Fylkesmannen i Telemark. Fagdag. Spesiallovgivning innen landbrukssektoren. Ingvild Grov Korneliussen. Skien

Transkript

1 Fagdag Spesiallovgivning innen landbrukssektoren Ingvild Grov Korneliussen Skien

2 Jordloven og konsesjonsloven 2

3 Nytt i 2017 Nytt rundskriv M Om konsesjon, priskontroll og boplikt Arealgrensen for konsesjonsplikt, priskontroll og boplikt på bebygd eiendom knyttet til fulldyrka og overflatedyrka heves til 35 dekar. Unntaket fra konsesjonsplikt ved erverv av enkelttomt for bolig- og fritidshus utvides til å gjelde erverv av naust Forutsetning om at den ubebygde tomta skal bebygges innen 5 år er opphevet 3

4 TIDLIGERE KRAV OM BEBYGGELSE Det er ikke fastsatt egne overgangsbestemmelser knyttet til opphevelsen av 4 annet ledd. Det innebærer at de som har fått det konsesjonsfrie erverv før ikrafttredelse fortsatt har et krav om at tomten skal bebygges innen fristen. Kommunen vil således kunne følge opp unnlatt bygging slik konsesjonsloven 13 tredje ledd gir anvisning på. Den sier at kommunen kan sette en frist for erververen til å søke konsesjon dersom erververen unnlater å bygge innen 5 år i strid med 4 annet ledd. Loven har altså ikke gitt overgangsbestemmelser som tilsier at dette kravet skal lempes. MEN..rundskriv M-3/2017 s. 48 som tilsier at man ikke følger opp dette kravet. 4

5 Nytt Endring i skjemaer: Det er viktig at alle kommuner bruker de nye oppdaterte skjemaene fra 1. september Endring i arealgrensene har jo medført en utvidelse av konsesjonsfrie erverv og det i seg selv viser viktigheten av at kommunene bruker oppdatert skjema. På denne måten er man sikret at man bruker det nye regelverket. 5

6 Nytt i 2017 forts. Arealgrensen for priskontroll fastsettes i lov Unntak for priskontroll under et fastsatt beløp i forskrift Priskontroll skal unnlates ved erverv av rene skogeiendommer Endringer i jordlovens virkeområde Nytt rundskriv M-2/2017, Driveplikten etter jordloven 6

7 Lovbestemt boplikt Overgangsbestemmelsen som står i endringsloven romertall V nr. 3 sier: Ved lovbestemt boplikt som har oppstått etter konsesjonsloven 5 slik den lød før loven her trådte i kraft, får den nye arealgrensen i konsesjonsloven 5 andre ledd anvendelse, selv om eiendommen er ervervet før loven trådte i kraft. Dette innebærer at en som hadde boplikt etter tidligere arealgrenser og ikke har fullført denne, ikke lenger har lovbestemt boplikt dersom eiendommens arealgrenser nå faller utenom 5 annet ledd. 7

8 Boplikt Endringen i arealgrensen skal også gjelde hvis det er fastsatt vilkår om boplikt etter konsesjonsloven 11, og erververen har søkt og fått konsesjon med slikt vilkår fordi han ikke skulle oppfylle den lovbestemte boplikten etter 5 andre ledd. MERK - den nye arealgrensen får ikke betydning for tidligere ordinære konsesjonssaker der boplikt er satt som konsesjonsvilkår etter konsesjonsloven 11. 8

9 Odel Eiendommer som kan odles må ha mer enn 35 dekar fulldyrka og/eller overflatedyrka jord eller mer enn 500 dekar produktiv skog. Endringen i odelslova 2 får ikke virkning for tilfeller der det etter tidligere regler har oppstått anledning til å bruke odels- eller åsetesrett før loven her tar til å gjelde Odelsrett er et privatrettslig anliggende og kommunen skal ikke ta stilling til problemstillinger tilhørende rettsområdet 9

10 KILDER Lovvedtak 21. juni 2017, endringslov til odelsloven, jordloven, konsesjonsloven Prop. 92 L ( ) Orienteringsbrev fra LMD til kommunene av 29. juni 2017 Rundskriv 10

11 Jordloven 1.Føremål Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter 11

12 Jordlovens virkeområde 2: «Denne lova gjeld for heile landet. Føresegnene i 9 og 12 gjeld likevel ikkje for område som: a) I reguleringsplan er lagt ut til anna føremål enn landbruk eller hensynssone som med tilhørende bestemmelse fastlegger faresone, jf. plan- og bygningsloven b) I bindande arealdel av kommuneplan er lagt ut til 1. bebyggelse og anlegg, eller 2. landbruks-, natur- og friluftsområde samt reindrift der grunnutnyttinga er i samsvar med føresegner om spreidd utbygging som krev at det ligg føre reguleringsplan før deling og utbygging kan skje. Ved vedtak eller godkjenning av kommuneplan eller reguleringsplan kan det gjerast vedtak av planmyndigheitene om at føresegnene i 9 og 12 skal gjelde for planområda eller avgrensa deler av dei.» Føresegnene i 9 og 12 gjeld ikkje for tiltak med konsesjon etter energiloven 3-1, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven Endringen avklarer forholdet mellom lovverkene og forenkler saksbehandlingen, samtidig som hensynet til jordvern ivaretas 12

13 Delingsbestemmelsen jordloven 12 Hvilke eiendommer gjelder delingsbestemmelsen for? Første ledd første setning: «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet.» Hva med eiendommer som består av flere gårds- og bruksnummer? Sjette ledd: «Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining.» 13

14 Spørsmål om driftsenhet Fylkesmannen førsteinstans Selv om flere eiendommer er på same eigarhand, kan de ikke automatisk regnes som en driftsenhet i jordlovens forstand. Det må foretas en konkret og individuell vurdering. Det er ikke nok at de er egnet til å drives sammen. En må være spesielt nøye med vurderingen der eiendommene er kommet på samme eierhånd ved en tilfeldighet. Ved vurderingen av om en kan regne eiendommene som en driftsenhet er det av betydning om de ulike eiendommene ligger slik til at de rent faktisk egner seg for å drives sammen. Den driftsmessige avstanden er et moment i vurderingen. Det samme er om eiendommene har vært drevet sammen. Det er ikke noe krav om at eiendommene skal være drevet sammen en viss tid. 14

15 Eksempel 1. Landbruksdirektoratet har tatt klage til følge vedrørende spørsmål om to matrikkelnummer i.. kommune er en driftsenhet etter jordlova 12 sjette ledd. Fylkesmannen - enhetene utgjorde en driftsenhet, X har et totalareal på 143,5 dekar hvorav 12,1 daa er innmarksbeite, 102,2 daa er uproduktiv skog og 29,2 daa er annet areal. Bebygd med et nedslitt hus samt uthus/bod. Enheten har ingen driftsbygninger og er ikke inngjerdet. Enheten grenser til E134, og ligger ca moh. Y har et totalareal på 12174,8 dekar. Arealet er ikke klassifisert. Enheten ligger innenfor villreinområde, og er bebygd med to koier og et naust. Enheten ligger på ca moh. Hele arealet brukes til beite. Utmarksbeitet er leid ut til et beitelag. I tillegg er det utleie av hytter med jakt- og fiskerettigheter. Avstanden mellom X og Y er ca. 7-8 km. 15

