PLANBESKRIVELSE MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR STEINSNES VEST

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR STEINSNES VEST PlanID: Dato: Bakgrunn I henhold til plan og bygningsloven kap. 12 søkes det om mindre endring av eksisterende reguleringsplan for Steinsnes vest, datert PV arkitekter as fremmer forslaget på vegne av Ken Aarsten. Kontaktpersoner: PV arkitekter as: Steinsnes Vest AS Eli Malmquist Mobil: E-post: eli@pvarkitekter.no Ken Aarsten Mobil: Mail: ken@aarsten.no Planstatus I gjeldende reguleringsplan er området regulert til bolig, lekeplass og parsellhage med tilhørende infrastruktur. Formål med endringen Området ble regulert til bolig i 2013, det har i ettertid vist seg at det ikke er marked for boligtypene området ble regulert Endringen innebærer en reduksjon fra 13 boenheter med formålet konsentrert småhusbebyggelse til 8 enheter med formålet frittliggende småhusbebyggelse. Det legges videre til rett for etablering av sekundærleilighet i tilknytning til boligene. PV arkitekter as Besøksadresse: Tlf Postboks 10 Sanden 1, 3. etasje post@pvarkitekter.no 3285 Larvik Org. nr

2 Beskrivelse av innholdsmessige endringer i det reviderte planforslaget. Figur 1 Vedtatt reguleringsplan for Steinsnes Vest Figur 2 Forslag til mindre endring Side 2 av 7

3 Endringer reguleringskart: Konsentrert boligbebyggelse BK1 og BK2 erstattes med frittliggende småhusbebyggelse BF1 3. Utnyttelsesgraden for BF2-3 reduseres fra 50% til 45%, BYA for BF1 forblir uendret på 40%. Felles renovasjonsanlegg (f-r) tas ut av planen da antall boenheter reduseres og behovet for et slikt anlegg ikke lenger ansees som like relevant. Adkomsten til de to tomtene som grenser mot Solaveien får endret avkjørsel, som resultat av ny plassering av bebyggelse. De øvrige tomtene beholder avkjørsel i tråd med eksisterende reguleringsplan. Området avsatt til Lekeplass reduseres fra 0,8 daa til 0,7 daa. Eksisterende byggegrenser videreføres fra vedtatt plan. Endring reguleringsbestemmelser: BK1 og BK2 erstattes med BF1-3 BF2-3 reduseres fra 50% til 45%, 2.5 Gjerder, 3.6 Lekeplass Det stilles krav til anleggelse av hekk/gjerde rundt lekeplass samt adkomst etter ønske fra administrasjonen i Larvik kommune. Kravet er forankret i rekkefølgebestemmelser. ( 2.2) Adkomsten til lekeplassen skal opparbeides med en bredde på 2m, (jf. 3.6 Lekeplass.) Redegjørelse for endringer i bestemmelser/kart Kravet til lekeplass i kommuneplanens arealdel er 150 m² + 10 m²x 8 boenheter = 230 m². Således er areal avsatt til lek på 0,7 daa godt innenfor overordnet krav. Ved en reduksjon av antall enheter, samt endret formål fra konsentrert småhusbebyggelse til frittliggende småhusbebyggelse anses område avsatt til lekeplass som tilfredsstillende. Arealet har en solrik og skjermet beliggenhet med trafikksikker adkomst fra alle boenhetene. Dialog med kommunen i avklaringsmøte og ligger til grunn for reguleringsendringen. Reguleringsendringen påvirker ikke gjeldende utbyggingsavtale datert Varsling I henhold til plan og bygningsloven kap. 12 ble varsel om mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes Vest sendt til berørte naboer ihht naboliste, samt Vestfold Fylkeskommune og Fylkesmannen i Vestfold. Varselet ble sendt ut , frist for å sende inn merknader til planarbeidet ble satt til Uttalelse fra Vestfold fylkeskommune ble oversendt , etter den ble etterspurt på mail og tlf. Det er ikke registrert innkommende merknader fra naboer. Side 3 av 7

