Overordnede planforutsetninger; planavgrensning

Transkript

1 Sak: KRUSEBYEN REGULERINGSPLAN. PLANBESKRIVELSE Saksnr./Arkivkode Løpenr. Sted Dato 07/ PLID /07 VESTBY Overordnede planforutsetninger; planavgrensning Vedtatt kommuneplan forutsetter at eksisterende bebyggelse i Krusebyen fortsatt skal bestå som boligområde, men planutvalgets tidligere vedtak våren 2006 om bygge- og delingsforbud på grunn av et visst fortettingspress, utløser krav om reguleringsplan som må være vedtatt våren 2008, jfr. plan- og bygningslovens 33. Dette er den konkrete bakgrunnen for at reguleringsplanen nå fremmes. Reguleringsplanen omfatter all bebyggelse som ikke tidligere er regulert, dvs. bebyggelsen på begge sider av Krusebyveien samt bebyggelsen i Bjørlistubben. Bebyggelsen i Bjørliveien, 9 eneboliger og tre ubebygde tomter er tidligere regulert, jfr. reguleringsplan for Bjørlien, vedtatt i Vedtatt kommuneplan forutsetter at det bygges gang-/sykkelvei langs Hvitstenveiens sydside. Det er naturlig at reguleringsplanen omfatter dette prosjektet. Gang-/sykkelvei langs Erikstadveien er ikke forutsatt i kommuneplanen, da Krusebyveien er ment å dekke gangveibehovet på strekningen fra kirken til Risilveien på en trafikksikkerhetsmessig akseptabel måte. I vedtatt kommuneplan sommeren, framgår det at jordbrukslandskapet rundt Vestby kirke og prestegård er et viktig kulturlandskap som skal bevares. LNF-området på nordsiden av kirken er allerede regulert til bevaring som kulturlandskap av nasjonal verdi, jfr. vedtatt reguleringsplan for Vestby kirke og prestegård, utarbeidet i nært samarbeid med Riksantikvaren. Tilsvarende er området øst for kirken/prestegården, den skogkledde åsryggen på Randem mot det nye forretningssenteret, regulert til bevaring etter krav fra Miljøverndepartementet. På dette grunnlag har kommunens administrasjon funnet det naturlig at jordbrukslandskapet nord for Krusebyen, opp mot Vestby kirke og prestegård, reguleres til landbruksformål for å gi kulturlandskapet her best mulig rettslig beskyttelse mot utbygging. I tilknytning til kommunens varsling av planoppstart har det innkommet ønske om å innta en tomt ved Bjørliveien i planen og det er fra administrasjonens side påpekt behov for friområde i det samme området. Planområdet er derfor utvidet noe ut over eksisterende bebyggelse syd for Bjørliveien. I samsvar med ovennevnte fremmes reguleringsplanen med avgrensning som vist på planbeskrivelsens forside. Situasjonsbeskrivelse dagens situasjon Reguleringsplan Krusebyen omfatter 48 bebygde eneboligeiendommer på begge sider av Krusebyveien, hovedsakelig bygget i 1950/1960-årene, samt 11 bebygde 1

