VALG AV SELSKAPS- STRUKTUR VED KJØP OG SALG AV FAST EIENDOM. - Viktige avgjørelser i transaksjonsmarkedet

VALG AV SELSKAPS- STRUKTUR VED KJØP OG SALG AV FAST EIENDOM - Viktige avgjørelser i transaksjonsmarkedet

Thomas Reppe Wetting Partner, advokat t.wetting@selmer.no +47 928 30 635 Thomas Reppe Wetting arbeider hovedsakelig med virksomhetsoverdragelser og eiendomstransaksjoner. Han innehar særlig kompetanse innenfor selskapsrett samt strukturering av og skatte- og avgiftsspørsmål knyttet til transaksjoner. Wetting har videre omfattende erfaring med strukturering og syndikering av investeringsprosjekter, herunder etablering av fondsstrukturer. Daniel Løken Høgtun Senioradvokat d.hogtun@selmer.no +47 924 00 754 Daniel Løken Høgtun arbeider med skatte- og selskapsrett, og har et særlig fokus mot fast eiendom. Han har erfaring fra en rekke eiendomstransaksjoner med både nasjonale og internasjonale aktører, og har gjennomført flere reorganiseringer av eiendomsporteføljer. Pia Pedersen Advokatfullmektig p.pedersen@selmer.o +47 984 08 527 Pia Pedersen er tilknyttet forretningsområdet Bank, finans og forsikring. Hun arbeider primært med regulatoriske spørsmål knyttet til foretak under Finanstilsynets tilsyn med hovedvekt på sparebanker, verdipapirforetak og ulike fondsstrukturer.

Innledning valg av selskapsform Ulike selskapsformer Uttalt nøytralitet Variasjoner Hovedtrekk Komplekst regelverk Begrenset ansvar aksjeselskaper (AS) allmennaksjeselskap er (ASA) enkelte andre særformer Ubegrenset ansvar ansvarlig selskap (ANS) delt ansvar (DA) kommandittselskap (KS) indre selskap (IS/DIS) Uttalt politisk mål om nøytralitet mellom valg av selskapsform langt på vei lyktes med dette små nyanseforskjeller eiendom; Store verdier, slik at selv små nyanser kan gi utslag Selskapsrettslige forhold Skattemessige forhold Nytt; regulatoriske forhold AIFMD Gjennomgang av hovedtrekkene Avsjekk med advokat anbefales Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 3

Agenda Agenda 1 Selskapsrettslige kjennetegn og særegenheter 2 Skattlegging gjennom AS eller DLS 3 Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) PAUSE 4 Rentebegrensningsreglene 5 Omorganiseringer 6 Transaksjonsspesifikke forhold Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 4

Rettslige rammer for selskaper med begrenset ansvar Aksjeloven (asl.) Allmennaksjeloven (asal.) Aksjeloven 1-1 (2) Allmennaksjeselskap Aksjeloven 1-2 To lover, men stort sett lik regulering Basert på EU-direktiv Aksjelovene er de selskapsrettslige "basislovene" i norsk rett "Med aksjeselskap forstås ethvert selskap hvor ikke noen av deltakerne har personlig ansvar for selskapets forpliktelser, udelt eller for deler som til sammen utgjør selskapets samlede forpliktelser, hvis ikke noe annet er fastsatt i lov" Litt forenklet: et aksjeselskap definert som allmennaksjeselskap Ansvarsbegrensningen "Aksjeeierne hefter ikke overfor kreditorene for selskapets forpliktelser" "Aksjeeierne plikter ikke å gjøre innskudd i selskapet eller i tilfelle i selskapets konkursbo i større utstrekning enn det som følger av grunnlaget for aksjetegningen" Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 5

