PRE Årsrapport 2013 PRE Bolig-Privatisering AS Organisasjonsnummer 993 941 042 13
Innhold PRE Bolig-Privatisering AS Leder 4 Årsberetning 2013 6 Resultat og balanse 9 Kontantstrømoppstilling 12 Noter 13 Revisjonsberetning 20
Kjære aksjonærer, Den tyske økonomien vokste forsiktige 0,4 % gjennom 2013, ned fra 0,7 % i 2012. Europa er fremdeles ikke friskmeldt etter den mye omtalte gjeldskrisen som har utspunnet seg siden 2009-2010, men flere av de verst rammede EU-landene har vist tegn til bedring. Markedet har respondert med fornyet tillitt, blant annet i form av lavere risikopremier på enkelte statsobligasjoner, og selv Hellas gikk medio april 2014 i markedet med landets første fem-årige statsobligasjon siden 2010 (5,125 % kupongrente). Tyskland har på flere måter fungert som en bærebjelke i europeisk sammenheng de siste årene. Høy sysselsetting, solid industriproduksjon og sterke eksporttall har bidratt til å opprettholde en stabil økonomi til tross for turbulens utenfor landegrensene. Den økonomiske veksten i 2013 var derimot drevet av en innenlandsk etterspørsel som veide opp for fallende eksport. Totalt ble det eksportert varer for EUR 1 094 milliarder i 2013, ned 0,2 % fra 2012 målt i absolutte eksporttall. Eksport til andre EU-land utgjorde en betydelig del av den totale eksporten: totalt EUR 623 milliarder. Etterspørselen etter tyske varer og tjenester fra land utenfor EU var ned 0,5 % sammenlignet med 2012, og eksporten hit endte på EUR 470 milliarder. Ujustert tysk arbeidsledighet falt 6,3 % gjennom 2013. Totalt var 2,1 millioner tyskere uten arbeid i desember 2013 i følge Tysklands statistikkbyrå Destatis. Økonomiske eksperter fremhever at den relativt sett beskjedne økonomiske veksten i 2013 ikke fullt ut viser Tysklands videre vekstpotensiale, og konsensus tilsier en betydelig sterkere vekst i 2014 på bakgrunn av en generell bedring i verdensøkonomien, fulle ordrebøker hos tyske bedrifter samt et stabilt arbeidsmarked. Videre vil en relativt sett svak euro samt vedvarende lave lånerenter bidra til å holde Tyskland attraktivt i en global sammenheng. ZEW- og Ifo-indeksen, begge indikatorer på økonomisk sentiment hos henholdsvis tyske investorer / finansanalytikere og bedriftsledere, kunne vise til en oppadgående trendkurve gjennom 2013. Politiske uroligheter på Krimhalvøya medførte et sentimentfall inn i 2014, men forventninger om at Tyskland vil se større økonomisk vekst i inneværende år burde gjenspeiles i økt sentiment utover i 2014. Ifo-indeksen steg 6,83 % i perioden desember 2012 til desember 2013, og endte på 109,5 poeng. ZEW-indeksen gikk fra 6,9 poeng i desember 2012 til solide 62 poeng i desember 2013. God aktivitet i det tyske eiendomsmarkedet Det tyske boligutleiemarkedet har fått mye oppmerksomhet i media i 2013. God etterspørsel i enkelte byer har presset leieprisene oppover, noe media i sin tur har tildelt mye spalteplass. Storbyer som Berlin, München, Hamburg og Frankfurt har rapportert om ledighet på under 2,5 % innenfor boligsegmentet, og leieprisene innenfor enkelte distrikter har steget så mye som 15 % ved nyinngåtte leiekontrakter. Etterspørselen etter utleieboliger overgikk tilbudet også i en rekke mindre byer som Heidelberg, Ingolstadt og Münster. Tyskernes bosituasjon og høye leiepriser har følgelig blitt et hett politisk tema, og flere kampanjer arbeider mot implementering av et strengere lovverk som skal gi bedre leietakerbeskyttelse. I Berlin var etterspørselen både fra boligkjøpere og leiere vedvarende høy, om dog noe mindre enn i 2012. Berlins "Mietspiegel 2013", en husleieoversikt utarbeidet hvert andre år av byens departement for urban utvikling og bymiljø, viser betydelig leieprisvekst (+ 20 %) i enkelte bydeler sammenlignet med forrige husleieoversikt (Mietspiegel 2011). Gjennomsnittlig husleie var om lag EUR 8 /m 2 i 2013, opp 7 % fra 2012. Kjøpspris på både