Markedsrapport Q4-2006

Transkript

1 Tom Rune Lian i Wiersholm, Mellbye & Bech Risikospørsmål ved kjøp og salg av næringseiendom Side 4 Markedsrapport Q4-26 Stig Rognstad i Glitnir Securities Q4 UNION Norsk Næringsmegling AS Hvor stor er faren for sterk inflasjon og renteoppgang? Side 6 UNION Norsk Næringsmegling Nok et rekordår Side 8 UNION Eiendomskapital Prognoser for eiendomsmarkedet Side 16 UNION Corporate Norsk Private equity på offensiven Side 18 UNION Eiendomskapital AS UNION Real Estate AS

2 Det settes stadig nye yieldrekorder i markedet, men vi har sett at yieldnedgangen har vært noe mer moderat den siste tiden og begynt å stabilisere seg på et historisk lavt nivå. Til tross for en stigende kortrente, ser vi at lange renter har holdt seg relativt stabile. Lave lange renter, KPI på ca. 2,5 prosent og fortsatt høy etterspørsel vil medvirke til at yieldnivåene i 27 forblir lave. Tro på økte leienivåer er fortsatt en sterk driver til at yielden er lav. Det har vært sterk økning i leieprisene, spesielt for Oslos prestisjelokaler. Den siste tiden har vi også sett at områder utover «Central Business District» har hatt sterk vekst i leienivåene. I tillegg til områder som Skøyen, Lysaker, Nydalen og Helsfyr har vi i det siste sett prisoppgang i Akersgata, Storgata, Grensen og Kvadraturen. Det er mange leietakere som er ute i markedet for å få bedre, større og mer tilpassede arealer. I slutten av november forvaltet UNION eiendomskapital næringseiendom for nærmere NOK 5 mrd. Nærmere NOK 4 mrd. av dette er kjøpt for Storebrand Eiendomsfond, mens de resterende ca. NOK 1 mrd. utgjør ulike syndikeringsprosjekter. UNION Real Estate ble etablert i sommer og har gjennomført sine første transaksjoner med utenlandske investorer. Selskapet registrerer samtidig stor interesse fra internasjonale investorer for kjøp av norsk eiendom. Glitnir har kjøpt 1 prosent av aksjene i tidligere UNION Corporate og UNION Marine Finance. UNION Corporate er slått sammen med Glitnir Securities og Per Erik Engebretsen har overtatt som administrerende direktør. Vi takker for et spennende år og ser frem til høyt aktivitetsnivå også i 27! Vi ønsker deg en riktig God Jul! Partnere i UNION Gruppen: Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting og Knut M. Stokke UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS UNION Real Estate AS

3 Innhold 4 Risikospørsmål ved kjøp og salg av næringseiendom 6 Hvor stor er faren for sterk inflasjon og renteoppgang? 8 Markedet for salg av næringseiendom 1 Eiendomsselskapene 12 Status utleie 14 Hvor høye er egentlig leieprisene? 15 Om Glitnir Securities 16 Prognoser for eiendomsmarkedet 18 Fusjoner og oppkjøp 2 Handel og handelssteder 21 Byggeaktivitet 22 Inflasjon 23 Konjunkturer 24 Renter 25 Markeder 26 Arbeidsledighet og sysselsetting 27 Boligmarkedet 28 BNP 29 Hotellmarkedet 3 Ansatte i UNION Gruppen

4 Risikospørsmål ved kjøp og salg av næringseiendom Advokat Tom Rune Lian i Wiersholm, Mellbye & Bech Advokat og partner Tom Rune Lian leder Wiersholms team på næringseiendom. Han har arbeidet i Wiersholm siden 1994, med fokus på bank og finansiering, og de senere årene med næringseiendom som hovedarbeidsområde. Risikospørsmål står sentralt for alle kjøpere og selgere av næringseiendom. Grovt sett kan risikoelementene i transaksjonssammenheng (transaksjonsrisikoen) deles i tre: Eiendomsrisiko, motpartsrisiko og markedsrisiko. Det er selvsagt mulig å dele inn risikoelementene på andre måter, og hver gruppe kan splittes i ulike undergrupper, avhengig av om man ser spørsmålet fra kjøpersiden eller selgersiden. Oppdelingen må derfor ses på som et utvalg, og er ikke ment å fremstå som uttømmende. Nedenfor knytter vi kommentarer til hver av de tre hovedrisikogruppene, hvor vi særlig legger