Eiendomsskatt. Temabrev Eiendom

Transkript

1 Januar 2016 Temabrev Eiendom Eiendomsskatt Eiendomsskatt er i fokus som aldri før. Etter at Oslo innførte eiendomsskatt i 2016, har 356 av Norges 428 kommuner eiendomsskatt. I 2014 krevde norske kommuner inn 9,6 milliarder kroner i eiendomsskatt og tallet vil være høyere for Vi lever i en stadig mer global verden der landegrenser har mindre betydning for store selskaper. Det er enkelt for multinasjonale konsern å plassere virksomhet i land med lav skattebelastning, og det er enkelt å «flagge ut» fra jurisdiksjoner der skatten blir for høy. Nasjonale myndigheter konkurrerer om bedrifter og arbeidsplasser, med redusert selskapsskatt som et resultat. I en globalisert verden er fast eiendom enkel å beskatte ettersom den er vanskelig å flytte. Derfor vender mange nasjonale myndigheter seg mot eiendomsskatt som inntektskilde, når andre skatteinntekter blir redusert. Per i dag er eiendomsskattesatsen i Norge mellom 2 og 7 promille, avhengig av hva den enkelte kommune bestemmer. Til sammenligning har Danmark inntil 3,4 % eiendomsskatt på bygg og inntil 1 % eiendomsskatt på tomt, mens Sverige har fastighetsskatt på 0,2-2,8 %. Både Sverige og Danmark har imidlertid lavere selskapsbeskatning med 22 %, mot Norges selskapsskattesats på 25 %. Regjeringen har foreslått at denne skal ned til 22 % i Det er foreløpig ikke foreslått noen endringer i eiendomsskattesatsene, men det er ikke utenkelig at eiendomsbeskatningen i Norge vil bli skjerpet og mer på linje med våre nærmeste naboer fremover.

2 Innhold 1 Grunnleggende om regelverket 3 2 Hvilke objekter er gjenstand for eiendomsskatt 3 3 Skattesatser 4 4 Takseringsreglene Innledning Taksering av boligeiendommer Taksering av næringseiendom Taksering av «verk og bruk» 6 5 Likebehandlingsprinsippet 8 6 Hva er en eiendoms «objektive» markedsverdi? 9 7 Avgrensning av skatteobjektet dobbeltbeskatning 10 8 Klagereglene 12 9 Hvem som plikter å betale eiendomsskatten Generelt Tomtefeste Borettslag og sameier Kommunenes sanksjoner ved manglende betaling Avtaleregulering av hvem som bærer eiendomsskattekostnaden Eiendomsskatt innvirkning på eiendomsverdien 15 2 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

3 1 Grunnleggende om regelverket I Norge er det kommunene som avgjør om det skal innføres eiendomsskatt, det er kommunene som forvalter reglene i eiendomsskatteloven og det er kommunene som er skattekreditor. Kommuneadministrasjonen er på ingen måte sammenlignbar med skatteetaten, og spesielt for mindre kommuner med begrensede ressurser kan oppgaven være krevende. Eiendomsskatten i Norge har historie tilbake til før innføringen av matrikkelskyld i Selv om dagens regelverk ikke er fullt så gammelt, bygger det i stor utstrekning på regler som har vært tilnærmet uendret i mer enn 100 år. I 1975 kom dagens eiendomsskattelov, men den er langt på vei en videreføring av tidligere regler. Regelverket er derfor gammelt, uklart og vanskelig for kommunene å forvalte og forholde seg til. Selv om det ble oppnevnt et eiendomsskatteutvalg i 1995, som avga sin innstilling året etter, har det aldri blitt enighet om en ny og bedre eiendomsskattelov. Da eiendomsskatteloven ble vedtatt i 1975 ble det i 8 angitt at taksten skulle settes til eiendommens ligningsverdi. Regelen innebar dermed at eiendomsskattegrunnlaget skulle fastsettes sentralt av skatteetaten, etter de til enhver tid gjeldende regler for formuesbeskatning av fast eiendom. Dette ville vært slutten på de kommunale takstnemndene og en kraftig forenkling av dagens takseringssystem, men regelen ble stående i 25 år uten å bli satt i kraft. I 2001 ble regelen gitt en begrenset ikrafttredelse for vannkraftanlegg. Etter dette har altså eiendomsskattegrunnlaget for vannkraftanlegg blitt fastsatt av skatteetaten, basert på skattyters egne opplysninger i ligningspapirene. Resultatet har vært store kostnadsbesparelser for kommunene og en kraftig reduksjon i antallet tvister om verdsettelse av vannkraftanlegg. I 2014 ble kommunene gitt adgang til å benytte skatteetatens formuesverdier for boligeiendom som utgangspunkt for eiendomsskattegrunnlaget. Denne muligheten forenklet takseringsjobben for kommunen dramatisk. Utover ovennevnte spesialregler for vannkraftanlegg og boliger, er i dag kompetansen til å vedta eiendomsskattetakster lagt til kommunalt oppnevnte takstnemnder. Takseringsprosessen er omfattende og kostbar blant annet skal alle skattepliktige eiendommer befares. Det stilles ingen krav til kompetanse hos nemndsmedlemmene, og i de fleste tilfeller har nemndsmedlemmene verken erfaring eller særskilt kompetanse innen taksering. Nemndsmedlemmene er derfor normalt avhengig av å engasjere profesjonelle takstmenn for å bistå i takseringsprosessen. Takstmennene lager så takstforslag, som nemndene kan vedta eller forkaste. Alminnelig taksering av eiendommer for eiendomsskatteformål skjer normalt hvert tiende år. Taksering utenom dette kan bare skje i spesielle tilfeller. 2 Hvilke objekter er gjenstand for eiendomsskatt 2.1 Hovedregelen Eiendomsskatteloven skiller grovt sett mellom tre typer eiendommer; bolig, næringseiendom, og verk og bruk (typisk industrianlegg). Kommunestyret har stor valgfrihet når det gjelder hvilke typer eiendommer det skal utskrives eiendomsskatt på. I tillegg har kommuner som ilegger eiendomsskatt på alle eiendomstyper en viss valgfrihet med hensyn til hvor i kommunen eiendomsskatt skal ilegges, ved at man kan begrense eiendomsskatten til områder som er «helt eller delvis utbygd på byvis». 2.2 Unntatte eiendommer Obligatoriske unntak Enkelte eiendommer har kommunen ikke adgang til å skrive ut eiendomsskatt på. Det følger av eiendomsskatteloven at enkelte typer eiendommer eiet av staten, som for eksempel forsvarsanlegg, museer, idrettsanlegg og historiske bygg eller anlegg, skal fritas for eiendomsskatt. Ikke sjelden kan det oppstå tvil om hvilke eiendommer som skal falle innenfor eiendomsskattelovens obligatoriske skattefritak, eller hvordan en slik «fritakseiendom» skal avgrenses mot annen skattepliktig eiendom. Ett eksempel på eiendom som alltid er unntatt fra eiendomsskatt er flyplasser. Eiendom eid av Avinor er derfor fritatt for eiendomsskatt så lenge den tjener allmennyttige formål. Det er imidlertid usikkert hvor grensen for Avinors eiendom med allmennyttig formål skal trekkes. Finansdepartementet har i et brev til Luftfartsverket uttalt at parkeringshus på flyplasser i alminnelighet ikke vil være fritatt eiendomsskatt fordi de normalt ikke regnes som en del av samferdselsforetakets tekniske infrastruktur eller som nødvendig for drift av virksomheten. Et annet absolutt unntak gjelder for eiendom som hører til jernbanen og er til allmenn bruk. Med stadig mer kommersiell utbygging rundt jernbanestasjoner, vil også denne grensen kunne være problematisk. Det er grunn til å tro at grensen for unntatt jernbaneeiendom vil være parallell til grensen for fritaket for flyplasser. Andre obligatoriske fritak er blant annet kirker, helseforetak og gårds- og skogbruk Valgfrie unntak I tillegg til de obligatoriske unntakene gir eiendomsskatteloven kommunestyret muligheten til å velge og frita enkelte eiendommer. Dette gjelder blant annet eiendom eiet av stiftelser med allmennyttig formål eller bygninger med historisk verdi. Det er kommunestyret som har kompetansen til å frita slike eiendommer. For eiere av slike eiendommer kan det være verdt et forsøk å jobbe mot kommunen for å bli fritatt for eiendomsskatt. 3 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

