Saksframlegg. Saksb: Marthe Torset Arkiv: PLAN 2015p048e3 17/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Marthe Torset Arkiv: PLAN 2015p048e3 17/ Dato: Saken behandles slik: UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKNR Utvalg for plan og samfunnsutvikling UPS-/ Utvalg for plan og samfunnsutvikling UPS-34/18 Utvalg for plan og samfunnsutvikling UPS-2/18 SLUTTBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FOR NEDRE JEISTAD GÅRD FOR LANDBRUKSOMRÅDE I NORDRE ÅL Rådmannens innstilling 1. Reguleringsplan med plankart alternativ 2, datert , bestemmelser alternativ 2, datert , og planbeskrivelse datert godkjennes 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedlegg 1. Plankart alternativ 1 2. Plankart alternativ 2 3. Bestemmelser alternativ 1 4. Bestemmelser alternativ 2 5. Planbeskrivelse med konsekvensutredning 6. Saksfremlegg fra juni Uttalelser ved høring Sammendrag Reguleringsplan for Nedre Jeistad gård legger opp til en utvidelse av eksisterende omsorgstilbud på gården, med bruk av gårdens ressurser og miljø aktivt i virksomheten. Det har vært fokus på å bevare arealer til landbruksformål, og samtidig gi muligheter for utvikling. Planen ble lagt ut på høring med to alternative forslag til plankart og bestemmelser, og det foreligger nå også to alternativer til sluttbehandling, med ulik plassering av ridehall. Rådmannen anbefaler at alternativ 2 godkjennes. Fakta Planområdet ligger langs Gudbrandsdalsvegen nord for Lillehammer sentrum, i et etablert landbruksområde. Planen omfatter et areal med dagens tun og jordbruksarealer på østsiden av Gudbrandsdalsvegen, samt et areal lengre vest, bundet sammen av Sørsvevegen. Terrenget er jevnt

2 skrående mot vest/sørvest. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for utvidelse av dagens omsorgsvirksomhet, med tilhørende aktivitetstilbud og landbrukstilknyttet virksomhet. Det er ønske om at omsorgsvirksomheten skal ha grunnlag i ressursene på gården. Plangrunnlag Området er i «reguleringsplan for landbruksområde i Nordre Ål» (vedtatt ) regulert til jordog skogbruk. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte I regionalt planforum ble det besluttet at planforslaget faller innenfor konsekvensforskriftens 2, og at planen derfor måtte konsekvensutredes, med planprogram. Planprogrammet var på høring fra På grunn av behov for utvidet plangrense ble det gjennomført en tilleggsvarsling med høringsfrist Det kom inn 8 merknader til planprogrammet. Innspillene er sammenfattet i planbeskrivelsen. Planprogrammet ble fastsatt av Utvalg for plan og samfunnsutvikling (UPS) Forslag til ny plan var på høring fra , Det kom inn 6 merknader. Disse er sammenfattet og kommentert i vedlegg 7. Etter høringen var saken lagt frem for sluttbehandling i Utvalg for plan og samfunnsutvikling i møte Saken ble da sendt tilbake til administrasjonen med anmodning om å vurdere trafikksikkerhet på nytt, samt mulig plassering av ridehall på østsiden av Gudbrandsdalsvegen. Som følge av dette er begge alternativ fra høringen med til sluttbehandling, med en ny rekkefølgebestemmelse for flytting av matjord i alternativ 1. Justeringer etter høring/offentlig ettersyn - Rekkefølgekrav til fortau er knyttet til utbygging i LL3 - Byggegrense i LL3 er justert for å kunne få plass til ridehall utenfor båndleggingssone etter energiloven, jf. merknad fra Statnett. - Bestemmelser knyttet til hensynssone med båndlegging etter energiloven er presisert, jf. merknad fra Statnett. - I bestemmelsene er oppmerking av fotgjengerovergang tatt ut, fordi dette håndteres av andre lovverk, jf. merknad fra Statens vegvesen. - I bestemmelsene er rettet til også å tillate omsorgsboliger. - Bestemmelser tilknyttet alternativ 1 (med ridehall på dyrka mark ovenfor Gudbrandsdalsvegen) har fått en ny