vekt på identifikasjon av risikoelementet, tidspunktet for risikoens overgang og metoder for risikoreduksjon. Felles for eiendomsrisikoen og markedsrisikoen er at de inngår i det generelle risikobildet en eier av næringseiendom løpende må forholde seg til i sin eiertid. Slik vi nedenfor definerer motpartsrisikoen, er denne derimot en risikofaktor kjøper og selger av næringseiendom forholder seg til inntil samtlige ytelser iht. kontrakten er endelig levert (herunder som følge av avdekkede mangler). Samlet sett kan man si at de tre kategoriene gir uttrykk for den generelle transaksjonsrisikoen. Eiendomsrisikoen Eiendomsrisikoen, eller risikoen for uforutsette forhold som vedrører eiendommen, kan deles inn i flere elementer. Disse elementene kan grupperes som (i) risikoen for eiendommens latente (skjulte) feil og mangler, (ii) risikoen for hendelige uhell og andre tilsvarende begivenheter (for eksempel brann, rystelser etc.), og (iii) leietakerisikoen, dvs. risikoen for tomme lokaler eller manglende betaling av husleie. Det klare utgangspunkt som følger både av avhendingsloven og alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, er at samtlige av disse risikoforhold går over fra selger til kjøper ved overtakelsen. Dersom overtakelsen er forsinket, og dette ligger på kjøper, går risikoen over på kjøper fra det tidspunkt kjøper kunne ha overtatt. Risiko for skjulte feil og mangler De fleste næringseiendommer selges i dag på vilkår om at de overtas av kjøper i den stand de befant seg på forutgående befaring. Dette betyr at kjøper fra overtakelsen bærer risikoen for eiendommens skjulte feil og mangler, dvs. mangler som eksisterer på overtakelsen, men som ingen av partene har kunnskap om. Som hovedregel aksepterer de fleste selgere ansvar for egen opplysningssvikt. Unntaket i avhendingsloven 3-9 siste punktum gir kjøper rett til å gjøre gjeldende mangelskrav ved vesentlig forventningsavvik, men fravikes normalt i selgers favør. I korthet innebærer foranstående at kjøperen ikke vil kunne ha mangler med mindre selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen. Der det ikke er eiendommen, men aksjene eller andelene i selskapet som eier eiendommen som selges, gjelder normalt et tilsvarende sett av regler. Enten fordi partene avtaler at avhendingslovens regler skal gis tilsvarende anvendelse, eller som følge av reglene i kjøpsloven 19 om opplysningssvikt og «som den er»-salg. Har eiendommen råteskade og man ikke kan tilskrive selgeren tilbakeholdte eller uriktige opplysninger av betydning for handelen, må kjøper selv bære kostnadene med å få råteskadene utbedret. Dette gjelder selv om skadene og utbedringskostnadene viser seg å være betydelige. Risiko for uhell og andre hendelige begivenheter Også når det gjelder risikoen for uhell og andre hendelige begivenheter er skjæringspunktet overtakelsen (eller det tidspunkt kjøper kunne overta). Skades eiendommen ved brann i tiden mellom befaring og overtakelse vil dette gi kjøper rett til å gjøre gjeldende mangelskrav gjeldende mot selger. Og tilsvarende vil kjøper ikke ha anledning til å gjøre gjeldende krav mot selger dersom brannen oppstår dagen etter overtakelse. Dagens kontraktspraksis er ikke entydig på dette punkt, men ikke sjelden opplever man at kjøper og selger avtaler avvikende regulering av disse forhold. Stort sett utelukkende gjelder dette brann eller naturskade som oppstår forut for overtakelse, og som innebærer at selgers forsikring på eiendommen får anvendelse. Den avvikende ordningen går i korthet ut på at brannen ikke skal påvirke gjennomføringen av handelen. Dette betyr at kjøper må innbetale hele kjøpesummen mot å overta (det som er igjen av) eiendommen sammen med en transport på selgers krav mot sitt forsikringsselskap, evt. ved at kjøper allerede ved kontraktsinngåelsen er notert som medforsikret. Der det er aksjer eller andeler som overtas, UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 4

