VESTNES FLOTT BELIGGENDE ENEBOLIG! NYTT BAD OG KJØKKEN! MANDAL Prisantydning: Kr. 4 390 000,- + omk. Vestnes - Pen, romslig enebolig med garasje og stor tomt. Nytt kjøkken og baderom. Bernt Lies gate 13
MEGLERS KOMMENTAR Nå har vi for salg en flott og delvis oppusset eiendom i attraktivt og rolig boligområde på Vestnes. Boligen har en meget god beliggenhet i stille gate på Vestnes. Her er det flatt og fint og kort spasertur til Furulunden med strender, skog og sjø, idrettsparken, skoler, barnehager og Mandal sentrum. Innhold: 1.etg: Vindfang, trapperom, gang, gjestetoalett, 2 soverom, det ene i tilknytning til bad, stue og kjøkken. Utgang fra stuen til terasse og hage. Loft: Trapperom, gang, nytt bad, 3 soverom, loftstue og walk in closet. Kjeller: Kjellergang, 5 boder og garasje! Velkommen til visning! Adresse: Bernt Lies gate 13 Prisantydning Kr. 4 390 000,- + omk. Byggår: 1952 P-rom/Bra/Bta: 168 m²/257 m²/284 m² Tomt: 590 m² Kontaktperson i Exbo: Eiendomsmegler Pål Ødegård tlf: 95 13 85 28 Skan QR-koden med din mobil for å lagre kontaktinfo. Selge bolig? Ring meg! PÅL ØDEGÅRD T: 95 13 85 28 po@exbo.no Velkommen til visning! 2
INNHOLD 4 18 21 35 38 Salgsoppgave Egenerklæringsskjema Boligsalgsrapport Boligkjøperforsikring Budskjema Exbo Sørlandet AS, avdeling Mandal Bryggegata 40 4514 Mandal Orgnr 986 857 044 Sjekk ut våre eiendommer på www.exbo.no 3
SALGSOPPGAVE BERNT LIES GATE 13 Adresse Bernt Lies gate 13 4514 Mandal Kontaktperson i Exbo Pål Ødegård, Eiendomsmegler/Partner mob 95 13 85 28 Type eiendom Enebolig Byggeår 1952 Matrikkel Gnr. 160 bnr. 119 i Mandal kommune. Oppdragsnummer 3150020 Hjemmelshavere Christopher Dalene Vibeke Hjorteland Dalene Adkomst Fra sentrum følger man Bryggegata/ Nygata og tar til høyre i Fritjof Nansensvei til man kommer til avkjørsel til venstre inn Bernt Lies gate. Eiendommen er merket med "Til salgskilt" fra Exbo eiendom. Beliggenhet Boligen har en meget attraktiv beliggenhet i rolig og barnevennlig gate på Vestnes. Her er det flatt og fint og kort spasertur til Furulunden med strender, skog og sjø, idrettsparken, skoler, barnehager og Mandal sentrum. Tomt 590 kvm eiet tomt. Pent opparbeidet med plen og beplantning. Solrik tomt med masse kvaliteter. Rett over veien finnes kommunal fotballbane. Arealer og fordeling per etasje BTA/BRA/P-rom: 284/259/170 kvm. P-rom: 1.etg: Vindfang, trapperom, gang, wc, 2 soverom, bad, stue og kjøkken Loft: Trapperom, gang, bad, 3 soverom, loftsstue og walk in closet Kjeller: S-rom: Kjellergang, 5 boder, garasje. Parkering I garasje eller på tomten. Reguleringsforhold Boligen er under reguleringsbestemmelser for Vestnes vedtatt 06.09.2007.- Godkjent til boligformål. Byggemåte Tre, noe plastkledning og mur. Se forøvrig bolgsalgsrapport for ytterligere opplysninger. Innhold P-rom: 1.etg: Vindfang, trapperom, gang, wc, 2 soverom, bad, stue og kjøkken Loft: 3 soverom,1 walk in closet,1 loftstue,gang,bad og trapperom Kjeller: S-rom: Kjellergang, 5 boder, garasje Standard Boligen holder en grei standard. Se tilstandsrapport for ytterligere opplysninger. Følgende kan nevnes: Nytt elektrisk anlegg i kjeller og 1 etg. Delvis nytt i 2etg. Nytt tak i 2004 med nye beslag. Nytt sikringsskap. Nytt røropplegg rør i rør i hele huset. Høy standard i 1 etg med malte gips vegger og tak, samt spotter i børstet stål i gang, stue, kjøkken og soverom. Eksklusive eikegulv i gang, soverom, stue og kjøkken. Nytt lekkert kjøkken i hvit høyglans med integrerte hvitevarer av høy standard. Blant annet stekeovn med dampfunksjon. Hele første etasje og kjeller er etterisolert. Ny isolasjon, 20cm i vegger og 15cm i takene Nye tepper lagt i hele 2. etg og ett soverom i 1 etg. Nytt flislagt gjestetoalett i 1. etg med varmekabler i gulv. Ny toalett og innredning. Baderom i 1. etg er flislagt med 4
