Detaljregulering F7 Luten - Geilo. Planbeskrivelse. Utgave: 3

Transkript

1 Detaljregulering F7 Luten - Geilo Planbeskrivelse Utgave:

2 Planbeskrivelse 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Morten Mastrup Planbeskrivelse Utgave/dato: 2 / Arkivreferanse: - Lagringsnavn Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: rapport Detaljregulering F7 - Geilo Reguleringsplan med tilhørende prosess Rannveig Brattegard Plan Reguleringsplan Reguleringsplan med tilhørende dokumentasjon Skrevet av: Kvalitetskontroll: Rannveig Brattegard Eirik Øen

3 Planbeskrivelse 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Morten Mastrup til å utarbeide Detaljregulering F7 Luten - Geilo. Ann Kristin Røset etterfulgt av Jørgen Biørn og Anders Johansen har vært Hol kommunes kontaktperson for oppdraget. Rannveig Brattegard har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Ål, Rannveig Brattegard Oppdragsleder Eirik Øen Kvalitetssikrer

4 Planbeskrivelse 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Formål Oppdragsgiver og eiendomsforhold Planlegger 5 2 Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Forhold til gjeldende planer 7 3 Planprosessen Historikk Innkomne merknader Utredningskrav i forhold til «Forskrift om konsekvensutredninger» 11 4 Planforslag Planløsning Vann og avløp Trafikale forhold T-2/o8 barn og planlegging Landskap og estetikk Grusuttak Friluftsliv Klima og energi Støy Kulturmiljø Biologisk mangfold Naturmangfoldloven Flom Skred ROS-analyse 20

5 Planbeskrivelse 4 Vedlegg Plankart Reguleringsbestemmelser Kulturminneregistrering Kopi innkomne merknader til oppstartsvarsling Helningsanalyse Illustrasjonsmateriale Dispensasjonskart ROS-analyse VA-plan

6 Planbeskrivelse 5 1 INNLEDNING 1.1 Formål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for ny fritidsbebyggelse i område F7 i kommunedelplanen for Geilo sentrum. Området er i kommunedelplanen avsatt til fritidsbebyggelse. Kartskissen viser planområdet sin beliggenhet på Geilo med rød sirkel. 1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold Oppdragsgiver er Morten Mastrup og planområdet består av deler av eiendom 61/8. Eiendommen eies i dag av Per Fredrik Mastrup og Bente Karin Mastrup. 1.3 Planlegger Asplan Vika AS er et av Norges største rådgivende konsulentfirma med ca. 900 tilsatte fordelt på 30 kontorer spredt utover hele landet. Asplan Viak eies av en stiftelse med formål om å utvikle selskapet og medarbeiderne. Internasjonalt jobber Asplan Viak gjennom Norplan. Besøk for å lese mer om selskapet. Lokalt i Hallingdal er Asplan Viak lokalisert på Ål og har 9 tilsatte. Arealplanlegger er ved arealplanlegger Rannveig Brattegard. Andre medarbeidere som har bidratt er Vidar Diseth (teknisk tegning), Magnus Skrindo (VA), Ingeborg Ulvund Barlaup (Illustrasjoner) og Eirik Øen (Plan, medarbeider og KS).

7 Planbeskrivelse 6 2 PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger nordøst for Geilo sentrum og Øyo, øst for elva Bardøla. Området ligger ca. 1 km fra Rv. 7 og ca. 2 km. nordøst for Geilo sentrum. Planområdet har en størrelse på i underkant av 25 daa og ligger på eiendommen 61/8 på Luten. Planområdet er ubebygd, men grenser i vest til eksisterende hytter. Øst for planområdet ligger eksisterende gårdsbruk på Luten. Videre, lenger nord for planområdet, ligge Budalslie hvor det er planlagt over 60 nye hytter. En del av disse er bygget ut, men det gjenstår fremdeles en del tomter. Samtidig ligger det flere eldre, eksisterende hytter innover fjellet. Hoveddelen av planområdet består av bjørkevegetasjon og topografiene er slakt hellende mot sør. Størsteparten av planområdet har en helling slakere enn 1:6. Planområdet ligger på 800 til 850 meter over havet. Sør i planområdet ligger et gammelt grusuttak. Dette må før utbygging tilbakefylles og terrengbearbeides. Hovedatkomsten til området er via Øyovegen. Bildene viser deler av planområdet. Bildene til venstre viser deler av planområdet i nord, mens bildene til høyre viser gammelt grusuttak sør i planområdet.