5 og forsikringen ligger i selskapet, finner transaksjonen sågar sted uten avgivelse av noen transporterklæring. Den avvikende kontraktspraksis skaper sikkerhet for selger ettersom den uforutsette begivenheten (brannen) ikke påvirker kjøpers forpliktelse til å gjennomføre handelen til avtalte betingelser, selv om eiendommen beskadiges forut for overtakelse. Fra kjøpers synsvinkel blir det vesentlig å skaffe seg kontroll over innholdet i selgers forsikring på eiendommen. Er det tegnet fullverdiforsikring som sikrer at det er tilstrekkelig med midler til stede for å kunne gjennomføre en rehabilitering etter fratrekk for evt. egenandel? Foreligger driftsavbruddsforsikring som sikrer kjøper avkastning på investeringen i gjennombyggingsfasen dersom uhellet skulle være ute? Dette er noen av de spørsmål kjøpere av næringseiendom bør stille seg før man aksepterer et forslag fra selger om å fravike de alminnelige risikofordelingsprinsipper. Leietakerisikoen For kjøperen er leiekontraktene for eiendommen normalt et vesentlig kriterium for beslutningen om handelen skal gjennomføres. En sikker og langvarig inntektsstrøm gjennom stabile og markedsmessige leieinntekter trygger investors løpende avkastning, og kan dessuten bidra til verdistigning dersom de generelle avkastningskrav i markedet reduseres. Alternativt ligger det kanskje et verdistigningspotensial gjennom frigjøring av lokaler og inngåelse av nye leiekontrakter til høyere priser. Avhengig av leiekontraktens fordeling av vedlikeholds- og investeringsansvar, og leietakers soliditet, kan disse vurderingene medføre at fokus på og betydningen av eiendommens tekniske tilstand nedtones. Leietakerisikoen defineres ofte som risikoen for at leietaker vil og evner å betale husleie og ellers oppfylle sine forpliktelser iht. leiekontrakten. Leietakerisikoen er en såkalt tredjepartsrisiko, dvs. at det beror på en tredjepart (leietaker) om det inntrer forhold før overtakelse som vil kunne ha negativ effekt på handelen. Men leietakerisikoen oppfattes vanligvis også som risikoen for at leietaker har rett til å kreve varig redusert husleie, for eksempel på grunn av arealsvikt eller etablert praksis for et lavere leienivå enn det kontraktens ordlyd tilsier. Vi ser at det her er en glidende overgang mellom de (latente) krav leietaker har mulighet til å fremme, og skjulte feil og mangler ved eiendommen. Et arealavvik i forholdet mellom leietaker og utleier vil også kunne innebære arealavvik i forholdet mellom kjøper og selger, men ikke alltid. Ved salg av utleid næringseiendom vil det kunne foreligge mangel dersom leietaker pr. overtakelse tilbakeholder leie eller på annen måte misligholder leiekontrakten med virkning for kjøpers eiertid. Som utgangspunkt vil selger følgelig bære risikoen for at leietaker i tidsrommet mellom avtaleinngåelse og overtakelse misligholder eller fremmer mangelskrav under leiekontrakten. Kjøpere av næringseiendom som fokuserer på at den eksisterende løpende avkastning skal opprettholdes for fremtiden, vil for å unngå tvil om disse forhold ofte kreve at selger tilsikrer at et bestemt leienivå skal være eksisterende på overtakelsen. Avhengig av den konkrete utforming av avtalebestemmelsen vil dette vanligvis bety at selger garanterer for de objektive forhold ved leiekontrakten, men ikke de subjektive forhold hos leietaker. Motpartsrisikoen Kjøpere av næringseiendom er også opptatt av hvilke muligheter man har for å kreve prisavslag, erstatning eller i verste fall heving dersom det hefter mangler ved salgsgjenstanden. Dette avhenger først og fremst av hvilke rettigheter som er avtalt