Verdi- og lånetakst over andel i Væringkleiva Borettslag Ingeniør og Takstmann Thomas A. Haugan AS Tlf: 970 83 083 E-post: takst@thomashaugan.no Org.nr: 997 727 622 Væringkleiva Borettslag Ryenbergveien 54 M 0196 OSLO Gnr. 236 Bnr. 190 Samt. G.nr/B.nr. 233/484 Leilighet nr. 18 Andelsnr.: 18 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Væringskleiva borettslag er beliggende i attraktivt og etablert boligområde i Ekebergskråningen. Boligen ligger med kort vei til turområder, samt idretts- og rekreasjonsmuligheter i nærområdene. Kort gangavstand til Gamlebyen, Ekebergsletta, samt Ekeberg restauranten og kafé Utsikten. Det er flere skoler og barnehager i området, samt nærbutikk og bensinstasjon i umiddelbar nærhet. Endeleilighet. Fin utsikt og gode lysforhold. Opparbeidet eiet tomt med asfalterte internveier, lekeplass, parkeringsarealer, samt flotte grøntområder. Felles sykkelbod. Pent opparbeidet fellestomt. Parkering i offentlig gate etter gjeldende bestemmelser. Leiligheten disponerer egen utvendig biloppstillingsplass. Leiligheten er vurdert ut i fra den stand den var på besiktigelsesdagen. Eier opplyser følgende; bad oppusset i 2013/2014. Kjøkken oppusset i 2013. Nyere overflatebehandlinger forøvrig i leiligheten. Fin leilighet beliggende i 2. etasje. Markedsverdi er satt ut i fra hva som kan forventes i dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse og beliggenhet. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 3 000 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 2 650 000 25.06.2015..................................... Ingeniør/Takstmann Thomas A. Haugan MNTF Ingeniør og Takstmann Thomas A. Haugan AS Org.nr. 997 727 622 Haugan 2009473 24.06.2015 1 av 5
Oppdrag og forutsetninger Verdi- og lånetakst av andelsleilighet. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Undertegnede er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet etter gjeldende instruks og retningslinjer for NTF. Utvendige konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen ble kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjonene. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander med mindre åpenbare grunner forelå for eventuelt å avdekke andre feil eller mangler enn de som er mulig å observere ved en normal besiktigelse. Dette kan medføre at skader/mangler som er tildekket/skjult ikke fremkommer i taksten. Funksjonstesting av elektrisk anlegg, varmekabler, fyringsanlegg, røropplegg, tekniske innretninger/utstyr og lignende er ikke foretatt. Fallforhold i våtrom er ikke kontrollert. Det elektriske anlegget og røropplegg er ikke vurdert. I rapporten er det oppgitt årstall for når enkelte bygningsdeler er fornyet, årstall er oppgitt av rekvirent og/eller i tidligere takst (hvis ikke annet er oppgitt) og er ikke etterkontrollert av undertegnede. Oppgitte årstall må anses som omtrentlige. Der det i rapporten er foretatt antagelser, er dette normalt fordi angjeldende forhold ikke lot seg bringe på det rene. Det er ikke foretatt kontroll av overflateavvik i forhold til toleransekrav angitt i NS3420, dvs eventuelle skjevheter av gulv eller konstruksjonselementer. Arealer er angitt etter målereglene i NS3940, med endringer etter retningslinjene til NTF. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. I bygninger hvor det er pipeløp antas det at det er mulighet for etablering av ildsted. Teknisk vurdering om det er mulig må avklares med brannvesenet/styret i borettslaget/sameiet, og er ikke foretatt av undertegnede. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Rekvirent Rekvirert av: Sindre Ravn Spurkeland Besiktigelse, tilstede Dato: 24.06.2015 - Ingeniør/Takstmann Thomas A. Haugan MNTF Tlf.: 970 83 083 - Sindre Ravn Spurkeland Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: EDR Eier Forretningsfører Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Ant. sider 1 Planskisse 1 Ingeniør og Takstmann Thomas A. Haugan AS Org.nr. 997 727 622 Haugan 2009473 24.06.2015 2 av 5
Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 236 Bnr. 190 Samt. G.nr/B.nr. 233/484 Leilighet nr.: Leilighet nr. 18 Etasje 2 Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Andelsnr.: 18 Sindre Ravn Spurkeland Væringkleiva Borettslag Felleskostn. pr. mnd.: Kr 1 896 Tomt: Adkomst: Eiet tomt. Areal 6 100 m² Iflg. EDR. Oppgitte tomteareal gjelder for hele borettslaget. Offentlig. Årsregnskap Forretningsfører: USBL Tlf. 22 98 38 00 Regnskapsår: 2014 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 3 600 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 7 646 400 Omløpsmidler: 508 871 Kortsiktig gjeld: 17 468 Sum disponible midler: 491 403 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 376 858 Andel av disponible midler/formue: 9 837 Andel av langsiktig fellesgjeld: 6 831 Andre opplysninger: Ovennevnte opplysninger er oppgitt av forretningsfører. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Avtalenummer: 77500115 Kommentar: Bygninger på eiendommen Byggeår: Fellespolise i borettslaget. Ikke forelagt. 1982. Iflg. EDR. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Ingeniør og Takstmann Thomas A. Haugan AS Org.nr. 997 727 622 Haugan 2009473 24.06.2015 3 av 5
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 2. etasje 61 56 56 Entre, bad, 2 soverom og stue/kjøkken. Utebod ved svalgang. Arealene er beregnet ut i fra oppmåling på stedet. BTA er skjønnsmessig anslått. Sum bygning 61 56 56 - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 2. etasje Entré, bad, 2 soverom, stue/kjøkken KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter Antatt fundamentert med støpt grunnmur/såle på fast grunn. 230 Yttervegger Trebindingsverksvegger med utvendig panelkledning. 233 Vinduer og dører i yttervegg Malt ytterdør med glassfelt. 3-lags vinduer med trekarmer. Fra 1981. Avflassing på balkongdør. 240 Innervegger Overflatebehandling: malte flater og fliser. 254 Gulv og overflate Trebjelkelag. Overflatebehandling: parkett, fliser og laminatgulv. Brennmerker i parkettgulv på stue. 255 Himling og overflate Overflatebehandling: malte flater. Luke til loft på ene soverom. 260 Yttertak Tretak, tekket med takstein. Yttertaket er ikke inspisert/besiktiget. 270 Fast inventar Ikea hvit profilert kjøkkeninnredning med laminat benkeplate. Flisfelt. Int. platetopp/komfyr/oppvaskmaskin/kjøl/frys. Speil, servantskap og benkeplate på bad. 281 Trapper Utvendig trappeadkomst med felles svalgang. 284 Balkonger Utgang til balkong i fra stue. Størrelse på ca 4,8 m². Avflassing i rekkverk på balkong. Ingeniør og Takstmann Thomas A. Haugan AS Org.nr. 997 727 622 Haugan 2009473 24.06.2015 4 av 5
VERDIBEREGNING 315 Sanitærutstyr Bad med vegghengt-toalett, servant, dusj med glassdører, og uttak til vaskemaskin. Oppvaskkum og vifte på kjøkken. Varmtvannsbereder i underskap på kjøkken. 320 Varme Peisovn i stue. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk. 400 Elkraft El-anlegget er ikke kontrollert da dette må utføres av godkjent el-installatør. Det henvises til fagkyndig elektriker/el-takstmann for gjennomgang av det elektriske anlegget. Sikringsskap i entre. 450 Elvarme Varmekabler på bad og i entre. Elektrisk oppvarming. 540 Alarm- og signalanlegg Kabel-tv. 900 Annet El. vifte på bad. Downlights. Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 22 752 Ansatte vedlikeholdskostn.: 8 500 Sum kostnader Kr: 31 252 Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): 1 750 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): 275 000 Teknisk verdi bygninger: 1 475 000 Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: 1 475 000 Normal tomteverdi: 1 530 000 Andel disponible midler: 9 837 - Andel fellesgjeld: 6 831 Verdi adkomstdokument: 3 008 006 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 3 000 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 2 650 000 Ingeniør og Takstmann Thomas A. Haugan AS Org.nr. 997 727 622 Haugan 2009473 24.06.2015 5 av 5