Steinsnes vest - Gbnr: 1005/1, detaljert reguleringsplan, sluttbehandling

Transkript

1 ArkivsakID.: 10/7296 Arkivkode: FA-L12, PLANID , gbr-1005/1 Saksnummer Utvalg/komite Møtedato 096/13 Planutvalget /13 Formannskapet /13 Kommunestyret Steinsnes vest - Gbnr: 1005/1, detaljert reguleringsplan, sluttbehandling RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK l I hht plan- og bygningsloven vedtas detaljert reguleringsplan Steinsnes vest - gbnr: 1005/1, med følgende plandokumenter: - Plankartet, datert , sist revidert Reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Utbyggingsavtale, datert Planutvalget Møtebehandling: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. PLA-096/13 Vedtak: l I hht plan- og bygningsloven vedtas detaljert reguleringsplan Steinsnes vest - gbnr: 1005/1, med følgende plandokumenter: - Plankartet, datert , sist revidert Reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Utbyggingsavtale, datert

2 Formannskapet Møtebehandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig anbefalt vedtatt. FSK-052/13 Vedtak: l I hht plan- og bygningsloven vedtas detaljert reguleringsplan Steinsnes vest - gbnr: 1005/1, med følgende plandokumenter: - Plankartet, datert , sist revidert Reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Utbyggingsavtale, datert Kommunestyret Møtebehandling: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. KST-079/13 Vedtak: l I hht plan- og bygningsloven vedtas detaljert reguleringsplan Steinsnes vest - gbnr: 1005/1, med følgende plandokumenter: - Plankartet, datert , sist revidert Reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Utbyggingsavtale, datert SAKSBEHANDLER: Arealplanlegger / Ingeniør Ingunn Baarnes SAMMENDRAG: Planområdet Steinsnes Vest er et mindre boligfelt på Østre Halsen mellom Løkkegaten, Ormetoveien og Solaveien som skråner mot sydvest ned mot Larviksfjorden. Området er en del av et landbruksareal som er satt av til boligformål i kommuneplanens arealdel. Adkomst er fra Østre Halsen via Løkkegaten. Det er foreslått 13 boenheter i 9 bygninger som ene- og tomannsboliger samt rekkehus (2 x tomannsbolig), som gir ca. 1,6 boenheter pr. dekar.

3 Landbruksbygget / låven rives. Tidligere vedtak Planutvalget avviste opprinnelig planforslag i møte , da denne planen ikke var i samsvar med kommunens vedtatte normer når det gjaldt internt veisystem og buffer mot dyrka mark. Nytt forslag ble utarbeidet og planutvalget vedtok følgende den i sak 279/12: «Detaljert reguleringsplan for Steinsnes vest del av gbnr.1005/1 datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert , samt forslag til utbyggingsavtale, legges ut til offentlig ettersyn. Før 2.gangs behandling forutsettes at grenseforhold avklares iht. planen, og at områdestabilitet er avklart med NVE.» I tillegg vedtok planutvalget i den første behandlingen i møte sak 209/12; «Planutvalget forutsetter at fortau mellom Aarstensvei og planområdet er opparbeidet før boligene kan tas i bruk.» Dette er tatt inn i utbyggingsavtalen, men er ikke med i plankartet, med unntak av en liten del av denne i krysset inn til boligfeltet. Resyme av merknadene ved offentlig ettersyn/høring: -Til offentlig ettersyn/høring er det mottatt bemerkninger fra regionale myndigheter og beboere i området. Fra regionalt hold er ikke vesentlige merknader, bortsett fra fokus på områdestabilitet samt stedstilpasning. Fylkeskommunen anbefaler å beholde låven som et miljøelement. - Beboere i området er derimot ikke så positive og at de beboere som omkranser området mener de må bli hørt. Mener prosjektet ikke er tilpasset etablert bebyggelse og heller ikke tilpasset verneområdet på Østre Halsen. Viktig at utbyggingen ivaretar strøkets karakter, og møne og gesimshøyder er makshøyder. Siktlinjer ikke ivaretatt. Planområdet er et kjerneområde på Steinsnes. Engstelig at regulering av parsellhager er et første trinn på videre utbygging. Viser også til at det på Sintercotomta blir en omfattende utbygging. Beboerne har fremmet en annen form for utbygging i en omfattende presentasjon/ illustrasjon med maks ti boenheter og lekeplass der det i dag er regulert parsellhage. Mener at disse løsningene er bedre konsept med mulighet for livsløpsstandard. Gir mer luft rundt bygningene og en mer skånsom løsning. Ut fra tidligere politisk behandling og de opprettinger som er gjennomført av plan og bestemmelser etter høringen samt de føringer overordnede planer gir, anbefaler administrasjonen at planen vedtas. Planen behandles som privat detaljert reguleringsplan etter PBL s 12-3 og i medhold av kommuneplanens arealdel og kommunens veinormal. Forslag til Kommuneplanens samfunnsdel under samfunnsmål; -Vekst og verdiskaping som forutsetning for god velferd. -Et likeverdig liv for alle. Planen sluttbehandles av kommunestyret.

