ARKITEKTHUSET LUNØE & LØFFLER

Transkript

1 ARKITEKTHUSET LUNØE & LØFFLER SIVILARKITEKTER MNAL Porsgrunn kommune «Innspill kommuneplanens arealdel» Vår ref.: Deres ref : Dato: 18.august 2017 INNSPILL TIL KOMMUNEPLAN FOR PORSGRUNN AREALDELEN Ny boligtomt - g/bnr 43/88 Porsgrunn kommune Eier: Hans Christian Eide Tiltakshaver: Hans Christian Eide og Liv Anette Luane På vegne av Hans Christian Eide og Liv Anette Luane ligger vedlagt innspill til den pågående rullering av kommuneplanens arealdel. Gjeldende reguleringsplan i området er «Nystrand begrenset av Prestealleen, Herregårdsbekken, Eidanger Prestegård og Eidangerfjorden». Det er ønskelig å etablere ny bolig på tiltakshavers eiendom på Nystrand, tiltaket er nærmere beskrevet i vedlagt dokumentasjon. Eiendommen ble i sin tid skilt ut som boligtomt fra eiendom med g/bnr 43/78, og kjøpt av Hans Christian Eides farfar, Hans Eide, i Eiendommen har en tinglyst VA trase og vegrett over g/bnr 43/87 og 43/78. I 1989 ble området regulert, og i reguleringsprosessen ble boligtomten uteglemt og eiendommen ligger i plankartet med formålet «jordog skogbruk». Vi ber om forståelse for en uavklart adkomstsituasjon, men som beskrevet i tiltaksbeskrivelsen, jobbes det i disse dager med en løsning for adkomst til Opplysningsvesenets fond sitt nye boligprosjekt på Eidanger. Og Ovf er positive til at familien Luane Eide kobler seg på en fremtidig adkomst. Ovf. ønsker selv å sende inn innspill til rulleringen av kommuneplanen, i deres innspill er tomt g/bnr 43/88 sett i sammenheng med arealene rundt, og er foreslått som boligområde. Vi ber om en positiv behandling av dette innspillet, og står gjerne til disposisjon dersom det ønskes flere opplysninger i saken.

2 Med vennlig hilsen ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS LUNØE & LØFFLER SIVILARKITEKTER MNAL Grethe Haustveit Kopi: Hans Christian Eide Liv Anette Luane Vedlegg: 1. Tiltaksbeskrivelse 2. Oversiktskart 1: Kommuneplan 1: Reguleringsplan 1: Flyfoto 1: Situasjonsplan 1: Befaringsrapport Telemark fylkeskommune Arkitekthuset Kragerø AS Side 2 av 2

3 TILTAKSBESKRIVELSE NYSTRAND GNR. 43 BNR. 88 TILTAKSHAVER: HANS CHRISTIAN EIDE OG LIV ANETTE LUANE BOLIG Gjelder: Lokalisering: Eiendomsforhold Areal: Endring av del av gjeldende reguleringsplan for «Nystrand begrenset av Prestealleen, Herregårdsbekken, Eidanger Prestegård og Eidangerfjorden» for å legge til rette for en boligtomt Nystrand, sør for Eidanger Prestegård Tiltakshavere Hans Christian Eide er også grunneiere. 1,5 daa Koordinater UTM: NØ , Høyde: Tomten har en høydeforskjell på 6 meter, fra kote 27 til kote 33. Strandsone: RPRO Kommuneplan: Gjeldende regulering: Krever omregulering: Tilgrensende planer: Arealressurs: MIS-figur: Dyrkbar jord: Biologisk mangfold Vern/Rødliste: Kulturminner: Landskap: Teknisk: Ny bolig ligger utenfor strandlinje sjø Ja LNFR Reguleringsplan «Nystrand begrenset av Prestealleen, Herregårdsbekken, Eidanger Prestegård og Eidangerfjorden» vedtatt i 1989, med formålet jordog skogbruk. Endring av del av planen. Nei Skogterreng med noe fjell i dagen. Nei. Nei. Rik edellauvskog Nei Funn av avslag av flint i prøvestikk. Se vedlagte rapport fra Kulturminneavdelingen, Telemark fylkeskommune. Ny bolig blir liggende bak eksisterende boligrekke med tett skog i bakkant. Boligen vil ikke danne silhuett. Vei: Alternative adkomster diskuteres, nærmere beskrevet i beskrivelsen under. Parkering: På egen tomt Vann/Avløp: Tinglyst avtale om VA trase over nabotomten i sør g/bnr 43/87og 43/78. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS Tlf: post@arkitekthuset.no -