16 Eksempel 1 fort. Fylkesmannen : jordloven 12 kommer til anvendelse grunnet de betydelige arealressurser i form av jakt, fiske, samt hytte- og beiteutleie, som ligger til y. Det vises til at enhetene er på samme eierhand, og at det ikke er tilfeldig at de er eiet av samme person. Videre vises det til at enhetene har vært drevet sammen og er egnet til å drives sammen. Avstanden på 7-8 km har ifølge Fylkesmannen vurdering liten vekt siden det gjelder forvaltning av utmark, jakt, fisk, beite og utleie. Klagen : ikke tenkelige inntekter fra tradisjonell landbruksdrift tilknyttet enhetene, og at all inntektsgrunnlag kommer fra tilleggsinntekter. - enhetene ikke kan anses som en driftsenhet, - enhetene ikke er egnet til å drives sammen, og at den faktiske samdriften ligger langt tilbake i tid. Dere viser også til Fylkesmannen vedtak fra 2007 vedrørende boplikt på X, hvor det ble lagt til grunn at det ikke var mulig med noen drift eller samdrift mellom eiendommene. 16

17 Eksempel 1 forts. Landbruksdirektoratet Utmarksbeite er en viktig arealressurs for husdyrhold i jordbruket. Etter ordlyden i jordloven 12 stilles ikke krav til at eieren selv bruker eiendommen til jordbruk. Enheten er også brukt til jordbruk dersom andre gjør det. Det er etter vårt syn klart at y «er nytta til jordbruk» siden beitelag bruker arealet til utmarksbeite, jf. jordloven 12 første ledd.. Det er på det rene at vilkåret om at eiendommene «er på same eigerhand» er oppfylt, Det avgjørende er derfor om enhetene etter en skjønnsmessig vurdering kan regnes som «en driftsenhet». Landbruksdirektoratet ikke tilfeldig eier av enhetene. 17

18 Eksempel 1 forts. Landbruksdirektoratet ; enhetene ikke er egnet til å drives sammen. Landbruksressursene på X er etter en landbruksfaglig vurdering svært begrenset. I tillegg har enheten verken driftsbygning eller gjerde, og den grenser mot vei. Det har ikke vært landbruksdrift på enheten på 54 år, og etter vårt skjønn er det ikke lønnsomt å gjenoppta beite - eller annen landbruksdrift - verken til eget bruk eller utleie. Når dette er tilfellet, er vår vurdering at X ikke er egnet til å drives sammen med Y. At enhetene faktisk ble drevet sammen for 54 år siden har i denne sammenhengen derfor liten vekt i totalvurderingen. Etter en konkret og individuell vurdering finner Landbruksdirektoratet at enhetene ikke er å anse som en driftsenhet etter jordloven 12 sjette ledd. 18

19 Eiendommen: Eksempel 2 X har et totalareal på 118,9 daa, hvorav 19,3 daa er fulldyrka jord, 4,9 daa er overflatedyrka jord, 26,7 daa innmarksbeite, 56,2 daa produktiv skog og annet areal. Avdøde hjemmelshaver har sammen med sin ektefelle bodd på eiendommen frem til sin død. Jorda har vært leid bort til en nabo. Enheten har et våningshus, driftsbygning, stabbur, verksted og eldhus. Kjøpte eiendommen i år 2000 av kommunen. Y har et totalareal på 8321,2 daa, hvorav 2651,4 er produktiv skog og øvrig areal er uproduktiv skog, myr samt jorddekt- og skrinn fastmark. Det er et eldre våningshus som ikke har blitt bebodd siden 1947, uthus, eldhus og stabbur. I tillegg er det en hytte med utedo oppført i Arvet eiendommen i Z har et totalareal på 2939,3 daa, hvorav 348,8 daa er produktiv skog. Øvrig areal er uproduktiv skog, myr samt jorddekt- og skrinn fastmark. Det er en hytte som ble oppført i 1990, samt et anneks og uthus. I tillegg er det en til hytte på eiendommen med ukjent byggeår. Arvet eiendommen i

20 Eksempel 2 forts. Æ har et totalareal på 1463,7 daa, hvorav 930,8 daa er produktiv skog. Øvrig areal er uproduktiv skog, myr samt jorddekt- og skrinn fastmark. Arvet eiendommen i Y og Æ grenser mot hverandre. Y og Z er det 1,5 km i luftlinje. Y og X er det 8,7 km i luftlinje. Ved kjøring på offentlig vei er det ca. 16 km avstand mellom Æ og X. Fylkesmannen vedtok at eiendommen er å anse som en driftsenhet etter jordloven 12 sjette ledd. Fylkesmannen begrunnet sitt vedtak med at avstanden mellom eiendommene har liten betydning for driften av skogen, og at eiendommene utfyller hverandre ressursmessig. Ervervet har heller ikke kommet på en eierhånd ved en tilfeldighet. Etter en helhetlig vurdering mente Fylkesmannen at enhetene utgjorde en driftsenhet etter jordloven 12 sjette ledd. 20

21 Eksempel 2. forts. Klagen - ikke er tatt hensyn til den driftsmessige avstanden mellom enhetene. - ikke har tatt stilling til eiendommenes ulike odelsrettslige status. Fylkesmannen sin behandling av klagen den driftsmessige avstanden ikke var større enn at eiendommene rent faktisk egnet seg til å drives sammen. Eiendommene danner en naturlig driftsmessig enhet og ligger til rette for å drive sammen. X er ingen odelseiendom, dermed er det heller ikke snakk om deling jf. odelsloven 14 Eiendommen har ikke kommet på eierhånd ved en tilfeldighet. 21

22 Eksempel 2 forts. Landbruksdirektoratet Enhetene har samlet sett et betydelig areal med produktiv skog, som kan drives. Den driftsmessig avstanden mellom enhetene på 18 km er ikke spesielt stor ettersom det er tale om skogeiendom. Enhetene synes dermed å være egnet til å drives sammen. Om enhetene har vært drevet sammen har betydning for spørsmålet om driftsenhet. Jorda på X har vært leid bort. Driveplikten kan oppfylles ved at arealet leies bort som tilleggsjord til annen landbrukseiendom, jf. jordloven 8 annet ledd. Dette betyr at jorda har vært drevet selv om den ikke har vært drevet av eier personlig Med driften av jorda på X og skogen på Y, Z og Æ, må enhetene regnes for å ha vært drevet sammen. Etter en samlet vurdering har Landbruksdirektoratet kommet til at X, Y, Z, og samlet utgjør en driftsenhet. Eiendommene er egnet til å drives sammen og har blitt drevet sammen. 22