i kjøpekontrakten, samt de ulovfestede rettsregler som kan utledes av annen lovgivning og ulovfestede prinsipper (bakgrunnsretten). Men selv den sterkeste rett kan miste sin gjennomslagskraft dersom debitor ikke lenger eksisterer, ikke er søkegod eller det er forbundet med vanskeligheter eller store kostnader å inndrive kravet. Selger vil på sin side være opptatt av at kjøper er i stand til å levere sin ytelse i henhold til kjøpekontrakten, hvilket normalt består i betaling av kjøpesummen til avtalt tidspunkt. Den såkalte motpartsrisikoen er til stede gjennom hele transaksjonsprosessen, fra de innledende forhandlinger frem mot bindende avtale (bud, aksept og heving av forbehold), i tidsrommet mellom signering av kontrakt og overtakelse, og i garanti- og reklamasjonsperioden etter overtakelse. De fleste spørsmål av praktisk betydning oppstår i relasjon til tiden etter overtakelse. Avhengig av hvem motparten er, vil man i større eller mindre grad være villig til å akseptere denne risikoen. Et klassisk eksempel ser vi i de tilfeller der selgerne av eiendommen består av mange private sameiere eller selskapsdeltakere/aksjonærer, og hvor det vil være forbundet med et møysommelig og kostnadskrevende arbeid å forfølge eventuelle krav. I disse tilfellene krever kjøper ofte at et større eller mindre beløp av kjøpesummen settes av på oppgjørskonto som sikkerhet for de krav som vil kunne oppstå i garanti- og reklamasjonsperioden. Eller partene avtaler at hele kjøpesummen utbetales, men hvor det samtidig avtales at sammenslutningen av selgere (for eksempel et aksjeselskap) ikke skal kunne avvikles, og heller ikke skal kunne utbetale mer av selskapets overskuddslikviditet til sine eiere, enn at selskapet til enhver tid vil være i stand til å dekke de eventuelle forpliktelser som måtte oppstå i garanti- og reklamasjonsperioden. Markedsrisikoen Markedsrisikoen omfatter alle øvrige påvirkningsfaktorer som ikke kan relateres til partene eller eiendommen. Typisk gjelder dette risikoen for endrede rammebetingelser (lovendringer, reguleringsendringer etc.), krav eller pålegg fra det offentlige, endringer i rente- og valutamarkedet og den generelle markedsrisikoen (fra et kjøperperspektiv: synkende prisnivå og/eller yield-økning). Markedsrisikoen går normalt over fra selger til kjøper på tidspunktet for avtaleinngåelse. Mer presist går risikoen over suksessivt, alt etter på hvilket tidspunkt enkeltelementer av kommersiell karakter som partene enes om underveis i forhandlingene. Forhandlingsprosessen er full av slike risikooverføringer. For eksempel settes normalt eiendomsverdien (kjøpesummen) og evt. fradrag for skatteulemper relativt tidlig i forhandlingene. Dette betyr, dersom transaksjonen senere gjennomføres på de samme vilkår, at kjøper har risikoen for etterfølgende yield-økning. Tilsvarende har selger risikoen for etterfølgende yield-fall. Motsvarende vil kjøper normalt ha risikoen for renteøkninger inntil han gir slipp på sitt finansieringsforbehold og evt. inngår avtale om rentebinding med sin bankforbindelse. Dette skjer ikke sjelden et stykke ut i prosessen, gjerne i forbindelse med heving av due diligence forbehold og egenkapitalforbehold. Der partene derimot enes om en rentesikringsmodell, kan man ha mulighet til å kompensere for etterfølgende renteendringer ved å avtale et system for tilsvarende justering av eiendomsverdien (kjøpesummen). Alle som kjøper eller selger næringseiendom bør være bevisst de risikoelementer som gjør seg gjeldende, hva enten disse er av teknisk, juridisk eller økonomisk karakter. Partenes forhandlinger dreier seg normalt omkring fordelingen av de risikoelementer som er påpekt over, ikke minst når det gjelder tidspunktet for risikoens overgang fra selger til kjøper. Utformingen av ordlyden i kjøpekontrakten har i denne sammenheng helt sentral betydning, og er som hovedregel avgjørende for fastsettelsen av partenes rettigheter og forpliktelser dersom det oppstår noe uforutsett. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 5