8 Planbeskrivelse Forhold til gjeldende planer Planområdet er i gjeldende kommunedelplan for Geilo, vedtatt , avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse, krf. utsnitt under. Det er krav om detaljregulering før utbygging kan gjennomføres. Det kommer av kommunedelplanen fram at områdene i Budalslia (herunder område F7 på Luten) skal ha hovedtilkomst via den nye undergangen ved Øyo/Brusletto. Område kan ikke bygges ut før undergangen er etablert. Ny undergang på Øyovegen er i dag etablert. Utsnitt kommuneplanens arealdel. Planområdet (F7) er markert med rød sirkel Andre relevante planer er reguleringsplan for sanering av planovergang Øyovegen og Bruslettovegen, ikraftsettelsesdato Reguleringsplanen tar blant annet for seg ny undergang under jernbanen og utbedringer av Øyovegen fram til Luten. Den nye undergangen er bygget, Øyovegen er utbedret og det er etablert gang- og sykkelfelt fram til krysset Øyovegen-Langehaugvegen. Det er videre regulert offentlig gang- og sykkelfelt fram til Luten. Dette er i dag ikke bygd ut. Utsnitt reguleringsplan for sanering av planovergangen i Øyovegen og Bruslettovegen.

9 Planbeskrivelse 8 Annen relevant reguleringsplan i området er privat detaljregulering Blomsetlie Geilo, PlanID hvor det legges til rette for 30 nye hyttetomter. Området ligger nord for planområdet på Luten og hovedatkomsten til dette området går gjennom Trøogutu og gamle Budalsvegen. Utsnitt reguleringsplan for Blomsetlie. Også reguleringsplan for Budalslie med ikraftsettelsesdato er relevant for planarbeidet. Området ligger langs Budalsvegen, mellom Luten og Budalsbrøte. Reguleringsplanen legger opp til i alt 63 nye hytter. En del av disse er utbygd, mens det fremdeles er en del som ikke er utbygd. Utsnitt reguleringsplan for Budalslie.

10 Planbeskrivelse 9 3 PLANPROSESSEN 3.1 Historikk Oppstartsmøte med Hol kommune ble avholdt Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte grunneiere, naboer og offentlige instanser med brev datert På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var Innkomne merknader Avsender Resymé av innhold Vurdering NVE Datert Ola Rakner Datert Fylkesmannen i Buskerud Datert NVE region sør vil ikke behandle detaljreguleringsplaner med mindre det kommer tydelig fram at konkret problemstillinger ønskes bistand med. Kan ikke se at det er bedt om slik bistand i denne saken og har derfor ikke behandlet saken. Opplyser om at det på reguleringsplannivå må utredes om det er reell fare for flom og/eller skred. Dersom det konkluderes med at det er områder som er flomeller skredutsatt, må faresone avmerkes på kartet som hensynsone. Eier gnr/bnr 61/140. Antar at veiadkomst og avkjørsel til planområdet skjer innenfor planområdet og at nåværende vegetasjon bevares langs planområdets vestre grense. Ber reguleringsplanen vurdere støy, naturmangfold, grønnstruktur, energi og universell utforming. Viser til plan- og bygningsloven 4-1 og forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven 2 bokstav d. som sier at områderegulering på mer enn 15 daa, som omfatter nye områder til utbyggingsformål skal konsekvensutredes. Ber kommunen gjøre en vurdering av om planen vil komme innunder kravene for konsekvensutredning. Påpeker at foreslått avgrensning går utenfor avsatt arealer i gjeldene kommunedelplan. Ber videre kommunen være kritisk til å åpne for ny bebyggelse i svært nær tilknytting til Ingen konflikter med vassdrag. Det vises ellers til avsnittene «flom» og «skred». Adkomsten til store deler av planen skjer innenfor planområdet. Områdene lengst sørvest vil få adkomst via eksisterende veg i eksisterende hytteområdet. Grunneier eier denne vegen. Trafikkøkning på vegen som følge av dette vurderes til å være liten og de negative konsekvensene derfor små. Det vises ellers til avsnittet «Trafikale forhold». Reguleringsbestemmelsene sikrer at stedegen vegetasjon i størst mulig grad skal bevares ved utbygging av området. Temaene fylkesmannen tar opp er vurdert og beskrevet i egne avsnitt i planbeskrivelse. Planen vurderes til å ikke komme inn under kravet om konsekvensutredning. Det vises i den sammenheng til avsnittet «Utredningskrav i forhold til forskrift om konsekvensutredning». Arealet nær Budøla er tatt ut av planen. De visuelle og landskapsmessige