4 3 Skattesatser Det er kommunestyret som bestemmer skattesatsene i kommunen. Per i dag er eiendomsskattesatsen i Norge mellom 2 og 7 promille. Det er adgang til å ha ulike satser for ulike typer eiendom, for eksempel boliger og verk og bruk. I det første året eiendomsskatten utskrives i en kommune kan den ikke settes høyere enn 2 promille, og deretter kan den ikke økes med mer enn 2 promille per år. Denne begrensningen er ikke til hinder for å starte på en høyere skattesats ved utvidelse av skatteområdet innenfor kommunen. En kommune som har hatt eiendomsskattesats 7 promille på verk og bruk kan derfor starte med skattesats 7 promille også for andre eiendommer ved utvidelse av skatteplikten til alle eiendommer i kommunen. Kommunestyret står fritt til å sette ned skattesatsen så mye de ønsker, for eksempel fra 7 til 2 promille. 4 Takseringsreglene 4.1 Innledning Eiendomsskatteloven inneholder ikke detaljerte regler om hvordan eiendommer skal takseres. Med unntak for vannkraftverk og boliger, hvor det gjelder særregler, gjelder eiendomsskatteloven 8A-2 som bestemmer at eiendommen skal takseres til omsetningsverdien. Spesielt for verk og bruk er det praksis for at dette ikke nødvendigvis begrenser taksten til hva eiendommen faktisk kan selges for, se punkt 6 nedenfor om «objektiv omsetningsverdi». Det er grunn til å tro at de fleste kommuner som innfører eiendomsskatt på boliger (som for eksempel Oslo kommune), eller som skal gjennomføre alminnelig retaksering av boliger, vil velge å benytte formuesverdier Eiendomsskatt på grunnlag av Skatteetatens formuesverdier Skatteetaten fastsetter en formuesverdi for hver enkelt bolig med utgangspunkt i gjennomsnittlige kvadratmeterpriser fra Statistisk sentralbyrå, basert på følgende fire kriterier: boligtype (leilighet, rekkehus, etc.), beliggenhet, byggeår og størrelse. Formuesverdien av primærbolig (der du bor) skal settes til 25 % av den sjablongberegnede markedsverdien. For sekundærbolig (typisk utleiebolig) er prosentsatsen 70 % (80 % fra 2016). Fritidseiendommer verdsettes etter andre regler enn boliger. For eiendomsskatteformål skal taksten settes til 80 % av skatteetatens sjablongverdi. Det vil si at hvis du har en primærbolig med sjablongverdi kr (100 %), vil skattemessig formuesverdi være kr (25 %), mens eiendomsskattegrunnlaget for samme bolig er kr (80 %). Det er på det rene at kommunene kan benytte ulike hjelpemetoder i takseringen. De metodene som normalt benyttes varierer som regel avhengig av hva slags eiendom det er snakk om. Vi omtaler nedenfor de mest brukte takseringsmetodene, særreglene for boliger og for vannkraftverk, samt enkelte særlige problemstillinger for næringseiendom. 4.2 Taksering av boligeiendommer Generelt Den tradisjonelle metoden å fastsette eiendomsskattegrunnlaget for boliger har vært sjablongbasert taksering etter besiktigelse. Med virkning fra og med skatteåret 2014 ble kommunene gitt adgang til å benytte seg av skatteetatens formuesverdi ved beregning av eiendomsskatt på boliger. Det er valgfritt å benytte ordningen; kommuner som ønsker det kan fortsatt velge å taksere boliger som før. Bruk av skatteetatens formuesverdi ved beregning av eiendomsskatt på boliger er svært ressursbesparende. 4 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