Rettslige rammer for selskaper med ubegrenset ansvar Selskapsloven (sel.) fra 1986 Selskapsloven 1-1 Selskapsloven 1-2 Likhetstrekk med aksjeloven av 1976 ikke oppdatert gjennomgående etter 1985, men flere mindre endringer Økonomisk virksomhet utøves for to eller flere deltakeres felles regning og risiko, og minst en av deltakerne har et ubegrenset, personlig ansvar for virksomhetens samlete forpliktelser. Loven gjelder også hvor to eller flere deltakere har et ubegrenset ansvar for deler av forpliktelsene når disse deler til sammen utgjør virksomhetens samlete forpliktelser Ansvarlig selskap (ANS): selskap hvor deltakerne har et ubegrenset, personlig ansvar for selskapets samlede forpliktelser, udelt eller for deler som tilsammen utgjør selskapets samlede forpliktelser og som opptrer som sådan overfor tredjemann Delt ansvar (DA): Avtales i selskapsavtalen jf sel 2-4 (3) Kommandittselskap (KS): selskap hvor minst en deltaker har ubegrenset ansvar for selskapets forpliktelser og minst én annen deltaker har begrenset ansvar med en fastsatt sum for selskapets forpliktelser uten å være stille deltaker Indre selskap (IS): selskap som ikke opptrer som sådan overfor tredjemann Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 6

Kjennetegn og særegenheter Selskap med begrenset ansvar En eller flere aksjeeiere ingen direkte betydning for selskapet unntak: Konsernbestemmelser, mva-konsern og skattekonsern særregler for AS med en dominerende eier Aksjeselskapet hefter direkte selv ingen tredjeparter som hefter med mindre dette er særskilt avtalt Morselskapsgaranti Garanti fra eiere Aksjonærene hefter kun for innskutt kapital Forvaltes av styret og daglig leder Ved salg; selger har ingen andre forpliktelser enn det som er avtalt med kjøper Basert på avtale eller lov (kjøpsloven) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 7

Kjennetegn og særegenheter - Generelt Selskap med ubegrenset ansvar Krever to eller flere deltakere Hvis ikke er det enkeltmannsforetak eller del av eiers virksomhet Ikke selvstendig ansvarssubjekt deltakerne hefter Eierne har ansvar for virksomhetens forpliktelse En, flere eller alle Begrenset ansvar kun for kommandittist og stille deltaker Ansvaret henger ved tidligere deltakere Sel 2-30 (2): For forpliktelser som påhvilte selskapet ved eierskiftet, hefter overdrageren og erververen en for begge og begge for én inntil kreditor må anses å ha fritatt overdrageren for ansvar Selskapsforholdet kan sies opp på 6 måneders varsel (sel. 2-32) Ikke krav om innskudd (Unntak: KS) Selskapsforholdet reguleres av selskapsavtale Sammenlignbart med vedtekter, men normalt mer utfyllende Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 8

Kjennetegn og særegenheter Ansvarlig selskap & Delt ansvar ANS: Hver enkelt deltaker hefter for selskapets samlede forpliktelser utad Farlig for mest solide deltaker Regressadgang mot øvrige deltakere Bør avtalefeste delt ansvar Deltakere ANS Krav om enstemmighet Hver enkelt ansvarlig Kan fravikes i avtale Ikke krav om styre hver enkelt deltaker representerer selskapet Kan endres ved avtale Krav om samtykke ved overdragelser Enstemmig Kan fravikes Deltakere DA Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 9

Kjennetegn og særegenheter Kommandittselskap En deltaker (komplementaren) hefter ubegrenset resten (kommandittistene) har begrenset ansvar Komplementaren må eie minst 10 % Kommandittistene hefter for et fastsatt beløp 40 % må være innbetalt 20 % per stiftelse og ytterligere 20 % innen 2 år Ikke innbetalt kapital omtales som uinnkalt kapital Forvaltes av komplementaren Sammenlignbart med styre Kan ha eget styre Begrensinger i sikkerhetsstillelser for eiere Sammenlignbart med AS men viktige forskjeller Kommandittister KS Komplementar Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 10

Kjennetegn og særegenheter Indre selskap Opptrer ikke utad som selskap virksomheten utøves av stedfortreder Hovedmann ikke krav til minste eierandel Stille deltakere Begrenset ansvar til beløp Fremtrer ikke utad Deltar ikke på selskapsmøte Avtalefester deltakermøte Representeres av hovedmannen Står som eier av IS' aktiva Er låntaker for gjeld Regnskapsmessig korreksjon for minoritetsposter (normalt under egenkapitalen i regnskapet) Ikke synlig Synlig Stille Deltakere Indre Selskap Hovedmann (AS) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 11