spotter,boblebad, innredning, dusjkabinett og vegghengt toalett. Nytt bad i 2. etg med varmekabler i gulv. Nytt belegg og baderomsplater hvit høyglans. Toalett, ny innredning og dusjkabinett. Bereder i kjelleren er ny i 2012. Takstmannens konklusjon: Boligen er oppført i 1952 og påbygd ved stuen for en del år siden og ved inngangspartiet i 1989. Boligen har garasje i kjelleren og lav krypkjeller under tilbygget ved inngangspartiet. Loftsetasjen har tidligere vært benyttet til utleie. Lyd/ brannskiller mellom boenheter er ikke ihht. gjeldende forskrifter og krav. Det er kun boligen som er besiktiget, utvendige gjerder, murer, trapper ol. er ikke kontrollert. Kommunens bygningsarkiver er ikke kontrollert i forbindelse med rapporten, som f.eks. ferdigattest etc. Boligen fremstår i normal god stand og vedlikeholdt ut i fra alder. Boligen inneholder bygningsdeler i fra byggeår som bla. drenering, utvendig fuktsikring av grunnmuren, konstruksjoner, undertaksbord, pipe, kjelleren m.m. Det er utført oppussing og oppgradering av boligen gjennom årene. Bla. er utvendig taktekke, takrenner, takbeslag m.m. skiftet ut i 2004. To vinduer skiftet ut i 2006 og flere vindus glass i 2012. Vinduer i fra 1970-tallet, har bla. slitasje m.m. og ett par punkterte vindusglass ble registrert på befaringen. Inngangsdøren og balkongdøren i loftsetasjen er skiftet ut og er i god stand. Utvendigplastkledning i fra 1970/80-tallet er montert utenpå opprinnelig trekledning og oppgraderinger, utskiftinger kan påregnes ut i fra bla. alder. I tillegg ble det bla. registrert ett par sprekker i grunnmuren, fukt, merker etc. innvendig i kjelleren og i garasjen, målt fukt. Hoveddelen av røroplegget innvendig i boligen er skiftet ut og vvberederen er i fra 2012. Automatsikringer i el-skapet og elanlegget er oppgradert/skiftet ut i 2015. Ikea-kjøkkeninnredning er montert i 2015 og er i god stand, samt bla. innvendige overflater i fra 2015. Baderommene og toalettrommet er oppgradert og er i god stand. Det ble ikke målt unormale fuktverdier i baderommene på befaringen og dusjkabinett er montert som er en god løsning mht. fukt. Normalt vedlikehold kan påregnes på nyere bygningsdeler og mer på utsatte i fra byggeår. Noen andre anmerkninger ble registrert og hele rapporten må leses i sin helhet. Oppvarming Vedfyring, varmepumpe og elektrisk. Vei, vann, kloakk Offentlig vei, vann og kloakk. Offentlige avgifter Vann kr. 1.375,- + forbruk i følge vannmåler kr. 6,25 pr.m³ Avløp kr. 2.750,- + forbruk i følge vannmåler kr. 10 pr. m³ Feieravgift kr. 350,- pr. pipe + mva. Vannmålerleie kr. 125,-. Pris kan avvike grunnet målerens størrelse. Renovasjon kommer i tillegg og utgjør kr. 3.351,- for standard renovasjon med papirsekker. Eiendomsskatt utgjør kr 5167,- og fordeles over to terminer. Servitutter På eiendommen er det tinglyst: Servitutter i grunn: 22.02.1999 774 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE Kommunale rettigheter/påbud i henhold til skjøte. Ferdigattest/Midlertidig brukstillatelse Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i henhold til mandal kommune. Godkjente tegninger foreligger. Konsesjon Da det er boplikt i Mandal kommune plikter kjøper å undertegne egenerklæring vedrørende konsesjonsfrihet. Eierskifteforsikring Selger har tegnet eierskifteforsikring. Selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og bør leses før budgivning. Boligkjøperforsikring Exbo anbefaler Boligkjøperforsikring fra Help Forsikring AS. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Forsikringen inkluderer skadetakst og har ingen egenandel. Mer informasjon kan fås av megler. Kjøper må krysse av på budskjema dersom boligkjøperforsikring ønskes kjøpt eller senest gi beskjed på kontraktsmøtet. Energiattest Ved salg og utleie av fast eiendom skal det på oppdrag inngått fra og med 01.07.2010 oppgis en energiklassifisering på en skala fra A_G. Det foreligger ikke energisertifikat på denne eiendommen pr. avtaletidspunkt. Kjøper må derfor ta høyde for energimerke G. Ligningsverdi Pr 31.12.2013: Primærbolig: kr 646.055,-. Sekundærbolig: kr 1.292.109,-. Andre opplysninger Hvitevarer medfølger ikke i handelen dersom ikke annet tydelig fremkommer i salgsoppgaven. AS/IS KLAUSUL Eiendommen selges som den er, jmf. avhendingsloven 3-9. Selgers risiko for eventuelle skjulte feil og svakheter ved eiendommen reduseres med dette i forhold til avhendingsloven. Eiendommen har uansett en mangel, 5