4 Illustrasjonsplan for planlagt prosjekt. ESTETIKK: Planområdet utgjør et attraktivt område av boligfeltet på Steinsnes, med utsikt og orientering mot sydvest og Larviksfjorden. Feltet grenser mot eksisterende veier og bevaringsverdig, historisk bebyggelse på Østre Halsen og nyere boligfelt. Eneboliger og kjedehus er foreslått i 2 etasjer med tradisjonell form og materialbruk, men tenkt fremført og detaljert på et moderne vis. MILJØFAKTORER: Viktigste miljøforhold i saken er: Støy i anleggsperioden Grunnforhold Trafikk/trafikksikkerhet Nærmiljø ØKONOMISKE KONSEKVENSER: Foreliggende plan viser et privat veisystem som ikke overtas av kommunen, hverken til drift eller vedlikehold. Andre kommunaltekniske anlegg som følge av utbyggingen overtas av Larvik kommune når disse er ferdig. Dette gjelder anlegg for vann- og avløp som bygges i tråd med kommunens vedtatte normer, samt forlengelse av fortau i Løkkegaten forbi krysset Solaveien, samt del av Solaveien. Dette medfører at kommunen dekker en andel av opparbeidelsen og årlige vedlikeholdsutgifter. Ut over dette har saken ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

5 KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Det eksisterer gode forhold for barn og unges oppvekstforhold på Steinsnes/Østre Halsen. Området inneholder mange muligheter for utfoldelse av uorganisert lek og naturopplevelse i nærområde samt tilliggende friluftsområder på Hvittensand og Oterøya. I boligfeltet er det regulert felles leke-/møteplass. Det er trafikksikker skolevei med fortau fram til Østre Halsen skole. FAKTISKE OPPLYSNINGER: Saken gjelder. Med dette legges detaljert reguleringsplan for Steinsnes vest del av gbnr. 1005/1 fram for sluttbehandling. Tiltakshaver/forslagsstiller. PV arkitekter as på vegne av Steinsnes Vest AS v/ken Aarsten / Grunneier. Ken Aarsten, del av gbnr.1005/1. Formålet med planen. Formålet med planen er å tilrettelegge for utbygging av eneboliger og tomannsboliger, til sammen 13 boenheter. Planstatus i området / bakgrunn. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde for boliger. Feltet er ikke regulert. Det har dog inngått i en strategi fra grunneier om å etablere boliger her ifm planlegging av nabofeltene Steinsnes I og II fra 1998, men området ble først avsatt til boligformål i rullering av arealdelen Utsnitt av kommuneplanens arealdel med planområde

6 Varsling oppstart: Planoppstart ble varslet ved annonse i Østlandsposten I tillegg ble offentlige etater og naboer varslet skriftlig i brev. Det kom inn 7 merknader, hvorav 5 kom fra offentlige instanser og 2 fra naboer. Varsling offentlig høring/ettersyn: I sak i sak 279/12 ble det vedtatt å legge planen ut til offentlig ettersyn/høring. Saken ble varslet i Østlandsposten ved annonse den , på kommunens nettside i plandialogen, samt brev til berørte parter datert Høringsfrist Det er innkommet 6 merknader, hvorav 4 fra regionale myndigheter. Av de to lokale innsendte merknader er en fra 3 navngitte beboere og den andre fra er fra en person som representerer beboere i området. Beskrivelse av planområdet. Forslaget til reguleringsplan omfatter et område på 8,4 daa, som er øvre halvdel av et jordbruksareal som går ned mot fjorden slakt fallende. Eksisterende låve forutsettes revet. Nord for låven mot Løkkegaten har Skagerak Nett en transformator på gbnr.1005/71. Planområdet grenser til eldre bebyggelse og adkomstveg i nord, nyere bebyggelse og adkomstveg i øst, LNF- område i syd og nyere bebyggelse/fritidsbebyggelse i vest. En kollete topografi og grønnstruktur rammer inn planområdet i øst og vest. Veiforbindelse til Østre Halsen og skolen er i Løkkegaten østover. Vestover fører gata til Lågen og Storgaten. Reguleringsformål. Arealet innenfor planens begrensning er regulert til (jfr. PBL s 12-5).