5 De kommunale eiendomsskattetakstene står i utgangspunktet fast i 10 år. Skatteetaten oppdaterer imidlertid formuesverdien hvert år, slik at boligtakster basert på formuesverdi vil endre seg fra år til år i takt med markedet Kommunal taksering Der kommunen står for takseringen er det ikke fastsatt i loven hvordan takseringen skal skje, men normalt gjøres dette ved sjablongtaksering etter tilsvarende kriterier som skatteetaten bruker for å beregne formuesverdi. Disse kommunale takstene står normalt fast i 10 år. Selv om kommunen har valgt formuesverdier som eiendomsskattegrunnlag for boliger, må kommunen normalt ut og taksere en del boliger uansett. Erfaring viser at i størrelsesorden % av alle boliger mangler anvendelige formuesverdier, hvilket i hovedsak skyldes at boligens eier ikke har gitt skatteetaten de nødvendige opplysninger for å fastsette en korrekt formuesverdi Bunnfradrag Kommunen har adgang til å innføre bunnfradrag for hver selvstendig boenhet i en bolig, og det er mange kommuner som gjør dette. Fordi bunnfradraget tildeles hver enkelt selvstendig boenhet ikke eiendommen som helhet må det avgjøres hva som er en «selvstendig boenhet». Mange eiendommer har nemlig krav på flere bunnfradrag. I Oslo kommune er følgende definert som selvstendig boenhet med krav på bunnfradrag: Bolig som er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet Alle fritidsboliger Hver enkelt leilighet i boligsameier og boligselskap Eiendommer som er registrert med flere boenheter i matrikkelen Boliger som er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig, er godkjent til varig opphold, har egen separat inngang fra ytre rom, eller har alle hovedfunksjoner for en bolig Det at boligen man eier oppfyller kravene til å være flere boenheter medfører imidlertid ikke automatisk at man blir tildelt de bunnfradragene man har krav på. Der noe er registrert som boenhet i matrikkelen gis det automatisk ett bunnfradrag for enheten. Der hvor boenheten ikke er registrert i matrikkelen må eieren av eiendommen oppgi nødvendige opplysninger for å få bunnfradrag. Dette er viktig å være oppmerksom på og følge opp overfor kommunen, dersom man mener at boligen man eier inneholder flere boenheter. 4.3 Taksering av næringseiendom Sjablongtaksering Næringseiendom skal alltid takseres av kommunen selv. Takseringen skal skje etter forholdene 1. januar i takseringsåret, og på bakgrunn av eiendommens objektive markedsverdi. Det som skal takseres er tomtegrunnen og bygningsmassen. Det er svært vanlig at kommunene utarbeider sjablongbaserte retningslinjer for takseringen. Dette forenkler takseringsarbeidet sammenlignet med å gjøre en konkret og individuell taksering av hver enkelt eiendom. Det er ikke noe fasitsvar på hvordan sjablongene skal se ut, men to «hovedtyper» av sjablonger går igjen. Én innebærer at eiendomsskattegrunnlaget fastsettes på grunnlag av en beregnet kvadratmeterpris for ulike typer bygg (kontor, lager, industri etc.), justert for ulike faktorer som beliggenhet, alder og tilstand. Den andre innebærer at man fastsetter en forventet leieinntekt per kvadratmeter (som varierer avhengig av blant annet arealtype og beliggenhet), før det gjøres fradrag for ledighet og eierkostnader. Netto leieinntekt kapitaliseres så opp for å finne eiendomsskattegrunnlaget, normalt med faktoren 10. Vi ser også andre varianter eller kombinasjoner av disse metodene. Uansett sjablong er det viktig at kommunen ikke legger opp til en taksering som gir en høyere takst enn eiendommens objektive omsetningsverdi. Selv om takseringen gjøres etter sjablonger, er det et krav at kommunens takstmenn skal besiktige hver eneste eiendom som ilegges eiendomsskatt Konvertering av næringseiendom til bolig På grunn av befolkningsvekst i de store byene og behov for flere boliger er det blitt mer og mer vanlig å foreta ombygging fra næringsbygg til boliger. På grunn av de ulike takseringsmetodene kan forskjellene i takstverdier være betydelig for næringsbygg og bolig, selv om bygningskroppen utad ser lik ut. I flere kommuner kan det dessuten være skatteplikt på boliger og ikke på næringseiendom, eller vice versa. Et sentralt spørsmål er derfor når en eiendom kan anses «konvertert» til bolig og derfor skal skattlegges som bolig. «Konvertering» medfører omtaksering for eiendomsskatteformål Det følger av eiendomsskatteloven at omtaksering skal skje dersom en bygning rives eller ødelegges, det blir ført opp nye bygninger eller det blir gjort store forandringer på eiendommen. Rekkevidden av disse kriteriene er ikke fullt ut avklart, men en konvertering av næringseiendom til bolig vil være tilstrekkelig til at eiendommen skal omtakseres. Dette må som utgangspunkt gjelde selv om bygningskroppen «utvendig» er den samme. 5 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

6 For eksempel må en kommune som kun har innført eiendomsskatt på næringseiendom akseptere å frita en «ferdigkonvertert» boligeiendom for eiendomsskatt; de har jo ikke lenger hjemmel for å beskatte eiendommen. I kommuner som har skatteplikt på all eiendom vil normalt en ferdigkonvertert eiendom måtte omtakseres etter retningslinjene som gjelder for bolig (og da basert på formuesverdier, hvis kommunen har valgt dette alternativet for boliger). Det er eiendommens karakter per 1. januar i skatteåret som er avgjørende. Altså skal eiendommen takseres og skattlegges som bolig i skatteåret 2016, dersom konverteringen er ferdig i desember Taksering i byggefasen For næringsbygg som konverteres til bolig er det også et spørsmål om hvordan eiendommen skal takseres under ombyggingen (konverteringsfasen). Dersom for eksempel riving av næringsbygg er gjennomført per 1. juni 2015, skal eiendommen beskattes som næringseiendom gjennom hele Fra 1. januar 2016 skal eiendommen kun beskattes som tomt (forutsatt at boliger ikke er på plass før 1. januar). Det skal normalt ikke foretas omtaksering under oppføring av nytt bygg. Dersom «gammelt» næringsbygg delvis er revet og/eller nytt boligbygg er under oppføring per 1. januar i skatteåret, kan vanskelige grensetilfeller oppstå, se nedenfor. Skatt på «tomme» næringsbygg? Ikke sjelden ser vi at det tar tid å få omregulert en næringseiendom til bolig. I denne fasen kan faktum være slik at næringsbygget står uten leietakere, men utbygger venter med riving til omregulering er på plass. Dersom dette er situasjonen per 1. januar, vil det for utbygger fremstå som urimelig å skulle betale eiendomsskatt som om eiendommen var et «ordinært» næringsbygg. Siktemålet ved taksering av næringsbygg er normalt kapitaliserte netto leieinntekter, hvilket utbygger i dette tilfellet ikke har fordi planen er å rive bygget så fort som mulig. Realiteten er at bygget har negativ verdi for utbygger (i hvert fall der det skal rives i sin helhet), slik at det «økonomisk sett» riktige resultat kunne anføres å være tomteverdi minus rivningskostnadene. I slike tilfeller ser vi at takseringspraksis spriker mellom kommunene, og det er ikke mange rettskilder å støtte seg til. Å få fradrag for rivningskostnadene sitter nok langt inne hos mange kommuner, men «full» næringsbeskatning blir heller ikke rimelig. I hvert fall der det er på det rene at næringsvirksomheten har opphørt og bygget vil bli konvertert til bolig, bør skattyter kunne argumentere for at kun tomteverdien kommer til beskatning. Dersom kommunen kun har eiendomsskatt på næringseiendom, kan det argumenteres for at eiendommen ikke lenger er skattepliktig. Når har eiendommen blitt til bolig? Ved konvertering fra næring til bolig må det avgjøres på hvilket tidspunkt eiendommen skal anses for å ha gått over til å være bolig og skal skattlegges som dette. Flere tidspunkter kan i prinsippet tenkes å trekke grensen; kommunens omregulering til bolig, tidspunktet for når arbeidene med ombyggingen påbegynnes, tidspunktet for ferdigstillelse av ombyggingen etc. Mange kommuner praktiserer reglene slik at det først foretas omtaksering som bolig når midlertidig eller varig brukstillatelse foreligger. Dette gir en rimelig regel, som også er lett å praktisere. Dersom brukstillatelse for eksempel foreligger 1. april 2016, så skal eiendomsskatt for bygget utskrives først fra 1. januar Eiendommen beskattes da kun som tomt i Taksering av «verk og bruk» Substansverdi som hovedregel «Verk og bruk» er en egen eiendomskategori i eiendomsskatteloven. Loven gir ingen definisjon av hva «verk og bruk» er, men kjernen i begrepet er produksjonsbedrifter og andre industrianlegg. «Ordinær» næringseiendom, slik som kontorbygg, serveringsteder, hoteller og handelsbedrifter, skal ikke anses som verk og bruk. Verk og bruk skal som hovedregel takseres etter substansverdimetoden. Substansverdien (ofte også omtalt som «teknisk verdi») skal tilsvare anleggets gjenanskaffelsesverdi i dag, med fradrag for slit, elde og eventuell utidsmessighet. Ofte gir denne metoden reelt sett en hardere beskatning enn «ordinær» næringseiendom, som normalt takseres etter sjablonger eller basert på kapitaliserte netto leieinntekter. Etter dagens regler skal maskiner mv. inkluderes i eiendomsskattegrunnlaget for verk og bruk så langt disse må anses «å høre til anlegget og er nødvendig for å oppfylle formålet med anlegget». Maskiner som derimot ikke er «en integrert del av anlegget» skal ikke skattlegges. Denne grensedragningen har vist seg vanskelig å håndheve i praksis og har gitt opphav til et betydelig antall tvister mellom verkseiere og kommuner. Grensedragningen praktiseres ikke alltid likt mellom kommuner heller. I tillegg rammer dagens regel ofte urimelig spesielt for gamle industrianlegg med store maskinparker, som i dagens marked gir eieren begrenset avkastning. Ut fra skatteevneprinsippet gir det liten mening at slike anlegg skal skattlegges vesentlig hardere enn «ordinær» næringseiendom, som «bare» får skatt på tomt og bygg, men ofte har langt bedre lønnsomhet. 6 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