jfr. avhendingsloven 3-9, dersom selger forsømmer sin opplysningsplikt etter avhendingsloven 3-7 eller 3-8. Det samme gjelder dersom eiendommen viser seg å være i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Budgivning Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS eller per fax til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven. Hvitvasking Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å foreta legitimasjonskontroll av kunden og/ eller eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan gjennomføres, har megler plikt til ikke å gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom partene. Ved mistanke om at transaksjonen har tilknytning til en straffbar handling, kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes om dette. Diverse Det oppfordres til grundig gjennomgang av vedlagte boligsalgsrapport, samt selgers egenerklæring Det gjøres oppmerksom på at interiørtegningene som ligger vedlagt prospektet er skissetegninger utarbeidet av Exbo og viser hvordan boligen er benyttet i dag. Tegningene er ikke målsatt eller juridisk bindende men kun ment som veiledende interiørtegninger. Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet. Meglers vederlag og utlegg Meglerprovisjon (forutsatt salgssum: 4 390 000,-) (Kr.45 000) Presentasjonspakke (Kr.11 500) Sikringsobligasjon - Statens Kartverk (Kr.525) Spørregebyr elektronisk grunnbok (Kr.350) Tilretteleggingshonorar (Kr.11 900) Totalt kr. (Kr.69 275) Prisantydning 4 390 000,- Beregnet totalkostnad 4 390 000,- (Prisantydning) Omkostninger 9 200,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt)) 109 750,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 390 000,-)) 172,- (Panteattest kjøper) 525,- (Tingl.gebyr obligasjon) 525,- (Tingl.gebyr skjøte) ------------------------------------------------ 120 172,- (Omkostninger totalt) ------------------------------------------------ 4 510 172,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning. 6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
INTERIØRKONSULENTER ØNSKER DU HØYEST MULIG PRIS FOR DIN BOLIG? Våre interiørkonsulenter klargjør og fotograferer din bolig Vi har egne interiørkonsulenter som hjelper alle våre kunder med å få frem det beste i boligen før den legges ut for salg. Etter at du har hatt en av våre meglere på besøk og gjort avtale om salg av boligen din, starter vi en omfattende jobb med klargjøring av boligen før salgsstart. Det første som skjer er at du får besøk av en av våre interiørkonsulenter. De vil hjelpe deg med å gjøre boligen mest mulig presentabel og få frem det beste i boligen, før de fotograferer de rommene og vinklene på huset som vi ønsker å presentere for markedet. 17
18
19
20
Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Bernt Lies gate 13 4514 MANDAL Gnr. 160 Bnr. 119 MANDAL KOMMUNE S E RTIF IS E RT TAKS TMANN Thomas A. Olsen Mobil: 91 56 37 18 E -post: thomasadler.olsen@gmail.com Hjemmeside: www.takst-agder.no AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terrasse 64. 4639 Kristiansand Mobil: 91 56 37 18 E -post: thomasadler.olsen@gmail.com Org.nr: 891 579 942 Oppdra g Bef.da to 1823 19.06.2015 21
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig, utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 2 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 22
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Denne rapporten kan kun brukes ved eiendomsalg gjennom rekvirent (megler) oppgitt i rapporten, og kan ikke overføres til annen eiendomsmegler uten takstmannens godkjenning. Dokumentene i kommunens bygningsarkiv er ikke kontrollert i forbindelse med rapporten og det er ikke kontrollert om det f.eks. er utstedt ferdigattest på boligen. Det er kun boligen som er besiktiget, felles arealer, utvendige gjerder, murer, trapper, boder, garasje ol. er ikke kontrollert. En bør merke seg at eldre bygninger er oppført etter datidens krav og forskrifter som nødvendigvis ikke stemmer overens med dagens krav til konstruksjoner og utførelse. Alle bygningselementer har tilmålt levetid og ved vurdering av de ulike elementes tilstand er alder, sammem med bla. tilstand og utførelse, faktorer som avgjør hvilken tilstandsgrad som benyttes. De branntekniske-og lydforhold, inklusive rømningsforhold, er ikke vurdert dersom det ikke fremkommer annet i rapporten. Fuktsøking utføres med fuktindikator av typen Protimeter MMS. Denne kombinerer måling med pigger og søking med radiobølger gjennom fliser og belegg. Ved fuktmåling med pigger måles vektprosent fuktighet i materialer/treverk. Innvendige arealer i boligen (BRA) måles fysisk opp på stedet med lasermåler. BTA kan avvike pga. at grunnmurer og yttervegger ikke er oppmålt på utsiden. Rommenes bruk og rombetegnelser kan være forskjellig i fra opprinnelige godkjente tegninger. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 3 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 23
