjekter. millioner (75,4). Dette er hovedsakelig bidrag fra de deleide prosjektene Kjørbo Vest og Tangen med overlevering av henholdsvis 47 og 25 enheter (Selvaag Bolig sin andel). Konsernets driftsresultat for året endte på NOK 489,6 millioner (7,1). Netto finansposter utgjorde NOK -41,5 millioner for året (-36,1). Resultat før skatt ble NOK 448,1 millioner (- 29,0). Årets skattekostnad utgjorde NOK 101,8 millioner, sammenlignet med en skatteinntekt på 23,3 millioner i Årsaken til den lave effektive skattesatsen skyldes hovedsakelig betydelig overskudd i deltagerlignede datterselskap med minoritetsinteresser. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelse for skattesubjekter som ikke inngår Selvaag Bolig konsern. Skatt på minoritetens andel av perioderesultatet inngår i minoritetens andel av resultat og egenkapital. Konsernets resultat etter skatt for helåret 2012 endte på NOK 346,4 millioner (-5,7) hvorav NOK 278,4 millioner er fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA og NOK 68,0 millioner er fordelt på minoritetsaksjonærer. Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskap og felleskontrollerte virksomheter var på NOK 53,4 3

5 Kontantstrøm Konsernets netto kontantstrøm fra driften var NOK 715,4 millioner i kvartalet (-301,4). Økning i antall overleverte enheter og oppgjør for kundefordringer fra klientkonto hos eiendomsmeglere bidro til positiv kontantstrøm i perioden. På årsbasis hadde konsernet en kontantstrøm fra driften på NOK 464,3 millioner (-354,9). Endringene skyldes i hovedsak sterk økning i overleverte enheter og forskuddsbetalinger fra kunder. Dette var delvis motvirket av salg av tomt til Oslo kommune der vederlaget på NOK 212,5 millioner sto på meglers oppgjørskonto ved utgangen av året. Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene var på NOK 6,1 millioner i kvartalet (-8,3) og NOK 18,0 millioner (32,9) på årsbasis. Innbetalingene kommer hovedsakelig fra utdelinger fra deleide virksomheter, delvis motvirket av oppgjør for virksomhet kjøpt i Fjorårstallene inkluderer kontanter fra virksomhet oppkjøpt i Netto kontantstrøm fra finansieringsaktivitetene var på NOK -589,2 millioner i kvartalet (322,2) og -319,5 millioner på årsbasis (703,7). Utbetalingene er knyttet til nedbetaling av gjeld. Netto innbetaling fra aksjeemisjon etter transaksjonskostnader, inkludert overtildelingsopsjon i tredje kvartal, var på NOK 440,1 millioner for året. Beløpet ble benyttet til nedbetaling av gjeld. Øvrige kontantstrømmer tilsvarer netto opptrekk av lån. Kontanter og kontantekvivalenter økte med NOK 132,3 millioner i fjerde kvartal, slik at samlet kontantbeholdning ved utgangen av desember var på NOK 558,0 millioner (395,2). Sammendratt kontantstrøm (beløp i kroner) Q Q Resultat før skatt Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt Finansiell stilling Ved utgangen av fjerde kvartal var Selvaag Boligs varelager (tomter, boliger under oppføring og ferdigstilte boliger) bokført til NOK 3 910,7 millioner mot NOK 4 304,9 millioner ved utgangen av foregående kvartal og NOK 4 211,0 millioner på samme tid i fjor. Reduksjonen i fjerde kvartal skyldes et høyt antall overleverte boliger. Egenkapitalen var på NOK 2 146,6 millioner ved utgangen av kvartalet (1 310,7), tilsvarende en egenkapitalandel på 37,4 % (24,2 %). Minoritetens andel av egenkapitalen økte til NOK 74,4 (6,4) grunnet overleveringer på to prosjekter med minoritetseiere. Konsernet hadde kontanter og kontantekvivalenter på NOK 558,0 millioner per 31. desember 2012 (395,2). Per fjerde kvartal hadde konsernet annen kortsiktig ikkerentebærende gjeld på NOK 362,4 millioner (264,8), hvorav forskuddsbetalinger fra kunder utgjorde NOK 145,5 millioner (24,5). Ved utgangen av kvartalet hadde konsernet en samlet rentebærende gjeld på NOK 2 830,3 millioner (3 565,9) hvorav NOK 1 461,5 millioner (2 376,3) var langsiktig og NOK 1 368,8 millioner (1 189,6) var kortsiktig. Reduksjonen i rentebærende gjeld skyldes hovedsakelig nedbetaling av byggelån i prosjekter med overleverte enheter, samt nedbetaling på topplån etter emisjon ved børsnotering i juni Konsernet har en usikret lånefasilitet på NOK 224 millioner i morselskapet. NOK 39 millioner forfaller til betaling 31. desember 2013, NOK 50 millioner forfaller 31. desember 2014, mens de resterende NOK 135 millioner forfaller til betaling ved utgangen av I tillegg har konsernet tomtelån på til sammen NOK millioner fordelt på ulike tomter i konsernet. Lånene konverteres normalt til byggelån i takt med utviklingen av de respektive prosjektene. Videre har konsernet en kassakredittfasilitet på NOK 150 millioner hvorav NOK 128,4 millioner var trukket per 31. desember Konsernet har også en kassakredittfasilitet på NOK 150 millioner for finansiering av oppstart av nye prosjekter. Per 31. desember 2012 var det trukket NOK 85 millioner på denne fasiliteten. 4

