Reguleringsplan for Sagatangen - behandling før offentlig ettersyn

Transkript

1 Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Øyvind Andreas Sørlie Saksgang Planutvalget Møtedato Reguleringsplan for Sagatangen - behandling før offentlig ettersyn Rådmannens innstilling: 1. Planutvalget vedtar at forslag til reguleringsplan for Sagatangen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens Reguleringsplanforslaget består av reguleringsplankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og ROS-analyse. 2. Byggegrensen langs fylkesveg 36 foreslås satt til 12,5 meter, for å sikre en tettstedsmessig utbyggingsform med høy og effektiv arealbruk og god bygningsstruktur langs fylkesvegen. Saksdokumenter Reguleringsplankart datert Planbeskrivelse, datert Reguleringsbestemmelser, datert ROS-analyse, datert Vedlagt Oppsummering Etter kommunestyrets vedtak i sak 42/17, der Sagatangen ble valgt som lokaliseringssted for nytt sykehjem og omsorgsboliger, ble det startet opp arbeid med reguleringsplan for Sagatangen. Forslaget til reguleringsplan viser en planlagt utbygging av nytt sykehjem og omsorgsboliger, samt parkering vest for Vigga og grøntstruktur ned mot renvatnet og langs Vigga. Reguleringsplanforslaget omfatter totalt 61,6 dekar, hvorav ca. 16 dekar foreslås regulert til sykehjem, omsorgsboliger m.m. og ca. 22 dekar til grøntstruktur/lnf-område. Arealdisponeringen er i hovedsak i tråd med gjeldende kommunedelplan for Gran sentrum (2013), men reguleringsformålet for selve Sagatangen foreslås endret fra kombinert byggeområde (bolig/næring) til kombinert byggeområde bolig/tjenesteyting. Området vest for Vigga foreslås endret fra kombinert byggeområde (bolig/næring) til parkering. ROS-analysen og konsekvensutredning som følger planforslaget avdekker ikke noen nye utfordringer som ikke var kjent fra tidligere i prosessen, og viser at alle relevante forhold er løsbare innenfor prosjektet. 1

2 Saksutredning Bakgrunn for saken Bakgrunnen for utbyggingsprosjektet på Sagatangen er en langvarig diskusjon om og planprosess for sykehjemstrukturen i kommunen og lokalisering av nytt sykehjem i Gran. Lokaliseringssaken ble avgjort ved kommunestyrets vedtak i møte 22. juni 2017 (sak 42/17), der Sagatangen ble valgt som sted for nytt sykehjem og omsorgsboliger. For ytterligere opplysninger om sykehjemsakens forhistorie henvises til saksframlegget og andre dokumenter i den saken. Sagatangen ligger i nordre del av Gran sentrum, og i sørenden av renvatnet, se kartutsnitt og skråfoto nedenfor, samt nærmere beskrivelse av området i planbeskrivelsens kap : 2

3 I kommunedelplanen (KDP) for Gran sentrum er Sagatangen avsatt til kombinert byggeområde, se kartutsnitt og beskrivelse av KDP og gjeldende reguleringsplaner i planbeskrivelsens kap. 3.2: Planprosess: I planbeskrivelsens kap. 3 er rammer og premisser for planarbeidet beskrevet, med vekt på nasjonale og regionale føringer og eksisterende planer i området. Kap. 3.3, 3.4 og 3.5 omhandler planprogram og oppsummering av konsekvensutredningen. Oppstart av reguleringsplanarbeidet ble varslet 5. september Planprosessen og merknader fra offentlige høringsinstanser og andre er beskrevet i detalj i planbeskrivelsens kap. 5. Forslaget til reguleringsplan er utarbeidet for Gran kommune av RiK arkitektur AS, og er basert på det pågående arbeidet med bearbeiding og detaljutforming av byggeprosjektet basert på vinnerutkastet «Lev vel» (Ratio Arkitekter). Forslaget til reguleringsplan består av følgende dokumenter, som følger vedlagt til denne saken: Reguleringsplankart Planbeskrivelse med oppsummering av konsekvensutredningen Reguleringsbestemmelser ROS-analyse I det etterfølgende vil de viktigste momentene i denne saken bli beskrevet, for øvrig vil rådmannen henvise til de vedlagte dokumentene, spesielt planbeskrivelsen som gir detaljerte opplysninger om reguleringsplanforslaget. 3