7 Har du tenkt på alt? Vi kan hjelpe deg til en vellykket eiendomstransaksjon! Bransjegruppen Eiendom, bygg og anlegg Transaksjonsrådgivning Kontakt: Law Aslak Støen Advokat T: Skatt Henning Raa Advokat T: Finansiell Paul Larsen Statsautorisert revisor T: Avgift Agnete Haugerud Advokat T:

8 I tillegg rammer dagens regel ofte urimelig spesielt for gamle industrianlegg med store maskinparker, som i dagens marked gir eieren begrenset avkastning. Ut fra skatteevneprinsippet gir det liten mening at slike anlegg skal skattlegges vesentlig hardere enn «ordinær» næringseiendom, som «bare» får skatt på tomt og bygg, men ofte har langt bedre lønnsomhet Avkastningsverdi For å bøte på urimeligheten som substansverdimetoden kan medføre har Høyesterett åpnet for at skattyter i visse tilfeller kan kreve eiendommen taksert etter avkastningsverdimetoden. Vilkårene oppstilt av Høyesterett er i utgangspunktet strenge; for det første må avkastningsverdien av eiendommen være klart lavere enn dens tekniske verdi, og for det annet må avkastningsverdien kunne fastslås med en rimelig grad av sikkerhet Forslag om å fjerne eiendomsskatt på maskiner Regjeringen ga i Sundvolden-erklæringen uttrykk for et ønske om å fjerne eiendomsskatten på maskiner. Finansdepartementet fulgte opp med et høringsforslag våren 2015, der de fremhevet to alternative endringsforslag for å lette beskatningen av verk og bruk. Alternativ 1 innebærer at alt «produksjonsutstyr og produksjonsinstallasjoner» skal fritas for beskatning. Dette vil medføre en betydelig endring for de fleste verk og bruk. Ikke bare fritas de egentlige «maskinene» (sager, ovner, kraner, valser, etc.), men også andre tilhørende installasjoner som pumper, rør, tanker, ledninger etc. skal fritas. Installasjoner som i hovedsak tjener bygget ikke produksjonsprosessen som for eksempel heiser eller ventilasjonsanlegg, skal fortsatt være gjenstand for eiendomsskatt. Verk og bruk skal i dette alternativet bestå som egen eiendomskategori og skal fortsatt verdsettes etter substansverdimetoden som hovedregel. Alternativ 2 innebærer å fjerne verk og bruk som egen eiendomskategori, slik at verk og bruk slås sammen med næringseiendom til én og samme eiendomskategori. Også i dette tilfellet skal produksjonsutstyret være fritatt for eiendomsskatt. I tillegg medfører forslaget at eiendommer som i dag er verk og bruk som hovedregel skal takseres på samme måte som annen næringseiendom. For eiendommer der dette «ikke er mulig eller formålstjenlig», skal kommunen fortsatt kunne taksere eiendommene til teknisk verdi. Finansdepartementet må nå ta stilling til om de ønsker å gå videre med forslagene, og har antydet at de nye reglene kan få virkning fra og med eiendomsskatteåret Vannkraftverk Vannkraftverk omfattes av eiendomskategorien verk og bruk, men har egne takseringsregler. Det følger av eiendomsskatteloven 8B-1 at skattegrunnlaget skal settes til anleggets formuesverdi. Teknisk sett er løsningen altså den samme som for boliger. Skatteloven kapittel 18 fastsetter at større kraftverk (påstemplet merkeytelse over kva) verdsettes etter en sjablongbasert avkastningsmetode, mens små kraftverk verdsettes til summen av skattemessige verdier. Forslaget om å fjerne skatteplikt på maskiner og utstyr berører ikke vannkraftverk. 5 Likebehandlingsprinsippet 5.1 Generelt Likebehandlingsprinsippet er ikke nedfelt i eiendomsskatteloven, men det er et alminnelig rettsprinsipp som det ikke er noen tvil om at gjelder i eiendomsskattesammenheng. Skattytere som mener seg utsatt for usaklig forskjellsbehandling fra kommunen, kan bringe saken inn for domstolene. Dersom domstolene finner at det foreligger usaklig forskjellsbehandling, skal kommunens vedtak oppheves. Det er imidlertid ikke all forskjellsbehandling som er ulovlig. Hvor grensen går, er det vanskelig å si eksakt, men vi skal gi noen eksempler. 5.2 Forskjellsbehandling på tvers av kommuner De fleste kommuner bruker sjablongbaserte beregninger for å taksere næringseiendom. Sjablongene vil kunne variere fra kommune til kommune med store utslag i hvor høy takst man får. To identiske nabobygg, som ligger på hver sin side av kommunegrensen, kan derfor få vesentlig ulike takster. Dette kan virke urimelig, men slik forskjellsbehandling på tvers av kommunegrenser er ikke ulovlig. Slik forskjellsbehandling er et resultat av at kommunene selv avgjør om det skal være eiendomsskatt og innenfor visse rammer hvilket nivå takstene skal ligge på. 8 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