6 Netto rentebærende gjeld (beløp i kroner) Langsiktig rentebærende konserngjeld Kortsiktig rentebærende konserngjeld Sum bankinnskudd og kontanter Netto rentebærende gjeld Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i tre kategorier; gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA (topplån), tomtelån og byggelån. Per 31.desember 2012 hadde konsernet topplån på NOK 431 millioner, tomtelån på NOK millioner og byggelån på NOK 834 millioner. Topplånet besto hovedsakelig av en usikret lånefasilitet på NOK 224 millioner, samt utnyttede kassakreditter på NOK 213,4 millioner. Rentebærende gjeld per (NOKm) på NOK millioner aktivert, mens renter knyttet til lån på NOK 336 millioner ble belastet over resultatet. Skårerødegården på Lørenskog ble regulert ultimo desember og belaster således resultatet med rentekostnader for inneværende år. Rentekostnader knyttet til gjeld til grunneiere i Stavanger er kun en regnskapsmessig kostnad uten kontanteffekt. Lån der rentekostnaden belastes over resultatet (NOKm) Topplån Tomtelån Byggelån Totalt Rentekostnader på tomtelån belastes over resultatet frem til tomten er regulert. Tomtelånsrenter blir aktivert på tomten fra den dagen et prosjekt blir regulert og belaster resultatet som en del av varekostnaden ved overlevering av boligene. Per 31. desember 2012 ble rentene knyttet til lån 5

7 Driftsrapportering Driftsrapporteringen følger de definerte segmentene i Selvaag Bolig og har følgende inndeling; Boligutvikling fordelt etter geografi i Stor-Oslo, Resten av Norge og Utland. I tillegg rapporteres segmentet «Øvrig». Segmentet Øvrig inneholder meglervirksomheten i Selvaag Bolig, modulleveranser, servicetjenester og administrasjon som ikke er allokert ut på andre segmenter på grunn av virksomhetenes størrelse. I note 4 til regnskapet vises segmentinformasjonen avstemt mot regnskapstallene (IFRS). Segmenter 4. kvartal Driftsinntekter EBITDA Driftsresultat (beløp i kroner) Q4 12 Q4 11 Q4 12 Q4 11 Q4 12 Q4 11 Boligutvikling - Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig IFRS justeringer Sum konsern Segmenter januar-desember Driftsinntekter EBITDA Driftsresultat (beløp i kroner) 12M 12 12M 11 12M 12 12M 11 12M 12 12M 11 Boligutvikling - Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig IFRS justeringer Sum konsern Boligutvikling - Stor-Oslo Segmentet Stor-Oslo omfatter, i tillegg til Oslo, prosjekter i regionen som strekker seg fra Jessheim i nord, Moss i sørøst til Tønsberg i sørvest. Driftsinntektene for Stor-Oslo i fjerde kvartal utgjorde NOK 850,3 millioner (320,7). Inntektene kommer fra 18 prosjekter, samt salg av tomt i Nydalen til Oslo kommune og overlevering av næringsbygg på Løren som til sammen utgjorde NOK 240,2 millioner. Driftskostnadene, hovedsakelig byggekostnader og salgskostnader, følger prosjektene og endte i kvartalet på NOK 648,3 millioner. I segmentrapporteringen er byggekostnader eksklusive finanskostnader. Dette avviker fra IFRS resultatet hvor finanskostnader er en del av prosjektkostnaden ved overlevering. EBITDA (driftsresultat før avskrivninger, gevinster (tap) og resultatandeler fra tilknyttede selskap) endte på NOK 202,0 millioner i perioden, tilsvarende en resultatmargin på 23,7 %. Den høye marginen skyldes hovedsakelig lav bokført verdi på tomt solgt til Oslo kommune, samt gode marginer i enkeltprosjekter. Hensyntatt dette anses allikevel marginen som solid og er et resultat av godt salg, kombinert med god prosjektfremdrift og streng kostnadskontroll. Prosjektet Løren 2B er delvis garantert av eksterne investorer. Dette prosjektet bidrar sterkt til den høye EBITDA-marginen da garantien, som er vesentlig i dette 6

