REGULERINGSPLAN FOR MORK I HYTTEFELT NAMDALSEID KOMMUNE Berørte eiendommer: Eier: Gnr. 178 Bnr. 1 Jostein Mork 06. mars 2007 Rev. 19. okt. 2007 Rev. 01. nov. 2007 Korrigert etter vedtak i kommunestyret 07. febr. 2008 LPB Landsem Plan & Bygg STJERNAV. 9 7790 MALM TLF 741 57 192 Side 1 av 9
Reguleringsplanen er datert 06.03.07 Revidert 01.11.07 Sist revidert 07.02.08 Vedtatt av Namdalseid kommunestyre i sak 07/08 07.02.08 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR MORK I HYTTEFELT 1. GENERELT 1.1 Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder (PBL 25, 1. ledd nr.1) - område for fritidsbebyggelse - område for naust Landbruksområder (PBL 25, 1. ledd nr.2) - område for jord- og skogbruk Spesialområder (PBL 25, 1. ledd nr.6) - privat veg - friluftsområde Fellesområder (PBL 25, 1. ledd nr.7) - felles avkjørsel - felles parkeringsplass - småbåthavn 2. BYGGEOMRÅDER 2.1 Byggeområde for fritidsbebyggelse Det kan føres opp fritidsbebyggelse i form av hytter med tilhørende anlegg. Gjelder tomtene H1-H28, nr 7-10 og nr 12-18. Til sammen 39 tomter. 2.1.1 Grad av utnytting Det er tillatt å føre opp en hytte med ett uthus/anneks på hver tomt. Samlet bebygd areal skal ikke overstige 110 m 2 BYA. Maksimal størrelse på uthus/anneks er 25 m 2 BRA. I tillegg kan det bygges 25 m 2 terrasse. 2.1.2 Plassering Hytter og uthus/anneks plasseres lavest mulig i terrenget. Uthus skal ligge så nært hytte som mulig. Hyttens plassering er markert i terrenget med nummererte peler. Pelen skal ligge innenfor hyttens yttervegger, møneretningen er vist på plankartet. Søknaden skal ved snitt/profiler vise hytte/terreng. 2.1.3 Bebyggelsens utforming Største tillatte grunnmurhøyde over terreng er 30 cm i flatt terreng og 75 cm i skrått terreng. Side 2 av 9
Største tillatte innvendige høyde under raft er 230 cm. Rafthøyde for uthus ikke større enn 200 cm. Tak skal utføres som saltak, med takvinkel mellom 22º til 35º, tilpasset byggets hovedform. Maksimal mønehøyde over planert terreng er 5,5 m. 2.1.4 Materialer og farger Bebyggelsen skal underordne seg naturpreget i området med en enkel og harmonisk utforming, materialbruk og fargevirkning. Bebyggelsen på den enkelte tomt skal ha mest mulig ensartet og sammenhengende form, materialbruk, farge og skal domineres av materialer som tre, naturstein, skifer etc.. Taktekking skal utføres med ikke reflekterende materialer og som har matt og mørk virkning. 2.1.5 Terreng og vegetasjon Terrenginngrep skal i størst mulig grad unngås. Nødvendig terrenginngrep skal etterbehandles slik at naturpreget gjenopprettes. Eventuelle overskuddsmasser etter terrenginngrep henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. 2.1.6 Gjerder Gjerder tillates ikke oppført. 2.1.7 EL ledning Det tillates ikke strømledninger i luftspenn. 2.1.8 Vanntilførsel Inntil godkjent kloakkanlegg er utbygd, er et ikke tillatt å legge inn vann i hyttene H1 H28, hytte nr 7 10 og hytte nr 12 17. Det er ikke tillatt å legge inn vann i hytte nr 18. 2.2 Byggeområde for naust Naustområdet kan benyttes til båtopplag, båtutsetting og bygging av naust. Området kan bebygges med inntil 10 naust. 2.2.1 Bebyggelsens plassering, utforming, materialbruk og farger Naustene plasseres lavest mulig i terrenget. Byggene skal ha mest mulig ensartet og sammenhengende form, materialbruk og farge. Terrenginngrep skal i størst mulig grad unngås. - tillatt bruksareal pr naust: BYA 15 m 2 - gesimshøyde skal ikke overstige 1.80 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. - saltak med takvinkel mellom 20 og 25 grader - taktekking med ikke reflekterende materialer som har matt og mørk virkning - ved fargesetting skal benyttes farger som har samhørighet med omgivelsene 3. LANDBRUKSOMRÅDER Området skal benyttes til tradisjonelt land- og skogbruk. 