7 Arkitektens beskrivelse av planforslaget. «Historikk: Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet med ønske om ca. 25 leiligheter i 2 etasjers bebyggelse, med parkering under bakken. Etter innspill fra varslede instanser og naboer, ble antall enheter redusert til 17 og boligtypen endret. Etter 1. gangs behandling er planforslaget igjen omarbeidet og inneholder nå 13 boenheter. Dette resulterer i en lavere arealutnyttelse enn det som var forutsatt ved varsling. Det ble laget et planforslag med gjennomkjøring i området fra Solaveien i sydvest til Løkkegaten nord for trafoen. Kommunen ønsket å ta med den delen av Løkkeveien som ble berørt av planen pga. utkjøring nord for trafoen, - Løkkegaten ble lagt inn i planen med asfaltert veibredde 4,5m forbi trafo, uten grøft mot trafo. Skagerak ønsket ingen veiutvidelse forbi trafo, da de var engstelig for påkjørsel av trafo, og foreslo en befaring for å se på forholdene på stedet. Etter befaring med de berørte parter konkluderte kommunen med at dispensasjon fra gjeldende veinorm var uaktuelt. Hvis ikke trafoen var aktuell å flytte foreslo kommunen at det enten skulle inngås en avtale med naboen vis-a-vis trafo om å flytte garasjen for å få til en veiutvidelse på den siden, eller at veien inne på området ble løst slik at trafikken forbi trafoen forble som nå. Flytting av trafo eller flytting av garasje ble vurdert som så kompliserte og kostbare løsninger at valget falt på en privat internvei med vendehammer inne i området, som foreliggende planforslag viser. Etter forslagsstillers ønske, ble planen fremmet til 1. gangs behandling i den form som er beskrevet over. Rådmannen innstilte negativt med den begrunnelse at buffersone mot landbruk manglet, og at kommunen ikke tillater mer enn 8 boenheter tilknyttet en privat adkomstvei. Planen ble behandlet i planutvalgets møte den og ble avvist med 5 mot 4 stemmer. Samtidig ble følgende forslag vedtatt med samme stemmetall: Planutvalget forutsetter at fortau mellom Aarstensvei og planområdet er opparbeidet før boligene kan tas i bruk. Det foreliggende planforslaget er omarbeidet for å imøtekomme planutvalgets vedtak. Bebyggelsen: Byggeområdene er delt inn i tre byggeområder, beregnet på mulighet for forskjellige typer bebyggelse (eneboliger, 2-mannsboliger, eller 2-mannsboliger i kjede). Det skal være mulig å bygge kjeller under samtlige bygg i området. Hus med kjeller er en av de foreslåtte fundamenteringsmetoder for å kompensere for tilleggslaster på grunnen. Det er angitt med byggegrenser hvilke områder bebyggelsen skal ligge innenfor. Bebyggelsen behøver ikke ligge inntil disse grensene. Det er angitt maksimal byggehøyde for bebyggelsen i planen som skal gi rom for hus etter dagens passivhusstandard. Byggningenes hovedkropp ha saltak for å tilpasse ny bebyggelse mot eksisterende vernet bebyggelse i nord. Bebyggelsen er holdt i to etasjer. Internvei er lagt nord for hovedtyngden av bebyggelsen for å oppnå større avstand til eksisterende vernet bebyggelse. På vedlagte illustrasjon /fotomontasje av området er samtlige boliger vist med saltak med max. takvinkel, da dette vil gi det største bygningsvolumet. Rammene for bebyggelsens størrelse og utforming er gitt i planbestemmelsene, som også angir tillatt utnyttelse. Parsellhager: For å imøtekommet kravet om buffersone mot landbruksarealet, er det lagt inn et område for parsellhager syd i planområdet. Området kan leies ut til beboere innenfor eller utenfor planområdet i form av et valgfritt antall parseller. Lekeareal:

8 Det er avsatt et sentralt område til lekeareal mellom bebyggelsen. Området er solrikt og ligger beskyttet av boligtomter mot øst, nord, og vest. Det er tilgang fra syd og nordvest til lekearealet. Området skal opparbeides med lekeapparater, sittebenk etc. slik at det kan benyttes til nærlekeplass og felles uteopphold. Vei og trafikk: Ny vei i området er utformet som en privat blindvei med regulert bredde på 5m. Veien opparbeides med 4,5 m asfaltert bredde og 0,25m gruset eller steinsatt skulder på hver side. Vendehammer er dimensjonert etter krav fra VESAR for vei som skal trafikkeres med renovasjonskjøretøy. Adkomstveien (Solaveien) oppgraderes til 8m regulert bredde, slik at 4,5m asfaltert bredde oppnås forbi uthus/garasje i Solaveien. Vann, avløp, tekniske anlegg og utbyggingsavtale: Eksisterende vannledning i vestkanten av området må legges om. Nødvendig oppgradering av eksisterende kummer skal gjøres. Ledningsnett for vann og avløp i området vil bli lagt i trasé for vei så langt som mulig og skal tilfredsstille krav nedfelt i utbyggingsavtalen for området. Ledninger som må krysse de nye tomtene, søkes lagt i eiendomsgrense mellom eiendommene og må sikres ved tinglyst erklæring.» Utbyggingsavtale for området er justert etter korrigert plankart med bestemmelser. Risiko og sårbarhetsanalyse: Hele analysen ligger ved som ett dokument, her gjengis kun sammendraget. Det er en viss sannsynlighet for at det innenfor planområdet kan forekomme uønskede hendelser som vurderes som kritiske. Dersom de anviste mottiltakene blir iverksatt, vil det ikke by på problemer å hindre slike hendelser. Skader som følge av utglidning i leire/kvikkleire er vurdert som kritisk. Det er en viss sannsynlighet for at slike hendelser kan oppstå dersom problematikken ikke vies oppmerksomhet ved planlegging og gjennomføring av tiltak. Geotekniske forhold må vurderes nærmere av geoteknisk sakkyndig i både prosjekterings- og gjennomføringsfasen. Risikoen for radonforurensning av inneluft er også vurdert som kritisk. Tiltak mot radon må prosjekteres og gjennomføres i henhold til TEK og forventes da å gi tilstrekkelig sikkerhet. Beskrivelse av endringer i reguleringsplanen og i reguleringsbestemmelsene samt forslagsstillers vurdering av endringene: Plan og bestemmelser er rettet i samarbeid med arkitekten. ALTERNATIVE LØSNING/VEDTAK: Det fremmes ikke alternativ løsning/ vedtak VURDERINGER OG KONSEKVENSER: Samordning / medvirkning. Oppstartsmøte ble holdt Hovedtema var bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanens arealdel , slik de gjelder for dette planarbeidet.