selveierleiligheter og flerfamilieboliger steg om lag 9 % til hhv. EUR 2 747 /m 2 og EUR 1 472 / m 2 sammenlignet med 2012. Prisveksten er betydelig, men kun halvparten av boligprisveksten registrert gjennom 2012. Transaksjonsnivåer fortsatte å øke innen enkelteiendomssalg i 2013. Større porteføljesalg ble også observert, dog i all hovedsak mellom store børsnoterte eiendomsselskaper. Selv oppkjøp av børsnoterte eiendomsselskaper fant sted i 2013 (Deutsche Wohnen AG GSW Immobilien AG). Majoriteten av transaksjonene var også i 2013 utelukkende i boligeiendommer. Berlin var fremdeles et ettertraktet marked for eiendomsinvestorene. 4 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS
Porteføljestatus PRE Bolig-Privatisering AS ( Selskapet ) gjennomførte sin første porteføljeinvestering, Berliner Wohnwelten, mot slutten av 2010 med overtakelse 1. april 2011. Porteføljens 137 leiligheter var fordelt på flere separate eiendommer beliggende i bydelene Schöneberg, Zehlendorf og Wilmersdorf. Per utgangen av 2012 var investeringen avhendet i sin helhet, og samtlige 137 leiligheter var blitt videreformidlet til tyske kjøpere. Med salgsstart i juni 2011 endte total prosjekttid på snaue 1,5 år. Selskapets andre porteføljeinvestering, bestående av 239 enheter over 14 111 m 2 i Köpenick utenfor Berlin, ble overtatt i desember 2011. Investeringen ble gjort sammen med med-investorene PRE EiendomsInvest Tyskland AS og PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. Eiendomsmassen var planlagt totalrehabilitert gjennom tre delprosjekter, herunder utbygging av 54 nye loftsleiligheter på til sammen 3 828 m 2. Seksjonering og salg av leilighetene i det første av tre delprosjekter ble igangsatt umiddelbart etter overtagelse. Per mai 2014 er det solgt 125 av første delprosjekts 149 enheter, og forvalter skulle etter planen trekke ned på byggelånet og igangsette rehabilitering på vegne av sluttkjøper (for på den måten å muliggjøre skattemessige fradrag hos sluttkjøper). Banken som hadde tilbudt byggelån kom dog mot slutten av 2013 med nye lånebetingelser som av forvalter og Selskapets styre var å anse som urimelige. Slik informert om i selskapsoppdatering / følgeskriv til generalforsamlingsinnkalling datert 3. februar d.å. ble det besluttet at privatiseringsprosjektets eiere (herunder Selskapet) skulle yte byggelånsfinansiering på delprosjektet i form av en ett-årig kredittfasilitet. Kredittfasiliteten forhindrer forsinkelser i form av forhandlinger med nye banker vedrørende byggelån, og gir økte inntekter til eierne via rentekostnader fra kredittfasiliteten på om lag 12 % p.a. Slik også informert om i ovennevnte statusoppdatering av 3. februar d.å. har forvalter, i samråd med styrene i Selskapet og med-investorer, vurdert muligheten for å selge gjenværende to delprosjekter uten å rehabilitere bygningsmassen. Eiendomsmarkedet i Berlin har sett en god prisvekst, og forvalter ser gode muligheter for å avhende de resterende to delprosjektene med gevinst og samtidig redusere både prosjektrisiko og levetid. Forvalter har innledet forhandlinger med flere interessenter. Styrets og forvalters anbefaling om å tilbakebetale Selskapets frie investeringskapital til aksjonærene ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling i februar. Bakgrunnen var forvalters oppfatning om at analyserte, potensielle privatiseringsprosjekter ikke oppfylte samtlige kriterier for en styrebehandling og investering. Videre anså forvalter det som urealistisk å gå inn i nye privatiseringsprosjekter, tatt i betraktning Selskapets gjenværende levetid (tom. desember 2015). På bakgrunn av generalforsamlingens samtykke gjorde Selskapet en utbetaling på NOK 57,00 per aksje i februar, og aksjonærenes gjenværende investering i PRE Bolig-Privatisering AS ligger således utelukkende plassert i Mittelheide samt i kapitalreserver. Tobias Junge Daglig leder, PRE Management AS Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS 5