4. SPESIALOMRÅDER 4.1 Privat veg Felles veger (FV) skal brukes som adkomst til fritidsbebyggelse, til drift av jord- og skogbrukseiendommen samt til nye anlegg. 4.1.1 Hovedadkomst PV1 er hovedbrukets atkomst til skogbrukseiendommen, fritidsbebyggelse og friluftsområder. Side 3 av 9
4.2 Friluftområde Området skal benyttes av allmennheten til rekreasjon og friluftsliv. Innen områder tillates rydding, opparbeidet stier, sitteplasser og mindre byggverk anlagt for friluftsaktiviteter. 4.3 Bevaring, kulturminne Det kreves tillatelse fra kulturminnemyndighet før området kan tas ibruk. 5. FELLESOMRÅDER 5.1 Felles avkjørsel Vegene FV er felles adkomstveger til eksisterende og planlagt bebyggelsen samt for skogbruksområder, eventuelle framtidige slamavskillere og til naust/småbåthavn. Veg FV1 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H1-5 Veg FV2 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H6 Veg FV3 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H7 Veg FV4 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H8og H9 Jord- og skogbruksveg Veg FV5 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H12 Veg FV6 er avsatt til: Naustbebyggelse Småbåthavn SBH Veg FV7 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H16 Veg FV8 er avsatt til: Eksisterende fritidsbebyggelse Nr 13 og 14 Felles parkering FP3 Veg FV9 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H17-19 Veg FV10 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H17 Veg FV11 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H18-19 Veg FV12 er avsatt til: Eksisterende fritidsbebyggelse Nr 9 Veg FV13 er avsatt til: Eksisterende fritidsbebyggelse Nr 7 og 8 Fritidsbebyggelse, hytte H20-23 Veg FV14 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H24-27 Veg FV15 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H28 Veg P1 med adkomst til H 15 Side 4 av 9
5.2 Felles parkering Områdene FP1 til FP5 er felles parkeringsplasser for fritidsbebyggelse. Parkeringsplass FP1 er avsatt til: Fritidsbebyggelse, hytte H10, H11, H13, H14 Parkeringsplass FP2 er avsatt til: Eksisterende fritidsbebyggelse Nr 18 og gjesteparkering Parkeringsplass FP3 er avsatt til: Eksisterende fritidsbebyggelse Nr 15,16 og 17 Parkeringsplass FP4 er avsatt til: Gjesteparkering Felles parkeringsplass FP5 Gjesteparkering 5.3 Småbåthavn Småbåtanlegget utføres med flytebrygge og forankres på land og med ankerfeste. Det kan gis plass for inntil 30 båter. Brukere av felles småbåthavn: Eksisterende fritidsbebyggelse Nr 7 10 og Nr 12 18 Fritidsbebyggelse hytte H1 H28 Side 5 av 9
PLANBESKRIVELSE BAKGRUNN Planforslaget er innsendt av Landsem Plan & Bygg som framstiller på vegne av grunneier / oppdragsgiver Jostein Mork. Området ble regulert i 1991 med hytte- og naustbebyggelse med til sammen 11 hytter, en av tomtene er ikke bebygd. På Skaget, utenfor eksisterende reguleringsplan ligger en eldre hytte. Eksisterende skogsbilveg blir benyttet til atkomst og med stier til den enkelte hytte. Regulert naustområde ligger i et langgrunt område og ingen av plassene er bebygd. Hovedeiendommen er et gårdsbruk med utmarksarealer, potensialer for alternativ utnytting til bl.a. fritidsbebyggelse. Regulert hyttefelt har