4 Reguleringsplankart (utsnitt): Reguleringsplanforslaget omfatter et totalareal på 61,6 dekar, som fordeler seg slik: 15,7 dekar reguleres til kombinert byggeområde bolig/tjenesteyting, dvs. område for etablering av sykehjem, omsorgsboliger og tilhørende kontorer og andre funksjoner (B/T-1 og B/T-2). 0,7 dekar reguleres til kombinert bygge- og anleggsformål og offentlig eller privat tjenesteyting (KB/OPT), dette er de to gamle bygningene ytterst på Sagatangen. 5,4 dekar reguleres til boligbebyggelse (BF-1, BF-2 og BF-3), dette er eksisterende boligområder. 8,4 dekar reguleres til samferdselsformål og teknisk infrastruktur (veg, fortau, parkering m.m.). 20 dekar reguleres til grøntstruktur og ca. 1,6 dekar til LNF-område. 10 dekar reguleres til naturområde i sjø og vassdrag. Detaljert arealregnskap for de enkelte reguleringsformålene i planforslaget framgår av planbeskrivelsens kap Områdene er beskrevet nærmere, sammen med beskrivelse av de hensynene som er tatt i arbeidet med planen, i kapitlene I forhold til kommunedelplan for Gran sentrum (2013) er det ved utarbeidelse av reguleringsplanforslaget foretatt følgende endringer: 1. Arealformålet/reguleringsformålet på selve Sagatangen er endret fra kombinert byggeområde (bolig/næring) til kombinert byggeområde bolig/tjenesteyting (B/T). Ved å regulere byggeområdet til ett felles formål, vil kommunen ha fleksibilitet mellom omsorgsbolig-, sykehjems- og kontordelen i den videre planleggingen av byggeprosjektet. 4

5 2. De to eldre bygningene ytterst på Sagatangen foreslås regulert til kombinasjon av bebyggelse og anlegg og offentlig eller privat tjenesteyting (KBA/OPT). Det er ingen konkrete planer for dette området, men det legges opp til fleksibel bruk og at bygningene skal bevares. 3. Arealformålet/reguleringsformålet på området vest for Vigga er endret fra kombinert byggeområde (bolig/næring) til parkeringsplass (SP). Dette området er også redusert en del i nordre del ved at ca. 800 m2 av tidligere byggeområde er foreslått regulert til grøntstruktur. Dersom det på et senere tidspunkt blir aktuelt å planlegge bygg på denne delen (over flomsikkert nivå), vil det måtte gjennomføres en endring av reguleringsplanen. 4. I forhold til kommunedelplanen er byggeområdet på selve Sagatangen litt redusert, ved at grøntbeltet langs østsiden av Vigga er blitt en del bredere. I nord er grensen for byggeområdet rettet ut i samsvar med retningen på planlagt bygningsstruktur. Langs byggeprosjektets østside foreslås det at en stripe (ca. 8 meter) tas inn i byggeområdet. Dette arealet består av areal til adkomstveg og gangveg, og vil ikke kunne bebygges (pga. regulert byggegrense). 5. Adkomstvegen fra renstranda (Fv. 36) og inn til det nye sykehjemmet er justert i forhold til kommunedelplanen, ved at det grønne beltet er gjort litt smalere og lagt til østsida av vegen. 6. Byggehøyde innenfor B/T-områdene er foreslått til maks. 3 etasjer, med maks. gesimshøyde kote 220,5 i søndre del og kote 216,5 i nordre del. Dette er det samme som i kommunedelplanen for Gran sentrum der retningsgivende byggehøyde i dette området er satt til 3 etasjer. Det er tatt inn forslag om en egen bestemmelse om tekniske installasjoner som går over disse høydene, tilbaketrukket fra gesims. 7. I nordre del av område B/T-1 er arealformålsgrensen lagt inntil det planlagte bygget. Dette sikrer grøntstrukturen og hensynet til biologiske og landskapsmessige kvaliteter i området. Det foreslås maksimalt %-BYA for B/T-områdene på 80 %. Dette vil høyere utnyttelsesgrad for selve Sagatangen enn kommunedelplanen, der retningsgivende utnyttelsesgrad er satt til %-BYA = 50 %. NB: Kommunedelplanens angivelse av byggehøyder og utnyttelsesgrad er tatt inn som retningslinjer for reguleringsplanarbeid for de enkelte områdene, og ikke som juridiske bestemmelser. Reguleringsplanforslaget er utformet slik at det legges til rette for gjennomføring av første byggetrinn, som nå er under detaljprosjektering. I tillegg er det innarbeidet muligheter for et påbygg med en etasje og i tillegg et mulig framtidig byggetrinn i søndre/sørvestre del av byggeområdet. For å utnytte denne delen av tomta best mulig foreslås det en byggegrense på 12,5 meter mot renstranda (fylkesveg 36), se nærmere omtale under vurdering nedenfor. I planbeskrivelsens kap. 3.5 er konsekvensutredningen oppsummert. Konklusjonen her at en del forhold er helt uproblematiske eller positive (grønn farge), men en del forhold har noen utfordringer (gul farge). Av disse kan nevnes: noe mer trafikk i sentrum, noe krevende terrengforhold og at det antas at tomte- og rivingskostnader kan bli store. Det eneste punktet der konsulentene har vurdert stor negativ virkning er at utbyggingen vil legge beslag på et attraktivt fremtidig boligområde. Konsekvenser Lover og forskrifter Plan- og bygningslovens kap. 12. Eksisterende planer - Kommunedelplan for Gran sentrum (2013) - Gjeldende reguleringsplaner (se oversikt i planbeskrivelsens kap. 3.2) 5