9 Planarbeidet ble varslet ved annonse i lokalavisa samt ved brev til berørte parter. Etter 1. gangs behandling har planen ligget ute til offentlig høring/ ettersyn i 6 uker. Det er også avholdt informasjonsmøte om planarbeidet i regi av konsulenten den fremmøtte i tillegg til grunneier og arkitekt. De berørte var mest opptatt av byggehøyder. Innkomne uttalelser. Statens vegvesen, brev av Sammendrag: Fortau utenfor planområdet burde vært med i planen, men antar at utbyggingsavtalen sikrer dette i tilstrekkelig grad. Anbefaler at man legger inn areal til sykkelparkering samt krav om sykkelparkeringsplasser. Saksbehandlers vurdering: Fortau utenfor planområdet er ivaretatt i utbyggingsavtalen. Vs. sykkelparkering antas at dette behovet løses på eiendommene. Her er regulert garasje for hver boenhet også, som en antar også kan romme sykkelparkering. Fylkesmannen i Vestfold, brev av Sammendrag: Sikringstiltak ifm. grunnforhold må aksepteres av NVE før anleggsstart. Støy ifm. anleggsvirksomheten bør sikres i anleggsperioden og foreslås inntatt i bestemmelsene. Saksbehandlers vurdering: NVE har egen uttalelse. Se under dette pkt. Kommentarer om støy er ivaretatt og inntatt i bestemmelsene. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) i e post datert Sammendrag: NVEs rolle i slike sammenhenger er å gi råd til kommunen om hva som bør utredes og dokumenteres. Det er kommunens ansvar å påse at dette hensyntas i dokumentene (reguleringsbestemmelsene). Det er ikke kjent at det er kartlagt faresone for kvikkleireskred i dette området. Av den foreliggende vurdering fra Stokkebø AS av som igjen baserer seg på grunnundersøkelse fra Bjørn Strøm as datert går det frem at det er funnet bløt leire, delvis definert som kvikkleire. Konklusjonen her er som følger: «Stabiliteten til området totalt og lokalt er derfor vurdert som tilfredsstillende. Mulighetene for ulike former for ras og skred, også kvikkleireskred, er vurdert som tilfredsstillende eller ikke aktuelt» Det kan se ut som om konsulenten har konkludert ut fra en generell vurdering av terrengforholdene, men ikke gjort konkrete vurderinger av områdestabiliteten. Ut fra dette er det ikke nødvendig med videre beregning av områdestabilitet, og vurderingen tilfredsstiller dokumentasjon for en plansak. Saksbehandlers vurdering: Dvs. at registreringer og undersøkelser av grunnforhold vedr. kvikkleire og områdestabilitet skal gjennomføres ihht NVE s regler og forskrifter. Detaljerte geotekniske undersøkelser og spesifikasjon av fundamenteringsform skal godkjennes i rammegodkjenning av byggesaken.

10 Forholdene er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene. Vestfold fylkeskommune, Plan og samferdselsseksjonen i brev av Sammendrag: Planen ser ut til å ivareta fylkeskommunens ansvarsområde. Bruk av trekledning og teglstein viktig. Det anbefales å ta vare på låven som et miljøelement. Saksbehandlers vurdering: Elementer i forhold til bebyggelse er inntatt i bestemmelsene. Låven har i hele planprosessen vært forutsatt revet. Er i tråd med kommuneplanens arealdel. Stein Arild Thorstensen pva. beboere i området i e post datert Sammendrag: Dette planområdet er et kjerneområde på Steinsnes. Ønsker ikke nedbygging av disse gjenværende områdene. Dyrket mark må tas vare på. Engstelig at regulering av parsellhager er et første trinn på videre utbygging. Viser også at det på Sintercotomta blir en omfattende utbygging. Beboerne som omkranser området må bli hørt. Viktig at utbyggingen ivaretar strøkets karakter, og møne og gesimshøyder er makshøyder. Beboerne har fremmet en annen form for utbygging i en omfattende presentasjon/ illustrasjon med maks ti boenheter og lekeplass der det i dag er regulert parsellhage. Mener at disse løsningene er bedre konsept med mulighet for livsløpsstandard. Gir mer luft rundt bygningene og en mer skånsom løsning. Atkomst for 3 enheter til Ormetoveien. Illustrasjon Saksbehandlers vurdering: Det er forståelig at beboere i området ønsker at dette området bør forbli som i dag. I overordnet arealplan har tatt dette inn som boligformål og gir grunneier rett til å fremme plan i tråd med denne. Det er et krav til høy tetthet i overordnede planer samt nylig vedtatt plan og regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA). Man kan være enig at utbygging på dette området ønskelig burde kunne ligge urørt som et åpent areal, men dette dyrkede arealet har neppe vært i bruk til friluftsaktiviteter med unntak i vinterhalvåret. I tillegg er sikret større friluftsområder på den ytre delen av Østre Halsen til rekreasjon og friluftsliv gjennom plan, avtaler og offentlig eie, til glede for befolkningen. Til selve prosjektet er det interessant å se alternativ løsning. Prosjektet er allerede kommet så langt og politisk miljø har allerede valgt å legge ut et alternativ til høring. Selv om