muligheter for fortetting og generell utvidelse. Planstatus Deler av området er tidligere regulert til utbygging for fritidsbebyggelse, plan stadfestet 11.03.91. Namdalseid kommune har gitt sin tilslutning til oppstart av planarbeidet i desember 2004. De fremhever overholdelse av rikspolitiske bestemmelse og at Skaget ikke må bygges ut. For øvrig presiserer kommunen sin positive holdning til hyttebygging som næringsutvikling. Varsel om igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i NA og TA 2. og 3. september 2006. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Lokalisering og avgrensing Planområdet ligger like sør for Tøtdal ved Namsenfjorden med avkjørsel fra privat veg inn til Sund. Området omfatter skogbruksområder, med etablert fritidsbebyggelse, felles-/private veger samt naustbebyggelse. Planområdet grenser i nord til sjø. Eiendomsforhold og driftsforhold Planområdet ligger på Mork gnr 178 bnr 1, et gårdsbruk med ca 80 daa dyrket mark og ca 3000 da skog / utmark. Produktiv jordbruksarealer forpaktes bort. Skogsarealer drives i egen regi. Berørte eiendommer: Mork 178/1 Jostein Mork Hytteeiendommer Tekniske anlegg og arealbruk i dag Området blir i dag nyttet til følgende formål: Skog- og landbruk Vegformål, skogsbilveg Fritidsbebyggelse Naust Side 6 av 9
Veger Atkomst til hyttefeltet via privat veg inn til Mork / Sund og eksisterende skogsbilveg til Valsethvika. Skogsbilveg bygd på 90-tallet etter godkjenning fra kommunen. Den har en annen linjeføring enn hva eksisterende reguleringsplan tilsier. Infrastruktur mm. Det er ikke bygd ut vannforsyning eller felles- / enkelt kloakkanlegg. Elektrisitet Innenfor området er det ikke utbygd strømforsyning. Eventuell strømtilførsel må skje med jordkabler. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i området, som i dag vurderes fredet i henhold til kulturminnelovens 15. Ved H24 er det lokalt registrert en gravhaug, men ikke stedfestet hos fylkesarkeologen. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikke registrerte kulturminner, skal arbeidet stanses i den grad det berører kulturminnet eller deres sikringssone på 5 meter. Melding om funn skal straks sendes fylkesmannens kulturavdeling, jfr. Lov om kulturminner. PLANFORSLAGET Formålet med planen Formålet med reguleringen er å se på en helhetlig løsning av deler av eiendommene, foreta de justeringer og fortettinger som er nødvendig og hensiktsmessig, samt bygge ut eiendommene på en optimal måte i harmoni med dagens rammer og områdets begrensninger. Eksisterende hytteområde med 11 hytter fortettes / utvides med 28 hytter. Til sammen 39 hytter i område inklusiv eksisterende hytte på Skaget som ligger utenfor tidligere regulert område. Naustbebyggelse beholdes, men flyttes mot øst, et bedre egnet område. Arealdisponeringer Reguleringsplanen er foreslått ut fra en samlet vurdering ut fra hensyn til miljø, frilufts- og rekreasjonsinteresser, landskapsinteresser, arkitektoniske- og sikkerhetsmessige forhold samt tekniske anlegg. Forslag til reguleringsplan utgjør ca 375 dekar. Arealene er disponert slik: Område til fritidsbebyggelse 36 daa Område til eksisterende fritidsbebyggelse 9,7 daa Område for jord- og skogbruk 322 daa Område til naust 0,6 daa Område til privat veg 5,1 daa 0,8 km Område til felles veg 2,6 daa 1,0 km Område til felles parkering 0,5 daa 4 plasser/områder Det er forutsatt festetomter for ny fritidsbebyggelse. Side 7 av 9