4 Følgende dokumenter lå som vedlegg til varselet: Endringsbeskrivelse Forslag til reguleringsbestemmelser, mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes Vest Forslag til plankart, mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes Vest Gjeldende reguleringsbestemmelser for Steinsnes Vest Gjeldende reguleringskart for Steinsnes Vest Høringsuttalelser - Oppsummering av innkommende merknader, uttalelsene kan leses i sin helhet som vedlegg til planbeskrivelsen. 1: Vestfold fylkeskommune, brev datert Vestfold fylkeskommune har mottatt ovennevnte sak til uttalelse med frist I følge oversendte brev gjelder saken mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes vest (vedtatt ). Den ønskede endringen innebærer en reduksjon fra 13 boenheter med frittliggende/konsentrert småhusbebyggelse til 8 eneboliger med tilhørende sekundærleiligheter. Utnyttelsesgraden endres med dette fra 50% til 45%. Som følge av boligtypeendring faller kravet om felles renovasjonsanlegg bort. Kravene til parkeringsdekning, adkomstløsninger og lekeareal vil justeres i tråd med kommuneplanens bestemmelser for eneboliger. Fylkeskommunen redegjør innledningsvis for roller og ansvar de er satt til å ivareta, det henvises videre til Planportal Vestfold. Planfaglige forhold Vestfold fylkeskommune har vurdert forutsetningene for mindre endring av reguleringsplanen for Steinsnes Vest og har følgende merknader til planendringen: Regional for bærekraftig arealpolitikk (RPBA) En av målsetningene i RPBA er å skape vekst og utvikling i sentrale områder og samtidig skåne matjord og andre viktige naturressurser. For å oppnå dette målet har det i RPBAprosessen blitt utarbeidet et skille mellom områder som ligger innenfor og utenfor de langsiktige utviklingsgrensene. Innenfor de langsiktige utviklingsgrensene skal boligutviklingen planlegges i et mer langsiktig tidsperspektiv og for å møte fremtidens boligbehov skal det legges opp til en høyere arealutnyttelse. Endringen av reguleringsplanen for Steinsnes vest legger opp til å redusere arealutnyttelsen og legge til rette for eneboliger fremfor frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet ligger i sammenheng med Østre Halsen, som er et attraktivt boligområde med et relativt stort antall eneboliger. Forslagstiller viser til at grunnlaget for å endre Side 4 av 7

5 reguleringsplanen er basert på lav etterspørsel i markedet for de boligtypene gjeldende reguleringsplan legger opp til. Fylkeskommunen vurderer at reduksjonen i arealutnyttelsen utfordrer RPBAs planforutsetninger om høyere arealutnyttelse innenfor de langsiktige utviklingsgrensene. Det har i gjennom RPBA og kommuneplanens arealdel blitt lagt en strategi for å imøtekomme framtidens behov for boliger. Dette har blant annet ført til enighet mellom kommune og regionale og statlige myndigheter om omdisponering av dyrka mark for å oppnå målet mot Denne omforente strategien gjør at kommunen må etterstrebe en høy arealutnyttelse. Kommunen kan i særskilte tilfeller fravike dette kravet, men kun dersom det foreligger særlige grunner til dette. Kommunen må blant annet ta stilling til hvor den «tapte» utnyttelsen i et planområde, kan innhentes i et annet planområde. Disse drøftingene bør komme klart frem av plansaken. Fylkeskommunen kan ikke se av planvarselet at det framkommer noen tungtveiende grunner for å fravike gjeldende reguleringsplan. Det vises til at boligtypen i gjeldende reguleringsplan ikke er etterspurt. Fylkeskommunen vurderer at endringen på Steinsnes vest er et uheldig grep og kan ha uheldige virkninger for den langsiktige arealplanleggingen og sammensetning av ulike boligtyper innenfor kommunens langsiktige utviklingsgrense. Dersom kommunen ønsker å gå videre med endringen, ber fylkeskommunen om at det gjøres vurderinger av om planendringen vil være fornuftig i et langsiktig perspektiv og at arealutnyttelsen drøftes i en mer overordnet ramme (det totale arealregnskapet). Det bør i denne saken evt. vurderes om planområdet kan reduseres slik at noe areal kan settes av til reserve, dersom preferansene mht. boligtype endres i årene fremover. Fylkeskommunen vil i denne saken ikke ha vesentlige innvendinger på at endringen skjer som mindre endring, men dersom det fremmes flere plansaker med tilnærmet lik problemstilling i fremtiden, ønsker vi å drøfte denne problemstillingen med kommunen på et mer overordnet og prinsipielt grunnlag. Kulturarv Automatisk fredete kulturminner Forholdet til automatisk fredete kulturminner ble avklart i tidligere planprosess og planendringen har ingen betydning for avklaringen. Vi har ingen merknader når det gjelder dette temaet. Nyere tids kulturminner Planområdet grenser inn til verneområdet Østre Halsen i nord. Det legges nå opp til å bygge 8 eneboliger i området. Vi forutsetter at de nye bygningene fremdeles skal ha saltak med tegl og at det fortrinnsvis skal brukes trekledning på fasadene. Disse grepene sørger for at den nye bebyggelsen tilpasses den verneverdige bebyggelsen på Østre Halsen. Innenfor planområdet ligger en gammel låve som skal rives. Låven hører til 1005/1. Selve låven er en enhetslåve angivelig bygd i perioden Hovedhuset til denne eiendommen er betydelig eldre. Side 5 av 7