Årsberetning for 2013 PRE BOLIG-PRIVATISERING AS PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS ( Selskapet ) har som formål å investere med en investeringshorisont på inntil fem år i eiendommer i det europeiske markedet som egner seg spesielt godt for seksjonering og salg til privatpersoner, mindre investorer eller andre relevante aktører. Selskapets forretningsadresse er i Oslo. Konsernet har et 100 % eiet datterselskap i Danmark som ble stiftet 1. desember 2010 som eierselskap for konsernets investeringer i Tyskland. Selskapet har en forvaltningsavtale med PRE Management BP AS for daglig forvaltning av porteføljen. Status investeringsprosjekter Berliner Wohnwelten Konsernets første investering ble gjort ultimo 2010. Det danske datterselskapet PRE Bolig Privatisering 1 A/S kjøpte boligporteføljen Berliner Wohnwelten bestående av totalt 137 seksjonerte enheter fordelt på flere eiendommer i bydelene Schöneberg, Zehlendorf og Wilmersdorf i Berlin, Tyskland. Totalt areal var 9 643 m 2, kjøpspris eksklusive transaksjonskostnader var EUR 6,5 mill. og brutto direkteavkastning (yield) på kjøpstidspunktet var 8 %. Leilighetene var i generell god stand ved overtagelse og det ble kun gjort mindre oppussingsarbeider der dette var nødvendig. Investeringen ble finansiert med lån fra tysk bank på EUR 4,5 mill. tilsvarende 69 % av kjøpesummen. Salg av enkeltleiligheter ble påbegynt i juni 2011 og fullført ved utgangen av 2012. Totale salgsinntekter endte på om lag EUR 15,5 mill., og prosjekteresultatet endte på EUR 2,3 mill. Mittelheide Konsernets andre investeringsprosjekt ble fremlagt for styret primo 2011. Sammen med PRE Eiendomsinvest Tyskland AS (45 %) og PRE Eiendomsinvest Tyskland II AS (45 %) ble det besluttet å kjøpe boligporteføljen Mittelheide i Köpenick, Berlin, bestående av 651 leiligheter. Selskapet ville etter dette vært fullinvestert. Kjøpsforhandlingene stoppet opp, men ble gjenopptatt i 2. kvartal 2011. Av ulike årsaker ble antall leiligheter som skulle selges redusert til ca. 30 % av det opprinnelige antallet. Kjøpekontrakt ble inngått ultimo september og overtagelse fant sted ultimo desember 2011. Investeringen er gjort gjennom prosjektselskapet PRE Mittelheide GmbH. Eiendomsmassen besto av 239 eksisterende leiligheter på totalt 14 111 m2 samt nybygg av 54 loftsleiligheter på 3 828 m2. Fordelt på tre delprosjekter skulle leilighetene videreselges og deretter totalrehabiliteres av prosjektselskapet på sluttkjøpers vegne. På denne måten fikk sluttkjøper rett til skattemessige fradrag for 60-80 % av oppussingskostnadene i sin private skatteligning over de neste 12 årene. Tilbudet er attraktivt for tyske investorer som både får anledning til å investere i nyrenoverte leiligheter i Berlin (pensjonssparing) samt gis en mulighet til å avskrive oppussingskostnader mot privat inntekt flere år frem i tid. Når salgskontrakter var signert på majoriteten av leilighetene i første delprosjekt skulle PRE Mittelheide GmbH ta opp byggelån fra en tysk bank og igangsette totalrehabilitering av bygningsmassen på sluttinvestors vegne. På samme tid kunne salgsprosessen om kring neste delprosjekt igangsettes. Per mai 2014 var 125 av 149 leiligheter i første delprosjekt solgt, men banken som opprinnelig skulle yte byggelån kom i 2013 med nye lånebetingelser som av forvalter og styret var å anse som urimelige. Med bakgrunn i at prosjektselskapet allerede hadde sikret kjøpskontrakter på store deler av boenhetene i delprosjekt 1 ble det besluttet å anmode eierne (PRE EiendomsInvest Tyskland AS, PRE EiendomsInvest Tyskland II AS og PRE Bolig-Privatisering AS) om byggelånsfinansiering på delprosjektet i form av en ett-årig kredittfasilitet med tilhørende rente på om lag 12 % p.a. På denne måten unngikk prosjektselskapet forsinkelser i form av forhandlinger med nye banker om byggelån. Videre vil en kredittfasilitet medføre at rentekostnader tilfaller eierne, ikke banken. 6 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS
Styrene hos de tre eierne vedtok alle å yte kredittfasilitet til prosjektselskapet fordelt etter eierbrøk. Kredittfasiliteten skal etter planen tilbakebetales gradvis i løpet av 2014. Boligeiendom i Berlin har sett en solid etterspørselsvekst de siste årene. Forvalter og styrene i PRE Mittelheide GmbHs tre eiere har således diskutert mulighetene for blokksalg av delprosjekt 2 og 3 uten oppussingstiltak. Bud fra interessenter som ønsker å overta delprosjekt 2 og 3 "as is" reflekterer boligprisveksten i Berlin de siste årene, og forvalter har i skrivende stund signert salgskontrakter for begge delprosjekter. Totalt salgspris utgjør EUR 6,30 mill. Dette sammenlignet med en kjøpspris på om lag EUR 4,8 mill. Øvrige investeringer Slik skrevet i følgebrev til ekstraordinær general forsamlingsinnkalling datert 3. februar 2014 har forvalter, parallelt med ferdigstillelsen av Berliner Wohnwelten og utviklingen av PRE Mittelheide GmbH, vurdert og analysert en rekke potensielle privatiseringsprosjekter. Selskapet har i henhold til prospektet som målsetning å investere i prosjekter i hele Selskapets investeringshorisont som er 31. desember 2015. Forvalter holdt således tilbake investert kapital som i sin tid ble anvendt til å investere i Berliner Wohnwelten i den hensikt å re-investere beløpet i nye prosjekter sammen med annen ledig investeringskapital. Selskapets bokførte egenkapital per utgangen av 2013 tilsvarer NOK 44,19 per aksje (basert på vekslingskurs EUR/NOK per 31.12.2013). Utover dette vil eventuelle merverdier etter salg av Mittelheide til markedsmessige priser, kostnader tilknyttet avvikling av Selskapet samt fremtidige valutasvingninger i vekslingsforholdet EUR/NOK spille inn på Selskapets endelige avkastning. Styret vil anbefale å tilbakebetale all nettoproveny etter salg av Mittelheide og avvikling av PRE Bolig-Privatisering så snart dette lar seg gjøre sannsynligvis i god tid før 31.12.2015. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Morselskapets regnskap avlegges i norske kroner. I denne årsberetningen og noter vises derfor morselskapet i NOK og konsernet i EUR. Konsernet Omsetningen i konsernet utgjorde EUR 0,24 mill. Konsernets strategi er å selge ferdig seksjonerte leiligheter til tyske sluttinvestorer og inntektene kommer i hovedsak fra salg av konsernets eiendeler. Resultatet ble EUR 0,6 mill. Konsernets likviditetsbeholdning var EUR 5,3 mill. per 31.12.2013. Egenkapitalen på balansedagen var EUR 3,1 mill., tilsvarende 43,9 % av totalkapitalen. Totalkapitalen var ved utgangen av året EUR 7,1 mill. Et fåtall potensielle prosjekter har vært interessante, dog ikke tilstrekkelig til å oppfylle samtlige av forvalters kriterier for en styreanbefaling. Forvalter anså det som uhensiktsmessig / urealistisk å gå inn i nye privatiseringsprosjekter med Selskapets gjenværende levetid på kun to år. Forslaget ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling i februar 2014, hvoretter Selskapet gjorde en utbetaling på NOK 57,00 per aksje. Fra tidligere har Selskapets aksjonærer mottatt NOK 9,75 per aksje i aksjonærutbetalinger. Totale aksjonærutbetalinger summer seg dermed til NOK 66,75 per aksje. Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS 7