rekkefølgebestemmelse som sikrer at dersom det bygges i LL2 skal dyrka mark flyttes til egnet område sør for tunet. Planforslaget Reguleringsformål Tunet reguleres til privat og offentlig tjenesteyting, BOP1, 2 og 3. Det tillates en høyere utnytting av områdene enn tidligere, spesielt på tunet. Størstedelen av planområdet forblir landbruksformål, LL1-4, hvor eventuelle bygninger må være tilknyttet landbruksdrift. Forslaget medfører en innsnevring av landbruksformål sammenliknet med dagens situasjon. Veger er formalisert med eget formål i planen. Ny bebyggelse vil ta utgangspunkt i dagens tun og i hovedsak utvide bebyggelsen nordover. Det har vært fokus på kompakt arealutnyttelse, inspirert av dobbelttun som er vanlig i deler av Gudbrandsdalen. Utforming og volumoppbygging vil ta utgangspunkt i eksisterende bebyggelse, det vil si to etasjer med saltak. Dette vil gi et tradisjonelt uttrykk og være med på å bevare dagens tun og kulturlandskap. Område LL2 er regulert til landbruksformål. Her skiller alternativ 1 og 2 seg fra hverandre. I alternativ 1 er det tillatt å bygge ridehall i LL2, mot at matjorda i LL2 flyttes sør for gården. Alternativ 2 tillater ikke ridehall i LL2. Begge forslag gir muligheter for noe utbygging tilknyttet landbruksformålet i det vestre området, LL3, med BYA inntil 2000 m2. Dette åpner for å legge en eventuell ridehall her ved alternativ 2.

3 Atkomst og trafikk Atkomsten til området vil forbli uendret. Det er avkjøring fra Gudbrandsdalsvegen til tunet og den østre del av planområdet, og fra Gudbrandsdalsvegen via Sørsvevegen til den vestre delen. Det er satt rekkefølgekrav til opparbeiding av fortau bort til busstopp. For øvrige tema vises det til saksfremlegg fra juni 2018 (vedlegg 6). Vurdering: I det følgende vil Rådmannen vurdere trafikksikkerhet og plassering av ridehall på østsiden av vegen, som forespurt i Utvalg for plan og samfunnsutvikling Rådmannens argumentasjon for andre tema i foregående saksfremlegg (vedlegg 6) er fortsatt gjeldende, og det vises til dette og planbeskrivelsen (vedlegg 5) for øvrige tema i saken. Plassering av ridehall På tunet Planbeskrivelsen omtaler hovedgrep for utbygging av tunet. Det legges opp til en struktur med dobbeltun, det vil si inntun og uttun, som er vanlig i deler av Gudbrandsdalen. Det er laget bestemmelser for estetikk og arkitektur som skal ivareta et helhetlig formspråk med hensyn til volumer, takform og bebyggelsesstruktur. Utbygging av tunet skal i stor grad skje mot øst og nord, og vil dermed i liten grad være synlig fra vegen. Det argumenteres i planbeskrivelsen for at en eventuell ridehall bør trekkes ut av tunet, fordi denne bebyggelsen har volum og høyder som ikke samsvarer med dobbeltun. I sin uttalelse skriver fylkeskommunen følgende: «Ridehallen har et volum som harmonerer dårlig med gårdstunets øvrige bebyggelse og organisering i dagens situasjon og i fremtidig situasjon planlagt med ny tunbebyggelse. Vi støtter forslagsstillers vurdering i at ridehallen bør trekkes ut av tunets nærmiljø». I utvalgsmøtet ble det diskutert muligheten for å legge ridehall i BOP3, i forbindelse med låven. Det har etter samtale med forslagsstiller blitt klart at en slik løsning ikke er aktuell, da det ikke er plass til ridehall her. Låven vil kunne brukes til enkelte stallplasser, men er ikke dimensjonert for eller stor nok til å huse en ridehall. Rådmannen konkluderer med, basert på det overstående, at ridehall på tunet ikke er aktuelt. Dette er heller ikke ønsket av forslagsstiller. Ridehall i LL2- på tunsiden (alternativ 1) To hovedhensyn er viktig å vurdere ved plassering av ridehall i LL2; kulturlandskap og jordvern. Kulturlandskap Fjernvirkning og nærvirkning av utbyggingen er omtalt i planbeskrivelsen, under konsekvensutredning (vedlegg 5, s. 35). Denne viser