Skattlegging gjennom AS eller DLS I utgangspunktet skattenøytralt å investere gjennom AS eller DLS Ingen forskjell ved fastsettelse av skattepliktig inntekt Virksomhetsinntekt skattlegges med 27 % (og fritaksmetoden gjelder for fritatt inntekt) Kontinuitet ved erverv av aksjer/andel Utbytte/utdelinger er i utgangspunktet skattefri for mottaker ut over en 3 % tilbakeføring (0,81 %) (unntak for skattekonsern) Utbytte til personlige skattytere skattlegges med 27 % (minus skjerming) 73 % av utdelinger til personlig skattlegges med 27 % (minus skjerming) 27 % skatt på utdeling (total skattebelastning 46,71%) AS AS 0,81 % skatt på utdeling 27 % skatt i selskapet 27 % skatt på overskudd 27 % skatt på 73 % av utdeling (46,71 %) AS DLS 27 % skatt på overskudd 0,81 % skatt på 73 % av utdeling Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 12

Skattlegging gjennom AS eller DLS Det er likevel flere forskjeller som kan være relevante å vurdere aksjeselskap Et aksjeselskap er et eget skattesubjekt og lignes for selskapets resultat (selskapsligning) Dvs. at aksjonærene ikke er ansvarlige for selskapets skatt Underskudd må fremføres (i visse tilfeller kan de tilbakeføres) Innenfor skattekonsern er det mulig å yte konsernbidrag (skattekonsolidering) og utbytter er fullt ut skattefri Formuesverdien på en aksje kan aldri bli lavere enn null Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 13

Skattlegging gjennom AS eller DLS Det er likevel flere forskjeller som kan være relevante å vurdere deltakerlignet selskap Det er deltakeren som lignes for resultatet i DLS overskudd og underskudd skattlegges på deltakerens hånd (deltakerligning) Dvs. at det er deltakerne som er ansvarlig for skatt på overskudd (men det er selskapet som utarbeider selskapsoppgave nettoligning) Selskapet er solidarisk ansvarlig for skatten (økt skatterisiko) Fordeling av årsresultatet ved overdragelse av andel skjer sjablonmessig Nye forhold Kommandittister og stille deltakere må fremføre andel av underskudd i selskapet Rentebegrensingsreglene har uheldige effekter Netto formue/gjeld fastsettes på selskapets hånd, og fordeles ut til og beskattes hos deltakerne (KS og IS kun innenfor innskuddsforpliktelsen som ikke er innkalt) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 14

Skattlegging gjennom AS eller DLS Hva er den mest relevante forskjellen? Adgang til skattemessig samordning med deltakernes andre inntekter/kostnader utenfor skattekonsern Hva slags type eiendomsprosjekter/investorer er dette særlig relevant for: Utviklingsprosjekter med flere investorer Ferdigstilte prosjekter som vil generere skattemessig tap i flere år og det er flere investorer Investorer som har fremførbare underskudd eller DLS-andeler som genererer skattemessige tap Genererte underskudd kan ikke "selges" da de ligger hos deltakeren Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 15

Skattlegging gjennom AS eller DLS Lovendring for KS og IS Kommandittister og stille deltakere må fremføre andel av underskudd i selskapet Hva er konsekvensen av dette? "Kommandittister og stille deltakere må fremføre andel av underskudd i selskapet til fradrag i senere års overskudd fra selskapet eller i gevinst ved realisasjon av andel i samme selskap." Selskapsformene er delvis likestilt med AS, men er mer ugunstig som følge av tap av underskuddsposisjonen ved realisasjon og omdanning Selskapsformene bør kun velges dersom selskapsformen er hensiktsmessig ut fra andre kommersielle eller selskapsrettslige hensyn Det bør vurderes å omdanne KS og IS Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 16