11 Planbeskrivelse 10 Bjørn Haugen Datert Beate Elisabeth Gluck Bernt Buskerud Fylkeskommune Datert Mattilsynet Datert Budøla, samt til en omdisponering av boligareal til fritidsbebyggelse av hensyn til gjeldene kommunedelplan. Påpeker også at storhytta som vurderes plassert på en forhøyning i øvre del av planområdet må visualiseres og det må redegjøres for hvordan denne vil innvirke på landskapsbilde. Ber om at veileder T-1450 Planlegging av fritidsbebyggelse legger til grunn for det videre arbeidet. Mener planen bør ta hensyn til adkomstvegen mellom Langehaugvegen og Luten, samt skiløypetrase Budalsbrøte, Luten, Geilohallen og forbindelse Luten til skiløypene i Havsdalen. Det må tas hensyn til eksisterende bebyggelse og infrastruktur i området og det bør beregnes tilstrekkelige store avstander til eksisterende bebyggelse. Ber om at det særlig tas hensyn til at hytten på eiendom 61/143 befinner seg tett inntil planområdet. Ber om at kollen øst for hytten på eiendom 61/143 holdes fri for bebyggelse. Mener det må være en forutsetning for realisering av planen at det foretas generell oppgradering av infrastrukturen (vei, VA mv.) Mener veinettet i området allerede er udatert og overbelastet som følge av økt utbygging i Budalen mv. Legger til grunn at hytteutbyggingen vil gi ytterligere økning av trafikkmengde på Øyovegen og videre oppover i retning Havsdalen og Budalen. Forutsetter at det gjennomføres nødvendige undersøkelser, herunder konsekvensutredning, for å avklare hvilke krav til oppgradering av infrastruktur (herunder økt vei kapasitet) den planlagte utbyggingen utløser. Mener reguleringsbestemmelsen bør inneholde rekkefølgebestemmelser tilknyttet infrastrukturen. Viser til tidligere korrespondanse, og deres krav om arkeologisk registrering i brev som ble akseptert i e-post 6. juni Fylkeskommune er i ferd med å ferdigstille den arkeologiske registreringa, og vil gi tilbakemelding ang. hensynet til eventuelle kulturminner når dette er klarlagt. Mattilsynet forutsetter at et av vannverkene, Geilo (nye) kommunale vannverk og Geilo (private) vannverk skal forsyne utbyggingsfeltet og at avløpet føres til Geilo renseanlegg. Understreker at det vannverket som er aktuelt må ha tilstrekkelig kapasitet til å forsyne området med vann av tilfredsstillende mengde, trykk og kvalitet. konsekvensen av planforslaget er vurdert og illustrert. Det vises til avsnittet «Landskap og estetikk». Når det gjelder forhold knyttet til adkomstvegen mellom Langehaugvegen og Luten vises det til avsnittet «trafikale forhold». For forhold knyttet til skiløypetraseér henvises det til avsnittet «friluftsliv». Hytteplassering er nøye vurdert ut ifra terreng og omkringliggende områder. For ytterligere informasjon henvises det til avsnittet «planforslag» og «landskap og estetikk». For forhold knyttet til infrastrukturen i området henvises det til avsnittet «trafikale forhold» og «VA». Registrering er utført og registreringsrapport utarbeidet. Det finne to kullgroper innenfor planområdet. Disse vil søkes frigitt. Det henvises til avsnitt «Kulturmiljø». Det henvises til avsnittet «VAplan».