Morselskapet Morselskapet hadde ikke driftsinntekter i 2013. Resultatet på NOK 8,7 mill. skyldes i hovedsak kjøpte tjenester og finansinntekter. Morselskapets likviditetsbeholdning var NOK 43,5 mill. per 31.12.2013. Morselskapet hadde på balansedagen en egenkapital på NOK 20,9 mill., tilsvarende 38,2 % av totalkapitalen. Totalkapitalen for morselskapet på balansedagen var NOK 54,8 mill. mot NOK 51,0 mill. året før. Verken morselskapet eller konsernet har ansatte og styret består av en kvinne og to menn. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak som har betydning for likestilling eller arbeidsmiljøet. Selskapets bransje medfører verken forurensning eller utslipp som kan være til skade for det ytre miljø. I samsvar med regnskapslovens 3 3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelse av regnskapet. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskapet og balanse, med tilhørende noter fyldestgjørende informasjon om driften av Selskapet ved årsskiftet. Oslo, 11. juni 2014 Sign. Sign. Sign. Åsmund Paulsen Christina Sundby Rolf Tore Spjelkavik Styrets leder Styremedlem Styremedlem 8 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS
Resultatregnskap PRE BOLIG-PRIVATISERING AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2012 2013 Noter 2013 2012 Driftsinntekter 0 0 Salgsinntekter 235 9 919 0 0 Andre driftsinntekter 29 0 0 0 Sum driftsinntekter 11 264 9 919 Driftskostnader 0 171 Lønnskostnader 4 39 34 0 0 Varekostnad 127 5 174 2 881 460 Andre driftskostnader 4, 5 473 3 865 2 881 631 Sum driftskostnader 638 9 072-2 881-631 Driftsresultat -373 847 Finansinntekter og -kostnader 2 845 9 274 Finansinntekter 971 125 2 426 0 Finanskostnader 0 418 420 9 274 Netto finansposter 971-292 -2 461 8 642 Ordinært resultat før skatt 598 555 0-62 Skatt på ordinært resultat 6 74-159 -2 461 8 580 ÅRSRESULTAT 671 396 Overføringer 2 960 33 681 Avsatt til utbytte -4 334-33 681 Overført fra annen innskutt egenkapital -1 087 8 580 Overført annen egenkapital -2 461 8 580 Sum overføringer 7 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS 9
Balanse PRE BOLIG-PRIVATISERING AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2012 2013 EIENDELER Noter 2013 2012 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel 6 55 0 0 0 Sum immaterielle eiendeler 55 0 Finansielle driftsmidler 540 540 Investering i datterselskaper 3 0 0 42 868 10 709 Lån til datterselskaper 0 0 0 0 Lån til tilknyttet virksomhet 9 1 759 904 0 0 Andre finansielle anleggsmidler 9 8 43 408 11 249 Sum finansielle anleggsmidler 1 768 912 43 408 11 249 Sum anleggsmidler 1 823 912 OMLØPSMIDLER 0 0 Varelager 13 0 127 Fordringer 0 0 Kundefordringer 3 124 0 16 Andre fordringer 9 2 18 0 16 Sum fordringer 5 142 Bankinnskudd, kontanter 7 596 43 504 Bankinnskudd, kontanter o.l. 10 5 322 7 037 7 596 43 520 Sum omløpsmidler 5 328 7 305 51 005 54 769 SUM EIENDELER 7 150 8 217 10 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS
Balanse PRE BOLIG-PRIVATISERING AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2012 2013 EGENKAPITAL OG GJELD Noter 2013 2012 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 1 773 1 773 Aksjekapital 7, 8 199 229 44 110 10 434 Annen innskutt egenkapital 1 257 6 021 45 883 12 207 Sum innskutt egenkapital 1 456 6 250 Opptjent egenkapital 0 8 580 Annen egenkapital 1 605 1 000 0 8 580 Sum opptjent egenkapital 1 605 1 000 45 883 20 787 Sum egenkapital 7 3 061 7 250 GJELD Avsetning til forpliktelser 0 0 Utsatt skatt 6 0 212 0 0 Sum avsetning til forpliktelser 0 212 Kortsiktig gjeld 29 67 Leverandørgjeld 9 4 0 62 Betalbar skatt 7 0 0 33 681 Avsatt utbytte 4 052 0 5 093 171 Annen kortsiktig gjeld 20 750 5 122 33 982 Sum kortsiktig gjeld 4 089 755 5 122 33 982 Sum gjeld 4 089 966 51 005 54 769 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 7 150 8 217 Oslo, 11. juni 2014 Sign. Sign. Sign. Åsmund Paulsen Christina Sundby Rolf Tore Spjelkavik Styrets leder Styremedlem Styremedlem Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS 11