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 Rapportsammendrag Konklusjon tilstand Boligen er oppført i 1952 og påbygd ved stuen for en del år siden og ved inngangspartiet i 1989. Boligen har garasje i kjelleren og lav krypkjeller under tilbygget ved inngangspartiet. Loftsetasjen har tidligere vært benyttet til utleie. Lyd/brannskiller mellom boenheter er ikke ihht. gjeldende forskrifter og krav. Det er kun boligen som er besiktiget, utvendige gjerder, murer, trapper ol. er ikke kontrollert. Kommunens bygningsarkiver er ikke kontrollert i forbindelse med rapporten, som f.eks. ferdigattest etc. Boligen fremstår i normal god stand og vedlikeholdt ut i fra alder. Boligen inneholder bygningsdeler i fra byggeår som bla. drenering, utvendig fuktsikring av grunnmuren, konstruksjoner, undertaksbord, pipe, kjelleren m.m. Det er utført oppussing og oppgradering av boligen gjennom årene. Bla. er utvendig taktekke, takrenner, takbeslag m.m. skiftet ut i 2004. To vinduer skiftet ut i 2006 og flere vindus glass i 2012. Vinduer i fra 1970-tallet, har bla. slitasje m.m. og ett par punkterte vindusglass ble registrert på befaringen. Inngangsdøren og balkongdøren i loftsetasjen er skiftet ut og er i god stand. Utvendig plastkledning i fra 1970/80-tallet er montert utenpå opprinnelig trekledning og oppgraderinger, utskiftinger kan påregnes ut i fra bla. alder. I tillegg ble det bla. registrert ett par sprekker i grunnmuren, fukt, merker etc. innvendig i kjelleren og i garasjen, målt fukt. Hoveddelen av røroplegget innvendig i boligen er skiftet ut og vv-berederen er i fra 2012. Automatsikringer i el-skapet og el-anlegget er oppgradert/skiftet ut i 2015. Ikea-kjøkkeninnredning er montert i 2015 og er i god stand, samt bla. innvendige overflater i fra 2015. Baderommene og toalettrommet er oppgradert og er i god stand. Det ble ikke målt unormale fuktverdier i baderommene på befaringen og dusjkabinett er montert som er en god løsning mht. fukt. Normalt vedlikehold kan påregnes på nyere bygningsdeler og mer på utsatte i fra byggeår. Noen andre anmerkninger ble registrert og hele rapporten må leses i sin helhet. Kristiansand, 21.06.2015..................................... Thomas A. Olsen Byggmester/Takstmann Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 4 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 24
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Christopher Dalene v/pål Ødegård (Exbo AS) Besiktigelse, tilstede Dato: 19.06.2015 - Thomas A. Olsen Takstmann Tlf.: 91 56 37 18 - Christopher Dalene Tlf.: 47 63 97 03 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: EDR Dato 21.06.2015 Ihht. opplysninger fra eiendomsdata.no Eiers egenerklæring Dato 21.06.2015 Gjennomlest Andre dok./kilder: Eier Dato 19.06.2015 Eier har gitt generelle opplysninger om boligen. Megler Dato 15.06.2015 E-post fra megler. Kommentar til egenerklæring Takstmannens Ingen avvik i forhold til egne observasjoner og vurderinger. kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 160 Bnr. 119 Hjemmelshaver: Vibeke Hjorteland Dalene & Christopher Dalene Tomt: Eiet tomt. Bygninger på eiendommen Eiet bolig Byggeår: Anvendelse: Tilbygd: 1952. Iflg. EDR (Eiendomsdata.no) Bolig til eiers egen andvendelse. Ukjent ved stuen og i 1989 ved inngangspartiet. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 5 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 25
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling - 2014 eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Verdi NTFS og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet bolig - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Loftsetasje 67 63 63 Trapperom, gang, bad, 4 soverom, stue. (Noen av rommenes bruk og rombetegnelse er forskjellig fra opprinnelige godkjente tegninger) 1. etasje 117 105 105 Vindfang, gang, wc, 2 soverom, bad, stue/kjøkken Kjeller 100 89 89 Kjellergang/boder, garasje. (Rommene i kjelleren har takhøyde på ca. 2,00 m.) Sum bygning 284 257 168 89 Eiet bolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Loftsetasje Trapperom, gang, bad, 4 soverom, stue 1. etasje Vindfang, gang, wc, 2 soverom, bad, stue/kjøkken Kjeller Kjellergang/boder, garasje Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 6 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 26