12 Planbeskrivelse Utredningskrav i forhold til «Forskrift om konsekvensutredninger» Plangrepet og utviklingspotensialet i planområdet er vurdert i henhold til «Forskrift om konsekvensutredninger nr. 855». Planområdet er i gjeldende kommunedelplan lagt ut som byggeområde for fritidsbebyggelse og boligbebyggelse. Grensen til byggeområdet er noe juster sett i forhold til gjeldene kommunedelplan. Dette for å best mulig utnytte området. Byggeområdet er i sør redusert noe. Dette fordi det sørligste området avsatt i kommunedelplanen for Geilo har et terreng som dårlig egner seg til utbygging. Videre er byggeområdet justert noe langs grensen i øst. Dette for å optimalisere utbyggingen. Justeringen vurderes til å være av liten betydning og utløser ikke krav om konsekvensutredning. Planfremmer og kommunen har drøftet utredningsbehovet. Foreslått arealbruk er vurdert å være i tråd med overordna plan, og omfattes derfor ikke av omfangskriteriene etter forskriftens 2 eller 3, jf. referat fra oppstartmøte I tillegg til planfaglige vurderinger og utarbeiding av planmateriale m/ros-analyse har det gjennom prosessen blitt utredet følgende tema: 1. Buskerud fylkeskommune har utarbeidet rapport fra den kulturhistoriske registreringen. 2. Hellingsanalyse 3. Illustrasjonsmateriale 4 PLANFORSLAG 4.1 Planløsning Planforslaget omfatter 17 tomter til fritidsbebyggelse og en tomt avsatt til boligbebyggelse. Planen legger til rette for maksimalt 17 bygg med til sammen 25 enheter for fritidsbebyggelse. På tomt 1-8 legges det til rette for «tradisjonelle» hytter. Samlet tillat BYA på disse tomtene er 250 m 2. Det er på tomt 1-8 åpnet opp for etablering av et frittliggende fritidsbygg med inntil to enheter. På tomt 9-17 er det åpnet opp for etablering av et frittliggende fritidsbygg. Samlet tillatt utnytting på tomtene er 135 m 2. Hovedbygget kan bygges med inntil 95 m 2. Det er i planarbeidet gjennomført en helningsanalyse som har vært viktig i vurderingen gjort i planarbeidet. Hytteplasseringen er detaljert vurdert i terrenget og adkomstvegen er lagt med myke linjeføringer tilpasset terrenget. Det vil etableres ny adkomstveg vest for gårdsbruket på Luten. Denne vegen vil gi adkomst til størsteparten av planområdet. Nedre del av planområdet vil få adkomst fra eksisterende adkomstveg vest for planområdet. Det har gjennom planarbeidet vært viktig å komme fram til en løsning som sikrer en god og helhetlig utvikling av området. Det har vært viktig å se på hvordan de ulike delen av planområdet kan utformes. Ulike prinsipper har derfor gjennom planarbeidet blitt testet ut og illustrert.