9 5.3 Forskjellsbehandling innad i kommunen Derimot er det ikke adgang til slik ulik verdsettelse av likeartede eiendommer innenfor den enkelte kommune. Taksatorene skal altså som utgangspunkt anvende samme beregningsmetode på likeartede næringseiendommer i samme kommune. Gjør ikke kommunen det, og én av eiendommene kommer klart dårligere ut enn andre likeartede eiendommer, er det nærliggende å si at dette er i strid med likebehandlingsprinsippet. Resultatet kan da være at taksten er ugyldig, selv om taksten ikke overstiger eiendommens objektive markedsverdi. Det må være et visst «nivå» på forskjellsbehandlingen; det ligger i sjablongtakstenes natur at disse er grovmaskede og ikke kan treffe helt rettferdig i alle tilfeller. I praksis kan slik forskjellsbehandling være vanskelig for skattyterne å avdekke, fordi man ikke får innsyn i andres takster. Det er kun takstbeløpene kommunen offentliggjør. 5.4 Lik verdsettelse av boliger Likebehandlingsprinsippet kan også komme på spissen når kommunen skal skattlegge boliger. For eksempel legges det i Oslo kommune opp til å bruke skatteetatens formuesverdier som eiendomsskattegrunnlag på boliger. Taksten settes da til 80 % av en forhåndsdefinert sjablongverdi, som skal tilsvare antatt markedsverdi og som bygger på gjennomsnittlige kvadratmeterpriser fra SSB. Skatteetaten oppdaterer formuesverdien med nye data fra SSB hvert år, hvilket betyr at også eiendomsskattegrunnlaget blir justert fra år til år. Skatteetatens sjablongmetode er grovmasket og kan derfor slå svært forskjellig ut. En nedslitt kjellerleilighet vil få høyere takst enn en nyoppusset panoramaleilighet med fantastisk takterrasse, dersom leilighetene ligger i samme bygg og kjellerleiligheten har større P-rom. Dette gjelder selv om markedsverdien av toppleiligheten er mye høyere. Dette kan virke urimelig, men er en form for lovbestemt forskjellsbehandling og et resultat av at slike sjablongmetoder ikke alltid treffer riktig. For de som kommer dårlig ut av dette, kan det likevel være aktuelt å klage til Skatteetaten på formuesverdien. Mer interessant er derimot de boligene der Oslo kommune ikke har en anvendelig formuesverdi å bygge på og må fastsette eiendomsskattegrunnlaget ved ordinær taksering. Kommunen vil formodentlig bygge opp takstene på tilsvarende måte som Skatteetaten fastsetter formuesverdiene, men vil kommunen også her sette eiendomsskattegrunnlaget til 80 % av antatt markedsverdi, slik tilfellet er når formuesverdien benyttes for å fastsette eiendomsskattegrunnlaget? Til forskjell fra takster bygget på formuesverdier, skal de kommunale takstene stå i 10 år uten endring. Kommunen kunne derfor tenkes å hevde at det er greit å sette eiendomsskattegrunnlaget høyere enn 80 % for å hensynta forventet verdistigning i 10- årsperioden. Antageligvis er det ikke noe klart svar på om dette ville vært ulovlig forskjellsbehandling, men den forsiktige kommune vil nøye seg med å sette eiendomsskattegrunnlaget til 80 % for alle boliger. 6 Hva er en eiendoms «objektive» markedsverdi? Enkelte kommuner har med Høyesteretts velsignelse skattlagt eiendommer av et grunnlag som er høyere enn den reelle markedsverdien. Det siste eksemplet på dette er en Høyesterettsdom fra 2011, der et gruveanlegg var taksert av kommunen til en teknisk verdi i overkant av 100 millioner kroner. Kort tid forut for takseringstidspunktet hadde imidlertid eiendommen blitt solgt mellom uavhengige parter for ca. 50 millioner kroner. Skattyter mente at dette måtte være styrende for eiendomsskattegrunnlaget, men Høyesterett opprettholdt kommunens taksering. Høyesteretts begrunnelse bygger i hovedsak på at eiendomsskatten er en objektskatt, der takseringen skal komme frem til eiendommens «objektive markedsverdi» og i prinsippet uavhengig av dens avkastning. Eiendomsskatteloven 8A-2 bestemmer at eiendommene skal verdsettes til det eiendommen «kan bli avhendet for under vanlige salgsforhold ved fritt salg», som ofte omtales som eiendommens «objektive markedsverdi». Eiendomsskattetakstene blir i utgangspunktet stående i 10 år, og Høyesterett bruker som støtteargument for sitt syn at verdifastsettelsen «må være robust mot skiftende markedspriser». Argumentet står seg så lenge det er rimelig samsvar mellom eiendommens tekniske verdi og avkastningsverdi, og når det er de konkrete lavkonjunkturene på takseringstidspunktet som gjør at avkastningsverdien er lavere. 9 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