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 Beskrivelser - Eiet bolig Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Beskrivelse: Ukjent byggegrunn og grunn og fundamenter er ikke kontrollert da dette krever oppgravninger og langvarige målinger. Gulv på grunn Beskrivelse: Vurderinger: Levetider: Betong-gulv på grunnen i kjelleren. Litt avvik enkelte steder og fukt, merker etc. Gulvhøyder ble ikke kontrollert med laser/vater for å måle avvik. Normal tid før reparasjon av plasstøpt betonggolv på lastbærende isolasjon er 40-80 år. Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Vegger mot grunn Beskrivelse: Vurderinger: Grunnmuren er oppført i betong eller cement blokker. Det er ett par sprekker i grunnmuren i hver gavl-vegg og framvegg. I tillegg noe små sprekker, flass etc. noen andre steder bla. utvendig og i garasjen. Levetider: Normal tid før utbedring av betongvegg eller murt vegg av blokker er 20-60 år. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Vurderinger: Levetider: Drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren er i fra byggeår og er ikke kontrollert. Ingen synlig grunnmursplate el. ble registrert langs utvendig grunnmur på befaringen. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20-60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. TG: 2 TG: 2 TG: 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Beskrivelse: Levetider: Yttervegger oppført i trekonstruksjoner i fra byggeårene. Eier opplyste at flere av ytterveggene i 1.etasje er blitt isolert i 2015 i forbindelse med oppgradering av rommene. Lukkede konstruksjoner, isolasjonsevne og tetthet er ikke kontrollert. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40-80 år. Utvendig komplettering, vegg Beskrivelse: Plast-kledningen er trolig i fra 1970-tallet og er montert utenpå opprinnelig trekledning. Tidligere eier opplyste at trekledningen på bakveggen ved inngangspartiet ble skiftet ut i 2013. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 7 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 27
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 Vurderinger: Levetider: Generelt fremstår plast-kledningen i normal stand men tilstanden på trekledningen er ukjent. Lufting ble ikke montert bak trekledning på 1950- tallet og skader forekommer erfaringsmessig på utsatte steder i lukkede konstruksjoner som f.eks ved vinduer, dører, bunnsviller etc. Oppgradering, utskifting kan påregnes ut i fra alder og utførelse. Besiktigelse er foretatt i fra bakkenivå og overflater er ikke fullstendig kontrollert. Noe "sopp" vokste ut av bunnkarmen utvendig på vindu i loftsetasjen på befaringen. TG: 3 og ytterlige kontroll anbefales. TG. 1 på trekledningen i fra 2013 som er i god stand. "Lusinger" ser ikke ut til å være montert mellom underbordene. Normal tid før utskifting av trekledning er 40-60 år. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Beskrivelse: Vurderinger: Levetider: Vinduer med 2.lags glass produsert i 1978-1980 og noen glass som er skiftet ut av Sør-Tre ser ut til å være produsert i 2012. Vindu i vindfanget og i baderommet er skiftet ut og har 2.lags glass i fra 2006. Koblet vindu i toalettrom er i fra byggeår samt kjeller vinduer og ett vindu i kjeller er skiftet ut. Vinduer i fra byggeår og i fra 1970-tallet har slitasje etc. og utskiftinger bør vurderes. Ett glass i soverommet i 1.etasje er punktert og i ett stue i loftsetasjen og ut i fra alder kan punktering oppstå i resterende eldre glass. TG: 1 på glass i fra 2012 og på vinduer i fra 2006 som er i god stand. Alle vinduer ble ikke fuksjons testet, fullstendig kontrollert på befaringen. Normal garantitid på isolerglass er 5 til 10 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20-60 år. Ytterdører og porter Vurderinger: Inngangsdøren ble skiftet ut i 2014 og er i god stand stand. Det samme gjelder balkongdøren i loftsetasjen som har 2.lags glass i fra 2009 men dørbladet tar i mot sidekarmen og må justeres. Balkongdøren i stuen har 2.lags glass i fra 1980 og utvendig påmontert plate grunnet skader i brystning. Kjellerdøren er i fra byggeår og har slitasje og plassbygd garasjedører er ikke kontrollert. TG: 2 på eldre dører og anmerkninger. Levetider: Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Innvendige dører Vurderinger: Levetider: Noen innvendige dører i 1.etasje er skiftet ut i 2015, samt til ett soverom og baderommet i loftsetasjen og er i god stand. TG: 2 på dører i fra byggeår. Normal tid før utskifting av tredør er 30-50 år. TG: 2 TG: 2 TG: 1 TG: 1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 8 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 28