13 Planbeskrivelse Arealtabell Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr 1) Fritidsbebyggelse - BFR1 250 m 2 BYA - BFR2 250 m 2 BYA - BFR3 250 m 2 BYA - BFR4 250 m 2 BYA - BFR5 250 m 2 BYA - BFR6 250 m 2 BYA - BFR7 250 m 2 BYA - BFR8 250 m 2 BYA - BFR9 95 m 2 BYA - BFR10 95 m 2 BYA - BFR11 95 m 2 BYA - BFR12 95 m 2 BYA - BFR13 95 m 2 BYA - BFR14 95 m 2 BYA - BFR15 95 m 2 BYA - BFR16 95 m 2 BYA - BFR17 95 m 2 BYA Boligbebyggelse - B1 250 m 2 BYA Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr. 2) Areal 17196,00 m 2 1,02 daa 1,53 daa 1,05 daa 1,44 daa 1,38 daa 1,19 daa 1,23 daa 1,2 daa 0,71 daa 0,94 daa 0,68 daa 0,65 daa 0,70 daa 0,67 daa 0,81 daa 0,73 daa 0,7 daa 1020,18 m 2 1,02 daa Areal Kjøreveg 1402,31 m 2 Annen veggrunn grøntareal 1332,81 m 2 Grønnstruktur (PBL 12-5 nr. 3) Areal Grønnstruktur 441,29 m 2 Totalt 21393,21 m2 4.2 Vann og avløp Det forutsettes at området forsynes med kommunalt vann fra ledningsanlegget til Budalslia. Vannledning Ø160 tilknyttes kum 6310 og føres frem til kum merket Brannkum på tegning HB100. Det legges vannledning Ø63 videre i hyttefeltet og det legges klart for at denne kan føres tilbake igjen gjennom eksisterende hyttefelt og tilknyttes kum 6310 som en ringledning. Det er lagt opp til kun brannvannsdekning til området som er forutsatt til utleieformål. Området blir forsynt fra trykkøkningsstasjon Luten og høgdebasseng Budalslia. Statisk trykk i forsyningsområdet er på kote 905. Hytteområdet ligger mellom kote 820 og 840, dvs. et tappetrykk på mvs. Det betyr at alle enheter må ha en reduksjonsventil på inntaksledningen. Alternativt

14 Planbeskrivelse 13 er at en setter en ekstra kum ved 6310 hvor det monteres reduksjonsventil og sikkerhetsventil for både planlagte hytter og eksisterende hytter nedenfor Øyovegen, dvs. hele området hvor det legges ringledning. Denne reduksjonsventilen må da ha kapasitet på min 20 l/s (2 stk i parallell). For å unngå ekstra driftspunkt anbefales løsningen med montering av reduksjonsventiler på alle inntaksledningene. Når det gjelder B1, knyttes denne direkte til kum Det er på tegning HB100 vist at spillvann for nordre del av felt A ledes til kum Øvrig område er vist med selvfallsledning ned til eksisterende spillvannsledning ved ridehall. Denne er tilknyttet kommunal kum 2153 i Øyovegen. 4.3 Trafikale forhold Hovedatkomsten til området er via Øyovegen med avkjøring fra Rv. 7 ved Øyo. Det står i kommunedelplanen for Geilo at områdene i Budalslia (herunder F7 på Luten) skal ha hovedtilkomst via undergangen ved Øyo/Brusletto. Videre står det at standarden på Øyovegen må vurderes nærmere ved regulering av området. Undergangen ved Øyo er etablert og Øyovegen fram til krysset med Langehaugvegen er utbedret og det er etablert separat gang- og sykkelfelt. Vegen er videre fra Langehaugvegen og fram til Luten regulert utbedret og med et offentlig gang- og sykkelfelt. Denne delen av reguleringsplanen er imidlertid foreløpig ikke gjennomført av kommunen. Det ble i forbindelse med reguleringsplan for Budalslie inngått avtale mellom kommunen og grunneiere/utbyggere innen reguleringsplanen for Budalslie om økonomisk bidrag til gjennomføring av reguleringsplanen for sanering av planovergang Øyovegen og Brusletto. Avtalen om økonomisk bidrag var en følge av rekkefølgebestemmelser for reguleringsplanen for Budalslie, sak 0043/04 vedtatt , punkt 3.3. fortau Øyo-Langehaugen. Avtalen sikret at en forholdsmessig andel av kostnadene knyttet til rekkefølgebestemmelsene pkt. 3.3 i reguleringsplanen for Budalslie ble dekket av utbyggerne. Rekkefølgebestemmelse 3.3 i reguleringsplan for Budalslie omhandler fortau Øyo- Langehaugen og sier at før byggetillatelse gis, må det være etablert fortau langs vegen på strekningen brua ved Øyo Langehaugvegen. Dagens situasjon er at Øyovegen fram til krysset med Langehaugvegen er utbedret, mens vegen videre fram til Luten gjenstår. Øyovegen fra Langehaugvegen og fram til Luten er noe bratt og svingete. Forholdene langs vegen ble imidlertid vurdert i forbindelse med reguleringsplan for Budalslie, og rekkefølgekrav knyttet til utbedring av vegen stoppet ved Langehaugvegen. Det vil i den sammenheng trekkes fram at utvikling av F7 sees på som en liten del av det store bildet i området. Det anses derfor som urimelig å belaste utbygger av F7 ene og alene med kostnaden knyttet til utbedring av strekningen Langehaugen Luten. Utbyggingen på Luten vurderes til å være beskjeden sett i forhold til den totale utbyggingen i området og planen vil genere forholdsvis lite mertrafikk. Det er i området flere entreprenører, ridesenter, Øyo fabrikker, stor utbygging av hytter i Budalslia og flere eldre eksisterende hytter i fjellet. Asplan Viak gjorde i 2008, i forbindelse med reguleringsplan for planskilt kryssing av jernbanen øst for planovergangene Øyo/Brusletto, en trafikkvurdering i området. Det ble i vurderingen vist til at det i TØIs rapport «Økonomiske virkninger av reiseliv i Hol og Hemsedal 2006». Rapporten oppsummerer bl. a. erfaringstall for antall bruksdøgn for ulik fritidsbebyggelse. For Hol kommune er det regnet med 35 bruksdøgn per år for private fritidsboliger og 140 bruksdøgn per år for hytter bygd for utleie. Det ble i trafikkvurderingen utført av Asplan Viak i 2008 tatt høyde for en 50/50 fordeling av private fritidsboliger og hytter for utleie. Med dette til grunn ble antall bilturer per døgn for fritidsboliger og