23 Jordloven 12 tredje ledd Vurdering av en delingssøknad skjer etter tredje ledd: «Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.» 23

24 Jordloven 12 tredje ledd forts. «Omsynet til vern av arealressursene»: Begrepet arealressurser omfatter ulike ressurser som jord, skog, bygninger, og ulike former for rettigheter. Det omfatter også ressurser som kan komme til nytte i forbindelse med virksomhet som naturlig grenser til landbruk, for eksempel turisme. Man vil hindre at: - Det oppstår enheter som kan være vanskelig å drive rasjonelt og opprettholde som aktive bruk. - Det etableres arealer som gjør det vanskelig å nekte senere omdisponeringer. 24

25 Jordloven 12 tredje ledd forts. Om delinga fører til ei driftsmessig god løysing»: Det skal legges vekt på om: - Eiendommen får en utforming som kan føre til kostnadseffektiv drift, typisk korte driftsavstander og samla teiger - Bygningsmassen og driftsapparatet kan utnyttes på en god måte - Oppbygging mot større bruk kan føre til reduksjon i driftskostnadene Vurderingen av hva som vil være en driftsmessig god løsning må gjøres ut fra hva som er påregnelig drift, og i et langsiktig perspektiv. Det er tilstrekkelig at løsningen er god. Vurderingen er ikke knyttet til hvilken løsning som vil være den driftsmessig beste. 25

26 Jordloven 12 tredje ledd forts. «Drifts- og miljømessige ulemper» Man må se på hvilke ulemper som kan oppstå på eiendommen som deles, men også på andre landbrukseiendommer i området. Driftsmessige ulemper kan være dårlig arrondering av dyrka jord, vanskelig adkomst til areal eller bygninger, tråkk og slitasje på jordbruksareal, forstyrrelse av dyr på beite mv. Miljømessige ulemper kan være konflikt mellom landbruksdrift og bolig/hytteeiere. Årsaken til konflikten er ofte knytta til støv, støy og lukt fra driften, bruk av driftsveier, utmark eller nydyrking av jord. 26

27 FRADELING Driftsenheten består av X,Y og Z Det er X som ønskes å dele fra driftsenheten. Eksempel 3 X har totalareal på 551,4 daa, hvorav 62,2 daa er fulldyrka jord, 5 daa innmarksbeite, 240 daa produktiv skog, og 244 daa annet areal. Eiendommen er ubebygd. Y har et totalareal på 481,6 daa, hvorav 79,9 daa er fulldyrka jord, 128 daa produktiv skog, og 273 daa annet areal. Eiendommen er bebygd, og er driftsenhetens driftssenter. Z har et totalareal på 139,6 daa, hvorav 48 daa er fulldyrka jord, 63, 1 daa produktiv skog og 28 daa annet areal. Bruket har en aktiv melkekvote på ca liter som er utleid ut Formålet med delingen er at datter med familie ønsker å flytte til kommunen for å bosette seg på og drive eiendommen. Det er planer om å bygge nytt våningshus på eiendommen, samt en enkel driftsbygning for drift med villsau. Kommunen ga tillatelse til deling. Vedtaket var i strid med rådmannens innstilling. Fylkesmannen varsling om omgjøring 27

28 Eksempel 3 forts. Fylkesmannen begrunnet omgjøringen med at kommunens vedtak er i strid med offentlige interesser, og egnet til å trekke praksis i en klart uheldig retning. Deling vil føre til en betydelig svekkelse av brukets arealressurser. En oppdeling av driftsenhetens arealressurser vil redusere mulighetene for en kostnadseffektiv drift. Etter en samlet vurdering kom Fylkesmannen frem til at en fradeling som omsøkt ikke vil legge til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket, En fradeling begrunnet i hensynet til bosettingen jf. jordloven 12 fjerde ledd kan heller ikke føre frem, ettersom kommunen ikke har tatt stilling til bosettingsspørsmålet, verken i plansammenheng eller i vedtaket. For øvrig vurderer Fylkesmannen det slik at eiendommen er et område i kommunen med stor vekst og tilflytting. Fylkesmannen viser til at dersom kommunens vedtak blir stående, vil det være et vedtak som strider mot jordlovens formålsbestemmelse og vil trekke praksis i en klart uheldig retning. Hensynet til kommunalt selvstyre vil også ha begrenset vekt i en sak som berører nasjonale hensyn, herunder hensynet til vern av arealressursene, jf. jordloven 1. 28

29 Landbruksdirektoratet: Eksempel 3 forts. Fradeling reduserer fulldyrka areal og prod. skog Opprettes to relativt ressurssvake bruk - øker risikoen for at resteiendommen kommer ut av drift Ingen driftsmessig god løsning Ingen drifts- eller miljømessige ulemper Klagen tas ikke til følge 29

30 Eksempel 4 Fradeling X har et areal på totalt 889 dekar, hvorav 100,9 daa er fulldyrka jord, 31,9 daa innmarksbeite, samt 613 daa produktiv skog. Eiendommen er bebygd med et tun. Kommunen eier X i tillegg til en rekke andre landbrukseiendommer i kommunen. Jorda blir drevet ved bortleie. Kommunem søkte Fylkesmannen om å fradele tunet for å selge dette på det åpne markedet. Søker skriver at det skal finnes en naturlig grense mot beiter og dyrka mark. Det resterende landbruksarealet beholdes av kommunen. Fylkesmannen ikke tillatelse til deling som omsøkt. Avslaget var begrunnet med at en deling som omsøkt ville svekke ressursgrunnlaget på X ved at landbrukseiendommen blir uten tun og areal for driftsbygninger. Dette vil medføre at det oppstår en fritt omsettelig parsell midt i landbruksarealet, som ikke vil gi en tjenlig bruksstruktur, jf. jordloven 12 tredje ledd første punktum. Videre vil en fradeling svekke vernet av arealressursene på eiendommen, og vanskeliggjøre fremtidig drift på eiendommen. En fradeling vil medføre at det ikke lenger er boplikt på eiendommen, og presset på bruk av arealene til andre formål øker. En fradeling vil potensielt medføre miljø- eller driftsmessige ulemper for landbruket for eiendommen 30

31 Eksempel 4 forts. Landbruksdirektoratet: Argumenter av økonomisk karakter for kommunen, er hensyn som ikke kan tillegges nevneverdig vekt i vurderingen om delingstillatelse kan gis, En fradeling som omsøkt vil svekke vern av arealressursene, og gi en utjenlig eie- og bruksstruktur. Landbruksdirektoratet er enig i de vurderinger Fylkesmannen har gjort i saken, og tar dermed klagen ikke til følge. 31

