Sigdal kommune Analyse av forventet inntekt ved innføring av eiendomsskatt i hele kommunen Oktober 2013 Nina Britt Stensås 1
1 - INNLEDNING... 3 USIKKERHETER... 3 2 ALMINNELIG TAKSERING MARKEDSVERDIER OG TAKSTER... 4 Bolig/landbruk/fritidseiendommer... 4 FORRETNINGSEIENDOMMER... 7 Verk og bruk inkludert produksjonsutstyr... 7 Næring... 7 3 SKATTEINNTEKTER... 8 VERK OG BRUK... 8 NÆRING... 8 ORDINÆRE EIENDOMMER... 8 5 - SAMMENDRAG... 9 KONSEKVENSEN FOR EIENDOMSBESITTERENE... 9 2
1 - Innledning Denne analysen er bestilt av Sigdal kommune og skal gi et estimat over forventet inntekt etter omtaksering med nye takster gjeldende fra 2014. Grunnlaget for analysen er: kommunens Matrikkelregister per september 2013 omsetningsverdier i perioden 1986-2012 hentet fra NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund) innspill fra kommunen nylige omsetninger fra Finn.no nøkkeltall og erfaringer fra andre kommuner Usikkerheter Matrikkelregistret mangler en del areal på en del bygninger. Dette gjør at tallene i analysen er beheftet med noe usikkerhet. I tillegg har man relativt få omsetningstall å forholde seg til, spesielt på bolig. Derfor han mann også litt på omsetningstall i kommunene rundt Sigdal for å få et best mulig grunnlag. 3
2 Alminnelig taksering Markedsverdier og takster For å komme fram til et mest mulig realistisk estimat på takstsummer i 2014 er det fulgt en metode som tar utgangspunkt i Matrikkelregistret supplert med mest mulig realistiske omsetningsverdier. Eiendomsskattelovens 8A-2 sier om taksering: Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. I denne analysen tar vi utgangspunkt i at taksten skal ligge på et nivå som er ca. 80 % av markedsverdien, slik at man bygger inn en viss forsiktighetsmargin som gjør at det vil være ytterst få takster som ligger over markedsverdien. Dette er vanlig praksis i de fleste kommuner. Dessuten vil det være en del eldre bebyggelse med lavere standard og dermed lavere takst. Vi regner med at dette reduserer takstene med en ytterligere 25 %. Bolig/landbruk/fritidseiendommer For bolig- og fritidsbygninger ser opplegget slikt ut: Omsetningsverdier Kvadratmeterpris pr Matrikkel Takstsummer pr 80 % av kvadratmeterpris pr Antall av hver Gjennomsnittlig areal pr 25 % reduksjon for «slit og elde» På de bygningene hvor areal er registrert så vil det ofte være et korrekt areal, men opplysningene på nyere boliger er som regel mer komplette enn på eldre (og mindre) hus. Gjennomsnittlig areal på eneboliger i Matrikkel er justert til 180 kvm. Tomtene i Sigdal er estimert til å være ca. 1 da stor. Tomter blir ofte taksert mot en svært lav pris i eiendomsskattesammenheng (f.eks. 100 kr), mens man opererer med en høyere pris i bykommuner. Vi har valgt 100 kr for Sigdal. Når det gjelder omsetningsverdier så er de hentet fra NEF (Norges Eiendomsmegler Forbund) for distriktet Buskerud utenom Drammen for årene 1986-2012. Ut ifra følgende grafer så kommer det fram at kvadratmeterprisen for 2014 vil være rundt 14 000 kr for eneboliger og over 21 000 kr for leiligheter (terrassehus, atrium, kjede/rekkehus). Distriktet «Buskerud utenom Drammen» inneholder også tall for nabokommuner som har en høyere kvadratmeterpris enn Sigdal. 4