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Beskrivelse: Vurderinger: Saltak med takopplett oppført i trekonstruksjoner og med takbord i fra byggeårene som undertak. Skråtakene på tilbyggene har ingen tilgang for kontroll og konstruksjoner og undertak er ikke kontrollert. Ingen utlufting av takkonstruksjon via luftespalter i gesimser eller ventiler i gavl-vegger. Manglende lufting kan føre til kondens og fukt problemer og tilfredsstillende lufting bør etableres. Noe misfarging, opptørkede merker etc. ble registrert noen steder på undertaket bla. ned mot gesimser og til høyre i takopplett. Merker ser ut til å stamme i fra før taktekke ble skiftet ut i 2004 og grunnet kondens ved raftene. Fuktsøk med fuktindikator på utsatte steder i innvendige himlinger ga ikke unormale fuktverdier på befaringen. Overflater er ikke fullstendig kontrollert samt lukkede konstruksjoner. En bør merke seg at skråhimlinger, lufting m.m. er i fra 1950-tallet med bla. lite isolasjon. Det ble registrert noe spor/støv etter morr/borebiller el. på gulvet på kaldtloftet og i treverk i fra byggeår. Er normalt for eldre boliger men kontroll/sanering av fagfolk anbefales. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Beskrivelse: Betong-takstein som taktekke på boligen ble skiftet ut i 2004 av Byggfirma Hansen og Støle. Vurderinger: Taktekke fremstår i normal god stand og normalt vedlikehold kan påregnes. Besiktigelse er foretatt i fra bakkenivå og taktekke er ikke kontrollert. Levetider: Normal tid før utskifting av betongtakstein er 10-40 år. Normal tid før omlegging av betongtakstein er 30-60 år. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Beskrivelse: Vurderinger: Levetider: Plast-takrenner, nedløp, luftelyre og pipebeslag er skiftet ut i samtidig som taktekke i 2004. Takrennen ved inngangspartiet ser eldre ut. Taknedløpene ført til terreng og ett er ført litt ut på plenen. Generelt anbefales taknedløp å ledes bort i fra grunnmurer for å hindre fukt påkjenning på grunnmuren. Takrenner og beslag fremstår i normal god stand og normalt vedlikehold kan påregnes. Besiktigelse er foretatt fra bakkenivå og takrenner og takbeslag er ikke kontrollert. Normal tid før utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er 20-40 år. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25-35 år. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er 20-30 år. TG: 2 TG: 1 TG: 1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 9 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 29
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Vurderinger: Innvendige svingtrapper i fra byggeår fremstår i normal stand ut i fra alder. Rekkverk har avvik ihht. gjeldende forskrifter og krav og håndløpere er ikke montert på vegger. Levetider: Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15-30 år. Balkonger, terrasser ol. Vurderinger: Luftebalkongen på gavl-veggen ser ut til å være i fra byggeår og har bla. slitasje, mykt treverk, råte på utsatt treverk og generell oppgradering, utskiftinger kan påregnes ut i fra alder. Rekkverk har lavere høyde enn gjeldende forskrifter og krav og rekkverk ved inngangspartiet har avvik. Noe sprekker, avskalling på bla. muren ved nedkjøring til garasjen og tidligere eier opplyste at sluken i fra byggeår ved garasjedører tar unna vann ok. Ikke kontrollert av undertegnede. Div. oppgraderinger kan påregnes ut i fra alder. Fundamenter og understøttelser under verandaen er ikke kontrollert. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Vurderinger: Pusset teglsteins-pipe med feieluke i kjelleren og på kaldtloftet. Eldre vedovn i loftsetasjen og gammel vedovn i kjelleren er defekt. Litt liten avstand foran vedovnen i loftsetasjen til brennbart materiale og noe små sprekker og sotvann ble registrert på pipen på kaldtloftet. Teglsteins-piper skal ha alle fire sider fri for kontroll av evnt. sprekker og kan ikke kles inn med tre, plater, tapet, skap ol. Malt strie er montert på pipen bla. i loftsetasjen. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse vedrørende vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand og forskriftskrav og ildsteder og pipen er ikke kontrollert innvendig. Levetider: Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er 10-30 år. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Beskrivelse: Vurderinger: Etasjeskillere oppført i trekonstruksjoner i fra byggeårene. Litt avvik og knirk ble registrert noen steder i begge etasjer. Gulvhøyder ble ikke kontrollert med laser/vater for å måle avvik. OSB-plater var under monterting i himlinger i kjelleren på befaringen og eier opplyste at 15 cm. isolasjon er montert i gulver i 1.etasje. TG: 1 Levetider: Normal tid før reparasjon av etasjeskiller av betong og lettbetong er 40-80 år. TG: 2 TG: 2 TG: 2 TG: 2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 10 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 30