6 Hvor stor er faren for sterk inflasjon og renteoppgang? Stig Rognstad i Glitnir Securities Stig Rognstad Den globale tilbudsboomen vi har sett de siste årene kombinert med en god pengepolitikk og sterk globalisering av verdenshandelen har alle bidratt til å holde inflasjonen i sjakk. Ser man bak de aggregerte inflasjonstallene er det likevel store forskjeller. Det er i første rekke varemarkedene som har bidratt sterkt til den lave inflasjonen. I svært mange varekategorier har det vært en betydelig deflasjon, som følge av flytting av produksjon til lavkostland generelt og Kina spesielt. Det er i dag mulig å kjøpe en bra DVD-spiller for NOK 45,-, som kostet bortimot NOK 3,- for noen få år siden, og slike eksempler er det mange av. I tillegg ser vi at integreringen av økonomier som for eksempel EU medfører tilgang på billigere arbeidskraft for økonomier med kapasitetsbegrensninger. I Norge identifiseres dette fenomenet oftest med polakker, som både gjør kvalitetsarbeid til en lavere pris, men fremfor alt hindrer en kraftig prisøkning på tjenester det ellers ikke ville være kapasitet i landet til å utføre. Ser vi på utviklingen i Kina er det isolert sett grunn til å tro at presset ned på prisene vil avta. Fremdeles er det slik at billig arbeidskraft flytter inn til de store produksjonssentraene (byene) fra landsbygda i Kina, og bidrar dermed til å holde arbeidskraftskostnaden pr. produsert enhet lav. Det gjør det mulig å fortsette eksporten av stadig billigere varer til vesten. Men i en god del industrier er det ikke lenger slik. Den sterke økonomiske veskten i Kina er i ferd med å presse lønningene oppover. Dette utgjør en økende fare for at prisene etter hvert må settes opp. Men Kina er ikke det eneste landet produksjon flyttes til. Det er flere andre land som har begynt å tiltrekke seg utenlandske selskaper, og som sørger for et fortsatt press på lave priser. Kapasitetsutnyttelsen i de mest utviklede økonomiene i Amerika og Europa har den senere tid kommet opp på ganske høye nivåer. I tidligere oppganger medførte dette en økning i inflasjonen, og påfølgende kraftig renteoppgang. Den høye kapasitetsutnyttelsen vi ser i dag har bidratt til ny frykt for at dette skal skje igjen. Men det kan se annerledes ut denne gangen. Globaliseringen gjør at bedriftene ikke har den samme «pricing power» som tidligere til tross for at de operer på et høyt kapasitetsnivå. USA er et «wildcard» Det som kan bidra til å forstyrre dette rosenrøde bildet er utviklingen i USA. Med et rekordhøyt underskudd på handelsbalansen er USA avhengig av en betydelig tilførsel av kapital fra andre land, og det er i første rekke Kina som står for denne finansieringen. Kina ser seg ikke tjent med at dollaren faller for mye for raskt, og kjøper derfor i første rekke amerikanske statsobligasjoner for å holde valutakursen nogenlunde i sjakk. Dersom dette endrer seg, og etterspørselen etter dollar faller, er et fall i dollarkursen uunngåelig. Det vil resultere i høyere pris på importerte varer, som dermed medfører høyere inflasjon. Inflasjonen i USA er allerede over det intervallet sentralbanken har definert som akseptabelt, og vil i et slikt scenario være sannsynlig med en renteøkning ikke senkning slik markedene har trodd på. Sannsynligheten for at dette skal skje vurderer vi som rimelig lav ettersom det vil gå utover Kina på to måter. For det første vil landet tape stort på sin allerede gigantiske beholdning av dollarbaserte verdipapirer. For det andre vil det gå utover eksporten til USA som er