11 saksbehandler kan se gode argumenter for andre løsninger, men vi at prosjektet nå er kommet så langt at det er vanskelig å kreve at en «skal rykke tilbake» til start. Felles uttalelse datert fra naboer i: Løkkegaten 26: - Kjersti Furuhovden, Løkkegaten 28 Sylvi Johannessen og Baard Atle Hansen og Ormetoveien 2 A Hilde Thomassen og Hans Petter Haraldsen. Sammendrag: Dette er en grundig uttalelse som setter fokus på en del elementer ved planen. - Aksepterer ikke avvik fra kommunen vedtatte normer med antall boenheter knyttet til off. vei. Ber om at kommunen følger sine egne retningslinjer. - Innregulert atkomst ut i krysset, som man mener ikke er trafikksikker. - Vedrørende estetikk vil rekkehus vi endre områdets karakter og særpreget vil forsvinne. Siktlinjer vil forsvinne. Bør kunne bygges eneboliger som gir mer luft mellom boligene og ivareta strøkets åpne karakter. Tap av utsikt fra de fleste boligene i området. Forringer boligverdi. - I sakens utbyggingsavtale henvises til pkt. om overtagelse av veier. Avklaring om dette stemmer. -Viser også til saken om vurderinger og konsekvenser. Viser til Fylkeskommunens uttalelse om viktigheten av siktlinjer. Dette er ikke ivaretatt. Bør kunne bygge helt ned til 100 m beltet. - til bestemmelsene kommenteres følgende: Viser til at gesims og mønehøyde på tilstøtende ny felt er lavere og kan reduseres og allikevel få til 2 etg. Utklipp fra uttalelsen: Saksbehandlers vurdering: -Veien er omregulert til privat vei, og kommunen v/ kommunalteknikk har godkjent 1 boenhet i tillegg. De anlegg kommunen skal overta er : Fortau langs nordsiden av Løkkegaten fra Aarstens vei til Solaveien. Vann- og avløpsledninger innen feltet fram til tilkoblingspunkt til eksisterende, offentlig anlegg etter anvisning fra kommunen. Ekstern vei, Solaveien t.o.m. kryss ved Løkkegaten, opparbeides til 4,5m asfaltert bredde i den utstrekning reguleringsplanen viser - Atkomsten er regulert bort fra krysset. - Prosjektet vil endre strøkets karakter. Dette er akseptert tidligere i saksprosess. Siktlinjer vil i stor grad forsvinne pga. rekkehus med tilliggende garasjer. - Vedrørende overtagelse av veier er det kun de som er regulert etter offentlig standard og ikke veien inne i feltet. - Arealet som er avsatt til byggeområde i kommuneplanen arealdel er lagt til 100 m beltet, men pga. landbruk er det krav om buffersone til bebyggelse. Denne er her en del av boligreguleringen parsellhage.

12 - Vedrørende byggehøyder er man enig at det ville fått et annet preg. Allikevel er dette foreslått opprettholdt, nettopp for å kunne bygge med den utnyttelsesgrad som er førende i overordnede planer. PLANFAGLIGE VURDERINGER: Følgende tema har stått sentralt ved vurderingen av planforslaget: Plan og prosjekt. Det tilrettelegges en bebyggelse med en- og tomannsboliger og tomannsboliger i rekke. Det er etablert en god buffersone mot dyrka mark slik at boligfeltets miljøkvalitet styrkes. Gode leke og rekreasjonsarealer. Som tillegg etter ordinær 1.gangs behandling, ble krav om videreføring av fortau i Løkkegaten fram til boligprosjektet vedtatt. Dette er inntatt i rekkefølgebestemmelsene og i utbyggingsavtalen. VEI- OG TRAFIKKFAGLIG VURDERING: KMT/ veiseksjonens faglige uttalelse. Av trafikksikkerhetshensyn og brøytetekniske hensyn er det sterkt ønskelig at felles atkomstveier i boligfelt utformes som gjennomkjøringsveier og ikke som blindveier med snuhammer. Gjeldende veinormal (et 12k samarbeid) tilsier dessuten en reguleringsbredde på 8 m for atkomst til mer enn 8 boenheter, uavhengig om atkomstveien er privat eller kommunal. I foreliggende plan er atkomstveien til 9 boenheter formet som en blindvei med en reguleringsbredde på 5 m. Hentepunkt for renovasjon er planlagt inne i området, også i strid med veinorm for fellesadkomst. Dette vurderes av KMT som akseptabelt da det tilrettelegges en bred veibane i tillegg snuhammer. Forutsetningen er at veien er privat, slik at kommunen ikke overtar drift eller vedlikehold av denne. JORDVERN OG LANDBRUKSFAGLIGE VURDERINGER: Buffersone. Bebyggelsen grenser mot dyrka mark i syd. Ihht kommuneplanens arealdel er det krav om buffer/avstand som reduserer konflikten mellom dyrkingstiltak og boligmiljø. Landbrukssjefen legger til grunn i sin planfaglige vurdering at tiltaket ihht kommuneplanens arealdel vedrørende skjerming av bolig fra dyrka mark sikres i planen. Etablering av parsellhage på området mellom åkeren og boligfeltet er ihht kommuneplanens utfyllende bestemmelse om at buffersone mellom dyrka mark og bebyggelse skal være beplantet eller åpen sone på min. 20m. Det er ingen bemerkninger til at driftsbygningen som ligger innenfor planområdet blir revet. Bygningen har låvebru med kjørelåve og har i dag liten verdi for drifta av gården. MILJØVERNFAGLIGE VURDERINGER / BIOLOGISK MANGFOLD Naturområder / loven om Biologisk mangfold Det er ingen registreringer i Direktoratets naturbase innenfor planområdet.