Reguleringsformålene i planen Adkomst Hovedadkomsten inn til området blir som tidligere via skogsbilveg fra Mork. Atkomst til planlagte byggeområder er basert på avkjørsel fra denne. Eksisterende byggeområder er foreslått oppgradert med atkomst fram til tomtegrense hvor terrengforhold tillater det. Parkering Fritidsbebyggelsen med egen avkjørsel benytter egen tomt for parkering. Felles parkering for bebyggelse uten atkomstveg. Fritidsbebyggelse Ny fritidsbebyggelse H 1 - H 28. Byggeområdene er lagt ut som fortetting og utvidelse av tidligere regulert område. Det forutsettes ikke lagt inn vann eller tilknyttet strøm. Bygningene bør fundamenteres likt med støpt grunnmur. Naust I reguleringsplan er område for naust flyttet for bedre tilgjengelighet til sjø. Tidligere område var langgrunt og ikke egnet for naustbebyggelse. Form og farge Bebyggelsen ønskes å framstå som en del av det eksisterende miljø og i harmoni med naturlandskapet og kulturlandskapet. Terreng og landskapsbehandling Fritidsbebyggelsen skal på best mulig måte tilpasses terrenget. Nummererte peler stukket i marka angir den best egnete plassering. Møneretning er anvist på plankartet. Anleggstrafikk fram til den enkelte bygg skal så langt det går, bruke den vegtrase/parkeringsplass som er tenkt benyttet til formålet når bygget er ferdigstilt. Byggetomten søkes behandlet på en skånsom måte, eventuelle trær på tomtene søkes bevart for å oppnå skjerming mellom hyttene, redusere innsyn og bedre lokalklima på den enkelte tomtene. VANNFORSYNING OG AVLØP Det etableres sentrale tappesteder i området, forsynt fra 2 eller flere grunnvannsbrønner. Det legges til grunn biologisk toalett. Ved eventuell senere utbygging av vann og avløpsanlegg skal det skje etter egen kommunal godkjenning. RENOVASJON All virksomhet underlegges kommunal renovasjonsordning jfr. kommunale forskrifter. Det må avsettes område for innsamling/renovasjonsordning. ELEKTRISITET OG TELEFON Det er ikke lagt til grunn utbygging med el-forsyning. Eventuell senere utbygging skal det skje med jordkabel. Side 8 av 9
KONSEKVENSER AV PLANEN Risiko og sårbarhetsanalyse Følgende forhold er vurdert : Stein- og jordras, steinnedfall Kvikkleireras, løsmasseskred Flomras (erosjon) Elveflom (snø- og issmelting, nedbør, dambrudd) Tidevannsflom (sringflo, flodbølger) Nedbørsutsatte områder (flom, overvann) Stort snøfall Drikkevann og avløp (kilder, behandlingsanlegg, basseng, ledningsnett) Brannberedskap Sikkerhets- og beredskapsmessige forhold er vurdert og funnet tilfredsstillende ivaretatt i planen. Terreng- og grunnforhold tilsier at det ikke er rasfarlige områder i det regulerte feltet. Det er heller ikke synlige tegn i terrenget som tyder på tidligere ras. Drikkevannsforsyning med grunnvannsbrønner er normalt sikre forsyning for denne type utbygging. Brannforebygging forutsettes sikret i hyttene. Vegadkomst sikrer tilgjengelighet for brannbiler. Slukking må baseres på brannbil og bruk av sjøvatn. Springflo kombinert med tidevannsflom kan utgjøre en utfordring spesielt for naustområde og båtutsett.. Foreslått løsning tar høyde for temaet. 100-m beltet Det er i planforslaget foreslått 2 hytter innenfor 100-m beltet. 3 stk på vestsiden av Valsetvika, på et høydedrag hvor terrenget ned til strandsonen er brattlendt. Selve strandsonen er bratt og lite egnet for allmenn ferdsel. Strandområder på vestsiden av hyttene blir ikke berørt. Den ene ligger på vestsiden av feltet ved Balbuvika, noe tilbaketrukket på en avsats ca 60-70 m fra strandlinjen. Den andre ved Valsetvika ca 70-80m fra strandlinjen. Side 9 av 9