Figur 1: prisutvikling boliger Buskerud utenom Drammen NEF I tillegg har vi hentet omsetningsverdier fra Finn.no for august 2012-august 2013. Den viser at Sigdal har en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på omsatte eneboliger på rundt 9 000 kr. Sammenligner vi dette med prisantydninger på objekter som ligger ute for salg pr oktober 2013, så finner vi også en kvadratmeterpris på rundt 9 000 kr. Når det gjelder leiligheter, så har man få omsetningstall å forholde seg til. Derfor velger vi å være forsiktig, og velger en kvadratmeterpris på 15 000 kr. Figur 2: prisutvikling eneboliger i Sigdal Finn.no 5
Når det gjelder fritidsboliger, så er det stor variasjon i prisnivået kvadratmeterprisen kan være helt oppe i 40 000 kr. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris på alle objekter som pr nå ligger ute på finn.no er over 25 000 kr. Vi velger å anta at dette utvalget representerer et greit gjennomsnitt av fritidseiendommer i kommunen, og regner derfor med en pris på 25 000 kr pr kvadratmeter i denne analysen. Garasjer er satt til 3000 kr pr kvadratmeter. Følgende tabell gir en oversikt over anslåtte takstsummer pr bygningskategori. Totalt blir summen på alle bolig/landbruks/fritidseiendommer estimert til å være ca. 7, 7 milliard kr. Kategori Totalt antall Gjsn areal Justert areal Kvmpris 80% av kvmpris Red. for slit og elde Andre boligbygg 1 150 9000 7200 5400 810000 Boligfellesskap 2 964 964 9000 7200 5400 10411200 Enebolig, tomannsbolig, mm 1833 198 180 9000 7200 5400 1781676000 Terrassehus, blokker 2 500 15000 12000 9000 9000000 Fiskeri, landbruksbygninger 3171 192 0 0 0 0 0 Fritidsboliger, seterhus, koier 4909 90 70 25000 20000 15000 5154450000 Garasjer, naust 2795 34 30 3000 2400 1800 150930000 Takst Bebygde tomter 6175 1000 100 617500000 Tabellen viser at en gjennomsnittlig boligeiendom har en tenkt takst på ca. 1,03 million (hus + tomt). Dette virker umiddelbart nokså realistisk hvis vi sammenligner med Finn.no. Figur 4: Søkemuligheter for boligeiendommer på Finn.no 6
Forretningseiendommer Disse eiendommene er svært varierte og det gjør det vanskelig å lage et sikkert estimat. Grunnlaget for denne delen av analysen er innspill fra kommunen, en liten undersøkelse på nettet, og en god del erfaring fra andre kommuner. Verk og bruk inkludert produksjonsutstyr Takst på vannkraftverk er på litt over 83,7 millioner kroner. For EL overføringsnett vil man anta at taksten vil ligge på 130 millioner kroner, og for tele 35 millioner kroner. Når det gjelder øvrig verk og bruk i kommunen, så er dette estimert til å være rundt 150 millioner kroner. Dette tallet er utarbeidet etter ei liste fra kommunen. Total takst på verk og bruk inkludert produksjonsutstyr blir da ca. 400 millioner kroner. Næring Selv om det finnes stor variasjon også når det gjelder næringseiendommer, så har vi valgt å bruke samme metodikk som for boligeiendommer. Vi har foretatt noen justeringer på gjennomsnittlig areal, og vi har brukt en nøktern kvadratmeterpris på 3000 kr som også justeres for både forsiktighetsmargin og «slit & elde». Takstsummen på næringseiendommer (samt bygningsmassen som befinner seg på verk og bruk) blir ca. 80 millioner kroner. Av disse antar man at 30 millioner er verk og bruk. Så et forsiktig estimat tilsier at takstsummen på næring er ca. 50 millioner kroner. Kategori Fengsel, Politi, beredskapsbygninger Totalt antall Gjsn areal Justert areal Kvmpris 80% av kvmpris Red. for slit og elde Takst 39 30 3000 2400 1800 2106000 Helsebygninger 1 143 143 3000 2400 1800 257400 Hotell og restaurant 77 124 124 3000 2400 1800 17186400 Industri, lagerbygning 119 224 224 3000 2400 1800 47980800 Kontor, forretningsbygg 27 250 250 3000 2400 1800 12150000 Samferdsel, telehus, parkeringshus, Skolebygning, universitet, idrettsbygning, 12 16 16 3000 2400 1800 345600 54 266 266 0 0 0 0 7