8 prosjektet, behandles som overskuddsdeling og ikke som en prosjektkostnad. Per fjerde kvartal 2012 er minoritetens (garantistens) akkumulerte andel av resultatet for dette prosjektet estimert til NOK 58,8 millioner, hvorav NOK 41,3 millioner knytter seg til Denne resultatdisponeringen fremgår ikke av segmentrapporteringen, men fremgår av IFRS-regnskapet ved overlevering av prosjektet. 50/50 med Veidekke Bosteder AB. På grunn av felles kontroll konsolideres ikke prosjektet inn. Driftsinntektene i fjerde kvartal var NOK 0,4 millioner som i sin helhet består av leieinntekter, mens driftskostnadene utgjorde NOK 0,5 millioner i forvaltning av utleie. Boligutvikling Resten av Norge Selvaag Bolig satser i tillegg til Stor-Oslo også på store byer i andre deler av landet. Forretningsområdet "Boligutvikling - Resten av Norge" dekker disse. Driftsinntektene for segmentet var på NOK 185,0 millioner i perioden (77,8), og kommer hovedsakelig fra seks prosjekter i Stavanger, samt ett prosjekt i Bergen. Driftskostnadene, hovedsakelig byggekostnader og salgskostnader, følger prosjektenes utvikling og endte i fjerde kvartal på NOK 174,8 millioner eksklusive finanskostnader. Inkludert i prosjektkostnadene er en nedskrivning på NOK 20,8 millioner på en tomt i Tromsø. EBITDA for segmentet på NOK 10,3 millioner er tilfredsstillende. Justert for nevnte nedskrivning utgjør EBITDA 16,8% i fjerde kvartal. Boligutvikling Utland Segmentet omfatter prosjekter konsernet er engasjert i utenfor Norge. I fjerde kvartal 2012 er det kun ett pågående prosjekt i segmentet, i Stockholm som er eiet Øvrig uallokert Segmentet Øvrig er sammensatt av flere aktiviteter i konsernet som alene ikke anses som kjernevirksomhet. I tillegg består segmentet av administrasjon og ledelse som ikke direkte kan henføres til prosjektene og således ikke er allokert på boligutviklingssegmentene. Driftsinntektene i fjerde kvartal endte på NOK 10,8 millioner (24,0). Dette henføres hovedsakelig til virksomhet innen Meglerhuset Selvaag og servicetjenester. I fjerde kvartal 2011 var inntektene høyere som følge av at konsernet da hadde eksterne modulleveranser, som etter kjøp av resterende eierandeler i Bo En AS i desember 2011 er å betrakte som interne leveranser. Totale driftskostnader for segmentet utgjorde NOK 41,1 millioner for kvartalet (61,5). Dette kan i hovedsak henføres til ledelse og administrasjon, samt selskapsprofilering. Dette gir en EBITDA på NOK 30,2 millioner for segmentet (-37,4). 7