32 Eksempel 5 fradeling Kommunen innvilget søknaden etter klage. Fylkesmannen varslet deretter om omgjøring, hvorpå de omgjorde kommunens vedtak og ga avslag på delingssøknaden. X har et totalareal på ca. 227 dekar, hvorav 99,2 daa er skog av middels og høy bonitet. Resten av arealet består av uproduktiv skog, skrinn fastmark og annet areal. Skogsteigen er bebygd me et bolighus som du bor i. Det er ingen driftsbygninger på teigen. Y har et totalareal på 14,4 daa, hvorav 12,9 daa er fulldyrket jord og 1,6 daa er skog av høy bonitet. Jordteigen er ikke bebygd, og jorden drives ved bortleie. Avstanden mellom teigene er ca. 2 km Søker ønsker å dele teigene fra hverandre, slik at datter kan få skogteigen, og sønn jordteigen, som forskudd på arv. 32

33 Eksempel 5 forts. Fylkesmannen : fradelingen vil føre til at det opprettes to enda mer ressurssvake enheter, og at hensynet til arealressursene derfor tilsier at driftsenheten bør holdes samlet. deling i to vil øke risikoen for at arealene ikke blir forsvarlig drevet. De konkluderer med at en deling ikke vil føre til en driftsmessig god løsning, og at en fradeling vil gi en mindre tjenlig bruksstruktur enn i dag. Fylkesmannen viser også til at jordloven skal ivareta nasjonale interesser, og at det kommunale selvstyre derfor har mindre betydning i denne vurderingen. I vedtaket skriver Fylkesmannen også at private interesser «ikke har nevneverdig vekt» i 33

34 Eksempel 5 forts. Landbruksdirektoratet Fradeling av driftsenheten vil innebærer at det opprettes to selvstendige teiger. Den ene på totalt 14,4 dekar, og den andre på 226,9 dekar. Etter Landbruksdirektoratet sin vurdering vil en slik deling føre til at det opprettes to ressurssvake enheter som vil være vanskelig å drive rasjonelt. Landbruksdirektoratet er også enig med Fylkesmannen i at en deling vil øke risikoen for at arealene ikke blir forsvarlig drevet, og at det er uheldig å tillate en deling uten at arealressursene blir solgt som tilleggsareal til nærliggende bruk. Delingen som omsøkt vil etter vårt skjønn ikke føre til en tjenlig bruksstruktur for landbruket Etter en samlet vurdering konkluderer vi med at det ikke gis godkjennelse til deling etter jordlova

35 Jordloven 12 fjerde ledd «Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området.» Forarbeidene, Prop. 127 L ( ) Endringar i jordlova på side 38: «Vil kommunen gi samtykke til deling etter forslaget til nytt fjerde ledd, må det avklarast om busetjingsomsynet gjer seg gjeldande i området, og med kva for tyngde omsynet gjer seg gjeldande. Det må takast stilling til om det er nedgang eller fare for nedgang i folketalet i den aktuelle delen av kommunen. Samtykke til deling kan givast med sikte på ein auke i folketalet, eller med sikte på å halde oppe busetjinga som ein allereie har i kommunen eller området. Befolkningsstatistikk frå Statistisk sentralbyrå kan vere eit utgangspunkt for vurderinga, men statistikken er ikkje avgjerande.» 35

36 Eksempel 6 fradeling Kommunen har gitt løyve til å dele X frå driftseininga Y Sjølv om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, vil omsynet som skal verne arealressursane kunne sikrast ved det tinglesast ein forkjøpsrett og bruksrett for Y.Kommunen er ein typisk utkantkommune med arealmessig store avstandar, ein nedadgånde og spredtbygd befolkning, og ein overvekt av eldre innbyggjarar. Det er difor eit politisk mål å styrke busetjinga slik at det kan medverke til gode kommunale tenestetilbod, samstundes som det kan danne grunnlag for at det skapast fleire arbeidsplassar. Syster og bror ynskjer å dele eigedomen der den eine skal ha den største teigen, medan den andre skal Y i tillegg til den minste teigen på X. 36

37 Eksempel 6 forts. Driftseininga er totalt på 3988,7 dekar. Av dette er 67,3 dekar fulldyrka jord, 2,8 dekar innmarksbeite, og 1999,5 dekar produktiv skog. X er totalt på 1590,1 dekar, 685,2 dekar er uproduktiv skog, 24,7 dekar produktiv skog og 880,2 dekar anna areal. Tunet på gården er ei rekke eldre bygningar der 7 er SEFRAK registrert. På gnr. X er det 3 bygningar i tilknyting til stulsområdet. Den største teigen på gnr. X har arealføremål LNFR i kommuneplanens arealdel. Den minste teigen har arealføremål framtidig fritidsbebyggelse, omsynssone for ras og skred og ca. 10 dekar har arealføremål LNFR. 37

38 Fylkesmannen. Ein reduksjon av ressursgrunnlaget på 1590,1 dekar vil svekke ressursgrunnlaget i høve til noverande og framtidige eigarar. Fjellarealet har utmarksressursar i form av jakt, fiske og beite Frådelinga vil medføre opprettelse av ei lite rasjonell eining som ikkje kan seiast å representere ei driftsmessig god løysing. Generasjonsskifte er eit privatøkonomiske omsyn det ikkje vert lagt nemneverdig vekt på. Tvert i mot det eit vektig moment å sikre at ressursane også i framtida er samla, som igjen er eit ledd i å styrke inntektsgrunnlaget på bruket og dermed busettinga i området. Fylkesmannen vil bemerke at det ikkje er familiens moglegheit for vidare busetting i området, men den generelle busetting i kommunen som skal vektleggast. Fylkesmannen kan ikkje sjå kvifor ein av eigarane ikkje kan flytte til eigedomen sjølv om utmarksressursane ikkje vert delt frå. Privatøkonomiske omsyn vert som nemnt ikkje lagt nemneverdig vekt på. Som ei følgje av samtykke til frådeling i denne saka, vil det gjennom presedensverknad bli vanskeleg å ivaretaka landbruksressursar og hindre framtidige oppsplitting av landbrukseigedomar. Offentlege omsyn talar klart for omgjering. Saken er til klagebehandling i Landbruksdirektoratet 38

39 Eksempel 7 Kommunen har gitt løyve til å dele landbrukseigedomen X. Det er eit vilkår at frådelt areal blir selt til eigar av eigedom Y, samt at attverande areal blir nytta til bustadføremål. Fylkesmannen har i brev datert meldt om overprøving av kommunen sitt vedtak, jf. forvaltningslova 35 tredje ledd. Det er søkt om å få dele eigedomen X i to teigar. Føremålet med frådelinga er busetting på begge teigane, samt tilleggsareal til naboeigedomeny. Småbruket er totalt på 353 daa, der 16 dekar er fulldyrka og 293,6 er produktiv skog. Det søkast om å få frådelt ein parsell på om lag 110 dekar med bustadhus og jordbruksareal. Resten, en parsell på om lag 240 dekar skal eier halde att og bygge nytt bustadhus på. 39