4 Innspill kommuneplanens arealdel Porsgrunn kommune SIDE 2 AV 4 BESKRIVELSE Sør-vest for tomten til Luane Eide ligger en ærverdig gammel trevilla i tre etasjer. Villaen ligger innenfor G/bnr 43/78 og er regulert til «Unyansert formål», med bevaring av bygning. Rundt 1950 ble det skilt ut flere boligtomter fra denne eiendommen, der i blant den omsøkte tomten. De fraskilte tomtene ble straks bebygget, men tomt 43/88 forble ubebygd. Tomten har vært i familiens eie i alle disse år. I 1989 ble området regulert, og i reguleringsprosessen ble boligtomten uteglemt og eiendommen ligger i plankartet med formålet «jordog skogbruk». Antageligvis ble dette formålet brukt siden tomten ikke var bebygd, og det ble lagt som en del av Eidanger Prestegård sin skog. Siden det ikke var noen umiddelbare planer om bygging, ble den uteglemte boligtomten aldri fanget opp. Nå har imidlertid tomten gått videre til neste generasjon som ønsker å bygge en enebolig for sin familie. I dag bor familien Luane Eide i Oslo med ett barn, men ønsker på sikt å flytte hjem til Porsgrunn. Foto 1:Utsikt fra tomten mot sør-vest Foto 2: Utsikt fra tomten mot sør Foto 3:Utsikt fra tomten mot øst Foto 4: Utsikt fra tomten mot nord Boligtomt Boligen legges i et skrånende terreng, utenfor strandlinje sjø og bak etablert boligområde. Det skrånende terrenget kombinert med rik vegetasjon i bakkant gir ingen silhuettvirkning fra sjøen. Området rundt Eidanger Prestegård ligger innenfor bevaring naturmiljø, her er det rik edellauvskog. Den aktuelle tomten ligger innenfor denne avgrensningen, i yttergrensen mot sør. Når dagens eiere overtok tomten, var den helt gjengrodd. Det er ett vernet eiketre på tomtregrensen mot nord, vises på foto3. Da nåværende eier overtok tomta ble en profesjonell trepleier hyret inn for å tynne skogen. I følge trepleieren vil det også gi bedre forhold for eikene i området. Den vernede eika på tomten skal bevares. ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF post@arkitekthuset.no

5 Innspill kommuneplanens arealdel Porsgrunn kommune SIDE 3 AV 4 Adkomst Adkomsten til ny bolig er en utfordring. Når tomten i sin tid ble kjøpt, ble det laget en tinglyst erklæring for adkomst via nabotomt i sør G/bnr 43/87 og 43/78. Boligene sør for G/bnr 43/88 har adkomst og parkering fra Nystrandvegen. Dette gjelder også tomt g/bnr 43/87, der garasjen og parkeringen ligger på kote 12 og bolighuset ligger på kote 27. Boligen har derfor en lang og bratt vei fra bilen og frem til boligen. Det er sett på en mulig vegtrase fra Nystrandvegen og opp til Luane Eide sin tomt, men høydeforskjellen er stor og det byr på utfordringer å få dette til. Som alternativ adkomst er det sett på muligheten av å ankomme tomten fra nord, nord-vest eller øst, hvor Opplysningsvesenets fond er eier. Clemens Eiendom, som er eiendomsutvikler av fondets arealer, holder i disse dager på med et boligprosjekt nordøst for aktuelle tomt. Adkomsten til disse boligene er ikke helt avklart og Ovf vurderer i den sammenheng flere alternativer. Det har vært dialog mellom Arkitekthuset og Hans Sverre Hansen Gaard, som tar seg av Ovf arealforvaltning i Telemark. Det er viktig for Ovf at Eidanger Prestegård beholder tunet sitt, og ønsker ingen adkomstvei mellom bebyggelsen. Men Hansen Gaard er imøtekommende og Ovf vil ta med ønsket om adkomst til tomt g/bnr 43/88 i sine vurderinger. Hansen Gaard opplyser også at Ovf vurderer å utvide boligområde mot nord-vest, og vil i forbindelse med rulleringen av kommuneplanen sende et innspill angående utvidelsen, fremtidig boligbebyggelse. Det har vært dialog mellom Arkitekthuset og Børve og Borchsenius som lager innspillet. Tomt g/bnr 43/88 er sett i sammenheng med områdene rundt og foreslås som boligareal, med adkomst fra nord-vest. Konklusjonen i adkomstproblematikken er derfor uavklart på dette tidspunktet, men helt konkret har Ovf hatt flere møter angående utbyggingen rundt Eidanger Prestegård og adkomsten i uke 32. Naboer Luane Eide har vært i dialog med naboene i G/bn 43/78, 43/87 og 43/86, som alle er svært positive til å få nye naboer. Eiendom g/bnr 43/89 er ikke bebygd. Dagens formål: Jord- og skogbruk Foreslått formål: Bolig ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF post@arkitekthuset.no