15 Planbeskrivelse 14 hytter anslått å være 2,5 de dager de er i bruk. I gjennomsnitt over året gir dette 0,6 bilturer per enhet per døgn. Detaljregulering F7 Luten Geilo legger opp til maksimalt 25 nye enheter. Legger man tallen som er beskrevet over til grunn vil det nye planlagte felte genere om lag 15 bilturer per døgn. Ser man dette i det store bildet vil mertrafikken som skapes av denne planen være svært liten. Innenfor planområdet vil det anlegges ny internvei like øst for gårdsbruket på Luten. Denne vegen vil gi adkomst til størsteparten av den nye bebyggelsen innenfor planen. BFR5-BFR8 vil få adkomst fra eksisterende veg i eksisterende hyttefelt. Mertrafikken som generes gjennom eksisterende hyttefelt vurderes å være av ubetydelig grad da det her kun er snakk om adkomst til tre nye hytter, maks 6 enheter. Det kan i den sammenheng trekkes fram at eksisterende veg ligger på eiendom 68/1. B1 har adkomst direkte fra Øyovegen. Kollektiv trafikk ikke aktuelt. Nærmeste bussrute er RV 7 ved Øyo. Ellers er det jernbanestasjon i Geilo sentrum. 4.4 T-2/o8 barn og planlegging Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 presiserer kommunens ansvar for at all plan- og byggesaksbehandling ivaretar hensynet til barn og unges behov for gode oppvekstsvilkår og nærmiljø. Planforslaget legger opp til gode tomter og sammen med omkringliggende friluftsområder, tur- og løypenett og aktivitetstilbud vurderes barn og unges interesser som godt ivaretatt. Det bemerkes også at planen omfatter fritidsbebyggelse, ikke boligformål. Krav til minste uteoppholdsareal (MUA) er satt til 25 m 2 pr boenhet iht. føringen i kommunedelplanen for Geilo. 4.5 Landskap og estetikk Med føringer innarbeidet i plankartet og reguleringsbestemmelsene er det lagt til rette for en helhetlig planløsning tilpasset terrenget og omkringliggende områder. Det er utarbeidet en helningsanalyse som sammen med planfaglige vurdering legger grunnlaget for hytteplasseringene. Utsnittet under viser helningsanalysen gjort for planområdet. De lys partiene viser området slakere enn 1:6, og her er utbygging som oftest ok. De oransje partiene viser områder som har en helning mellom 1:4 og 1:6. Her må det foretas særskilte vurderinger. De mørkeste partiene viser områder som er brattere enn 1:4.