Kontantstrømoppstilling PRE BOLIG-PRIVATISERING AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK 1.000 Tall i EUR 1.000 2012 2013 Noter 2013 2012 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -2 461 8 642 Resultat før skattekostnad 598 555 0 0 Endring i kundefordringer 120 1 048 20 39 Endring i leverandørgjeld 5-481 Endring i andre tidsavgrensningsposter/ 2 132-1 978 omregningsdiff. -714 595 Netto kontantstrømmer til operasjonelle -309 6 703 aktiviteter A 9 1 717 Kontantstrømmer til investeringsaktiviteter 0 0 Investeringer i tomter, bygninger o.a. driftsmidler 127 5 179 0 0 Investeringer i aksjer og andeler -1-1 Netto kontantstrømmer til investerings- 0 0 aktiviteter B 126 5 178 Kontantstrømmer til finansieringsaktiviteter 0 32 159 Lån til tilknyttet virksomhet -855-72 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 0-2 469-2 807-2 955 Utbetalt utbytte/tilbakebet.innskutt EK -396-382 9 363 0 Tilført ved fusjon 0 0 0 0 Endring som følge av omregningsdifferanser -599-21 Netto kontantstrømmer til finansierings- 6 556 29 205 aktiviteter C -1 850-2 944 Netto endring i kontanter og kontant- 6 247 35 908 ekvivalenter A+B+C -1 715 3 951 Beholdning av kontanter og kontantekv. 1 350 7 596 ved periodens begynnelse 7 037 3 086 Beholdning av kontanter og kontantekv. 7 596 43 504 ved periodens slutt 5 322 7 037 12 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS
Noter til regnskapet 2013 Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet avlegges i EUR da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Danmark. Anvendte regnskapsprinsipper i utenlandsk datterselskap er samtidig omarbeidet til god regnskapsskikk i Norge. Det vises til note 3 for ytterligere informasjon om selskapene i konsernet. Inntektsføringsprinsipp Leieinntekter inntektsføres fortløpende for perioden de gjelder. Inntekter fra salg av eiendom inntektsføres når det er endelig opptjent. Eventuelt utbytte/utdeling fra datterselskap inntektsføres i samme periode som det avsettes i datterselskapene i den grad utbyttet representerer utdeling av opptjente resultater i eierperioden. I motsatt fall blir utbytte/utdeling bokført som reduksjon av anskaffelseskost på aksjene. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Kortsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendringer. Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetningen til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og på underskudd til fremføring, balanseføres i den grad skattefordelen antas å kunne utnyttes gjennom fremtidige skattepliktige overskudd. Konsern Investeringer i datterselskaper er i selskapsregnskapet vurdert etter kostmetoden. Datterselskapet er konsolidert inn i konsernregnskapet etter oppkjøpsmetoden. Konsernet bestod tidligere av PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS, PRE Bolig-Privatisering AS og PRE Bolig Privatisering 1 A/S. I 2012 ble PRE Bolig-Privatisering AS innfusjonert i PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS. I 2013 ble selskapets navn endret til PRE Bolig-Privatisering AS. Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS 13
Nærstående Nærstående parter utgjøres av datterselskapet PRE Bolig Privatisering 1 A/S. Valuta Konsernets funksjonelle valuta er EUR. Selskapet rapporterer derfor konserntall i EUR. Årsregnskapet for konsernet legges frem i EUR. For NOK-poster i konsernregnskapet er for balanseposter benyttet valutakurs 8,3825 NOK/EUR, per 31.12.13, og for resultatposter er det benyttet 7,8087 NOK/EUR, snittkurs for 2013. Omregningsdifferanser er ført direkte mot egenkapitalen. Kontantstrømoppstilling Selskapet har valgt å sette opp kontantstrømoppstillingen basert på den indirekte metoden. Note 2 Operasjonell og finansiell risiko Konsernets aktiviteter medfører ulik finansiell risiko. Operasjonell risiko er relatert til drift av eiendomsmassen i perioden den er i konsernets eie, samt til salg av selskapets eiendommer. Konsernets overordnede målsetning er å selge ut ferdig seksjonerte leiligheter med tilhørende leiekontrakter så raskt som mulig. Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt konsernets likviditet og finansielle fleksibilitet. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på kapitalmarkedenes uforutsigbarhet og forsøker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater. Operasjonell risiko Konsernets eiendommer er driftet av profesjonelle eiendomsforvaltere med et klart skriftlig mandat om å engasjere nødvendig kompetanse og ressurser for å overholde lovmessige standarder. For å gjennomføre konsernets strategi har man inngått en samarbeidsavtale med en tysk eiendomsutvikler som har lang erfaring og spesialkompetanse innen privatiseringsprosjekter. Konsernet har inngått forsikringspoliser som dekker uforutsett fysisk skade på, eller tap av, forsikret eiendom som oppstår grunnet brann, vannskade og storm. Forsikringsordninger er inngått med anerkjente forsikringsselskaper. Renterisiko Konsernet er eksponert for markedsrisiko relatert til renteendringer. Renterisiko knyttet til konsernets lånefinansiering dekkes primært ved inngåelse av låneavtaler med fast rente. Endringer i rentenivået kan påvirke fremtidige investeringsmuligheter. Valutarisiko Konsernets operative virksomhet skjer i Tyskland og rentebærende gjeld er i EUR. Nær sagt alle inntekter og kostnader er i EUR, hvilket medfører betydelig reduksjon av valutarisiko. Det element som utsettes for valutarisiko som følge av vekslingsforholdet EUR/NOK er konsernets egenkapital vurdert på gitte punkter i tid. Denne risikoen har ingen operativ konsekvens og er ikke dekket ved bruk av sikringsinstrumenter. Selskapets aksjonærer innehar dermed en valutarisiko knyttet til det (de) tidspunkt når investert kapital skal veksles til NOK. Det vil påvirke aksjenes fremtidige verdi. 14 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS
Note 3 - Datterselskaper / konsern Konsernet består av følgende selskaper: PRE Bolig-Privatisering AS (mor) og datterselskapet som følger: Land Eierandel/ stemmeandel PRE Bolig Privatisering 1 A/S Danmark 100 % PRE Bolig-Privatisering AS har som formål å investere i fast eiendom i Tyskland gjennom sitt datterselskap i Danmark. Selskapet i Danmark investerer i og utvikler eiendommer for salg/utleie i Tyskland. Note 4 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån ansatte, m.m. Det er ingen ansatte i selskapet og det er heller ikke utbetalt godtgjørelse til styret. Selskapet kommer ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Det er for selskapet avsatt honorarer til styret på til sammen NOK 150 000 for 2013. Beløpet fremkommer på følgende måte: Styrets formann mottar fra selskapet NOK 75 000 i godtgjøring for 2013. I tillegg er det foretatt en avsetning på NOK 75 000 i styrehonorar til styrets formann for styrearbeider utført i PRE Bolig Privatisering 1 A/S (100 % eid datterselskap i Danmark) for 2013. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2013 utgjør NOK 46 844 inkl. mva., herav NOK 10 594 i andre tjenester. Konsernet: Konsernet har ingen ansatte og kommer ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2013 utgjør EUR 11 745 inkl. mva., herav EUR 1 357 i annen bistand. Note 5 Andre driftskostnader Konsernet: Tall i EUR 1.000 2013 2012 Forvaltnings-, forretnings-, og andre honorarer 47 896 Juridisk bistand, revisjon og andre honorarer 63 0 Markedsføringskostnader 253 2 029 Andre driftskostnader 109 940 Totalt 473 3 865 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS 15