liten negativ konsekvens for plassering av ridehall i LL2, grunnet hallens volum i sammenheng med omkringliggende landskap og bebyggelse. Vanligvis vil låvebygningen på en gård utgjøre det mest dominerende bygget med det største volumet, og dimensjonene til den andre bebyggelsen vil forholde seg til dette. Selv om ridehallen blir trukket vekk fra tunet, vil den fortsatt kunne oppleves som overdimensjonert i forhold til øvrig bebyggelse. I alternativ 1 tillates en bygningsmasse på totalt 1200 m2 i LL2, med 6 meter gesims og 11 meter mønehøyde. Det er satt byggegrense i LL2, som avgjør hvor en ridehall kan plasseres. Grunnflaten til en ridehall vil minimum være 22 x 44 meter, noe som gjør at man vil få en 6 meter høy og 44 meter bred vegg mot Gudbrandsdalsvegen. Til sammenlikning er dette dobbelt så langt

4 som langsiden på låven. I tillegg er låvebygningen på tunet plassert på tvers av terrenget, noe som gjør at den oppleves mindre ruvende. Fylkeskommunen støttet byplansjefens vurdering ved høring, hvor plassering av ridehall i LL2 ble vurdert som negativt for kulturlandskapet og vil kunne gi en uheldig landskapsvirkning, ved at den bryter det tradisjonelle utbyggingsmønsteret med inntun og uttun. Fylkeskommunen fraråder i sin uttalelse plassering i LL2, med bakgrunn i landskapshensynet. De sier i sin uttalelse: «Plasseringen av ridehallen ned mot fv. 312 er etter vår vurdering også dominerende og vil endre opplevelsen av jordbrukslandskapet sett fra fv. 312 i vesentlig grad. Vi mener konsekvensen for landskapsbilde vil være stor negativ vurdert opp mot 0-alternativet og vil derfor fraråde en slik plassering ut fra landskapshensyn». Rådmannens vektlegger fylkeskommunens uttalelse, og anser frarådningen som en sterk anbefaling til kommunen om å ta vare på kulturlandskapet gjennom å ikke tillate ridehall i LL2. Dersom dette alternativet velges, bør det legges inn bestemmelse om estetikk og arkitektur for ridehallen. Jordvern Ved høring var byplansjefen tydelig på at plassering av ridehall i LL2 ville utfordre nasjonale og regionale retningslinjer og strategier for bevaring av jordbruksjord. Jordkvaliteten i området er god, og det er et viktig prinsipp å ivareta det bynære landbruket i planen. Fylkesmannen varslet i forbindelse med høringen innsigelse til alternativ 1 på bakgrunn av jordvern. Etter høringen er det lagt inn en rekkefølgebestemmelse for å ivareta matjorda. Denne sier følgende: «Før det kan etableres bebyggelse i LL2 skal matjorda innenfor feltet flyttes til eksisterende innmarksbeite sør for gårdstunet (delvis på utsiden av plangrensen) for å inngå i et sammenhengende areal dyrka mark med felt LL1 og LL/P». Planbeskrivelsen (s. 22)omtaler flytting av matjord, dette anses som veiledende, og det må gjøres konkrete og nøyaktige vurderinger av hvor mye og hvor jorda skal flyttes for ny oppdyrking. Våren 2018 ble det lagt frem et notat for Utvalg for plan- og samfunnsutvikling som blant annet omtalte konsekvenser ved flytting av matjord. Dette viser at flytting av matjord er mulig, men en tidkrevende og dyr prosess. Ifølge flere rapporter det refereres til i notatet sies det at det er mulig, men ikke særlig heldig å flytte matjord. Dette anbefales kun i de tilfeller det er «samfunnsøkonomisk viktig at bygninger og infrastruktur blir plassert på et bestemt sted». Flytting av matjord til sørsiden av tunet, vil kunne være positivt med hensyn til å koble sammen to mindre jorder. Dette vil gjøre det nye oppdyrkede området mer drivverdig, og er i så måte positivt. Det er likevel knyttet noe usikkerhet til effekten av matjordflytting. Det er også usikkert om matjorda kan flyttes til et område som ikke er flatt. Dersom alternativ 1 velges, bør det inngå et vedtakspunkt om at realismen i flytting av jorda må vurderes nærmere