16 Planbeskrivelse 15 Utsnitt helningsanalyse. Som man kan se av utsnittet er planområdet i all hovedsak flatt og godt egnet til utbygging av fritidsbebyggelse. Nord i planområdet ligger en liten kolle som ved utbygging må hensynstas. Kollen ligger innenfor et område hvor det legges til rette for fritidstomter tilrettelagt for mindre hytter (maks 95 m 2 ). Kollen anses for å være noe visuelt utsatt. Det vil ved utbygging av området derfor være viktig å tilpasse bebyggelsen terrenget på en god måte. En plassering av mindre enkeltstående enheter anses for å lett kunne tilpasses terrenget og stedegen vegetasjon vil i stor grad kunne bevares. Dette vil bidra til å minske den negative graden av eksponering og synlighet. Bevaring av vegetasjon vil i stor grad kunne skjerme for ny bebyggelse samtidig som allerede eksisterende bebyggelse i området også bidrar til å minske graden av uheldig eksponering av ny bebyggelse. Bildet viser kollen i nord sett fra sør.

17 Planbeskrivelse 16 Sør i planområdet ligger det i dag et gammelt grusuttak som før bygging må fylles igjen. Dette gir mulighet til å tilpasse terreng og bebyggelse på en god måte. Planforslaget legger til rette for etablering av 4 tomter innenfor dette området, T 5-8. Bildene viser det gamle grusuttaket slik det framstår i dag. Illustrasjonen under viser hvordan T5-T8 kan utformes innenfor føringene gitt i reguleringsplanen. Illustrasjoner utforming T4-T8.

18 Planbeskrivelse 17 Ulike løsninger for plassering av tomter og hytter i det gamle grusuttaket er testet ut for å se hvordan man på best mulig måte kan utnytte området. Se vedlagt illustrasjonsmateriale. Illustrasjonen over viser hvordan BFR5-BFR8 er tenkt løst. Tre av hyttene vil ligge i en fortsettelse av rekken med eksisterende hytter vest for planområdet. Disse hyttene vil ha adkomst fra eksisterende veg. Det at terrenget i dette området skal opparbeides på nytt gjør at man får mulighet til å trappe det nedover på en slik måte at de nye hyttene kan plasseres slik at de hverken er til unødig sjenanse for eksisterende eller nye hytter i området. Den fjerde hytta ligger i enden av ny adkomstveg internt i planområdet og vil få adkomst fra denne. Det slakt hellende terrenget gjør at hytta ikke vil være til unødig sjanse for eksisterende og nye hytter i området. Snittet under viser hvordan de nye hyttene vil ligge lavere i terrenget enn eksisterende hytte og hvordan terrenget vil trappe seg nedover. Utsnitt fra vedlagt illustrasjonsmateriale. Snittet viser hvordan terrengtilpasninger vil gjøre det mulig å legge til rette for en fritidsbebyggelse som i vesentlig grad ikke vil skygge for hverandre og allerede eksisterende hytter i området. 4.6 Grusuttak Grusuttaket sør i planområdet har en størrelse på omlag 2800 m 2 og strekker seg fra høydekvote 822 til 834. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om godkjent teknisk plan for tilbakefylling av