Note 6 - Skatter Årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2013 2012 Betalbar skatt på årets resultat 62 0 Utsatt skatt 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2013 2012 Ordinært resultat før skattekostnad 8 642-2 461 Permanente forskjeller 0 0 Benyttet tidligere fremførbart underskudd 8 421 0 Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt 221-2 461 Skatt, 28 % 62 0 Betalbar skatt på årets resultat 62 0 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Tall i NOK 1.000 2013 2012 Betalbar skatt på årets resultat 62 0 Sum betalbar skatt 62 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Forskjeller som utlignes: Tall i NOK 1.000 Endring 2013 2012 Fremførbart underskudd 8 421 0-8 421 Sum 8 421 0-8 421 Utsatt skatt/skattefordel 2 358 0-2 358 Konsernet: Konsernet er ikke eget skattesubjekt, og det er derfor valgt og ikke vise en spesifikasjon av forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag. Konsernets utsatte skattefordel stammer fra utsatt skattefordel i datterselskapene på EUR 55 044. Årets skattekostnad rapportert for konsernet utgjøres av følgende: Tall i EUR 1.000 2013 2012 Beregnet betalbar skatt norsk virksomhet 110 0 Endring utsatt skatt/skattefordel norsk virksomhet 0 0 Beregnet betalbar skatt utenlandsk virksomhet 90-184 Endring utsatt skatt/skattefordel utenlandsk virksomhet -267 25 Konsernets skattekostnad 67-159 16 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS
Note 7 - Egenkapital Aksjekapital og annen egenkapital Annen innskutt innskutt Tall i NOK 1.000 Aksjekapital egenkapital egenkapital Sum Egenkapital 01.01.2013 1 773 44 110 0 45 883 Valutadifferanse ved utbetaling av avsatt utbytte 0 5 0 5 Utdeling av innskutt EK 0-33 681 0-33 681 Årets resultat 0 0 8 580 8 580 Egenkapital 31.12. 2013 1 773 10 434 8 580 20 787 Konsernet: Aksjekapital og annen egenkapital Annen innskutt innskutt Tall i NOK 1.000 Aksjekapital egenkapital egenkapital Sum Egenkapital 01.01.2013 229 6 021 1 000 7 250 Utdeling av innskutt EK 0-4 018 0-4 018 Omregningsdifferanser -30-746 -66-842 Årets resultat 0 0 671 671 Egenkapital 31.12. 2013 199 1 257 1 605 3 061 Note 8 - Aksjekapital, aksjonærinformasjon og eierstruktur Aksjekapitalen pr. 31.12.2013 består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer 590 902 3,00 1 772 706 Eierstruktur: De 10 største aksjonærene i PRE Bolig-Privatisering AS pr. 31.12.2013 var: Ordinære aksjer Stemme-/ eierandel Konekon AS 28 058 4,75 % Helift AS 22 981 3,89 % Rosinante AS 20 580 3,48 % Klinikk Øyeblikk AS 14 140 2,39 % Kjeveortopedene Bjørnaas AS 14 033 2,37 % Rissa Kraftlag BA 9 813 1,66 % O. Hogstad Holding AS 9 696 1,64 % Kerso AS 9 500 1,61 % Brødrene Mo AS 9 394 1,59 % Pira Ann Jacobsen 9 322 1,58 % Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS 17
Note 9 Fordringer Andre fordringer Konsernet: Langsiktige fordringer Tall i EUR 1.000 2013 2012 Lån til tilknyttet selskap 1 759 904 Kortsiktige fordringer Tall i EUR 1.000 2013 2012 Forskuddsbetalte kostnader 2 18 Note 10 Bankinnskudd Tall i NOK 1.000 2013 2012 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 43 504 7 596 Herav bundne bankinnskudd 0 0 Konsernet: Tall i EUR 1.000 2013 2012 Total likviditetsbeholdning pr. 31.12 5 322 7 037 Herav bundne bankinnskudd 0 0 Note 11 Inntekter Alle konsernets inntekter knytter seg til salg og utleie av eiendom og er opptjent i Tyskland. Konsernets virksomhetsområder er salg av ferdig seksjonerte leiligheter med tilhørende leiekontrakter. Note 12 Store enkelttransaksjoner I løpet av 2011 etablerte PRE Bolig Privatisering 1 A/S i samarbeid med ett selskap i PRE EiendomsInvest Tyskland-konsernet og ett selskap i PRE EiendomsInvest Tyskland II-konsernet selskapet PRE Mittelheide GmbH. PRE Bolig Privatisering 1 A/S sin eierandel i selskapet var 10 % per 31.12.13 og selskapet har kommitert seg til å investere totalt EUR 1 767 734 i PRE Mittelheide GmbH fordelt på egenkapital og aksjonærlån. 18 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS
Note 13 Varelager Konsernet: Tall i EUR 1.000 2013 2012 Eiendom 0 127 Totalt 0 127 Varebeholdninger måles til kostpris etter FIFO-prinsippet eller nettorealisasjonspris, der denne er lavere. Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS 19
20 Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS
Årsrapport PRE Bolig-Privatisering AS 21
PRE Bolig-Privatisering AS Kronprinsesse Märthas plass 1 0160 Oslo Design og produksjon: www.kursiv.no