3 Skatteinntekter Ut ifra de anslåtte takstsummene kan man beregne skatteinntektene ved ulike valg av promillesats og størrelse på bunnfradrag. Verk og bruk Skatteinntekten på disse eiendommene vil være mellom 0,8 og 2,8 millioner kroner. Takstsummen er ca. 400 millioner kroner. Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 Inntekt (millioner) 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8 2 2,2 2,4 2,6 2,8 Næring Skatteinntekten på disse eiendommene vil være mellom 0,1 og 0,35 millioner kroner. Takstsummen er ca. 50 millioner kroner. Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 Inntekt (millioner) 0,1 0,13 0,15 0,18 0,2 0,23 0,25 0,28 0,3 0,33 0,35 Ordinære eiendommer Her er skatteinntekten avhengig av størrelsen på bunnfradraget og promillesatsen. Vi forutsetter at Sigdal kommune ikke bruker fritak 7c (fritak på nyoppsatte boligbygg). Bunnfradrag 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 Takstsum -> 7725 7388 7051 6713 Promillesats 6376 6039 5702 5365 5028 4691 4354 2 15 15 14 13 13 12 11 11 10 9 9 2,5 19 18 18 17 16 15 14 13 13 12 11 3 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 3,5 27 26 25 23 22 21 20 19 18 16 15 4 31 30 28 27 26 24 23 21 20 19 17 4,5 35 33 32 30 29 27 26 24 23 21 20 5 39 37 35 34 32 30 29 27 25 23 22 5,5 42 41 39 37 35 33 31 30 28 26 24 6 46 44 42 40 38 36 34 32 30 28 26 6,5 50 48 46 44 41 39 37 35 33 30 28 7 54 52 49 47 45 42 40 38 35 33 30 Tabellen leses slik: Eksempel 1: uten bunnfradrag og med promillesats på 2 så blir inntekten 15 millioner kroner Eksempel 2: med bunnfradrag på 100 000 kr og promillesats på 3 så blir inntekten 21 millioner kroner. 8
5 - Sammendrag Inntektspotensialet for 2014 estimeres til et beløp på 57,15 millioner kroner fordelt på 54 millioner på ordinære eiendommer, 0,35 millioner på næring og 2,8 millioner kroner på verk og bruk (ved promillesats 7 og 0 kroner i bunnfradrag). Eksempler: ved 2 på samtlige eiendommer, og uten bunnfradrag, vil inntekten bli ca. 15,9 millioner kroner ved 2 på ordinære og 7 på næring og verk og bruk, og uten bunnfradrag, så blir inntekten ca. 18,15 millioner kroner ved 4 på ordinære, 7 på næringseiendommer, og bunnfradrag på 200 000 så blir det ca. 29,15 millioner kroner Konsekvensen for eiendomsbesitterene I følgende tabell står beløpet som eiendomsbesitterene må betale i skatt ved ulik skattegrunnlag (= takst evt. bunnfradrag). Promillesats 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 6 7 Skattegrunnlag 250000 500 625 750 875 1000 1125 1250 1500 1750 500000 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 3000 3500 750000 1500 1875 2250 2625 3000 3375 3750 4500 5250 1000000 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 6000 7000 1500000 3000 3750 4500 5250 6000 6750 7500 9000 10500 2000000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 12000 14000 2500000 5000 6250 7500 8750 10000 11250 12500 15000 17500 3000000 6000 7500 9000 10500 12000 13500 15000 18000 21000 4000000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 24000 28000 5000000 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000 30000 35000 Eksempel: taksten på Ola Nordmann sin fritidseiendom er 1,1 million kroner. Ved bunnfradrag på 100 000 kr og en promillesats på 2 så blir skattegrunnlaget 1,1-0,1 = 1 million, og han betaler 2 000 kroner i skatt. 9