40 FM: Fylkesmannen i Eksempel 7 forts. Kommunens vedtak fører til ei oppsplitting av landbruksareal og reduserer moglegheit for økonomisk drift. Små einingar kan også auke risikoen for at skogen ikkje blir forsvarleg drevet. Ein frådeling som omsøkt vil føre til at det opprettast ein svært stor bustadtomt. Oppretting av ei bustadtomt på 240 dekar kan ikkje seiast å være i samsvar med jordlova. Frådelinga vil medføre opprettelse av ei lite rasjonell eining som ikkje kan seiast å representere ei driftsmessig god løysing. I denne saka vil frådelinga føre til busetting, men fylkesmannen kan ikkje sjå at det er nødvendig med så stor bustadtomt. Som ei følgje av samtykke til frådeling i denne saka, vil det gjennom presedensverknad bli vanskeleg å nekte framtidige frådelinger av så store bustadtomter i området, som i neste omgang fører til oppsplitting og marginalisering av jord- og skogressursar i kommunen. Saken ligger på i Landbruksdirektoratet 40

41 Omdisponeringsforbudet jordloven 9 Hvorfor et forbud? Hensikten er å sikre matproduserende arealer for nåværende og framtidige generasjoner. I er kun 2 % av arealet jordbruksareal, mens tallet for hele Norge er 3 % av landarealet. Til sammenligning utgjør jordbruksarealet både i Sverige og i Finland 7,5% av landarealet. Stortinget har vedtatt at matproduksjonen i Norge skal øke med 20 % fram til Beredskapssituasjon: I 2013 var selvforsyningsgraden på under 40 %, noe som er historisk lavt. 41

42 Omdisponeringsforbudet jordloven 9 Når gjelder forbudet? Første ledd: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.» Hva er «dyrka jord»? Fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite. Fulldyrka jord: Jordbruksareal som er dyrka til vanlig pløyedybde, og kan benyttes til åkervekster eller eng, og som kan fornyes ved pløying. Overflatedyrka jord: Jordbruksareal som for det meste er ryddet og jevnet i overflaten, slik at maskinell høsting er mulig. Innmarksbeite: Jordbruksareal som kan benyttes som beite, men som ikkje kan høstes maskinelt. Minst 50 % av arealet skal være dekt av godkjente grasarter eller beitetålende urter. Hva er «dyrkbar jord»? Areal som ikke er fulldyrka, men som kan fulldyrkes til lettbrukt eller mindre lettbrukt fulldyrka jord, og som holder kravene til klima og jordkvalitet for plantedyrking. 42

43 Omdisponeringsforbudet jordloven 9 Hvilke tiltak rammes av forbudet? Dyrka jord: Alle andre tiltak enn de som har formål jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord: Alle tiltak som fører til at jorda blir uegnet til jordbruksproduksjon i framtida. Hva regnes som jordbruksproduksjon? All planteproduksjon i jordbruk og hagebruk der jorda blir brukt som vekstmedium. Bygninger som er direkte knyttet til driften av eiendommen, samt våningshus. Anleggelse av nødvendige driftsveier. 43

44 Omdisponering Forbudet gjelder dyrka eller dyrkbar jord uansett størrelsen på arealet. En forutsetning for at forbudet kommer til anvendelse er imidlertid at det areal som søkes omdisponert, enten alene eller sammen med annet jordbruksareal på eiendommen, kan gi grunnlag for jordbruksproduksjon. Det må objektivt ett ligge til rette for jordbruksproduksjon. Produksjon av et visst omfang, salg eller eget bruk Relevant å trekke inn om eiendommen ligger i typisk jordbruksområde 44

45 Disposisjoner som rammes av forbudet Oppføring av bygg Planting av skog Anlegg av dammer Massedeponi Uttak av jord, masse og torv Dyrka jord må ikke brukes til plenproduksjon som fører til at jordsmonn blir fjernet 45

46 Jordloven 9 andre ledd Vurdering av en omdisponeringssøknad skjer etter andre ledd: «Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon.» 46

47 Jordloven 9 andre ledd forts. «Særlege høve»: Meningen med formuleringen er å få fram at dyrka og dyrkbar jord skal ha et sterkt vern. «Godkjende planar etter plan- og bygningslova»: Arealbruken bør som hovedregel skje gjennom planer og ikke enkeltvise dispensasjoner. Man bør ikke uthule egne vedtatte planer med å gi tillatelser i strid med disse. «Drifts- og miljømessige ulemper»: Samme momentet som ved vurdering av en delingssøknad etter 12. «Kulturlandskapet»: = Landskapsbilde, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Både gammelt og nytt landbruksareal med bygninger regnes med. Hvordan føyer tiltaket seg inn i landskapet? Er det harmoni eller er det ødeleggende? 47

48 Jordloven 9 andre ledd forts. «Det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi»: Det kan legges vekt på dette hensynet dersom tiltaket gagner allmennheten eller en større gruppe personer. Dette kan være formål som tar sikte på økt sysselsetting og næringsutvikling på bygdene, og opprettholdelse og styrking av bosettingen i området der eiendommen ligger. Det siste gjelder ikke i sentrale og tettstedsnære strøk. «Om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon»: Man må se på: hvor lenge omdisponeringen skal vare, jf. vilkår om tilbakeføring hvor lang tid det vil ta å tilbakeføre, hvor krevende det vil være, og hvor kostbart det vil være 48

49 Oppføring av kårbolig Oppføring av kårbolig krever samtykke til omdisponering Fra rundskrivet: En har lang og fast praksis for at en tillater omdisponering til kårbolig for å hindre at driften blir svak eller lagt ned i forbindelse med generasjonsskifter. Behovet for kårbolig synes ikke lenger å være like stort som før Samtykke bør bare gis når det ikke er tvil om at kårbolig er nødvendig av hensyn til driften av eiendommen Utgangspunkt i driften i dag 49

50 Eksempelsak 8. Søknad om omdisponering av 1 daa jord til tomt for kårbolig. Eiendommen på totalt 845,3 dekar. ca. 170 daa er fulldyrka jord og ca. 640 daa er prod.skog. Eiendommen bebygd med driftsbygning og våningshus. Drifta er kornproduksjon og skogbruk. Kommunen ja 50

51 Kårbolig forts. Fylkesmannen overprøvde vedtaket jf. fvl 35 FM: Dagens drift og produksjonsform representerer 0,2 årsverk - klart at kårbolig ikke er nødvendig Plassering av kårbolig midt i et åkerlandskap vil dreie praksis i klart uheldig retning mht. jordvern, arrondering, driftsmessig og kulturlandskapet om det blir stående 51