Implementering av Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) Rammeverk Alternative Investment Fund Managers Directive ("AIFMD") ble vedtatt i EU 8. juni 2011 Gjennomført i norsk rett gjennom lov om forvaltning av alternative investeringsfond av 20. juni 2014 nr. 28 ("AIFL") og forskrift til lov om forvaltning av alternative investeringsfond av 26. juni 2014 nr. 877 ("AIFF") Retningslinjer utarbeidet av the European Securities and Markets Authority ("ESMA") Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 17

Kort om AIFMD Hva reguleres? Forvaltning, administrasjon og markedsføring av alternative investeringsfond Regulerer forvaltere ikke fondene som sådan Konsekvens av finanskrisen i 2008 Fullharmoniseringsdirektiv De fleste av direktivets bestemmelser er gjennomført i nasjonal rett i sin helhet Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 18

Kort om AIFMD Formål Bedre kontroll med finansielle aktører som ikke har vært underlagt felleseuropeisk regulering tidligere Legge til rette for et internt marked for forvaltning og markedsføring av AIF'er på tvers av landegrensene i EØS-området Bidra til økt vern om investorer Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 19

AIFMDs virkeområde hvilke subjekter er omfattet? Definisjon Det følger av AIFL 1-2 (1) (a), som gjennomfører AIFMD art. 4 (1), at et alternativt investeringsfond er en: (i) (ii) (iii) Innretning for kollektiv investering som ikke er et UCITS, jf. verdipapirfondloven 1-2 første ledd nr. 4 Som innhenter kapital fra et antall investorer Med sikte på å investere kapitalen i henhold til en definert investeringsstrategi til fordel for investorene Definisjonen omfatter som utgangspunkt alle type investeringsselskaper og andre fondslignende strukturer som faller utenfor regulering etter verdipapirfondloven Nærmere retningslinjer for tolking av definisjonen følger av ESMAs retningslinjer Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 20

AIFMDs virkeområde hvilke subjekter er omfattet? ESMAs retningslinjer Innretning for kollektiv investering : 1. Virksomheten har ikke et generelt kommersielt eller industrielt formål, hvilket innebærer at innretningen ikke følger en forretningsstrategi som hovedsakelig baserer seg på å drive kommersiell eller industriell aktivitet, eller en kombinasjon av disse (i) (ii) (iii) kommersiell aktivitet = kjøp, salg og/eller bytte av varer og/eller levering av ikke-finansielle tjenester industriell aktivitet = å være involvert i produksjon av varer eller oppføring av eiendom Virksomheten samler kapital innhentet fra investorene med den hensikt å investere for å genere en samlet avkastning for investorene 2. Eierne av fondsandeler eller aksjer har som en kollektiv gruppe ingen daglig instruksjons- eller kontrollmyndighet over den daglige virksomheten (i) Denne myndigheten strekker seg lengre enn den ordinære utøvelsen av aksjonærenes kontroll gjennom generalforsamlingen i saker som omfatter fusjon, avvikling, valg av tillitsvalgte, styre og revisor, samt godkjennelse av regnskap Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 21

AIFMDs virkeområde hvilke subjekter er omfattet? ESMAs retningslinjer Innhenter kapital fra et antall investorer: Ordlyden må forstås slik at det må hentes inn kapital fra flere enn én, jf. Prop. 77 L (2013-2014) AIFMD åpner for at investeringer i alternative investeringsfond kan gjøres indirekte gjennom såkalte feeder-strukturer, dvs. at et selskap investerer i et AIF på vegne av en rekke mindre investorer Investor Investor Investor Feeder-selskap AIF Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 22

AIFMDs virkeområde hvilke subjekter er omfattet? ESMAs retningslinjer Med sikte på å investere kapitalen i henhold til en definert investeringsstrategi til fordel for investorene: I utgangspunktet innebærer vilkåret at aksjeselskaper og andre selskapsformer som driver ordinær forretningsmessig virksomhet med sikte på å gi investorene (aksjeeierne) avkastning på sin investerte kapital, normalt ikke vil bli betraktet som et alternativt investeringsfond Må vurderes ut fra stiftelsesdokument, vedtekter og den faktiske virksomheten for øvrig ESMA har oppstilt en rekke kjennetegn som hver for seg eller samlet tilsier at det foreligger en definert investeringsstrategi: (i) Investeringsstrategien er fastsatt i et eget dokument som er del av, eller referert til i, stiftelsesdokumentet eller vedtektene (ii) (iii) Selskapet plikter å følge investeringsstrategien Investeringsstrategien spesifiserer nærmere kriterier for hvordan kapitalen skal plasseres, herunder om den skal investeres i spesielle aktiva eller i bestemte geografiske regioner Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 23

