Verdi- og lånetakst over

Transkript

1 Taksthuset Jan Egil Trøen AS Heggelibakken Oslo Tlf Mob ; jet@taksthuset.no Org.nr: Verdi- og lånetakst over andel i Borettslaget Nordahl Bruns gate 9 Andelsleilighet i Nordahl Bruns gate OSLO Gnr. 208 Bnr. 454 Leilighet nr. 35 Andelsnr.: 35 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Leilighet beliggende i et populært og attraktivt og skjermet boligområde på Meyerløkka/ St. Hanshaugen, hovedsakelig bestående av blokker og tradisjonelle bygårder i kvartalsmessig bebyggelse. Leilighet med normalt god planløsning. Opparbeidede fellesarealer med trær, gressplener og prydvekster. Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Gangavstand til alle typer forretninger, offentlig kommunikasjon, servicetilbud, skoler og barnehager. Et rikt og variert utvalg av kafeer og restauranter i nærområdet. Gangavstand til parker/friområder med fine rekreasjonsmuligheter. På forespørsel er det opplyst at det ikke er kjent om bebyggelsen er beheftet med skjulte feil/mangler eller offentlige pålegg som ikke er utført eller vedtak som medfører eller har medført nytt låneopptak/husleieøkning i borettslaget. Takstmann har ikke undersøkt/innhentet opplysninger om vei, vann, avløp, konsesjonsforhold, reguleringsbestemmelser og har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen er gjort kjent med. Markeds- og låneverdi Beregning av markedsverdiene er basert på forhold nevnt i takstdokumentet med hensyn til beliggenhet og teknisk tilstand. Det er foretatt et erfaringsmessig fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet for leilighet og bygning. I fradraget inngår også et normalt avvik fra dagens byggeforskrifter. I normale tomtekostnader er også medtatt en markedstilpasning som gjenspeiler den interne plassering i området og beliggenhet i bygget. Dette innebærer at for ellers like boliger må boliger med god utsikt, gode solforhold og lite trafikkstøy bli tillagt større "normale tomtekostnader" for å gjenspeile attraktivitet og høyere markedsverdi. Eiendommen har en størrelse som er relativt etterspurt i dagens marked og ligger i et veletablert boligområde. Nedenstående salgsverdi gir uttrykk for hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen Jan Egil Trøen Ansvarlig Takstmann MNTF Taksthuset Jan Egil Trøen AS Org.nr Jan Egil Trøen av 6

2 Oppdrag og forutsetninger Verdi- og lånetakst Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Oppdelingsbegjæring er ikke innhentet, hjemmel er kontrollert utfra Norges Eiendommer. Dette fraviker fra NTF's instruks. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Der det i rapporten er foretatt antakelser, er dette fordi angjeldende forhold ikke har latt seg bringe på det rene. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Retningsavik på gulv, vegger og himlinger kan forekomme. Teknisk forskrift har krav til rom for varig opphold, dette gjelder ikke for målereglene i NS 3940, da standarden ikke er lenket til forskrifter. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Rekvirent Rekvirert av: Geir Ola Nakken Besiktigelse, tilstede Dato: Geir Ola Nakken som ga opplysinger - Jan Egil Trøen Takstmann Tlf.: Tlf Dokumentkontroll Andre dok./kilder: Eier Opplysninger vedrørende påkostninger og vedlikehold av boligen er oppgitt av eier. Forretningsfører Opplysninger om andelsnr., gjeld og formue, mnd felleskostnader og forsikringsforhold. EDR Gnr., bnr., byggeår og tomtestørrelse i følge Norsk Eiendomsinformasjon. Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 208 Bnr. 454 Leilighet nr.: Leilighet nr. 35 Etasje 4 Eier adkomstdok.: Geir Ola Nakken Selskap/borettslag: Borettslaget Nordahl Bruns gate 9 Leilighetstype: Andelsleilighet Andelsnr.: 35 Felleskostn. pr. mnd.: Kr Kommentar: Inkl. kommunale avgifter, bygningsforsikring, kabeltv, trappevask, forretningsførsel, løpende vedlikehold, vaktmestertjenester, varmtvann, brensel og nedbetaling av felles gjeld. Tomt: Festet tomt. Areal 537,3 m² I henhold til Norsk Eiendomsinformasjon AS. Jan Egil Trøen AS Org.nr Jan Egil Trøen av 6