9 Operasjonell gjennomgang Drift Det er stor aktivitet i konsernet. Flere byggeprosjekter er igangsatt og salget av boliger har økt. For å synliggjøre verdiskapningen i selskapet viser segmentrapporteringen inntekter og kostnader fra de ulike prosjektene gitt at selskapet skulle brukt løpende avregningsmetode som regnskapsprinsipp. Prosjekter Selskapet har prosjekter i Oslo, Lørenskog, Moss, Jessheim, Kristiansand, Stavanger, Tønsberg, Trondheim, Tromsø, Bergen og Stockholm. I Trondheim og Tromsø er det imidlertid ingen prosjekter under bygging for øyeblikket. Kvartalsvis utvikling i prosjektportefølje Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Antall solgte enheter Antall påbegynte enheter Antall ferdigstilte enheter Antall enheter i produksjon Andel solgte enheter i produksjon 72 % 79 % 86 % 89 % 86 % Antall ferdigstilte ikke solgte enheter Salgsverdi av bolig i produksjon (NOK millioner) Markedsutvikling Selvaag Bolig solgte 221 boenheter i fjerde kvartal 2012 (145). Salgsvolumet omfatter Selvaag Boligs konsoliderte prosjektselskaper, samt selskapets relative andel av solgte boliger i deleide prosjekter. Salget anses som godt og bekrefter den positive markedsutviklingen. Antall solgte enheter Salget på 221 enheter fordelte seg på 147 enheter i Stor- Oslo, 71 enheter i Resten av Norge og 3 i segmentet Utland. Salgsallokering 1 % % 67 % Q1 Q2 Q3 Q4 Stor Oslo Resten av Norge Utland 8

10 I fjerde kvartal la Selvaag Bolig ut 293 enheter for salg (124). Salgsstarter i kvartalet Prosjekt # enheter Boligtype Segment Bjørnåsen Syd II 158 Leilighet Stor-Oslo Kaldnes Dockside 32 Leilighet Stor-Oslo Vestparken 23 Leilighet Stor-Oslo Lervig Brygge Pluss 80 Leilighet Resten av Norge Totalt 293 Ferdigstilte enheter fordelt på prosjekt Prosjekt # enheter Boligtype Segment Løren5 100 Leilighet Stor-Oslo Løren 2B 85 Leilighet Stor-Oslo Bjørnåsen Syd II 30 Rekkehus Stor-Oslo Lervig Brygge Sjøkvartalet 67 Leilighet Resten av Norge Tangen Pluss 27 Leilighet Resten av Norge Totalt 309 Det ble igangsatt bygging av 383 enheter i løpet av kvartalet (98). Igangsatte boliger (# enheter) Nedenfor har vi illustrert forventet antall overleveringer fordelt på heleide og deleide prosjekter de neste fem kvartaler. Forventet antall overleveringer Prosjekt # enheter Boligtype Segment Bjørnåsen Syd II 158 Leilighet Stor-Oslo Vestparken 67 Leilighet Stor-Oslo Lillohøyden 61 Leilighet Stor-Oslo Løren 5 54 Leilighet Stor-Oslo Kaldnes Dokk Nord 43 Leilighet Stor-Oslo Totalt Ved utgangen av fjerde kvartal 2012 hadde Selvaag Bolig enheter i produksjon, mot enheter i produksjon ved utgangen av fjerde kvartal Disse var fordelt med 835 enheter i Stor Oslo, 194 i Resten av Norge og 39 i Utlandet. Q Q Q Q Q Forventet antall overleverte enheter deleide Forventet antall overleverte enheter heleide Ordrereserven, det vil si salgsverdien av de enhetene under bygging, var på NOK millioner per fjerde kvartal 2012 (3 243). I fjerde kvartal ble det ferdigstilt 309 enheter, hvorav 302 ble overlevert (78), fordelt på de fem prosjektene; Løren 5, Løren 2B, Bjørnåsen Syd II, Lervig brygge Sjøkvartalet og Tangen. Av de ferdigstilte enhetene var 282 i konsoliderte prosjektselskaper og 27 fra det deleide prosjektet Tangen Pluss hvor Selvaag Bolig har en eierandel på 50 %. 9