10 Er det derimot overveiende sannsynlig at avkastningsverdien vil være klart lavere enn kommunens tekniske verdi i overskuelig fremtid og har vært det i en årrekke allerede holder ikke dette argumentet lenger. Kommunen kan ikke da fortsette å skattlegge en eiendom basert på historiske investeringer, som ikke gir en rimelig avkastning i dagens marked, og som derfor aldri ville blitt foretatt med dagens forutsetninger. I et slikt scenario vil eiendomsverdien «under vanlige salgsforhold» - slik lovteksten lyder - være den lavere avkastningsverdien. Selv om denne vil kunne variere med skiftende konjunkturer er den langt mer treffsikker enn en teknisk takst basert på historiske investeringer. De historiske investeringene reflekterer ikke lenger «vanlige salgsforhold», fordi markedsforholdene har endret seg. Det er viktig å være klar over at gruvesaken fra 2011 og andre lignende eksempler fra rettspraksis gjelder såkalte «verk og bruk» (typisk industrieiendommer), som altså er en egen kategori eiendommer i eiendomsskatteloven. Noe av bakgrunnen for at kommunen har kunnet skattlegge slike eiendommer utover reell markedsverdi, er at det for de fleste verk og bruk ikke finnes et «normalt» marked; ingen eiendommer er helt sammenlignbare og de omsettes sjelden. Det er derfor vanskelig å si med sikkerhet hva omsetningsverdien egentlig er. For næringseiendom og bolig er det annerledes; i de aller fleste områder vil det foreligge et velfungerende marked for denne typen eiendommer, og dermed er det relativt lett å påvise en reell markedsverdi. I så fall bør det være utelukket å hevde at eiendommen har en høyere «objektiv markedsverdi» enn hva markedet faktisk er villig til å betale. Det er også viktig å være klar over at Høyesterett har åpnet for at skattyter i visse tilfeller kan kreve eiendommen taksert etter avkastningsverdimetoden, se punkt over. 7 Avgrensning av skatteobjektet - dobbeltbeskatning Dobbeltbeskatning er for folk flest uakseptabelt, og som den store hovedregel åpner heller ikke lovverket for dette. I eiendomsskattesammenheng har likevel Høyesterett akseptert dobbeltbeskatning i en dom 24. september Dommen gjaldt beskatning av et kraftverk som til forskjell fra andre eiendommer ikke takseres av kommunene, men verdsettes av Skatteetaten etter spesifikke regler i skatteloven. Verdien settes til nåverdien av anleggets forventede nettoavkastning, basert på anleggets faktiske kraftproduksjon multiplisert med spotprisen, som angir kraftens verdi ved innmating i sentralnettet. Ettersom kraftstasjonen i saken lå et stykke unna sentralnettet, var kraftprodusenten avhengig av å få transportert kraften fra kraftstasjonen og bort til nærmeste tilknytningspunkt i sentralnettet. Dette er altså spotprisens referansepunkt og utgangspunktet for verdsettelsen av kraftanlegget. Likevel valgte kommunen å taksere og skattlegge dette linjestrekket, i tillegg til at kraftverket ble ilagt eiendomsskatt etter de særlige reglene for kraftverk. Dette til tross for at linjen er noe kraftprodusenten selv må bekoste og som ikke gir egne inntekter (i motsetning til «ordinært» nett, som forbrukerne «leier» av netteier). Kraftprodusenten mente følgelig at linjen ikke kunne skattlegges som et eget objekt, fordi dens verdi var fanget opp gjennom verdsettelsen av kraftanlegget. Økonomisk sett er det ingen tvil om at kraftprodusenten har rett i dette. Likevel ga Høyesterett kommunen medhold i at det var adgang til å taksere og skattlegge linjestrekket, i tillegg til eiendomsskatten på kraftanlegget. Kommunens takstmann hadde gjort en teknisk verdiberegning, som tok sikte på å finne linjens gjenanskaffelsesverdi i dag redusert for slit og elde. Resultatet i dommen innebærer at linjens verdi har blitt skattlagt to ganger, beregnet etter to ulike metoder. Hadde linjestrekket isolert blitt taksert etter en avkastningsverdibasert metode, tilsvarende reglene som gjelder for kraftanlegg, ville linjen blitt verdsatt til kr 0 (eller negativ verdi), fordi den ikke gir inntekter for eieren. 10 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

11 Meld deg på til vårens eiendomskurs allerede nå! EY arrangerer eiendomskurs i ulike byer våren 2016: OSLO 28. januar Infrastruktur skatt, avgift og avtalerettslige forhold 3. mars Eiendomstransaksjoner 8. mars Leietakertilpasninger skatt og avgift 21. april Opsjonsavtaler i eiendomsbransjen PORSGRUNN 16. mars Merverdiavgift i forbindelse med fast eiendom TRONDHEIM 7. april Leietakertilpasninger skatt og avgift LEVANGER 6. april Leietakertilpasninger skatt og avgift STEINKJER 6. april Leietakertilpasninger skatt og avgift TROMSØ 28. mai Næringseiendom fra utvikling til salg BODØ 28. mai Næringseiendom fra utvikling til salg ÅLESUND 9. mars Eiendom fryd over å eie eller glede over å leie Du finner mer informasjon og påmelding ved å gå inn på våre nettsider Ved spørsmål, vennligst kontakt Vibeke Ask Børsum, tlf eller e-post vibeke.ask.borsum@no.ey.com EY har vurdert seminarets faglige innhold til å dekke kravene til obligatorisk etterutdanning for regnskapsførere og revisorer. Detaljer finner du på den enkelte kursside.

12 Dommen er et eksempel på at kombinasjonen av ulike takseringsmetoder er en uting, som fort kan lede til dobbeltbeskatning. Dommen gjaldt i tillegg beskatningen av enkelte driftsbygninger (lager, garasje mv), som også fungerer som innsatsfaktorer i kraftproduksjonen. De gir ingen egne inntekter, og verdien av disse bygningene er derfor fanget opp av eiendomsskattegrunnlaget på kraftverket. Heller ikke her fikk kraftprodusenten medhold i at dette var ulovlig dobbeltbeskatning. Høyesteretts begrunnelse bygger i hovedsak på at de aktuelle driftsmidlene ikke kunne anses omfattet av definisjonen av «kraftanlegg» i skatteloven. For eiendomsskatteformål er dette derfor «egne» objekter som kan skattlegges separat. Man ser tilsynelatende bort fra de økonomiske realiteter, som er at driftsmidlenes verdi nå blir gjenstand for beskatning to ganger. Begrunnelsen har sammenheng med at eiendomsskatten er en «objektskatt», der takseringen skal komme frem til eiendommen(e)s «objektive» markedsverdi, jf punkt 6 over. Denne dommen er et eksempel på at dette «objektivitetsprinsippet» må kunne sies å være strukket langt i favør av kommunen. Særreglene for kraftverk gjør at dommen antageligvis får begrenset rekkevidde, selv om prinsippet kan tenkes anvendt på andre eiendommer også. 8 Klagereglene 8.1 Generelt I relasjon til eiendomsskatteklager må det skilles mellom boligtakster (og skattegrunnlag for kraftverk) fastsatt av Skatteetaten, og takster fastsatt av kommunene. Felles for boligtakster fastsatt av Skatteetaten og takster fastsatt av kommunene er at skatten må betales selv om man har klaget på taksten/ligningen eller gått til søksmål. Gjør man ikke det, løper det forsinkelsesrenter og i verste fall kan kommunen tvangsselge boligen gjennom sin legalpanterett. Vinner man frem i klagesaken, vil kommunen tilbakebetale skatten med en fastsatt rente på 6 %. Søksmålsfristen på 6 måneder fra vedtaksdato er også felles. 8.2 Klage på takst fastsatt av kommunen Det vanligste klagegrunnlaget på kommunale takster er rene faktafeil, eksempelvis at det er lagt til grunn feil areal på tomt eller bygg. Slike feil er normalt enkelt å dokumentere og blir da rettet opp av kommunene ved en klage. Andre aktuelle klagegrunnlag, som det gjerne kan være vanskelig å få medhold i, kan være brudd på likhetsprinsippet eller at taksten går utover objektivisert markedsverdi. 12 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