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelig flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. Rommene i kjelleren ligger delvis under terreng og grunnmuren er synlig i alle rom. Utvendig drenering og fuktsikring av grunnmuren er i fra byggeår og har erfaringsmessig redusert/ingen effekt ut i fra alder. Tidligere eier opplyste at det ved nedbør kommer inn noe vann i sprekk i grunnmuren på gavl-veggen. Det ble registrert fukt, merker, kalkutslag i nedre deler av innvendig grunnmur og betong-gulver i alle rommene som er normalt for eldre boliger, samt normalt med fukt oppsug i fra grunnen i betong-gulv, såler og grunnmurer som ikke har fuktsperrer montert. Kalkutslag indikerer fuktvandring over tid i gjennom grunnmurer. Ved bruk av fuktindikator på tilgjengelige overflater ble det registrert høyere fuktverdier i nedre deler av grunnmurer og i betong-gulver på alle kontrollerte steder. Overflater er ikke fullstendig kontrollert og forbehold om evnt. andre mangler må tas. Generelt er rom under terreng en risiko konstruksjon mht. kondens og fukt. Rommene i kjelleren egner seg ikke til annen bruk en i dag som boder uten innkledning av grunnmur og gulver. TG: 2 Det er lav krypkjeller under tilbygget ved inngangspartiet med tilgang via luke utvendig i grunnmuren. Grunnmuren er oppført i cement-blokker, sand på grunnen og trepanel skjuler bjelkelaget for kontroll. Det ble registrert litt merker, hvit/kalkutslag i bunn av grunnmuren innvendig, litt fuktig grunn som er normalt for krypkjellere. Ved piggmåling i treverk ble det målt 11-12 vekt% fukt på befaringen. God utlufting og jevnlig kontroll av krypkjelleren anbefales ettersom krypkjellere er en utsatt konstruksjon mht. kondens og fukt. TG: 2 Nedenstående rom ligger under terreng. Ev. bygningsdeler og beskrivelser for disse er beskrevet under de andre gruppene. - Kjeller: Kjellergang/boder, garasje Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Loftsetasje - Bad Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Beskrivelse: Belegg på gulvet med oppkanter langs vegger og baderomspanel-plater på vegger. Plast-sluk i gulvet og eier opplyste at baderommet er nytt i mai/juni 2015 og at sveisebelegget er montert av Gunnar Jakobsen. Vurderinger: Overflater fremstår i god stand og ved bruk av fuktindikator på overflater ble det ikke påvist unormale fuktverdier i baderommet på befaringen. Lukkede konstruksjoner er ikke kontrollert. Gulv med lite fall og ok høyde ved dørterskel. Fall forhold på gulver i våtrommene er ikke kontrollert med laser/vater, kun visuell besiktigelse. TG: 1 Levetider: Normal tid før utskifting av golv i våtrom med belegg av vinyl, påstøp og golvvarme er 15-35 år. Utstyr for sanitærinstallasjoner Vurderinger: Toalett, dusjkabinett og servant var ikke montert på befaringen. Normal levetid for utslagsvask/wc/badekar er 20 til 50 år Normal levetid for tappebatterier er 10 til 25 år Luftbehandling, generelt TG: 1 Vurderinger: El-vifte og ventil i himlingen. Dørkarm har ikke luftespalte. TG: 1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 11 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 31