11 Aksjeinformasjon detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år. Ved utgangen av kvartalet hadde selskapet 651 aksjonærer. 20 største aksjonærer per Aksjonær Antall aksjer Eierandel % SELVAAG GRUPPEN AS ,5 % SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN ,7 % HAVFONN AS ,8 % IKM EIENDOM AS ,8 % MP PENSJON PK ,7 % SKIPS AS TUDOR ,5 % T S EIENDOM AS ,9 % STOREBRAND VERDI ,6 % PARETO AS ,6 % TOLUMA INVEST AS ,9 % HOLBERG NORGE ,9 % HOLTA INVEST AS ,8 % INVESTIRE INVEST AS ,8 % JPMORGAN CHASE BANK ,8 % SUNDT AS ,6 % HUSTADLITT A/S ,5 % VERDIPAPIRFONDET OMEGA INVEST ,5 % VERDIPAPIRFONDET DNB SMB ,5 % STOREBRAND AKSJE INNLAND ,5 % BANAN ,5 % Sum 20 største aksjonærer ,4 % Øvrige aksjonærer ,6 % Totalt antall aksjer ,0 % Boligmarkedet Ifølge SSB sank boligprisene i gjennomsnitt med 0,7 prosent i fjerde kvartal 2012, og er 6,7 prosent høyere enn for ett år siden. God etterspørsel etter nye boliger førte til at boligprisene i fjerde kvartal holdt seg bedre enn ventet for alle boligtyper i alle Selvaag Boligs markeder. I Selvaag Boligs fokusområder i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen, har prisveksten gjennom 2012 vært høyere enn landsgjennomsnittet. I Oslo og Bærum falt prisene med 1,3 prosent i fjerde kvartal, og er 8,3 prosent høyere enn for ett år siden. I Stavanger falt prisene med 0,9 prosent i fjerde kvartal, og er 7,2 prosent høyere enn for ett år siden. I Bergen økte prisene med 0,7 prosent i fjerde kvartal, og er 5,3 prosent høyere enn for ett år siden. I Akershus utenom Bærum økte prisene med 1,1 prosent i fjerde kvartal og er 8,4 prosent høyere enn for ett år siden. Selvaag Bolig bygger fortrinnsvis leiligheter og delte boliger, og det er disse boligtypene som økte mest i pris i Sammenlignet med fjerde kvartal i 2011, er det blokkleiligheter som har hatt den største prisøkningen med 9 prosent. Prisene for eneboliger og småhus økte i samme periode henholdsvis 5,9 og 6,4 prosent. I løpet av 2012 solgte Selvaag Bolig boliger og ferdigstilte 792 boliger. Ved utgangen av desember hadde selskapet boliger i produksjon. Selskapet har en rekke salgsstarter i første kvartal 2013 og alt ligger til rette for en god start på det nye året. Risiko og usikkerhetsfaktorer Selvaag Bolig ASA er en boligutvikler. Det er derfor risiko knyttet til at konsernet får solgt det som bygges til forutsatte priser. Forventninger om fremtidig arbeidsløshet og rentenivå er to av parameterne som påvirker privatpersoners kjøp av ny bolig. Utviklingen i byggekostnader er den enkeltfaktoren som ansees i størst grad å påvirke fremtidige marginer for selskapet. Transaksjoner med nærstående Konsernet solgte i fjerde kvartal en næringseiendom på Løren til Selvaag Eiendom AS som er et heleid datterselskap av Selvaag Gruppen AS. Totalt vederlag var NOK 27,7 millioner. Se note 23 i konsernregnskapet for året 2011 for Fremtidsutsikter Norge har gode makroøkonomiske forhold med lav rente, lav arbeidsledighet, høy lønnsvekst og økt kjøpekraft i husholdningene. Dette i kombinasjon med høy befolkningsvekst og for lav boligbygging i pressområder, ser ut til å føre til et stort behov for nye boliger og videre økning i boligprisene. I 2012 økte boligprisene og boligetterspørselen mest i sentrumsnære områder i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen, områdene med størst befolkningsvekst i Norge. Ifølge Statistisk Sentralbyrå SSB vil disse områdene ha et vedvarende stort behov for nye boliger i årene som kommer. Høye boligpriser kan føre til at mange boligkjøpere vil orientere seg mot mer prisgunstige boliger i utkanten av byene i disse områdene. Kombinasjonen av mange flere innvandrere og prosent lavere inntekter 10

12 gjør det enda viktigere å bygge flere boliger i mindre størrelser i og rundt storbyene. Finanstilsynets varslede pålegg for bankene om strengere soliditetskrav kan påvirke bankenes utlånspolitikk og rentenivået. Prisveksten på starten av 2013 har vært høy. Selvaag Bolig forventer at salget vil holde seg godt ut 2013, men at prisveksten vil avta noe utover i Dersom prisveksten flater ut, vil det føre til at flere vil ha mulighet til å kjøpe ny bolig. Selvaag Bolig er godt posisjonert for å hente maksimalt ut av dagens og de kommende årenes markedssituasjon. Selskapet har tre definerte boligkonsepter tilpasset ulike husholdningers behov og kjøpekraft, tomtebank som kan gi mer enn boliger i og rundt Oslo, Stavanger og Bergen, samt kapasitet og erfaring til å kunne håndtere store utbygginger. 11