det viktigste eksportmarkedet til Kina. Verdensveksten modereres De siste månedene har USA ledet an i en vekstreduksjon, som er i ferd med å spre seg til andre deler av verden. Den ledende indeksen for G7 landene har toppet ut, og signaliserer lavere vekst de kommende månedene. Dette vil bidra til ytterligere press ned på inflasjonen. Samtidig har et relativt kraftig fall i oljeprisen bare så vidt begynt å vise seg i lavere inflasjonstall. Med stigende oljelager er det ikke sannsynlig med en kortsiktig kraftig UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 6

7 oppgang i oljeprisen. Derfor er det grunn til å forvente at fallet vi har sett fortsatt vil bidra til noe lavere inflasjonspress. Dessuten har dollaren falt noe tilbake de siste ukene hvilket innebærer billigere råvarer for andre land ettersom de fleste råvarer prises i dollar. Renten heller ned enn opp Mange argumenterer med at renten er historisk lav når de vil underbygge sannsynligheten for høyere rentenivå. For det første er realrenten ikke svært lav selv om de nominelle rentene til dels er på et lavt nivå. For det andre er de nominelle rentene ikke nødvendigvis høye historisk sett. Ser vi på perioden etter den annen verdenskrig varierte rentene stort sett mellom en og tre prosent på 5- og 6-tallet. Med oljekrisene på 7- og 8-tallet, og en altfor ekspansiv pengepolitikk, gjorde rentene et kraftig skift oppover. Paul Volker ble amerikansk sentralbanksjef på begynnelsen av 8-tallet, og la om pengepolitikken med lav inflasjon som mål, og etter det har i tur og orden de fleste sentralbanker kopiert eller forsterket denne politikken. Kombinasjonen av dette, som nevnt innledningsvis, er at klimaet for særlig høyere renter enn det vi har i dag ikke er spesielt gunstig. Tvert i mot kan man tenke seg lavere renter dersom verdenskonjunkturen fortsetter å svekkes. Det er dermed ikke utenkelig av vi de nærmeste månedene får se lange renter ned på 3-tallet igjen. 8% Ledende indeks g7-landene (bruttonasjonalprodukt) 7% norsk 1-års rente 6% 6% 4% 5% 2% % -2% -4% 4% 3% 2% -6% 1% -8% % UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 7

8 Markedet for salg av næringseiendom Nok et rekordår Vi nærmer oss slutten av et år med nye rekordvolumer i markedet for salg av næringseiendom. Det omsettes rekordmye eiendom, og yielden holder seg lav. Fond og nyetablerte eiendomsselskaper er de største kjøperne. Vi ser ingen «skyer på himmelen», og forventer fortsatt høy aktivitet fremover. Yieldskiftet i november 24 kom som en følge av rentefall, økt etterspørsel og forventning om stigende leienivå. I tillegg fikk vi skattereformen som gjorde det mulig å selge eiendom med meget lav skattemessig verdi uten gevinstbeskatning. 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1-år-swap-rente 1-år swap rente realrente KPi realrente KPi-jAE Salg av Indre By Eiendom AS med en portefølje på syv eiendommer Selger: Auris Holding AS og Skips AS Tudor Kjøper: BSA Kontoreiendom AS Nå er leiemarkedet i sterk vekst og endringen i konsumprisindeksen er for første gang på flere år over Norges Banks målsetning på 2,5 prosent. Forutsatt at ikke rentenivået stiger eller etterspørselen avtar, forventer vi at aktiviteten vil holde seg oppe. Nivået for lange renter er det mange som mener mye om, og det eneste som er sikkert er at ingen kan forutse utviklingen med 1 prosent sikkerhet. Dog er det interessant å se at rentekurven nå er nesten helt flat fra tre år og utover. Vi har sett eksempler på at det nå er mulig å binde renten i 3 år med marginalt høyere rente enn 1-åringen. Aberdeen var tidlig ute med sitt første eiendomsfond, etterfulgt av Storebrand Eiendomsfond etablert av UNION Eiendomskapital AS. Nå ser vi at det etableres nye fond på løpende bånd, og det tegnes egenkapital i et volum som for kun et år siden ville vært helt utenkelig. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 8 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % des-26 okt-26 sep-26 jul-26 mai-26 mar-26 jan-26 nov-25 aug-25 jun-25 apr-25 feb-25 des-24 sep-24 jul-24 mai-24 mar-24 jan-24 yield års stat Anslag netto yield * Spread yield mot ti års stat * Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere. yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis nok 6 millioner og en kjøpesum på nok 1 millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/1 mill)

9 Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Dato Adresse Beliggenhet Segment Kjøpesum Yield Leietaker Nov-6 Avantor-portefølje Oslo Kontor 2 5 5,25% Diverse Nov-6 Forus Vetco Aibel Stavanger Kontor 4 6,8% Vetco Aibel AS Nov-6 Lagerveien 1/12 og Fabrikkveien 7 Stavanger Kontor/handel ,% Statoil, Grenland MMO m.fl. Nov-6 Møllergata 37 Oslo Kontor 52 1 Bygningsarbeidernes Hus AL Nov-6 Kjøyta 25 Kristiansand Kontor 35 Ventelo m.m. Nov-6 7 eiendommer Romsdal Molde/Kristiansund Kontor/handel 34 Diverse Nov-6 Kanalveien 5 Bergen Kontor 13 6,15% Siemens Nov-6 Kongsberg Næringspark Kongsberg Kontor/lager 411 6,7% Kongsberg Gruppen m.fl. Okt-6 Gartnerveien 9, 15 og 17 Moss Handel 82 6,8% Elkjøp Stormarked Moss AS, Hilmers Hus, Kvik Kjøkkensente m.fl. Okt-6 Drammensveien 144 Oslo Kontor 356 5,3% Hafslund ASA Okt-6 Bjølsenhallen Oslo Handel 21 Oslo kommune, Ica og SiO Okt-6 Haakon VII gate 5 Oslo Kontor 55 3,8% Tot. 4 stk. Sep-6 Garver Ytteborgsvei 2-8 Oslo Handel 126 6,2% Rema 1, Jysk, Europris m.fl. Aug-6 Hassingveien 4 Fredrikstad Kontor/handel 89 6,5% Rema 1, Fredrikstad kommune Aug-6 Verftsgata 5 og 1, Julsundveien 4 og Enenveien 2 A Molde Kontor n/a 6,1% Utdanningsdirektoratet, Fylkestrygdekontoret Jul-6 Sandslimarka 55 Bergen Kontor 186 6,8% Statoil, DnB NOR, Odfjell Jul-6 Tjuvholmen Oslo Kontor n/a 4,85% Jun-6 Storgata 17 Lillehammer Kontor/handel 116 7,81% Statsbygg, Rema 1 m.fl. Jun-6 Drammensveien 134 og 149 Oslo Kontor 1 5,5% n/a Jun-6 Storgata 1-5 Lillestrøm Lillestrøm Handel 98 n/a n/a Jun-6 Vikelvfaret 4, 8 og 1 Trondheim Kombi 73 7,5% n/a Jun-6 Sonja Henies plass 4 Oslo Kontor 6,2% Diverse Jun-6 Kråkerøyveien 2 Fredrikstad Kontor/handel n/a Spenst, Rimi ++ Jun-6 Verven 4 Stavanger Kontor 338 6,7% BP Jun-6 Bogstadveien 45 Oslo Kontor/bolig 93 4,95% DnB Jun-6 Skippergata Kristiansand Handel 1 5,5% Popin, Intersport, Deloitte Mai-6 Nordea-portefølje Norge Kontor 5,3% Nordea Mai-6 Strømsveien Olaussen gården Lillestrøm/Strømmen Handel 1 6,35% Diverse Mai-6 Leiraveien 12 Lillestrøm Lager/kombi ,69% Ing. M.O. Schøyen Bilcentraler AS Mai-6 Leiraveien 15 Lillestrøm Kombi 112 5,96% Nokian Dekk AS Mai-6 Årvollveien 72 Oslo Lager 59 6,31% Erling Hustvedt AS Et annet element er at utenlandske investorer nå er i det norske eiendomsmarkedet, og de etterspør enkeltprosjekter samt at de er betydelige avtakere av strukturerte produkter som f.eks. Norwegian Property. Det er mye eiendom for salg, men utfordringen for kjøperne er å finne god eiendom med fornuftig avkastning. Spørsmålet alle stiller seg er om vi nærmer oss toppen av en syklus, og om yieldnivået snart vil begynne å stige og etterspørselen avta. Vi ser foreløpig ingen tegn til avmetning eller lavere priser snarere tvert i mot. Vi holder yieldkurven på uendret nivå for siste kvartal. Med 1-års swap i området 4,6 prosent er det grenser for hvor lav yielden på en eiendom utleiet til markedsmessige leier kan bli, dog sees eksempler på betydelig lavere yielder for eiendom med potensiale eller ledighet. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 9