Nærmere om investeringer i fast eiendom Eiendomsfond og eiendomsselskaper Kollektive investeringer i fast eiendom hvor det investeres i en portefølje av eiendommer eller eiendomsselskaper Følger av proposisjonen at eiendomsfond er omfattet av definisjonen av AIF Hvorvidt eiendomsselskaper er å regne som alternative investeringsfond, må vurderes konkret: "whether or not a REIT [real estate investment trust] or real estate company is excluded from the scope of the AIFMD depends on whether or not it falls under the definition of an "AIF" in Article 4 (1) (a). Each structure should be considered on its own merits based on substance, not on form," jf. EUkommisjonen Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 24

Nærmere om investeringer i fast eiendom Eiendomssyndikater (og andre single assets-strukturer) Kollektive investeringer som foretas gjennom et selskap som erverver en eller flere forhåndsdefinerte enkelteiendommer En rekke høringsinstanser har uttalt at denne type prosjektfinansieringer av eiendom (og shipping) bør falle utenfor regelverkets virkeområde Departementet uttaler i forarbeidene at idet AIFMD er et fullharmoniseringsdirektiv, er det ikke ønskelig å gi norske regler som fraviker forventet fremtidige EØS-forpliktelser når det gjelder direktivets anvendelsesområde Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 25

Nærmere om investeringer i fast eiendom Eiendomssyndikater (og andre single assets-strukturer) Selmer har utfordret Finanstilsynet på dette punkt, med de vil ikke ta endeling stilling til spørsmålet Det er vår vurdering at: Det må foretas en konkret vurdering med utgangspunkt i lovforslaget 1-2 og ESMAs retningslinjer Denne type strukturer mest sannsynlig vil falle utenfor, ettersom slike selskaper ikke har en klart definert investeringsstrategi Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 26

Virkninger av å være omfattet av AIFMD Krav til forvalter Alle alternative investeringsfond må ha en ekstern eller intern forvalter som skal forvalte fondet Med forvaltning menes både: Porteføljeforvaltning Risikostyring Forvalteren skal være registrert hos Finanstilsynet Terskelverdi: 500 millioner euro hvis fondet ikke har innløsningsrett de første fem årene og ikke er gjenstand for finansiell giring, 100 millioner euro hvis ikke Forvalter må bl.a. oppfylle krav til ledelsens egnethet, kapital, organisering av virksomheten og rapporteringsplikter Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 27

Virkninger av å være omfattet av AIFMD Krav til depotmottaker Forvalteren skal utpeke en depotmottaker for fondet som skal: Føre kontroll med fondets kontantstrømmer At innbetalinger fra investorer i forbindelse med tegning av andeler eller aksjer mottas At alle likvide midler er bokført på fondets konto Hovedregel: Kredittinstitusjon eller verdipapirforetak etablert i en EØS-stat Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 28

Sentralt unntak forskriften 1-2 Holdingselskaper Loven eller forskriften gjelder ikke for selskaper med eierandel i et eller flere andre selskaper, der formålet er å gjennomføre en forretningsstrategi gjennom datterselskaper og hvor selskapet har et annet hovedformål enn å skape avkastning gjennom å selge datterselskapene Innebærer følgende: - Unntaket gjelder ikke for et selskap som investerer direkte i eiendommer - Det er virksomheten i datterselskapene som skal generere avkastning (eksempelvis utleie) og ikke salg av disse selskapene Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 29

Holding-unntak Antas å omfattes av holdingunntaket Omfattes ikke av holding-unntaket Investor Investor Investor Investor Investor Investor Investor Investor Investor Prosjektfinansieringsselskap Prosjektfinansieringsselskap Prosjektfinansieringsselskap Datterselskap Datterselskap (utleie mv.) (salg) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 30