13 Området består vesentlig av dyrka mark med enkelte fjellkoller og åkerholmer. Det er ikke registrert spesielle biologiske forekomster innenfor planområdet eller i artsdatabankens register. Friluftsinteresser Boligfeltet er del av det store boligområdet på Steinsnes, som grenser til herlige tur- og friluftsområder fra Hvittensand til Oterøya, med badestrender og utsiktspunkter. Avløpsforhold, vannforsyning Nytt ledningsnett for vann og spillvann tilknyttes kommunalt nett i feltet. Forurensning Planområdet er på dyrka mark, og det har ikke vært virksomheter på stedet som tilsier forurenset grunn. Behov for innmåling av grenser. Planområdet og plankartets framstilling ihht. kommunens krav. Reguleringsområdets grense tilpasses tilliggende, gjeldende reguleringsplaner. Eiendomskartet viser oppmålte grenser som tilfredsstiller dagens krav. ENØK Det er ikke vurdert behov for varmeplan. Prosjektet er siste del av det store boligfeltet på Steinsnes, som ikke er forberedt på sentralt varmeanlegg. Bebyggelsen konstrueres etter gjeldende bestemmelser og retningslinjer i TEK-10 iht. energibruk- og teknisk utforming. KULTURLANDSKAP OG KULTURMINNER: Kulturlandskap Den historiske/bevaringsverdige bebyggelsen ligger på fjellfoten møt øst, mens arealet for det store boligfeltet fra nyere tid var tidligere dyrka mark. Låven som ligger i planområdet tilhører denne tiden. Området preges av koller og fjell mot Lågens utløp og boligbebyggelsen som knytter seg til tettstedet Østre Halsen. Mot sydøst er det en gangbroforbindelse til Oterøya. Det siste areal av dyrka mark er området mellom planforslaget og friområdet mot fjorden i syd. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner fra nyere tid eller automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, men området grenser i nord til eldre bebyggelse som er regulert til bevaring. Det er medtatt i bestemmelsene krav om at dersom det oppdages kulturminne under utbygging, er tiltakshaver ansvarlig for at kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. BEREDSKAPSMESSIGE VURDERINGER (ROS-ANALYSE):