52 Kårbolig forts. Landbruksdirektoratet: Ta utgangspunkt i dagens drift Klart at kårbolig ikke er «nødvendig av hensyn til driften av eiendommen» Da bør det ikke gis tillatelse Dårlig arrondering, dårlig driftsmessig. Det foreligger ikke særlige høve Ikke anledning å gi tillatelse til omdisponering Når det ikke er lov å tillate omdisponering i denne saken, har det ikke betydning om forvaltningen har gitt tillatelse til omdisponering i andre saker 52

53 Saksbehandlingsrekkefølge forts Rekkefølgeproblematikk II: Delingssamtykke etter 12 eller omdisponeringstillatelse 9? Jordlova 12 andre ledd gir svar: «Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9.» Altså: Først 9 deretter eventuelt

54 Saksbehandlingsrekkefølge jordloven og pbl. Fradeling av areal til boligformål fra landbrukseiendom på fulldyrket areal i område avsatt til landbruk-, naturog friluftsformål (LNF) i plan. Tiltaket utløser krav om dispensasjon fra plan (plan- og bygningsloven 19-2), delingssamtykke etter jordlova 12 og omdisponeringstillatelse etter jordlova 9. Rekkefølgeproblematikk. Disp.behandling eller jordlovsbehandling først? Lovverket sier ikke noe. Hvor trykker skoen? Vær tydelig på at det er to vedtak etter to regelverk. 54

55 Rundskriv M-2/2017 Ved lov av nr. 99 er det gjort endringer i reglene om driveplikt i kraft fra 1.sept.2017 Presisering at driveplikten gjelder hele eiertiden Kravet om at jordbruksareal bare kan leies ut som tilleggsjord til annen landbrukseiendom er opphevet Kravet om at leieavtalen skal meldes inn til kommunen flyttet fra forpaktingsloven til jordloven. Endringene opphever kommunens myndighet til å inngå avtale om bortleie av jord 55

56 Driveplikt jordloven 8 Jordbruksareal skal drivast. Driveplikta gjeld for heile eigartida. Ny eigar må innan eitt år ta stilling til om han eller ho vil drive eigedomen sjølv eller leige bort jordbruksarealet etter føresegnene i andre ledd. Driveplikta kan oppfyllast ved at arealet vert leigd bort. Det er ein føresetnad for at driveplikta er oppfylt ved bortleige at leigeavtala er på minst 10 år om gongen utan høve for eigaren til å seie ho opp. Avtala må føre til driftsmessig gode løysingar og vere skriftleg. Avtaler som fører til driftsmessig uheldige løysingar, kan følgjast opp som brot på driveplikta. Eigaren må sende kopi av avtala til kommunen. Ei leigeavtale som er i strid med andre eller tredje punktum, kan ikkje gjerast gjeldande mellom partane eller i høve til offentlege styresmakter. Finn departementet at jordbruksarealet ikkje vert drive, kan eigaren påleggjast å leiga jorda bort for ei tid av inntil 10 år, eller at jorda skal plantast til med skog, eller tiltak av omsyn til kulturlandskapet. 56

57 Driveplikt forts. Jordbruksareal er fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite. Dersom eiendommen har slikt areal, er det driveplikt på den, uansett hvor stort arealet er. Driveplikten varer gjennom hele eiertiden, fra du blir eier og til du overdrar eiendommen til noen andre. 57

58 Driveplikt forts. Fulldyrka jord er jord som er dyrket til vanlig pløyedybde og som kan nyttes til åkervekster eller eng som kan fornyes ved pløying. Overflatedyrka jord er jord som for det meste er ryddet og jevnet i overflaten slik at maskinell høsting er mulig. Innmarksbeite er jordbruksareal som kan benyttes som beite, men som ikke kan høstes maskinelt sjekk 58

59 Driveplikt forts. For at driveplikten skal være oppfylt, må produksjonsegenskapene på jorda opprettholdes slik at arealet kan nyttes til vanlig jordbruksdrift med mulighet for normal avling. Det stilles ikke krav til driftsform Vurderingen om driveplikten er oppfylt eller ikke, er i stor gard basert på skjønn. 59

60 Leieavtalen Eierens plikt til å sende melding til kommunen avtalen må ha en varighet på minst 10 år om gangen, avtalen må være skriftlig, avtalen må føre til driftsmessig gode løsninger. Avtaler ut over 10 år kan betinge delingssamtykke etter jordloven 12 og konsesjonsbehandling etter konsesjonsloven. 60

61 Fritak fra driveplikt Momenter i fritaksvurderingen hvor viktig det er å holde jordbruksarealet i hevd, bruksstørrelsen, avkastningsevnen på arealet, om det i området der eiendommen ligger er bruk for jordbruksarealet som tilleggsjord søkerens livssituasjon. 61

62 DRIVEPLIKT KOMMUNENS OPPFØLGING Det at eieren har en plikt til å sende kopi av avtalen, ved bortleie av jordbruksareal, gjør at kommunen dermed får mulighet til å ta stilling til om vilkårene for bortleie etter jordloven 8 annet ledd er oppfylt. Jordloven 19 gir kommunen og fylkesmannen hjemmel for å føre tilsyn med at bestemmelsen om driveplikt overholdes. 62

63 Hvordan sikre at driveplikten blir oppfylt? Gjøre oppmerksom på reglene generelt ved for eksempel orientering om reglene på kommunens hjemmesider. Og da også orientere om konsekvensen ved at reglene ikke overholdes. Der hvor kommunen mottar leieavtalen, så er det viktig å gå gjennom den uten ugrunnet opphold. Kommunen må ta stilling til om avtalen fyller vilkårene for bortleie etter 8 annet ledd. 63

64 SANKSJONER VED BRUDD PÅ DRIVEPLIKTEN Pålegg om å leie bort jorda for en periode på 10 år, jf. jordl. 8 tredje ledd eller at jorda skal plantes til med skog eller tiltak av hensyn til kulturlandskapet. Etter jordloven 20 pålegge tvangsgebyr (Fylkesmannen). Før man anvender offentlige sanksjoner må bruddet på driveplikten være vesentlig - kan arealet drives lønnsomt (objektivt) Når det gjelder spørsmålet om avtalen gir en driftsmessig god løsning, er det bare avtaler som fører til driftsmessig uheldige løsninger som kan følges opp som brudd på driveplikten. Veldig god veiledning i rundskrivet med sjekklister. 64