6 Vi anser at en integrering og bevaring av låven vil kunne skape variasjon og berike området. Vi anbefaler at dette vurderes på nytt i den pågående planprosessen. Fylkeskommunen har ut i fra regionale og nasjonale interesser som vi er satt til å ivareta, ingen ytterligere kommentarer til endring av reguleringsplan. Forslagstillers vurdering Arealtetthet Gjeldene reguleringsplan legger opp til etablering av 13 boenheter. I forslag til mindre endring reduseres antall enheter til 8, dette gir en differanse på 5 færre enheter. Tettheten skal beregnes ut fra netto regulert tomteareal. Dvs. at arealer til lek, felles uteoppholdsareal, grøntstruktur, buffersone, trafikkarealer og andre kommunaltekniske anlegg ikke inngår i regnskapet for utnytting av arealene, jfr. utfyllende bestemmelser i kommunedelplan for Larvik by. I Reguleringsplan for Steinsnes Vest beregnes arealtettheten utifra et areal på 4,3 daa. Differansen på arealtettheten er som følger: Gjeldende reguleringsplan for Steinsnes Vest: 3 boenhet pr dekar. Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes Vest: 1,9 boenhet pr dekar. Det gjøres oppmerksom på at reguleringsendringen tilrettelegger for etablering av sekundærleilighet. Dersom man legger til disse enhetene i regnskapet får vi en arealtetthet på 3,7 boenhet pr dekar. I prinsippet tilrettelegger forslag til mindre endring av reguleringsplan for en høyere arealutnyttelse enn hva gjeldende plan gjør. Fylkeskommunen vurderer at reduksjonen i arealutnyttelsen utfordrer RPBAs planforutsetninger om høyere arealutnyttelse og ber om en redegjørelse for hvor den tapte utnyttelsen i planområdet kan innhentes i andre planområder. Reguleringsplan for Indre hølen ligger i umiddelbar nærhet til gjeldende planområdet. I plan vedtatt er det foreslått ca. 85 boenheter, fordelt på rekkehus, leiligheter og eneboliger. Utnyttelsen her anses som relativt høy med opp mot 5,7 enheter pr dekar. Kort oppsummert anses en reduksjon på 5 enheter som mindre vesentlig, når man i tillegg tilrettelegger for sekundærleiligheter slik at arealtettheten økes fra 3 boenhet pr dekar (gjeldende plan) til 3,7 boenhet pr dekar (mindre endring) er det vanskelig å se at planendringen vil ha noen uheldige virkninger for den langsiktige arealplanleggingen slik VFK refererer til. Kulturarv Gjeldende reguleringsbestemmelser vedrørende takform og materiale videreføres fra gjeldende plan. Ref. 3.1: Forslag til reguleringsbestemmelser for Steinsnes Vest: Side 6 av 7

7 «Boligene skal ha saltak med takvinkel Takene skal tekkes med takstein med en overflate som ikke er reflekterende. Boligene skal oppføres med trekledning og med en fargebruk som gir et ensartet preg.» Eksisterende låve ble revet i etterkant av vedtatt reguleringsplan, det blir derfor vanskelig å imøtekomme anbefaling om integrering og bevaring av denne låven. 2: Fylkesmannen i Vestfold, brev datert Vestfold Fylkeskommune kan ikke se at reguleringsendringen kommer i konflikt med nasjonale interesser, og har ingen merknader til boligtypen endres innenfor planområdet. Som faglig råd anbefales kommunen å vurdere håndtering av overvann og om dette kan gjøres lokalt innenfor planområdet for å avlaste kommunens eget avløpsystem. Forslagstillers vurdering Tilbakemelding tas til orientering. Side 7 av 7