13 Kvartalsregnskap IFRS Oppstilling av totalresultat (beløp i kroner, unntatt resultat per aksje) Q Q Salgsinntekter Øvrige inntekter Sum driftsinntekter Prosjektkostnader Lønns- og personalkostnader Avskrivninger Andre driftskostnader Øvrige gevinster (tap), netto Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Netto finanskostnader Resultat før skatt Skattekostnad Resultat etter skatt Øvrige resultatelementer Omregningsdifferanser Totalresultat for perioden Resultat etter skatt for perioden fordelt på: Minoritetsinteresser Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (majoritetsinteresser) Totalresultat for perioden fordelt på: Minoritetsinteresser Aksjonærer i Selvaag Bolig ASA (majoritetsinteresser) Resultat per aksje for resultat etter skatt fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Resultat per aksje (ordinært og utvannet) i kroner 1,48 (0,44) 3,39 (0,15) Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 12

14 Oppstilling av finansiell stilling (beløp i kroner) EIENDELER Anleggsmidler Goodwill Andre immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Lån til tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Andre anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager (eiendom) Note Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital fordelt på aksjonærer i Selvaag Bolig ASA Ikke-kontrollerende interesser Sum egenkapital GJELD Langsiktig gjeld Pensjonsforpliktelser Forpliktelse ved utsatt skatt Avsetninger Annen langsiktig ikke-rentebærende gjeld Langsiktig rentebærende gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Kortsiktig rentebærende gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Annen kortsiktig ikke-rentebærende gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 13

15 Oppstilling av endringer i egenkapital Andre Tilbakeholdt reserver resultat Annen Akkumulerte Aksjekapitafond Overkurs- innskutt omregningsdifferanser (beløp i kroner) kapital Egenkapital fordelt Ikke- på aksjonærer i kontrollerende Sum egenkapital Selvaag Bolig ASA interesser EGENKAPITAL PER 1. JANUAR Transaksjoner med eierne: Emisjon i forbindelse med børsnotering Transaksjonskostnader i forbindelse med børsnotering Kapitalforhøyelse fra overtildelingsopsjon Greenshoe Totalresultat for perioden: Resultat etter skatt for perioden Øvrige resultatelementer for perioden EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER *) EGENKAPITAL PER 1. JANUAR Transaksjoner med eierne: Emisjon i forbindelse med virksomhetssammenslutninger Konvertering av gjeld til egenkapital Avgitt konsernbidrag Virksomhetssammenslutninger Totalresultat for perioden: Resultat etter skatt for perioden Øvrige resultatelementer for perioden EGENKAPITAL PER 31. DESEMBER Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert * ) Ikke-kontrollerende interesser inkluderer skatteforpliktelser knyttet til resultatandeler i deltagerlignede selskaper. Skattekostnaden i konsernet inkluderer ikke skatteforpliktelser for skattesubjekter som ikke inngår i Selvaag Bolig Konsern. 14

16 Oppstilling av kontantstrømmer (beløp i kroner) Q Q KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER Resultat før skatt Avskrivninger Øvrige gevinster (tap), netto Andel av resultat fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Endring i varelager (eiendom) Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endringer i øvrige arbeidskapitaleiendeler Endringer i øvrig arbeidskapitalgjeld Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved avgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Utbetalinger ved tilgang av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler Innbetalinger ved avgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter avhendet Utbetalinger ved tilgang av virksomheter og datterselskaper, fratrukket kontanter overtatt Utbetalinger ved tilgang av tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Innbetalinger ved avgang av andre investeringer og tilbakebetalinger av lånefordringer Utbetalinger ved tilgang av andre investeringer og lånefordringer Utbytter og utdelinger fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Innbetalinger ved opptrekk av gjeld Nedbetaling av gjeld Netto endring i kassekreditt Innbetalinger fra aksjeemisjon Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter ved periodestart Kontanter og kontantekvivalenter ved periodeslutt Den konsoliderte finansielle informasjonen er ikke revidert 15