65 Konsesjonsloven 1. Formål Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen 65

66 Konsesjonsloven 4. Unntak på grunnlag av eiendommens karakter Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av: 1. ubebygde enkelttomter for bolig, fritidshus eller naust, dersom tomten ikke er større enn 2 dekar og er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordloven, eller ikke trenger slik godkjenning etter jordlova. 2. ubebygde enkelttomter for bolig eller fritidshus som ligger i et område som i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er utlagt til bebyggelse og anlegg, og der tomteinndelinger foretatt eller godkjent av bygningsmyndighetene. 3. andre ubebygde arealer, dersom de ligger i et område som i reguleringsplan er regulert til annet enn landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, eller som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til bebyggelse og anlegg. Med naust menes en enkel bygning i strandsonen som brukes til oppbevaring av redskaper, utstyr, båter og annet. Bygningen skal ikke brukes til bolig eller fritidshus. 66

67 Konsesjonsloven 4. Unntak på grunnlag av eiendommens karakter 4. bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 35 dekar. Konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 1 og 2 er betinget av at tomten blir bebygd innen 5 år. (Opphevet) Konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 3 er betinget av at erververen ikke foretar bruksendring i strid med planen. I områder som er regulert i reguleringsplan, er konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 4 betinget av at erververen ikke foretar bruksendring i strid med planen. Det samme gjelder når eiendommen i kommuneplanens arealdel er lagt ut til bebyggelse og anlegg eller til landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift. Konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 4 kan settes ut av kraft ved forskrift etter 7 første ledd. 67

68 Konsesjonsloven 5. Unntak på grunnlag av erververens stilling Konsesjon er ikke nødvendig når erververen er: 1.eierens ektefelle, eller er i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett oppstigende eller nedstigende linje eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken, eller er i svogerskap med eieren i rett oppstigende linje, forutsatt at eieren har sitt konsesjonsforhold i orden. Konsesjonsplikt kan likevel følge av 7 annet ledd. 2. odelsberettiget til eiendommen. 3. staten. 4. den fylkeskommune eller kommune der eiendommen ligger, såfremt ervervet gjelder en eiendom i område som omfattes av kommuneplan eller reguleringsplan etter planog bygningsloven, og eiendommen i planen er utlagt til annet enn landbruksområde eller ervervet skjer ved ekspropriasjon. Et kommunalt tomteselskap der vedkommende kommune har minst halvparten av kapitalen og flertallet i styret, likestilles med kommunen når det gjelder konsesjonsfrihet etter dette nummer. 68

69 Konsesjonsloven 5. Unntak på grunnlag av erververens stilling 5. bank eller annen institusjon som Kongen har godkjent i denne sammenheng, når ervervet skjer gjennom tvangssalg for å redde en fordring som erververen har panterett for i eiendommen. Eiendommen må selges videre innen to år. Fristen regnes fra stadfestingen av auksjonsbudet og kan forlenges av departementet. Ved erverv av bebygd eiendom hvor fulldyrka og overflatedyrka jord er mer enn 35 dekar, eller eiendommen består av mer enn 500 dekar produktiv skog, er konsesjonsfriheten etter første ledd nr. 1 og 2 betinget av at erververen bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor den i minst 5 år. Som bebygd eiendom regnes her eiendom med bebyggelse som er eller har vært brukt som helårsbolig. Det samme gjelder eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring dersom tillatelse til bebyggelse er gitt med sikte på boligformål. Erverver gjenlevende ektefelle eiendom fra sin avdøde ektefelle som eier eller ved uskifte, skal botiden gjenlevende har gjennomført før overtagelsen regnes mot plikttiden. Første og annet ledd gjelder tilsvarende for samboere i ekteskapslignende forhold. Som samboere etter bestemmelsen her regnes samboere som fyller vilkårene i arveloven 28 a 69

70 Konsesjonsloven 6. Bopliktens innhold Erverver som etter 5 annet ledd har boplikt på en eiendom, skal ta eiendommen som sin reelle bolig. En eiendom er tatt som reell bolig hvis eieren er registrert bosatt på eiendommen etter regler fastsatt i eller i medhold av lov 16. januar 1970 nr. 1 om folkeregistrering. 70

71 Konsesjonsloven 7. Nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom For eiendom som omfattes av unntaket i 4 første ledd nr. 2 eller 4, kan Kongen ved forskrift sette konsesjonsfriheten etter 4 første ledd nr. 2 eller 4 og 5 første ledd nr. 1 ut av kraft for: 1. bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, 2. eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål, 3. ubebygd tomt som er regulert til boligformål. Er det ikke fastsatt i forskrift etter første ledd at konsesjonsfriheten etter 5 første ledd nr. 1 er satt ut av kraft, gjelder konsesjonsfriheten for nærstående etter 5 første ledd nr. 1 bare dersom eieren har hatt tinglyst hjemmel til eiendommen de siste 5 årene forut for overdragelsen. Til denne eiertiden regnes også den tid andre som faller inn under 5 første ledd nr. 1 i forhold til erververen har eid eiendommen. Dør eieren før 5-årsfristen er ute, gjelder konsesjonsfriheten etter 5 første ledd nr. 1 fullt ut. 71

72 Konsesjonsloven 7. Nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom Konsesjonsplikt etter forskrift gitt i medhold av første ledd, gjelder ikke når erververen forplikter seg til at eiendommen skal brukes til helårsbolig i den tiden han eier eiendommen, enten av ham selv eller andre. En eiendom er i bruk som helårsbolig etter tredje ledd når erververen eller andre har tatt eiendommen i bruk som sin reelle bolig, jf. 6. Fristen for bosetting etter tredje ledd er ett år regnet fra ervervet. Forskrifter etter første ledd kan bare fastsettes etter anmodning fra kommunen, og så langt det anses nødvendig for å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir brukt til fritidsformål. 72

73 Konsesjonsloven 9. Særlige forhold for landbrukseiendom Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 1. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 2. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 3. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 4. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. 73

74 Eksempel sak 9 Konsesjonseiendommen på totalt 1400 dekar hvorav 36,6 dekar er fulldyrka jord, 3 dekar er overflateyrket og 2,5 dekar er innmarksbeite. Prod skog på ca. 900 daa. Stor del av eiendommen er fredet. Ca. 215 daa av totalarealet er ikke fredet. Bebygd med våningshus, stabbur, låve, gammel låve og vedskjul. Formålet med ervervet er feriested. Søker vil låne bort arealet og benytte noe selv til frukt og grønt. Avtalt pris kr ,- Kommunen avslo utfra bosettingshensyn 74

75 Eksempelsak 9 forts. Fylkesmannen opprettholdt kommunens vedtak. Bosetting vesentlig for om konsesjon gis. Da det var andre budgivere på eiendommen finner Fylkesmannen grunn til å tro at andre vil erverve eiendommen med sikte på selv å bo der. Søkers formål er derfor av sentral betydning for avgjørelsen både i saker som gjelder erverv av landbrukseiendom og ved erverv av andre typer arealer. Formålet med ervervet må veies opp mot de samfunnsinteressene som gjør seg gjeldende. Fylkesmannen legger vekt på det kommunale hensynet ved prøving av det frie skjønn 75