2 eneboligeiendommer i Bjørlistubben, bygget i 1970-årene. I tillegg en næringseiendom og tomt med bebyggelse til speiderhuset. Området er uregulert. Området på begge sider av Krusebyveien er i hovedsak ferdig utbygget som boligområde, preget av halvannen etasjes bebyggelse med saltak på graders fall. Fortettingspotensialet er begrenset hvis området skal opprettholdes som eneboligområde; Maks 10 nye boliger kan påregnes bygget ved nye fradelinger. En større tomt i syd kan fortettes sterkere hvis det er aktuelt med mer konsentrert bebyggelse i området. Området i Bjørlistubben er i hovedsak bygget med en etasjes bebyggelse og saltak med lite fall, grader. Fortetting ved fradeling og nye eneboliger her er lite aktuelt da bebyggelsen/tomteavgrensningen ikke åpner for dette. Planområdet berører følgende veinett: Erikstadveien, Fv 2.01, årsdøgntrafikk (ÅDT) 2005: biler Ingen gang-/og sykkelvei men busslommer med fotgjengerundergang etablert. Støyvoll mellom bebyggelse og fylkesvei er etablert på deler av strekningen. Hvitstenveien, Fv 6.03, årsdøgntrafikk (ÅDT) 2005: biler Ingen gang-/og sykkelvei og ingen busslommer. Krusebyveien, kommunal vei, årsdøgntrafikk (ÅDT) 2007: ca 300 biler (normtall) Etablert humper og 30 km fartsgrense. Bjørliveien, kommunal vei, årsdøgntrafikk (ÅDT) 2007: ca 80 biler (normtall) Etablert 30 km fartsgrense. Bebyggelsen forsynes med offentlig drikkevann via kommunens hovedvannledning som passerer mellom Krusebyen og Bjørlien. Her går også kommunal hovedavløpsledning som mottar kloakk fra bebyggelsen i området. Deler av det private avløpsnettet i området er av lav standard. Forslag til planløsning Med unntak av en større tomt i syd, mellom Krusebyveien og Erikstadveien, foreslås eksisterende byggeområder videreført som eneboligområde med mulighet for ytterligere fortetting tilpasset den byggestil som i dag preger bebyggelsen i Krusebyen. Fortettingsprinsippene innebærer at dagens bebyggelse, både hva angår byggehøyder, takform og takvinkel, danner rammen for den videre utvikling slik at byggeområdet beholder sitt nåværende særpreg hvor halvannen etasjes bebyggelse med saltak dominerer. Planen vil med dette åpne for ønsket til og påbygging i området, samt for fradeling av 4-5 nye boligtomter. Planen åpner for at det kan etableres en ny boligtomt ved Bjørliveien, en tomt som ligger inntil vei, tekniske anlegg og er ferdig pukket/oppfylt med stein. I tillegg legger planen til rette for tomtetillegg for Storødegård som omsøkt, men det bemerkes at normal kvadratmeterpris for slike arealer er ca kr 50,-, ikke kr 20,- som gjengitt i forhåndsuttalelsen. Speiderhuset foreslås regulert til forsamlingslokale i samsvar med dagens bruk. 2

3 Ønsket fra grunneier i jordbruksområdet om å regulere to tomter syd for kirken (mellom Erikstadveien og Krusebyveien), er ikke imøtekommet i planforslaget. Det vises til at det gjenværende jordbruksområdet opp mot Vestby kirke og prestegård bør holdes ubebygd slik det er illustrert i kommuneplanen og begrunnet fra overordnet fagmyndighet. Den ene næringstomten foreslås regulert til kombinerte formål, bolig/forretning/kontor som er i samsvar med historisk bruk av eiendommen. En større tomt i syd g.nr 5/3, 29 på ca 6,5 daa, i dag benyttet til bolig og diverse kontor- /næringsformål, har vært ønsket utviklet til konsentrert småhusbebyggelse fra eierens side. Det har vært lansert en byggeidé på rekkehusbebyggelse med ca 15 boliger, omtrent tilsvarende volum/utnyttelse som nabotomten nylig er utbygget med. Tomtens terrengmessige høyde og beliggenhet i forhold til nabobebyggelsen samt greie adkomstforhold, tilsier at det bør kunne etableres småhusbebyggelse i to etasjer på området uten vesentlig sjenanse for naboskapet. Forslaget videreføres derfor i planen. Krusebyen med ca 60 boliger og et fortettingspotensiale på ca 20 boliger har behov for friområde med ballslette og lekeplass for å ivareta hensynet til barn- og unges oppvekstmiljø. Det foreslås avsatt areal til friområde på vel 2 daa sentralt i planområdet syd for Bjørliveien. For å sikre at friområdet opparbeides som ledd i den boligmessige fortetting, foreslås opparbeidelseskravet knyttet opp mot boligbygging til konsentrert småhusbebyggelse. Alternativt må løsningen være at kommunen dekker grunnerverv/opparbeidelse av friområde over de ordnære budsjetter. Ny gang-/sykkelvei planlegges langs Hvitstenveiens sydside, som forutsatt i kommuneplanen. Bygging av denne gang-/sykkelveien må sees i sammenheng med ferdigstillelsen av Pepperstad skog en gang rundt 2020 eller senere. Det er ikke planlagt gang-/sykkelvei langs Erikstadveien. Krusebyveien foreslås i stedet stengt fysisk slik at trafikkmengden begrenses i forhold til i dag. Med de tiltak som er gjennomført i Krusebyveien (humper, 30 km/time og planlagt fysisk stenging v/bjørliveien) samt den svært begrensede trafikkmengde som vil komme på denne veien (ca kjøretøyer ÅDT) vil det være trafikksikkerhetsmessig tilfredsstillende å benytte Krusebyveien for biltrafikk i kombinasjon med gående/syklende. Det nevnes også at antall myke trafikkanter på strekningen er begrenset og ytterligere vil bli redusert nå ny ungdomsskole er bygget øst for Vestby sentrum (Sole IV i 2011). Skulle det mot formodning bli et framtidig behov for separat gang-/sykkelvei fra kirken til Risilveien må denne bygges langs Erikstadveiens sydside som enkelt kan reguleres til formålet når det måtte være aktuelt. Egen gang-/sykkelvei langs Krusebyveien, er lite aktuelt på grunn av store eiendomsinngrep og mange avkjørsler. Lanbruksarealet mellom Krusebyen og Hvitstenveien foreslås regulert til landbruksfornmål og bevart som viktig kulturlandskap slik Fylkeskommunen har påpekt og Riksantikvaren tidligere har gitt uttrykk for. Påpekning om manglende lovhjemmel til slik regulering, jfr. Forhåndsuttalelse fra eieren av Bjørlien, beror på en misforståelse. Kommunen har full reguleringsmyndighet uten erstatningskonsekvenser til landbruksmessig regulering. Fra kommunens side tas det imidlertid forbehold om at fylkeskommunen ikke setter krav om at jordbruksarealene må kulturminneundersøkes med gravemaskin/sjakting på kommunens 3