19 Planbeskrivelse 18 grusuttaket for igangsettingstillatelse kan gis til tomt BFR5-BFR8. Tilbakefylling av grusuttaket vil kreve om lag 5200 m 3 masse. Behovet for masser må avklares i teknisk plan for tilbakefylling. Tilføring av masser vil generere mer trafikk og noe støy i området i enkelte perioder. Det vil være viktig å varsle naboer om når tilføring av masser vil finne sted og legge tilførselen utenom ferier og høytider da folk gjerne er på hytta. Dette for å skjerme eksisterende hytter i området. Eller er det mye stein i området som vil kunne brukes til tilbakefylling av grusuttaket. 4.7 Friluftsliv Tilgrensende grønnstruktur gir fleksibel og god tilkomst til omkringliggende lokalt rekreasjonsområdet og tur- og løypenett. Det er fra planområdet god tilkomst til tur- og løypenett både sommer- og vinterstid. Utsnitt Sti- og løypeplan Hol kommune. Planområdet er markert med rød sirkel. 4.8 Klima og energi Utbygger vil måtte utrede energireduserende løsninger, alternative energikilder og vannboren varme ved endelig konseptuering som grunnlag for rammesøknad. 4.9 Støy Planområdet anses ikke for å være støyutsatt da det ligger et godt stykke unna de største støykildene som jernbane og riksveg %287+MB%29.pdf Reguleringsbestemmelsene sikrer at det før det gis brukstillatelse for bygg skal dokumenteres tilfredsstillende støynivå utenfor rom med støyømfintlig bruk og at det kan etableres uteareal med tilfredsstillende støynivå, dvs. L den = 55 db fra veg Kulturmiljø Området er kulturminneregistret av Buskerud fylkeskommune og det er utarbeidet rapport. Området F7 Geilo er blitt registrert og kontrollregistret for automatisk fredete kulturminner. En tidligere

20 Planbeskrivelse 19 registret kullgrop (ID 90065) ble gjenfunnet. Denne ligger innenfor planområdet i vest. En av kullgropene sør i området er fjernet og tidligere dispensert, ID Det ble registrert 3 ny kullgroper innenfor området. Dette omfatter ID 22177, og Disse ligger vest og øst i området. Det ble lett etter jernvinningsanlegg innenfor hele planområdet, men ingen jernvinneanlegg ble registrert i området. Alle kullgroper er automatisk freda kulturminne jmf. kulturminnelova 4. i tillegg har alle automatisk freda kulturminner en sikringssone på minimum 5 meter fra synlig ytterkant, jmf kulturminnelova 6. Dersom det er nødvendig for å få til en utbygging, kan det søkes om dispensasjon fra kulturminnelova for de kulturminnene som vil bli berørt. Fylkeskommunen er kjent med at det er gravd ut flere kullgroper i nærområdet før og opplyser om at de ikke vil gå imot en søknad om dispensasjon. Kullgropene som ligger innenfor planområdet vil søkes frigitt Biologisk mangfold Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Det er ikke registrert naturtypelokaliteter som kan defineres som spesielt viktige områder for biologisk mangfold ut fra gjeldende kriterier (kilde: Det vurderes at tiltaket vil ha liten negativ konsekvens for biologisk mangfold i området. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt. Det kommer også av kommunedelplanen for Geilo fram at det innenfor området i naturbasen til DN ikke er registrert arealer med naturkvaliteter innenfor byggeområdet. Basert på tilgjengelig offentlig data er det gjennom planprosessen ikke avdekket forhold som vurderes å slå ut ift 8 i naturmangfoldloven Flom NVEs aktsomhetskart for flom ( er et nasjonalt kart på oversiktsnivå som viser hvilke arealer som kan være utsatt for flomfare. Kartet er grovmasket men brukes til å gi en indikasjon på hvor flomfaren bør vurderes nærmere, dersom det er aktuelt med ny utbygging. Som man kan se av utsnittet under er arealene innenfor planområdet ikke utsatt for flomfare. Hensynet til flom antas for å være ivaretatt.

21 Planbeskrivelse Skred En utsjekk i NVEs aktsomhetskart for skred ( viser at området ikke er skredutsatt. Hensynet til skred anses for å være godt ivaretatt og det sees ikke behov for ytterligger undersøkelser ROS-analyse Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet (2010). Analysen er basert på forslaget til detaljregulering for F7 Luten Geilo. Det vises til vedlagt ROS-analysen.