13 Eiendomsskattetaksering er masseforvaltning; en stor mengde eiendommer skal takseres på relativt kort tid, hvilket betyr at risikoen for at feil kan oppstå er relativt stor. Eventuelle feil rettes ikke av seg selv; eiendomsbesittere bør derfor være påpasselig med å kontrollere eiendomsskattetaksten. Man får kun ett forsøk på å klage på en konkret feil ved taksten. Får man ikke medhold i klagen i år 1, kan man ikke klage på nytt over samme forhold i år 2; en slik klage kan kommunen avvise uten å realitetsbehandle den. Dermed blir feilen som utgangspunkt stående i 10 år. Klagefristen løper ut seks uker etter at skatteseddelen er sendt ut og eiendomsskattelistene er offentliggjort. Normalt skjer dette i februar/mars, og klagefristen løper derfor som regel ut i løpet av april/mai. I Oslo, som innfører eiendomsskatt i 2016 (i motsetning til en ordinær retaksering), vil skatteutskrivningen skje innen utløpet av 30. juni. Når kommunen mottar en klage, vil den normalt bli behandlet av den kommunale takstnemnda. Det er også takstnemnda som har vedtatt taksten i første omgang, men får gjennom klagen en mulighet til å omgjøre sitt eget vedtak. Dersom takstnemnda ikke vil omgjøre sitt eget vedtak, går klagen videre til en egen klagenemd. Klagenemda har full overprøvingskompetanse; de kan derfor gi klager medhold og sette taksten ned, men nemnda kan også sette eiendomsskattetaksten opp. I praksis ser man likevel sjelden at dette skjer, men risikoen er der. I de tilfellene der klagenemda ikke gir klager medhold vil taksten bli stående, med mindre skattyter bringer taksten inn for domstolene. 8.3 Klage når eiendomsskatten er basert på Skatteetatens formuesverdi Skattyter som ønsker å klage på eiendomsskatten fastsatt på grunnlag av formuesverdi, må klage til Skatteetaten, selv om det er kommunen som er skattekreditor. Kommunen fastsetter ikke formuesverdien som eiendomsskattegrunnlaget bygger på, og har derfor heller ikke kompetanse til å endre denne. Formuesverdien for primærbolig og fritidseiendom skal settes ned etter krav fra skattyter dersom den overstiger 30 % av dokumentert omsetningsverdi. For sekundærboliger er denne «sikkerhetsventilen» 84 %. Eiendomsskatten utskrives 1. mars hvert år, som betyr at formuesverdien for det foregående året ikke er fastsatt på det tidspunktet eiendomsskatten utskrives. Det er dermed formuesverdien «fra to år tilbake» som danner grunnlaget for eiendomsskatten. Det er altså formuesverdien for inntektsåret 2014 som danner grunnlaget for eiendomsskatten for Etter ligningsloven må klage over ligningen leveres innen seks uker etter at skatteoppgjøret er sendt skattyter. Dette medfører at det i utgangspunktet er for sent å klage over formuesverdien av egen bolig, med sikte på eiendomsskatteutskrivningen for 2016, fordi de fleste har mottatt skatteoppgjør for 2014 for mer enn 6 uker siden. Første året det utskrives eiendomsskatt basert på formuesverdier slik tilfellet er i Oslo til neste år er riktignok klagefristen utvidet til seks uker fra kommunens skatteseddel ble utsendt. 9 Hvem som plikter å betale eiendomsskatten 9.1 Generelt Eiendomsskatt skrives ut på «eiendommen». Ofte vil eier også ha tinglyst hjemmel til eiendommen. Siden kommunen gjerne tar utgangspunkt i den offentlig tilgjengelige hjemmelsinformasjonen fra Statens kartverk, vil fakturaen for innbetaling av eiendomsskatt sendes til den tinglyste hjemmelshaveren. Mange kommuner sender kravet på eiendomsskatt sammen med faktura for kommunale avgifter, og de tinglyste hjemmelsforholdene kontrolleres da normalt før utsendelse. Dette vil fange opp overdragelser av eiendommen dersom ervervet tinglyses. Dersom en annen enn hjemmelshaver er den reelle eier, blir spørsmålet om hjemmelshaver likevel må betale skatten, for deretter å kreve denne tilbake fra reell eier. Enkelte kommuner løser dette ved at hjemmelshaver kan sende inn dokumentasjon for de reelle eierforholdene, og kommunen vil kunne legge dette til grunn for utsendelse av betalingskrav. Dersom eiendommen er utleid, vil det kunne følge av leiekontrakten at leietaker skal betale eiendomsskatten. Det vil da ikke være noe i veien for at utleier sender fakturaen videre til leietaker, som betaler denne direkte. Alternativt kan eiendomsskatt være avtalt dekket gjennom leietakers betaling av felleskostnadene, slik at eier selv betaler fakturaen, men oppnår dekning gjennom felleskostnadene. I enkelte kommuner er det også åpnet for at utleier kan be om at eiendomsskatt faktureres direkte til leietaker dersom det kan dokumenteres at dette er avtalt. 9.2 Tomtefeste Når tomten og bygningsmassen er eiet av ulike subjekter, som for eksempel ved tomtefeste, har Høyesterett lagt til grunn et prinsipp om at hver av partene skal dekke eiendomsskatten for det den enkelte selv eier. Dette vil fanges opp når festet er matrikulert. Dersom festekontrakten kun er tinglyst som en heftelse på gårds- og bruksnummeret, er det mer usikkert om kommunene vil fange opp dette. 13 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