10 E i e n d o m s s e l s k a p e n e Pr Gjennomførte syndikeringsprosjekter i perioden fra Prosjekter siste fem år i perioden fra Inklusive avsluttede/solgte prosjekter. Salg av Storgata 11 AS Selger: Alfa Eiendom AS Kjøper: Søylen Eiendom AS Syndikeringselskapene Antall Verdi (MNOK) Antall Verdi (MNOK) BSA Capital DnB NOR DTZ Realkapital Corporate Finance AS SEB Enskilda Fearnley First Securities (1) Ness, Risan & Partners AS (2) Nordea Markets Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA Pareto Private Equity ASA Tschudi & Malling Syndikering AS UNION Eiendomskapital AS Samlet for syndikeringsprosjekter Tall for Fearnly er fra Tall for DnB Nor, DTZ REalkapital Corporate Finance, Pareto Private Equity og Tschudi & Malling Syndikering AS er fra NRP og First Securities har sammen syndikert (5% hver) Northern Logistics Property som totalt har en eiendomsverdi på MNOK. Salg av Kambo Seniorsenter AS, Moss Selger: Alfa Eiendom AS Kjøper: Haugen & Damsund Eiendom AS, O. E. Heggset Invest AS og Nordre Aker Holding AS Eiendomsfond pr Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje pr (MNOK) Antall eiendommer Brutto leie, (MNOK) Samlet næringsareal, (m 2 ) Areal-ledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Privatinvestor ASA 7% 25,3% , ,4% 7,2 Aberdeen Eiendomsfond Norge I % 15,1% , ,2% 5,7 Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS (1) 6% 33,2% (2) 3 359, ,2% 5,7 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 75% 14,9% (3) 236, ,5% 5,9 1 Fondet er lukket for nytegning. 2 Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS eier 53% av andelene i Aberdeen Eiendomsfond Norge I og har tilsvarende eierandel i fondets eiendomsportefølje. 3 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA har i tillegg investert NOK 85 mill. i Aberdeen Fastighetsfond Sverige AB. Castelar Eiendomsinvest I AS, DNB Eiendomsfond og Pareto Eiendomsinvest Nordic AS er eiendomsfond som er lansert i år. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 1

11 Samlet næringsareal, m 2 Selskaper Bruttoleie (MNOK) Arealledighet Hovedliste - børsnotert Norgani Hotels ASA (1) n/a 8,5 Norwegian Property ASA ,4% 7,8 Olav Thon Eiendomsselskap ASA n/a 3,1% 4, Steen & Strøm ASA (2) n/a 2,6% 3,2 Unoterte Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS (3) ,% 6, 1 Norgani oppgir tall for alle sine hoteller i Norden. 2 Steen & Strøm ASA oppgir tall fra Tall fra Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS er fra og inkluderer deleide eiendommer som forvaltes av Eiendomsspar. Samlet næringsareal, m 2 Vektet gjenværende leietid, år Vektet gjenværende leietid, år Livselskaper/Forsikring/Bank Bruttoleie, (MNOK) Arealledighet Nordea Liv ,% 4,6 Gjensidige Eiendom ,1% 7, KLP Eiendom AS ,9% 6,6 SpareBank 1 (1) ,4% 6, Storebrand Eiendom AS ,7% 4,7 Vital Eiendom AS forvalter (2) ,1% 4,8 1 Tall for Sparebank 1 er fra Vital Eiendom AS forvalter DnB Nor ASA sine eiendommer som utgjør 276 MNOK av brutto leien. Resten av eiendommene de forvalter eies av Vital Forsikring ASA. Tallene inkluderer eiendommer i utlandet. Andre Bruttoleie, (NOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS ,2% 4,8 Andenæs Eiendom AS ,% 4, Aspelin Ramm Gruppen ,7% 7,8 Avantor ASA ,7% 6,5 Braathen Eiendom AS ,4% 4, Entra Eiendom AS ,5% 1,6 Ferd Eiendom ,6% 2,1 Ica Eiendom AS ,5% 6, Stor Ulven AS ,1% 4,9 Linstow Eiendom AS ,% 4,5 Mustad Eiendom AS 2 144,2% 7, NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,1% 4,8 OBOS Forretningsbygg AS ,9% 4, Oslo Areal ,% 3,4 Pecunia AS 95 54,2% 6,1 Reitan Eiendom ,9% n/a Sektor Gruppen AS ,7% 3,6 T. Klaveness Eiendom AS 83 99,% 6, Vika Eiendomsforvaltning AS ,% 3,3 Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) Tall fra Braathen Eiendom, Stor Ulven, Vika Eiendomsutvikling er fra Tall for T. Klaveness Eiendom er fra UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 11