i forhold til jordas dyrkbarhet, og egnetheten til området som er foreslått oppdyrket. Det er generelt hensiktsmessig at en ridehall legges i tilknytning eksisterende infratruktur, med nærhet til tunbebyggelsen. Da vil et hestemiljø og øvrig virksomhet, med aktiviteter inne og ute, kunne dra nytte av hverandre. Rådmannen er enig i at det kan være positivt for brukere på gården å ha nærhet til ridehallen, men mener dette må veies opp mot andre hensyn. Når alternativ 1 og alternativ 2 settes opp mot hverandre, vurderer rådmannen at alternativ 2 i størst grad ivaretar samfunnshensynet. Ridehall i LL3- på vestsiden av Gudbarandsdalsvegen (alternativ 2)

5 Et alternativ til lokalisering av ridehall er vestsiden av Gudbrandsdalsvegen. Det er gjennom bestemmelser og byggegrenser gitt rom for å kunne bygge en ridehall på vestsiden av planområdet i LL3. Byplansjefen vurderte i forbindelse med høring dette som det beste alternativet for plassering av ridehall. Oppland fylkeskommune uttaler følgende ved høring, om plassering i LL3: Dette er en «langt bedre løsning for landskapsbildet. Ridehallen blir da liggende lavere i terrenget og vil visuelt tilhøre et annet landskapsrom. Kantvegetasjon opp mot dyrka marka vil også dempe synligheten av bygget sett fra fv I nærområdet vil det ved hjelp av vegetasjon være mulig å tilpasse byggets skala på en langt bedre måte i dette alternativet enn det vil være langs etter fv. 312.». Fylkeskommunen støtter dermed byplansjefens vurdering. Trafikksikkerhet Det ble i utvalgsmøtet stilt spørsmål ved trafikksikkerheten ved plassering av en ridehall i LL3. Etter plan- og bygningsloven er det krav til forholdsmessighet. Krav som gis til opparbeidelse av infrastruktur skal stå i forhold til prosjektets størrelse. I denne saken er det vurdert at et fortau på vestsiden av Gudbrandsdalsvegen er med på å gi en trafikksikker kryssing av vegen, og en trygg ganglinje fra busstoppet bort til Sørsvevegen. Det er satt rekkefølgekrav til opparbeiding av fortauet. Statens vegvesen skal godkjenne tiltak langs fylkesvegnettet. I sin uttalelse ved høring påpeker Statens vegvesen at de vil kreve gjennomføringsavtale for etablering av fortau langs fylkesvegen og tilrettelagt krysningssted. Trafikksikker kryssing blir dermed ivaretatt gjennom rekkefølgekrav til fortau. Utover dette har Statens vegvesen som ansvarlig for fylkesvegen ingen innvending til planforslaget når det kommer til trafikksikkerhet. Planforslaget slik det ble lagt frem for utvalget i juni 2018 er diskutert med tjenesteområde veg og trafikk, som også vurderer løsningen som tilfredsstillende. Økningen av antall kryssende som følge av at ridehallen blir plassert på vestsiden av vegen vil etter rådmannens vurdering ikke være av en slik mengde at det krever ytterligere tiltak, utover det som ligger i forslaget. Ved større arrangementer vil ifølge forslagsstiller de tilreisende i stor grad komme med bil og hestehenger. Rådmannen anser hensynet til trafikksikkerhet som godt ivaretatt i planforslaget for både alternativ 1 og alternativ 2. Konklusjon Det er varslet innsigelse fra Fylkesmannen til alternativ 1 som følge av jordvernet. I tillegg er det en sterk anmodning fra kulturarvenheten hos fylkeskommunen om ikke å lokalisere ridehall på østsiden av vegen, eller på tunet, av hensyn til kulturlandskapet. Rådmannen er, i denne saken, opptatt av at disse hensynene prioriteres, og at det ikke tillates ridehall i LL2. Trafikksikkerhetshensynet anses også som ivaretatt i planen ved begge alternativ. Rådmannen anbefaler at planens alternativ 2 vedtas, med ridehall kun tillat i LL3. Dette alternativet anses i størst grad å ivareta samfunnsinteressene samlet sett, da med særlig vekt på jordvern og kulturlandskap. Lillehammer, Tord Buer Olsen Rådmann Lars Rudi Kommunalsjef