14 Dersom det ikke fanges opp, vil bortfester kunne melde inn og dokumentere festeforholdet, for å unngå å bli beskattet for bygningen. Finansdepartementet har videre lagt til grunn et unntak fra prinsippet om fordeling av eiendomsskatt for tomtefestekontrakter som varer lengre enn 99 år, eller når festeren har en ensidig rett til å forlenge festekontrakten uten tidsbegrensning. I disse tilfellene må festeren også anses som den reelle eier av tomten i forhold til eiendomsskattekravet, og vil da måtte betale eiendomsskatt av både tomt og bygningsmasse. Det samme gjelder der tomtefesteloven åpner for at en tidligere tidsbegrenset festerett gir fester en ubetinget rett til å forlenge festekontrakten på ubestemt tid. 9.3 Borettslag og sameier Når det gjelder borettslag vil regningen for eiendomsskatt normalt sendes samlet til borettslaget, og ikke til hver enkelt andelseier. Grunnen til det er at det er borettslaget som er eier av eiendommen. Dette kan reise enkelte andre problemstillinger, som for eksempel fordeling av eiendomsskattekravet mellom andelseierne i borettslaget og hvordan bunnfradrag behandles. I et eierseksjonssameie vil derimot hver enkelt seksjonseier få eget krav om eiendomsskatt for sin seksjon fra kommunen, og være forpliktet til å betale dette. For eiendommer som er eiet av flere i fellesskap, skal hver sameier dekke sin andel av skatten. Rent praktisk vil kommunen skrive ut skatt på hver sameier i samsvar med den tinglyste ideelle andelen. Dersom en av sameierne ikke betaler, vil kommunen normalt forfølge kravet gjennom inkasso, men vil også ha adgang til å tvangsselge den ideelle andelen som den misligholdende sameier er eier av. 10 Kommunenes sanksjoner ved manglende betaling Dersom eiendomsskatten ikke er betalt innen betalingsfristen vil det utløse forsinkelsesrente fra den dagen betaling skulle skjedd frem til den dagen skatten faktisk er betalt. Det er også verdt å merke seg at forfalt eiendomsskatt er sikret med lovbestemt pant i eiendommen. Denne panteretten går foran eventuelle andre heftelser på eiendommen og trenger ikke tinglyses. Den lovfestede panteretten vil ha beste prioritet, og er også et særlig tvangsgrunnlag som betyr at kommunen kan begjære tvangssalg av eiendommen dersom eiendomsskatten ikke blir betalt, uten å måtte gå veien om å skaffe seg alminnelig tvangsgrunnlag i form av rettskraftig domsavgjørelse. 14 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

15 11 Avtaleregulering av hvem som bærer eiendomsskattekostnaden Det er full frihet til å avtale hvem av eier og leietaker som skal dekke eiendomsskatten, men på grunn av kommunens pant i eiendommen vil det være viktig for eier å sikre at skatten faktisk betales i tide. I de fleste standardavtaler for bransjen er det lagt opp til at eieren betaler eventuell eiendomsskatt. I praksis ser man imidlertid mange leiekontrakter som avviker fra standardkontraktenes ordlyd, slik at ansvaret for betaling av eiendomsskatt enten eksplisitt er tillagt leietaker eller ikke er nevnt. I de tause kontraktene vil utgangspunktet være at eier må dekke eiendomsskatten i tråd med eiendomsskattelovens system, med mindre det finnes tolkningsmomenter for en motsatt løsning. I kontrakter hvor eier har vært føre var og konkret angitt at leietaker skal dekke eiendomsskatten, vil leietaker måtte akseptere dette. En eventuell fordeling av eiendomsskatten mellom flere leietakere må vurderes og forankres konkret i den enkelte leiekontrakt. Her kan ulike fordelingsnøkler tenkes, for eksempel i henhold til eiendommens fordelingsnøkkel for felleskostnader, basert på en konkret vurdering av utleieverdi, eller basert på antall kvadratmeter og beliggenhet. 12 Eiendomsskatt innvirkning på eiendomsverdien Å estimere i hvilken grad eiendomsverdien blir påvirket av eiendomsskatt, er forbundet med stor usikkerhet. Dersom eier, og ikke leietaker, skal dekke eiendomsskatten, vil det medføre økte eierkostnader. Eiendommer blir ofte verdsatt basert på yield. Den direkte effekten på eiendomsverdi avhenger blant annet av om eiendommen er priset på en høy eller lav yield. Hvis en eiendom prises til en yield på 5 % vil, alt annet likt, en eiendomsskatt på 3 promille av markedsverdien redusere verdien med 6 % (0,3 % / 5 % = 6 %). Hvis en eiendom prises til en yield på 10 % vil, alt annet likt, en eiendomsskatt på 3 promille av markedsverdien redusere verdien med 3 % (0,3 % / 10 % = 3 %). Det er eier av eiendommen som sitter med risikoen for at skatten faktisk blir betalt som følge av kommunens lovbestemte pant i eiendommen. Denne risikoen kommer ikke ofte på spissen; varslingsreglene ved tiltredelse av pant gir normalt eier tilstrekkelig oppfordring til å betale. Dersom det er uenighet om hvem som skal dekke skatten, bør eier følgelig ha i mente at skatten skal betales uansett, og således bør eier betale skatten dersom det er en pågående uenighet om hvem som til syvende og sist skal bære kostnaden. Eiendomsskatten vil kunne fradragsføres i skattepliktig inntekt. Videre er det ikke usannsynlig at eiendomsskattetaksten som legges til grunn for eiendomsskatten blir fastsatt relativt konservativt, og ligger under reell markedsverdi. Den reelle effekten av eiendomsskatten vil derfor trolig bli noe lavere enn talleksemplene over tilsier. Likevel er det ikke utenkelig at innføring av eiendomsskatt i Oslo til en viss grad kan påvirke hvor bedrifter ønsker å etablere seg og hvor eiendomsaktører ønsker å investere. 15 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016

16 Eiendomsskattegruppen i EY BILDE Bjørgun Jønsberg Skatt bjorgun.jonsberg@no.ey.com BILDE Morten Christophersen Skatt morten.christophersen@no.ey.com BILDE Kristian Råum Skatt kristian.raum@no.ey.com BILDE Arild Gjelsvik Forretningsjuridisk arild.gjelsvik@no.ey.com BILDE Yngve Kaldestad Transaksjonsrådgivning yngve.kaldestad@no.ey.com BILDE Henrik Kolstad Torp Skatt henrik.torp@no.ey.com BILDE Karoline Sture Sørensen Skatt karoline.sorensen@no.ey.com Ansvarlig utgiver: Bjørgun Jønsberg Redaktør: Morten Christophersen EY Assurance Tax Transactions Advisory Om EY EY er en ledende global aktør innen revisjon, skatt, avgift, forretningsjus, transaksjoner og rådgivning. Våre tjenester og vår kunnskap bidrar til å bygge tillit og skape bærekraftig vekst i finansmarkedene og i økonomier rundt om i verden. For å holde løftene overfor interessentene våre, utvikler vi ledere og medarbeidere som arbeider i team på tvers av landegrenser. Vi vil at alt vi gjør skal bidra til at både næringslivet og arbeidslivet fungerer bedre for våre medarbeidere, våre kunder og samfunnet vi opererer i. For mer informasjon, se Ernst & Young AS All rights reserved. 16 Temabrev Eiendomsskatt Januar 2016