76 Eksempel sak 9 forts. Omgjøring Landbruksdirektoratet: Bosettingshensyn kan tilsi avslag Ikke krav om at andre interessenter må gi markedstakst Eiendommen hadde fast bosetting til 2015 Søkers muligheter for bosetting- ikke krav om at det skal vektlegges ut fra de aktuelle konsesjonsbestemmelsene. Ikke grunnlag for å omgjøre 76

77 9a. Priskontroll ved erverv av landbrukseiendom Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. En slik vurdering av prisen skal også gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom. Departementet kan gi forskrift om at prisvurderingen etter første ledd skal unnlates ved erverv av bebygd eiendom med et brukbart bolighus, dersom den avtalte prisen ikke overstiger en fastsatt beløpsgrense. 77

78 Prisregulering For ubebygde eiendommer som er rene skogeiendommer, er det i ny bestemmelse 9 a i konsesjonsloven bestemt unntak fra priskontrollen. Unntaket gjelder altså «rene skogeiendommer». I prop. 92 er dette er definert som eiendommer uten jordbruksareal. Med jordbruksareal forstås fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite. Der hvor det foreligger ubebygd eiendom med innmarksbeite vil således eiendommen omfattes av priskontroll. I og med at det presiseres i forarbeidene at det som regnes som rene skogeiendommer skal være eiendommer uten jordbruksareal er det en naturlig språklig forståelse at det gjelder krav om 0,- daa jordbruksareal, etter denne bestemmelsen. Dette må gjelde selv om jordbruksarealet kun skal være noe innmarksbeite. Dette jf. Prop 92 L s 142: Eiendommer med jordbruksareal hvor det produktive arealet for eksempel er innmarksbeite omfattes imidlertid av priskontroll. 78

79 Prisregulering For bebygd eiendom er det priskontroll dersom eiendommen har mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, jf. 9 a. Bestemmelsen har her definert hva slags jordbruksareal som omfattes. Skrivet fra LMD sier at dette innebærer at en bebygd eiendom med skog eller uproduktive arealer er unntatt fra priskontroll uavhengig av størrelsen på skogen eller arealet hvis det ikke er over 35 daa fulldyrka og overflatedyrka jord på eiendommen. Videre står det at eiendommer med jordbruksareal hvor det produktive arealet ikke er fulldyrka eller overflatedyrka jord, faller også utenom priskontrollen, for eksempel ved erverv av innmarksbeite. Så helt kort: Ubebygd eiendom med innmarksbeite omfattes av priskontrollen. Bebygd eiendom hvor jordbruksarealet er innmarksbeite, (og under 35 daa fulldyrka og overflatedyrka) faller utenom priskontrollen. Dette følger av at bestemmelsen ( 9 a) har definert hva slags jordbruksareal som omfattes. 79

80 NB!!!! I alle saker etter konsesjonsloven som gjelder søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det i vedtaket vises hvordan prisvurderingen er foretatt i forhold til eiendommens enkelte deler. Dersom en på skjønnsmessig grunnlag er kommet fram til en annen pris enn det verdsettelsen av de enkelte delene tilsier, skal de hovedhensyn som har vært avgjørende for dette oppgis. 80

81 Rundskriv M-1/2017 Verdsettingsrundskrivet om priser på landbrukseiendommer M-3/2002 gjelder Prinsippene for verdsettelsen ikke endret Øvre grense for boverdi- tillegget er fortsatt 1,5 millioner Kapitaliseringsrentefoten er uendret på 4 % 81

82 Boverditillegget LMD svarbrev av og til Norsk Landbruksmegling Spørsmål fra Norsk Landbruksmegling Hvis det på en konsesjonspliktig eiendom med priskontroll er en bolig som ikke er brukbar, men heller ikke kondemnabel kan vi tillegge boverditillegg? LMD: Tillegg for boverdi forutsetter at det er et bolighus på eiendommen. Hvorvidt det skal gis et tillegg og størrelsen på tillegget vurderes konkret i den enkelte sak. 82

83 Boverditillegg forts. Tillegget for boverdi er begrunnet ut fra tomteverdien til boligformål. Det forhold at huset for eksempel mangler vei, vann eller kloakk, eller har behov for omfattende oppussing for å bli en egnet bolig etter dagens standard, dvs. forhold som innebærer at boligen ikke er brukbar, har etter dette ikke betydning. Hvor det er klart at huset på grunn av alder og forfall ikke lenger kan oppfattes som en bygning, kan det imidlertid ikke tillegges boverdi. Bebyggelsens tilstand har etter dette bare betydning hvor det er uklart om en står overfor en (bolig)bygning eller ikke. Når forvaltningen skal ta standpunkt til om det kan tillegges boverdi i slike saker, må den på samme måte som ved vurderingen etter konsesjonsloven 4 første ledd nr. 4, som gjelder avveiningen av om eiendommen er bebygd eller ubebygd, foreta en helhetlig vurdering av de faktiske forholdene som gjør seg gjeldende. Som en tommelfingerregel mener departementet det skal mye til for at alder eller forfall kan føre til at det ikke kan tillegges boverdi. 83

84 Boverditillegg II Norsk Landbruksmegling Hvis det på en konsesjonspliktig eiendom med priskontroll er en intensiv drift som krever eiernes fulle årsverk kan det da tillegges boverditillegg? LMD: Ved vurderingen av om det kan tillegges boverdi ved priskontroll er det i dag ikke naturlig å skille mellom "små" og "store" eiendommer, eventuelt mellom eiendommer med intensiv drift som krever eiernes fulle årsverk og eiendommer som ikke gjør det. For å unngå uforutsigbare situasjoner for kjøper og selger og bidra til en ensartet praksis, skal rundskrivet forstås slik at boverdi kan tillegges uavhengig av konsesjonseiendommens størrelse, ressurser eller driftsform. 84

85 10. Særlige forhold ved avgjørelser av saker etter forskrift om nedsatt konsesjonsgrense Departementet skal gi konsesjon når det ikke er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål. Ved denne avgjørelsen kan det blant annet legges vekt på eiendommens beliggenhet, herunder om det området der eiendommen ligger i har karakter av å være et utpreget fritidsområde, bebyggelsens art og standard, hvor lang tid det er gått siden eiendommen er brukt som helårsbolig, hvor lang tid den ble brukt som helårsbolig, og om det er påregnelig at andre vil kjøpe eiendommen for å bruke den til helårsbolig. Konsesjon skal også gis dersom departementet finner det godtgjort at eiendommen bare kan avhendes som helårsbolig til en pris som er vesentlig lavere enn prisnivået for tilsvarende helårsboliger i området. 85

86 Konsesjonsloven 11. Vilkår for konsesjon Konsesjon etter loven kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Det kan lempes på vilkårene etter søknad. Kongen skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. 86

87 Takk for meg! 87