6 Gjeldende vedtak Se planvedtak ovenfor, samt kommunestyrets vedtak om lokalisering av sykehjem og omsorgsboliger i møte 22. juni 2017 /sak 42/17) Økonomi Det henvises til egne politiske saker om økonomien i prosjektet. Bemanning Reguleringsplansaken vil ikke ha noen direkte konsekvenser for kommunens bemanning. Uttalelse fra andre utvalg Ungdomsrådet Eldrerådet Rådet for funksjonshemmede Andre råd eller utvalg * sykehjemsaken har vært oppe i de to nevnte rådene ved flere anledninger /Nei Nei * * Nei Vurdering/alternative løsninger Rådmannen viser til kommunestyrets vedtak om lokalisering av nytt sykehjem og omsorgsboliger på Sagatangen. Reguleringsplanforslaget som nå fremmes til behandling er en naturlig oppfølging av dette vedtaket, og planforslaget legger til rette for gjennomføring av det prosjektet som er valgt, samt utvidelsesmuligheter (flere byggetrinn). Som det framgår tidligere i dette saksframlegget innebærer reguleringsplanforslaget en endring av byggeformålet på selve Sagatangen i forhold til kommunedelplanen for Gran sentrum (2013). Endringen fra bolig/næring til bolig/tjenesteyting innebærer at det legges opp til omsorgsboliger, sykehjemsplasser og helsetjenester istedenfor private boliger. Dette vil etter rådmannens vurdering bety en minst like god samfunnsmessig utnytting av dette verdifulle sentrumsnære arealet. I reguleringsplanforslaget legges det opp til en høyere utnyttelsesgrad enn det som var tenkt da kommunedelplanen ble utarbeidet. De siste årene har det skjedd en utvikling i retning tettere sentrumsutbygging og bedre arealutnyttelse i tettstedsnære områder. I og med at byggeområdet vest for Vigga foreslås endret til parkeringsareal, mener rådmannen at utbyggingsvolumet samlet sett ikke vil bli vesentlig større eller mer markant enn det en full utbygging til f.eks. rent boligformål ville kunne gi. Som det er vist tidligere i dette saksframlegget er det foretatt endringer som vil redusere eventuelle negative konsekvenser for renvatnet naturreservat og naturkvalitetene i området. Dette gjelder dels justering av grensene for byggeområdene mot Vigga, og ikke minst nordre avgrensing av parkeringsplassen på vestsiden av Vigga. Rådmannen mener at etablering av dette store utbyggingsprosjektet på Sagatangen vil føre til at området blir en naturlig del av Gran sentrum, bare 300 meter fra Gran stasjon. Det er derfor naturlig å tilstrebe en tettstedsmessig utbyggingsform med høy og effektiv arealbruk og bygningsstruktur tettere inn imot veglinjene enn det som er vanlig i områder lengre fra sentrum. Statens Vegvesen har foreslått en byggegrense langs renstranda (fylkesveg 36) på 20 meter, men for å utnytte denne delen av tomta best mulig foreslår rådmannen at byggegrensen settes til 12,5 meter. Dette er samme byggegrense som er vedtatt langs renstranda bare 100 meter lengre øst (på den strekningen er vegen kommunal). Dette ble vedtatt i reguleringsplanen for Framtun (gamle Gran videregående skole) i Med samme begrunnelse mener rådmannen at det naturlig å foreslå en noe høyere 6

7 utnyttelsesgrad enn det kommunedelplanens retningslinjer la opp til, se omtale tidligere i saksframlegget. Rådmannen vil påpeke at dette reguleringsplanforslaget tilrettelegger for et utbyggingsprosjekt som vil være viktig for lokalsamfunnet og regionen. Etablering av sykehjem, omsorgsboliger og div. helsetjenester på Sagatangen vil være en svært viktig etablering for regionsenteret Gran, på samme måte som byggingen av Hadeland Videregående Skole var. Samarbeidet med Sykehus Innlandet og Lunner kommune vil forsterke prosjektet og den betydningen det vil ha for utviklingen av Gran sentrum. Denne typen prosjekter vil naturligvis være aller viktigst for beboere/brukere, pårørende og ansatte. Men med den løsningen som foreslås vil prosjektet også bidra til å åpne dette verdifulle området for allmennheten, ved utbygging av gangveger, turstier og tilrettelegging for opphold ved renvatnet og langs Vigga. Det er også grunn til å håpe at etableringen kan skape ringvirkninger både for næringslivet og for utbygging av boliger i og nær Gran sentrum. Rådmannen vil derfor foreslå at planforslaget legges ut på offentlig ettersyn. Kommunikasjons- og informasjonstiltak Det vil bli avholdt et åpent møte i løpet av høringsperioden. For øvrig vil det ble informert om prosjektet på kommunens hjemmeside. Dato: 7. desember 2017 Godkjent av rådmannen 7