14 På grunnlag av NGUs løsmassekart ( ser vi at det er marine avsetninger i planområdet, noe som kan være en indikasjon på ustabile grunnforhold. NVE anbefaler derfor at det i planarbeidet gjøres en nærmere vurdering av grunn- og terrengforholdene for å avklare om det kan være skredfare. I områder med marin leire med terrenghelling større enn 10 eller raviner/søkk i terrenget er det grunn til å vurdere fare for kvikkleireskred nærmere. Fremgangsmåte for slike vurderinger er beskrevet i NVEs retningslinjer nr. 1/2008 Planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag og vedlegget Vurdering av områdestabilitet ved utbygging på kvikkleire og andre sensitive/kvikke jordarter med sprøbruddegenskaper. Eventuelle skredfarlige områder må innarbeides i planen som hensynssone og tilknyttes bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for utbygging. Selv om en kommer frem til at det ikke er skredfare skal vurdering og begrunnelsen fremgå av plandokumentene." Det er gjennomført en Risiko- og sårbarhetsanalyse datert basert på sjekklisten fra Larvik kommunes oppstartspakke. Områdestabilitet/grunnforhold og radon er identifisert som temaer for nærmere utredning. Gjennomføring av geotekniske undersøkelser for å avklare risiko (områdestabilitet) forelegges NVE til godkjenning, samt tekniske tiltak for byggeprosjektet. Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Sammendrag fra tiltakshavers rapport. Området ligger ikke innenfor kjente kvikkleireforekomster (vedlegg 4). Løsmassekart fra NGU (vedlegg 5) viser imidlertid tykke strandavsetninger, som innebærer risiko for kvikkleire. Det er også kjent at område i nordøst har krevende grunnforhold med bløte masser under strandavsetninger. Vi har derfor funnet det nødvendig å undersøke grunnforhold og stabilitet som en del av ROS-analysen. Analyse av grunnforhold og områdestabilitet er utført av firmaet Stokkebø Competanse AS (S-COM), hovedsakelig på grunnlag av grunnundersøkelse gjennomført av Bjørn Strøm AS, med rapport datert (vedlegg 8). Det vises til rapport 01 fra S- COM (vedlegg 7) for en grundig gjennomgang av disse forholdene. Det er en viss sannsynlighet for at det innenfor planområdet kan forekomme uønskede hendelser som vurderes som kritiske. Dersom de anviste mottiltakene blir iverksatt, vil det ikke by på problemer å hindre slike hendelser. Skader som følge av utglidning i leire/kvikkleire er vurdert som kritisk. Det er en viss sannsynlighet for at slike hendelser kan oppstå dersom problematikken ikke vies oppmerksomhet ved planlegging og gjennomføring av tiltak. Geotekniske forhold må vurderes nærmere av geoteknisk sakkyndig i både prosjekterings- og gjennomføringsfasen. Risikoen for radonforurensning av inneluft er også vurdert som kritisk. Tiltak mot radon må prosjekteres og gjennomføres i henhold til TEK og forventes da å gi tilstrekkelig sikkerhet. BARN OG UNGES, FUNKSJONSHEMMEDES OG ELDRES INTERESSER: Leke- og oppholdsarealer

15 Planen inneholder felles lekeareal lokalisert sentralt i område. Det har god utforming og orientering. Tilliggende natur- og friluftsområder, nærheten til fjorden og strender gir de beste kvaliteter til fritid og lek. Det store boligfeltet på Steinsnes er utbygd med lekeplasser/friområder som gir gangforbindelser/snarvei for allmennheten gjennom feltene fram til Østre Halsen og skolen. TRAFIKKSIKKERHET: Berørte offentlige veger Løkkegaten er samlevei for områdene på Steinsnes med adskilt g/s-vei eller opphøyet fortau fra Østre Halsen fram til Aarstensvei, ihht planene fra Det er ikke regulert fortau mellom Aarstensvei og planområdet (ca. 60m). Denne er ikke med i reguleringsplanen med unntak i krysset). Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene i rekkefølgekrav samt i utbyggingsavtalen. Veiutforming Internt veisystem i planområdet er ikke utformet ihht. kommunens vedtatte norm eller anbefaling. Det vurderes at boligveien som fellesadkomst kan aksepteres. Veien overtas ikke av kommunen til drift eller vedlikehold. UTBYGGINGSAVTALE: Utbyggingsavtale datert xxx er utarbeidet mellom tiltakshaver og kommunen. Denne er signert av tiltakshaver KONKLUSJON / VIDERE SAKSGANG: Rådmannen anbefaler at detaljert reguleringsplan for Steinsnes Vest foreslås vedtatt. Endelig godkjenning gjøres av kommunestyret. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Reguleringsplan til 2 g. beh rev. 14. mai 2013.pdf Reguleringsbestemmelser datert , revidert sluttbehandling Planbeskrivelse for Steinsnes vest.docx ROS-analyse Steinsnes pdf Steinsnes Vest. Underskrevet utbyggingsavtale.pdf