17 Utvalgte noter til kvartalsregnskapet 1. Generell informasjon og regnskapsprinsipper Selvaag Bolig ASA ("Selskapet") og dets datterselskaper (samlet Konsernet ) er et eiendomsutviklingskonsern hvor hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger. Den konsoliderte finansielle informasjonen består av konsernet og konsernets eierinteresser i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Konsernets konsoliderte finansielle informasjon er utarbeidet i samsvar med IAS 34 Delårsrapportering. Rapporten inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som kreves for årsregnskap og må leses i sammenheng med konsernregnskapet for Selvaag Bolig ASA for Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av den finansielle informasjonen for kvartalet samsvarer med prinsippene benyttet i konsernregnskapet for regnskapsåret Konsernet har ennå ikke evaluert effekten av å innføre nye, reviderte eller endrede standarder med senere implementeringsdato. 2.Regnskapsmessige vurderinger, estimater og antakelser Ledelsen må som del av utarbeidelsen av delårsregnskapet foreta vurderinger, estimater og antakelser som påvirker anvendelsen av regnskapsprinsipper og rapporterte beløp på eiendeler, gjeld, inntekter og kostnader. Faktiske resultater kan avvike fra disse estimatene. I utarbeidelsen av den konsoliderte finansielle informasjonen for kvartalet er de vesentlige vurderingene foretatt av ledelsen i anvendelsen av konsernets regnskapsprinsipper og hovedkildene til estimatusikkerhet i hovedsak de samme som ble anvendt i konsernregnskapet for regnskapsåret Transaksjoner med nærstående parter Se note 23 i konsernregnskapet for året 2011 for detaljert informasjon om transaksjoner med nærstående parter i tidligere år. 4. Segmentinformasjon Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling fordelt etter regionene Stor-Oslo, Resten av Norge og Utland. I tillegg består segmentet Øvrig av servicetjenester og Meglerhuset Selvaag, samt uallokerte inntekter og kostnader. Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av risiko og kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under "Avstemming EBITDA til Driftsresultat". Konsernet vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før "Avskrivning", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat og gevinst (tap) ved avgang fra tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter". Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon. 16

18 For kvartalet Fjerde kvartal 2012 Boligutvikling (beløp i kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA til Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A Overleverte enheter I/A 309 Fjerde kvartal 2011 Boligutvikling (beløp i kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA mot Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A Overleverte enheter I/A 78 17

19 For jan.-des. Per 31. Des 2012 Boligutvikling (beløp i kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA til Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A Overleverte enheter I/A 776 Per 31. Des 2011 Boligutvikling (beløp i kroner) Stor-Oslo Resten av Norge Utland Øvrig Total Driftsinntekter Prosjektkostnad Andre driftskostnader EBITDA (løpende avregning) Avstemming EBITDA mot Driftsresultat: EBITDA (løpende avregning) Salgsinntekter (justering effekt løpende avregning) Salgsinntekter (fullført kontrakt) Prosjektkostnad (justering effekt løpende avregning) Prosjektkostnad (fullført kontrakt) Avskrivninger Andel resultat og gevinster tilknyttede selskap Øvrige gevinster (tap), netto Driftsresultat Enheter i produksjon I/A Overleverte enheter I/A 78 18

20 5. Varelager - eiendom Konsernet har tomter og bygg som utgjør eiendom og er ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, eiendom for videresalg, og eiendom under utvikling og bygging. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. I fjerde kvartal er det nedskrevet NOK 20,8 millioner på en tomt i Tromsø. (beløp i kroner) Råtomt Prosjekter under utvikling Ferdigutviklede enheter Regnskapsført verdi

21 For mer informasjon: Baard Schumann, administrerende direktør Selvaag Bolig ASA Telefon: , e-post: Haavard Rønning, finansdirektør Selvaag Bolig ASA Telefon: , e-post: Om Selvaag Bolig Selvaag Bolig ASA er et boligutviklingsselskap som styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har til enhver tid flere tusen boliger under utvikling, og fokuserer på vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen og Stavanger. Selvaag Bolig viderefører Selvaag Gruppens 60 år lange historie og erfaring, og har et bredt utvalg boligtyper som deles inn i merkenavnene Start, Hjem og Pluss. Selskapets hovedkontor er på Løren i Oslo.