Pause Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 31

Rentebegrensningsregler gjeldende fra og med 2014 Fra og med 2014 er det innført regler som begrenser fradragsretten for renter på gjeld til nærstående (gjelder for AS og DLS Nærstående 50 % (eierskap eller kontroll på noe som helst tidspunkt i løpet av året) Netto rentekostnader på MNOK 5 eller mindre unntatt (eksterne renter teller med) Ellers kun fradrag for renter til nærstående innenfor 30 % av skattemessig EBITDA Det foreligger en ny type skatterisiko Hvordan påvirker reglene eiendomsselskaper Det finnes en ny type skatteposisjon (begrensede renter til fremføring) Selskapsstruktur blir enda viktigere - ulike selskapsformer vil gi ulike resultater under reglene Omorganiseringer bør vurderes Gjeldsstrukturen må tilpasses reglene og monitorers løpende Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 32

Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en rekke særegenheter som må huskes på Renter på gjeld til tredjepart "spiser" av 30 % av EBITDA Betyr at det kan lønne seg å skille ekstern og intern gjeld i to selskaper Oppkjøpsselskap Ekstern finansiering Skattemessig EBITDA 25 000 000 30 % 7 500 000 Target Intern finansiering Ekstern rentekost 15 000 000 Intern rentekost 5 000 000 Netto rentekost 20 000 000 Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 33

Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en rekke særegenheter som må huskes på Konsernbidrag Kan flytte skattemessig EBITDA Skattepliktig inntekt kan ikke overføres via konsernbidrag Begrensede renter kan fremføres i 10 år Fremførte renter fradragsføres før årets rentekostnader (dvs. at rentene rulles fremover) Man kan "fylle opp" til MNOK 5 med renter til fremføring For DLS gjennomføres fremføringen på selskapets hånd og netto rentekostnad til fremføring reduseres med 30 % av årets underskudd i selskapet (da dette kommer til fradrag hos deltakeren) Swap-kostnader er ikke omfattet av reglene Aktiverte byggelånsrenter er ikke omfattet av reglene Underskudd til fremføring Reduserer skattemessig EBITDA Kan ikke redusere skattepliktig inntekt som følge av begrensede renter Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 34

Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en rekke særegenheter som må huskes på Nærståendebegrepet utvides til å omfatte gjeld til tredjepart ved Sikkerhetsstillelse fra nærstående Back-to-back låneforhold (omgåelse) Unntak for sikkerhetsstillelse fra underliggende selskap eller hvor aksjer i eller fordring på låntaker er stilt som sikkerhet Andre typer sikkerhetsstillelse Negative pantsettelseserklæringer Skadesløsholdelse/"all guarantors' liabiliteis" Letter of comfort Ikke OK Oppkjøpsselskap Garanti OK Oppkjøpsselskap Ekstern finansiering Oppkjøpsselskap Ikke OK OK Ekstern finansiering Ikke OK Eiendomsselskap Ekstern finansiering Eiendomsselskap Pant/ garanti Eiendomsselskap Eiendomsselskap Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310

Reglene er tilsynelatende enkle! Men det foreligger en rekke særegenheter som må huskes på Selskapsform kan også innebære en sikkerhetsstillelse fra nærstående Ansvaret for deltakerne i ANS, KS, DA og IS innebærer at det foreligger en sikkerhetsstillelse Hvis en av deltakerne direkte eller indirekte kontrollerer vil renter på eksterne lån omfattes av reglene Komman dittist 50 % 25 % ANS 25 % 10 % 90 % 50 % 25 % Ikke OK Ekstern finansiering Komple mentar KS Ikke OK Ekstern finansiering DA 25 % Ikke OK opp til max ansvar for 50 % Ekstern finansiering Hovedmann 50 % 25 % 25 % IS Ikke OK Ekstern finansiering Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 36