6 Innspill kommuneplanens arealdel Porsgrunn kommune SIDE 4 AV 4 KONSEKVENSER AV INNSPILLET Arealbruk Planområdet utgjør totalt 1,5 daa. På tomten skal naturpreget vektlegges slik at landskapsbildet ikke endres vesentlig. Bebyggelse Boligen skal bygges i henhold til gjeldende reguleringsplans bestemmelser. Terrengtilpasning skal vektlegges, da det er ønskelig å ta være på terrenget og beslaglegge minst mulig areal. Vei/parkering Som beskrevet i teksten over, jobbes det med alternative adkomster til tomten. VA Området knyttes til kommunalt VA-nett og det foreligger en tinglyst rett om å krysse tomt g/bnr 43/87 og 43/78 i sør. Estetikk/landskapsvirkning Tomten skal fremstå som naturtomt med begrensede terrenginngrep og hvor eksisterende, stedegen vegetasjon ivaretas. Boligen blir liggende bakenfor eksisterende boligbebyggelse, som sammen med et stigende terreng i bakkant, med tett vegetasjon gjør boligen lite synlig fra sjøen. Biologisk mangfold Tomten ligger innenfor bevaring naturmiljø og vises med rik edellauvskog på Miljødirektoratets naturbase. Realiteten er en tomt som er ryddet for trær uten spesiell interesse, og det gjenstår et eiketre nord-øst på tomten. Det er ingen andre spesielt verdifulle observasjoner i området, og tiltaket vil ikke få virkning for biologisk mangfold. Forhold til RPRO: Boligen legges utenfor strandlinje sjø. Kulturminne: Det er gjort flere funn av kulturminne rundt Eidanger Prestegård, deriblant på den aktuelle tomten. Det har vært dialog mellom grunneierne og Telemark fylkeskommune angående funnet. Fylkeskommunen har signalisert overfor grunneier at kulturminnet lar seg enkelt frigi, men det må foretas en arkeologisk utgraving på resten av tomta. Se befaringsrapport fra kulturminneavdelingen i Telemark fylkeskommune. Universell utforming: Boligen prosjekteres i henhold til gjeldende byggeforskrift. Næringsinteresser: Tiltaket vil gi oppdrag til lokal byggenæring og være med på å styrke befolkningsveksten i kommunen. Andre forhold: Ingen ARKITEKTHUSET KRAGERØ AS - TLF post@arkitekthuset.no

7 PORSGRUNN INNSPILL BOLIG NYSTRAND N NYSTRAND gnr 43, bnr 88 INNSPILL BOLIG OVERSIKTSKART 1:

8 GNR. 43 OG BNR 88 FREDETE KULTURMINNER BOILIGBEBYGGELSE - FREMTIDIG LNFR BEVARING NATURMILJØ STRANDLINJE SJØ BOILIGBEBYGGELSE - NÅVÆRENDE TURVEGTRASE - FREMTIDIG N NYSTRAND gnr 43, bnr 88 INNSPILL BOLIG KOMMUNEPLAN 1:

9 GNR. 43 OG BNR 88 KJØREVEI JORD- OG SKOGBRUK OFFENTLIG FRIOMRÅDE BOLIGER UNYANSERT FORMÅL BEVARING AV BYGNINGER FELLES AVKJØRSEL REGULERINGSPLAN "NYSTRAND BEGRENSET AV PRESTEALLEEN, HERREGÅRDSBEKKEN, EIDANGER PRESTEGÅRD OG EIDANGERFJORDEN" N NYSTRAND gnr 43, bnr 88 INNSPILL BOLIG REGULERINGSPLAN 1:

10 EIDANGER PRESTEGÅRD G/BNR. 43/88 NYSTRANDVEGEN N NYSTRAND gnr 43, bnr 88 INNSPILL BOLIG FLYFOTO 1:

11 ALT. ADKOMST Gnr 43, bnr 1 Opplysningsvesenets fond BOLIGBEBYGGELSE FREMTIDIG KOMMUNEPLANEN "EIDANGER BOLIGPROSJEKT" BOLIGPROSJEKT FREMTIDIG INNSPILL EIKETRE ALT. ADKOMST KULTURMINNE NY BOLIG 43/88 43/89 43/78 TINGLYST ADKOMST VEI - VA N NYSTRAND gnr 43, bnr 88 INNSPILL BOLIG SITUASJONSPLAN 1:

12 Befaringsrapport - steinalderlokalitet Id22345 Saksnr.: 15/03659 Gnr./bnr. 43/88 Porsgrunn kommune Rapport av Line Grindkåsa Dato:

13 Befaringsrapport - steinalderlokalitet Id

14 Befaringsrapport - steinalderlokalitet Id Kommune: Porsgrunn Gårdsnavn: Gårds- og b.nr: 43/88 Tiltakshaver: Hans Christian Eide Adresse: Navn på sak: Registrert kulturminne id Eidanger prestegård Saksnummer: Befaringen utført: Ved: Line Grindkåsa Rapport utført: Ved: Line Grindkåsa Bakgrunn for befaringen Hans Christian Eide er i ferd med å arve en tomt på Nystrand i Porsgrunn, og opplyser at han har planer om å bygge hus helt nordvest på tomta. Han ba derfor om mer informasjon om steinalderlokalitet id som er registrert på eiendommen, og hvilke konsekvenser kulturminnet får for planen om å bygge nytt hus. Tomta er i dag ubebygd. For å kunne gjøre en vurdering av den aktuelle tomta og den automatisk fredede lokaliteten, foretok undertegne en befaring på stedet 6. mai Tilstede var også Hans Christian Eide og Liv Anette Luane. Lokaliteten Steinalderlokalitet id ligger moh., i utløpet av en nord-sørorientert dalgang. Terrenget heller mot sør, og det er flott utsikt over Eidangerfjorden. Lokaliteten er påvist gjennom funn av to avslag av flint i prøvestikk, under en registrering som ble utført i 1990 (eller kort tid før dette). I nærområdet er det registret flere steinalderlokaliteter, og potensialet for at det finnes flere ikke registrerte lokaliteter i området er stort. Basert på en landskapsanalyse er det også et stort potensiale for at id er større enn det registreringen i Askeladden viser til, og/eller at det finnes flere lokaliteter i umiddelbar nærhet. Vurdering Lokalitet id slik den er registrert dekker en så stor del av tomta at det knapt vil være mulig å bygge et nytt hus uten å komme i direkte konflikt. Erfaringsmessig vil også automatisk fredede kulturminner som ligger bevart under bakken i stor grad være utsatt for skjemming og skade når de blir liggende privatisert i en hage (som grunneiere naturlig nok ønsker å bruke). Vår vurdering er derfor at lokalitet id ikke kan bevares på en forsvarlig måte når tomta blir tatt i bruk, med bygging av nytt hus og etablering av hage. I tillegg er det et stort potensial for at lokaliteten dekker et

15 Befaringsrapport - steinalderlokalitet Id større areal enn det som er registrert i Askeladden, og/eller at det finnes ytterligere lokaliteter i umiddelbar nærhet. I forbindelse med en kommende byggesøknad må det derfor: 1. Gjennomføres en arkeologisk registrering. 2. Søkes om dispensasjon fra kulturminneloven for å fjerne id 22345, og eventuelt andre lokaliteter som blir påvist under registeringen. Bygging av bolig til privat bruk regnes normalt som et såkalt mindre privat tiltak, hvor staten dekke utgifter til arkeologiske undersøkelser (jf. Rundskriv T-02/2007). Fordi det må påregnes ventetid for å få gjennomført arkeologiske undersøkelser og søke om dispensasjon fra kulturminneloven, ble det opplyst om at det regionale kulturminnevernet bør kontaktes i god tid før byggestart.

16 Befaringsrapport - steinalderlokalitet Id

17 Telemark Befaringsrapport fylkeskommune - steinalderlokalitet Id22345 Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord: 6 Postboks 2844 Fylkesbakken Skien 3715 Skien