3 Adkomst: Offentlig og privat. Interne gang og stikkveier. Andre opplysninger: Alle opplysninger om hjemmelsforhold i henhold til Norsk Eiendomsinformasjon AS Årsregnskap Forretningsfører: OBOS - tlf: Regnskapsår: 2011 Årsregnskap: Andel av disponible midler/formue: 0 Andel av langsiktig fellesgjeld: 0 Andre opplysninger: Andel disponible midler og andel fellesgjeld pr og opplyst av forretningsfører. Vedr. regnskapet, ber vi om henvendelse til forretningsfører. Festeforhold Kommentar: Tomten festes av Ekagra Holding ANS. Kopi av festekontrakten kan fremlegges ved henvendelse til forretningsfører. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Avtalenummer: Kommentar: Det forutsettes at eiendommen er fullverdiforsikret. Felles bygningsforsikring for borettslaget. Bygninger på eiendommen Andelsleilighet Byggeår: I henhold til Norsk eiendomsinformasjon. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Jan Egil Trøen AS Org.nr Jan Egil Trøen av 6

4 Andelsleilighet - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 4. etasje Entré, alkove, stue, kjøkken Innvendig målte arealer. Bruttomål skjønnsmessig beregnet. Ved vurdering av boligens areal, vektlegges de bruksmuligheter boligen har og i mindre grad faktiske arealer i bygget. Boligen er målt opp og benevnt ut i fra dagens bruk Sum bygning Andelsleilighet - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 4. etasje Entré, alkove, stue, kjøkken KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Andelsleilighet Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Andelsleilighet 200 Bygning, generelt Tradisjonell bygårdsbebyggelse fra forrige århundreskiftet. Yttervegger og bærende kontruksjoner i hullmurkonstruksjon med utvendig malt puss, antar grunnmur i gråstein/teglsten fundamentert på faste masser eller til fjellgrunn. Trebjelkelag i etasjeskillere med antar stubbeloftsleire. Originale jerntrapper og malte flater i oppgangen. Saltak tekket med betongtakstein/korrugerte plater, e.l., taket er ikke besiktiget. Inngangsdør i brannklasse B 30 og lydklasse db 40. Vinduer med isolerglass fra 2005, (avlest i et kjøkkenglass). Påkostninger: Sprinklet leilighet Felles brannvarslinganlegg Leilighet utbygd 2005/2006 Vedlikehold ol: Bygninger av eldre dato kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved visuell befaring. Særlig kritiske områder er drenering, membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Parkett og fliser på baderom. 254 Overflater på innvendige vegger Malte flater med fliser på baderom. Innvendig malte dører. 255 Overflater på innvendig himling Malte flater. 272 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med malte, profilerte fronter og folierte skrog. Laminat benkeplater. Kjøkkenvifte med kullfilter. Nedfelt benkebeslag. Ett-greps blandebatteri. Jan Egil Trøen AS Org.nr Jan Egil Trøen av 6

5 300 VVS-installasjoner, generelt Felles varmtvann. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Bad med servant. Dusj. Dusjbatteri med termostat. Klosett. Opplegg for vaskemaskin. Rustfri sluk. Påkostninger: Nye gulvfliser er montert, etter utbedring av varmekabler. Vedlikehold ol: Baderommets hele konstruksjon er ikke kjent. Det ble søkt etter fukt med fuktdetektor (Protimeter MMS) på befaringen, og det var ingen indikasjoner på skadelig fukt i dusjsonens vegger på befaringsdagen. 360 Luftbehandling, generelt Ventilasjon med naturlig avtrekk. Ventilasjon, avtrekk fra sentralt anlegg fra våtrom Elkraft, generelt Sikringsskapet er plassert i entre, en etasje ned, med automatsikringer, 32 amper hovedsikring. Fordelingskursser. Vedlikehold ol: På generelt grunnlag anbefales at det utføres eltakst på anlegget / eller at elektriker kontaktes for kontroll, da takstmannen ikke har spesialkunnskap på dette området. 450 Elvarme, generelt Gulvvarme på baderom. Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger ovner heller ikke med i disse rommene. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Dørtelefon med portåpner, kabel.tv og lovpålagt røykvarsler og brannslokkningsutstyr er montert. 900 Annet En kjellerbod. Jan Egil Trøen AS Org.nr Jan Egil Trøen av 6

6 VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Andelsleilighet Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Verdi adkomstdokument Beregnet verdi adkomstdokument består av verdielementene teknisk verdi bygning, boenhetens andel av normal tomtekostnad, vurdert verdi av tomtens og boenhetens beliggenhet, andel disponible midler og fradrag for andel fellesgjeld. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, tilknytning, infrastruktur på tomten, opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Teknisk verdi bygninger: Normal tomteverdi: Verdi adkomstdokument: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Jan Egil Trøen AS Org.nr Jan Egil Trøen av 6