Hva bør vurderes ved transaksjoner? Selger Kjøper Lage beregning for inneværende år og legge inn i datarom Vurdere omorganisering før salg for å bedre salgscase ved å unngå ulemper ved salg av DLS Vurdere om eventuell skatteposisjon har en verdi Risiko knyttet til reglene må vurderes i DDprosessen Oppkjøpstruktur må vurderes i forbindelse med kjøpet Vurdere etterfølgende omorganisering Finansieringsstruktur Gjeldsgrad Plassering av gjeld Sikkerhet for gjeld Beregne effekt av endringer i betalbar skatt Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 37

Omorganiseringer aksjeselskap Fusjon Fisjon Skattenøytralt og ingen dokumentavgift Kan for eksempel brukes til: Redusere antall selskaper Skape holdingsselskap (trekantfusjon) Obs! Husk fusjonsfordring Skattenøytralt og ingen dokumentavgift Kan for eksempel brukes til: Skattefritt salg av eiendom Dele tomt/bygg i SPVer Dele selskap mellom aksjonærer Mor AS Fusjon Ny Mor Datter Fisjon Ny Datter Tomt/bygg Ny Datter Virksomhet Tomt/bygg Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 38

Omorganiseringer aksjeselskap Fusjon av borettslag Skattenøytralt, men dokumentavgift Benyttes for å unngå å realisere latent skatt på bygg/tomt 1. Utvikler erverver bygg/tomt ved kjøp av aksjer (stor latent skatt) 2. Aksjene i det eiendomseiende selskapet overdras til et nystiftet borrettslag (skattefritt) Fusjon Salg Borettslag Utvikler Salg av aksjer 3. Borettslaget og aksjeselskapet fusjoners (skattenøytralt) 4. Ved ferdigstillelse overdras andelene i borrettslaget til nye eiere og borettslaget går fra selskapsligning til borettslagsligning Datter Tomt/bygg Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 39

Omorganiseringer deltakerlignet selskap Fusjon av DLS Fisjon av DLS Endring av selskapsform Skattenøytralt, men dokumentavgift Kan for eksempel brukes til Å redusere antall selskaper Skattenøytralt, men dokumentavgift Kan for eksempel brukes til: Skattefritt salg av eiendom Dele tomt/bygg i SPVer Dele selskap mellom aksjonærer Skattenøytralt Omdanning til AS AS DLS Omdanning Ny Datter Skattenøytralt, men dokumentavgift Kan for eksempel brukes til: Endre ligningsmetode Endre ansvar Unngå renteavskjæring Virkning fra 1. januar inneværende år hvis meldt før 1. juli og 1. januar neste år hvis etter Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 40

Huskeliste når målselskapet har ubegrenset ansvar Må være to som kjøper ANS, DA, KS og IS krever to deltakere og to som selger husk 0,01 % andelen! Blir ansvarlig for målselskapets forpliktelser og selger blir ikke fri for selskapets forpliktelser Selger er ansvarlig for skattemessige forpliktelser for årene før overtakelse Skattemessig resultat i overdragelsesåret fordeles mellom kjøper og selger Deltakerlignet selskap Men; Subsidiært ansvar for selskapet! Fordelt etter antall måneders eiertid, hvor overdragelsesmåneden tilordnes kjøper Vanlig med korreksjonsmekanismer Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 41

Finansiering: Hvordan kan eiendommen brukes som panteobjekt når det eies av et ANS, DA, KS eller IS? Forbudet i asl 8-10 mot at målselskapet stiller sikkerhet for kjøpers finansiering er i praksis tilsidesatt ved forskrift ANS/DA: Kan stille pant så lenge det ikke blir ansett som kreditorskadelig Eiendom Factoring Annet Ikke hensiktsmessig med pant i ANSandelene Kan gis dersom det struktureres som et omsetningspapir Blir ansvarlig for krav mot selskapet IS: Pantsetter er hovedmannen følger reglene for denne Gis rutinemessig pant i innskuddsforpliktelsen til ISet antatt ok Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 42