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 1. etasje - Bad Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Beskrivelse: Fliser på gulvet med oppkant fliser langs vegger, baderomspanel plater på vegger og fliser på vegger ved badekaret. Sluk/avløp under badekar og dusjkabinett var ikke tilgjengelig for kontroll. Eier opplyste at baderommet er renovert og at arbeider er utført av Egeland Rør og Hansen og Støle. Vurderinger: Levetider: Overflater fremstår i normal god stand og registrerte ikke sprekker i synlige fliser, fuger på befaringen. Ved bruk av fuktindikator på overflater ble det ikke påvist unormale fuktverdier i baderommet på befaringen. Lukkede konstruksjoner og overflater bak/under utstyr er ikke kontrollert. Gulv med lite fall og ok høyde ved dørterskel. Normal tid før utskifting av golv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10-30 år. Normal tid før utskifting av golv i våtrom med keramiske fliser på påstøp og underliggende banemembran er 20-40 år. Utstyr for sanitærinstallasjoner Beskrivelse: Vegg montert toalett, boble badekar, dusjkabinett, innredning med servant og opplegg for vaskemaskin. Vurderinger: Utstyr fremstår i normal god stand og registrerte ikke lekkasjer på befaringen. Boble badekaret er ikke kontrollert. Luftbehandling, generelt Vurderinger: El-vifte i yttervegg og ventil i himling. Dørkarm har ikke luftespalte. Tidligere eier opplyste at skjolde på himlingsplate rundt ventilen skyldes lim. Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. 1. etasje - Wc Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Beskrivelse: Vurderinger: Skifer/fliser på gulvet med fotlister montert og malte platevegger. Eier opplyste at rommet er nytt i mai/juni 2015 samt røropplegg, elektrisk etc. Overflater er i god stand og ved bruk av fuktindikator på overflater ble det ikke påvist unormale fuktverdier i rommet på befaringen. Lukkede konstruksjoner er ikke kontrollert. Levetider: Normal tid før utskifting av vinyl er 15-25 år. Utstyr for sanitærinstallasjoner TG: 1 TG: 1 TG: 1 TG: 1 Vurderinger: Toalett og innredning med servant i fra 2015 er i god stand. TG: 1 Luftbehandling, generelt Vurderinger: Ingen el-vifte eller ventil i rommet og dørkarm mangler luftespalte for tilluft til rommet. TG: 2 Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 12 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 32
Gnr. 160 Bnr. 119 Bernt Lies gate 13, 4514 MANDAL MANDAL KOMMUNE AUTORIS E RT F ORE TAK Byggmester/Takstmann Thomas A. Olsen Odderhei Terra sse 64. 4639 Kristia nsa nd Mobil: 91 56 37 18 E -post: thoma sa dler.olsen@g ma il.com Org.nr: 891 579 942 1. etasje - Stue/kjøkken Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Beskrivelse: Eier opplyste at 1.etasje er renovert i 2015 etter vannskade. Polygon (skadebegrenser) har revet alt innvendig, tørket ut og kontroll målt. Eier har foret ut yttervegger, etter isolert og gjennoppbygget rommene. Kjøkkeninnredning Vurderinger: Ikea-kjøkkeninnredning i fra 2015 er i god stand. Innredningen var under montering på befaringen og utstyr, røropplegg er ikke kontrollert. Ok ventilator med utkast ut igjennom ytterveggen. TG: 1 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. 1. etasje Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Vurderinger: Overflater fremstår i god stand. Mindre merker etc. er ikke ytterlige kommentert og alle fliser er ikke kontrollert. Levetider: Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10-30 år. Normal tid før sliping og oljing av tregolv, parkett, lakkert er 10-20 år. Normal tid før vedlikehold av tregolv, parkett, lakkert er 4-6 år. Overflater på innvendige vegger TG: 1 Vurderinger: Overflater fremstår i god stand. TG: 1 Levetider: Normal tid før maling av plater, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av glassfibervev, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av trepanel, malt er 8-16 år. Overflater på innvendig himling Vurderinger: Overflater fremstår i god stand. TG: 1 Levetider: Normal tid før maling av plater, malt er 10-20 år. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Beskrivelse: Synlig røropplegg innvendig i boligen er støpejerns-avløp, plast-avløp, kobber-vannrør og plast-vannrør. Det er kun synlig røropplegg innvendig i boligen som er besiktiget. Utvendig vann og avløp er ikke kontrollert. Tidliger eier opplyste at det ikke er utvendig nedgravd septiktank på eiendommen. Eier opplyste at det meste av røropplegget innvendig i boligen er skiftet ut i 2015 og i forbindelse med renovering av baderommet i 1.etasje. Arbeider er utført av Egeland Rør og Hjortelands Aut. Rørl. AS Vurderinger: Registrerte ikke lekkasjer i synlig røropplegg på befaringen. TG: 2 på røropplegg i fra byggeår. Normal levetid for avløpsledninger av støpejern er 30 til 40 år. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 år. TG: 1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: S ide: NITO Takst 19.06.2015 13 av 14 NTF, Norges TakseringsF orbund 33