4 regning slik de foreløpig har stilt krav om. Hvis et slikt krav opprettholdes, vil planen etter høringsrunden bli forelått endret slik at landbruksarealene utgår fra planen. Konsekvenser av reguleringsplanen Landbruk Arealregnskap Krusebyen; alle tall i daa Dagens arealbruk byggeområde friområde trafikkformål landbruk Sum Byggeformål ,0 Trafikkformål 43,2 43,2 Dyrket mark 1,6 130,2 131,8 Skog (H) 0,8 2,4 3,2 Sum 99,8 2,4 44,8 130,2 277,2 Negative landbruksmessige konsekvenser av planen er beskjedne. 1,6 daa dyrket mark forbrukes til gang-/sykkelvei, et arealinngrep som vanskelig kan unngås da gangveien ut fra en trafikksikkerhetsvurdering bør ligge på sydsiden av Hvitstenveien. 3,2 daa høyproduktiv skog (0,5 daa oppfylt med stein og ute av produksjon)medgår til boligtomt og friområde. Reguleringsplanen har ingen nevneverdige negative driftsmessige konsekvenser for landbruket i retning av dårligere arrondering, berøring av driftsveier m.m.. Tvert imot sikrer reguleringsplanen en mer rettssikker og varig beskyttelse av landbruksarealene i forhold til om områdene forblir uregulert og er beskyttet mer midlertidig som LNF-områder. Beredskap og risiko Krusebyen er i sin helhet tenkt disponert til boligformål i enebolig- og småhusbebyggelse, samt to tomter til allmennyttig formål/kombinertformål med tilhørende trafikkanlegg og friområder. Ingen formål er av en slik karakter at de medfører risiko for uheldige hendelser som krever egen ROS-analyse. Eksisterende næringsformål innenfor planområdet er kontor/småskala verksted. Ingen av virksomhetene er knyttet til kjemikalier eller materialer med fare for eksplosjon eller spredning av gasser/væsker. Det tilliggende veisystem er fylkesveiene Erikstadveien og Hvitstenveien uten vesentlig trafikk av farlig gods, og verken trafikkmengde eller tungtrafikk med farlig gods tilsier spesielle tiltak i tilknytning til planområdet. De naturgitte forhold er betryggende med tanke på utbygging. e byggeområder ligger i sin helhet på grunnlendt mark med fjell i eller nær dagen eller på god tørrskorpeleire med begrenset mektighet. Fare for ras eller store setninger er ikke til stede. Det er ikke vassdrag i tilknytning til planområdet og flomfare er derfor ikke noen aktuell problemstilling. I planområdets nærhet finnes det ikke anlegg og installasjoner som kan være mål for sabotasje eller terror. For øvrig vises til kommunens ROS-analyse som ivaretar den generelle beredskapssituasjonen. Kommunal økonomi 4

5 Reguleringsplanen medfører ingen påtvungne kostnader for kommunen. Regulert friområde er forutsatt ervervet og opparbeidet av utbygger på konsentrert byggeområde B2 som et ledd i utbyggingen her. gang-/sykkelvei langs Hvitstenveien, grovkalkulert til 1,5 mill kr, kan bygges når kommunen finner det nødvendig. stenging av Krusebyveien med bom og etablering av snuhorn til en kostnad av ca kr , ,-, kan gjennomføres i det tempo kommunen selv ønsker. Grunneier kan ikke kreve straksinnløsning av det areal som er regulert til trafikkformål eller friområde, jfr. Plan- og bygningslovens 42 som setter ramme for grunneiers rett til straksinnløsning