Finansiering Kommandittselskaper KS: Samme bestemmelse som i asl. 8-10, men uten forskriften Kan søke om dispensasjon oppnås regelmessig Men; Kan ikke få dispensasjon fra bestemmelsene om sikkerhetsstillelse til fordel for nærstående Problematisk når kjøper er AS AS: Bestemmelser om sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv i asl. 8-10 og til fordel for nærstående i asl. 8-7 Unntak for sikkerhetsstillelse til fordel for selskaper i samme konsern KS: Bestemmelser om sikkerhetsstillelse i forbindelse med erverv i sel. 3-17 (3) og til fordel for nærstående i sel. 3-17 (1) og (2) Unntak for sikkerhetsstillelse til fordel for selskaper i samme konsern Men; Kjøpende aksjeselskap anses ikke for å være i samme konsern som KS'et Ikke mulighet for dispensasjon fra sel. 3-17 (1) og (2) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 43

Kan man som selger av ANS, DA, KS eller IS bli kvitt ansvaret for gammel moro? Ansvar? Sel. 2-30 (2): For forpliktelser som påhvilte selskapet ved eierskiftet, hefter overdrageren og erververen en for begge og begge for en inntil kreditor må anses å ha fritatt overdrageren for ansvar Overdrageren kan skriftlig på papir anmode selskapets kreditorer om å bli fritatt for ansvar. Svarer en kreditor ikke på en slik anmodning innen 3 måneder etter at anmodningen er kommet fram, anses kreditor for å ha fritatt overdrageren for ansvar Kan avtale annet ansvar mellom partene gjøres rutinemessig Bestemmelsen gjelder også for kommandittandeler, men underlagt ansvarsbegrensningen til kommandittisten Indre selskap: Stille deltakere fremtrer ikke utad ikke ansvar ovenfor kreditorene Kan være ansvarlig ovenfor øvrige deltakere innenfor rammene av selskapsavtalen Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 44

Skattemessige forhold Generelt Kontinuitet på selskapets hånd Kjøper "arver" skatteposisjonene i selskapet Også ved DLS finnes det skatteposisjoner (fordring, avsetninger, avskrivningsgrunnlag, G/Tkonto), men ikke underskudd til fremføring Normalt å beregne skatterabatt knyttet til bygg og betale for skattefordeler bør håndteres allerede ved inngåelse av LOI Endret eierforhold kan påvirke skatteposisjoner etc. Skattelovens 14-90 Rentebegrensingsreglene Kun en deltaker innebærer realisasjon Fordringer kan endrer karakter Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 45

Skattemessige forhold DLS Årets resultat Fordelingen av overskudd (underskudd) mellom kjøper og selger i salgsåret "Ved realisasjon av andel i løpet av inntektsåret skal årets overskudd eller underskudd på andelen fordeles forholdsmessig mellom overdrager og erverver av andelen etter antall måneder av året hver av dem har vært eier av andelen. Overdragelsesmåneden henføres til erververen." Partene ønsker normalt at overskuddet skal fordeles etter deres konkrete eierperiode For å oppnå ønsket resultat må det derfor mellom partene innarbeides bestemmelser om regulering av kjøpesummen for å kompensere for dette Det er videre en risiko for selger dersom selskapet foretar store skatteutløsende disposisjoner etter at kjøperne har overtatt andelene, og kjøperne ikke selv er i stand til å gjøre opp skattekravet (for eksempel salg av eiendommen) Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 46

Skattemessige forhold ansvar og garantiregulering Ansvar og garantiregulering Ved kjøp av AS arver kjøper all historikk Garanti knyttet til historikk er normalt ved kjøp/salg av AS Selskapet har ingen ubetalte skatte-/avgiftskrav ut over det som fremgår av revidert balanse Garanti for at selskapet har innsendt påkrevde, korrekte og fullstendige opplysninger og at det ikke vil oppstå skatte- eller avgiftskrav Ved kjøp av DLS arver kjøper i utgangspunktet kun skatteposisjonene i selskapet Det foreligger et subsidiært ansvar for selskapet skatterisiko Normalgarantien vil da ikke være tilstrekkelig Bør i tillegg inkluderes at selskapet ikke er eller vil bli skyldig skatt knyttet til andelen i selskapet i selgers eierperiode Videre kan ikke selskapet garantere for deltakernes innleverte selvangivelser Advokatfirmaet Selmer DA Doc. ref.: 2654310 47